Nguyễn Thị Yến Đtg Tạp chí KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ 98(10): 69 - 74 NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ BẮC NINH, TỈNH BẮC NINH NĂM 2011 Nguyễn Thị Yến*, Hoàng Văn Hùng Trường Đại học Nông Lâm - ĐH Thái Nguyên TÓM TẮT Thành phố Bắc Ninh trung tâm kinh tế xã hội tỉnh Bắc Ninh với vai trò thành phố vệ tinh thủ đô Hà Nội, địa phương có tốc độ đô thị hóa lớn so với nhiều tỉnh khu vực Phát triển kinh tế Bắc Ninh động lực lớn tác động tới giá đất thành phố thời gian qua Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011 có ý nghĩa quan trọng cho công tác quản lý đất đai làm sở minh bạch hóa thị trường bất động sản, nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá đất năm 2011: yếu tố vị trí, sở hạ tầng, đặc điểm đất yếu tố khác lựa chọn để nghiên cứu Nghiên cứu xác định nhóm yếu tố vị trí nhân tố tác động lớn đến giá đất Trong đó, diện tích thủa đất, thu nhập người dân giá đất thị trường có mối quan hệ hữu với nhau, bên cạnh số yếu tố bất động sản gắn liền với đất, số yếu tố pháp lý lại có ảnh hưởng tới giá đất địa bàn nghiên cứu Nghiên cứu đề xuất cần có nghiên cứu sâu tới ảnh hưởng đa chiều nhiều khu vực để làm sở quan trọng cho công tác định giá quản lý đất đai Từ khóa: giá đất, yếu tố ảnh hưởng, quyền sử dụng đất, giá biến động, Bắc Ninh ĐẶT VẤN ĐỀ* Giá đất cầu nối mối quan hệ đất đai - thị trường - quản lý Nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói cách khác, giá đất công cụ kinh tế để người quản lý người sử dụng đất tiếp cận với chế thị trường đồng thời để đánh giá công phân phối đất đai, để người sử dụng thực theo nghĩa vụ Nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch pháp luật [1] Trên thực tế giá đất chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố Để làm rõ ảnh hưởng số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất năm 2011 thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh, tiến hành điều tra, thu thập phân tích giá chuyển nhượng thị trường so với giá quy định UBND tỉnh Bắc Ninh số đường phố đặc trưng thành phố Bắc Ninh năm 2011[5] ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Đối tượng - Giá đất địa bàn thành phố Bắc Ninh theo qui định Nhà nước * Tel: 0988 904772, Email: ntyenyb@yahoo.com - Giá đất địa bàn thành phố Bắc Ninh theo giá thị trường yếu tố ảnh hưởng - Các tuyến đường chọn để điều tra gồm: Nguyễn Gia Thiều, Trần Hưng Đạo, Nguyễn Cao, Ngô Gia Tự, Nguyễn Văn Cừ, Nguyễn Đăng Đạo, Lê Văn Thịnh, Chợ Nhớn, Nhà Chung, Kinh Dương Vương, Hoàng Quốc Việt, Hồ Ngọc Lân, Bình Than, Lý Anh Tông, Trần Lựu, Vũ Giới, Lý Thường Kiệt, Văn Miếu, Như Nguyệt, Đấu Mã, Đường HL2 từ hết chợ Và (thửa 207 tờ 18) đến Hội trường thôn Trần 173 tờ 16, Từ Km5 + 400 đến địa phận huyện Tiên Du, Đường VD1: từ giáp QL18 (thửa 37 tờ 16) đến 101 tờ 16), Đường từ cống cửa đến điểm tiếp giáp xã Tam Đa thuộc xã Phong Khê Nội dung nghiên cứu - Giá đất địa bàn thành phố Bắc Ninh theo qui định Nhà nước giá thị trường năm 2011 - Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Bắc Ninh năm 2011 - Đánh giá số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị thành phố Bắc Ninh năm 2011 qua điều tra thị trường 69 Nguyễn Thị Yến Đtg Tạp chí KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ Phương pháp nghiên cứu Phương pháp chọn điểm nghiên cứu Chọn 24 tuyến đường, phố đại diện cho 90 tuyến đường phố thành phố Bắc Ninh Những tuyến đường phân loại dựa khả cho thu nhập sở hạ tầng có Chúng phản ánh phát triển kinh tế, xã hội thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011[5] Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp Thu thập văn có liên quan tới giá đất Nhà nước, UBND tỉnh Bắc Ninh quy định [5] Thu thập tài liệu, số liệu chuyển quyền sử dụng đất năm 2011 phòng Tài nguyên Môi trường thành phố Bắc Ninh Phương pháp điều tra, vấn - Phỏng vấn ngưới dân nhằm xác định yếu tố ảnh hưởng tới giá đất thị trường tự hiểu biết người dân giá đất Phương pháp xử lý thông tin, số liệu - Sử dụng phần mềm Excel để xử lý, tổng hợp, phân tích đánh giá số liệu - Sử dụng phần mềm Primer 5.0 để xử lý số liệu, đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất dựa phân tích Multi-Dementional Scaling (MDS) Principal Component Analysis (PCA) KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU Mức độ thực thi văn pháp luật quy định giá đất [3] Với hệ thống quan thống từ thành phố đến phường, phạm vi thực văn pháp luật giá đất ngày tăng cường thực cách triệt để nâng cao hiệu địa phương Tuy nhiên, vấn đề đặt phản ứng người dân việc thực nghĩa vụ tài Nhà nước tham gia vào giao dịch đất đai Sự chênh lệch mức giá quy định giá chuyển nhượng thực tế lớn Người dân thường kê khai thấp mức giá thực tế chí giá quy định nhằm giảm tối thiểu nghĩa vụ tài phải nộp cho Nhà nước Đây vấn đề mẻ, đưa nhiều giải pháp điểm thay đổi văn 70 98(10): 69 - 74 pháp luật để hạn chế chưa thể giải dứt điểm Nguyên nhân sâu xa tình trạng mâu thuẫn lợi ích Nhà nước người sử dụng đất dẫn tới cách hành xử trái ngược Tình hình quản lý Nhà nước đất đai Thành phố Bắc Ninh phối hợp chặt chẽ với phường, xã thực theo 13 nội dung quản lý nhà nước đất đai Tổ chức tốt thị 245/CT- TTg thủ tướng Chính phủ giao đất cho tổ chức, hộ gia đình Kết cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt cao, năm 2011 cấp 13000 giấy chứng nhận 5000 giấy chứng nhận cấp Số hộ chưa cấp tranh chấp ranh giới sử dụng đất, sử dụng sai mục đích, chưa chuyển quyền sử dụng đất Tổ chức đạo, thực tốt thị 364CT/ Chính phủ ranh giới, mốc giới hành đơn vị, quyền chủ động kết hợp với lãnh đạo đơn vị có liên quan đến ranh giới hành xã phường, rà soát lại thực địa, cắm mốc để thống vị trí cụ thể theo khu vực [4] Ranh giới hành xã phường xác định cụ thể, tranh chấp với đơn vị lân cận Hệ thống đồ địa đầy đủ, hồ sơ địa lập quản lí chặt chẽ Việc giải tranh chấp đất đai, giải khiếu nại, tố cáo vi phạm quản lí đất đai năm vừa qua thực Trong công tác quản lí tài đất đai thực nghiêm túc công bằng, xác [3] Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Bắc Ninh Qua điều tra vấn trực tiếp cho thấy người dân định giá đất trình chuyển nhượng dựa nhiều yếu tố Trong yếu tố phân tích chi tiết theo tuyến đường, phố điển sau: Yếu tố vị trí Trên đoạn đường, phố tiến hành điều tra, nhóm trung tâm chịu ảnh hưởng yếu tố vị trí rõ rệt Vì tuyến đường có chất lượng tốt, đầu tư nhiều sở hạ Nguyễn Thị Yến Đtg Tạp chí KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ tầng lại nơi tập trung nhiều công trình công cộng VT1 (vị trí 1) có giá cao gần mặt đường lớn người dân trực tiếp mở cửa hàng kinh doanh cho thuê cửa hàng làm tăng tối đa khả sinh lợi đất Các VT2 (vị trí 2), VT3 (vị trí 3) có giá giảm dần phục thuộc vào vị trí thể chỗ gần đường, phố điều tra các đường phố phụ cận khác mức giá cao Các đất VT4 (vị trí 4) chủ yếu sử dụng vào mục đích Vì mức độ ảnh hưởng yếu tố vị trí rõ rệt loại vị trí Giá đất (triệu đồng/m2) 20 18 16 14 12 VT1 10 VT2 VT3 VT4 Đường, phố I1 II7 III1 Đồ thị 1: Mức độ ảnh hưởng vị trí tuyến đường phố (đường Nguyễn Gia Thiều (I1), phố Vũ Giới (II7), đường Như Nguyệt(III1)) [4] (Nguồn: UBND thành phố Bắc Ninh) Cơ sở hạ tầng Giá đất (triệu đồng/m2) 20 18 16 14 12 II2 10 II8 VT1 VT2 VT3 VT4 Vị trí Đồ thị 2: So sánh giá đất trung bình thị trường theo vị trí hai đường Hoàng Quốc Việt (II2) Lý Thường Kiệt (II8) (Nguồn: Số liệu điều tra thị trường) Đây hai đường khác thuộc phường giáp phường Thị Cầu Đáp Cầu Đường giao thông đường 98(10): 69 - 74 đánh giá tốt, nhiên đường Hoàng Quốc Việt lại có giá đất cao lý đường chạy nội nối liền phường sở hạ tầng xã hội đầy đủ, có trường học, có bệnh viện quân y 110, có chợ Còn đường Lý Thường Kiệt sở hạ tầng xã hội kém, không gần trường, chợ, bệnh viện; chạy song song tuyến đường sắt Về khả sinh lợi tâm lý người dân chắn đường Lý Thường Kiệt đường Hoàng Quốc Việt Như vậy, so sánh đoạn đường thấy mức độ thuận tiện sinh hoạt có ảnh hưởng đến giá đất Đối với mẫu điều tra khác thị trường phản ánh quy luật giảm giá đất tương ứng với khoảng cách đến công trình công cộng nằm đoạn đường phố tăng dần Như vậy, mức độ thuận tiện sinh hoạt có ảnh hưởng lớn tới giá đất, yếu tố định đến chất lượng sống người dân khu vực đường phố Đặc điểm đất Qua điều tra thị trường ta thấy đặc điểm đất diện tích, độ rộng mặt tiền, hướng đất, khoảng cách tới đường phố … Đây đặc điểm tự nhiên đất chúng có ảnh hưởng tới tâm lý người dân theo phong tục tập quán lâu đời Về diện tích, đất có quy mô vừa khoảng 70 - 90 m2 bán dễ dàng đất có diện tích lớn phù hợp với khả mua hầu hết người dân có nhu cầu xây nhà để Hình thể đất đẹp hình vuông, hình chữ nhật phải hình thang có mặt đáy rộng Các hình thể xấu đa giác, thắt hậu, chữ L hình thể không vuông, nhiều góc cạnh chắn bán với giá thấp Khả sinh lợi Phương thức sử dụng đất có ảnh hưởng lớn tới giá trị sinh lời đất Mặc dù mục đích sử dụng đất phương thức sử dụng đất đường phố thuộc ba nhóm trung tâm, cận trung tâm xa trung tâm có khác biệt rõ rệt Nhóm đường phố trung tâm đa phần kết hợp với sản xuất kinh doanh, với mục đích kinh doanh nhằm làm tăng tối đa khả sinh lời 71 Nguyễn Thị Yến Đtg Tạp chí KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ đất Nhóm đường phố cận trung tâm kết hợp đồng hai mục đích đất sản xuất kinh doanh đất chất lượng sống quan tâm hàng đầu Còn nhóm đường phố xa trung tâm đa phần sử dụng vào mục đích đất Ta thấy khác biệt giá đoạn đường phố nhóm đường tuyến Ví dụ đường Ngô Gia Tự thuộc nhóm đường phố trung tâm, từ vào đường Hoàng Quốc Việt, đường Lý Thường Kiệt (2 đường thuộc nhóm cận trung tâm); đồng thời từ Ngô Gia Tự đưa tới đường Đấu Mã (một đường thuộc nhóm xa trung tâm) Như vậy, mức độ biến động giá đất theo vị trí giảm dần theo khu vực Vì phương thức sử dụng đất khác nhau, khả sinh lợi đất khác nên biến động mức giá khu vực giảm dần Ở đường Ngô Gia Tự khoảng chênh mức giá hai vị trí lớn so với đường không thuộc trung tâm Điều thể rõ mức độ ảnh hưởng yếu tố vị trí khu vực tới khả sinh lợi đất Yếu tố khác Một yếu tố khác ảnh hưởng tới giá đất tâm lý người tham gia giao dịch Những định mức giá đưa dựa đánh giá thông tin trạng thái tâm lý định Đó quan niệm suy nghĩ cá nhân cần xác định cụ thể Theo tâm lý người Việt Nam thường thích chọn nhà hướng Nam cận Nam (Đông Nam, Tây Nam) hướng thuận lợi xây dựng nơi ăn chốn Nhà xây hướng Nam: buổi sáng tránh ánh nắng chói (phía Ðông), buổi chiều không bị nắng chiếu xiên gay gắt (phía Tây), vừa né gió nóng từ phía Tây, lại không bị gió lạnh phương Bắc Tuy nhiên, thực tế điều kiện đất đai đô thị khan chật hẹp khó để tìm miếng đất nhà Nam đặc biệt khu vực trung tâm cận trung tâm Khu vực xa trung tâm với mục đích việc chọn đất đểy xây nhà theo hướng Nam có khả cao 72 98(10): 69 - 74 hơn, trình nghiên cứu thấy tâm lý thể khu vực xa trung tâm Ví dụ đoạn đường đường HL2 từ hết chợ Và (thửa 207 tờ 18) đến Hội trường thôn Trần 173 tờ 16 đất theo mẫu điều tra (III3a III4b) có hướng Tây giá điều tra thị trường thấp mẫu điều tra khác đoạn đường cụ thể: mẫu III3a triệu đồng/m2 mẫu III4b triệu đồng/m2 Đánh giá số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị thành phố Bắc Ninh năm 2011 thông qua điều tra thị trường Số liệu điều tra sau xử lý phần mềm Primer 5.0 thể mối quan hệ tiêu cần theo dõi đối chiếu rõ Các tiêu có mối quan hệ với nhau, định đến giá đất yếu tố ảnh hưởng tập trung gần chồng ghép lên Sơ đồ 1: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Bắc Ninh năm 2011 (MDS) Qua sơ đồ trên, thấy yếu tố tác động đến giá đất chia làm nhóm - Nhóm 1: Nhóm thông tin chung bao gồm: tuổi, nghề nghiệp, trình độ thu nhập - Nhóm 2: Nhóm thông tin sử dụng đất bao gồm: Diện tích, hình thể, vị trí, khoảng cách từ đất đến đường phố gần nhất, gần công trình công cộng bất động sản gắn liền - Nhóm 3: Nhóm pháp lý bao gồm câu hỏi có đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước, có thường xuyên tiếp cận với văn Nhà nước giá đất yếu tố pháp lý đất Nguyễn Thị Yến Đtg Tạp chí KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ Tuổi, nghề nghiệp, trình độ, thu nhập yếu tố pháp ý ảnh hưởng đến giá đất 98(10): 69 - 74 Qua sơ đồ xử lý số liệu cho ta thấy tiêu nghề nghiệp giá đất thị trường tập trung Điều chứng tỏ nghề nghiệp người vấn khác cho giá thị trường sát hay không sát với thực tế Chúng điều tra nhóm tiêu nghề nghiệp bao gồm cán viên chức, buôn bán, lao động tự nghề khác Thì nghề buôn bán kinh doanh nghề nghiệp cho mức giá khách quan sát thực tế Các yếu tố liên quan đến đất ảnh hưởng đến giá đất Sơ đồ 2: Tuổi, nghề, trình độ, thu nhập ảnh hưởng tới giá đất (PCA) Sơ đồ 4: Các yếu tố liên quan đến đất ảnh hưởng đến giá đất (PCA) Sơ đồ 3: Yếu tố pháp lý (PCA) Qua sơ đồ xử lý số liệu ta thấy tiêu trình độ văn hóa, thu nhập giá đất hàng năm Nhà nước qui định tập trung (sơ đồ 2) Và tiêu có đồng ý với giá đất hàng năm Nhà nước, tiếp cận với văn Nhà nước giá đất tiêu giá đất qui định Nhà nước tập trung (sơ đồ 3) Điều chứng tỏ tiêu có mối quan hệ với Qua điều tra thực tế nhận thấy người dân khu vực điều tra chủ yếu có trình độ cấp chuyên nghiệp, thu nhập chủ yếu mức trung bình (từ 15 triệu đồng/năm - 300 triệu đồng/năm) Người dân thường xuyên quan tâm, tiếp cận với bảng giá đất hàng năm Nhà nước Tuy nhiên hầu hết số hộ vấn không đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước lý đưa thấp so với giá thị trường Qua sơ đồ xử lý số liệu ta thấy nhóm hình thể, vị trí, khoảng cách đến đường giá qui định Nhà nước tập trung Điều chứng tỏ tiêu có mối liên hệ với giá đất thiết lập yếu tố liên quan đến đất Qua điều tra thực tế nhận rõ điều phân tích phần - yếu tố ảnh hưởng đến giá đất KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ Kết luận Giá đất cao hay thấp phụ thuộc vào nhiều yếu tố Có yếu tố ảnh hưởng đến giá đất năm 2011 yếu tố vị trí, sở hạ tầng, đặc điểm đất yếu tố khác Trong yếu tố vị trí yếu tố có vai trò định giá đất Tuy nhiên vị trí định giá cao hay thấp đất yếu tố làm biến động giá đất thị trường Chính nghiên cứu giá đất cần phần nghiên cứu tổng hợp nhiều yếu tố cách khoa học nhằm đưa mức giá xác sát với giá thị trường 73 Nguyễn Thị Yến Đtg Tạp chí KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ Kiến nghị - Từng bước hoàn thiện chế sách đất đai nói chung thị trường bất động sản nói riêng cho phù hợp với xu hướng phát triển kinh tế thị trường - Nâng cao hiệu quản lý, quy hoạch đồng bộ, tập trung tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá đất đai công tác quản lý đất đai nhà Nước - Để có thị trường đất đai hoạt động công khai, minh bạch đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua người bán, cần thành lập quan chuyên môn hoạt động lĩnh vực giá đất 98(10): 69 - 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng (2008), “Giáo trình Định giá đất”, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên [2] Phòng Tài nguyên Môi trường thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh (2011) “Sổ theo dõi chuyển quyền sử dụng đất năm 2011” [3] Phòng Tài nguyên Môi trường thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh (2011) “Báo cáo số 11/BC-TN&MT ngày 18/01/2012 kết thực cấp GCNQSD đất từ năm 2009 đến năm 2011” [4] UBND tỉnh Bắc Ninh (2010) “Quyết định số 162/2010/QĐ-UBND việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh năm 2011” [5] Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Vũ Kiên, (2006), “Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất thị xã Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh” SUMMARY STUDY SOME FACTORS AFFECTING THE LAND PRICE IN BAC NINH CITY, BAC NINH PROVINCE IN 2011 Nguyen Thi Yen*, Hoang Van Hung College of Agriculture and Forestry - TNU Bac Ninh city is the economic and social center of Bac Ninh province with role as a satellite city of Hanoi capital, is the local which has speed of large urbanized compared to many provinces in the region Economic development of Bac Ninh has a large impact force on land prices of the city in recent years Reseach on some elements affecting land prices in Bac Ninh city, Bac Ninh province in 2011 gave important implications for land management and transparency as a basis for the real estate market Four groups of factors affecting the land prices in 2011 are position element, infrastructure, land characteristics and other elements selected for research The study also found that position factor was the biggest factor to impact the land prices Meanwhile, the area of land, income of population and the market price of land has close relations with each other Besides a number of factors such as real estate assosiated with the land, legal factors had little effect on the land prices in the study area The study also suggested that there should be further research on multi-dimensional effects and many areas to make an important basis for the valuation and land management Key words: land price, element affected, land use right, fluctuation price, Bac Ninh province Ngày nhận bài: 2/8/2012, ngày phản biện:15/8/2012, ngày duyệt đăng:12/11/2012 * Tel: 0988 904772, Email: ntyenyb@yahoo.com 74 ... nhau, định đến giá đất yếu tố ảnh hưởng tập trung gần chồng ghép lên Sơ đồ 1: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Bắc Ninh năm 2011 (MDS) Qua sơ đồ trên, thấy yếu tố tác động đến giá đất chia... yếu tố Có yếu tố ảnh hưởng đến giá đất năm 2011 yếu tố vị trí, sở hạ tầng, đặc điểm đất yếu tố khác Trong yếu tố vị trí yếu tố có vai trò định giá đất Tuy nhiên vị trí định giá cao hay thấp đất. .. giá khách quan sát thực tế Các yếu tố liên quan đến đất ảnh hưởng đến giá đất Sơ đồ 2: Tuổi, nghề, trình độ, thu nhập ảnh hưởng tới giá đất (PCA) Sơ đồ 4: Các yếu tố liên quan đến đất ảnh hưởng