Page of 80 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN CÔNG TRÌNH THAM GIA XÉT GIẢI GIẢI THƯỞNG “ TÀI NĂNG KHOA HỌC TRẺ VIỆT NAM” NĂM 2015 Tên công trình: “Phân tích tác động nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới kinh tế giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu nguồn vốn này.” Thuộc nhóm ngành khoa học: kinh doanh quản lý HÀ NỘI, 2015 Page of 80 HÀ NỘI, 2014 Page of 80 MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG Bảng 1: Bảng tổng hết lĩnh vực kinh doanh 10 dự án FDI lớn nước 52 Bảng 2: Bảng tính toán đóng góp vào nguồn thu NSNN khu vực FDI giai đoạn 2000-2013…………………………………………………………………………55 Bảng 3: Bảng giá, sản lượng thép nhập giai đoạn 2008-2012………… 62 Bảng 4:Bảng tổng kết nợ xấu dư nợ BĐS giai đoạn 2008-2013………… 69 DANH MỤC HÌNH Hình 1: Mức độ tỷ trọng vốn FDI đầu tư vào BĐS giai đoạn 2000-2013…….43 Hình 2: Mức tăng trưởng vốn FDI theo lĩnh vực BĐS………………………….44 Hình 3: Quy mô vốn FDI vào BĐS thành phố lớn giai đoạn 2006-2013…….46 Hình 4: Tổng hợp thu hút FDI giai đoạn 1995-2010………………………… 48 Hình 5: Tình hình nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS giai đoạn 2004-2014…… 49 Hình 6: Diễn biến tỷ lệ lạm phát Việt Nam qua năm……………………….58 Hình 7: Diễn biến dư nợ nợ xấu BĐS giai đoạn 2010-2012………………… 70 LỜI MỞ ĐẦU…………………………………………………………………… I II III IV Tính cấp thiết đề tài………………………………………………….6 Mục đích nghiên cứu………………………………………………… Đối tượng phạm vi nghiên cứu……………………………………… Phương pháp nghiên cứu……………………………………………… 10 NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU…………………………………… 10 Chương 1: Lý thuyết thực tiễn tác động nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới kinh tế…………………………………………………………………… 10 I Cơ sở lý thuyết FDI, BĐS, FDI vào lĩnh vực BĐS………………….10 Page of 80 Cơ sở lý thuyết FDI, BĐS FDI vào BĐS…………………… 10 1.1 Lý thuyết FDI……………………………………………… 10 1.2 Lý thuyết BĐS……………………………………………….14 a Khái niệm BĐS………………………………………………………………14 b Đặc điểm BĐS………………………………………………… 16 c Khái niệm thị trường BĐS……………………………………….17 1.3 Lý thuyết FDI vào BĐS………………………………………18 Đặc điểm nguồn vốn FDI vào BĐS…………………………………19 Lý thuyết FDI vào lĩnh vực BĐS thông qua M&A………………21 Cơ sở lý thuyết tác động tích cực nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới kinh tế………………………………………………………………22 Tác động trực tiếp thông qua đầu tư……………………………… 23 Tác động gián tiếp thông qua tác động tràn…………………………24 a Tác động tràn qua kênh chuyển giao công nghệ…………………24 b Tác động tràn liên quan đến cấu đầu ra- đầu vào…………… 25 c Tác động tràn liên quan đến trình độ lao động………………… 25 d Tác động tràn liên quan đến cạnh tranh………………………….26 Cơ sở lý thuyết tác động tiêu cực nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới kinh tế…………………………………………………… 27 Lý thuyết FDI vào BĐS gây lạm phát…………………………27 Lý thuyết FDI vào BĐS gây bất ổn hệ thống tỷ giá…………… 31 Lý thuyết FDI vào BĐS gây bất ổn cán cân toán………….32 Lý thuyết FDI vào BĐS gây bất ổn hệ thống tài chính, ngân hàng…………………………………………………………………34 Kinh nghiệm giới nguồn vốn FDI vào BĐS gây bất ổn kinh tế………………………………………………………………… 36 Thực tiễn khủng hoảng tài chính- tiền tệ Châu Á 1997……….38 Bài học kinh nghiệm rút ra………………………………………….39 II III IV Chương 2: Phân tích thực trạng tác động nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS giai đoạn 2008-2014………………………………………………………………41 I II Khái quát tình hình nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS…………………41 Tổng quan tình hình FDI vào lĩnh vực BĐS……………………… 41 Tình hình FDI vào BĐS theo lĩnh vực đầu tư……………………….42 Tình hình FDI vào BDS theo địa phương………………………… 44 Phân tích thực trạng tác động tích cực nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới kinh tế………………………………………………………… 46 Page of 80 Đổi mới, nâng cao kết cấu sở hạ tầng……………………………46 Tạo nguồn vốn cho kinh tế…………………………………… 47 Tạo việc làm cho người lao động……………………………………52 Đóng góp vào thu NSNN……………………………………………54 Phân tích thực trạng tác động tiêu cực nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới kinh tế………………………………………………………… 55 A Giai đoạn 2008-2012 với bất ổn vĩ mô nghiêm trọng…… 55 I Thực trạng FDI vào BĐS gây bất ổn hệ thống tỷ giá……… 55 II Thực trạng FDI vào BĐS gây lạm phát…………………… 57 III T hực trạng FDI vào BĐS gây bất ổn cán cân toán……61 IV Thực trạng FDI vào BĐS gây bất ổn hệ thống ngân hàng, tài chính…………………………………………………………….66 B Giai đoạn 2013-2014 với bất ổn vĩ mô hạn chế…….71 I Thực trạng FDI vào BĐS gây bất ổn hệ thống tỷ giá……… 72 II Thực trạng FDI vào BĐS gây lạm phát………………………72 III Thực trạng FDI vào BĐS gây bất ổn cán cân toán…….73 Thực trạng FDI vào BĐS gây bất ổn hệ thống ngân hàng, tài chính…………………………………………………………………73 III Chương 3: Giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS I Bối cảnh kinh tế giới nước tác động đến nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS……………………………………………………………76 Tình hình kinh tế giới……………………………………………76 Tình hình kinh tế thị trường BĐS nước……………………77 Giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS……………………………………………………… 79 KẾT LUẬN…………………………………………………………… 82 LỜI MỞ ĐẦU TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Một kinh tế muốn tăng trưởng nhanh, mạnh cần có nhiều vốn, vốn tạo từ nguồn lực nước Thế nội lực không đủ, vốn Page of 80 thu hút mạnh mẽ từ nguồn nước giúp quốc gia có bước phát triển nhanh chóng Cùng với tiến trình hôị nhập kinh tế quốc tế diễn mạnh mẽ toàn cầu, việc di chuyển nguồn vốn đầu tư từ nước có nguồn vốn dồi sang nước có nhu cầu vốn xu hướng tất yếu Ngày nay, nguốn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài( FDI) trở thành cụm từ quen thuộc với tất quốc gia giới Cả lý thuyết thực tiễn chứng minh vai trò quan trọng nguồn vốn phát triển kinh tế Tuy nhiên FDI đầu tư vào lĩnh vực khác nhau, ảnh hưởng tới kinh tế khác Đặc biệt với lĩnh vực có tình đầu cao bất động sản, không mang đến tác động tích cực cải thiện sở hạ tầng nước, chuyển giao công nghệ, trình độ quản lý, tạo công ăn việc làm, giảm thất nghiệp, đóng góp vào thu ngân sách nhà nước, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế…… cách nhanh chóng mà việc nguồn vốn FDI tập trung nhiều dẫn tới bất ổn vĩ mô cách nghiêm trọng lạm phát, bất ổn cán cân toán, bất ổn hệ thống tài Tại Việt Nam, nguồn vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản chiếm vị trí quan trọng, tính từ năm 1988 đến tháng năm 2014, nguồn vốn FDI đầu tư vào BĐS đứng vị trí thứ (sau sản xuất) với 50,1 tỷ USD vốn đăng ký từ 430 dự án(Theo số liệu Kế hoạch đầu tư) Đi kèm với biến động tăng giảm nguồn vốn vào lĩnh vực bất động sản ấm nóng đến đóng băng, phục hồi thị trường bất động sản, phát triển sở hạ tầng nước, biến động bất ổn kinh tế vĩ mô lạm phát, bất ổn cán cân toán, bất ổn hệ thống tài chính, thâm hụt cán cân toán… Thực tế cho thấy 2006 – 2010, đầu tư trực tiếp nước vào BĐS không ngừng gia tăng trở thành lĩnh vực nhà đầu tư nước quan tâm nhiều Năm 2006, FDI vào bất động sản chiếm khoảng 15,2% Page of 80 tổng vốn đăng ký, đến năm 2007 tăng lên 28,6%, năm 2008 đạt số kỉ lục 36,8%, năm 2009 35,5% đến năm 2010 số 36,8% Trong giai đoạn chứng kiến sốt giá bất động sản năm 2007, thị trường bất động sản nóng chuyển sang lạnh thức đóng băng tháng năm 2008, kinh tế Việt Nam đối mặt với khủng hoảng 2008 với dấu hiệu bất ổn vĩ mô tiêu cực, tăng trưởng GDP giảm, lạm phát gia tăng, kéo dài trầm trọng đến năm 2011, 2012, 2013 Năm 2011 chứng kiến dòng vốn FDI vào BĐS tụt giảm nghiêm trọng ( 5,8% tổng số vốn đăng ký), số có tăng nhẹ năm mức thấp, thị trường bất động sản tình trạng đóng băng trì trệ, kinh tế đứng trước câu hỏi chạm đáy hay chưa, tồn bất ổn vĩ mô Nguồn vốn FDI bất động sản kiểm soát chặt chẽ hơn, bắt đầu nhìn thấy dấu hiệu phục hồi, khởi sắc thị trường kinh tế năm 2014 Thực tế đặt câu hỏi liệu nguồn vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản có tác động trễ đến bất ổn vĩ mô không? Và thật ảnh hưởng ảnh hưởng nào, bên cạnh ảnh hưởng tiêu cực thế, FDI vào lĩnh vực bất động sản đóng góp cho phát triển kinh tế? Thêm vào đó, với môi trường kinh doanh thị trường bất động sản ngày thuận lợi với việc số luật đầu tư ban hành, hỗ trợ từ nhà nước , nguồn vốn FDI có dấu hiệu tăng trở lại tháng cuối năm 2014 đầu năm 2015, điều ảnh hưởng đến phục hồi thị trường bất động sản nói riêng tăng trưởng kinh tế thời gian tới nói chung? Trong thời gian qua có báo công trình nghiên cứu tác động nguồn vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản đến kinh tế chủ yếu tập trung vào bất ổn giai đoạn 2006-2010 chưa có công trình Page of 80 nghiên cứu cách đầy đủ toàn diện sâu sắc ảnh hưởng tích cực lẫn tiêu cực nguồn vốn FDI vào bất động sản đến kinh tế Hơn nữa, theo ý kiến nhiều chuyên gia, lĩnh vực bất động sản thật hấp dẫn nhà đầu tư nước Vậy nên thời gian tới, Việt Nam tiếp tục thu hút vốn đầu tư ngoại, đặc biệt vào thị trường BĐS đầy tiềm Việc đặt yêu cầu cần phải tập trung điểm để thu hút vốn đầu tư ngoại vào lĩnh vực bất đống sản quản lý có hiệu nguồn vốn nhằm ổn định kinh tế vĩ mô tăng trưởng kinh tế dài hạn, tránh bất ổn xảy giai đoạn 2008 – 2012, phát huy đóng góp tích cực cho phát triển kinh tế Trước thực tế trên, tác giã chọn đề tài : “ Phân tích tác động nguồn vốn FDI vào bất động sản đến kinh tế giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu nguồn vốn.” với mong muốn xây dựng khung lý thuyết hoàn chỉnh tác động FDI vào lĩnh vực bất động sản đến vấn đề vĩ mô kinh tế, áp dụng vào phân tích Việt Nam hai giai đoạn 2008-2012 2013-2014, từ đưa số giải pháp nhằm thu hút sử dụng hiệu nguồn vốn MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU Đề tài xây dựng nhằm mục đích • Xây dựng khung lý thuyết hoàn chỉnh đánh giá tác động nguồn vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản đến vấn đề vĩ mô kinh • tế Phân tích đánh giá thực trạng FDI vào BĐS giai đoạn 2008- • 2014, kiểm định lý thuyết đưa phía Đưa giải pháp nhằm quản lý sử dụng có hiệu nguồn vốn FDI BĐS nhằm hạn chế ảnh hưởng xấu phát huy ảnh hưởng tích cực mà mang lại Page of 80 • Phân tích bối cảnh kinh tế nói chung, triển vọng thị trường bất đông sản nói riêng để tập trung điểm mạnh nhằm thu hút nguồn vốn FDI nước vào lĩnh vực ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU • Đối tượng nghiên cứu: Nguồn vốn FDI BĐS tác động tới • kinh tế Phạm vi thời gian: Đề tài phân tích hai giai đoạn - Giai đoạn 2008-2012: Với lượng FDI vào BĐS tăng mạnh - với bất ổn nghiêm trọng kinh tế Giai đoạn 2013-2014: Lượng FDI bất động sản giảm mạnh năm 2011, tăng nhẹ mức thấp năm tiếp theo, kéo theo có tín hiệu đáng mừng kinh tế năm 2013 dấu hiệu phục hồi nhẹ thị trường bất động sản năm • 2014 Phạm vi nội dung: Đề tài phân tích kĩ tác động tích cực lẫn tiêu cực nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới kinh tế - Tác động tiêu cực bao gồm bất ổn kinh tế đưa như: lạm phát, bất ổn tỷ giá, bất ổn cán cân toán, bất ổn hệ - thống tài Tác động tích cực bao gồm cải thiện sở hạ tầng nước, đóng góp FDI nước, đóng góp vào thu ngân sách nhà nước, kích thích tăng trưởng PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Từ mục đích đối tượng phạm vi nghiên cứu, đề tài sử dụng số phương pháp nghiên cứu sau: - Phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, suy luận - Phương pháp thu thập xử lý số liệu: Nguồn số liệu chủ yếu số liệu thứ cấp từ Tổng cục thống kê, Cục đầu tư nước ngoài, Ngân hàng nhà nước, Bộ tài chính, ủy ban giám sát tài quốc giá nguồn số liệu từ trang web nghiên cứu công Page 10 of 80 bố, Báo cáo thường niên năm Viện nghiên cứu kinh tế Chính sách NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TÁC ĐỘNG CỦA FDI VÀO BẤT ĐỘNG SẢN TỚI NỀN KINH TẾ I Cơ sở lý thuyết FDI, BĐS, đặc điểm nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS Cơ sở lý thuyết FDI, BĐS FDI vào BĐS 1.1 Lý thuyết FDI: FDI ( Foreign Direct Investment) tên viết tắt nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước việc nhà đầu tư nước đưa vốn tiền tài Page 66 of 80 năm 2011 tổng dư nợ cho vay bất động 348.000 tỷ đồng, số cao 1,8 lần số mà ngân hàng công bố Dư nợ tín dụng bất động sản tăng cao giai đoạn 2009 – 2010 năm 2009 tăng 36%, năm 2010 tăng 24% tiếp tục tăng năm 2011, 2012 Bảng 4: Tính toán tăng trưởng dư nợ BĐS, tồn kho BĐS Năm Dư nợ BĐS( tỷ đồn) Tăng trưởng dư nợ BĐS Tỷ lệ nợ xấu BĐS Tồn kho BĐS( tỷ đồng) Tăng trưởng tồn kho BĐS 2008 163360 32,61% 1,9% 18,218 2009 184282 12,81% 1,8% 27,474 50,82% 2010 235264 27,67% 4,25% 42,145 53,38% 2011 200381 -14,83% 14,14% 78,549 86,38% 2012 228602 14,08% 15,50% 128,514 63,61% 2013 262207 14,70% 3,38% 94,458 -26,5% Nguồn: Tổng hợp từ công bố Ngân hàng NN (tín dụng bất động sản) tính toán sinh viên nghiên cứu Hình 7: Diến biễn, dư nợ nợ xấu BĐS giai đoạn 2010-2012 Page 67 of 80 Nguồn: NHNN, UBGSTCQG Tỷ lệ nợ xấu BĐS tổng nợ xấu lên tới 10% năm tính đến cuối năm 2011, tiếp tục tăng năm 2012, đáng lưu ý tỷ lệ cho vay BĐS cao chủ yếu NHTM quy mô nhỏ, nhiều NHTM có dư nợ BĐS chiếm 30-40% tổng dư nợ, cá biệt có NHTM tỷ lệ lên tới 50% Không tỷ lệ dư nợ BĐS cao, nhiều NHTM thực khoản vay nội bộ, tức cho cổ đông lớn vay mà cổ đông lại chủ đầu tư dự án BĐS( Lê Xuân Nghĩa, 2011), thực rủi ro lớn ngân hàng Theo số nợ xấu Bộ Xây dựng trích dẫn từ NHNN tính đến nợ tín dụng BĐS khoảng 207.595 tỷ đồng, tăng 3,6% thời điểm 31/10/2012, xây dựng khu đô thị tăng đến 40,3%, cao ốc văn phòng giảm 10,9%, mua nhà, sửa chữa tăng 6%, Nợ xấu khoảng 13,5% tổng dư nợ BĐS (28.000 tỷ) Riêng dư nợ tín dụng BĐS Hà Nội khoảng 23,7% Còn TP.HCM, cho vay BĐS chiếm khoảng 47,8% tổng dư nợ BĐS toàn quốc Tuy nhiên, số liệu dư nợ tín dụng BĐS NHNN chưa tính đến khoản vay tiêu dùng, thực chất đầu tư vào BĐS, dư nợ có tài sản bảo đảm BĐS, bất ổn thị trường BĐS tác động xấu đến hệ Page 68 of 80 thống ngân hàng Nguy rủi ro khoản NHTM tăng lên tài sản chấp khoản vay thường bất động sản B Giai đoạn 2013-2014 với bất ổn vĩ mô hạn chế Năm 2011 chứng kiến sụt giảm mạnh mẽ nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS( 5,8% tổng số vốn đăng ký) năm 2012, tính vốn cấp tăng thêm, vốn đầu tư trực tiếp nước (FDI) vào Việt Nam đạt 16,3 tỷ USD, tăng 4,7% so với năm 2011, đến năm 2013 quy mô vốn FDI đầu tư vào BĐS giảm mạnh đạt 1,086 tỷ USD chiếm 4% tổng vốn FDI đầu tư vào nước Song song bên cạnh khả quan tình hình kinh tế vĩ mô nước năm 2013, có phải nguồn vốn FDI vào BĐS giảm mà tác động đến bất ổn giảm đi, phân tích cụ thể tình hình kinh tế 2013-2014, với khó khăn tồn đọng thị trường BĐS nợ xấu, tồn kho… làm rõ mối tương quan Thực tế tồn khối lượng lớn tồn kho, nợ xấu liên quan đến lĩnh vực BĐS .Tỷ lệ nợ xấu lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản đến cuối tháng 12/2013 có xu hướng giảm so với tháng đầu năm 2013, đạt 3,38% vào cuối năm 2013 Cũng theo báo cáo Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng lên Chính phủ tình hình thị trường BĐS, tính đến cuối tháng 2/2014, tổng giá trị tồn kho bất động sản khoảng 92.690 tỷ đồng, giảm 1.768 tỷ đồng (1,87%) so với tháng 12/2013 Trong đó, tồn kho hộ chung cư: 19.210 căn, tương đương 28.582 tỷ đồng; tồn kho nhà thấp tầng: 13.516 căn, tương đương 24.029 tỷ đồng; tồn kho đất nhà ở: 9.119.001 m2, tương đương 33.880 tỷ đồng; đất thương mại: 2.001.904 m2, tương đương 6.198 tỷ đồng Mặt khác thị trường BĐS có dấu hiệu ấm lên, tín dụng đổ vào BĐS có xu hướng gia tăng, dự nợ cho lĩnh vực tăng Bộ Xây dựng cho biết, tính đến 31/12/2013, dư nợ tín dụng lĩnh vực đầu Page 69 of 80 tư, kinh doanh bất động sản đạt 262.107 tỷ đồng, tăng 14,7% so với 31/12/2012 Trong đó, chủ yếu dư nợ cho vay xây dựng khu đô thị với 48.970 tỷ đồng, vay xây dựng văn phòng, cao ốc cho thuê 34.816 tỷ đồng, vay xây dựng, sửa chữa mua nhà để ở, cho thuê 67.186 tỷ đồng, vay đầu tư kinh doanh bất động sản khác 44.723 tỷ đồng Tính đến tháng 9/2014, dư nợ bất động sản (BĐS) ngân hàng địa bàn tăng lên 123.000 tỷ VND, so với mức 105.000 tỷ VND hồi đầu năm Thị trường BĐS có dấu hiệu ấm lên, nhiên tồn tồn kho nợ xấu chưa giải từ giai đoạn trước, dù xét tổng thể vĩ mô kinh tế,do nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS giảm từ năm 2011, đồng thời việc thực sách tiền tệ tài khóa thắt chặt với việc kiểm soát, quản lý chặt chẽ nguồn vốn FDI vào BĐS góp phần làm giảm tác động tiêu cực FDI vào bất động sản đến bất ổn vĩ mô, thay vào tác động tích cực khác nguồn vốn dần phát huy giai đoạn 2013-2014 Phân tích tác động nguồn vốn FDI vào BĐS tới lạm phát Nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS giảm mạnh giai đoạn 20112012, không sốt giá với nạn đầu Đồng thời trì trệ dự án bị bỏ ngỏ, nhiều công trình BĐS không thi công, nhu cầu nhập nguyên vật liệu không ạt tăng giá Thêm vào tình trạng đóng băng thị trường BĐS nhiều năm hạn chế tác động nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS thông qua cầu kéo, lạm phát cung tiền tăng tín dụng BĐS tăng Thực tế, Báo cáo trước Chính phủ Bộ trưởng Bộ Kế hoạch Đầu tư (KH-ĐT) Bùi Quang Vinh cho thấy, lạm phát năm 2013-2104 kiềm chế đath mức thấp nhất, số giá tăng thấp “So với tháng 12.2012, số giá tiêu dùng (CPI) tháng 12.2013 tăng 6,04%, thấp vòng 10 năm qua, đạt mục tiêu đề khoảng 8%, thấp Page 70 of 80 mức tăng giá cuối năm 2012 6,81%” Tháng 12/2014 so với tháng 12/2013, giá tiêu dùng tăng 1,86% trung bình năm so với năm 2013, giá tiêu dùng tăng 3,95% Phân tích tác động nguồn vốn FDI vào BĐS tới bất ổn tỷ giá Cán cân thương mại thặng dư năm 2013-2014, nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS không gây áp lực buộc NHNN phải phá giá nội tệ để tránh tượng nhập lạm phát, mà tỷ gía công bố thức thị trường tự nhiều biến động Tỷ giá thức Việt Nam trì tương đối ổn định giai đoạn 20132014, tính năm 2013 có điều chỉnh tỷ giá hối đoái thức mức 1% đồng thời trì biên độ dao động tỷ giá giao dịch NHTM +/-1% trì mức cao ổn định dao động quanh mức 21.370-21.405 đồng năm 2013-2014 Phân tích tác động nguồn vốn FDI vào BĐS tới bất ổn cán cân toán Không nhu cầu nhập nguyên vật liệu, bất ổn tỷ giá làm giảm sức cạnh tranh hàng hóa nước gây thâm hụt cán cân thương mại Đã qua giai đoạn bong bong BĐS vỡ khiến cho nhà đầu tư phải rút vốn tháo chạy nước, tài khoản vốn mà không bị thâm hụt ảnh hưởng nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS Hơn thế, với gia tăng nguồn vốn ngoại vào lĩnh vực BĐS năm 2013, 2014,cán cân vãng lai cải thiện đáng kể Cụ thể, năm 2013, cán cân vãng lai hỗ trợ dòng kiều hối dồi cán cân thương mại cân bằng, ngoại hối năm ước tính đạt 10,65 tỷ USD, tăng 6,5% so với mức 10 tỷ USD năm 2012 (WB) Cán cân vãng lai năm ước tính đạt thặng dư từ 5,2% GDP (ADB) đến 5,6% GDP, cán cân vốn tài hỗ trợ nhờ vốn FDI (6,7% GDP) (IMF, WB) Đồng thời, theo số liệu Ngân hàng Nhà nước (NHNN), quý đầu năm Page 71 of 80 2014, cán cân vãng lai cải thiện đáng kể với thặng dư 5,48 tỷ USD, tăng 40% so với kỳ năm 2013 Mức tăng chủ yếu thặng dư cán cân thương mại hàng hóa dịch vụ tăng gấp đôi so với kỳ, cán cân vốn tài tăng từ mức âm 390 triệu USD tháng đầu năm 2013 lên 5,3 tỷ USD kỳ năm Trong đó, đầu tư ròng trực tiếp từ nước tăng 11,3% so với kỳ, lên 3,2 tỷ USD, nhờ vốn đầu tư nước vào Việt Nam tăng 5,3% Phân tích tác động nguồn vốn FDI vào BĐS tới bất ổn hệ thống ngân hàng Thị trường BĐS không sôi động nguồn vốn FDI tăng mạnh vào, sốt giá bất động sản không còn, nhu cầu mua bất động sản giảm cộng với tâm lý giá bất động sản chưa chạm đáy, thị trường đóng băng nhiều năm gần khiến cho tiền đổ vào lĩnh vực giảm, nợ xấu từ bất động sản giảm giảm bất ổn hệ thống tài Tuy nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS giảm mạnh từ năm 2011, thị trường BĐS đóng băng thời gian dài chưa thật khởi sắc mạnh mẽ, nợ xấu tổn kho giải phần chiếm tỷ trọng lớn tác động tới tính khoản hệ thống ngân hàng Tuy vậy, nói rằng, tính bất ổn hệ thống ngân hàng bắt nguồn từ nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS hạn chế giai đoạn 20132014 Page 72 of 80 CHƯƠNG GIẢI PHÁP THU HÚT, QUẢN LÝ, SỬ DỤNG CÓ HIỆU QUẢ NGUỒN VỐN FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS Thị trường BĐS chiếm vị trí quan trọng kinh tế, liên kết chặt chẽ thị trường với thị trường vốn, tài chính….khiến cho phát triển hay đóng băng có tác động mật thiết đến vấn đề vĩ mô kinh tế Cùng với dẫn chứng, lập luận đưa ra, nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS thực có tác động tới vấn đề vĩ mô kinh tế, hết cần có giải pháp nhằm thu hút, Page 73 of 80 quản lý sử dụng có hiệu nguồn vốn này, nghiên cứu phân tích bối cảnh kinh tế giới nước thời gian tới nói chung, bối cảnh thị trường BĐS Việt Nam nói riêng nhằm đưa khuyến khích, giải phát để thu hút, quản lý sử dụng có hiệu nguồn vốn I Bối cảnh giới nước Bối cảnh kinh tế giới Năm năm sau khủng hoảng nổ ra, kinh tế toàn cầu suy yếu lần nữa, khủng hoảng liên tục tái lặp xuất từ nguy giảm sút tăng trưởng đến suy thoái kép số quốc gia, tăng trưởng suy giảm quy mô toàn cầu, thương mại trì trệ, bảo hộ gia tăng, dòng vốn suy giảm đáng kể đặc biệt nguồn vốn FDI năm trước 2012, nhiên lại khả quan giai đoạn 2013- 2014 Nếu năm 2012, FDI toàn cầu giảm 18% so với năm 2011, từ 1,6 nghìn tỷ USD xuống 1,3 nghìn tỷ bước sang giai đoạn 2013- 2014, dự báo khác Theo ước tính Hội nghị Liên hợp quốc Thương mại Phát triển (UNCTAD), tổng vốn đầu tư trực tiếp nước (FDI) toàn cầu năm 2014 đạt 1.620 tỷ USD, tăng 12% so với năm 2013 có xu hướng tăng năm tới Một điều đáng mừng dòng vốn FDI đến nước Châu Á trì mức cao, chiếm 59% vốn FDI chảy vào nước phát triển Cũng theo UNCTAD, kinh tế phát triển dẫn đầu việc thu hút dòng vốn FDI, với số vốn đầu tư lên đến 800 tỷ USD, chiếm 54% tổng lượng vốn FDI toàn giới, tăng 6% so với năm 2013 Thêm vào đó, nước phát triển dòng vốn có xu hướng tập trung vào lĩnh vực công nghiệp, triển vọng lớn lượng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tăng cao nhu cầu xây dựng khu công nghiệp ,nhà máy sản xuất, văn phòng làm việc doanh nghiệp FDI Có thể xu hướng toàn cầu giảm với Page 74 of 80 quy mô kinh tế nhỏ nước phát triển Châu Á, nguồn vốn FDI có khả tăng đổ vào lĩnh vực BĐS thời gian tới Bối cảnh kinh tế thị trường BĐS nước Nền kinh tế Việt Nam giai đoạn 2013-2014 có dấu hiệu phục hồi đáng mừng, lạm phát giảm, thặng dư thương mại tăng, thị trường tài bắt đầu ổn định, thu nhập trung bình người dân vượt mức thấp vươn lên thành nước có thu nhập trung bình thấp…Chính ổn định môi trường vĩ mô thu hút dòng vốn ngoại Đặc biệt, thu nhập tăng cao, nhu cầu xây dựng nhà người dân làm tăng cầu BĐS phân khúc thị trường nhà thêm với nhu cầu xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, chế tạo phục vụ trình công nghiệp hóa- đại hóa tăng với độ mở cửa kinh tế Việt Nam khiến cho BĐS thực trở thành lĩnh vực hấp dẫn nhà đầu tư nước Sẽ thực triển vọng tới đây, Chính phủ Việt Nam đẩy mạnh tư nhân hóa lĩnh vực hạ tầng giao thông, hiệp định FTA song phương, đa phương, Việt Nam tiến hành đàm phán để gia nhập hiệp định đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP), hiệp định ký kết, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế nước gia tăng dòng vốn FDI vào thị trường BĐS Thị trường BĐS với dấu hiệu ấm lên hỗ trợ từ phía Nhà nước với Luật ban hành sửa đổi tạo điều kiện thuận lợi hấp dẫn nguồn vốn FDI đổ vào Việt Nam Cụ thể, Luật nhà sửa đổi Luật kinh doanh BĐS có hiệu lực từ 1/7/2015, người nước phép sở hữu nhà Việt Nam bao gồm (1) tổ chức cá nhân nước đầu tư xây dựng dự án nhà để bán, cho thuê thuê mua; (2) doanh nghiệp thuộc sở hữu nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước Việt Nam (3) cá nhân nước không yêu cầu phải có visa Page 75 of 80 giấy phép làm việc lâu dài Ngoài ra, tổ chức cá nhân nước phép mua sở hữu hộ nhà dự án phát triển nhà thương mại Thông tư 32/2014/TT-NHNN ban hành ngày 18/1/2014 có hiệu lực từ 25/11 “nới lỏng” điều kiện vay vốn gói 30,000 tỷ đồng, giúp cho phân khúc nhà giá thấp hưởng lợi nhiều Thông tư 36/2014 Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành, có hiệu lực từ ngày 1/2/2015, quy định giảm hệ số rủi ro với khoản cho vay kinh doanh BĐS từ 250% xuống 150% tăng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn lên gấp đôi, từ 30% lên 60% đươc xem nhân tố tích cực tác động đến thị trường BĐS Lãi suất cho vay dễ thở nhiều cho cá nhân mua nhà tới doanh nghiệp Mức phổ biến cho ngắn hạn khoảng 7% -9%/năm, trung dài hạn khoảng 9,5% đến 11% Các ngân hàng liên tục tung chương trình cho vay ưu đãi nhắm vào người mua nhà, cải thiện phần nợ xấu tính thánh khoản thị trường BĐS Tất điều xem nhân tố tích cực khiến cho thị trường BĐS hấp dẫn mắt nhà đầu tư ngoại Bên cạnh vấn đề thu hút, phân tích phần trên, với tác động trễ nguồn vốn FDI vào BĐS tới bất ổn vĩ mô, việc nguồn vốn FDI giảm mạnh vào lĩnh vực BĐS năm 2011 hạn chế bất ổn vĩ mô kinh tế Việt Nam giai đoạn 2013-2014 Đồng thời nguồn vốn FDI vào lĩnh vực tăng trở lại năm 2013-2014 mở lạc quan, triển vọng đóng góp tích cực cho kinh tế năm tới Tuy nhiên, BĐS lĩnh vực có tính đầu cao, phân tích rõ ràng tác động tới bất ổn vĩ mô kinh tế; bất cập, hạn chế việc sử dụng làm nghiêm trọng tác động xấu Thực tế, việc sử dụng nguồn vốn FDI lĩnh vực BĐS Việt Nam tồn nhiều điều đáng giật mình, phức tạp lời khằng Page 76 of 80 định Phó Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch Đầu tư (KH&ĐT) Đặng Xuân Quang: “ lĩnh vực bất động sản thương mại có vốn đầu tư nước (FDI) tồn nhiều phức tạp”: Vốn FDI huy động thực chất lại nước( giống trường hợp Casino phần tác động tới lạm phát), không minh bạch việc tuân thủ thủ tục hành nhà đầu tư nước ngoài, tình trạng kiểm soát nguồn vốn FDI thiếu chặt chẽ quan nước Tất lý lẽ phân tích khẳng định cần thiết phải có giải pháp hợp lý nhằm thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS II Giải pháp thu hút, quản lý sử dụng có hiệu nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS Dựa tất phân tích tác động nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS, tình hình bối cảnh nước quốc tế, nghiên cứu đưa đề xuất mặt giải pháp nhằm thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu nguồn vốn hoạt động hoạch định sách quản lý nước với thị trường BĐS Thứ nhất, tăng cường sách quản lý FDI vào lĩnh vực BĐS phù hợp với quy luật kinh tế thị trường Thứ hai, đẩy mạnh quản lý rủi ro kiểm soát tín dụng vào BĐS, hoạch định sách phát triển thị trường BĐS phải gắn chặt với thị trường tài Thứ ba, tăng cường quản lý dòng vốn dự án FDI vào lĩnh vực BĐS Thứ tư, khuyến khích FDI vào số lĩnh vực cụ thể BĐS.Thực tế hai, ba năm qua cho thấy nhà đầu tư nước đổ vốn vào phân khúc, nhà bình dân, nhà cao cấp, nhà văn phòng, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.Vấn đề lợi tiềm bất động sản nằm vị trí nhìn nhận theo sức mua nhu cầu nhà ở, hồi phục sản xuất kinh doanh xu hướng phát triển ngành du lịch, bán Page 77 of 80 lẻ.Ngoài ra, thời gian tới, bất động sản liên quan đến logistics, lĩnh vực hấp dẫn nhà đầu tư nước Thứ năm, minh bạch công khai hóa việc hoạch định sách liên quan đến thị trường BĐS KẾT LUẬN Page 78 of 80 Dựa sở lý thuyết phân tích thực trạng nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS Việt Nam giai đoạn 2008-2014 đưa kết luận sau: Thứ nhất, khẳng định đóng góp tích cực nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới phát triển kinh tế nước ta: nâng cao, đổi sở hạ tầng nước; tạo thêm việc làm cho người lao động, bù đắp vốn cho kinh tế, tạo nguồn thu đóng góp vào thu ngân sách nhà nước góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế cách nhanh chóng Thứ hai, nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS không quản lý kiểm soát chặt chẽ có tác động với độ trễ khoảng 1,2 năm tới bất ổn vĩ mô nghiêm trọng: Lạm phát, bất ổn hệ thống tỷ giá hối đoái, bất ổn cán cân toán, bất ổn hệ thống tài chính, ngân hàng Chính nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS gia tăng mạnh mẽ giai đoạn 2006-2008 với kiểm soát thiếu chặt chẽ nguồn vốn nguyên nhân quan trọng dẫn đến tình trạng suy thoái, khủng hoảng kinh tế nước ta giai đoạn 2008-2012 Những tác động tiêu cực hạn chế đáng kể giai đoạn 2013-2014 mà giai đoạn 2011-2012, nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS sụt giảm nghiêm trọng Nền kinh tế Việt Nam với dấu hiệu phục hồi nhẹ năm 2013-2014, đứng trước chu kì tăng trưởng mạnh mẽ, nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS gia tăng trở lại thời gian gần mở triển vọng lạc quan đóng góp nguồn vốn mang lại cho kinh tế nước đồng thời đòi hỏi giải pháp, khuyến nghị sách để phát huy tối đa hiệu nguồn vốn DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Page 79 of 80 Nguyễn Đức Thành, Báo cáo thường niên kinh tế Việt Nam 2013, Trên đường gập ghềnh tới tương lai, Viện nghiên cứu kinh tế Chính sách Báo cáo, thống kê Bộ KH&ĐT(www.mpi.gov.vn, ) Tổng cục thống kê(www.gso.gov.vn/ ) , Tổng cục hải quan(www.customs.gov.vn ) Hội qui hoạch phát triển đô thị Việt Nam, Bất động sản Việt Nam đâu mắt nhà đầu tư ngoại, ashui.com, ngày 03/9/2011 Báo niềm tin vào tương lai, Giá đất Việt Nam “đỉnh" giới, http://niemtin.free.fr Phạm Thế Anh, Đinh Tuấn Minh; Chính sách tỷ giá hối đoái: lựa chọn cho Việt Nam; tạp chí Kinh tế Phát triển tháng 12/2014 Lê Quốc Hội, Đầu tư trực tiếp nước vào bất động sản bất ổn kinh tế vĩ mô Việt Nam, tạp chí Kinh tế Phát triển tháng 08/2013 Từ Quang Phương, Phạm Văn Hùng, Giáo trình Kinh tế đầu tư, NXB Đại học Kinh tế Quốc dân, 2013 Nguyễn Văn Công, Phạm Thế Anh, Giáo trình Kinh tế học 2, NXB Đại học kinh tế Quốc dân, 2013 Ngô Tuấn Anh, Một số đề xuất hoạt động hoạch định sách quản lý nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới, tạp chí Kinh Tế Phát triển tháng 1/2014 10 Ngân Hàng phát triển Châu Á ADB, Managing Success in Viet Nam: Macroeconomic Consequences of Large Capital Inflows with Limted Policy Tools, tháng 4/2009 11 Kennichi Ohno, Lê Hà Thanh; Những vấn đề hoạch định lại sách thu hút đầu tư trực tiếp nước Việt Nam, tạp Kinh tế Phát triển tháng 6/2014 12 Lê Xuân Nghĩa, Những nhận định đăng báo Cafef.vn 13 Ngô Quốc Thái, Nguyễn Đức Thành, Tổng quan kinh tế Việt Nam 2013, nghiên cứu NC-33, Trung tâm nghiên cứu kinh tế Chính sách 14 Báo Đô thị online, Siết quản lý FDI vào bất động sản, dothi.net, ngày 23/3/2012 Page 80 of 80 [...]... (1) tác động liên quan tới cơ cấu đầu ra - đầu vào của doanh nghiệp, (2) tác động liên quan đến phổ biến và chuyển giao công nghệ, (3) tác động liên quan đến thị phần trong nước hay tác động cạnh tranh, (4) tác động liên quan đến trình độ lao động (hay vốn con người) Tác động tràn của nguốn vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản do cơ cấu đầu ra- đầu vào của doanh nghiệp bất động sản Tác động tràn loại này. .. hợp lý, có hiệu quả Đặc điểm nguồn vốn FDI vào BĐS FDI vào BĐS mang những đặc điểm chung của FDI; tuy nhiên do thị trường BĐS có những đặc thù riêng nên FDI vào lĩnh vực này cũng có những đặc điểm khác biệt: Các doanh nghiệp FDI đầu tư vào BĐS thường có vốn đăng ký lớn BĐS là loại tài sản có giá trị cao nên các dự án FDI phải có giá trị lớn Nhà nước Việt Nam luôn có chính sách thu hút FDI vào Việt Nam;... tràn Thực tế đã cho thấy, với riêng lĩnh vực BĐS, nguồn vốn FDI mang lại nhiều cái lợi cho nền kinh tế khi đóng góp tích cực cho phát triển cơ sở hạ tầng, bổ sung vốn và nguồn cung chất lượng tốt cho thị trường, đóng góp cho thu ngân sách, đóng góp vào tăng trưởng kinh tế Sự có mặt của các doanh nghiệp FDI bất động sản ngoài tác động trực tiếp đến sự tăng trưởng của cả nền kinh tế, còn có tác động gián... nguồn vốn FDI giúp cải thiện cán cân tài khoản vốn, đóng góp vào thu ngân sách nhà nước Trình độ của các công ty xây dựng trong nước được cải thiện sẽ đóng góp vào nâng cao diện mạo cơ sơ hạ tầng trong nước III Cơ sở lý thuyết về tác động tiêu cực của nguồn vốn FDI vào BĐS tới nền kinh tế Kinh nghiệm ở nhiều nước đã chứng minh, ngoài những tác động tích cực mang lại việc nguồn vốn FDI đầu tư quá nhiều vào. .. đầu tư nước ngoài đang có xu hướng rót vốn vào BĐS thông qua M&A – mảng chưa có số liệu thống kê đầy đủ, từ đó đặt ra yêu cầu chúng ta phải hiểu rõ về cơ chế FDI vào BĐS thông qua M&A để từ đó có thể đưa ra giải pháp thu hút cũng như quản lý và sử dụng hiệu quả của nguồn vốn này nhằm tránh những bất ổn mà nó gây ra cũng như phát huy những tác động tích cực nó mang lại cho nền kinh tế M&A(Merger and Acquisition)... nền kinh tế vì thế vận hành kém linh hoạt hơn FDI vào BĐS tác động tới bất ổn hệ thống tài chính được thể hiện thông qua : Khi đầu tư FDI vào BĐS tăng lên tăng nguy cơ tạo bong bong bất động sản Phân tích ở trên ( FDI vào BĐS gây lạm phát) đã chỉ ra rằng FDI vào BĐS tạo nên những cơn sốt giá trong thị trường BĐS Thị trường bất động sản nóng lên, các nhà đầu tư đua nhau vay ngân hàng và đầu tư bất động. .. động sản, lượng tín dụng mà ngân hàng đầu tư cho BĐS gia tăng, những khoản vốn này có tài sản thế chấp chính là hàng hóa BĐS Lượng tín dụng này sẽ tăng mạnh khi giá bất động sản cao và khi bong bong bất động sản xì hơi hoặc vỡ, nợ xấu gia tăng, tính thanh khoản của ngân hàng thấp dẫn tới bất ổn hệ thống ngân hàng Thêm vào đó, khi thị trường bất động sản có dấu hiệu bất ổn, niềm tin vào thị trường bất động. .. nước Đồng thời kinh nghiệm tích lũy, học hỏi được trong việc xây dựng các công trình này sẽ nâng cao năng lực làm việc của các công ty xây dựng trong nước, đóng góp vào sự phát triển của đất nước Tác động tràn của nguồn vốn FDI vào bất động sản do cạnh tranh Sự hiện diện của FDI trong thị trường bất động sản chính là một tác nhân thúc đẩy cạnh tranh và trong nhiều trường hợp, tác động tràn có thể dẫn đến... FDI vào BĐS được hiểu là hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài vào BĐS, bao gồm 4 lĩnh vực đầu tư chính là xây dựng KCN- KCX; lĩnh vực khách sạn, du lịch;xây dựng văn phòng, nhà ở; và xây dựng đô thị mới Việc phân chia các bộ phận của FDI vào lĩnh vực BĐS giúp việc phân tích, đánh giá thực trạng của FDI vào lĩnh vực BĐS chính xác hơn, góp phần xây 2 dựng, phát triển cơ cấu đầu tư một cách hợp lý, có. .. BĐS có giá cả hợp, đồng thời, M&A là cơ hội mở rộng thị trường và các phân khúc sản phẩm mới, cơ hội liên doanh vào mua lại toàn bộ dự án BĐS, hưởng lợi từ việc đầu tư cơ sở hạ tầng hoặc việc hoàn tất công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của các chủ dự án trước II Cơ sở lý thuyết về tác động tích cực của nguồn vốn FDI vào BĐS tới 1 nền kinh tế Tác động trực tiếp thông qua kênh đầu tư Lý thuyết kinh ... góp tích cực cho phát triển kinh tế Trước thực tế trên, tác giã chọn đề tài : “ Phân tích tác động nguồn vốn FDI vào bất động sản đến kinh tế giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu nguồn vốn. ”... 3: Giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS I Bối cảnh kinh tế giới nước tác động đến nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS……………………………………………………………76 Tình hình kinh tế. .. TRẠNG NGUỒN VỐN FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS GIAI ĐOẠN 2008-2014 Như khung lý thuyết phân tích trên, nguồn vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản mang lại tác động tích cực tiêu cực đến kinh tế, tác động tích