http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN - TÍNH C P THI T C A TÀI Cu c kh ng ho ng th tr M làm chao đ o th tr s U OBO OKS CO M M ng cho vay b t đ ng s n d i tiêu chu n c a ng tài th gi i t o nên nguy c r t l n cho n đ nh phát tri n c a ngân hàng Thơng qua cu c kh ng ho ng này, cho th y vai trò nh h hàng r t l n ng c a th tr ng b t đ ng s n đ i v i ho t đ ng ngân Riêng đ i v i Vi t Nam hi n nay, ho t đ ng cho vay c a ngân hàng ph n l n cho vay có b o đ m b ng tài s n b t đ ng s n, nên tác đ ng c a th tr ng b t đ ng s n t ng ho c gi m c ng có nh h ng nh t đ nh đ n ho t đ ng cho vay M t khác, vi c cho vay đ i v i l nh v c b t đ ng s n c a ngân hàng m y n m tr l i t 2005-2007 khơng ng ng t ng lên ngu n v n sách pháp lu t nhi u b t c p, t o nên r i ro gia t ng ho t đ ng Chính lý đó, vi c nghiên c u ho t đ ng cho vay đ i v i l nh v c b t đ ng s n c a ngân hàng tr thành m t u c u c n thi t cho s phát tri n c a th tr ng b t đ ng s n nói chung hi u qu c a ho t đ ng ngân hàng nói riêng, t góp ph n t o nên s gia t ng l i ích v m t kinh t , l i ích v m t xã h i cho nhi u đ i t ng liên quan, có ngân hàng KI L V i nh ng đánh giá mang tính t ng quan nh trên, tác gi quy t đ nh ch n đ tài “Tín d ng b t đ ng s n c a ngân hàng th ng m i đ a bàn TP.HCM - Th c tr ng gi i pháp” đ nghiên c u đ a nh ng gi i pháp th c ti n nh m góp ph n gia t ng hi u qu ho t đ ng tín d ng b t đ ng s n c a ngân hàng đ a bàn hi n t i t ng lai http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN - M C TIÊU NGHIÊN C U ng m c khó kh n ho t đ ng OBO OKS CO M T p trung nghiên c u nh ng t n t i, v tín d ng b t đ ng s n c a ngân hàng đ a bàn đ t đ a gi i pháp cho v n đ đ c nêu, m c đích cu i nâng cao hi u qu tín d ng b t đ ng s n c a ngân hàng, theo có 03 v n đ c n quan tâm: - Nâng cao ho t đ ng tín d ng b t đ ng s n g n li n v i hi u qu kinh t - Nâng cao hi u qu ho t đ ng tín d ng b t đ ng s n đơi v i vi c h n ch phòng ng a r i ro - Cho vay đ i v i l nh v c b t đ ng s n m i quan h t ng th nói chung c a n n kinh t nh sách pháp lu t, sách c a ngành ngân hàng - IT NG VÀ PH M VI NGHIÊN C U Th tr ng b t đ ng s n ch u s chi ph i c a nhi u y u t tr , kinh t , v n hóa, xã h i sách pháp lu t, sách kinh t , sách xã h i nh ng y u t tác đ ng m nh nh t Vì v y mà nói, vi c nghiên c u tín d ng b t đ ng s n c a ngân hàng đ a bàn khơng kh i liên quan đ n nh ng v n đ nêu Tuy nhiên, ph m vi nghiên c u c a đ tài, ch gi i h n : it ng nghiên c u: Ho t đ ng c a ngân hàng có cho vay đ i v i KI L l nh v c b t đ ng s n đ a bàn TP.HCM Th i gian: Kho ng th i gian s li u dùng vi c nghiên c u b t đ u t n m 2004-tháng 7/2008 - PH NG PHÁP NGHIÊN C U http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Áp d ng ph ng pháp nghiên c u đ nh l ng pháp phân tích, t ng ng, đ nh tính, ph OBO OKS CO M h p, ph ng pháp nghiên c u l ch s , ph ng pháp nghiên c u tham kh o ý ki n chun gia l nh v c ngân hàng - TÍNH TH C TI N C A TÀI NGHIÊN C U Do ho t đ ng tín d ng b t đ ng s n đ c ngân hàng c n c th c hi n ch khơng ch riêng có ngân hàng đ a bàn TP.HCM cho vay l nh v c Tuy nhiên, t tr ng d n tín d ng c a ngân hàng đ a bàn chi m ph n l n t ng d n cho vay c a c n pháp đ c, m t s gi i c tác gi đ ngh có th áp d ng cho ngân hàng TP.HCM th c hi n M t khác, gi i pháp đ ngồi đ a bàn c áp d ng, k t qu nghiên c u th c t , v i s tham kh o ý ki n c a cán b tín d ng c a ngân hàng đ a bàn, v i k t qu tham kh o, nghiên c u c a b n thân tác gi , nên nh ng gi i pháp đ a có tính th c ti n cao, có th áp d ng ho t đ ng tín d ng b t đ ng s n c a ngân hàng c ng n h n trung dài h n - NH NG I M N I B T C A TÀI tài nghiên c u “Tín d ng b t đ ng s n c a ngân hàng th ng KI L m i đ a bàn TP.HCM - Th c tr ng gi i pháp” đ tài nghiên c u ch a có tác gi th c hi n t tr c đ n M t khác, gi i pháp đ c đ a có s tham kh o h c h i kinh nghi m c a chun gia; gi i pháp v a mang tính ng n h n, v a mang tính dài h n gi i pháp m i có th áp d ng th c ti n ho t đ ng tín d ng b t đ ng s n c a ngân hàng http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN -K TC UC A TÀI Ch ng 1: Nh ng v n đ c b n v b t đ ng s n, th tr tín d ng ngân hàng Ch ng: OBO OKS CO M K t c u c a đ tài g m 03 ch ng b t đ ng s n ng 2: Th c tr ng tín d ng b t đ ng s n c a ngân hàng th ng m i đ a bàn TP.HCM Ch ng 3: Gi i pháp nâng cao hi u qu ho t đ ng tín d ng b t đ ng s n c a ngân hàng th H N CH C A Th tr ng m i đ a bàn TP.HCM TÀI NGHIÊN C U ng b t đ ng s n m t th tr ng ch u s chi ph i c a nhi u y u t , ngân hàng ch m t ch th tham gia th tr đ ng c a th tr ng, ch u s tác ng gi i pháp đ a ch t p trung cho l nh v c ho t đ ng ngân hàng ch y u, ch a quan tâm đ n gi i pháp t ng th c a ngành l nh v c khác nh sách v mơ c a nhà n c a ngành, l nh v c có liên quan nh c, sách phát tri n ngành xây d ng, ngành s n xu t ngun li u nh xi m ng, s t, thép, ngành d ch v t v n, d ch v đ u t Trong ho t đ ng ngân hàng, tín d ng b t đ ng s n ch m t l nh v c đ ngân hàng đ u t Vì th , đ phát huy hi u qu vi c th c hi n c đ a c n có s liên k t, n i k t, t ng h p t t c KI L gi i pháp đ sách phát tri n ho t đ ng ngân hàng nói chung, t m i có th đánh giá đ y đ hi u qu ho t đ ng c a ngân hàng V b n thân gi i pháp đ c đ ngh , có m t s gi i pháp c n có th i gian th c hi n, có gi i pháp đòi h i ph i đ tr c xây d ng n n t ng mơi ng pháp lý phù h p m i có th phát huy hi u qu , ho c c n ph i ti p t c http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN sâu, tìm hi u m i có th áp d ng vào th c t , ph m vi kh n ng nghiên OBO OKS CO M c u c a tác gi v n r ng, ch a đ sâu đ ngân hàng thu n ti n h n vi c áp d ng gi i pháp vào th c ti n M c dù bi t nh ng h n ch c a đ tài nghiên c u, nh ng v i kh n ng c ng nh u ki n h n ch c a b n thân, tác gi khơng th gi i quy t đ ct tc nh ng u mong r ng đ tài t i, b n thân tác gi c ng nh nh ng tác gi khác s ti p t c nghiên c u, ti p t c hồn thi n nh ng v n đ ch a đ c gi i quy t đ tài Chân thành cám n TP.HCM, tháng 10 n m 2008 KI L H c viên: Nguy n Ng c Bình http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN NG 1: NH NG V N B T C B N V TH TR NG NG S N VÀ TÍN D NG NGÂN HÀNG OBO OKS CO M CH 1.1 KHÁI NI M V B T NG S N 1.1.1 B t đ ng s n ? Theo quy đ nh c a Lu t dân s s a đ i s 33/2005/QH11, Qu c h i khóa XI, k h p th b t đ ng s n tài s n bao g m: đ t đai; nhà, cơng trình xây d ng g n li n v i đ t đai, k c tài s n g n li n v i nhà, cơng trình xây d ng đó; tài s n khác g n li n v i đ t đai tài s n khác pháp lu t quy đ nh Nh v y, theo quy đ nh cho th y b t đ ng s n hàm ch a hai đ c m sau: - Th nh t, b t đ ng s n tài s n khơng di đ ng đ c, b t đ ng s n n hình nh t đ t đai, nhà M t khác đ c m khơng di đ ng đ đó, nên v trí b t đ ng s n thành ph hay nơng thơn, c khu v c trung tâm hay khu v c xa trung tâm, đóng m t vai trò r t quan tr ng vi c đ nh giá b t đ ng s n Cùng m t m nh đ t di n tích nh nhau, nh ng hai n i khác giá b t đ ng s n c ng khác ây tính hàng hóa c a b t đ ng s n - Th hai, cơng trình xây d ng, tài s n khác n u nh khơng g n li n v i đ t đ khơng th xem b t đ ng s n, nh ng g n v i đ t đai, nhà KI L đai, nhà c xem b t đ ng s n Vì th , đ t đai, nhà b n thân b t đ ng s n đ ng th i c ng y u t đ u tiên c a b t k b t đ ng s n khác Ngồi ra, c ng có b t đ ng s n khơng th hàng hóa nh ng b t đ ng s n dùng đ ph c v m c đích tr xã h i hay ph c v c ng đ ng Nh ng b t đ ng s n nh v y, khơng ch u tác đ ng chi ph i c a th tr ng, http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN nh ng l i ch u tác đ ng l n v m t sách c a nhà n c bán cho đ i t OBO OKS CO M có th m r ng hay thu h p, có th đ c, nh ng b t đ ng s n ng khác đ tr thành b t đ ng s n hàng hóa Xét v m t tích c c, b t đ ng s n y u t v t ch t có ích cho ng i, tài ngun c a qu c gia có tính lâu b n th hi n rõ q trình s d ng đ t đai b i đ t đai khơng b hao mòn M t khác, đ i v i b t đ ng s n hàng hố có th giao d ch th tr ng mang l i giá tr t ng thêm cho n n kinh t thơng qua vi c chuy n t giá tr hi n v t sang ti n t Tuy nhiên, m t h n ch c a b t đ ng s n y u t b t đ ng s n khơng di đ ng đ c, có tính khan hi m khơng th t ng thêm dù dân s t ng ngun nhân d n đ n t ng cung b t đ ng s n t ây ng lai ln th p h n so v i t ng nhu c u b t đ ng s n xét v dài h n 1.1.2 Phân lo i b t đ ng s n Theo quy đ nh c a Lu t dân s s a đ i nêu trên, b t đ ng s n có nhi u lo i khác Tùy theo tiêu chí phân lo i mà có d ng sau: i v i b t đ ng s n đ t có th có lo i: + t th , đ t phi th + t đ xây d ng ki n trúc, đ t dùng cho cơng trình cơng c ng, đ t d tr , đ t KI L - nơng nghi p, đ t dùng cho tr - i v i b t đ ng s n nhà ng h p khác có th có lo i: + Nhà c p 1, c p 2, c p 3, c p 4, nhà t p th , nhà cao t ng + Nhà đ n l p, song l p, liên k , c xá + Nhà đ , nhà dùng đ kinh doanh, nhà dùng cho m c đích khác http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN quy ho ch, OBO OKS CO M + Nhà m t ti n, nhà h m, nhà khu quy ho ch, nhà khơng ph i khu Nhìn chung, tùy theo tiêu chí phân lo i khác mà có hình th c tên g i cho b t đ ng s n khác Vì v y, cách th c phân lo i nh k c ng ch có tính t ng đ i, có th nhi u cách phân lo i khác ch a đ 1.1.3 Các y u t nh h c k đ n ng đ n giá tr b t đ ng s n Khi đánh giá b t đ ng s n ng m hi u r ng b t đ ng s n hàng hóa, b t đ ng s n có th mua đi, bán l i, cho th, chuy n quy n s h u, Nh v y, y u t quan tr ng tác đ ng đ n vi c đ nh giá b t đ ng s n có th k đ n nh sau: (1) V trí b t đ ng s n: Do b t đ ng s n khơng di đ ng đ đ ng s n đâu, mơi tr ng xung quanh th nào, v trí c, nên v trí b t trung tâm hay xa trung tâm, v trí có th dùng làm ch kinh doanh hay ch dùng đ nh ng y u t tác đ ng khơng nh đ n giá tr b t đ ng s n đ cao hay th p , c đ nh giá (2) Hình dáng b t đ ng s n y u t v n hóa: V m t giá tr s d ng, rõ ràng m t m nh đ t vng v n, chi u r ng khơng q r ng, chi u dài khơng q dài m t l a ch n a thích c a đa s nhi u ng i Nh ng u đó, th KI L hi n đ c m v n hóa, th hi u, s thích c a m i cá nhân đ i v i hình dáng c a b t đ ng s n M t h u thích v a lòng v i hình dáng, di n tích, kích c b t đ ng s n h s đ nh giá b t đ ng s n cao h n ng c l i Do đó, hình dáng b t đ ng s n y u t v n hóa c ng m t y u t làm nh h ng đ n giá tr b t đ ng s n http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN (3) Cung - c u v b t đ ng s n: Di n bi n cung c u v b t đ ng s n OBO OKS CO M t ng giai đo n nh t đ nh có th đ y giá b t đ ng s n lên cao ho c ng l i Y u t mang tính th tr c ng có làm cho giá tr b t đ ng s n b t ng, gi m m t cách b t ng lên cao ho c th p h n so v i giá tr th c c a b t đ ng s n (4) Chính sách c a nhà n t a, phóng đ c: Chính sách c a nhà n ng, v v có th làm nh h c nh quy ho ch, gi i ng l n đ n giá tr b t đ ng s n, làm cho b t đ ng s n bi n đ ng khơng ng , có tr đ nh b t đ ng s n khơng th giao d ch đ ng h p theo quy c th tr ng nh nhà, đ t khu v c quy ho ch khơng cho mua bán, Tóm l i, vi c xác đ nh y u t nh h ng đ n giá tr b t đ ng s n r t quan tr ng, thơng qua vi c phân tích, x lý đánh giá y u t c s đ xác đ nh giá tr th c c a b t đ ng s n, giúp cho vi c ch ch p, mua bán, liên doanh, liên k t tr nên xác h n, minh b ch h n th tr ng b t đ ng s n b t nh ng c n nóng l nh th t th 1.1.4 Các lo i b t đ ng s n đ ng nh hi n c đ a vào kinh doanh Theo i u 2, Ngh đ nh 153/2007/N -CP ngày 15/10/2007 c a Chính ph quy đ nh chi ti t h c đ a vào kinh doanh g m: KI L b t đ ng s n đ ng d n thi hành Lu t kinh doanh b t đ ng s n lo i (1) Nhà, cơng trình xây d ng theo quy đ nh c a pháp lu t v xây d ng đ c đ a vào kinh doanh (2) Quy n s d ng đ t đ c tham gia th tr c a pháp lu t v đ t đai ng b t đ ng s n theo quy đ nh http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 10 (3) B t đ ng s n nhà, cơng trình xây d ng quy n s d ng đ t quy đ nh t i OBO OKS CO M t i hai u kho n đ ng th i ph i đ u ki n theo quy đ nh i u c a Lu t Kinh doanh b t đ ng s n m i đ doanh c đ a vào kinh (4) C n c vào tình hình th c t phát tri n kinh t - xã h i th tr đ ng s n, Th t s nđ ng b t ng Chính ph s u ch nh, b sung lo i b t đ ng c đ a vào kinh doanh phù h p v i tình hình th c t quy đ nh pháp lu t 1.2 TH TR NG B T NG S N VÀ CÁC Y U T TH TR NG B T NG S N 1.2.1 Th tr TÁC NG N ng b t đ ng s n Hi n t i th gi i t n t i nhi u quan m khác v th tr ng b t đ ng s n, theo có quan m c b n sau: - Quan m th nh t cho r ng th tr m t ng b t đ ng s n th tr ng đ t đai - Quan m th hai cho r ng th tr ng b t đ ng s n th tr ng nhà, đ t - Quan m th ba cho r ng th tr ng b t đ ng s n ho t đ ng mua bán, trao đ i, cho th, th ch p, chuy n d ch quy n s h u hay quy n s d ng b t đ ng ng có s qu n lý c a nhà n KI L s n theo c ch th tr c Trong 03 quan m quan m th ba ph n ánh tr c ti p ho t đ ng c a th tr tr ng, làm cho ng i ta d nh n bi t ph m vi n i dung c a th ng b t đ ng s n Quan m c ng cho th y th tr ng b t đ ng s n n i nh t chuy n nh ng tài s n b t đ ng s n ch a ph i hàng hóa thành nh ng tài s n b t đ ng s n hàng hóa đ giao d ch th tr ng http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 63 s n l i v n l n Do đó, đ phát tri n tín d ng b t đ ng s n c c u OBO OKS CO M huy đ ng v n ngân hàng ph i tr ng đ n vi c phát hành gi y t có giá trung dài h n đ đáp ng nhu c u v ngu n v n trung dài h n ph c v cho tín d ng b t đ ng s n c a ngân hàng B ng s li u 3.1 PHÁT HÀNH GI Y T CĨ GIÁ C A CÁC NGÂN HÀNG TRÊN A BÀN 2004- 07/2008 Ch tiêu T tr ng giá tr GTCG/T ng huy đ ng n v tính: % 2004 2005 2006 2007 07/2008 4.06 3.32 8.66 6.76 8.29 Ngu n: Báo cáo c a Ngân hàng nhà n c Chi nhánh TP.HCM Theo b ng s li u cho th y, ngu n v n huy đ ng đ c t ngu n phát hành gi y t có giá c a ngân hàng ch chi m t cao nh t 8,66%, khi, cho vay trung dài h n chi m 30% t ng huy đ ng v n Rõ ràng có s chênh l ch v ngu n v n trung dài h n c n cho vi c phát tri n kho n tín d ng trung dài h n mà tín d ng b t đ ng s n ph n l n l i tín d ng trung dài h n KI L M t khác, b n thân giá tr ngu n v n huy đ ng đ gi y t có giá l i ch y u ngu n v n ng n h n (d t ng giá tr gi y t có giá phát hành huy đ ng đ c t vi c phát hành i 12 tháng) chi m 75% i u cho th y ngu n v n trung dài h n c t vi c phát hành gi y t có giá c a ngân hàng r t th p, ngân hàng ch y u phát hành gi y t có giá đ th c hi n bù đ p thi u h t kho n ng n h n hay th c hi n đ u t ng n h n mà khơng ý đ n vi c phát hành gi y t có giá nh m m c đích đ u t dài h n Do đó, th i gian t i, http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 64 ngân hàng c n quan tâm ý đ n vi c phát hành gi y t có giá trung dài h n đ OBO OKS CO M có th đ u t vào tín d ng b t đ ng s n đ t hi u qu , h n ch đ c r i ro kho n đ u t vào l nh v c (2) T n d ng qu n lý ngu n v n huy đ ng hi u qu Hi n nay, vi c qu n lý t p trung v n đ c t ch c tín d ng th c hi n Thơng qua vi c t p trung qu n lý v n v h i s chính, vi c qu n lý cân đ i ngu n v n đ c nâng cao hi u qu h n Thơng th ng, ngân hàng đ a ch tiêu k ho ch v ngu n v n huy đ ng, d n cho vay k cho chi nhánh th c hi n Qua đó, q trình th c hi n k ho ch, h i s th c hi n cân đ i cung c u v v n tồn h th ng, th a v n c ng nh thi u v n, ch có h i s th c hi n giao d ch liên ngân hàng, khơng cho chi nhánh t th c hi n giao d ch Tuy nhiên, đ hi u qu h n vi c th c hi n sách qu n lý t p trung v n, ngân hàng c n nâng cao vi c ng d ng cơng ngh tin h c, đ c bi t vi c n i k t tr c n gi a chi nhánh v i h i s Khi c n l u chuy n v n, c n quan tâm đ n v n đ an ninh, an tồn đ + ng v n chuy n i v i h i s c a ngân hàng c n cân nh c vi c l p k ho ch ch tiêu k ho ch cho t ng chi nhánh phù h p v i kh n ng quy mơ c a khen th KI L nhánh, linh đ ng uy n chuy n sách, đ c bi t ph i có sách ng x ph t thích h p đ i v i t ng chi nhánh đ nâng cao hi u qu s d ng ngu n v n, tránh hi n t ng chi nhánh ch t p trung th c hi n k ho ch mà khơng quan tâm đ n vi c phát tri n ho t đ ng c a chi nhánh phù h p v i mơi tr ng kinh doanh t i đ a ph ng http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 65 + i v i m i chi nhánh, nên ch đ ng vi c cân đ i ngu n v n OBO OKS CO M s d ng v n c a b n thân chi nhánh, linh đ ng và n m b t c h i đ u t hi u qu , c n thi t có th xin s tr giúp thêm v v n c a H i s đ đ u t vào d án hi u qu (3) Ch ng khốn hóa b t đ ng s n Ch ng khốn hố b t đ ng s n mơ hình đ hi u qu Theo mơ hình này, ch đ u t d án B S đ rãi ch ng ch B S khơng gi i h n s l sau: c nhi u n c áp d ng c phép phát hành r ng ng nhà đ u t tham gia C th nh - V phía nhà đ u t c n minh b ch thơng tin v tình hình tài chính; n i dung d án; quy n l i trách nhi m c a bên tham gia; ti n đ th c hi n d án v n đ b i th tr ng cho nhà đ u t d án ch m ti n đ ; ho c nh ng ng h p r i ro có th x y - V phía ngân hàng s ch u trách nhi m giám sát vi c gi i ngân theo ti n đ thi cơng, đ m b o v n c a nhà đ u t đ c s d ng m c đích Khi d án hồn t t, tồn b b t đ ng s n đ nhà đ u t s đ gi c chia (t s ti n thu đ c đ a bán đ u giá Và c) theo t l ch ng ch B S n m KI L c m c a cơng c ch ng khốn hố b t đ ng s n s k t h p gi a hai hình th c đ u t : đ u t ch ng khốn đ u t b t đ ng s n Theo hình th c này, nhà đ u t khơng nh t thi t ph i s h u tồn b b t đ ng s n mà có th s h u m t ph n b t đ ng s n c n c vào t l ch ng ch B S n m gi M t khác, c ng cơng c ch ng khốn, nên vi c giao d ch th tr ng ch ng ch B S c ng gi ng nh giao d ch lo i gi y t có http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 66 giá khác nh trái phi u, c phi u i u góp ph n thu hút đ c đơng đ o nhà OBO OKS CO M đ u t tham gia, nhà đ u t nh l v n có c h i tham gia th tr ng b t đ ng s n thơng qua hình th c đ u t Nh th , vi c thu hút v n thơng qua mơ hình ch ng khốn hố b t đ ng s n s t o nên m t đ t phá m i cho th tr đ ng đ c th tr ng b t đ ng s n v ngu n v n huy ng Các ch đ u t d án s nhanh chóng chuy n quy n s h u b t đ ng s n t ng lai cho nhà đ u t khác d ch ng ch b t đ ng s n (m i m t ch ng ch b t đ ng s n t ph n giá tr b t đ ng s n đ i hình th c ng ng v i m t c ch ng khốn hóa) Vi c chuy n quy n s h u ch ng ch b t đ ng s n nh v y s thu n l i nhanh chóng h n nhi u so v i vi c chuy n quy n s h u b t đ ng s n v n ch m ch p m t nhi u chi phí nh hi n (4) Th c hi n liên k t gi a ngân hàng v i t ch c kinh t khác Hi n nay, v i mơi tr ng m i v h i nh p kinh t qu c t , đòi h i b n thân ngân hàng c ng nh thành ph n kinh t khác ph i t ng tr ng v ng ho t đ ng, đ ng th i t n d ng l i th c a ng quy mơ tài s n, v th tr i kh ng l , s d n t i vi c h p nh t, sáp nh p ho c liên k t đ u t x y D i góc đ m t gi i pháp kích cung cho th tr c liên k t v i đ i tác sau: KI L hàng có th s d ng chi n l ng b t đ ng s n, ngân - Liên k t gi a ngân hàng v i cơng ty kinh doanh đ a c: S liên k t gi a ngân hàng v i cơng ty đ a c, s t o nên m t s g n bó v m t l i ích, t n d ng đ c l i th v m t chun mơn l n nhau, cơng ty kinh doanh đ a c có chun mơn v xây d ng, v thi t k đ a c, v nhân s chun http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 67 nghi p th m đ nh đánh giá tài s n, đó, ngân hàng l i có l i th v OBO OKS CO M v n, v kh n ng th m đ nh hi u qu d án, v l nh v c tốn, ngân qu , Do đó, s k t h p gi a ngân hàng cơng ty đ a c, s t o nên hi u qu ho t đ ng cao h n cho ngân hàng cơng ty đ a c vi c đ u t vào b t đ ng s n c ng nh h n ch r i ro l nh v c V n đ l i vi c ch n l a đ i tác đ liên k t đ u t , m c đ liên k t đ u t , quy n ngh a v c a bên tham gia đ u t nh th đ ho t đ ng liên k t gi a ngân hàng cơng ty kinh doanh đ a c đ t hi u qu u ngân hàng c n quan tâm ti p t c nghiên c u, h c h i kinh nghi m - Liên k t gi a ngân hàng v i b o hi m Vi c liên k t gi a ngân hàng v i b o hi m, s góp ph n gia t ng ngu n v n huy đ ng đ c c a ngân hàng, đ ng th i h n ch r i ro h n cho ngân hàng th c hi n liên k t v i b o hi m Ho t đ ng b o hi m b n thân ho t đ ng qu n tr r i ro, s liên k t n u có gi a hai đ nh ch tài nh v y s t o nên s c m nh m i cho c ngân hàng l n b o hi m v ch t l đ ng quy mơ th tr ng ho t ng V n đ l i mơ hình liên k t ph i t o nên s hài lòng h n đ i v i khách hàng b i khách hàng s ng i quy t đ nh có dùng d ch v ngân hàng b o hi m liên k t hay khơng? i v i vi c h n ch r i ro: KI L 3.2.1.2 (1) Cho vay đ ng tài tr h n ch r i ro, đ ng th i có th tham gia vào nh ng d án l n, d án đòi h i ngu n v n s d ng v cho vay c a ngân hàng nhà n th c cho vay đ ng tài tr t q kh n ng cho vay theo quy đ nh h n ch c, ngân hàng th ng m i có th s d ng hình http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 68 V m t pháp lý, ngân hàng nhà n c có quy đ nh v quy ch cho vay OBO OKS CO M đ ng tài tr đ cho t ch c tín d ng th c hi n, ngân hàng th c hi n đ ng tài tr s thu n l i h n nhi u Tuy nhiên, đ có th cho vay đ ng tài tr hi u qu thu n l i, c n ph i có m t ngân hàng có uy tín, đ ng “thu x p”, tr c ti p làm vi c v i ngân hàng khác tham gia tài tr , tr c ti p làm vi c v i khách hàng Do đó, n u ngân hàng th c hi n sách ngân hàng nh , ch a đ uy tín s b đ ng vi c th c hi n chi n l c đ ng tài tr , ch có ngân hàng l n có uy tín, m i có th ch đ ng th c hi n sách đ ng tài tr đ t hi u qu nh mong mu n (2) Nâng cao đào t o cán b chun trách v l nh v c b t đ ng s n Các ngân hàng hi n nay, h u nh khơng quan tâm l m đ n vi c đào t o nhân l c chun mơn v b t đ ng s n, vi c cho vay đ i v i l nh v c b t đ ng s n hay th m đ nh, đ nh giá b t đ ng s n đ u b tín d ng, phòng tín d ng, phòng th m đ nh tín d ng th c hi n Trong đó, b n thân cán b tín d ng l i khơng có ki n th c l n kinh nghi m v vi c đ nh giá b t đ ng s n, v kh n ng đánh giá nh n đ nh xu h phát tri n c a th tr ng ng b t đ ng s n, đó, r i ro cho vay đ i v i l nh KI L v c b t đ ng s n có th x y Cùng v i vi c phát tri n c a n n kinh t , tính c nh tranh r i ro th tr ng ngày t ng, u đòi h i ngân hàng ph i th ng xun có sách đào t o cho nhân viên v l nh v c b t đ ng s n nên có cán b chun trách v l nh v c đ nghiên c u, đánh giá, tìm hi u xu h th tr ng phát tri n c a ng b t đ ng s n, s n ph m v b t đ ng s n t ng giá, gi m http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 69 vay ng b o hòa, làm c s đ cán b tín d ng xét t cho OBO OKS CO M giá ho c có xu h 3.2.2 Tín d ng kích c u b t đ ng s n Tín d ng kích c u b t đ ng s n h ng t i đáp ng nhu c u v b t đ ng s n, khơng th lo i tr m t s nhà đ u t , đ u c b t đ ng s n vay ti n ngân hàng đ kinh doanh Tuy nhiên, đ i b ph n khách hàng tín d ng kích c u đ u ph i nh ng ng c , i có nhu c u th c s v nhà , đ t , c n h chung Các gi i pháp c th nh sau: 3.2.2.1 T o l p khai thác ngu n d li u v tín d ng b t đ ng s n c a ngân hàng Hi n nay, ho t đ ng tín d ng b t đ ng s n c a ngân hàng nói riêng ho t đ ng cho vay nói chung c a ngân hàng ch y u cho vay có b o đ m b ng tài s n, s rào c n l n cho s c nh tranh c a ngân hàng t lai, m t khác, xu h ng ng m i đánh giá khách hàng kh n ng tr n c a khách hàng ch khơng đ n thu n d a vào tài s n b o đ m (tài s n b o đ m ch m t b ph n th y u t ng th h s xét t kho n vay c a ngân hàng mà thơi) KI L Vì th , ngân hàng nên t o l p s d ng ngu n s li u thu th p đ cv khách hàng vay v n liên quan đ n b t đ ng s n, ngu n d li u s c s đ ngân hàng theo dõi, th ng kê, ch m m, đ i v i t ng khách hàng Nh ng vi c làm khơng ch giúp cho ngân hàng xét t kho n vay nhanh h n, h n ch r i ro h n mà thơng qua đó, ngân hàng ch đ ng sàn l c khách hàng, ch http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 70 ng t i khách hàng thay ch đ i th đ ng khách hàng tìm đ n ngân hàng nh hi n OBO OKS CO M đ ng h Thơng qua h th ng d li u theo dõi v khách hàng, ngân hàng có th tìm khách hàng ti m n ng, khách hàng đang, s ng i có nhu c u v b t đ ng s n đ tìm ki m, ti p th s n ph m tín d ng b t đ ng s n c a ngân hàng cho khách hàng 3.2.2.2 ng d ng cơng ngh tin h c ngân hàng vi c qu n lý kho n cho vay b t đ ng s n Trong ho t đ ng cho vay b t đ ng s n, liên quan đ n vi c th m đ nh kh n ng tr n c a khách hàng, đ nh giá tài s n b o đ m, theo dõi q trình thu h i n , tr n c a khách hàng, Nh ng u đó, c n thi t ph i xây d ng m t ch ng trình t ng th chung cho vi c đánh giá khách hàng, vi c đòi h i ph i có s ng d ng cơng ngh tin h c q trình qu n lý kho n cho vay, t vi c đánh giá cho m khách hàng vay v n liên quan đ n b t đ ng s n liên t cđ c đánh giá l i theo s bi n đ ng c a th tr ng hồn c nh m i c a khách hàng, t ngân hàng ch đ ng h n vi c h n ch phòng ng a r i ro ho t đ ng tín d ng b t đ ng s n KI L 3.3 GI I PHÁP KHÁC Các gi i pháp đ ngân hàng ph i th c đ a ph n gi i pháp chung đòi h i ng xun c ng c hồn thi n, nh ng gi i pháp v m t tr c ti p c ng nh gián ti p, đ u tác đ ng đ n hi u qu c a gi i pháp nói ph n C th nh sau: 3.3.1 Nâng cao n ng l c qu n tr r i ro http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 71 Qu n tr r i ro m t ho t đ ng r t quan tr ng c a ngân hàng, th m trí OBO OKS CO M quan tr ng h n c m c tiêu l i nhu n vi c qu n tr r i ro hi u qu c s , n n t ng cho vi c đ t đ c l i nhu n m t cách b n v ng Do đ nâng cao n ng l c qu n tr r i ro, ngân hàng ph i ti p t c xây d ng, hồn thi n c ng c ho t đ ng qu n tr r i ro c a đ n v thơng qua vi c áp d ng th c hi n tiêu chu n, ngun t c an tồn c a Basel I, Basel II quy t đ nh khác c a ngân hàng nhà n d ng c v b o đ m an tồn ho t đ ng c a t ch c tín 3.3.2 Giám sát ho t đ ng ngân hàng thơng qua ng d ng cơng ngh tin h c Vi c giám sát ho t đ ng thơng qua ng d ng cơng ngh tin h c vi c ngân hàng th c hi n k t n i online tồn h th ng, t h i s đ n chi nhánh phòng giao d ch, m giao d ch, t ho t đ ng nh huy đ ng v n, cho vay, kh n ng kho n, c a t ng đ n v tồn h th ng đ u đ cc p nh t, giám sát, x lý m t cách nhanh chóng nh t, hi u qu nh t Thơng qua ng d ng cơng ngh , t ng giám đ c, ch t ch h i đ ng qu n tr c a ngân hàng có th ti n hành h p giao ban tr c n v i giám đ c chi nhánh; ban hành, ch đ o vi c th c hi n, x lý v KI L chi phí l i ng m c có liên quan mà khơng t n nhi u th i gian 3.3.3 Thành l p cơng ty chun kinh doanh b t đ ng s n Thành l p cơng ty chun kinh doanh b t đ ng s n m t gi i pháp nh m giúp cho ngân hàng chun mơn hóa ho t đ ng kinh doanh b t đ ng s n, ti n g n h n đ n khách hàng, đ ng th i t ng c ng hi u qu vi c đánh giá th m đ nh b t đ ng s n, c s đ t ng c ng hi u qu ho t đ ng tín http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 72 d ng b t đ ng s n c a ngân hàng Gi i pháp tùy theo quy mơ ho t đ ng, hàng th Th OBO OKS CO M sách phát tri n c a ngân hàng m i có th áp d ng đ ng m i c ph n Á Châu, ngân hàng th c Hi n nay, ngân ng m i c ph n Sài Gòn ng Tín thành l p cơng ty chun kinh doanh b t đ ng s n M T VÀI KI N NGH Vì th tr ng b t đ ng s n ch u s chi ph i l n c a sách pháp lu t c a nhà n c, s v n d ng th c thi pháp lu t c a ban ngành khác nên đ i v i ngân hàng tham gia vào q trình v n hành c a th tr ng b t đ ng s n, c ng ch u tác đ ng c a nh ng sách này, th , ph n ki n ngh ch t p trung vào nh ng v n đ mà b n thân ngân hàng khơng th gi i quy t, nh ng v n đ n m ngồi kh n ng c a ngân hàng, nh ng l i có tác đ ng đ n ho t đ ng tín d ng b t đ ng s n c a ngân hàng - i v i Qu c H i Chính ph Ki n ngh Qu c H i Chính ph ti p t c hồn thi n lu t c ch sách u ch nh th tr ng b t đ ng s n nh hồn thi n Lu t đ t đai, Lu t kinh doanh b t đ ng s n, Lu t Nhà , c s tránh hi n t quy đ nh, đ ng th i nghiên c u mơ hình qu n lý th tr t nh, thành ph cơng b giá th tr th tr ng b t đ ng ng, d n d n lo i b c ch giá (giá nhà, đ t UBND KI L s n theo c ch th tr ng mâu thu n ng n đ nh), ch l i c ch m t giá ng t o l p hình thành theo t ng th i k ; nghiên c u áp d ng tính ch s b t đ ng s n đ a vào th c t đ t ng c ng tính minh b ch ho t đ ng kinh doanh b t đ ng s n; v n d ng th c hi n t t Lu t kinh doanh b t http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 73 đ ng s n nh m gi m thi u s phát tri n tràn lan khó ki m sốt c a th tr ng - OBO OKS CO M mua bán b t đ ng s n khơng th c nh hi n i v i UBND thành ph ban ngành đ a ph ng Các sách v b t đ ng s n, đ c bi t v n đ quy n s d ng đ t m t nh ng y u t quan tr ng vi c t o l p m t c s pháp lý cho vi c phân đ nh quy n ngh a v v đ t đai c a đ i t d ch b t đ ng s n ng liên quan giao Tuy nhiên, v n đ khó kh n liên quan đ n b t đ ng s n khơng ph i hồn tồn c ch , sách v b t đ ng s n ch a minh b ch mà vi c th c thi quy đ nh pháp lu t v b t đ ng s n c a c quan Nhà n c ch m tr khơng nh t qn Ngun nhân phát sinh t ho t đ ng ph i h p thi u đ ng b gi a ban ngành, v n đ ng quan Nhà n i n ng l c c a cán b c c u đ t cho c i cách hành nói chung đ i m i hành l nh v c b t đ ng s n nói riêng Do đó, v nh ng v n đ ki n ngh UBND thành ph ti p t c ch đ o s ban ngành ph i kh c ph c, đ i m i th v ng xun th c hi n cơng tác ki m tra, đơn đ c gi i quy t ng m c n y sinh liên quan đ n th tr ng b t đ ng s n nh v n đ gi i t a, - KI L đ n bù, quy ho ch treo, c p gi y ch quy n nhà, đ t cho ng i v i Ngân hàng nhà n i dân, c Vi t Nam - Ki n ngh Ngân hàng nhà n c Vi t Nam xem xét nghiên c u xây d ng sách tiêu chí phân bi t ho t đ ng cho vay l nh v c b t đ ng s n đ n thu n ph c v cho nhu c u nhà c a ng i dân ho t đ ng cho vay đ u http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 74 t , kinh doanh b t đ ng s n làm c s đ ngân hàng đ nh h ng đ u t tín OBO OKS CO M d ng vào l nh v c b t đ ng s n m t cách h p lý K T LU N CH Trong ch NG ng t p trung vào gi i pháp, ki n ngh nh m nâng cao hi u qu ho t đ ng tín d ng b t đ ng s n c a ngân hàng th ng m i đ a bàn v i nhóm gi i pháp c b n: - Gi i pháp v c ch sách - Gi i pháp v cung c u tín d ng b t đ ng s n đ t hi u qu - Gi i pháp khác Ngồi ra, có m t s v n đ n m ngồi kh n ng c a ngân hàng nên ph n c ng đ a m t s ki n ngh đ i v i c quan qu n lý nhà n góp ph n nâng cao hi u qu ho t đ ng c a th tr cđ ng b t đ ng s n c ng nh hi u qu ho t đ ng tín d ng b t đ ng s n c a ngân hàng THÀNH CƠNG, T N T I VÀ NH NG V N TR NG B T C N KH C PH C C A TH NG S N VÀ TÍN D NG B T NG S N C A NHTM KI L TRONG TH I GIAN QUA - V thành cơng: + tr i v i th tr ng b t đ ng s n: Rõ ràng thành cơng l n nh t c a th ng b t đ ng s n th i gian qua tính minh b ch c a th tr đ ng s n ngày đ c quan tâm C ch v n hành cung c u c a th tr ng b t ng b t đ ng s n ngày rõ nét, giao d ch th c thơng qua cơng ty kinh http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 75 doanh b t đ ng s n, sàn giao d ch b t đ ng s n ngày nhi u M t khác, c tr c c ng ngày th hi n rõ vi c u hành th OBO OKS CO M ch sách c a Nhà n ng b t đ ng s n nh ban hành Lu t đ t đai, Lu t Nhà , Lu t kinh doanh b t đ ng s n, + i v i tín d ng b t đ ng s n c a NHTM: i m n i b t thành cơng c a ngân hàng đ i v i th tr ng b t đ ng s n góp v n cho th tr ng b t đ ng s n phát tri n Trong nh ng n m qua, t 2004-7/2008, NHTM c p tín d ng cho th tr ng b t đ ng s n, t o nên c s v t ch t, h t ng giao thơng, ph c v cho nhu c u b t đ ng s n c a xã h i Thơng qua vi c đ u t b t đ ng s n c a ngân hàng, kích thích s phát tri n h n n a c a ngành xây d ng, ngành s n xu t xi m ng, s t, thép, góp ph n nâng cao s t ng tr t c ac n c nói chung th tr ng kinh ng b t đ ng s n nói riêng - V t n t i c n kh c ph c: + i v i th tr ng b t đ ng s n: B t c p v c ch sách u hành th tr t o nên h n ch cho s phát tri n c a th tr r ng b t đ ng s n v n ng Th t c hành v n m rà làm t ng chi phí giao d ch b t đ ng s n S minh b ch hố thơng tin ch a t t làm nh h ng đ n ho t đ ng đ u t , gây nên hi n t KI L đ u t theo “phong trào”, đ u t theo tâm lý b y đàn gây nh h tri n b n v ng c a th tr ng ng đ n s phát ng b t đ ng s n Do đó, th i gian t i, v i vi c nâng cao hi u qu u hành th tr ng b t đ ng s n c a Nhà n c, tri n khai vào th c hi n quy đ nh c a Lu t kinh doanh b t đ ng s n, s c s đ minh b ch hố thơng http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 76 ng, h n ch tâm lý đ u t b y đàn, góp ph n n đ nh th tr đ ng s n theo h ng b t ng minh b ch hố h n, b n v ng h n OBO OKS CO M tin th tr i v i tín d ng b t đ ng s n c a NHTM: Cho vay đ i v i l nh v c b t + đ ng s n c a NHTM ph n nhi u v n d a vào tài s n th ch p, ch a đánh giá đ c n ng l c tr n c a khách hàng làm c s cho vay NHTM th i gian qua c ây m y u c a h n ch m y u này, NHTM c n t ng ng qu n lý h s khách hàng, giám sát thu nh p c a khách hàng thơng qua ngân hàng, th c hi n chun mơn hố ho t đ ng cho vay b t đ ng s n đ giám sát bi n đ ng c a th tr ng, bi n đ ng thu nh p c a khách hàng làm c s u ch nh ho t đ ng cho vay h p lý M t khác, ngu n v n đ u t vào th tr ng b t đ ng s n th ng ngu n v n trung dài h n, đó, đ h n ch r i ro thi u kho n chênh l ch k h n, r i ro lãi su t bi n đ ng lãi su t th tr t ng c ng, NHTM c n ng cách bi n pháp huy đ ng ngu n v n trung dài h n th tr ng; trích l p d phòng r i ro đúng, đ ; th c hi n cân đ i ngu n v n s d ng v n m t cách h p lý KI L K T LU N CHUNG Ho t đ ng tín d ng b t đ ng s n c a ngân hàng có liên quan m t thi t v i th tr ng b t đ ng s n, mà th tr ch sách mơi tr c a nhà n ng b t đ ng s n l i ch u tác đ ng l n c a c ng pháp lý c a nhà n c Chính c ch sách c s t o nên kích cung kích c u cho th tr c ch khai thơng ngu n v n góp ph n cho th tr ng b t đ ng s n, t o ng b t đ ng s n phát tri n http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 77 B n thân ngân hàng, c ng ch m t ch th th tr ng b t đ ng s n Do đó, đ phát tri n th tr OBO OKS CO M cung c p ngu n v n cho th tr ng tài tham gia b t đ ng c n phát tri n đ nh ch tài khác nh th tr th tr ng b o hi m, th tr ng ng ch ng khốn, ng phái sinh v i cơng c ch ng ch b t đ ng s n, ch ng khốn hóa b t đ ng s n V phía ngân hàng, đ nâng cao hi u qu ho t đ ng tín d ng b t đ ng c n ph i có ý th c c ng nh s quan tâm sâu s c h n đ i v i th tr đ ng s n c ch tín d ng cho s phát tri n c a th tr vào ph i th ng b t ng b t đ ng s n Thêm ng xun th c hi n nghiêm túc c ch , sách v qu n tr r i ro, qu n tr kho n, trích l p d phòng r i ro đúng, đ đ u t vào l nh v c này./ KI L o0o [...]... ngân hàng OBO OKS CO M 1.3.1.2 Tín d ng ngân hàng là quan h tín d ng trong đó ng hàng ho c các t ch c tín d ng còn ng i cho vay là ngân i đi vay là các doanh nghi p ho c các cá nhân có nhu c u v v n Theo đó, vi c c p tín d ng là vi c t ch c tín d ng tho thu n đ khách hàng s d ng m t kho n ti n v i ngun t c có hồn tr b ng các nghi p v cho vay, chi t kh u, cho th tài chính, b o lãnh ngân hàng và các nghi... ro khi khách hàng khơng tr đ th ch p đ thu h i n ng pháp đ nh giá: các ngân hàng th V ph sánh và ph - c n thì ngân hàng có th ti n hành x lý tài s n i v i ph ng s d ng là ph ng pháp so ng pháp ch m đi m ng pháp so sánh: ngân hàng l y m c giá b t đ ng s n so sánh làm c s , sau đó th c hi n phân tích, đi u ch nh, đ tính ra giá c b t đ ng s n c n đ nh giá - i v i ph ng pháp ch m đi m: ngân hàng ti n hành... qua vi c xem xét ho t đ ng tín d ng c a các ngân hàng nói chung, r i sau đó m i b t đ u nói riêng đ n th c tr ng tín d ng b t đ ng s n 2.1 TH C TR NG HUY HÀNG TH NG V N VÀ CHO VAY C A CÁC NGÂN NG M I TRÊN A BÀN Cùng các y u t thu n l i v tri n t t và chính sách thu hút đ u t n bàn nói riêng và trên c n n đ nh chính tr , mơi tr ng kinh t phát c ngồi, ho t đ ng ngân hàng trên đ a c nói chung t ng tr... VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 25 - Khái ni m v b t đ ng s n, phân lo i b t đ ng s n, các y u t - Khái ni m v th tr đ ng s n ng đ n c đ a vào kinh doanh OBO OKS CO M giá tr b t đ ng s n và các lo i b t đ ng s n đ nh h ng b t đ ng s n, các y u t tác đ ng đ n th tr ng b t - Khái ni m v tín d ng ngân hàng, tín d ng ngân hàng trong l nh v c b t đ ng KI L s n, vai trò c a tín d ng ngân hàng đ i v i l nh v c b t... trên vi c th m đ nh d án vay v n kh thi, m c đ tín nhi m c a khách hàng, kh n ng qu n tr r i ro trong ho t đ ng ngân hàng liên quan đ n ho t đ ng cho vay đ i v i l nh v c b t đ ng s n m i chính là chìa khóa, n n t ng c b n đ ho t đ ng tín d ng b t đ ng s n c a các ngân hàng đ t hi u qu i u này chính là thách th c l n cho ho t đ ng tín d ng b t đ ng s n c a các ngân hàng trên đ a bàn nói riêng và trên. .. hi u qu ho t đ ng và an tồn khi cho vay, các ngân hàng u c u khách hàng vay v n ph i đ m b o ngun t c tín d ng nh v n vay ph i đ ph i đ c s d ng đúng m c đích và c hồn tr c g c và lãi theo đúng k h n đã cam k t M t khác, ngân hàng còn có th u c u khách hàng th c hi n đ m b o tín d ng ho c áp d ng các ngun t c đánh giá khách hàng khác đ làm c s xét duy t cho vay 1.3.1.4 Các s n ph m tín d ng b t đ ng... TUYẾN 26 CH NG 2: TH C TR NG TÍN D NG B T NG M I TRÊN A BÀN TP.HCM OBO OKS CO M CÁC NGÂN HÀNG TH NG S N C A Trong ho t đ ng tín d ng c a các ngân hàng, tín d ng b t đ ng s n th ng đ c ngân hàng xem nh là m t hình th c cho vay gi ng nh các hình th c cho vay khác V m t quy ch cho vay khơng có quy ch cho vay riêng đ i v i l nh v c b t đ ng s n Do đó, khi đánh giá th c tr ng tín d ng b t đ ng s n, khơng... 18 s n, các y u t nh giá vàng, th tr ng ch ng khốn, l i ích trong vi c đ u t OBO OKS CO M v n vào kênh nào cho có hi u qu , c ng góp ph n nh h hay đóng b ng c a th tr ng đ n s phát tri n ng b t đ ng s n t i Vi t Nam 1.3 TÍN D NG NGÂN HÀNG VÀ VAI TRỊ C A TÍN D NG NGÂN HÀNG I V I L NH V C B T NG S N 1.3.1 Tín d ng ngân hàng 1.3.1.1 Khái ni m v tín d ng Có m t s quan đi m v tín d ng nh sau: (1) Tín d ng... trong khi giá tr tuy t đ i v c d n và cho vay c a h th ng các ngân hàng trên đ a bàn l i gi m i u này cho th y t c đ gi m huy đ ng v n m nh h n so v i t c đ gi m d n Ngun nhân c a vi c các ngân hàng khơng th gi m nhanh d n là do trong các kho n tín d ng đ c c p n m 2007, t tr ng d n cho vay trung dài h n cao kho ng 41% M t khác, do vi c các ngân hàng thu h i các kho n tín d ng ng n h n, h n ch cho vay... s n và chuy n đ i mơ hình ho t đ ng c a hàng lo t các t p đồn tài chính ho c ngân hàng có liên quan đ n ho t đ ng cho vay b t đ ng s n Thơng qua KI L kh ng ho ng có th nhìn th y m t s bài h c kinh nghi m sau đây cho các NHTM Vi t Nam: - Th nh t: Các ngân hàng c n tn th đúng các quy đ nh và quy ch cho vay, theo đó, đ b o đ m tính tn th , ho t đ ng ki m sốt n i b ngân hàng ph i th ng xun giám sát và qu ...http:/ /kilobooks. com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN - M C TIÊU NGHIÊN C U ng m c khó kh n ho t đ ng OBO OKS CO... s li u dùng vi c nghiên c u b t đ u t n m 2004-tháng 7/2008 - PH NG PHÁP NGHIÊN C U http:/ /kilobooks. com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Áp d ng ph ng pháp nghiên c u đ nh l ng pháp phân tích, t ng... gi i pháp m i có th áp d ng th c ti n ho t đ ng tín d ng b t đ ng s n c a ngân hàng http:/ /kilobooks. com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN -K TC UC A TÀI Ch ng 1: Nh ng v n đ c b n v b t đ ng s n, th