Đang tải... (xem toàn văn)
MỐI QUAN HỆ GIỮA BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM Hệ thống hóa các lý luận cơ bản về hiện tượng bong bóng bất động sản, thị trường bất động sản và hoạt động tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại. Khái quát sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn từ năm 2000 đến nay. Qua đó phân tích sự tác động lẫn nhau của các nhân tố tham gia thị trường bất động sản. Xem xét mối quan hệ của thị trường bất động sản với hoạt động tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại trong giai đoạn bong bóng. Đưa ra giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn về vốn cho thị trường bất động sản đồng thời nâng cao chất lượng hoạt động tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam
i MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG i DANH MỤC BIỂU ĐỒ i DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT iii LỜI CAM ĐOAN iv LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm phân loại thị trường bất động sản 1.1.2 Hàng hóa thị trường bất động sản 1.1.3 Đặc điểm thị trường bất động sản 10 1.1.4 Chu kỳ thị trường bất động sản 12 1.1.5 Các cấp độ phát triển thị trường bất động sản 14 1.1.6 Cung cầu thị trường bất động sản 15 1.2 BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN 18 1.2.1 Khái niệm bong bóng bất động sản 18 1.2.2 Đặc điểm bong bóng bất động sản 19 1.2.3 Các giai đoạn bong bóng bất động sản 20 1.2.4 Nguyên nhân bong bóng bất động sản 20 1.2.5 Hệ bong bóng bất động sản 21 1.2.6 Lý thuyết Mark Carey bong bóng bất động sản 22 Khóa luận tốt nghiệp ii 1.3 QUAN HỆ GIỮA BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 25 1.3.1 Khái niệm tín dụng bất động sản 25 1.3.2 Mối quan hệ bong bóng bất động sản giai đoạn tăng trưởng bùng nổ đến hoạt động tín dụng bất động sản NHTM 26 1.3.3 Mối quan hệ bong bóng bất động sản giai đoạn suy thoái đóng băng hoạt động tín dụng bất động sản NHTM 27 1.4 HÀNH LANG PHÁP LÍ CHO HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 28 1.4.1 Quản lý Nhà nước thị trường bất động sản 28 1.4.2 Quản lý Nhà nước thị trường tín dụng bất động sản 29 CHƯƠNG II: QUAN HỆ GIỮA BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM GIAI ĐOẠN 2000-2012 30 2.1 TÌNH HÌNH HUY ĐỘNG VÀ SỬ DỤNG VỐN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 30 2.1.1 Về tình hình huy động vốn 30 2.1.2 Về tình hình sử dụng vốn 32 2.2 TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM TỪ NĂM 2000 ĐẾN NAY 33 2.2.1 Các sách phát triển, kinh doanh bất động sản 33 2.2.2 Thực trạng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 33 2.3 THỰC TRẠNG MỐI QUAN HỆ GIỮA TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 55 2.3.1 Quan hệ dư nợ tín dụng bất động sản thị trường bất động sản 55 2.3.2 Quan hệ lãi suất tín dụng thị trường tín dụng bất động sản 58 Khóa luận tốt nghiệp iii 2.3.3 Mối quan hệ cung tiền thị trường bất động sản 60 2.3.4 Nợ xấu bất động sản 61 2.4 MỘT SỐ KẾT LUẬN RÚT RA VỀ SỰ PHÂN TÍCH MỐI QUAN HỆ GIỮA BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA HỆ THỐNG CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 62 CHƯƠNG III MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG CẤP TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 67 3.1 NHẬN ĐỊNH TÌNH HÌNH 67 3.2 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 67 3.1.1 Định hướng phát triển thị trường bất động sản 67 3.1.2 Định hướng xây dựng hệ thống tài riêng lĩnh vực bất động sản 68 3.3 3.3.1 MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ 69 Một số kiến nghị phía doanh nghiệp bất động sản quan quản lý Nhà nước 70 3.3.2 Một số giải pháp kiến nghị nhằm nâng cao hiệu hoạt động cấp tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại 75 KẾT LUẬN 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO 82 Khóa luận tốt nghiệp i DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1: Giá đất khu vực trung tâm giới thu nhập bình quân đầu người quốc gia 40 Bảng 2.2: Thu nhập người dân thành thị qua năm 41 Bảng 2.3: Thống kê số lượng doanh nghiệp bất động sản doanh nghiệp xây dựng qua năm 52 DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 1.1: Quan hệ cung-cầu thị trường 16 Biểu đồ 1.2: Tác động Chính sách Nhà nước đến cung đất 17 Biểu đồ 1.3: Quan hệ cung-cầu thị trường bất động sản 18 Biểu đồ 2.1: Tăng trưởng huy động vốn ngân hàng thương mại giai đoạn 2000-2010 31 Biểu đồ 2.2: Tăng trưởng tín dụng ngân hàng thương mại giai đoạn 20002010 32 Biểu đồ 2.3: Tốc độ tăng giá nhà đất giai đoạn 2000-2010 34 Biểu đồ 2.4: Số hộ chào bán qua năm 36 Biểu đồ 2.5: Số dự án chung cư đăng ký qua năm 36 Biểu đồ 2.6: Vốn FDI đầu tư vào Việt Nam giai đoạn 2001 đến 2010 37 Biểu đồ 2.7: Giá bán số hộ cao cấp địa bàn TP.HCM 38 Biểu đồ 2.8: Tỷ lệ dân cư đô thị toàn quốc qua năm từ 2001 đến 2009 44 Biểu đồ 2.9: Tốc độ tăng giá đất so với tốc độ tăng trưởng thu nhập bình quân người dân 45 Biểu đồ 2.10: Cơ cấu kênh đầu tư hộ gia đình thành thị 46 Biểu đồ 2.11: Nhu cầu đầu tư bất động sản 47 Biểu đồ 2.12: Tốc độ tăng giá đất tốc độ tăng lượng kiều hối giai đoạn 20002010 48 Biểu đồ 2.13: Tổng cung hộ địa bàn Hà Nội qua năm 50 Biểu đồ 2.14: Tốc độ tăng doanh nghiệp bất động sản xây dựng qua năm 52 Biểu đồ 2.15: Vốn FDI đăng ký vốn FDI vào bất động sản qua năm 53 Biểu đồ 2.16: Chỉ số VnIndex khối lượng giao dịch giai đoạn 2006-2012 54 Biểu đồ 2.17: Quan hệ tăng trưởng tín dụng, tăng trưởng dư nợ BĐS thị trường BĐS 56 Khóa luận tốt nghiệp ii Biểu đồ 2.18: Diễn biến lãi suất cho vay NHTM giai đoạn 2006-2011 59 Biểu đồ 2.19: Tăng trưởng M2 tín dụng khu vực bất động sản 60 Biểu đồ 2.20: Tỷ lệ nợ xấu, nợ xấu BĐS tỷ trọng nợ xấu bất động sản/tổng nợ xấu 61 Biểu đồ 2.21: Tỷ lệ nợ xấu ngành ngân hàng năm 2010 2011 64 Biểu đồ 3.1: Tỷ lệ nợ vay số nhóm ngành 70 Khóa luận tốt nghiệp iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ACB : Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu BĐS : Bất động sản BIDV : Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam CAGR : Compound Annual Growth Rate (Tỷ lệ tăng trưởng hỗn hợp hàng năm) CBRE Việt Nam : Công ty trách nhiệm hữu hạn CB Richard Ellis Việt Nam Eximbank : Ngân hàng Xuất nhập Việt Nam FDI : Đầu tư trực tiếp nước HSX : Sở giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh HNX : Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội IMF : International Monetary Fund (Quỹ tiền tệ Quốc tế) NHNN : Ngân hàng Nhà nước NHTM : Ngân hàng thương mại NHQD : Ngân hàng quốc doanh Sacombank : Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn thương tín TCTD : Tổ chức tín dụng ThS : Thạc sĩ TS : Tiến sĩ TTBĐS : Thị trường bất động sản TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh UBGSTCQG : Ủy ban giám sát tài quốc gia UBND : Ủy ban nhân dân USD : Đô la Mỹ WSS : Công ty cổ phần Chứng khoán phố Wall Khóa luận tốt nghiệp iv LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu tôi, có hỗ trợ giảng viên hướng dẫn Ths Lê Thanh Ngọc Các nội dung kết nghiên cứu đề tài trung thực, số liệu bảng biểu phục vụ cho việc phân tích, nhận xét, đánh giá tác giả thu thập từ nguồn khác có ghi rõ tài liệu tham khảo Nếu có phát gian lận nào, xin chịu hoàn toàn trách nhiệm TP Hồ Chí Minh, tháng năm 2012 Sinh viên Trần Thị Thu Hà Sinh viên đại học khóa 24 Khoa Tín dụng Ngành Tài chính_Ngân hàng Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM Khóa luận tốt nghiệp LỜI MỞ ĐẦU Sự cần thiết đề tài Thị trường bất động sản phần quan trọng hệ thống kinh tế thị trường, có đóng góp to lớn phát triển chung toàn xã hội Trong điều kiện thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với hệ thống ngân hàng nay, quản lý hiệu thị trường bất động sản có ý nghĩa to lớn mặt kinh tế mà có ý nghĩa mặt trị sâu sắc Để phát triển hiệu thị trường bất động sản nâng cao chất lượng hoạt động hệ thống ngân hàng_đơn vị cung ứng vốn chủ đạo cho thị trường bất động sản, điều kiện thiếu vốn phải xây dựng hệ thống quản lý vốn hiệu Trong suốt hai năm kể từ cuối năm 2010 đến nay, áp lực việc tăng giá mức hàng hóa thị trường bất động sản, hoạt động an toàn hệ thống ngân hàng thương mại mục tiêu kiềm chế lạm phát, Nhà nước thực sách thắt chặt tiền tệ nghiêm ngặt Các sách phát huy tác dụng lạm phát kiểm soát hoạt động ngân hàng diễn an toàn Tuy nhiên, thị trường bất động sản lại rơi vào tình trạng suy giảm nghiêm trọng từ trước đến Đây vấn đề làm đau đầu nhà điều hành Chính sách thu hút quan tâm đông đảo tổ chức, cá nhân Việc nghiên cứu “Mối quan hệ bóng bóng bất động sản hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại” nhằm tìm hiểu sâu mối quan hệ hai thị trường bất động sản tín dụng bất động sản giúp tìm nguyên nhân giải pháp cho vấn đề vốn cho thị trường bất động sản nâng cao chất lượng hoạt động tín dụng bất động sản thời gian tới Đây mục tiêu việc thực đề tài Khóa luận tốt nghiệp 2 Ý nghĩa khoa học đề tài Khóa luận đưa số đóng góp sau: Hệ thống hóa lý luận tượng bong bóng bất động sản, thị - trường bất động sản hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại - Khái quát phát triển thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn từ năm 2000 đến Qua phân tích tác động lẫn nhân tố tham gia thị trường bất động sản - Xem xét mối quan hệ thị trường bất động sản với hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại giai đoạn bong bóng - Đưa giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn vốn cho thị trường bất động sản đồng thời nâng cao chất lượng hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu đề tài tìm mối liên hệ thị trường bất động sản thị trường vốn tín dụng ngân hàng năm gần Qua đó, xây dựng hệ thống giải pháp tháo gỡ vướng mắc vốn cho thị trường bất động sản tại, đồng thời định hướng cho phát triển cấp độ cao thị trường bất động sản Việt Nam Nâng cao lực hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại_đơn vị giữ vai trò cung ứng vốn cho thị trường bất động sản thời gian tới Đối tượng phạm vi nghiên cứu Các diễn biến thị trường bất động sản thị trường tín dụng bất động sản Các yếu tố tác động lên hình thành bong bóng thị trường bất động sản Thời gian nghiên cứu: năm 2000 đến năm 2012 Khóa luận tốt nghiệp Phương pháp nghiên cứu Khóa luận sử dụng phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu thu thập từ nhiều nguồn kết hợp với nhận định cá nhân người viết để đưa kết luận quan trọng Kết cấu Khóa luận Lời mở đầu Chương I: Cơ sở lý luận bong bóng bất động sản ảnh hưởng bong bóng bất động sản đến hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại Chương II: Quan hệ bong bóng bất động sản hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam giai đoạn 2000-2012 Chương III: Một số giải pháp kiến nghị nhằm phát triển thị trường bất động sản hoạt động cấp tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại Kết luận Khóa luận tốt nghiệp 69 chơi cho hình thức khác phù hợp ngân hàng chơi đóng vai trò tổ chức kinh tế có quan tâm đến lĩnh vực bất động sản Thứ ba: thị trường bất động thị trường lớn, nhiều tiềm tải ngân sách Chính phủ nên việc huy động nguồn lực từ dân cư tổ chức khác cần thiết để Việt Nam đạt mục tiêu tỷ lệ đô thị hóa đạt 50%/tổng diện tích đến năm 2025 Thứ tư: thị trường bất động sản thị trường sinh lợi khổng lồ nên có sức thu hút cá nhân, tổ chức nước Việc xây dựng hệ thống tài chuyên biệt phục vụ thị trường bất động sản với ưu điểm: i, nguồn cung minh bạch; ii, lãi suất ổn định lâu dài mức vừa phải; iii, Nhà nước có sách ưu đãi thuế doanh nghiệp tham gia dự án phục vụ mục tiêu xã hội; iv, nhắm đến mục tiêu trị Nhà cho người thu nhập thấp nên nhận quan tâm đông đảo đối tượng tham gia Thứ năm: đời hệ thống tài riêng biệt cho thị trường bất động sản tách phần lớn tác động sách vĩ mô đến phát triển thị trường bất động sản, tránh tình trạng thị trường diễn biến khôn lường gây khó khăn cho doanh nghiệp ngành mà ngân hàng thương mại vừa phải hỗ trợ Nhà nước điều hành sách vừa phải hoạt động kinh doanh hiệu Ngân hàng tổ chức khác không cần bỏ qua hội kiếm lời trực tiếp tham gia hệ thống 3.3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ Với nhận định, định hướng thị trường bất động sản hệ thống ngân hàng trên, giải pháp kiến nghị đưa nhằm hai mục tiêu giải pháp kiến nghị nhằm phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, nâng cao chất lượng quản lý Nhà nước, hạn chế đầu Là giải pháp kiến nghị nhằm nâng cao hiệu tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại cho cân đối hai mục tiêu an toàn lợi nhuận Khóa luận tốt nghiệp 70 3.3.1 Một số kiến nghị phía doanh nghiệp bất động sản quan quản lý Nhà nước 3.3.1.1 Kiến nghị doanh nghiệp bất động sản Đối với nguyên nhân thị trường bất động sản ảm đạm suốt thời gian qua có phần không nhỏ trách nhiệm thuộc doanh nghiệp bất động sản Sử dụng đòn bẩy tài cao không điều tra thị trường nghiêm túc trước định đầu tư dự án nguyên nhân dẫn đến suy sụp nhanh chóng thị trường có biến động xảy Theo số liệu từ báo cáo công ty cổ phần chứng khoán phố Wall năm 2011, tỷ lệ nợ vay nhóm ngành xây dựng bất động sản chiếm tỷ trọng lớn (trên 50%) cấu vốn doanh nghiệp Đơn vị tính:% Biểu đồ 3.1: Tỷ lệ nợ vay số nhóm ngành Nguồn: WSS Việc sử dụng đòn bẩy tài cao gây cho doanh nghiệp nhiều rủi ro tài khiến doanh nghiệp bất động sản gia tăng khả vỡ nợ giai đoạn khủng hoảng Để hoạt động doanh nghiệp bất động sản an toàn góp phần nâng cao tính hiệu thị trường bất động sản, doanh nghiệp bất động sản nên có kế Khóa luận tốt nghiệp 71 hoạch cấu lại tỷ trọng nợ vay tổng nguồn vốn doanh nghiệp Cụ thể giảm tỷ trọng nợ vay nâng tỷ trọng vốn chủ sở hữu để hạn chế ảnh hưởng dòng vốn bên đến hoạt động doanh nghiệp Song song với việc giảm tỷ trọng nợ vay doanh nghiệp cần tiến hành đánh giá lại chất lượng hiệu dự án thi công khía cạnh sau: - Đầu dự án - Năng lực tài doanh nghiệp nguồn lực bên huy - Xu hướng phát triển thị trường để xác định thị trường mục tiêu động Trong việc xác định xu hướng thị trường để xác định đối tượng cần phục vụ vấn đề quan trọng Dựa phân tích cung cầu bất động sản nhận định chuyên gia lĩnh vực bất động sản, nhà cho người có thu nhập thấp phân khúc nhiều có nhiều tiềm nay, để phục vụ đối tượng khách hàng thị trường doanh nghiệp bất động sản cần phải có chiến lược sản phẩm phù hợp với mức giá hợp lý, cân thu nhập cho sản phẩm làm đến tay người tiêu dùng 3.3.1.2 Kiến nghị quan quản lý Nhà nước Về sách tiền tệ Thời gian qua, để điều chỉnh thị trường bất động sản, Nhà nước Bộ, Ban, Ngành chức ban hành nhiều nghị định, thông tư, thị như: Nghị định 69/2009/NĐ-CP, Thông tư 13/2010/TT-NHNN, Nghị định 71/2010/NĐ-CP thông tư 16/2010/TT-BXD với sách tài khóa thắt chặt suốt năm 2011 Các hành động góp phần không nhỏ ổn định kinh tế, giảm lạm phát hạn chế đầu thị trường bất động sản Tuy nhiên, điều chỉnh khiến cho doanh nghiệp gặp không khó khăn, đặc biệt doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực xây dựng bất động sản Dòng vốn tín dụng dòng vốn doanh nghiệp huy động từ người mua bị thu hẹp đáng kể Tính đến tháng 4/2012 theo số liệu báo cáo Bộ Kế hoạch đầu tư, số lượng Khóa luận tốt nghiệp 72 doanh nghiệp ngành xây dựng tuyên bố giải thể, ngừng hoạt động tăng 16% so với kỳ năm 2011 chiếm 3,9% tổng số doanh nghiệp hoạt động, số doanh nghiệp bất động sản tăng 0,1% chiếm 4,7% tổng số doanh nghiệp hoạt động Như vấn đề đặt cho sách tiền tệ Nhà nước tình ổn định kinh tế vĩ mô, kiềm chế lạm phát mức số đồng thời khơi thông nguồn vốn vào thị trường bất động sản để hỗ trợ doanh nghiệp phát triển thị trường bất động sản khoa học, hiệu Để đạt mục tiêu trên, quan Nhà nước xem xét giải pháp sau: Thứ nhất: Chính phủ cần kiên chủ trương kiềm chế lạm phát, năm 2012 nhằm ổn định vĩ mô kinh tế, hướng nguồn lực xã hội vào phát triển kinh tế sản xuất nhằm mang lại thu nhập thực, hạn chế đầu làm lành mạnh thị trường Tránh tình trạng lặp lại năm 2009 mà lạm phát vừa đẩy lùi nhanh chóng quay lại gây tác động tiêu cực Thứ hai: NHNN cần xem xét chủ trương thả lỏng lãi suất huy động NHTM Hiện nay, tình hình khoản ngân hàng thương mại ổn định lại Biện pháp áp trần lãi suất huy động để hạn chế ngân hàng yếu chạy đua lãi suất đồng thời gián tiếp hạ lãi suất cho vay không cần thiết Lãi suất huy động thời gian qua trì mức thấp khiến nguồn vốn dân cư không tập trung vào hệ thống ngân hàng để phân phối đến khu vực sản xuất mà chảy vào giao dịch tài Điều vừa không mang lại hiệu cho kinh tế vừa khiến cho quan chức gặp nhiều khó khăn quản lý thị trường Thả lỏng lãi suất huy động khiến ngân hàng linh hoạt việc thu hút nguồn vốn dân cư Một mặt khác, NHNN siết trần lãi suất cho vay lĩnh vực sản xuất nhằm khơi thông nguồn vốn tín dụng cho doanh nghiệp khôi phục, mở rộng hoạt động Như vậy, nguồn vốn dân cư đưa vào sản xuất, phát triển kinh tế Để thực mục tiêu cần có phối hợp ngân hàng thương mại theo ngân hàng cam kết dành gói tín dụng ưu đãi lãi suất cho Khóa luận tốt nghiệp 73 doanh nghiệp, cá nhân lĩnh vực sản xuất Với quy định NHTM tùy tiện tăng lãi suất huy động bị hạn chế lãi suất cho vay Thứ ba: Nhà nước cần có định hướng xây dựng sách quy hoạch, phát triển thị trường bất động sản lâu dài với tầm nhìn xa để bất động sản hình thành phục vụ tốt mục tiêu phát triển kinh tế đất nước Tránh tình trạng quy hoạch chồng chéo, thiếu đồng không khoa học quan chức Giải pháp hạn chế đầu bất động sản Đầu nhân tố thiếu kinh tế thị trường Ở mức độ định, đầu làm tăng tính khoản hàng hóa, tăng tính hiệu kinhh tế Tuy nhiên, yếu tố đầu trở thành chủ đạo hầu hết giao dịch thị trường nhanh chóng bùng nổ đổ vỡ Do đó, hạn chế đầu việc làm cần thiết để ổn định thị trường bất động sản thời gian tới Theo quy định luật Kinh doanh bất động sản việc giao dịch bất động sản doanh nghiệp bất động sản phải thực qua sàn, việc vừa kiểm soát hoạt động đầu bất động sản doanh nghiệp đồng thời Nhà nước kiểm soát việc thu thuế giao dịch chuyển nhượng bất động sản Tuy nhiên luật khuyến khích không bắt buộc cá nhân, tổ chức giấy phép kinh doanh bất động sản (quy định điều Luật Kinh doanh bất động sản) phải giao dịch qua sàn Các giao dịch chuyển nhượng lần hai dự án không bắt buộc phải thực qua sàn giao dịch lần giao dịch Như vậy, thấy Luật Kinh doanh bất động sản văn hướng dẫn liên quan để lại nhiều khe hở cho cá nhân, tổ chức đầu thị trường bất động sản mà kiểm soát Nhà nước Luật thuế thu nhập cá nhân giao dịch chuyển nhượng bất động sản thứ hai có hai cách tính: Là tính 2% giá trị giao dịch hợp đồng mua bán Là tính 25% chênh lệch dương giá chuyển nhượng ghi hợp đồng giá vốn bất động sản Với quy định mở trên, cá nhân tự chọn cho hình thức tính thuế phù hợp Tuy nhiên, ghi nhận quan thuế cho thấy người dân đa phần chọn Khóa luận tốt nghiệp 74 cách tính thứ với giá ghi nhận hợp đồng thấp nhiều giá trị thực bất động sản Như vậy, với việc không bắt buộc giao dịch qua sàn sách thu thuế thu nhập chưa hiệu tình trạng đầu bất động sản hẳn khó kiểm soát người dân thông suốt quy định luật Để kiểm soát tình trạng trên, Nhà nước nên có quy định chặt chẽ giao dịch chuyển nhượng bất động sản cấp sổ hồng, sổ đỏ cho bất động sản giao dịch qua sàn dù tài sản thuộc sở hữu tổ chức, cá nhân không hoạt động kinh doanh bất động sản giấy chứng nhận kinh doanh bất động sản theo luật định Việc đăng ký giao dịch qua sàn cho phép hoạt động đầu thị trường bất động sản cá nhân, tổ chức có nhu cầu sở kiểm soát chặt chẽ thu thuế hữu hiệu Các cá nhân tham gia giao dịch sàn nhận lợi ích như: thông tin rõ ràng, minh bạch; đảm bảo yếu tố pháp lý an toàn toán Tuy nhiên, sách cần có lộ trình áp dụng Trước tiên dự án hoàn thành, sau đến toàn khu vực thành thị có trình độ dân trí phát triển trước áp dụng thống nước Xây dựng hệ thống tài riêng cho thị trường bất động sản Việc xây dựng hệ thống tài riêng cho thị trường bất động sản nằm định hướng phát triển lâu dài thị trường với mục đích ổn định dòng vốn tăng tính hiệu dự án bất động sản Các dự án bất động sản thường có trị giá lớn, thời gian đầu tư lâu dài nên yêu cầu phải có nguồn vốn tài trợ vừa có thời hạn dài tương ứng vừa có giá trị lớn Mới đây, Bộ Xây dựng có phúc đáp cho Hiệp hội bất động sản Việt Nam đề xuất xây dựng mô hình Ngân hàng Xây dựng Việt Nam với nhiệm vụ chủ chốt khai thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản, nêu rõ: việc thành lập Ngân hàng Xây dựng phù hợp với tình hình phát triển kinh tế-xã hội đất nước nay, phù hợp với xu hướng phát triển lĩnh vực ngân hàng xây dựng nước giới, góp phần hỗ trợ triển khai chương trình xây dựng nhà quốc gia (như nhà cho người nghèo, nhà cho học sinh, sinh viên, người thu nhập thấp đô thị ), chương trình sản xuất vật liệu xây Khóa luận tốt nghiệp 75 dựng, chương trình khác ngành kênh huy động vốn có hiệu cho thị trường bất động sản Góp phần vào việc quản lý phát triển thị trường bất động sản minh bạch bền vững, đóng góp vào phát triển kinh tế đất nước đáp ứng nhu cầu người dân Tuy nhiên, giải pháp gây nhiều tranh cãi chưa giải vấn đề vốn để hoạt động ngân hàng Do đó, việc xây dựng ngân hàng Xây dựng xem xét định hướng tương lai, chủ thể kinh tế nhận thấy tiềm khai thác thị trường bất động sản thông qua hình thức ngân hàng Còn giải pháp cho vấn đề vốn trước mắt thị trường bất động sản phải trông chờ vào cứu cánh từ phía ngân hàng Cũng thời gian này, Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam_BIDV vừa công bố dự án giải pháp liên kết bốn bên gồm: Chủ đầu tư, ngân hàng, nhà thầu, nhà cung cấp vật liệu xây dựng với tổng trị giá lên đến 6.000 tỷ đồng cho thị trường bất động sản Gói tín dụng dành hỗ trợ cho bên cung bên cầu thị trường, cụ thể: 2.000 tỷ đồng tài trợ cho bên cung 4.000 tỷ đồng tài trợ cho bên cầu Sản phẩm đầu nhắm tới đối tượng người thu nhập thấp với sách lãi suất khoảng từ 14-15% (thấp khoảng 0,5-1% so với lãi suất áp dụng BIDV) Đây xem giải pháp hữu hiệu cho thị trường bất động sản thời gian xem tiền đề mô hình Ngân hàng Xây dựng tương lai Giải pháp có khả trở thành xu hướng cho ngân hàng thời gian tới mô hình liên kết bốn bên tối ưu hóa chi phí bên tham gia, giải đầu vào đầu sản phẩm bất động sản Tuy nhiên, để mô hình thực phát huy hiệu mong muốn ban đầu cần có biện pháp ràng buộc trách nhiệm bên tham gia, tăng cường giám sát bên với để kết đạt cao như: bên tham gia phải chứng minh lực hoạt động lực tài tham gia mô hình, dự án tài trợ có đầu đảm bảo, ngân hàng toán toàn cho bên liên quan chất lượng sản phẩm kiểm kiểm duyệt, nghiệm thu… 3.3.2 Một số giải pháp kiến nghị nhằm nâng cao hiệu hoạt động cấp tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại Khóa luận tốt nghiệp 76 Việc thành lập Ngân hàng Xây dựng nhằm thiết lấp hệ thống tài riêng cho thị trường bất động sản giải pháp dài hạn, đó, trước mắt ngân hàng giữ vai trò nguồn cung vốn cho thị trường bất động sản Để ngân hàng thương mại hoạt động hiệu an toàn lãnh đạo ngân hàng cần quan tâm giải vấn đề sau: 3.3.2.1 Xây dựng cấu tín dụng bất động sản hợp lý thời kỳ thị trường bất động sản Xây dựng danh mục cấp tín dụng có ý nghĩa quan trọng việc quản lý loại rủi ro hoạt động ngân hàng thương mại Theo khuyến cáo chuyên gia lĩnh vực ngân hàng, ngân hàng thương mại không nên xây dựng danh mục tín dụng tập trung 10% tỷ trọng cho ngành nghề kinh doanh để hạn chế rủi ro Tuy nhiên, Việt Nam, sức hấp dẫn thị trường bất động sản thời gian tăng trưởng, nhiều ngân hàng thương mại có tỷ trọng cho vay lĩnh vực bất động sản lên đến 30-40% Giới hạn 16% dư nợ lĩnh vực phi sản xuất/tổng dư nợ tín dụng quy định Chỉ thị 01/CT-NHNN việc thực giải pháp tiền tệ hoạt động ngân hàng nhằm kiểm soát lạm phát ban hành ngày 01/03/2011 giải pháp tạm thời nhằm đối phó với tình trạng bất ổn thị trường bất động sản Quy định đến lúc phải dỡ bỏ, vậy, để đảm bảo hài hòa hai mục đích an toàn lợi nhuận, ngân hàng thương mại phải chủ động xây dựng cho cấu danh mục cấp tín dụng hợp lý với tỷ trọng cấp tín dụng cho tững lĩnh vực ngành nghề kinh doanh phù hợp, đặc biệt lĩnh vực tài thời kỳ tăng trưởng Cụ thể: xây dựng cấu dư nợ bất động sản linh hoạt giao động nằm khoảng 8-10% cao từ 15-20% ngân hàng chuyên doanh bất động sản (các ngân hàng cần đa dạng sản phẩn tín dụng bất động sản danh mục cấp tín dụng để phân tán rủi ro lần nữa) Việc đảm bảo cho ngân hàng kiếm lợi nhuận thị trường tăng trưởng mà đảm bảo an toàn 3.3.2.2 Nâng cao chất lượng thẩm định dự án bất động sản có sử dụng vốn vay ngân hàng Hiện ngân hàng thương mại lớn Việt Nam có phận thẩm định dự án công ty thẩm định giá trực thuộc hỗ trợ hoạt động thẩm định giá cho công tác cấp tín Khóa luận tốt nghiệp 77 dụng, tài trợ dự án Khi ngân hàng có nhu cầu tài trợ dự án, phòng ban, công ty thẩm định ngân hàng thành lập tổ thẩm định tiến hành công tác thẩm định giá Tuy nhiên, mô hình có ngân hàng lớn, ngân hàng nhỏ, việc thẩm định dự án thực theo phương thức thành lập tổ thẩm định với thành viên chủ yếu nhân viên tín dụng (nhân viên quan hệ khách hàng) Các nhân viên có chứng nhận Nhà nước chuyên môn thẩm định giá Công tác thẩm định tiến hành không kết hợp với người thẩm định có chuyên môn không sâu khiến dự án không kiểm định toàn diện trước tiến hành đầu tư Để giải tồn trên, giải pháp đưa là: - Đối với ngân hàng có phận thẩm định công ty thẩm định riêng tiếp tục hoàn thiện đội ngũ nhân sự, quy trình thẩm định cho tách biệt hoạt động định giá với lợi ích riêng bên liên quan đồng thời nâng cao chất lượng thẩm định dự án, đặc biệt thẩm định đầu sản phẩm - Đối với ngân hàng chưa có điều kiện thành lập phòng ban, công ty chuyên thẩm định riêng xem xét đến giải pháp hỗ trợ từ bên công ty thẩm định giá độc lập thị trường Biện pháp giúp ngân hàng nhỏ tiết kiệm chi phí nhân cho công tác thẩm định nhu cầu thẩm định dự án bất động sản ngân hàng nhỏ không nhiều ngân hàng lựa chọn chuyên gia có chuyên môn sâu công tác thẩm định Theo danh sách công bố Bộ Tài ngày 20/01/2012 phạm vi nước có 79 doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực thẩm định giá tài sản đủ điều kiện hoạt động Con số nhiều chưa phản ánh chất lượng hoạt động công ty định giá độc lập Để chất lượng hoạt động công ty nâng cao, yêu cầu quan Nhà nước, đặc biệt Bộ Tài cần phải thường xuyên tổ chức tra, giám sát lực đội ngũ nhân công ty Cụ thể tiến hành sát hạch trình độ định kỳ để tiếp tục cấp chứng hành nghề cá nhân làm công việc thẩm định giá; phân nhiều cấp độ chuyên viên thẩm định để phân định trình độ thẩm định giá viên; doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực thẩm định giá phải điều hành lãnh Khóa luận tốt nghiệp 78 đạo có trình độ công nhận, có thâm niên nghề quy định tối thiểu số nhân viên có chứng nhận thẩm định giá doanh nghiệp để đủ điều kiện thành lập 3.3.2.3 Nâng cao chất lượng thẩm định giá tài sản đảm bảo bất động sản Như phân tích phần thực trạng, biết ngân hàng thương mại chủ yếu định giá tài sản đảm bảo theo phương pháp so sánh giá thị trường Phương pháp có ưu điểm dễ thực bất động sản giao dịch thị trường thường xuyên nên cập nhật thông tin giá Cách tiến hành đơn giản nên không cần có chuyên môn sâu tiến hành định giá Tuy nhiên, phương pháp tối ưu để định giá bất động sản giá thị trường đại diện cho giá trị bất động sản giai đoạn, thời điểm định ý nghĩa lâu dài Vậy nên, để nâng cao hoạt động thẩm định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo nói riêng bất động sản nói chung, ngân hàng tiến hành định giá cần theo nguyên tắc sau: Sử dụng tốt hiệu Việc sử dụng bất động sản phải đạt mức hữu dụng tối đa hoàn cảnh kinh tế-xã hội thực tế, phù hợp mặt kỹ thuật, pháp lý, tài đem lại giá trị lớn cho tài sản Nguyên tắc cung cầu Giá trị bất động sản kinh tế thị trường xác định mối quan hệ cung-cầu ngược lại, giá bất động sản tác động cung cầu thị trường Giá bất động sản tỷ lệ thuận với cầu tỷ lệ nghịch với cung đặc điểm thị trường bất động sản nhạy bén với cầu lại phản ứng chậm chạp với cung (do cung bất động sản khó tăng lên ngắn hạn) Đó lý giá bất động sản thường xuyên biến động lên cao giá trị thực Nắm bắt đặc điểm công tác định giá dễ dàng việc xác định giá trị bất động sản giai đoạn khác thị trường bất động sản Nguyên tắc đóng góp Khóa luận tốt nghiệp 79 Giá trị bất động sản hay phận bất động sản phụ thuộc vào góp mặt hay vắng mặt làm cho giá trị bất động sản tăng lên hay giảm không liên quan đến chi phí hình thành nên Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai Giá bất động sản hay tài sản nói chung định dựa vào lợi ích tương lai mà mang lại lợi ích nhận khứ Nguyên tắc thay Giá trị bất động sản không lớn chi phí để có bất động sản tương đương loại Nếu có bất động sản có đặc tính thay cho giá bất động sản rẻ giá ghi nhận Nguyên tắc phân phối thu nhập Tổng thu nhập sinh từ kết hợp yếu tố trình sản xuất đất đai, vốn, lao động quản lý phân phối cho yếu tố Nếu việc phân phối thực theo nguyên tắc tương ứng phần thu nhập lại sau phân phối cho vốn, lao động, quản lý…sẽ thể giá trị đất đai Khi tiến hành thẩm định giá bất động sản, ngân hàng lựa chọn hay nhóm nguyên tắc để làm sở tiến hành định giá song cần lưu ý đến diễn biến tình hình kinh tế-xã hội, tập quán mua bán địa phương để có kết thẩm định xác Về lâu dài, để nâng cao chất lượng thẩm định giá tài sản đảm bảo, ngân hàng vừa nhỏ nên xây dựng mô hình định giá hai lần cho tách biệt giá trị thẩm định với lợi ích cá nhân bên tham gia định giá Công tác thẩm định cần trọng vào mặt: tính pháp lý, giá trị tính khoản tài sản Có công tác định giá thể giá trị tài sản nâng cao hiệu quản lý rủi ro ngân hàng Song song với việc tổ chức thực hiện, xây dựng mô hình phương pháp định giá, yếu tố nhân lực khâu định giá nên ngân hàng ý quan tâm Vì tính chất thường xuyên công việc thẩm định, ngân hàng thương mại nên có sách Khóa luận tốt nghiệp 80 tuyển dụng nhân đào tạo lĩnh vực thẩm định để phụ trách công tác ngân hàng Thường xuyên mở lớp tập huấn với góp mặt cán thâm niên công tác định giá chuyên gia lĩnh vực thẩm định để truyền đạt kinh nghiệm, kỹ làm việc…xây dựng đội ngũ thẩm định chuyên sâu độc lập 3.3.2.4 Xây dựng hệ thống theo dõi cảnh báo sớm rủi ro thị trường bất động sản Xây dựng hệ thống cảnh báo sớm rủi ro thị trường việc làm cần thiết không riêng lĩnh vực bất động sản ngân hàng thương mại Với danh mục cấp tín dụng đa dạng nhiều ngành nghề, biến động thị trường có khả ảnh hưởng đến hoạt động ngân hàng Vì lý trên, ngân hàng thương mại nên chủ động xây dựng cho phận chuyên gia chuyên theo dõi đưa cảnh báo rủi ro lĩnh vực ngân hàng cấp dự định cấp tín dụng Thực tế thời gian qua cho thấy, dự báo chuyên gia tăng trưởng giá mức thị trường bất động sản bị không ngân hàng phớt lờ Như có nghĩa rủi ro hoạt động cấp tín dụng lĩnh vực bất động sản vừa qua hoàn toàn có khả nhận diện xử lý ngân hàng có phận chuyên gia định dự báo định hướng quản lý rủi ro riêng Bộ phận tập hợp chuyên gia nhiều lĩnh vực, phụ trách phân tích thị trường Nếu ngân hàng có công ty công ty chứng khoán tận dụng nhân lực để làm công tác phân tích, dự báo Ý kiến chuyên gia độc lập cần quan tâm điều kiện ngân hàng đủ chuyên gia cho lĩnh vực Khóa luận tốt nghiệp 81 KẾT LUẬN Thị trường bất động sản phận quan trọng kinh tế thị trường, nơi mà diễn biến có ảnh hưởng đến nhiều mặt đời sống kinh tế xã hội Quản lý thị trường bất động sản cho mang lại hiệu nhiệm vụ vô quan trọng Để thị trường bất động sản phát triển bền vững cần phối hợp từ nhiều phía ngành ngân hàng đóng vai trò không nhỏ Thời gian gần đây, diễn biến phức tạp thị trường bất động sản Việt Nam, có nhiều tham luận, góp ý chuyên gia, tổ chức lĩnh vực bất động sản vấn đề giải pháp hỗ trợ, phát triển hiệu thị trường bất động sản Tuy nhiên, để tìm hướng đắn với nhìn toàn diện, lâu dài cho thị trường bất động sản Việt Nam vấn đề không đơn giản Dựa sở lý luận chung bất động sản, thị trường bất động sản, mối quan hệ thị trường bất động sản tín dụng ngân hàng lĩnh vực bất động sản trình bày chương I; kết hợp với thực trạng thị trường Việt Nam thời gian qua tổng hợp, phân tích chương II, khuôn khổ chương III, đề tài xin đưa giải pháp mang tính định hướng nhằm giải hai vấn đề Giải pháp vốn cho thị trường bất động sản Nâng cao chất lượng tín dụng bất động sản cho hệ thống ngân hàng thương mại Với mục tiêu ổn định thị trường góp phần thúc đẩy phát triển chung kinh tế, giải pháp trình bày đề tài mong đóng góp phần nhỏ thực mục tiêu chung Do hạn chế mặt kiến thức, thời gian khả tiếp cận thông tin thay đổi nhanh chóng môi trường kinh tế, xã hội nên đề tài nghiên cứu không tránh khỏi hạn chế, thiếu sót Rất mong nhận đóng góp ý kiến Thầy Cô Em xin chân thành cảm ơn giúp đỡ giáo viên, Thạc sỹ Lê Thanh Ngọc để em hoàn thành khóa luận thuận lợi Khóa luận tốt nghiệp 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO Sách tham khảo - Tiền tệ ngân hàng thị trường tài (The Economics of Money, Banking and Financial Markets)_Frederic S.Mishkin_Chương 26: Phân tích tổng cung tổng cầu, Chương 28: Tiền tệ lạm phát; năm 1994 - Chính sách mục tiêu lạm phát_TS.Nguyễn Duệ (chủ biên); năm 2000 - Khi bong bóng vỡ (When the Bubble burst)_John P.Calverley; năm 2010 - Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM: Giáo trình “Thẩm định giá bất động sản máy móc thiết bị”_TS Đoàn Thanh Hà, ThS Lê Thanh Ngọc; năm 2009 - Trường Đại học Kinh tế quốc dân: Giáo trình “Kinh tế tài nguyên đất”, năm 2000 Báo cáo viết tham khảo - Báo cáo thường niên Ngân hàng nhà nước năm 2004 đến 2011 - Điều tra biến động dân số kế hoạch hóa gia đình 1/4/2011_Bộ Kế hoạch Đầu tư, Tổng cục thống kê - Khảo sát mức sống dân cư năm 2010_Nhà xuất Thống kê - Tham luận TS.Lê Xuân Nghĩa Thị trường bất động sản hệ thống tài - Báo cáo triển vọng ngành quý IV/2009 triển vọng năm 2010_Công ty chứng khoán Trường Sơn - Báo cáo ngành bất động sản tháng đầu năm 2011_Công ty chứng khoán Tràng An - Báo cáo thị trường bất động sản quý III năm 2011_Bộ phận phân tích CafeLand - Báo cáo ngành bất động sản Việt Nam năm 2011_Vietnam Report - Các xu hướng phát triển bất động sản Việt Nam năm 2008; Hội thảo thị trường nhà - Thích nghi để phát triển_Công ty TNHH CB Richard Ellis Việt Nam - Tạp chí Ngân hàng Công nghệ ngân hàng Văn pháp luật Khóa luận tốt nghiệp 83 - Luật Đất đai năm 2003 văn hướng dẫn; Luật sửa đổi, điều chỉnh, bổ sung Luật Đất đai 2003 - Luật Nhà năm 2005 văn hướng dẫn; Luật sửa đổi, điều chỉnh, bổ sung Luật Nhà năm 2005 - Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 - Chỉ thị 01/CT-NHNN ngày 13/02/2012 tổ chức thực sách tiền tệ đảm bảo hoạt động ngân hàng an toàn, hiệu - Thông tư 13/2010/TT-NHNN Tỷ lệ bảo đảm an toàn tổ chức tín dụng Thông tư 19 sửa đổi, bổ sung Thông tư 13 Các Website - Ngân hàng Nhà nước : www.sbv.gov.vn/ - Bộ xây dựng : www.xaydung.gov.vn/ - Bộ Kế hoạch đầu tư : www.mpi.gov.vn/ - Sở kế hoạch đầu tư Tp.HCM : www.dpi.hochiminhcity.gov.vn/ - Tổng cục thống kê : www.gso.gov.vn/ - Trung tâm thư viện ĐH Ngân hàng Tp.HCM : http://library.buh.edu.vn/ - Sở giao dịch chứng khoán Tp.HCM : www.hsx.vn/ - Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội : www.hnx.vn/ - Thời báo Kinh tế Sài Gòn : www.thesaigontimes.vn/ - http://www.asteriskrealty.jp/articles/news/2011-official-land-price-tokyo-23wards2011-officialland-price-tokyo-23-wards.html - http://www.cbre.co.th/en/property-search.asp#t=1&v=1&mt=8&st=0&ml=1&sl= - http://www.cbre.com.my/propertySearch/submit; - http://www.cbre.com.mo/hkpropertylist/bylocation.asp - http://www.beijingrealestates.com/PropertiesForSale.html - http://www.reuters.com/article/2010/03/16/us-chinalandrecords- idUSTRE62F1K020100316 Khóa luận tốt nghiệp [...]... LUẬN VỀ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 4 CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm và phân loại thị trường bất động sản 1.1.1.1... BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.3.1 Khái niệm tín dụng bất động sản Tín dụng bất động sản là quan hệ tín dụng giữa khách hàng (có thể là pháp nhân hoặc thể nhân) và ngân hàng có liên quan đến bất động sản Việc cấp tín dụng của ngân hàng vừa có tác động làm tăng cung (cho vay đầu tư xây dụng bất động sản) vừa tăng cầu (cho vay mua bất động sản) vừa... bất động sản kinh doanh; Cho vay đầu tư bất động sản để hưởng chênh lệch giá; Cho vay thế chấp bất động sản để sản xuất, kinh doanh;4 1.3.2 Mối quan hệ giữa bong bóng bất động sản trong giai đoạn tăng trưởng và bùng nổ đến hoạt động tín dụng bất động sản ở các NHTM Hiện nay, không chỉ riêng việc tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản ở các NHTM đang ở mức rất cao mà hầu hết các ngân hàng thương mại. .. mua bất động sản) vừa làm tăng tính thanh khoản của hàng hóa bất động sản trên thị trường (nhận bất động sản làm tài sản đảm bảo, cho vay kinh doanh bất động sản) Qua đây có thể 3 (Malpezzi và Wachter, 2002) Khóa luận tốt nghiệp 26 thấy vai trò hết sức quan trọng của các ngân hàng trong hoạt động của thị trường bất động sản Các sản phẩm ngân hàng liên quan đến bất động sản: Cho vay mua nhà đất để... trường bất động sản nhà ở, bất động sản thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ… Thị trường vừa là bất động sản phục vụ sản xuất vừa là bất động sản phục vụ tiêu dùng như đường sá, cầu cống… Căn cứ vào khu vực có bất động sản Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, thị trường bất động sản thương mại, thị trường bất động sản. .. di sản văn hoá, di tích lịch sử, v.v Căn cứ theo hoạt động trên thị trường bất động sản (tính chất kinh doanh) Thị trường mua bán chuyển nhượng bất động sản Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất Thị trường cho thuê bất động sản Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản Thị trường dịch vụ bất động sản: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản, thông tin bất. .. đổi các quy chế chính sách và luật định có tác động khá lớn đến thị Khóa luận tốt nghiệp 20 trường bất động sản Đây là đặc điểm phụ thuộc vào các chính sách nhà nước của bong bóng bất động sản 1.2.3 Các giai đoạn của bong bóng bất động sản Cũng tương tự như thị trường bất động sản, bong bóng bất động sản cũng có bốn giai đoạn phát triển Nhưng đặc trưng ở hai giai đoạn cơ bản: Giai đoạn tăng trưởng và. .. tượng bong bóng bất động sản cũng tương tự như vậy Bong bóng bất động sản xảy ra khi giá hàng hóa bất động sản được giao dịch trên thị trường tăng đột biến đến bất hợp lý và không thỏa mãn các nguyên tắc định giá thông thường 1.2.2 Đặc điểm của bong bóng bất động sản Chúng ta có thể nhận thấy bong bóng bất động sản xuất hiện ở bất kỳ nền kinh tế nào khi đã phát triển đến một giai đoạn nhất định và hầu... khác Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định Cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường bất động sản mở rộng và thị trường phát triển mạnh, những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường bất động sản khiến các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với bất động sản hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro Lúc này, các ngân hàng. .. trường bất động sản có tính tách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch Do tính cố định của bất động sản nên hàng hóa bất động sản không thể giống như các loại hàng hóa giao dịch thông thường hiện diện tại địa điểm giao dịch Hàng hóa bất động sản thường phải tiến hành giao dịch gián tiếp qua các trung gian môi giới (sàn giao dịch bất động sản, mạng internet, trung tâm/cá nhân môi giới bất động sản ) ... ghi rõ tài liệu tham khảo Nếu có phát gian lận nào, xin chịu hoàn toàn trách nhiệm TP Hồ Chí Minh, tháng năm 2012 Sinh viên Trần Thị Thu Hà Sinh viên đại học khóa 24 Khoa Tín dụng Ngành Tài chính_Ngân... chung điều làm suy thoái trầm trọng kinh tế thời kỳ khủng hoảng 1.2.5 Hệ bong bóng bất động sản Các nhà kinh tế nhìn nhận bong bóng bất động sản tượng tiêu cực kinh tế nguồn lực phân bổ vào mục đích... cho hàng hóa Tuy nhiên vốn kinh tế bị giữ nhiều bất động sản làm suy giảm hiệu hoạt động kinh tế Nghiêm trọng là, thị trường đổ vỡ, tượng dễ thấy người dân lòng tin vào hệ thống tài chính, cá