MỤC LỤC MỤC LỤC MỞ ĐẦU NỘI DUNG Khái quát chung hợp đồng thuê nhà 1.1 Khái niệm đặc điểm hợp đồng thuê nhà 1.2 Giá thời hạn hợp đồng thuê nhà 1.3 Hình thức hợp đồng thuê nhà Các yếu tố quan hệ hợp đồng thuê nhà 2.1 Chủ thể hợp đồng thuê nhà 2.2 Đối tượng hợp đồng thuê nhà 2.3 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê nhà 2.4 Chấm dứt hợp đồng thuê nhà Những vướng mắc việc giải tranh chấp thuê Trang 1 1 4 14 15 nhà 3.1 Thực trạng tranh chấp xảy 3.1.1 tình hình thực tế 3.1.2 Nguyên nhân tranh chấp hợp đồng thuê nhà 3.2 Những vướng mắc bất cập Hướng hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng 15 15 15 16 19 thuê nhà KẾT THÚC DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 20 21 MỞ ĐẦU Nhu cầu nhà luôn tồn phát triển ngày lớn xã hội người, lớp qua lớp khác xây dựng gia đình theo phát sinh nhu cầu nhà xã hội phát triển cần cải thiện điều kiện chỗ rộng hơn, tiện nghi hơn… Trên thực tế, nhu cầu nhà đáp ứng nhiều phương thức khác như: tự xây dựng nhà, thuê, nhờ đặc biệt việc mua bán nhà Trong nhu cầu sử dụng nhà tầng lớp dân cư ngày tăng có điều kiện tài để mua nhà để Vì vậy, thuê nhà biện pháp hữu hiệu để giải nhu cầu nhà người Từ nhu cầu thực tế hợp đồng thuê nhà xuất Vậy hiểu coi hợp đồng thuê nhà ở, giao kết hợp đồng quyền nghĩa vụ bên sao, có tranh chấp giải nào? Sau nghiên cứu đề tài “Hợp đồng thuê nhà ở” để giải đáp câu hỏi đặt NỘI DUNG Khái quát chung hợp đồng thuê nhà 1.1 Khái niệm đặc điểm hợp đồng thuê nhà 1.1.1 Về khái niệm: Có thể nói hợp đồng thuê nhà dạng cụ thể hợp đồng thuê tài sản Tuy nhiên, dựa tính chất tầm quan trọng sống người nên BLDS tách hợp đồng thuê nhà thành chế định pháp lí riêng hợp đồng thuê tài sản BLDS không quy định cụ thể khái niệm hợp đồng thuê nhà Song qua khái niệm chung hợp đồng dân sự, hợp đồng thuê tài sản tính chất, đặc điểm hợp đồng thuê nhà, rút khái niệm hợp đồng thuê nhà sau: Hợp đồng thuê nhà thỏa thuận bên, theo bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê sử dụng bên thuê có nghĩa vụ trả tiền thuê theo thỏa thuận theo quy định pháp luật Thông thường hợp đồng thuê nhà thực thời gian dài, mặt khác quan hệ nhà không quan hệ bên thuê bên cho thuê mà liên quan đến việc quản lí nhà nước Vì vậy, hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản, thời hạn thuê từ tháng trở lên, phải có công chứng chứng thực phải đăng kí quan nhà nước có thẩm quyền (Điều 492 BLDS) Theo quy định hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn Nhưng có hợp đồng có thời hạn từ tháng trở lên phải có chứng nhận công chứng đăng kí quan có thẩm quyền Đây điều kiện có tính bắt buộc để quan quản lí nhà nước quản lí quan hệ cho thuê nhà Nếu không tuân thủ điều kiện này, coi hợp đồng vi phạm hình thức hợp đồng bị coi vô hiệu 1.1.2 Về đặc điểm: có đầy đủ đặc điểm hợp đồng thuê tài sản, có đặc điểm pháp lí sau: Hợp đồng thuê nhà hợp đồng song vụ: bên thuê bên cho thuê có quyền nghĩa vụ đối • Bên cho thuê: giao nhà cho bên thuê sử dụng theo cam kết yêu cầu bên thuê phải trả tiền thuê nhà theo thỏa thuận • Bên thuê: có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa hư hỏng lớn nhà cho thuê Quyền nghĩa vụ bên cho thuê bên thuê đối lập nhau: Bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê thực hành vi định ngược lại bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hành vi định Hợp đồng thuê nhà hợp đồng có đền bù: Khoản tiền thuê nhà hàng tháng mà bên thuê trả cho bên thuê khoản đền bù Khoản tiền thuê nhà theo thỏa thuận bên Nếu thuê nhà nhà nước giá thuê nhà nhà nước quy định Hợp đồng thuê nhà hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản: Bên thuê nhà có quyền sử dụng nhà thuê vào mục đích để thời gian định theo thỏa thuận hay theo quy định pháp luật  đặc điểm để phân biệt hợp đồng thuê nhà với hợp đồng khác hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng ủy quyền Vì hợp đồng mua bán nhà có chuyển giao quyền sở hữu phần nhà nhà sang cho bên mua , hợp đồng ủy quyền bên ủy quyền sử dụng nhà phạm vi ủy quyền bên ủy quyền quyền sử dụng quyền chiếm giữ theo điều kiện quy định hợp đồng không giống chuyển quyền sử dụng nhà diện tích mà chủ nhà cho thuê sang cho người thuê hợp đồng thuê nhà 1.2 Giá thời hạn hợp đồng thuê nhà • giá hợp đồng thuê nhà ở: Đây điều khoản hợp đồng thuê nhà ở, khoản tiền mà bên thuê nhà phải trả cho bên thuê sở thỏa thuận Nhưng pháp luật có quy định khung giá bên thỏa thuận không vượt khung giá Giá hợp đồng thuê nhà mang tính khả biến theo thỏa thuận bên theo giá thị trường Sự biến động tùy thuộc vào thỏa thuận bên hợp đồng theo điều kiện định, theo thời hạn hợp đồng theo phương thức trả tiền thuê nhà hàng tháng theo quý • Thời hạn hợp đồng thuê nhà: khoảng thời gian xác định hai bên thỏa thuận hợp đồng, hết khoảng thời gian hợp đồng cho thuê nhà chấm dứt pháp luật quy định khác Tuy nhiên giao kết hợp đồng thuê nhà bên không thỏa thuận thời hạn mà thỏa thuận kiện định kiện đso điều kiện để chấm dứt hợp đồng Trên thực tế, có trường hợp thuê nhà bên không thỏa thuận thời hạn thuê nhà áp dụng theo nguyên tắc chung, bên chấm dứt hợp đồng lúc phải thông báo cho bên kí biết trước sáu tháng việc đòi trả nhà 1.3 Hình thức hợp đồng thuê nhà  Là cách thức biểu nội dung hợp đồng bên ngoài, phương thức thể ý chí chủ thể giao dịch thuê nhà ở, sở để quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra giám sát tính hợp pháp hợp đồng thuê nhà  Điều kiện hình thức hợp đồng thuê nhà: Căn vào điều 495 BLDS năm 2005 Thứ nhất: hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn Bởi lẽ, đối tượng hợp đồng thuê nhà nhà ở- loại bất động sản có giá trị lớn dễ xảy tranh chấp bên tham gia vào giao dịch họ không thỏa thuận đầy đủ điều khoản hợp đồng Thứ hai: Hợp đồng thuê nhà từ tháng trở lên phải có công chứng chứng thực Căn vào BLDS năm 2005, Luật nhà năm 2005, Nghị định số 90/2006/ NĐ-CP ngày 06/9/2006 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà Ngoại lệ: hợp đồng thuê nhà xã hội, thuê nhà công vụ, bên cho thuê nhà tổ chức có chức kinh doanh nhà không phụ thuộc vào thời hạn thuê hình thức hợp đồng văn công chứng chứng thực Thứ ba: Hợp đồng cho thuê nhà phải đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền Căn vào điều 492 BLDS năm 2005  Việc quy định để Nhà nước kiểm tra, kiểm soát việc cho thuê nhà chủ thể tính hợp pháp, đồng thời nhằm buộc bên tham gia quan hệ cho thuê nhà phải hoàn tất thủ tục hình thức hợp đồng qua xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng cho thuê nhà Các yếu tố quan hệ hợp đồng thuê nhà 2.1 Chủ thể hợp đồng thuê nhà Chủ thể hợp đồng thuê nhà cá nhân(cá nhân mang quốc tịch Việt nam, người nước ngoài), pháp nhân, tổ chức khác có nhu cầu thuê nhà phải đáp ứng yêu cầu lực chủ thể giao dịch dân Tuy nhiên cá nhân lực hành vi dân đầy đủ thiết phải tham gia vào hợp đồng thuê nhà thông qua người đại diện theo pháp luật Đối với cá nhân Việt Nam định cư nước ngoài, hay cá nhân nước đầu tư làm ăn Việt Nam phải đáp ứng thêm điều kiện luật định khác có quyền thuê nhà Việt Nam  Điều kiện chủ thể: Thứ nhất: Bên cho thuê phải có quyền sử dụng hợp pháp nhà thuê: Đó chủ sở hữu nhà cho thuê , người chủ sở hữu ủy quyền thực quyền sử dụng nhà, người có quyền sử dụng thông qua hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng nhà thuê bên cho thuê lại nhà có đồng ý chủ sở hữu nhà cho thuê Người chủ sở hữu nhà ủy quyền quản lí không phép cho thuê nhà Bên cho thuê nhà chủ sở hữu trường hợp pháp luật quy định Đó trường hợp người chiếm hữu pháp luật nhà thuê có quyền sử dụng, bên nhận chấp nhà sau thu giữ nhà chờ xử lí nhà chấp đố Thứ hai: Người tham gia giao kết hợp đồng thuê nhà phải có lực hành vi dân • Chủ thể cá nhân phải có lực hành vi dân tham gia ký kết thực hợp đồng thuê nhà Người lực hành vi dân không tham gia vào giao dịch dân sự, giao dịch dân họ phải người đại diện theo pháp luật xác lập thực hiện, người lực hành vi dân kí kết hợp đồng thuê nhà hợp đồng coi vô hiệu Cũng giống vậy, giao dịch phạm vi bị hạn chế người bị hạn chế lực hành vi dân người đại diện thực hiện, giao dịch dân liên quan đến tài sản người bị hạn chế lực hành vi dân phải có đồng ý người đại diện theo pháp luật trừ giao dịch nhỏ nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày, người bị hạn chế lực hành vi dân kí kết hợp đồng thuê nhà mà đồng ý người đại diện hợp đồng mua bán coi vô hiệu • Chủ thể tham gia pháp nhân Pháp nhân tham gia giao dịch phải thỏa mãn điều kiện chủ thể quy định điều 94 BLDS  Pháp luật quy định điều kiện để: đảm bảo cho bên tham gia hợp đồng giao kết cách an toàn, hoàn toàn tự nguyện bình đẳng thiện chí, thẳng Mặt khác xác định trách nhiệm dân người có đủ lực hành vi dân phải gánh chịu hậu pháp lí việc bồi thường thiệt hại cho bên có thiệt hại xảy Nếu bên tham gia vào hợp đồng thuê nhà đủ lực hành vi dân giao dịch hiệu lực pháp luật Thứ ba, Bên thuê nhà cá nhân tổ chức có nhu cầu sử dụng nhà thuê đáp ứng đầy đủ yêu cầu pháp luật có Nếu bên thuê nhà có nhiều người có tên hợp đồng thuê nhà phải liên đới để thực quyền nghĩa vụ bên thuê 2.2 Đối tượng hợp đồng thuê nhà  Đối tượng hợp đồng thuê nhà nhà diện tích nhà cho thuê tính m2 Có thể nhà cấp nhà kiên cố, nhà tầng hay nhiều tầng, hộ chung cư Các bên thỏa thuận sử dụng diện tích riêng diện tích chung  Đối tượng hợp đồng thuê nhà phải đáp ứng điều kiện tham gia giao dịch sau: Có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo quy định pháp luật, tranh chấp quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành án để chấp hành định hành quan nhà nước có thẩm quyền.(căn điều 91 luật nhà năm 2005) Ngoài ra, phải đảm bảo chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, cung cấp điện nước vệ sinh môi trường điều kiện thiết yếu khác  Đối với nhà Việt nam cho người Việt Nam định cư nước ngoài, công dân có quốc tịch nước thuê, điều kiện phải đáp ứng điều kiện riêng lẻ hộ khép kín Căn theo điều 132 Luật nhà năm 2005 2.3 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê nhà 2.3.1 Quyền nghĩa vụ bên cho thuê nhà ở.( Điều 493, 494 BLDS) a, Nghĩa vụ bên cho thuê nhà • Bên cho thuê nhà có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê hợp đồng • Bên cho thuê nhà có nghĩa vụ bảo đảm cho người thuê sử dụng ổn định thời hạn thuê Nghĩa vụ bảo đảm cho người thuê sử dụng ổn định nhà thời hạn thuê nghĩa vụ quan trọng người cho thuê với người thuê BLDS quy định có thay đổi chủ sở hữu nhà cho thuê mà thời hạn thuê, bên thuê có quyền tiếp tục thuê nhà với điều kiện thỏa thuận với bên cho thuê trước; chủ sở hữu có quyền nghĩa vụ bên cho thuê bên thuê Bên cho thuê nhà phải đảm bảo thời hạn thuê người thứ ba tranh chấp làm hạn chế quyền sử dụng người thuê Nếu thời hạn thuê mà có người thứ ba tranh chấp làm hạn chế quyền sử dụng người thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng • Bên cho thuê nhà phải có nghĩa vụ bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kì theo thỏa thuận nhằm bảo đảm an toàn tài sản tính mạng người thuê Khi nhà có hư hỏng mà bên cho thuê không bảo dưỡng sửa chữa gây thiệt hại cho bên phải bồi thường b, Quyền bên cho thuê nhà Bên cho thuê nhà có quyền nhận đủ tiền thuê nhà kì hạn theo thỏa thuận Số tiền mà bên cho thuê nhà nhận từ bên thuê nhà thời hạn định gọi giá thuê nhà Giá thuê nhà nội dung chủ yếu hợp đồng thuê nhà ở, phải bên cho thuê bên thuê thỏa thuận hợp đồng Tại Điều 490 BLDS năm 1995 quy định trường hợp pháp luật có quy định khung giá cho thuê nhà ở, giá thuê không vượt khung giá Đối với hợp đồng thuê nhà có thời hạn từ năm trở lên, có thay đổi khung giá thuê nhà Nhà nước ban hành , giá thuê có thay đổi theo khung giá Đối với hợp đồng có thời hạn từ năm trở lên, bên cho thuê cải tạo, nâng cấp có quyền tăng giá thuê nhà phải thông báo cho bên thuê biết trước tháng, kể từ thời điểm hoàn thành việc nâng cấp Khi cải tạo nâng cấp bên cho thuê nhà có quyền yêu cầu bên thuê nhà trả tiền thuê nhà tương xứng với giá trị sử dụng sau cải tạo, nâng cấp Nếu người thuê không đồng ý với tăng giá, bên cho thuê có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải tranh chấp Giá thuê nhà Tòa án định vào tăng lên giá trị sử dụng sau sửa chữa, cải tạo Tuy nhiên, quy định mang lại bất lợi cho bên cho thuê bên thuê nhà Việc quy định bên cho thuê nhà phải cho thuê theo khung giá Nhà nước ban hành hạn chế quyền tự thỏa thuận, tự hợp đồng chủ thể tham gia Thông thường khung giá Nhà nước ban hành thường thấp hàng chục lần so với giá thực tế, trì quy định không bảo đảm lợi ích cho bên cho thuê nhà Mặt khác, quy định cho phép bên cho thuê nhà phép tăng giá thuê nhà mà không dựa sở thỏa thuận Như không tôn trọng quyền tự thỏa thuận bên tạo bất lợi cho bên thuê nhà Do đó, BLDS năm 2005 không tiếp tục kế thừa quy định Bên cho thuê nhà có quyền nhận đủ tiền thuê quyền bên cho thuê nhà Vì bên cho thuê nhà thực nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê sử dụng, họ có quyền nhận đủ tiền từ người thuê nhà Phương thức trả tiền nhà bên thuê bên cho thuê nhà thỏa thuận Bên thuê nhà thỏa thuận trả tiền thuê nhà theo tháng, quý, năm… Thông thường người thuê nhà trả tiền thuê hàng tháng để bảo đảm cho người cho thuê nhận đủ tiền thuê nhà đến kì hạn • Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà yêu cầu bên thuê nhà bồi thường thiệt hại bên thuê nhà có hành vi sau đây( Khoản Điều 498 BLDS năm 2005): + Không trả tiền thuê nhà liên tiếp ba tháng trở lên mà lí đáng Mục đích người có nhà cho thuê nhận khoản tiền cho thuê nhà để khoảng thời gian tương xứng với thời gian sử dụng nhà họ thu tất chi phí xây dựng, tiền thuê, tiền chuyển quyền sử dụng đất…và có lãi Nếu bên thuê nhà không trả tiền thuê nhà liên tiếp tháng trở lên mà lí đáng bị coi vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trả tiền, ảnh hưởng đến quyền lợi người cho thuê nhà, trường hợp pháp luật quy định bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng + Sử dụng nhà không mục đích thuê Hợp đồng thuê nhà dùng vào việc để ở, không dùng vào mục đích khác thỏa thuận…Nếu sử dụng nhà không mục đích thuê mà gây thiệt hại cho bên cho thuê bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại Trong trường hợp này, bên cho thuê phải chứng minh có thiệt hại thực tế xảy thiệt hại nguyên nhân bên thuê nhà sử dụng nhà không mục đích thuê + Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng Việc cố ý làm hư hỏng nghiêm trọng bao gồm việc hư hỏng thiết bị nhà thiết bị điện, nước…mà làm hỏng thiết bị làm giảm giá trị sử dụng nhà Trong trường hợp này, bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng mà có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại bên thuê gây ra, có + Bên thuê nhà sửa chữa, đổi cho người khác thuê lại toàn phần nhà thuê mà đồng ý bên cho thuê Bên cho thuê có quyền đình hợp đồng trường hợp bên thuê tự ý sửa chữa lớn việc sửa chữa làm thay đổi cấu trúc nhà Còn sửa chữa nhỏ hư hỏng bên thuê nhà gây ra, nghĩa vụ bên thuê nhà + Bên thuê gây trật tự công cộng nhiều lần ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường người xung quanh Bên thuê nhà phải tôn trọng trật tự công cộng nhằm để bảo đảm cho việc sinh hoạt khu nhà bình yên Tuy nhiên, bên cho thuê muốn chấm dứt hợp đồng phải chứng minh bên thuê nhà nhiều lần làm trật tự công cộng việc trật tự phảo ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường người xung quanh 10 + Bên thuê nhà làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường Việc sử dụng quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng tuân theo quy định Khoản Điều 498 BLDS, nghĩa bên cho thuê phải báo trước cho bên thuê trước tháng, bên thỏa thuận khác hợp đồng Nếu bên cho thuê không thông báo việc đơn phương chấm dứt thực hợp đồng mà thiệt hại cho bên thuê nhà phải bồi thường Nếu bên thuê toán tiền trước có quyền yêu cầu bên cho thuê toán số tiền lại tương ứng với thời gian thuê nhà chưa sử dụng • Bên cho thuê nhà có quyền cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê bên thuê nhà đồng ý, không gây phiền hà cho người thuê sử dụng chỗ Ở cần phân biệt nghĩa vụ sửa chữa hư hỏng quyền cải tạo nâng cấp nhà cho thuê khác Sửa chữa nhà cho thuê nghĩa vụ bên cho thuê xảy nhà bị hư hỏng, xuống cấp phải sửa chữa theo định kì, không dẫn đến hư hỏng, xuống cấp nhà cho thuê Còn cải tạo nâng cấp nhà cho thuê xảy lúc mà bên cho thuê thấy cần phải nâng cấp cải tạo Cải tạo, nâng cấp quyền bên cho thuê nhà Về nguyên tắc chủ sở hữu tài sản có quyền định đoạt tài sản thuộc quyền sở hữu mình, song quan hệ thuê nhà khác quan hệ thuê tài sản thông thường chỗ hợp đồng thuê nhà hiệu lực quyền sở hữu bên cho thuê có phần bị hạn chế Vì dù cải tạo, nâng cấp nhà thuộc quyền sở hữu bên cho thuê nhà ở, bên cho thuê nhà muốn thực quyền được, bên cho thuê nhà muốn cải tạo, nâng cấp nhà nhiều ảnh hưởng đến sinh hoạt bình thường bên thuê nhà Do đó, bên thuê nhà đồng ý để người cho thuê cải tạo, nâng cấp bên cho thuê nhà không gây phiền hà cho người thuê sử dụng chỗ Bên thuê nhà đồng ý cho bên cho thuê nhà cải tạo, nâng cấp nhà để kéo dài tuổi thọ, nâng giá trị nhà lên tạo điều kiện cho bên cho thuê nhà việc định đoạt tài sản thời gian cho thuê Do BLDS năm 2005 11 Điều 490 quy định cải tạo xong, bên cho thuê nhà có quyền tăng giá thuê nhà tương ứng với giá trị sử dụng nhà sau sửa chữa cải tạo nên gây khó khăn cho bên thuê nhà Bởi họ đồng ý cho bên cho thuê nhà thực quyền cải tạo nhà , đồng nghĩa họ phải trả thêm tiền thuê nhà Chính từ thực tế này, BLDS năm 2005 quy định bên cho thuê nhà có quyền cải tạo nâng cấp nhà cho thuê bên thuê đồng ý, không gây phiền hà cho người thuê sử dụng chỗ quyền yêu cầu tăng giá thuê nhà tương ứng với giá trị sử dụng nhà sau sửa chữa, cải tạo nhà mà không cần thỏa thuận với bên thuê nhà • Bên cho thuê nhà lấy lại nhà cho thuê hết hạn hợp đồng thuê Nếu hợp đồng không quy định thời hạn thuê nhà bên cho thuê muốn lấy lại nhà phải báo cho bên thuê biết trước tháng 2.3.2 Quyền nghĩa vụ bên thuê nhà ( Điều 495, 496 BLDS) a, Nghĩa vụ bên thuê nhà Điều 495, BLDS năm 2005 có quy định bên thuê nhà có nghĩa vụ sau đây: • Sử dụng nhà mục đích thỏa thuận • Trả đủ tiền thuê nhà thời hạn thỏa thuận • Giữ gìn nhà, sửa chữa hư hỏng gây • Tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng • Trả nhà cho bên cho thuê theo thỏa thuận b, Quyền bên thuê nhà • Bên thuê nhà có quyền nhận nhà thuê theo thỏa thuận Mục đích hợp đồng thuê nhà nhằm thỏa mãn chỗ bên thuê, pháp luật ghi nhận quyền nhận nhà theo thỏa thuận bên thuê nhà • Bên thuê nhà quyền đổi nhà thuê với bên thuê khác, bên cho thuê đồng ý văn nhà thuộc tài sản bên cho thuê, 12 họ có quyền với tài sản Ngoài mục đích nhận khoản tiền từ bên cho thuê nhà, bên cho thuê nhà có quyền cho không cho người thuê nhà Đối với việc đổi nhà thuê bên thuê nhà vậy, bên thuê tùy tiện sử dụng nhà vào việc đổi nhà thời gian thuê với lí họ trả tiền cho thời gian thuê Bởi điều ảnh hưởng lớn đến nhà bên cho thuê Bên cho thuê nhà có quyền xem xét khả trả tiền thuê nhà ý thức bảo quản tài sản bên thuê nhà mà đồng ý không đồng ý cho bên thuê đổi nhà • Khi bên cho thuê đồng ý văn bản, bên thuê nhà có quyền cho người khác thuê lại nhà Việc đồng ý văn bên cho thuê quy định phần quyền bên thuê nhà hợp đồng thuê nhà văn khác Tuy nhiên, quyền cho thuê lại nhà thuê thực có đủ hai điều kiện là: thời hạn thuê nhà bên cho thuê đồng ý văn Khi có đủ hai điều kiện này, bên thuê nhà quyền cho thuê lại Đây hợp đồng thuê nhà khác với hợp đồng ban đầu, nên bên cho thuê lại bên thuê phải giao kết hợp đồng theo quy định pháp luật Thời hạn hợp đồng phải nằm thời hạn mà bên thuê giao kết với bên cho thuê ban đầu, trừ trường hợp bên cho thuê ban đầu đồng ý kí với thời hạn dài Bên thuê lại có quyền nghĩa vụ bên thuê nhà Riêng nghĩa vụ sửa chữa nhà thuê quyền cải tạo, nâng cấp bên cho thuê ban đầu chịu trách nhiệm • Bên thuê nhà tiếp tục thuê theo điều kiện thỏa thuận với bên cho thuê, trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà Thay đổi chủ sở hữu nhà cho thuê xảy trường hợp chủ sở hữu nhà bán, cho tặng, đổi Nếu hợp đồng thuê nhà với chủ sở hữu cũ có thời hạn bên thuê nhà tiếp tục thuê với điều kiện thỏa thuận với chủ sở hữu cũ Khi hết thời hạn thuê nhà ở, bên thuê nhà có quyền thỏa thuận tiếp với bên cho thuê sở bình đẳng có lợi, không sở quyền ưu tiên 13 thuê tiếp Bên thuê nhà không quyền ưu tiên mua nhà thuê bên cho thuê bán nhà • Về nguyên tắc, bên thuê nhà trả lại nhà trước thời hạn đồng ý bên cho thuê nhà Tuy nhiên, pháp luật cho phép bên thuê nhà trả lại nhà trước hết hạn hợp đồng đòi bồi thường thiệt hại trường hợp bên cho thuê không sửa chữa nhà chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng, bên cho thuê tăng giá thuê nhà bất hợp lí Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng quyền sử dụng nhà bị hạn chế lợi ích người thứ ba Trong trường hợp này, bên thuê không yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại bên thuê nhà lỗi Khi bên thuê nhà muốn đơn phương chấm dứt việc thực hợp đồng phải báo cho bên cho thuê biết trước tháng, hai bên thỏa thuận khác Trong trường hợp bên thuê nhà có nhiều người đứng tên hợp đồng thuê nhà họ có quyền nghĩa vụ ngang bên cho thuê họ phải liên đới thực nghĩa vụ bên thuê bên cho thuê Hợp đồng thuê nhà chấm dứt bên thuê nhà chết không chung sống Điều có nghĩa bên thuê nhà chết mà thời hạn thuê nhà còn, người chung sống với bên thuê có quyền tiếp tục thực hợp đồng thuê hết hạn Ở không nên hiểu việc người chung sống với bên thuê nhà có quyền tiếp tục thực hợp đồng thuê nhà hết hạn việc thừa kế quyền thuê nhà Bởi trường hợp áp dụng người chung sống với bên thuê nhà buộc phải người thân thích thuộc hàng thừa kế người chết vợ chồng, con…Quy định tạo điều kiện cho người với bên thuê nhà có chỗ ổn định Người chung sống người thân thích người khác thuê chung nhà để 14 Khi nhà bị hư hỏng nặng, bên thuê nhà có quyền yêu cầu bên cho thuê phải sửa chữa Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng trường hợp có yêu cầu mà bên cho thuê nhà không sửa chữa bồi thường thiệt hại(nếu có) Đối với hư hỏng không lớn bên thuê nhà có quyền yêu cầu bên cho thuê nhà sửa chữa theo định kì theo thỏa thuận Trong trường hợp có thỏa thuận có yêu cầu bên thuê nhà mà bên cho thuê không sửa chữa bên thuê tự sửa chữa yêu cầu bên cho thuê toán hay trừ vào tiền thuê nhà 2.4 Chấm dứt hợp đồng thuê nhà • Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở: Căn điều 498 BLDS năm 2005 quy định số trường hợp đặc biệt, bên cho thuê nhà bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng • Căn vào điều 499 BLDS năm 2005 điều 102 luật nhà năm 2005 hợp đồng thuê nhà chấm dứt trường hợp sau: Thời hạn thuê hết, hợp đồng không xác định thời hạn thuê hợp đồng chấm dứt sau sáu tháng kể từ ngày bên cho thuê báo cho bên thuê biết việc đòi nhà Nhà cho thuê không Bên thuê nhà chết chung sống Nhà cho thuê phải phá dỡ bị hư hỏng nặng có nguy sập đổ thực quy hoạch xây dựng Nhà nước Những vướng mắc việc giải tranh chấp thuê nhà 3.1 Thực trạng tranh chấp xảy 3.1.1 Tình hình thực tế Theo số liệu báo cáo tổng kết công tác xét xử vụ án dân tòa án nhân dân tối cao cho thấy, năm gần tranh chấp hợp đồng thuê nhà không ngừng tăng cao Tòa án nhân dân tối cao thụ lí 426 vụ việc giải 15 tranh chấp hợp đồng thuê nhà 278 vụ việc, sau năm(năm 2009) số tăng lên tới 688 vụ (trong giải 406 vụ) Các vụ việc tranh chấp ngày gia tăng mà tính chất phức tạp gay gắt Nhiều vụ phải giải đi, giải lại nhiều lần Nhiều vụ xét xử xong không thi hành án được, phần lớn phải cưỡng chế có vụ đương dùng axit đổ vào người thi hành công vụ… 3.1.2 Nguyên nhân tranh chấp Trong xã hội, ý thức nhận thức pháp luật nói chung quy định pháp luật hợp đồng thuê nhà người dân nhiều hạn chế Những tranh chấp xảy hanh vi vi phạm nghĩa vụ cam kết bên ý thức nghiêm chỉnh thực quyền nghĩa vụ xác lập hợp đồng Hầu hết hợp đồng thuê nhà bên không công chứng chứng thực đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền, số trường hợp bên thỏa thuận miệng giấy viết tay, sau lại bị thất lạc nên khó việc đánh giá chứng cứ, không bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp chủ thể quan hệ hợp đồng thuê nhà Cơ sở pháp luật chế định hợp đồng thuê nhà bộc lộ điểm bất cập rõ nét Điển xây dựng ban hành băn pháp luật có nhiều điều luật không phù hợp với thực tiễn diễn quan hệ thuê nhà dẫn tới tình trạng quy định không kịp thời điều chỉnh giao dịch thuê nhà Các văn pháp luật trái ngược mâu thuẫn nội dung  gây khó khăn cho người làm công tác bảo vệ pháp luật áp dụng quy định chủ thể tham gia Ngoài quy định pháp luật có điều chưa rõ ràng ví dụ quy định hợp đồng thuê nhà phải thực thủ tục đăng kí quan nhà nước có thẩm quyền đáp ứng điều kiện hình thức hợp đồng Nhưng thời gian dài không quy định cụ thể quan có thẩm quyền tiến hành đăng kí 16 Công tác xét xử tòa án nhân dân giải tranh chấp hợp đồng thuê nhà hiệu chưa cao Công tác tuyên truyền phổ biến giáo dục pháp luật tới người dân tiến hành song chưa thực đồng tới khắp nơi Điển vùng sâu vùng khó khăn công tác tuyên truyền thực hạn chết nhiều 3.2 Những vướng mắc hợp đồng thuê nhà Hợp đồng thuê nhà cần phải tuân thủ điều kiện hình thức hợp đồng pháp luật để xót nhiều trường hợp bên có ý định công chứng chứng thực không thực nhiều hộ gia đình chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sử dụng nhà mà điều kiện để quan có thẩm quyền tiến hành công chứng hợp đồng nhà bên cho thuê phải xuất trình giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo quy định pháp luật Vì thực tế bên cho thuê có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Từ thực tế mà có nhiều tranh chấp xảy ra, coi vướng mắc cần giải cho người dân Tiếp theo đó, Điều 492 BLDS năm 2005 có quy định: “Hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản, thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên phải có công chứng chứng thực phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.” Theo quy định hợp đồng thuê nhà có thời hạn từ sáu tháng trở lên phải có công chứng chứng thực phải đăng kí quan nhà nước có thẩm quyền Tuy nhiên thực tế vấn đề gặp số vướng mắc liên quan đến thẩm quyền chứng thực Hiện có nhiều văn pháp lý điều chỉnh, hướng dẫn hình thức, nội dung thẩm quyền chứng thực quan nhà nước có thẩm quyền loại hợp đồng liên quan đến tài sản nhà Nhưng thực tiễn giải cho thấy nhiều vướng mắc thẩm quyền chứng thực văn pháp luật chưa 17 thống quan có thẩm quyền giải yêu cầu người dân việc chứng thực hợp đồng liên quan đến tài sản nhà điển hình hợp đồng thuê nhà giao dịch phổ biến người dân Theo quy định Bộ luật Dân năm 2005 hình thức hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn phải công chứng, chứng thực thời hạn thuê nhà từ sáu tháng trở lên Luật Nhà quy định hợp đồng nhà phải có chứng nhận công chứng chứng thực UBND cấp huyện hay UBND cấp xã tùy vào tài sản nhà có vị trí đô thị hay nông thôn Hình thức, nội dung hợp đồng thuê nhà quy định Nghị định 90/2006/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà Trước Luật Nhà thông qua có hiệu lực hợp đồng thuê nhà lập với nhiều hình thức nội dung khác thông thường người dân thường vào hình thức, nội dung Hợp đồng thuê tài sản gắn liền với đất hay Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất theo Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTPBTNMT Bộ Tư pháp – Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất Theo quy định Thông tư liên tịch loại hợp đồng liên quan đến quyền người sử dụng đất hai quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực Phòng Công chứng UBND cấp xã, thông tư không quy định thẩm quyền chứng thực cho UBND cấp huyện loại hợp đồng nêu Thực tiễn từ quy định pháp lý tạo nên nhiều bất cập cho việc giải yêu cầu người dân việc chứng thực hợp đồng thuê nhà Đơn cử, Ông Trần Văn Lâm đến UBND thị trấn L.V yêu cầu chứng thực hợp đồng thuê tài sản gắn liền với đất nhà ông khóm 1, thị trấn L.V UBND thị trấn L.V không giải yêu cầu ông cho theo Luật Nhà thẩm quyền chứng thực thuộc UBND cấp huyện Về phía UBND cấp huyện cho hình thức, nội dung hợp đồng thuê tài sản gắn liền với đất nhà ông Lâm 18 soạn thảo theo Thông tư liên tịch số 04 nên có UBND cấp xã Phòng Công chứng có thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng hướng dẫn cho ông UBND thị trấn L.V chứng thực UBND thị trấn từ chối chứng thực cho thẩm quyền hợp đồng ông Lâm không chứng thực Như vậy, từ thực tiễn giải quan có thẩm quyền cho thấy chưa có thống thẩm quyền chứng thực hợp đồng thuê nhà văn hướng dẫn, hệ yêu cầu người dân không giải họ cần hành lang pháp lý để đảm bảo cho giao dịch tài sản họ với cá nhân khác Văn pháp lý không giải vấn đề này, thực tiễn cá nhân soạn thảo nội dung, hình thức hợp đồng thuê tài sản nhà gắn liền với đất theo Thông tư liên tịch 04 UBND cấp huyện có thẩm quyền chứng thực hay không tài sản gắn liền với đất nhà đô thị hay có Phòng Công chứng UBND cấp xã có thẩm quyền công chứng, chứng thực theo Thông tư liên tịch 04 Cũng có ý kiến cho Luật Nhà có giá trị pháp lý cao Thông tư liên tịch 04 phải áp dụng Luật Nhà Nhưng Nghị định 90 hướng dẫn hợp đồng thuê nhà khác phải lập thành văn quy định cụ thể quyền nghĩa vụ hai bên theo quy định Luật Nhà Bộ luật Dân mẫu hợp đồng thuê nhà lập theo hướng dẫn ban hành kèm theo Nghị định Do đó, người dân lập hợp đồng theo mẫu Thông tư liên tịch 04 nội dung liên quan đến giao dịch cho thuê nhà đô thị UBDN cấp huyện có thẩm quyền chứng thực hợp đồng Hiện UBND cấp huyện xã chưa có thống vấn đề gây nhiều khó khăn cho người dân thực quyền nghĩa vụ giao dịch từ việc thuê nhà Nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân giao dịch dân sự, đặc biệt loại hợp đồng liên quan đến đối tượng nhà ngày mở rộng, quy định thẩm quyền công chứng, chứng thực cần phân 19 định rõ ràng thống tạo hành lang pháp lý an toàn giao dịch người dân Hướng hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng thuê nhà Tranh chấp hợp đồng thuê nhà ngày diễn phức tạp mà, pháp luật quy định chi tiết thực tiễn diễn tranh chấp mà áp dụng quy định pháp luật chưa hợp lý Dưới kiến nghị để phần khắc phục số hạn chế xảy ra: Thứ nhất: Cần sửa đổi số quy định pháp luật để phù hợp với thực tiễn xảy quan hệ thuê nhà để đảm bảo quyền lợi ích bên • Cần có quy định thống văn để tránh mâu thuẫn chống chéo • Tình trạng bên thuê nhà tự ý tăng giá thuê nhà bất hợp lí diễn ngày nhiều, pháp luật cần quy định chi tiết khoảng thời gian tăng giá thuê • Tình trạng đơn phương chấm dứt hợp đồng cần quy định rõ Thứ hai: Việc công chứng đăng ký hợp đồng thuê nhà thực tế chưa thể vai trò tác dụng quản lí nhà nước, mặt khác thủ tục làm trình cho thuê nhà trở nên phức tạp, tốn tiền bạc thời gian mà thực không hiệu Pháp luật không nên quy định công chứng hình thức bắt buộc hợp đồng mà nên xem hình thức công chứng dịch vụ pháp lý đặc biệt nhằm xác thực tính hợp pháp, tính có thực hợp đồng bên Thứ ba: thẩm quyền công chứng chứng thực quy định chi tiết luật công chứng từ ngày 1/7/2007, Nghị định số 79/2007/ NĐ-CP chứng thực chữ ký ban hành Theo việc chứng thực chứng thực chữ ký Phòng từ pháp quận huyện UBND cấp xã thực  Việc quy định mở rộng chi tiết thẩm quyền phù hợp với chủ trương xã hội 20 nay.Cần đáp ứng nhiều quy định Thứ tư : cần tổ chức đội ngũ tuyên truyền phổ biến pháp luật giao dịch thuê nhà để người dân thực hiểu thực nghiêm chỉnh, đưa đội ngũ tuyên truyền tới vùng xa vùng khó khăn- nơi mà trinh độ văn hóa người dân thấp để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người dân nơi KẾT THÚC Trên phân tích vấn đề hợp đồng thuê nhà Hiện nay, với phát triển kinh tế thị trường việc thuê tài sản nói chung thuê nhà nói riêng ngày phổ biến khắp nơi Việc thuê nhà thực đáp ứng nhu cầu thiết thực đời sống người Khi giao kết hợp đồng thuê nhà quyền nghĩa vụ bên phát sinh, bên hưởng quyền đồng thời phải thực nghĩa vụ thỏa thuận Nhà nước cần tạo điều kiện cho việc giao kết hợp đồng bên diễn thuận lợi nhanh chóng DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO • Giáo trình Luật Dân Việt Nam tập 2.NXB Công an nhân dân • Giáo trình Luật Dân Việt Nam tập 2.NXB Giáo dục Việt Nam • Luận án thạc sĩ luật học_ Nguyễn Việt Cường, hà nội năm 1996 • Bộ Luật Dân Sự.NXB Lao động • Bình luận hợp đồng thông dụng luật dân Việt Nam_Nguyễn Ngọc Điện_Nhà xuất trẻ 21 • Những vấn đề thuật ngữ Bộ luật dân sự_ Biên soạn Nguyễn Thùy Dương_ Nxb thành phố Hồ Chí Minh • Một số trang web: - luattructuyen.net - thongtinphapluatdansu.wordprees.com 22 [...]... Trả nhà cho bên cho thuê theo đúng thỏa thuận b, Quyền của bên thuê nhà ở • Bên thuê nhà ở có quyền nhận nhà thuê theo đúng thỏa thuận Mục đích của hợp đồng thuê nhà là nhằm thỏa mãn về chỗ ở của bên thuê, vì vậy pháp luật ghi nhận quyền được nhận nhà theo đúng thỏa thuận của bên thuê nhà ở • Bên thuê nhà ở được quyền đổi nhà đang thuê với bên thuê khác, nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản vì nhà. .. sống Nhà cho thuê phải phá dỡ do bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ hoặc do thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước 3 Những vướng mắc trong việc giải quyết các tranh chấp về thuê nhà ở 3.1 Thực trạng tranh chấp xảy ra 3.1.1 Tình hình thực tế Theo số liệu báo cáo tổng kết công tác xét xử các vụ án dân sự của tòa án nhân dân tối cao cho thấy, trong những năm gần đây tranh chấp về hợp đồng thuê nhà không... sở hữu nhà Thay đổi chủ sở hữu nhà đang cho thuê có thể xảy ra trong trường hợp chủ sở hữu nhà bán, cho tặng, đổi Nếu hợp đồng thuê nhà với chủ sở hữu cũ vẫn có thời hạn thì bên thuê nhà sẽ tiếp tục được thuê với điều kiện như đã thỏa thuận với chủ sở hữu cũ Khi hết thời hạn thuê nhà ở, bên thuê nhà có quyền thỏa thuận tiếp với bên cho thuê trên cơ sở bình đẳng và cùng có lợi, chứ không trên cơ sở... cũng ảnh hưởng đến sinh hoạt bình thường của bên thuê nhà Do đó, khi được bên thuê nhà đồng ý để người cho thuê cải tạo, nâng cấp thì bên cho thuê nhà cũng không được gây phiền hà cho người thuê sử dụng chỗ ở Bên thuê nhà đồng ý cho bên cho thuê nhà cải tạo, nâng cấp nhà ở để kéo dài tuổi thọ, nâng giá trị của nhà ở lên là tạo điều kiện cho bên cho thuê nhà trong việc định đoạt tài sản của mình trong thời... thuê nhà ở có quyền cải tạo nâng cấp nhà cho thuê khi được bên thuê đồng ý, nhưng không được gây phiền hà cho người thuê sử dụng chỗ ở và không có quyền yêu cầu tăng giá thuê nhà tương ứng với giá trị sử dụng nhà sau khi sửa chữa, cải tạo nhà mà không cần thỏa thuận với bên thuê nhà • Bên cho thuê nhà ở được lấy lại nhà cho thuê khi hết hạn hợp đồng thuê Nếu trong hợp đồng không quy định thời hạn thuê. .. thuê Bởi điều này sẽ ảnh hưởng rất lớn đến nhà ở của bên cho thuê Bên cho thuê nhà có quyền xem xét khả năng trả tiền thuê nhà và ý thức bảo quản tài sản của bên thuê nhà mới mà đồng ý hoặc không đồng ý cho bên đang thuê đổi nhà • Khi được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản, bên thuê nhà có quyền được cho người khác thuê lại nhà Việc đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê có thể được quy định ngay trong. .. thuộc quyền sở hữu của mình, song quan hệ thuê nhà ở khác quan hệ thuê tài sản thông thường ở chỗ khi hợp đồng thuê nhà ở đang còn hiệu lực thì quyền sở hữu của bên cho thuê có phần bị hạn chế Vì vậy dù cải tạo, nâng cấp nhà thuộc quyền sở hữu của bên cho thuê nhà ở, nhưng bên cho thuê nhà không phải muốn thực hiện quyền này như thế nào cũng được, vì khi bên cho thuê nhà muốn cải tạo, nâng cấp nhà ít nhiều... 13 thuê tiếp Bên thuê nhà cũng không được quyền ưu tiên mua nhà đang thuê nếu như bên cho thuê bán nhà đó • Về nguyên tắc, bên thuê nhà chỉ có thể trả lại nhà trước thời hạn nếu được sự đồng ý của bên cho thuê nhà Tuy nhiên, pháp luật cũng cho phép bên thuê nhà được trả lại nhà trước khi hết hạn hợp đồng và đòi bồi thường thiệt hại trong các trường hợp bên cho thuê không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà. .. biệt, bên cho thuê nhà và bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng • Căn cứ vào điều 499 BLDS năm 2005 và điều 102 luật nhà ở năm 2005 hợp đồng thuê nhà chấm dứt trong các trường hợp sau: Thời hạn thuê đã hết, nếu hợp đồng không xác định được thời hạn thuê thì hợp đồng chấm dứt sau sáu tháng kể từ ngày bên cho thuê báo cho bên thuê biết về việc đòi nhà Nhà cho thuê không còn Bên thuê nhà chết... nhà ở thuộc tài sản của bên cho thuê, cho nên 12 họ có quyền với tài sản đó Ngoài mục đích nhận được một khoản tiền từ bên cho thuê nhà, bên cho thuê nhà cũng có quyền cho hoặc không cho bất cứ người nào thuê nhà đó Đối với việc đổi nhà đang thuê của bên thuê nhà cũng vậy, bên thuê không thể tùy tiện sử dụng nhà ở vào bất cứ việc đổi nhà trong thời gian thuê với lí do họ đã trả tiền cho cả thời gian thuê ... nhà từ tháng trở lên phải có công chứng chứng thực Căn vào BLDS năm 20 05, Luật nhà năm 20 05, Nghị định số 90 /20 06/ NĐ-CP ngày 06/9 /20 06 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà... riêng lẻ hộ khép kín Căn theo điều 1 32 Luật nhà năm 20 05 2. 3 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê nhà 2. 3.1 Quyền nghĩa vụ bên cho thuê nhà ở.( Điều 493, 494 BLDS) a, Nghĩa vụ bên cho thuê nhà • Bên... lại nhà phải báo cho bên thuê biết trước tháng 2. 3 .2 Quyền nghĩa vụ bên thuê nhà ( Điều 495, 496 BLDS) a, Nghĩa vụ bên thuê nhà Điều 495, BLDS năm 20 05 có quy định bên thuê nhà có nghĩa vụ sau