BÀI TẬP NHÓM THÁNG 01- MÔN LUẬT DÂN SỰ BÀI LÀM I/ MỞ ĐẦU Trong điều kiện kinh tế thị trường ngày hội nhập sâu rộng Việt Nam nay, giao dịch dân công cụ hữu hiệu để chủ thể tìm kiếm lợi ích Tuy nhiên, kinh tế động chứa đựng không rủi ro, việc nhận biết, khắc phục hạn chế rủi ro từ giao dịch ký kết việc làm khôn ngoan, chủ động cần thiết Bởi lẽ đó, nhà làm luật quy định biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân Tuy nhiên, thực tế, việc thực biện pháp bảo đảm có nhiều tranh chấp Với việc lựa chọn đề tài: “ Tìm hiểu vụ việc có tranh chấp bất động sản dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ vay tiền”, nhóm em xin làm rõ biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ bất động sản Đồng thời nhóm em đưa nhìn nhận, đánh giá cách giải cảu Tòa án vụ tranh chấp cụ thể II/ GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ Cơ sở lí luận Một kinh tế động chứa đựng yếu tố rủi ro việc nhận biết chúng, khắc phục ngăn chặn rủi ro từ gio dịch kí kết cách làm khôn ngoan chủ động mà nhà làm luật dự phòng thông qua việc thiết kế quy định pháp lụat biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân Các biện pháp quy định phần thứ ba BLDS 2005 tiếp tục cụ thể hóa Nghị định số 163/2006/NĐ – CP phủ giao dịch bảo đảm Như biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân biện pháp dự phòng bên chủ thể thỏa thuận để bảo đảm lợi ích bên có quyền cách cho phép bên có quyền xử lí tài sản thuộc sở hữu bên có nghĩa vụ để khấu trừ nghĩa vụ trường hợp nghĩa vụ bị vi phạm Các biện pháp bảo đảm có đặc điểm đặc thù hoàn LỚP NO8 – TL2 – NHÓM 01 BÀI TẬP NHÓM THÁNG 01- MÔN LUẬT DÂN SỰ toàn khác so với giao dịch dân thông thường Thứ nhất, biện pháp bảo đảm phát sinh sở có thỏa thuận bên chủ thể Hay nói cách khác, biện pháp bảo đảm không phát sinh sở hợp đồng chính, trừ trường hợp quan hệ vay tiền trog lĩnh vực tín dụng ngân hàng Các biện pháp bảo đảm có xuất hay không tùy thuộc vào định đoạt, thỏa thuận bên chủ thể Thứ hai, biện pháp bảo đảm coi hợp đồng phụ với mục đích để bảo đảm việc thực nghĩa vụ hợp đồng xác định (được gọi hợp dồng chính) Vì lẽ đó, biện pháp bảo đảm xác lập sau hay đồng thời với việc xác lập hợp đồng Các biện pháp bảo đảm không tồn độc lập mà gắn liền với hợp đồng cụ thể có chứa đựng nghĩa vụ cần bảo đảm Theo nguyên tắc chung, hợp đồng vô hiệu hợp đồng phụ vô hiệu theo, nhiên biện pháp bảo đảm lại có ngoại lệ riêng Do có trường hợp hợp đồng vô hiệu (ví dụ hợp đồng vay tiền) biện pháp bảo đảm có giá trị thi hành Nếu hợp đồng có nghĩa vụ bảo đảm bị hủy bỏ hay đơn phương chấm dứt thực biện pháp bảo đảm cho hợp đồng có giá trị, hiệu lực thi hành để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ hoàn trả Giao dịch bảo đảm vô hiệu không làm chấm dứt hợp đồng có nghĩa vụ bảo đảm, trừ trường hợp bên có thỏa thuận biện pháp bảo đảm phần tách rời hợp đồng Thứ ba, lợi ích vật chấtlà đối tượng chủ yếu biện pháp bảo đảm Nghĩa vụ cần bảo đảm nghĩa vụ mang tính chất tài sản đối tượng biện pháp bảo đảm phải mang tính tài sản Bởi có lợi ích vật chất tài sản bù đắp, khấu trừ lợi ích vật chất bị mát, thiệt hại trừ biện pháp tín chấp Thứ tư, biện pháp bảo đảm có tính chất dự phòng, áp dụng có hành vi vi phạm nghĩa vụ xảy Trong thời gian có hiệu lực biện pháp bảo đảm quyền sở hữu đối với tài sản bảo đảm thuộc bên có nghĩa vụ quyền pháp lí tài sản bị hạn LỚP NO8 – TL2 – NHÓM 01 BÀI TẬP NHÓM THÁNG 01- MÔN LUẬT DÂN SỰ chế Nếu đến hẹn bên có nghĩa vụ thực đúng, đầy đủ nghĩa vụ bên có nghĩa vụ khôi phục đầy đủ quyền chủ sở hữu tài sản bảo đảm Nếu đến hạn có vi phạm nghĩa vụ tài sản bảo đảm bị xử lí để khấu trừ phần nghĩa vụ bị vi phạm Do có tính chất dự phòng nên tài sản bảo đảm không cần phải hình thành vào thời điểm xác lập nghĩavụ bảo đảm Thứ năm, phạm vi biện pháp bảo đảm bên thỏa thuận, toàn hay phần nghĩa vụ Toàn nghĩa vụ bảo đảm bao gồm nghĩa vụ trả lãi bồi thường thiệt hại Về nguyên tắc, phạm vi biện pháp bảo đảm không vượt phạm vi nghĩa vụ Thứ sáu, biện pháp bảo đảm có mục đích bảo vệ lợi ích cho bên có quyền cách chắn thông qua việc thỏa thuận tài sản dự phòng xử lí để khấu trừ nghĩa vụ vi phạm Thông qua việc áp dụng biện pháp bảo đảm bên có quyền không bị động mà trở thành chủ động việc bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp giao dịch dân Đối tượng biện pháp bảo đảm tài sản Điều 320, BLDS 2005 quy định tài sản bảo đảm cụ thể Các tài sản bảo đảm phải đáp ứng yêu cầu sau: Tài sản bên thỏa thuận phải thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm Bên bảo đảm bên có nghĩa vụ người thứ ba mà người cam kết dùng tài sản thuộc sở hữu họ để bảo đảm thực nghĩa vụ bên có nghĩa vụ bên có quyền Nếu tài sản bảo đảm thuộc sở hữu chung nhiều người phải đồng ý văn tất chủ sở hữu Doanh nghiệp nhà nước sử dụng tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Tài sản bảo đảm đối tượng bị tranh chấp quyền sở hữu nhưquyền sử dụng…chỉ tranh chấp giả văn thỏa thuận bên thông qua phán Tòa án định quan nhà nước có thẩm quyền đưa vào làm đối tượng LỚP NO8 – TL2 – NHÓM 01 BÀI TẬP NHÓM THÁNG 01- MÔN LUẬT DÂN SỰ biện pháp bảo đảm Tài sản bảo đảm phải tài sản phép lưu thông Những tài sản gắn với yếu tố nhân thân chủ thể đối tượng biện pháp bảo đảm Những tài sản phép giao dịch sản tài sản không bị cấm giao dịch theo quy định pháp luật thời điểm xác lập giao dịch Tài sản bảo đảm phải xác định cụ thể Nếu tài sản bảo đảm phải xác định mang tính chất tài sản động sản hay bất động sản, vật đặc định hay vật loại, có hay giấy đăng kí quyền sở hữu tài sản theo quy định pháp luật, thuộc loại vật đồng hay bao gồm vật vật phụ,…Nếu tài sản hình thành tương lai phải có giấy tờ chứng minh,…Một tài sản dùng để làm vật bảo đảm cho việc thực nhiều nghĩa vụ dân sự, thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm, vật có giá trị lớn tổng giá trị nghĩa vụ bảo đảm trừ trường hợp có thỏa thuận khác trường hợp pháp luật có quy định khác Việc dùng tái sản để đảm bảo cho nhiều nghĩa vụ bên bảo đảm phải thông báo cho bên nhận bảo đảm sau biết việc tài sản bảo đảm dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ khác Theo quy định BLDS 2005, hình thức biện pháp bảo đảm phải thực văn hình thức đóng vai trò quan trọng việc tạo để bên thực hợp đồng, để xác định trách nhiệm bên tranh chấp xảy Bên cạnh việc lập văn giao dịch bảo đảm cần phải công chứng, chứng thực bên có thỏa thuận pháp luật có quy định Thông thường đối tượng giao dịch bảo đảm thuộc loại tài sản phải đăng kí quyền sở hữu giao kết bên phải công chứng, chứng thực Đăng kí giao dịch bảo đảm thủ tuục pháp lí quan trọng pháp luật quy định bên tự thỏa thuận Đăng kí giao dịch điều kiện làm phát sinh hiêu lực giao dịch bảo đảm Đăng ký giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký Đăng ký giao dịch bảo LỚP NO8 – TL2 – NHÓM 01 BÀI TẬP NHÓM THÁNG 01- MÔN LUẬT DÂN SỰ đảm để xác định thứ tự ưu tiên toán trường hợp dùng tài sản bảo đảm cho nhiều quan hệ nghĩa vụ Nhận xét đánh giá số vụ án Vụ án thứ nhất: Ngày 28/06/2004, Ngân hàng Vietcombank ký hợp đồng tín dụng cho vợ chồng ông Hồ Anh Tuấn vay 300 triệu đồng để mua nhà, đất số 44, lô A.12, khu dân cư Phường An Bình, TP Biên Hòa (do Công ty S đầu tư xây dựng bán), thời hạn 84 tháng Cùng ngày bên ký hợp đồng chấp nhà, đất số 44 để bảo đảm cho khoản vay (các bên thoả thuận: "khi có giấy chủ quyền nhà, đất, bên chấp làm thủ tục công chứng đăng ký giao dịch bảo đảm" Ngày 29/06/2004, Ngân hàng phát hành văn số 688/NHCT.BH4 thông báo cho Công ty S khoản vay đề nghị hỗ trợ quản lý tài sản đảm bảo.Cũng ngày 29/06/2004, vợ chồng ông Tuấn ký thỏa thuận bán nhà cho bà Lan UBND phường An Bình xác nhận "chữ ký" Đến ngày 04/10/2005, vợ chồng ông Tuấn lần ký "hợp đồng đặt cọc mua bán nhà số 44" với bà Lan với giá 550 triệu đồng, hợp đồng bên tự ghi:"tuy TSBĐ ngân hàng quyền xử lý nhà để thu hồi nợ vay, người phải trả tiền vay bà Lan" UBND xã An Bình tiếp tục xác nhận "về chữ ký" bên hợp đồng.Ngày 27/07/2006, UBND TP Biên Hòa ký giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà QSDĐ cho vợ chồng ông Tuấn giao Công ty S, tháng 12/2006, Công ty S giao giấy tờ nhà, đất cho ngân hàng H quản lý, sau nhiều lần ngân hàng yêu cầu, đến ngày 23/05/2007, vợ chồng ông Tuấn thực nghĩa vụ công chứng đăng ký giao dịch bảo đảm (GDBĐ) Đến hết hạn toán nợ, ngân hàng đến lý nhà ông Tuấn bà Lan ngăn lại Ngân hàng gửi đơn yêu cầu Tòa giải LỚP NO8 – TL2 – NHÓM 01 BÀI TẬP NHÓM THÁNG 01- MÔN LUẬT DÂN SỰ Bản án sơ thẩm số 344/2009/DS-ST ngày 06/08/2009 TAND TP Biên Hoà án phúc thẩm số 319/2009/DS-PT ngày 08/11/2009 TAND tỉnh Đồng Nai chung cách nhận định: Hợp đồng chấp ngày 28/06/2004 Ngân hàng Vietcombank với vợ chồng ông Tuấn vô hiệu sau cấp giấy sở hữu nhà bên không đăng ký giao dịch bảo đảm; đến ngày 27/07/2006, UBND TP Biên Hòa ký giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà QSDĐ cho vợ chồng ông Tuấn ngày 23/05/2007 lập hợp đồng chấp để công chứng đăng ký GDBĐ – nên hợp đồng giá trị Hợp đồng bán nhà có xác nhận UBND phường, dù thủ tục chưa hoàn tất tự nguyện bên HĐTC ngày 28/04/2004 HĐTC ngày 28/06/2004 chưa có hiệu lực, bên bán có giấy tờ sở hữu, nên hợp đồng không vi phạm nội dung hình thức, tiếp tục thực Điều lưu ý vụ án này, án ghi nhận rõ: bên đương mua – bán nhà tranh chấp với nên công nhận hiệu lực việc mua bán mà không giải (nhưng tuyên: ngân hàng H trả giấy tờ nhà đất để bên hoàn thiện thủ tục mua bán) *Nhận xét nhóm Tại thời điểm mua bán, bên mua – bán nhận thức rõ (và ghi hợp đồng) nhà mua bán thực tế chưa đủ điều kiện theo quy định pháp luật để chuyển nhượng, như: tài sản chấp cho ngân hàng; nhà chưa có quyền sở hữu; nhà chưa bàn giao; quyền sở hữu chưa xác lập, … song bên lại tự thoả thuận rằng: người mua tự chịu trách nhiệm khoản vay người bán ngân hàng Hiển nhiên thoả thuận trái luật, vừa không ràng buộc cho ngân hàng, vừa tự loại trừ yếu tố khiếu nại (nếu có) ý thức chủ quan tình, hay có nhầm lẫn bên mua (tức khoản nợ với ngân hàng GDBĐ bên bán) Công nhận hiệu lực LỚP NO8 – TL2 – NHÓM 01 BÀI TẬP NHÓM THÁNG 01- MÔN LUẬT DÂN SỰ thực tế pháp lý GDBĐ xác lập bổ sung; xác định nghĩa vụ trả nợ bị đơn (các khoản vay ngân hàng), việc kê biên tài sản (bất kỳ thuộc sở hữu bị đơn) theo yêu cầu nguyên đơn để bảo đảm thi hành án, việc phải làm Dù GDBĐ hình thức chưa hoàn thiện, bị xem chưa phát sinh hiệu lực, nhiên, việc tòa tuyên hợp đồng bảo đảm vô hiệu song song việc tuyên thừa nhận quyền trì giao dịch bán nhà, không thỏa đáng, cách xử lý hợp pháp hoá việc người khác xâm hại lợi ích hợp pháp nguyên đơn *Cách giải nhóm: Theo ý kiến nhóm em công nhận hiệu lực thực tế pháp lý GDBĐ xác lập bổ sung Ngân hàng Vietcombank với ông Hồ Anh Tuấn Hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà ông Tuấn bà Lan hai người phải hoàn trả nhận văn mua bán nhà trình đến UBND phường (về hình thức Chủ tịch UBND phường An Bình, ký xác nhận "về chữ ký"), bên giấy tờ tài sản để giao nhận cho nhau, hệ bên không (và không thể) thực hành vi thủ tục đăng ký xác lập quyền sở hữu theo luật định, điều đồng nghĩa thủ tục giao dịch mua bán chưa nhà nước pháp luật thừa nhận Với vi phạm trên, hiển nhiên giao dịch mua bán nhà chưa hội đủ yếu tố hợp pháp, hợp lệ, phải tuyên hủy bỏ xét xử vụ án ngân hàng nguyên đơn Việc không hủy hợp đồng chuyển nhượng nhà bị đơn với người thứ ba, gián tiếp thừa nhận bảo vệ quan hệ trái pháp luật, làm ảnh hưởng đến lợi ích đáng ngân hàng Vietcombank Mặt khác, GDBĐ ngân hàng gia đình ông Tuấn đăng ký hợp đồng bán nhà ông Tuấn bà Linh không đăng ký.Mục đích việc đăng ký giao dịch bất động sản nhằm bảo vệ quyền lợi bên nhận bảo đảm giao LỚP NO8 – TL2 – NHÓM 01 BÀI TẬP NHÓM THÁNG 01- MÔN LUẬT DÂN SỰ dịch bảo đảm, bên có quyền giao dịch chuyển nhượng bất động sản khác Giao dịch bất động sản đăng ký phát sinh giá trị “đối kháng” với người thứ ba Giá trị đối kháng hiểu trường hợp phát sinh tranh chấp với bên thứ ba, giao dịch bất động sản có đăng ký bên chủ thể có quyền Do pháp luật bảo vệ giao dịch có đăng ký Vụ án thứ hai: Ngày 24 tháng 12 năm 2005, trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ninh mở phiên tòa xét xử vụ án dân tranh chấp bất động sản dùng để đảm bảo thực nghĩa vụ vay tiền đương sự: Nguyên đơn: Ông Nguyễn Cao Hiến Trú quán: Số 10 Hùng Vương, thị xã Móng Cái tỉnh Quảng Ninh; Bị đơn: Ông Phạm Thanh Xuân Trú quán: Số 19 Chu Văn An, thị xã Móng Cái tỉnh Quảng Ninh; Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Nguyễn Thị Minh- vợ ông Phạm Thanh Xuân Nguyên đơn trình bày sau: Ông Nguyễn Cao Hiến ông Phạm Thanh Xuân chỗ bạn bè vốn quen biết nhau, làm ăn, kinh doanh có gặp khó khăn thường giúp giải Ngày 24/1/2005, ông Xuân có đến nhà ông Hiến hỏi vay tỷ đồng để sử dụng đầu tư mở rộng sở kinh doanh dịch vụ chụp ảnh áo cưới Ông Xuân hứa vay tháng, nghĩa 24/4 ông trả tiền vay cho ông Hiến Là chỗ bạn bè lâu năm, ông Hiến đồng ý cho ông Xuân vaykhông lấy lãi Nhưng số tiền vay lớn, hai bên trí phải ký kết hợp đồng vay tiền, hợp đồng ký kết chứng thực theo trình tự thủ tục pháp luật hành quy định Ngoài ra, để đảm bảo việc thực nghĩa vụ trả tiền cuả ông Hiến, hợp đồng vay tiền, LỚP NO8 – TL2 – NHÓM 01 BÀI TẬP NHÓM THÁNG 01- MÔN LUẬT DÂN SỰ ông Xuân đồng ý chấp nhà vợ chồng ông sinh sống - nhà số 19, đường Chu Văn An, thị xã Móng Cái tỉnh Quảng Ninh Theo đó, ông Xuân cam kết, đến hạn mà ông không trả nợ cho ông Hiến nhà thuộc ông Hiến Tuy nhiên, vợ ông Xuân bà Nguyễn Thị Minh đến hợp đồng vay tiền cam kết chấp nhà ông chồng với ông Hiến Sau thủ tục hoàn tất, ông Hiến giao tiền cho ông Xuân Nhưng tính toán sai trình đầu tư kinh doanh nên vòng tháng sau, doanh nghiệp ông Xuân thua lỗ trầm trọng, thế, đến kỳ hạn tháng, ông Xuân trả nợ cho ông Hiến Tuy ông Hiến hạn thêm tháng ông Xuân không trả nợ Đến tháng năm 2005, ông Hiến thức đòi ông Xuân phải trao nhà sinh sống- nhà số 19, đường Chu Văn An, thị xã Móng Cái tỉnh Quảng Ninh cho theo hợp đồng bên ký kết ngày 24/1/2005 Biết chuyện này, vợ ông Xuân bà Nguyễn Thị Minh phản đối không chịu giao nhà lý do: nhà nêu hai vợ chồng bà mua tài sản chung, nên thuộc sở hữu hai vợ chồng, chồng bà quyền chấp không đồng ý cuả bà Vì bà Minh cho hợp đồng chấp mà chồng bà ký với ông Hiến hiệu lực, đó, bà không giao nhà Trước thái độ bà Minh, ông Hiến kiện vụ việc Tòa đồng thời yêu cầu Tòa án buộc ông Xuân phải chuyển quyền sở hữu nhà số 19 cho theo hợp đồng mà hai bên ký * Giải Tòa án Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ninh tiếp nhận hồ sơ thụ lí vụ án Theo nhận định tòa, ông Hiến ông Xuân xác lập hợp đồng cho vay với giá trị tỷ đồng, kèm với hợp đồng chấp nhà số 19, đường Chu Văn An, thị xã Móng Cái tỉnh Quảng Ninh Tuy nhiên, hợp đồng chấp coi vô hiệu theo khoản điều 28 Luật hôn nhân LỚP NO8 – TL2 – NHÓM 01 BÀI TẬP NHÓM THÁNG 01- MÔN LUẬT DÂN SỰ gia đình quy định “Việc xác lập, thực chấm dứt giao dịch dân liên quan đến tài sản chung có giá trị lớn nguồn sống gia đình, việc dùng tài sản chung để đầu tư kinh doanh phải vợ chồng bàn bạc, thoả thuận, trừ tài sản chung chia để đầu tư kinh doanh riêng theo quy định khoản Điều 29 Luật này.” Bên cạnh đó, Tòa án xác định hợp đồng chấp bị coi vô hiệu hợp đồng cho vay có hiệu lực Do vậy, Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ninh yêu cầu ông Xuân bà Minh phải hoàn trả số tiền tỷ mà ông Hiến cho vay đồng thời tuyên bố hợp đồng chấp vô hiệu * Nhận xét nhóm Theo nhóm chúng em, tình Tòa án cần làm rõ trách nhiệm bên tham gia giao dịch dân Trước tiên trường hợp ta nhận thấy có hai hợp đồng xác lập Hợp đồng thứ hợp đồng cho vay hợp đồng thứ hai hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Theo nguyên tắc, ông Hiên cho ông Xuân vay số tiền tỷ đồng để làm ăn kinh doanh với kỳ hạn tháng theo khoản điều 474 quy định ông Xuân phải có nghĩa vụ: “trả tiền đến hạn trường hợp vay lãi mà đến hạn bên vay không trả nợ trả không đầy đủ bên vay phải trả lãi khoản nợ chậm trả theo lãi suất Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời hạn chậm trả thời điểm trả nợ, có thoả thuận.’’ Nhưng tính toán sai trình đầu tư kinh doanh nên vòng tháng sau, doanh nghiệp ông Xuân thua lỗ trầm trọng, thế, đến kỳ hạn tháng, ông Xuân trả nợ cho ông Hiến Theo điều 355 BLDS quy định ‘‘ Trong trường hợp đến hạn thực nghĩa vụ dân mà bên có nghĩa vụ không thực thực không nghĩa vụ việc xử lý tài sản chấp thực theo quy định Điều 336 Điều 338 Bộ luật này.’’ Tức là, đến hạn mà ông Xuân không trả nợ cho ông Hiến nhà số 19, đường Chu Văn An, thị xã Móng Cái tỉnh Quảng Ninh LỚP NO8 – TL2 – NHÓM 01 10 BÀI TẬP NHÓM THÁNG 01- MÔN LUẬT DÂN SỰ thuộc ông Hiến Tuy nhiên, vợ ông Xuân bà Nguyễn Thị Minh đến hợp đồng vay tiền cam kết chấp nhà ông chồng với ông Hiến Theo khoản điều 28 BLHN&GĐ quy định “Việc xác lập, thực chấm dứt giao dịch dân liên quan đến tài sản chung có giá trị lớn nguồn sống gia đình, việc dùng tài sản chung để đầu tư kinh doanh phải vợ chồng bàn bạc, thoả thuận, trừ tài sản chung chia để đầu tư kinh doanh riêng theo quy định khoản Điều 29 Luật này” đối chiếu với điều Nghị định 70/NĐ-CP ngày 3/10/2001 quy định chi tiết thi hành Luật HN&GĐ quy định “Trong trường hợp vợ chồng xác lập, thực chấm dứt giao dịch dân liên quan đến tài sản định khoản 1, khoản Điều mà đồng ý bên, bên có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch vô hiệu theo quy định Điều 139 Bộ luật Dân hậu pháp lý giải theo quy định Điều 146 Bộ luật Dân sự.” Vì vậy, muốn chấp nhà số 19, đường Chu Văn An thị xã Móng Cái tỉnh Quảng Ninh để vay tiền ông Xuân cần có ý vợ bà Minh Hợp đồng chấp phải có chữ ký hai vợ chồng Trường hợp hợp đồng chấp có chữ ký người phải có văn người xác nhận việc đồng ý chấp tài sản theo quy định Điều 343 Bộ luật dân hình thức chấp tài sản, ví dụ: văn đồng ý chấp tài sản cho ngân hàng, văn ủy quyền ký kết hợp đồng chấp Hợp đồng chấp nhà phải có chứng nhận công chứng chứng thực Uỷ ban nhân dân cấp huyện nhà đô thị, chứng thực Uỷ ban nhân dân xã nhà nông thôn (khoản Điều 93 Luật Nhà ở) .Nếu hợp đồng chấp có bên vợ chồng ký kết văn thể đồng ý người việc chấp hợp đồng chấp bị vô hiệu theo quy định LỚP NO8 – TL2 – NHÓM 01 11 BÀI TẬP NHÓM THÁNG 01- MÔN LUẬT DÂN SỰ khoản Điều Nghị định số 70 Ông Hiên quyền lợi hợp pháp tài sản chấp Do đó, hợp đồng chấp nhà ông Hiên ông Xuân vô hiệu, ông Xuân bà Minh nghĩa vụ phải giao nhà cho ông Hiên kể không trả nợ Mặc dù vậy, hợp đồng vay tiền ông Hiên Ông Xuân có hiệu lực ông Xuân phải có nghĩa vụ phải hoàn trả đầy đủ khoản tiền tỷ đồng mà vay ông Hiên *Vụ án thứ ba: Nguyên đơn: Ông Vũ Văn Thắng, sinh năm 1956, trú tại: số 18, ngõ 154, phố Lương Văn Can, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội Bị đơn: Ông Lê Đức Bội, sinh năm 1962, trú tại: số 172, ngõ 14, phường Yên Nghĩa, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội Tóm tắt vụ việc: Trong đơn kiện, ông Vũ Văn Thắng trình bày: Ngày 12/12/2002, ông Bội chấp nhà số 172, ngõ 14, phường Yên Nghĩa, quận Hà Đông cho ông Thắng để vay ông Thắng khoản tiền 1,5 tỷ đồng, có hợp đồng lập thành văn bản, công chứng, chứng thực, hợp đồng chấp đăng kí văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất địa phương Theo đó, nhà ông Bội rộng 80m hai bên tự định giá tương đương tỷ đồng thời điểm giao kết hợp đồng, sau ba năm, ông Bội phải hoàn trả số tiền 1,5 tỷ lãi suất 2,5% / năm cho ông Thắng Tuy nhiên, đến tháng 2/2006, không thấy ông Bội đến trả tiền cho mình, ông Thắng có hỏi nhiều lần, ông Bội lấy lý làm ăn không suôn sẻ nên xin khất, đợi gom đủ tiền mang trả cho ông Thắng Đợi đến tháng không thấy ông Bội đến trả tiền, ông Thắng sang nhà yêu cầu ông Bội trả đủ tiền gốc lẫn lãi, không lấy nhà ông Bội, giấy tờ nhà ông Bội ông Thắng cầm có hợp đồng chấp với điều khoản kí Tuy nhiên, vào thời LỚP NO8 – TL2 – NHÓM 01 12 BÀI TẬP NHÓM THÁNG 01- MÔN LUẬT DÂN SỰ điểm này, giá đất lên, nhà ông Bội xác định có giá trị khoảng 2,5 tỉ đồng nên ông Bội không cho phép ông Thắng lấy nhà mình, ông Bội nói: tiền trả, lấy nhà lấy, không lấy nhà, nhà 2,5 tỉ ông nợ ông Thắng có khoảng 1,7 tỉ đồng, ông Thắng lấy nhà không thỏa đáng Ông Thắng khẳng định, ông Bội chấp nhà cho nên đến hạn không trả ông lấy nhà, giá nhà tăng hay giảm Vì thế, ngày 6/7/2006, ông Thắng đưa đơn kiện lên TAND quận Hà Đông, yêu cầu tòa án giải vụ việc Quyết định Tòa án: Tại án dân sơ thẩm số 21/2006/DSST ngày 15/7/2006 TAND quận Hà Đông xử: Căn điều 336, 338, 351, 355 BLDS, nghị định 163/2006/NĐ CP: - Hợp đồng vay tiền hợp đồng chấp ông Bội ông Thắng có hiệu lực - Yêu cầu ông Bội phải thực nghĩa vụ trả nợ cho ông Thắng, với tổng số tiền phải toán tỉ 612,5 triệu đồng - Án phí dân sự: Ông Bội 50.000 án phí dân sơ thẩm - Trả lại ông Vũ Văn Thắng số tiền tạm ứng án phí nộp theo biên lai thu số 03869 quan thi hành án quận Hà Đông, thành phố Hà Nội Xét thấy: Vì khả thực tế ông Bội trả số tiền nên phải đưa tài sản chấp nhà tầng, 80m số 172, ngõ 14, phường Yên Nghĩa, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội để xử lí, bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ Do hai bên không tự thỏa thuận phương thức xử lý nên tòa cho bán đấu giá nhà LỚP NO8 – TL2 – NHÓM 01 13 BÀI TẬP NHÓM THÁNG 01- MÔN LUẬT DÂN SỰ Tại biên bán đấu giá nhà ông Bội ngày 9/10/2006, nhà bán với giá tỉ 470 triệu Khoản tiền bán nhà lại sau toán cho ông Thắng trả lại cho ông Bội 857,5 triệu đồng Nhận xét nhóm: Quyết định TAND quận Hà Đông đưa hoàn toàn hợp lý dựa sở luật định Cụ thể: Tại điều 355 quy định rõ, đến hạn mà bên có nghĩa vụ thực nghĩa vụ việc xử lý tài sản chấp tiến hành theo quy định điều 336, 338 BLDS Theo đó, việc xử lý tài sản chấp tiến hành theo thỏa thuận bên bán đấu giá theo quy định pháp luật Tại điều 338 quy định, “tiền bán tài sản cầm cố sử dụng để toán nghĩa vụ cho bên nhận cầm cố…” Như vậy, có nghĩa việc xử lí tài sản chấp hiểu việc bán tài sản để xác định giá trị, thực nghĩa vụ trả nợ, vài trường hợp đặc biệt, có thỏa thuận hai bên tài sản chấp thuộc bên nhận chấp để thực nghĩa vụ dân Tuy nhiên trường hợp ít, xảy Trường hợp thường giá trị tài sản tương ứng với nghĩa vụ cần thực hiện, bên chỗ thân quen, muốn giảm bớt thủ tục rườm rà xử lý tài sản Vì vậy, vụ việc trên, việc ông Thắng hiểu việc xử lý tài sản đến hạn đồng nghĩa với việc ông phép lấy nhà, giá lên hay xuống, giá lên nhận lời, giá xuống chịu lỗ sai lầm Thông thường, tài sản chấp đem xử lí cách bán đấu giá, việc bán đấu giá phải tuân theo quy định pháp luật tránh tình trạng người nhận cầm cố cố tình bán cho tài sản, thu hồi đủ số nợ mà không tính đến thất thiệt bên Như vậy, bên tranh chấp việc xử lí tài sản chấp vụ việc trên, Tòa án định bán đấu giá nhà hoàn toàn hợp lý thỏa đáng LỚP NO8 – TL2 – NHÓM 01 14 BÀI TẬP NHÓM THÁNG 01- MÔN LUẬT DÂN SỰ Trên thực tế, chấp biện pháp bảo đảm áp dụng nhiều hợp đồng vay tiền tính linh hoạt an toàn Tuy nhiên, xử lý tài sản cầm cố, xử lí tài sản chấp giá thấp với nghĩa vụ phải thực hiện, trường hợp này, bên có nghĩa vụ tài sản phải dùng tài sản thực hết phần nghĩa vụ mình, tài sản chấp biện pháp bảo đảm, biện pháp thực nghĩa vụ; bên có nghĩa vụ hết tài sản coi phần chưa thực đủ nghĩa vụ rủi ro mà bên cho vay phải chịu Tóm lại, tình với cách giải Tòa hoàn toàn hợp lý, giúp ta hiểu rõ việc xử lí tài sản bất động sản dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ vay tiền III/ KẾT LUẬN Qua việc tìm hiểu ba tình ta thấy phức tạp tranh chấp bất động sản dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ vay tiền Thực tiễn gần phản ánh tăng biến tướng loại tranh chấp đòi hỏi quan chức phải vào Việc quy định chặt chẽ, đồng bộ, chồng chéo quy định luật quy phạm pháp luật với yêu cầu cấp thiết Đồng thời, cần có thống việc áp dụng pháp luật Tòa án cấp- biện pháp quan trọng để góp phần tạo sở pháp lý ổn định cho quan hệ dân hợp đồng nói chung LỚP NO8 – TL2 – NHÓM 01 15 ... giao dịch bất động sản nhằm bảo vệ quyền lợi bên nhận bảo đảm giao LỚP NO8 – TL2 – NHÓM 01 BÀI TẬP NHÓM THÁNG 01- MÔN LUẬT DÂN SỰ dịch bảo đảm, bên có quyền giao dịch chuyển nhượng bất động sản... tháng 12 năm 2005, trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ninh mở phiên tòa xét xử vụ án dân tranh chấp bất động sản dùng để đảm bảo thực nghĩa vụ vay tiền đương sự: Nguyên đơn: Ông Nguyễn Cao Hiến... bên tranh chấp việc xử lí tài sản chấp vụ việc trên, Tòa án định bán đấu giá nhà hoàn toàn hợp lý thỏa đáng LỚP NO8 – TL2 – NHÓM 01 14 BÀI TẬP NHÓM THÁNG 01- MÔN LUẬT DÂN SỰ Trên thực tế, chấp