TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ Khoa Tài Nguyên Đất Và Môi Trường Nông Nghiệp KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP TÊN ĐỀ TÀI: Thực trạng định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh trực tiếp của công ty Cổ Phần Tư Vấn Tài Chính Và Giá Cả Quảng Nam giai đoạn 2012 – 2015 Sinh viên thực : Trần Thị Thùy Thương Lớp : QLTTBĐS 45 Giáo viên hướng dẫn : ThS.GVC Trần Văn Nguyện Bộ môn : Quy hoạch Kinh tế đất NĂM 2015 DANH MỤC VIẾT TẮT Chữ viết tắc Chữ viết đầy đủ BĐS Bất động sản BC Báo cáo CP Chính phu CV Công văn UBND Ủy ban nhân dân TB Thông báo TĐC Tái định cư TĐGVN Thẩm định giá Việt Nam TP Thành phô TS Tài sản TT Thông tư MỤC LỤC DANH MỤC CÁC BẢNG DANH MỤC CÁC HÌNH .6 PHẦN .1 MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đê .1 1.2 Mục đích nghiên cứu 1.3 Yêu cầu đê tài PHẦN II TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .3 2.1 Cơ sở lý luận 2.1.1 Khái niệm bất động sản 2.1.4.1 Chính sách nhà nước .4 2.1.5 Phương pháp so sánh 2.1.5.2 Cơ sở lý luận 2.1.5.3 Các nguyên tác áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp 2.1.5.4 Các trường hợp áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp .7 2.1.5.5 Quy trình định giá bất động sản phương pháp so sánh 2.1.5.6.Điêu kiện áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp 10 2.1.5.7 Các kỹ thuật điêu chỉnh giá định giá 10 2.2 Cơ sở thực tiễn 12 2.2.1 Vận dụng phương pháp so sánh để định giá bất động sản Việt Nam 12 2.2.2 Từ khó khăn gặp phải thực tế vê việc quy định giá bất động sản phương pháp so sánh trực tiếp 14 PHẦN .15 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG, 15 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 15 3.1 Đối tượng nghiên cứu 15 3.2.Phạm vi nghiên cứu .15 3.3 Nội dung nghiên cứu 15 3.4 Phương pháp nghiên cứu 15 Phần .17 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .17 4.1 Khái quát vê điêu kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội TP Tam Ky 17 4.1.1 Điêu kiện tự nhiên .17 4.1.1.1 Vị trí địa lý .17 4.1.1.2 Đặc điểm địa hình, địa mạo 18 4.1.1.3.Đặc điểm khí hậu 18 4.1.1.4 Đặc điểm thủy văn 19 4.1.1.5 Các nguồn tài nguyên 19 4.1.2.Điêu kiện kinh tế - xã hội .21 4.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế chuyển dịch cấu kinh tế .21 4.1.2.2 Thực trạng phát triển ngành kinh tế .21 4.1.2.3 Dân số, lao động, việc làm, thu nhập 22 4.1.2.4 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật 23 4.1.2.5 Tình hình văn hóa-xã hội .25 4.1.2.5 Thực trạng phát triển đô thị khu dân cư nông thôn 26 4.2 Đánh giá chung vê điêu kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội môi trường 26 4.2.1 Vê điêu kiện tự nhiên 26 4.2.1.1 Thuận lợi .26 4.2.1.2 Khó khăn .27 4.2.2 Vê kinh tế - xã hội 27 4.2.2.1 Thuận lợi .27 4.2.2.2 Khó khăn .27 4.2 Giới thiệu vê Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Tài Chính & Giá Cả Quảng Namvà tình hình hoạt động Công ty năm qua 28 4.2.1 Giới thiệu vê Công ty 28 4.2.1.1 Khái quát vê Công ty .28 4.2.1.2 Quá trình thành lập phát triển Công ty 28 4.2.1.3 Bộ máy cấu tổ chức Công ty .29 4.2.1.4 Quy mô hoạt động Công ty .29 4.2.2 Tình hình hoạt đợng cơng ty năm gần 29 4.3 Thực trạng định giá bất động sản phương pháp so sánh Công ty Cổ Phần Tư Vấn Tài Chính Và Giá Cả Quảng Nam 30 4.3.1 Tình hình hoạt động định giá công ty 31 4.3.2 Quy trình định giá bất động sản phương pháp so sánh trực tiếp công ty 32 4.3.3 Định giá bất động sản phương pháp so sánh theo hợp đồng cụ thể thành phố Tam Ky .34 4.3.2.1 Hợp đồng 34 4.3.2.3 Hợp đồng 43 4.3.3 Đánh giá việc vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp vào hoạt định giá bất động sản Công ty 47 4.3.3.1 Kết quả đạt 47 4.3.3.2 Một số tồn 49 4.3.3.3 Nguyên nhân tồn 50 4.4 Đê xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hoạt động định giá bất động sản phương pháp so sánh .52 4.4.1 Giải pháp riêng cho Công ty 52 4.4.2 Giải pháp chung cả nước 52 PHẦN .53 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 54 5.1Kết luận 54 5.2Kiến nghị .54 PHẦN .55 TÀI LIỆU THAM KHẢO 55 PHẦN .57 PHỤ LỤC 57 DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Bảng phân bố các nhóm đất của thành phố Tam Ky 19 Bảng 4.2: Các tuyến đường bộ của thành phố Tam Ky .23 Bảng 4.1 Một số tiêu tài chính của năm gần 29 Bảng 4.2 Báo cáo kết quả hoạt động định giá của công ty những năm gần 31 Bảng 4.3: Mô tả tóm tắt các bất động sản so sánh bất động sản thẩm định giá của hợp đồng 36 Bảng 4.4 Điều chỉnh các bất động sản so sánh bất động sản cần định giá của hợp đồng 37 Bảng 4.5 Mô tả tóm tắt các bất động sản so sánh bất động sản định giá của hợp đồng 39 Bảng 4.6 Điều chỉnh các bất động sản so sánh bất động sản cần định giá của hợp đồng 40 Bảng 4.7 Hạng mục, đặc điểm tài sản cần định của hợp đồng 41 Bảng 4.8 Mô tả tóm tắt các bất động sản so sánh bất động sản thẩm định giá của hợp đồng 44 Bảng 4.9 Điều chỉnh các bất động sản so sánh bất động sản cần định giá của hợp đồng 45 Bảng 4.10 Hạng mục, đặc điểm tài sản cần định giá của hợp đờng 46 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 4.1 Bản đồ phân bố đơn vị hành chính TP Tam Ky 17 Hình 4.2 Biểu đồ tỷ trọng các ngành năm 2011 21 PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề Định giá bất đợng sản (BĐS) coi là mợt hoạt động dịch vụ quan trọng nhất và cần thiết nhất để phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, đồng thời là công cụ hữu hiệu hoạt động quản lý cua nhà nước đôi với thị trường này Trong năm gần đây, một sô các hoạt động mua, bán, chuyển nhượng, chuyển đổi, cho th, chấp, góp vơn…diễn thường xun hầu hết các tỉnh thành cả nước Tất cả các giao dịch này đòi hỏi phải cần đến dịch vụ định giá Nói đến định giá bất đợng sản khơng thể khơng nói đến phương pháp so sánh Bởi vì, phương pháp này ứng dụng phổ biến, rộng rãi, kỹ thuật đơn giản, thể hiện đánh giá giá trị thị trường, sử dụng chứng thị trường so sánh rõ ràng nên kết quả định giá có tính thuyết phục cao Tuy nhiên, để áp dụng hiệu quả phương pháp so sánh điều kiện tiên phải có mợt hệ thơng thơng tin đầy đu, minh bạch, chính xác, khách quan và thường xuyên cập nhật Với hệ thông thông tin cua nước ta hiện chưa thể đáp ứng Thêm vào đó, nội dung phương pháp quy định các văn bản pháp lý hướng dẫn thực hiện nhiều điểm bất hợp lí dẫn đến việc vận dụng phương pháp so sánh một cách tùy tiện, theo ý kiến chu quan nên kết quả định giá chưa phản ánh giá trị thật cua bất động sản, cản trở việc gia nhập thị trường… Thành phô Tam Kỳ là một thành phô trực thuộc tỉnh Quảng Nam Là một các thành phô đà phát triển với phát triển chung cua cả nước Với phát triển nhanh chóng kinh tế, thị trường BĐS phát triển theo nhu cầu giao dịch nhà, đất cho nhiều mục đích Chính thế, các dịch vụ kinh doanh bất động sản ngày càng nhiều, hoạt đợng sơi và nhu cầu cua ngày càng cao Tuy nhiên, thành phô Tam Kỳ hiện là thành phô nhỏ, thị trường bất động sản phát triển sơi đợng cịn chậm so với các thành phô lớn nước Các giao dịch diễn chưa nhiều và chưa chính thông Điều này làm công tác định giá bất động gặp nhiều khó khăn thu thập thơng tin, đặc biệt đôi với phương pháp so sánh Công ty Cổ Phần Tư Vấn Tài Chính Và Giá Cả Quảng Nam là một công ty đầu trong lĩnh vực định giá thành phơ Tam Kỳ Vì cơng ty hoạt đợng lâu năm và có chun viên định giá chuyên nghiệp, đào tạo chuyên ngành định giá nên lượng khách hàng nhiều và tin tưởng vào kết quả định giá Công ty làm theo quy trình thẩm định giá bợ tài chính ban hành định giá BĐS có phương pháp so sánh Tuy nhiên, thực hiện thực tế gặp phải rất nhiều khó khăn tồn cua phương pháp mang lại Chính thế, việc nghiên cứu tồn cách áp dụng phương pháp vào thực tế, nguyên nhân và tìm giải pháp để nâng cao hoạt động định giá bất động sản ngày càng trở nên quan trọng và cấp thiết Trên sở đó, phân cơng cua khoa Tài nguyên đất và Môi trường Nông Nghiệp, hướng dẫn cua thầy giáo Trần Văn Nguyện thực hiện đề tài: “Thực trạng định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh trực tiếp của công ty Cổ Phần Tư Vấn Tài Chính Và Giá Cả Quảng Nam giai đoạn 2012 – 2015” 1.2 Mục đích nghiên cứu - Làm rõ lý luận cua phương pháp so sánh trực tiếp - Phân tích, vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp vào hoạt động định giá bất động sản cua Công ty Cổ phần Tư vấn Tài chính và Giá cả Quảng Nam từ đề xuất giải pháp 1.3 Yêu cầu của đề tài - Phải nghiên cứu và nắm lý thuyết phương pháp so sánh trực tiếp định giá bất động sản - Phải biết việc vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp để định giá bất động sản cua công ty nào? Thực tế sao? Khó khăn gặp phải quá trình áp dụng? sao? - Sơ liệu, liệu thu thập phải chính xác, với thực tế PHẦN II TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở lý luận 2.1.1 Khái niệm bất động sản Luật cổ La Mã: Tài sản gồm “bất động sản” và “động sản” Bất đợng sản là đất đai, cua cải lịng đất và tất cả tạo sức lao động cua người mảnh đất (các cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng…) Luật Dân Pháp: “Mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi là BĐS, bứt khỏi coi là động sản” Luật Dân Thái Lan: “BĐS là đất đai và vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Theo khoản điều 174 bộ Luật Dân Việt Nam năm 2005: “ Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác pháp luật quy định”.[12] 2.1.2 Khái niệm định giá bất động sản Theo Điều 4, Luật kinh doanh BĐS cua Việt Nam: “Định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá cua một BĐS cụ thể một thời điểm xác định”.[11] Định giá BĐS thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất (nếu có) Ở đây, cần lưu ý là hoạt đợng định giá BĐS là việc “ước tính” giá cả cua BĐS Kết quả cua hoạt động định giá là đưa mức giá cua BĐS Tuy nhiên, mức giá (do các tổ chức định giá đưa ra) này không phải là giá cả thị trường (giá cả thực giao dịch thị trường cua BĐS Mức giá các tổ chức định giá xác định với giá thị trường, cao hoặc thấp Mức độ chính xác cua mức giá ước tính phụ thuộc vào trình đợ cua người định giá, uy tín cua các tổ chức (doanh nghiệp) cung cấp dịch vụ định giá BĐS và các điều kiện kinh tế xã hội khác 2.1.3 Sự cần thiết của định giá bất động sản Định giá BĐS là rất cần thiết ta đưa một định liên quan đến tài sản BĐS Các bên tham gia thị trường BĐS phải biết giá trị cua BĐS để tiến hành trao đổi, giúp cho người bán chấp nhận bán, người mua chấp nhận mua với giá người bán đưa ra; nhà đầu tư kinh doanh cần định giá để biết giá trị cua BĐS trường hợp cổ phần hóa doanh ngiệp, giúp cho xác định giá công bô tài chính năm cua công ty; định giá bất đợng sản cịn giúp cho việc trả tiền thuê tài sản, chấp hoặc bảo hiểm BĐS, là sở để Nhà nước quản lý và phát triển BĐS đảm bảo ích nước lợi dân Nói tóm lại vai trị quan trọng cua cơng tác định giá BĐS đúc kết sau: Thứ nhất: Sẽ làm tăng sô lượng giao dịch, chuyển BĐS thành hàng hóa thị trường Từ hoạt động định giá, việc tư vấn đặc biệt là tư vấn giá đất diễn thông thoáng với nhiều thành phần kinh tế tham gia, cạnh tranh bình đẳng giúp đảm bảo lợi ích các bên tham gia thị trường Tư vấn giá đất giúp thực hiện các chu trương, chính sách cua Nhà nước như: cổ phần hóa, bán, cho thuê các doanh nghiệp Nhà nước thuận lợi và trung thực Thứ hai: định giá và tư vấn giá đất có tác dụng làm công khai minh bạch giá đất đảm bảo thơng tin đến với người có nhu cầu là chính xác và khách quan Thứ ba: Thông qua hoạt đợng này, Nhà nước tăng cường sức mạnh cua việc đảm bảo các nguồn thu cho Ngân sách nhà nước đầy đu, ổn định các hình thức thuế, lệ phí mà người sở hữu, chuyển nhượng đất và BĐS phải nộp theo quy định cua pháp luật 2.1.4 Những nhân tố ảnh hưởng đến định giá BĐS 2.1.4.1 Chính sách nhà nước Mợt nhân tơ ảnh hưởng đến định giá là chính sách, quy định cua nhà nước liên quan đến giá đất Một sô chính sách cua nhà nước phát triển kinh tế xã hội, chính sách quy hoạch, phân bổ đất đai ảnh hưởng đến công tác định giá, là sở cho người định giá xác định giá trị cua BĐS Do đó, để thị trường BĐS nói chung và hoạt đợng định giá nói riêng hoạt đợng hiệu quả, nhà nước ta cần xây dựng khung pháp lý hoàn chỉnh BĐS 2.1.4.2 Sự quản lý nhà nước Mức độ quản lý cua nhà nước đôi với thị trường tác động gián tiếp lên hoạt động định giá.Quản lý nhà nước mà chặt chẽ, đồng bộ, thơng nhất thị trường vào hoạt đợng cơng khai và hiệu quả Từ tạo thuận lợi nhất cho người định giá tiến hành thu thập và xử lý thông tin thị trường Đồng thời nhà nước Phòng khách: tường xây áp đá cao1,1m; mái lợp ngói; trần đóng la phơng nhựa, cua trước lớp, cửa ngoài sắt kéo, cua nhôm kính Riêng phần diện tích gác lững là trần thạch cao Gác lững: cầu thang lát đá granit, tay vịn inox, sàn gỗ, trần đóng la phơng nhựa Phịng ngu (2 phịng): trần đóng la phơng nhựa, lát gạch men, cửa gỗ, cửa sô kính lật khung sắt Phòng bếp; mặt bếp áp đá granit, tường áp gạch men cao 0,5m (tính từ mặt bếp lên); vòi rửa mợt chọn, có bợ tu nhóm kính và mặt bếp Phòng vệ sinh: lát gạch men, tường áp gạch men cao 1m, lava bo ngồi Tởng cợng: (1) + (2) 1.380,403 Trịn sớ 1.380,000 Vậy giá trị tài sản cần định giá là: 1.380.000 đồng (Một tỷ ba trăm tám mươi triệu đồng) 42 4.3.2.3 Hợp đồng Quyền sử dụng đất và nhà cửa kiến trúc đất sô nhà 93 Huỳnh Thúc Kháng, TP Tam Kỳ, tỉnh Quảng Nam - Mục đích định giá: Làm sở khảo sát giá thị trường để mua bán - Thời điểm định giá: Tháng 3/ 2014 a Đặc điểm tài sản định giá * Đặc điểm pháp lý: GCN QSDĐ sô AL 846408 UBND TP Tam Kỳ cấp cho ông Huỳnh Văn Diệp thuộc đất sô 207, tờ bản đồ sô 4, sô nhà 93 Huỳnh Thúc Kháng, phường An Xuân , TP Tam Kỳ , tỉnh Quảng Nam * Đặc điểm kỹ thuật - Vị trí: lơ đất có mặt tiền tiếp giáp đường Huỳnh Thúc Kháng - Diện tích: 101,6 m2 - Thửa đất sô: 207, tờ bản đồ sô - Mục đích sử dụng: đất thị - Hình thức sử dụng riêng: 101,6 m2 - Thời hạn sử dụng: lâu dài - Nguồn gôc sử dụng: nhà nước công nhận QSDĐ - Kích thước: mặt tiền rộng 5,2m; chiều sâu lô đất dài 23m, mặt hậu rợng 4,89m - Hình dáng lơ đất: vng vức - Lơ đất có hướng Tây Bắc và các giới cận cua khu đất sau: + Hướng Tây Nam giáp đường Huỳnh Thúc Kháng + Hướng Nam giáp đất ông Thung + Hướng Bắc giáp hẻm bê tông rộng 0,77m + Hướng Đông giáp đất ông Hùng * Hiện trạng: thời điểm định giá đất nhà tầng b Ứng dụng phương pháp định giá * Đôi với giá trị quyền sử dụng đất: phương pháp so sánh 43 Qua điều tra thực tế giao dịch thị trường gần có bất động sản so sánh sau: - BĐS so sánh 1là nhà sô 74 Huỳnh Thúc Kháng Cách BĐS định giá 80m Diện tích đất 120m2 (5x24), hướng Đơng Nam, có hồ sơ pháp lý đầy đu Hiện trạng đất xây nhà tầng với diện tích xây dựng khoảng 200m Giá trị lại cua nhà khoảng 250 triệu đồng Tài sản so sánh giao dịch thành công vào 1/2014 với giá 1,7 tỷ đồng (theo nguồn tin Bác sĩ Chương cung cấp), giá trị lại cua đất 1,450 tỷ đồng, tương đương giá thị trường cua một m2 đất 12 triệu đồng/m2 - BĐS so sánh là nhà sô 100 Huỳnh Thúc Kháng Cách BĐS định giá khoảng 20m Diện tích đất là 110m2 (4,5x24m), hướng Đơng Nam, có hồ sơ pháp lý đầy đu Hiện trạng đất xây nhà cấp với diện tích 100m 2, giá trị cịn lại cua ngơi nhà khoảng 70 triệu đồng Tài sản so sánh giao dịch thành công vào thời điểm tháng 11/2013 với giá 1,3 tỷ đồng (theo nguồn tin cua chị Ly Na sô điện thoại 0905405374 cung cấp), giá trị lại cua đất là 1,230 tỷ đồng, tương đương giá thị trường cua một m2 đất là 11,2 triệu đồng/m2 * Đôi với giá trị nhà cửa vật kiến trúc gắn liền đất: ứng dụng phương pháp chi phí c Phân tích đánh giá thuận lợi hạn chế cua bất động sản định giá * Thuận lợi: - BĐS định giá tọa lạc nơi có dân cư khá đông đúc, sầm uất, điều kiện an ninh tương đôi tôt, hệ thông điện nước đầy đu, năm quôc lộ rất thuận lợi cho việc kinh doanh bn bán hoặc cho th văn phịng * Khó khăn: Mặt tiền lơ đất khá hẹp d Thực hiện việc điều chỉnh và đưa mức giá cua BĐS thẩm định: * Mơ tả tóm tắt Bảng 4.8 Mơ tả tóm tắt bất động sản so sánh bất động sản thẩm định giá hợp đồng ST T 11 Các tiêu Vị trí TS cần định giá TS so sánh TS so sánh Sô 93 Huỳnh Sô 74 Huỳnh Sô 100 Huỳnh Thúc Kháng Thúc Kháng Thúc Kháng 44 12 Pháp lý 23 GCN QSDĐ GCN QSDĐ GCN QSDĐ Diện tích đất 101,6 (m2) 120 110 44 Mặt tiền (m) 5,2 4,5 45 Chiều sâu (m) 23 24 24 46 Mặt hậu (m) 4,89 4,5 47 Hướng Tây Bắc Đông Nam Đông Nam 48 Hiện trạng đất Đã xây dựng nhà Đã xây dựng Đã xây dựng tầng nhà tầng nhà cấp 49 Thời gian giao dịch Đã giao dịch Đã giao dịch 1/2014 11/2013 410 Giá theo quy định cua nhà nước 2.600.000 (đồng/m ) 2.600.000 2.600.000 111 Giá trị 1m2 đất tính theo giá thị trường giao dịch chưa biết thành công (đồng/m ) 12.000.000 11.200.000 * Thực hiện điều chỉnh Bảng 4.9 Điều chỉnh bất động sản so sánh bất động sản cần định giá hợp đồng STT Tiêu chí điều chỉnh So sánh So sánh 12.000.000 11.200.000 Giá đất (đồng/m2) Bề rộng mặt tiền, mặt hậu, chiều sâu lô đất, diện tích +1% +2% Hướng 0% 0% Hình dáng -1% -1% Hiện trạng 0% 0% Vị trí tọa lạc, lợi kinh doanh và hạ tầng khu vực 0% 0% 45 Thời gian, điều kiện giao dịch 0% 0% Tình trạng pháp lý 0% 0% Cộng 0% 1% 10 Hệ sô điều chỉnh 1,00 1,01 11 Giá đất sau điều chỉnh (đ/m2) 12.000.000 11.312.000 Vậy giá trị thị trường một m2 đất cua BĐS cần thẩm định giá có giá giao đợng khoảng 11.312.000 đến 12.000.000 đồng/m2 e Nhận xét và chọn mức giá thích hợp cho BĐS cần định giá - BĐS so sánh thu thập thực tế thị trường khu vực lân cận BĐS cần định giá, có giá rao bán hợp lý và giá giao dịch thành công thời điểm giao dịch với BĐS cần định giá - Sau so sánh đánh giá, điều chỉnh BĐS cần thẩm định giá lơ đất cần thẩm định có giá giao dịch bình qn vào khoảng 11.600.000 đồng/m2 Vậy giá trị quyền sử dụng đất thuộc đất sô 207, tờ bản đồ sô 4, sô nhà 93 Huỳnh Thúc Kháng, TP Tam Kỳ theo giá thị trường là: 101,6m2 x 11.600.000 đồng/m2 = 1.178.560.000 đồng Giá trị tài sản cần định giá: Bảng 4.10 Hạng mục, đặc điểm tài sản cần định giá hợp đồng TT 11 Hạng mục, đặc điểm Đvt Giá trị QSDĐ theo GCN cấp cho ông Huỳnh Văn Điệp đất sô 207, tờ bản đồ sô sô m2 nhà 93 Huỳnh Thúc Kháng, TP Tam Kỳ, Quảng Nam Tài sản, vật kiến trúc gắn liền đất sô 93 Huỳnh Thúc Kháng, TP Diện tích (m2) 101,6 Đơn giá (triệu đồng/ m2) 11,600 Clcl (%) Thành tiền (triệu đồng) 1.178,560 1.624,080 46 Tam Kỳ, Quảng Nam Nhà tầng, kết cấu khung bê tông côt thép chịu lực, tường xây gạch, mái đúc 1/2 và 1/2 lợp tơn (khơng đóng trần) có kết cấu sau: 2.1 Tầng trệt cao 2,3m (dùng m2 làm kho và chỗ đậu xe) 101 4,690 75 355,267 2.2 Tầng (phòng làm việc m2 và phòng bếp) 101 6,700 75 507,525 2.3 Tầng (phòng khách, m2 phòng ngu) 101 6,700 75 507,525 101 3,35 75 253,762 2.4 Tầng m2 Tổng cộng: (1) + (2) 2.802,640 Trịn sớ 2.800,000 Vậy giá trị tài sản cần định giá là: 2.800.000 đồng (Hai tỷ tám trăm nghìn đồng) 4.3.3 Đánh giá việc vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp vào hoạt định giá bất động sản của Công ty 4.3.3.1 Kết đạt * Qua tìm hiểu cơng ty và qua các hợp đồng định giá bất động sản trên, nhận thấy: - Chuyên viên thẩm định giá thực hiện công tác định giá tuân thu quy trình thẩm định giá cua công ty là tiêu chuẩn TĐGVN 05 Bộ Tài Chính ban hành - Phương pháp so sánh sử dụng để định giá BĐS và tuân thu theo quy trình định giá quy định tiêu chuẩn TĐGVN 07 cua Bộ Tài Chính ban hành nêu phần sở lý luận - Các kết quả định giá phù hợp với giá thị trường, thời gian 47 và các khách hàng tin tưởng, chấp nhận, đồng ý 48 4.3.3.2 Một số tồn * Cơng ty có tn thu quy trình định giá bất động sản phương pháp so sánh Tuy nhiên, không chặt chẽ theo quy định bước: - Ở bước một là bản cua phương pháp, yêu cầu các thẩm định viên phải khảo sát thị trường để thu thập thông tin giá giao dịch cua các BĐS so sánh Thế nhưng, sơ lượng giao dịch địa bàn thành phô ít, nên không phải các trường hợp định giá nào thực tế để thu thập giá giao dịch Mặc khác, sô lượng chuyên viên hạn chế, cơng việc nhiều nên họ lựa chọn việc sử dụng các thông tin có từ trước mà khơng điều tra thực tế Nhiều trường hợp, thông tin giá BĐS là giá rao bán thị trường phải ước tính giá giao dịch thành công cua tài sản Việc này khá phức tạp lại thực hiện một cách đơn giản theo ước tính cua người điều tra - Sau phân tích thông tin và xác định các yếu tô khác biệt cua BĐS cần định giá và BĐS so sánh tiến hành điều chỉnh các yếu tô khác biệt để đưa mức giá dẫn cua BĐS so sánh Đây là phần quan trọng nhất định đến tính chính xác cua kết quả định giá Thế nhưng, việc điều chỉnh này lại thực hiện một cách chung chung, không cụ thể, rõ ràng, chu yếu dựa vào, khả hiểu biết, kinh nghiệm, và phán đoán cua người định giá Ví dụ hợp đồng nêu ta thấy: Về yếu tô hướng: + BĐS cần định giá: Tây Bắc + BĐS so sánh 1: Đông Nam + BĐS so sánh 2: Đông Nam Rõ ràng hướng này hoàn toàn khác và có mức chênh lệch điều chỉnh, điều chỉnh lại là 0% cả BĐS so sánh Về bề rộng mặt tiền, mặt hậu, chiều sâu lô đất, diện tích lại gộp chung điều chỉnh lần, không cụ thể theo mục… Theo chị Hoàng Oanh, nhân viên định giá cua công ty cho biết: “Việc điều chỉnh tỷ lệ khác biệt, không theo một quy định nào cụ thể, chi tiết, dựa kinh nghiệm thực tế cua người định giá để điều chỉnh là chu yếu Ví dụ như: diện tích, vị trí cua BĐS định giá chiếm ưu hơn, nhiên tính khoản lại BĐS so sánh nên gợp vơ điều chỉnh làm cho người đọc hiểu lầm Vì mục đích ci là đưa giá thị trường, nên cần điều chỉnh, cân đôi cho phù hợp với giá thị trường mà người định giá nắm bắt thông tin là được.” 49 - Có thể thấy được, việc tìm kiếm thông tin BĐS so sánh thị trường theo quy trình ít nhất là BĐS Tuy nhiên, công ty rất nhiều các hợp đồng định giá lại thu thập BĐS tương tự với BĐS định giá Theo ý kiến chi Ly Na, chuyên viên thẩm định giá cua cơng ty cho biết: “Vì thị trường BĐS TP Tam Kỳ ít phát triển, lượng giao dịch quá ít, nên việc tìm kiếm BĐS tương tự khó khăn, có thơng tin mợt BĐS so sánh sử dụng nhiều lần nhiều thời điểm khác Nếu BĐS so sánh quá khác với BĐS cần định giá phải thu thập thêm, các BĐS có vị trí gần giơng, tương tự BĐS cần định giá chấp nhận Mặc khác, đa sô chuyên viên nắm giá đất thị trường các đường thành phô nên kết quả định giá cần phù hợp với giá thị trường là Đó là đôi với việc định giá tài sản cho các hợp đồng nhỏ, cịn đơi với các hợp đồng lớn, quan trọng các dự án đường, nhà máy, KDC, hay làm bảng giá đất cua tỉnh…thì phải điều tra chính xác - Hầu hết các mức điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm Nhìn chung, việc vận dụng phương pháp so sánh vào định giá bất động sản cơng ty cịn mang tính hình thức Chỉ dừng lại việc tìm các BĐS tương tự dựa phân tích, đánh giá chu quan cua người định giá một sô tiêu mà đưa đơn giá thị trường cua BĐS mục tiêu Hầu khơng có việc phân tích các BĐS so sánh và điều chỉnh khác biệt, hoặc có mà làm đơn giản, sơ sài, không theo quy cũ, không chặt chẽ, cách lập luận không rõ ràng, chi tiết nên sức thuyết phục chưa cao Đây không phải là vấn đề tồn cua riêng Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Tài Chính Và Giá Cả Quảng Nam gặp phải áp dụng mà có hầu hết các cơng ty hoạt đợng định giá sử dụng phương pháp so sánh Vậy nguyên nhân đâu mà có tồn thế? Giải pháp nào cho việc áp dụng phương pháp so sánh cho công ty để hoạt động định giá phương pháp so sánh hiệu quả 4.3.3.3 Nguyên nhân tồn a Nguyên nhân chu quan - Sô lượng nhân viên định giá cua cả nước nói chung và cua cơng ty là quá ít (cả công ty người chính, người chưa chính thức) Nếu mợt thời điểm có nhiều khách hàng tìm đến yêu cầu định giá bị chồng chéo, cán bợ định giá khơng có nhiều thời gian để tìm hiểu kỹ BĐS định giá thời gian để tiến hành thu thập, phân tích thơng tin - Trình đợ chun mơn cua các chuyên viên định giá BĐS hạn chế 50 và không đồng Phần lớn đào tạo theo chuyên ngành thẩm định giá mà không chuyên sâu BĐS Mà BĐS là mợt loại hàng hóa đặc biệt địi hỏi người định giá phải có chun môn, kiến thức sâu rộng nhiều lĩnh vực, khả phán đoán cao Vì vậy, đơi với người trẻ, thiếu kinh nghiệm kết quả ít chính xác b Nguyên nhân khách quan - Thành phô Tam Kỳ là thành phô nhỏ, thị trường BĐS phát triển chậm, nhu cầu định giá BĐS chưa cần thiết, các giao dịch mua bán thị trường diễn ít, đôi với phương pháp so sánh trực tiếp là điều khó khăn, nguồn thơng tin cịn rất hạn chế, nhất là đôi với bất động sản, tài sản có giá trị cao, có tính đặc thù, đợc quyền phân phơi khơng có thơng tin tài sản so sánh Mặt khác, hệ thông thông tin BĐS không cập nhật liên tục Thị trường BĐS lại thường xuyên biến động, giá cả lên xuông thất thường thời điểm khác Cùng với, điều kiện lực lượng hạn chế, thực hiện cập nhập thường xuyên mà tiếp tục sử dụng thông tin cũ khiến chất lượng định giá bị giảm sút… - Hệ thông pháp lý phương pháp so sánh định giá BĐS Hiện nay, nước ta có văn bản pháp lý quy định công tác định giá BĐS và sửa đôi bổ sung nhiều lần Tuy nhiên, các văn bản hướng dẫn chưa thông nhất khiến công tác định giá gặp khó khăn Mặt khác, quy trình định giá quy định không chi tiết, nhất là phần điều chỉnh tỷ lệ khác biệt BĐS mục tiêu và BĐS so sánh Ngay cả tiêu chuẩn TĐGVN 07 cua Bộ Tài Chính xây dựng nội dung phương pháp so sánh khá toàn diện, rất chi tiết, cụ thể, có tính khoa học và sức thuyết phục thiếu nợi dung trình tự các yếu tơ điều chỉnh và kỹ thuật điều chỉnh và hòa hợp sô giá đưa kết quả cuôi cùng…Điều này dẫn đến việc kết quả định giá thường mang tính chu quan cua người định giá - Quản lý Nhà nước đôi với thị trường BĐS là không chặt chẽ dẫn đến giá cả BĐS biến động phức tạp, thường xuyên xuất hiện sôt giá, không phản ánh quan hệ cung cầu khiến thông tin thu thập phục vụ định giá nói chung và định giá BĐS phương pháp so sánh nói riêng gặp rất nhiều khó khăn - Ngoài cịn rất nhiều ngun nhân khác khiến hoạt đợng định giá gặp nhiều khó khăn như: thị trường BĐS trầm lắng, một sô tổ chức cá nhân hoạt động trái phép, đội ngũ nhân viên khơng có trình đợ… Định giá BĐS là mợt hoạt động đem lại nhiều lợi nhuận cho 51 Công ty, nhất là thị trường BĐS bắt đầu có dấu hiệu ấm dần và sơi đợng trở lại Vì vậy, cơng tác định giá cần phải nhanh chóng, chính xác, hiệu quả cao là hướng cua Công ty với mục tiêu mở rộng địa bàn hoạt động các tỉnh Miền Trung – Tây Nguyên Trong thời gian tới công ty triển khai sâu, rộng công tác định giá, nâng cao chất lượng dịch vụ với yêu cầu khắc khe hơn, chuyên nghiệp và hiện đại đáp ứng nhu cầu phong phú cua khách hàng Vì cần có giải pháp để hoạt động định giá cua công ty ngày càng tôt 4.4 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hoạt động định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh Xuất phát từ khó khăn, tồn việc áp dụng phương pháp so sánh vào định giá BĐS công ty cả nước, xin đưa một sô giải pháp sau: 4.4.1 Giải pháp riêng cho Công ty - Về quy trình định giá phải tuân theo quy trình chung một cách chặt chẽ Định giá BĐS là mợt khoa học bước quy trình logic với Việc tuân theo quy trình định giá chung là rất quan trọng việc nâng cao tính chuyên nghiệp và chính xác cua kết quả định giá cua công ty - Tăng tính chính xác cua thông tin đầu vào và khả sử dụng thông tin hợp lý Thu thập thông tin là bước quan trọng quy trình định giá Thơng tin càng chính xác khả kết quả định giá có tính thuyết phục càng cao Vì định giá viên không nên hoàn toàn dựa vào thông tin khách hàng cung cấp mà phải tiến hành điều tra xác minh rõ tính hợp lý cua thông tin Bên cạnh cịn phải thu thập điều tra thơng tin thị trường Và sau việc xử lý đánh giá thông tin quan trọng không Việc này thể hiện trình đợ cua chun viên.Vì thế, chun viên cần phải lựa chọn và điều chỉnh liệu tính toán hợp lý nhất để kết quả định giá có tính thuyết phục - Cho các chuyên viên cua cơng ty tham dự các khóa đào tạo chun sâu định giá BĐS để nâng cao nghiệp vụ, chất lượng định giá 4.4.2 Giải pháp chung cả nước - Về việc tăng tơc đợ sơ hóa bản đồ địa chính, ứng dụng công nghệ để xây dựng hệ thông thông tin thị trường Thực tế cho thấy thông tin thị trường hiện này còng nhiều bất cập, chưa rõ ràng minh bạch, thiếu chính xác lại không cập nhật liên tục Vì việc ứng dụng khoa học công nghệ để xây dựng hệ thông thông tin đất đai, nhà cửa cập nhật liên tục là một giải pháp vô 52 quan trọng Một sàn giao dịch điện tử với một ngân hàng thông tin dự án, đất đai Việt Nam với một hệ thông tích hợp đa liệu BĐS thơng qua các máy tra cứu màn hình cảm ứng kết nôi Internet trở thành yếu tô định định đơi với phương pháp so sánh Nó tạo thuận lợi cho người định giá các khía cạnh: có các thị trường mợt cách chính xác, tiết kiệm thời gian thu thập, làm cho quá trình định giá trở nên đơn giản với việc xây dựng các phần mền tính toán ước lượng các giá trị cua BĐS Sự phát triển cua hệ thông thông tin làm cho thị trường BĐS vào hoạt động chính thức và lành mạnh.Các thông tin liên quan công khai rộng rãi thị trường tạo thuận lợi cho các hoạt động định giá BĐS cả nước - Hoàn thiện hệ thông pháp lý quy trình định giá BĐS và phương pháp so sánh Quy định rõ, chi tiết đôi với cách điều chỉnh các yếu tô khác biệt để phương pháp so sánh hoàn thiện - Đào tạo nhân chuyên nghiệp Định giá là một nghề Việt Nam và phát triển tương lai Tuy nhiên, nguồn nhân lực đơi với nghề này cịn rất hạn chế và cịn yếu Chính vậy, việc đào tào nhân lực là rất quan trọng và cần thiết Chúng ta cần mợt mợt chương trình đào tạo ch̉n và các sở đào tạo chuẩn toàn quôc Phân loại các lĩnh vực đào tạo ví dụ: đào tào chuyên sâu BĐS hay động sản để việc định giá sâu và chuyên nghiệp lĩnh vực - Hợp tác quôc tế, học hỏi kinh nghiệm Nghề định giá nước ta mới, non trẻ, nhiên các nước có nên kinh tế phát triển giới có từ rất lâu, hoạt đợng hiểu quả và có nhiều kinh nghiệm Với công tác định giá BĐS cua nước ta việc học hỏi kinh nghiệm cua nước trước có ích rất nhiều nên cần tổ chức hoạt động hợp tác học hỏi kinh nghiệm mang tính chiến lược lâu dài và thường xuyên để có hiệu quả cao Chuyên viên dày dặn kinh nghiệm, nhiều hiểu biết góp phần kết quả định giả cính xác - Đẩy mạnh các sàn giao dịch BĐS chuyên nghiệp, đạt chuẩn Việc mua bán qua sàn làm cho thông tin thị trường lành mạnh hơn, cập nhật liên tục giúp người định giá tiết kiệm thời gian thu thập thông tin - Tăng cường công tác quản lý đôi với thị trường bất động sản Thị trường BĐS nước ta có nhiều biến đợng, giá BĐS lên xng khơng bình ổn Vì thế, việc áp dụng phương pháp so sánh thị trường nhiều biến đợng gặp nhiều khó khăn Vậy nên, cần quản lý chặt chẽ cua nhà nước đơi với thị trường để kìm hãm “cơn sôt giá” BĐS để thị trường BĐS ổn định PHẦN 53 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận 5.2 Kiến nghị 54 PHẦN TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Bộ Tài Chính (2005), Tiêu chuẩn số 05: Quy trình thẩm định giá tài sản ( Ký hiệu: TĐGVN 05) Ban hành kèm theo Quyết định số 77/ 2005/QĐ-BTC ngày 11 tháng năm 2005 Bộ trưởng Bộ Tài Chính, Hà Nợi [2] Bợ Tài Chính (2005), Tiêu chuẩn số 06: Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản ( Ký hiệu: TĐGVN 06) Ban hành kèm theo Quyết định số 77/ 2005/QĐ-BTC ngày tháng 11năm 2005 Bộ trưởng Bộ Tài Chính, Hà Nợi [3] Bợ Tài Chính (2008), Tiêu chuẩn số 07: Phương pháp so sánh ( Ký hiệu: TĐGVN 07) Ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ trưởng Bộ Tài Chính, Hà Nợi [4] Bợ Tài Nguyên Và Môi Trường (2014), Thông tư số 136/2014/TTBTNMT ngày 30/6/2014 Bộ tài nguyên môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất, Hà Nội [5] Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Tài Chính Và Giá Cả Quảng Nam (2013), Báo cáo số 136/BC-QTG ngày 11/12/2013 cơng ty cở phần tư vấn tài giá Quảng Nam báo cáo hoạt động thẩm định giá 2013 dự kiến thực năm 2014, Tam Kỳ [6] Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Tài Chính Và Giá Cả Quảng Nam (2012), Báo cáo số 144/BC-QTG ngày 10/12/2012 công ty cổ phần tư vấn tài giá Quảng Nam báo cáo hoạt động thẩm định giá 2012, Tam Kỳ [7] Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Tài Chính Và Giá Cả Quảng Nam (2012), Công văn số 12/BC-QTG ngày 19/13/2015 công ty cở phần tư vấn tài giá Quảng Nam báo cáo tình hình doanh nghiệp số tiêu hoạt động thẩm định giá 2014, Tam Kỳ [8] Đặng Thị Hoàng Nga, Luận văn thạc sĩ kinh tế: Luận văn thạc sĩ kinh tế định giá bất động sản phương pháp so sánh Việt Nam - Thực trạng giải pháp hoàn thiện, năm 2012 [9] Phịng Tài Ngun Và Mơi Trường thành phơ Tam Kỳ, Báo cáo thuyết minh tổng hợp quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất năm kỳ đầu (2011 – 2015) cua Thành phô Tam Kỳ 55 [10] Quôc hội nước Cộng hoà xã hợi chu nghĩa Việt Nam, khóa XIII, Ḷt đất đai 2013, NXB Chính trị quôc gia Hà Nội, năm 2013 [11] Quôc hội nước Cộng hoà xã hội chu nghĩa Việt Nam, khóa XI Luật kinh doanh bất động sản, NXB Chính trị quôc gia Hà Nội, năm 200 [12] Ths Trần Văn Nguyện, Bài giảng định giá bất động sản,Trường Đại học Nông Lâm Huế Một số trang web sử dụng tham khảo [13] http://doc.edu.vn/tai-lieu/chuyen-de-dinh-gia-bat-dong-san-tai-congty-co-phan-san-giao-dich-bat-dong-san-viet-nam-16324 [14].http://vai.pro.vn/tham-dinh/quy-trinh-tham-dinh/tieu-chuan-tdgvn-05quy-trinh-tham-dinh-gia-tai-san.aspx [15].http://vai.pro.vn/tham-dinh/quy-trinh-tham-dinh/tieu-chuan-tdgvn-06nhung-nguyen-tac-kinh-te-chi-phoi-hoat-dong-tham-dinh-gia-tai-san.aspx [16].http://vai.pro.vn/tham-dinh/quy-trinh-tham-dinh/tieu-chuan-tdgvn-06nhung-nguyen-tac-kinh-te-chi-phoi-hoat-dong-tham-dinh-gia-tai-san.aspx [17].http://www.doko.vn/tim-kiem/luan-van/dinh-gia-bat-dong-san-bangphuong-phap-so-sanh-co-so-ly-luan-va-ap-dung-tai-viet-nam-70684 [18].http://www.doko.vn/tim-kiem/luan-van/dinh-gia-bat-dong-san-bangphuong-phap-so-sanh-co-so-ly-luan-va-ap-dung-tai-viet-nam-70684 [19] http://www.qtg.vn [20] http://yume vn/thngxanhcty/article/phuong-phap-tham-dinh-gia-batdong-san-0903034381-35C8865A.htm 56 ... thầy giáo Trần Văn Nguyện thực hiện đề tài: ? ?Thực trạng định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh trực tiếp của công ty Cổ Phần Tư Vấn Tài Chính Và Giá Cả Quảng Nam. .. sản phương pháp so sánh của Công ty Cổ Phần Tư Vấn Tài Chính Và Giá Cả Quảng Nam Việc định giá Công Ty Cổ Phần Tài Chính Và Giá Cả Quảng Nam là phòng thẩm định giá chịu... thẩm định giá tài sản năm 2011 Ở Công ty cổ phần tư vấn tài chính và giá cả Quảng Nam áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập để định giá - Đôi