Đề Bài: Doanh nghiệp A có trụ sở đóng địa bàn quận Thanh xuân ( Hà Nội) có ngành nghề đăng ký kinh doanh đầu tư, kinh doanh bất động sản (BĐS) Tháng 2/2010, doanh nghiệp UBND thành phố Hà Nội định cho thuê hecta đất địa bàn huyện Sóc Sơn để đầu tư xây dựng biệt thự, nhà chung cư cao cấp khu du lịch nghỉ dưỡng Sauk hi có định cho thuê đất UBND thành phố Hà Nội tháng 3/2010, Doanh nghiệp A tiến hành ký hợp đồng thuê đất với Sở Tài Nguyên Môi Trường thành phố Hà Nội với thời hạn 49 năm Để có mặt đầu tư theo dự án phê duyệt, doanh nghiệp A phải tiến hành việc bồi thường cho dân, san lấp mặt bằng, xây dựng hạ tầng trả tiền thuê đất cho Nhà nước Là doanh nghiệp bắt đầu hoạt động nên điều kiện tài hạn chế, doanh nghiệp A thiếu vốn đầu tư nên chuyển nhượng 1,8 hecta đất thuộc dự án cho doanh nghiệp B có chức đầu tư, kinh doanh BĐS để lấy tiền đầu tư phần diện tích đất lại Hỏi: a Anh (Chị) sử dụng kỹ để xác định tính hợp pháp hành vi doanh nghiệp A vụ việc ? b Anh (Chị) sử dụng kỹ việc nghiên cứu nội dung vụ việc ? I.Khái quát chung tư vấn pháp luật lĩnh vực đất đai Tư vấn pháp luật lĩnh vực đất đai loại hình tư vấn pháp luật phổ biến Đây loại hình cung cấp dịch vụ pháp lý theo đó, người tư vấn đưa hướng dẫn, giải thích, cứ, quy định pháp luật lĩnh vực đất đai dựa yêu cầu khách hang khách hang phải trả phí cho dịch vụ mà người tư vấn cung cấp, hình thức pháp lý mối quan hệ việc bên xác lập hợp đồng dịch vụ tư vấn pháp lý, quy định rõ quyền nghĩa vụ bên tư vấn khách hang Để thực tư vấn pháp luật lĩnh vực đất đai, người tư vấn phải thực kĩ nghe kĩ nói, có kĩ quan trọng như: - Kĩ tạo niềm tin giữ uy tín với khách hàng - Kĩ giao tiếp phi ngôn ngữ : kĩ giúp nâng cao hiệu kĩ nghe kĩ nói luật sư tư vấn giao tiếp với khách hàng Trong kĩ này, người tư vấn nên ý tới trang phục, đầu tóc, thái độ, cử chỉ…khi giao tiếp với khách hàng - Kĩ xử lý thông tin : kĩ quan trọng thiết yếu tư vấn pháp luật nói chung tư vấn pháp luật lĩnh vực đất đai nói riêng Luật sư tư vấn thu thập, khai thác, nghiên cứu hồ sơ, sở tiếp tục triển khai thao tác nghiên cứu - Kĩ trình bày thuyết phục: kĩ luật sư tư vấn tiến hành thông qua diễn giải, biện Để kĩ thực hiệu quả, luật sư tư vấn cần phải xây dựng đề cương chi tiết, đảm bảo tính logic Một điều quan trọng để thực kĩ có hiệu trước hết luật sư tư vấn phải tự tin, làm chủ nội dung tư vấn - Kĩ soạn thảo nhận diện tính hợp pháp văn pháp luật : để nhận diện tính hợp pháp văn pháp luật đất đai phù hợp với nội dung, chất vụ việc tư vấn luật sư tư vấn cần phải vào thời điểm xảy vụ việc để xác định văn pháp luật thích hợp theo vụ việc phát sinh thời điểm áp dụng văn ban hành thời điểm II Giải vụ việc: Kỹ sử dụng để xác định tính hợp pháp hành vi doanh nghiệp A vụ việc Trước tiên, cần phải xác định tình Doanh nghiệp A có hành vi gì: Thứ nhất, Doanh nghiệp A có ký hợp đồng thuê đất với Sở tài nguyên Môi trường thành phố Hà Nội hecta đất địa bàn huyện Sóc Sơn, với mục đích để đầu tư xây dựng biệt thự, nhà chung cư cao cấp khu nghỉ dưỡng thời hạn 49 năm Thứ hai,Doanh nghiệp A tiến hành bồi thường cho dân , san lấp mặt pháp luật chưa? Thứ ba, Doanh nghiệp A thiếu vốn đầu tư nên chuyển nhượng 1,8 hecsta đất thuộc dự án cho doanh nghiệp B có chức đầu tư, kinh doanh BĐS để lấy tiền đầu tư phần diện tích đất lại Để xác định tính hợp pháp hành vi doanh nghiệp A luật sư tư vấn cần sử dụng kỹ năng: Nghiên cứu hồ sơ Tra cứu văn pháp luật Khi nghiên cứu hồ sơ vụ việc trên, Luật sư tư vấn cần đối chiếu với quy định pháp luật hành để xác định tính hợp pháp nội dung vụ việc Cụ thể: * Hành vi: Doanh nghiệp A tiến hành ký hợp đồng thuê đất với Sở Tài Nguyên Môi Trường thành phố Hà Nội với thời hạn 49 năm Đối với hành vi này, luật sư tư vấn cần có kĩ soạn thảo hợp đồng Cụ thể lựa chọn hợp đồng phù hợp với tính chất vụ việc, kĩ nghiên cứu hồ sơ, kĩ áp dụng quy phạm pháp luật để xác định tính chất đắn vụ việc Bên cạnh đó, cần thiết phải có kĩ nghiên cưu pháp luật để soạn thảo hợp đồng Sau đối chiếu với điều 67, điều 37 Luật đất đai 2003 hành vi doanh nghiệp A hợp pháp Sau đây, ta xác định tính hợp pháp hành vi sau: + Đối với trường hợp cho thuê đất, cần đối chiếu so sánh Quyết định cho thuê đất với thẩm quyền cho thuê đất Căn Điều 37 Luật đất đai năm 2003 có quy định thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất : “Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương định giao đất, cho thuế đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tổ chức…” Theo đó, việc Doanh nghiệp A UBND thành phố Hà Nội định cho thuê hecta đất địa bàn huyện Sóc Sơn để đầu tư xây dựng biệt thự, nhà chung cư cao cấp khu du lịch nghỉ dưỡng thẩm quyền + Hồ sơ cho thuê đất cần đối chiếu với quy định trình tự, thủ tục hành quản lý sử dụng đất đai 2003, Nghị định 181,thông tư Bộ tài nguyên Môi trường hướng dẫn thực việc lập hồ sơ cho thuê đất,trình tự, thủ tục cho thuê đất + Nghiên cứu Quyết định thành lập doanh nghiệp A? xác định doanh nhiệp có tư cách pháp nhân hay không?,giấy phép đăng ký kinh doanh, điều lệ công ty văn định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn công ty để xác định công ty Nhà nước cho thuê đất theo hình thức cụ thể + Về thời hạn cho thuế đất Trong trường hợp này, đất cho thuê xác định không 70 năm theo quy định khoản 3, điều 67 luật đất đai 2003 “3.Thời hạn giao đất, cho thuê đất tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng đất làm mặt xây dựng sở sản xuất, kinh doanh; tổ chức kinh tế để thực dự án đầu tư; người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước để thực dự án đầu tư Việt Nam xem xét, định sở dự án đầu tư đơn xin giao đất, thuê đất không năm mươi năm; dự án có vốn đầu tư lớn thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài thời hạn giao đất, cho thuê đất không bảy mươi năm.” Từ đó, sau đối chiếu với quy định pháp luật, xem xét hợp đồng mà công ty A kí kết với sở tài nguyên môi trường, điều khoản hợp đồng pháp luật hành vi hợp pháp Các kĩ năng, phương pháp sử dụng trường hợp để xác định tính hợp pháp hợp đồng chủ yếu dựa sở quy phạm pháp luật sẵn có, tài liệu liên quan hợp đồng kí kết, định cho thuê đất uỷ ban nhân dân thành phố Các bước tiến hành giao đất, kí hợp đồng thuê đất Bước Người có nhu cầu xin thuê đất liên hệ với quan UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giao nhiệm vụ thỏa thuận địa điểm tổ chức phát triển quỹ đất nơi có đất để giới thiệu địa điểm sử dụng đất Bước Sau có văn thỏa thuận địa điểm có văn cho phép văn đồng ý cho xây dựng công trình quan nhà nước có thẩm quyền địa điểm xác định, người xin thuê đất nộp (02 bộ) hồ sơ Sở Tài nguyên Môi trường qua Trung tâm giao dịch cửa Bước Sở Tài nguyên Môi trường có trách nhiệm thẩm định hồ sơ, trình UBND tỉnh phê duyệt Bước Giao đất trường, ký hợp đồng thuê đất * Đối với hành vi bồi thường cho dân, san lấp mặt bằng, xây dựng hạ tầng trả tiền thuê đất cho Nhà nước Doanh nghiệp A Để xác định xem hành vi có hợp pháp hay không ta đối chiếu với quy định pháp luật bồi thường thiệt hại, cần có kĩ đàm phán, thỏa thuận với người bồi thường thiệt hại mức giá bồi thường đất Bên cạnh đó, luật sư tư vấn cần có kĩ tạo niềm tin với khách hang… Tuy nhiên để xác định tính hợp pháp hành vi này, ta cần có kĩ nghiên cứu, đối chiếu, áp dụng quy định pháp luật vào trường hợp cụ thể * Đối với hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất doanh nghiệp A cho Doanh nghiệp B luật sư tư vấn pháp luật vấn đề cần sử dụng kỹ sau đây: Thứ nhất, kỹ giao tiếp với khách hàng (người đại diện doanh nghiệp A đến văn phòng để tư vấn) Luật sư tư vấn gặp gỡ khách hàng nghe khách hàng trình bày nội dung vụ việc; yêu cầu mong muốn khách hàng đến với văn phòng gì? Thứ hai, kỹ thu tập thông tin, nghiên cứu hồ sơ vụ việc: Luật sư tư vấn cần nắm rõ nội dung vụ việc, yêu cầu doanh nghiệp A cung cấp giấy tờ để chứng minh có chuyển nhượng 1,8 hécta đất cho doanh nghiệp B Thứ ba, Luật sư tư vấn cần sử dụng kỹ tra cứu văn pháp luật để xác định việc chuyển nhượng đất doanh nghiệp A cho doanh nghiệp B hợp pháp Luật sư tư vấn cần phải xác định sử dụng văn pháp luật để có sở pháp lý để giải vụ việc Luật sư tư vấn vào Điều 106 Luật đất đai năm 2003 để xác định doanh nghiệp A có quyền chuyển nhượng đất hay không? Và việc chuyển nhượng có đáp ứng đầy đủ yêu cầu pháp luật không? Cũng cần ý: kỹ vô quan trọng Luật sư tư vấn xác định sai văn pháp luật không tra cứu văn pháp luật có liên quan vấn đề chuyển nhượng tư vấn cho Doanh nghiệp A chuyển nhượng hay sai được? Như vậy, từ việc phân tích đây, Luật sư tư vấn cần phải có kỹ cần thiết để việc tư vấn đạt hiểu cao Những kỹ sử dụng việc nghiên cứu nội dung vụ việc 2.1 Các kỹ chung • Kỹ giao tiếp với khách hàng - Trao đổi nội dung vụ tranh chấp: Thông qua việc trình bày khách hàng, luật sư lắng nghe đặt câu hỏi gợi ý để khách hàng trình bày chất việc cách vô tư, khách quan, nhằm xác định rõ chất việc biết khách hàng quan tâm đến vấn đề gì, yêu cầu khách hàng cung cấp tài liệu có liên quan đến vụ tranh chấp; nắm cách khái quát yêu cầu khách hàng gì, liệu ta có đáp ứng yêu cầu không; xác định quan hệ pháp luật vụ kiện, thời hiệu khởi kiện, thẩm quyền giải vụ án, điều kiện khởi kiện; nhằm để giải vấn đề cốt yếu có nên kiện hay không, thương lượng hoà giải, có kiện phải làm Cần xác định rõ số vấn đề sau: + Loại tranh chấp? Các bên quan hệ tranh chấp gồm ai, tư cách nào? Nội dung tranh chấp? + Yêu cầu cụ thể khách hàng gì? Tài liệu, chứng mà khách hàng cung cấp gì, đánh giá giá trị chứng • Kỹ nghiên cứu hồ sơ vụ việc Trong giai đoạn này, luật sư cần phải đầu tư nhiều thời gian công sức cho việc nghiên cứu hồ sơ khách hàng hồ sơ vụ án, vấn đề đòi hỏi luật sư phải có kỹ nghiên cứu Nghiên cứu hồ sơ bối cảnh để tìm hiểu, xem xét kỹ lưỡng vấn đề cốt lõi hồ sơ, nhằm phục vụ cho việc giải vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất Khi nghiên cứu hồ sơ vụ án, Luật sư phải nắm thông tin quan trọng, kiểm tra thông tin, rút điểm lợi điểm bất lợi bên tranh chấp Trong trình nghiên cứu hồ sơ, Luật sư phải ghi chép nội dung quan trọng hay chép tài liệu bút lực cần thiết, hệ thống lại sở đánh giá chứng bổ sung thêm thấy cần thiết Sau nghiên cứu hồ sơ, Luật sư phải kiểm tra, đánh giá thông tin có nhằm xác định độ xác thông tin Từ gợi ý hồ sơ Luật sư phải thu thập chứng tiếp tục củng cố hồ sơ Luật sư đề xuất biện pháp cần thiết với Toà án quan hữu quan vấn đề liên quan đến hồ sơ việc giải vụ án Nói chung, số nội dung cần củng cố chắn trình nghiên cứu hồ sơ: - Kiểm tra lại quan hệ pháp luật có tranh chấp - Kiểm tra lại vấn đề liên quan đến thủ tục tố tụng: kiểm tra tính hợp lệ việc thụ lý Toà án, thẩm quyền giải Toà án; thời hiệu khởi kiện; người có quyền khởi kiện; hoà giải; - Làm rõ nội dung tranh chấp - Nghiên cứu đánh giá chứng cứ: Là việc luật sư trực tiếp cảm thụ, xem xét, phân tích so sánh chứng Cũng hoạt động xét xử, việc thu thập, nghiên cứu, bảo quản đánh giá chứng công việc quan trọng Luật sư cần nắm rõ vấn đề để chuẩn bị tốt cho giai đoạn tham gia phiên Trong trình nghiên cứu đánh giá chứng cứ, luật sư phát chứng bất lợi có lợi cho khách hàng mình, chứng có lợi cần khai thác triệt để - Nghiên cứu quy định pháp luật, văn pháp luật cần thiết để áp dụng phù hợp với nội dung vụ tranh chấp 2.2 Nhóm kỹ riêng tư vấn pháp luật giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất • Kỹ tra cứu văn pháp luật - Thông qua việc xác định nội dung vụ đề nghị khách hàng để tra cứu văn pháp luật thích hợp Và vào nơi có đất bị thu hồi để tra cứu văn quyền địa phương tổ chức thi hành pháp luật bồi thưỡng hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất Trong vụ việc này, nơi có đất bị thu hồi địa bàn Sóc Sơn, Hà Nội, vậy, luật sư cần tra cứu văn địa bàn Sóc Sơn tổ chức thi hành pháp luật bồi thường hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất - Căn vào thời điểm mà vụ việc tư vấn xảy để xác định văn tư vấn: vụ việc thời điểm xảy năm 2010 , vậy, cần vào quy định luật đất đai năm 2003; Nghị định số 181; nghị định số 197; nghị định 184; nghị định 69 hành để xem xét vụ việc - Dựa vào tính chất nội dung vụ việc để tra cứu văn pháp luật đất đai thích hợp Cụ thể: yêu cầu khách hàng cần tư vấn việc thu hồi đất luật sư tư vấn phải sưu tầm tập hợp văn pháp luật đất đai thu hồi đất; yêu cầu khách hàng cần tư vấn việc bồi thường nhà nước thu hồi đất luật sư tư vấn vào yêu cầu để lựa chọn quy định đề cập đến vấn đề thu hồi đất Trên số kỹ sử dụng việc nghiên cứu nội dung vụ việc Tranh chấp nói chung tranh chấp đất đai nói riêng tượng xã hội diễn xã hội, thời kỳ Pháp luật đất đai nước ta có thay đổi lớn mặt lập pháp, mở rộng, phát huy quan điểm tiến bộ, chưa thể xây dựng chế quản lý đất đai thống đồng Các quy định pháp luật chưa có rõ ràng khiến cho việc áp dụng pháp luật trở nên khó khăn Vấn đề không ngừng trau dồi bổ sung vốn kinh nghiệm vào trình hoạt động luật sư, nắm bắt thực tiễn xét xử cấp án lĩnh vực đặc biệt lĩnh vực đất đai vô quan trọng, giúp ích nhiều cho luật sư kỹ tranh tụng Mỗi Luật sư tham gia vào vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất có cách tiếp cận riêng điều quan trọng luật sư cần phải nắm vững vấn đề lý luận thực tiễn, biết cách sử dụng chứng để bảo vệ lợi ích đáng cho thân chủ Vì vậy, luật sư nên thường xuyên tham dự phiên để đúc rút kinh nghiệm cho thân mình, tạo tiền đề vững cho trình hoạt động sau Và hết người luật sư phải yêu nghề, có tâm huyết trách nhiệm với công việc mình, coi tâm tư, nguyện vọng thân chủ mình, có ngày nâng cao uy tín có nhiều khách hàng Mở rộng: Dựa vụ việc nhóm chúng em có đưa số đánh giá tư vấn pháp luật lĩnh vực đất đai nước ta Mặc dù, hệ thống pháp luật đất đai nước ta ngày hoàn thiện, nhiên mức độ phức tạp gây không khó khăn cho luật sư tư vấn, tư vấn viên thực công việc tư vấn Điều dẫn đến trình tư vấn nhiều thời gian hay việc sử dụng sai, sử dụng chưa đúng, chưa đủ văn pháp luật đất đai có liên quan giải vụ việc khách hàng Chưa dừng lại đó, khó khăn không khắc phục cách hơp lí kéo theo hậu bất lợi như: - Mất niềm tin, uy tín với khách hàng; - Gây rắc rối cho khách hàng trình giải vụ việc họ; Để khắc phục khó khăn này, luật sư, tư vấn viên cần có kĩ việc thu thập, khai thác nghiên cứu hồ sơ, xử lý thông tin mà đặc biệt trọng thao tra cứu văn pháp luật đất đai có liên quan đến vụ việc cần giải Việc tra cứu thực thông qua số hình thức như: tra cứu thông qua hệ thống sở liệu luật Việt Nam, mạng Internet, truy cập website trang thông tin Quốc Hội, Chính Phủ, Bộ tài nguyên môi trường, Ủy ban nhân dân cấp, truy cập thông tin qua báo chí đài phát thanh, tra cứu văn dựa vào công báo, sách hệ thống hóa văn pháp luật đất đai, sưu tầm tra cứu văn thông qua website văn phòng luật sư, công tư vấn, văn phòng tư vấn, tra cứu văn pháp luật thông qua việc cung cấp văn quan quản lý nhà nước đất đai, quan thi hành pháp luật đất đai Sau tra cứu lượng văn pháp luật đất đai có liên quan đến vụ việc, luật sư, tư vấn viên cần phân loại văn pháp luật theo tiêu chí sau: + Thời gian; + Thẩm quyền; + Hiệu lực pháp lý văn bản; + Nội dung văn liên quan trực tiếp hay gián tiếp đến tình tiết vụ việc yêu cầu khách hang Trên sở phân loại này, luật sư, tư vấn viên loại văn không cần thiết để từ dành thời gian công sức tập trung vào văn cần thiết Như việc sử dụng văn pháp luật đất đai có liên quan đến vụ việc thực cách xác hiệu Danh mục tài liệu tham khảo: Luật đất đai năm 2003 văn hướng dẫn thi hành Giáo trình luật đất đai – Trường đại học luật hà nội Tư vấn giải tình pháp luật đất đai – Lg.Ngô quỳnh Hoa, Đặng thị ngọc Diệp Kỹ tư vấn pháp luật – Học viện tư pháp http: www.google.com.vn MỤC LUC [...]... h a văn bản pháp luật đất đai, sưu tầm tra cứu văn bản thông qua website c a các văn phòng luật sư, công tuy tư vấn, văn phòng tư vấn, tra cứu văn bản pháp luật thông qua vi c cung cấp văn bản c a các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, các cơ quan thi hành pháp luật đất đai Sau khi đã tra cứu được một lượng văn bản pháp luật đất đai có liên quan đến vụ vi c, luật sư, tư vấn vi n cần phân loại các. .. thao tra cứu các văn bản pháp luật đất đai có liên quan đến vụ vi c cần giải quyết Vi c tra cứu này có thể được thực hiện thông qua một số hình thức như: tra cứu thông qua hệ thống cơ sở dữ liệu luật Vi t Nam, mạng Internet, truy cập website trang thông tin c a Quốc Hội, Chính Phủ, Bộ tài nguyên môi trường, Ủy ban nhân dân các cấp, truy cập thông tin qua báo chí đài phát thanh, tra cứu văn bản d a. .. bản pháp luật đó theo các tiêu chí sau: + Thời gian; + Thẩm quyền; + Hiệu lực pháp lý c a văn bản; + Nội dung c a văn bản liên quan trực tiếp hay gián tiếp đến tình tiết vụ vi c và yêu cầu c a khách hang Trên cơ sở phân loại này, luật sư, tư vấn vi n có thể loại ra những văn bản không cần thiết để từ đó dành thời gian và công sức tập trung vào những văn bản cần thiết Như vậy vi c sử dụng các văn bản pháp. .. văn bản pháp luật đất đai có liên quan đến vụ vi c sẽ được thực hiện một cách chính xác và hiệu quả hơn Danh mục tài liệu tham khảo: 1 Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành 2 Giáo trình luật đất đai – Trường đại học luật hà nội 3 Tư vấn giải quyết các tình huống pháp luật về đất đai – Lg.Ngô quỳnh Hoa, Đặng thị ngọc Diệp 4 Kỹ năng tư vấn pháp luật – Học vi n tư pháp 5 http: www.google.com.vn