NHẶN XÉT CỦA GIẢNG VIÊNTHƠ HƯỚNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN DẪN KHOA LUẬT —^ • -ạ— LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP cử NHÂN LUẬT • • • KHÓA 33: 2007 -2011 BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM THựC HIỆN NGHĨA vụ BẰNG NHÀ Ở - LÝ LUẬN VÀ THựC TIỄN Giảng viên hướng dẫn: Th.s Tăng Thanh Phưưng Bộ mồn: Luật Tư Pháp Lớp: Luật Thương mại - K33 MỤC LỤC Trang LỜI NÓI ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Mục tiêu nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Phưomg pháp nghiên cứu Kết cấu luận văn CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM THựC HIỆN NGHĨA VỤ BẰNG NHÀ Ở 1.1 Biệ n pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà 1.1.1 Định nghĩa biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà 1.1.2 Đặc điểm biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà 1.2 Lịch sử hình thành biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà 1.3 .Phân loại biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà 13 1.3.1 Thế chấp nhà 13 1.3.1.1 Định nghĩa chấp nhà 13 1.3.1.2 Đặc điểm chấp nhà .13 1.3.2 Cầ m cố nhà .14 1.3.2.1 Định nghĩa cầm cố nhà .14 1.3.2.2 Đặc điểm cầm cố nhà 14 1.3.3 Mua trả chậm, trả dần nhà 15 1.3.3.1 Định nghĩa mua trả chậm, trả dần nhà .15 1.3.3.2 Đặc điểm mua trả chậm, trả dần nhà 15 1.3.4 Chuộc lại nhà bán .16 1.3.4.1 Định nghĩa chuộc lại nhà bán 16 1.3.4.2 Đặ c điểm chuộc lại nhà bán 17 1.4 Tầ m quan trọng biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà 19 1.4.1 Đảm bảo quyền chủ động yêu cầu bên có đoi với bên có nghĩa vụ quan hệ nghĩa vụ dân 19 1.4.2 Góp phần hoàn thiện hom quy định pháp luật biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ tài sản nói chung nhà nói riêng 19 1.4.3 Đảm bảo quyền tự ý chi giao kết hợp đồng bảo đảm 20 2.1.1 Giao kết hợp đồng chấp nhà 22 2.1.1.1 Hình thức trình tự thủ tục đăng ký chấp nhà 22 2.1.1.2 Chủ thể hợp đồng chấp nhà .28 2.1.1.3 Nhà chấp 32 2.1.1.4 Nghĩ a vụ bảo đảm .35 2.1.2 Hiệu lực hợp đồng chấp nhà 36 2.1.2.1 Quy ền nghĩa vụ bên chấp nhà 37 2.1.2.2 Quy ền nghĩa vụ bên nhận chấp nhà .39 2.1.3 Chẩm dứt hợp đồng chấp nhà 42 2.2 Cầm cố nhà 44 2.3 Mua trả chậm, trả dàn nhà 45 2.3.1 Giao kết hợp đồng mua trả chậm, trả dần nhà .45 2.3.1.1 Hình thức hợp đồng mua trả chậm, trả dần nhà 45 2.3.1.2 Chủ thể hợp đồng mua trả chậm, trả dần nhà 45 2.3.1.3 Nhà hợp đồng mua trả chậm, trả dần .47 2.3.1.4 Nghĩ a vụ bảo đảm .47 2.3.2 Hiệu lực hợp đồng mua trả chậm, trả dần nhà 48 2.3.2.1 Quyền nghĩa vụ bên nhà trả chậm, trả dần 48 2.3.2.2 Quyền nghĩa vụ bên mua nhà trả chậm, trả dần 50 2.3.3 Chẩm dứt biện pháp bảo đảm mua trả chậm, trả dần nhà 52 2.4 Bán nhà với điều kiện chuộc lại 56 CHƯƠNG 3: BẤT CẬP ĐỐI VỚI CÁC QUY ĐỊNH VỀ BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM THỰC HỆN NGHĨA vụ BẰNG NHÀ Ở VÀ Ý KIẾN ĐÈ XUẤT 3.1 Bất cập biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ chấp nhà 59 LỜI NÓI ĐẰU Lý chọn đề tài Giao dịch dân phát triển biện pháp bảo đảm tài sản quan hệ nghĩa vụ dân ngày có vị trí quan trọng Người ta thường bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ tài sản có giá trị như, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, phưomg tiện giới Trong đó, nhà tài sản phổ biến thường chủ thể đưa vào giao dịch bảo đảm, nhằm đảm bảo cho việc thực nghĩa vụ bên có quyền, quan hệ nghĩa vụ dân Sự điều chỉnh pháp luật quy định biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài sản nói chung, nhả nói riêng ngày hoàn thiện quy định văn pháp luật đỉnh cao phải kể đến đời Bộ luật dân năm 2005, Luật nhà năm 2005 sửa đổi bổ sung năm 2009, Nghị định 163/2006/NĐ-CP, Nghị định 83/2010/NĐ-CP, Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Thông tư 16/2010/TT-BXD văn cỏ liên quan góp phần phát triển quan hệ dân sự, thông qua việc quy định biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà Tuy nhiên, quy định pháp luật biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà chưa đầy đủ, chưa cụ thể tồn nhiều điểm bất cập thực tiễn áp dụng, tạo khó khăn cho chủ thể việc xác lập biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà Nhằm hiểu đúng, đầy đủ quy định pháp luật biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà ở, phương thức bảo đảm thực nghĩa vụ nhà đồng thời tìm bất cập biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà ở, qua đưa ý kiến đề xuất Do đó, thời gian tới quan có thẩm quyền cần hoàn thiện quy định pháp luật biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ tài sản nói chung, bảo đảm nhà nói riêng Với kiến thức làm tảng sở lý luận, mà người viết trang bị trình học tập tìm hiểu quy định pháp luật điều chỉnh biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà ở, người viết quan tâm đến vấn đề bảo đảm thực nghĩa vụ với đối tượng nhà Nhà bảo đảm thực nghĩa vụ phương thức nào? Quy định pháp luật điều chỉnh phương thức bảo đảm thực nghĩa vụ nhà sao? Vì vậy, người viết chọn đề tài: “Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà ở-lý luận thực tiễn ” làm đề tài luận văn Mục tiêu nghiên cứu Qua trình nghiên cứu, tìm hiểu quy định pháp luật Bộ luật dân năm 2005, Luật nhà hành, văn có liên quan, kết họp với thực tiễn Nhằm tìm hiểu phương thức bảo đảm thực nghĩa vụ nhà ở, Qua đó, nêu lên điểm bất cập thực tế áp dụng quy định pháp luật biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà Cuối người viết đưa số ý kiến đề xuất nhằm góp phần hoàn thiện quy định pháp luật biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà Phạm vi nghiên cứu Với đề tài này, người viết vào nghiên cứu quy định pháp luật điều chỉnh biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà Bộ luật dân năm 2005, Luật nhà hành, Nghị Định 163/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 giao dịch bảo đảm, Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 07 năm 2010, đăng ký giao dịch bảo đảm, văn có liên quan tìm hiểu thực tiễn Phưoug pháp nghiên cứu Để hoàn thành luận văn, trinh nghiên cứu người viết sử dụng nhiều phưomg pháp khác nhằm tìm hiểu vấn đề Chủ yếu người viết sử dụng phưomg pháp phân tích luật viết, phưomg pháp phân tích tổng họp với tìm hiểu thực tế, nhằm làm rõ vấn đề cần nghiên cứu cuối người viết đưa số ý kiến đề xuất góp phần giải vấn đề bất cập biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà Kết cấu luận văn Luận văn bố cục gồm ba chương: - Chương 1: Khái quát chung biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà ở; - Chương 2: Quy định pháp luật biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà ở; - Chương 3: Một số bất cập quy định pháp luật biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà ý kiến đề xuất CHƯƠNG KHẮT QUÁT CHUNG VÈ BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM THựC HIỆN NGHĨA yụ BẰNG NHÀ Ở Trong chưomg này, người viết vào tìm hiểu khái quát chung biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà Chủ yếu tìm hiểu khái niệm, đặc điểm, lịch sử hình thành, tầm quan trọng phân loại biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà Việc xác lập thực giao dịch dân sự, trước hết dựa vào tự giác thực bên thực tế, tham gia vào quan hệ nghĩa vụ dân có thiện chí thực cách nghiêm túc nghĩa vụ Trong quan hệ nghĩa vụ dân người có quyền, quyền yêu cầu người có nghĩa vụ phải thực nghĩa vụ họ Tuy nhiên, quyền yêu càu bên có quyền lại phụ thuộc vào hành vi bên có nghĩa vụ Nếu trường họp bên có nghĩa vụ không thực thực không nghĩa vụ bên cỏ quyền cỏ thể yêu cầu quan có thẩm quyền buộc bên có nghĩa vụ phải thực nghĩa vụ bên có quyền Tuy nhiên, với giải pháp nhiều không đảm bảo quyền lợi bên có quyền bên có nghĩa vụ không tài sản để thực nghĩa vụ bên có quyền quan hệ nghĩa vụ dân Nhằm bảo vệ quyền lợi bên, đặc biệt bên có quyền quan hệ nghĩa vụ dân sự, để bên có quyền chủ động thực quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ, pháp luật cho phép bên thỏa thuận xác lập biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân Bộ luật dân năm 2005 Điều 318, quy định biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân bao gồm biện pháp bao gồm: cầm cố tài sản, chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh tín chấp Bên cạnh biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ hình thức bảo lưu quyền sở hữu họp đồng mua bán gồm: mua trả chậm, trả dần (Điều 461) bán với điều kiện chuộc lại (Điều 462) mang đầy đủ đặc điểm, tính chất biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân Với việc thỏa thuận xác lập biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, bên có quyền quan hệ nghĩa vụ dân chủ động thực quyền yêu cầu cách tác động lên tài sản bên có nghĩa vụ theo cách thức thỏa thuận với nhau, theo quy định pháp luật bên có nghĩa vụ không thực thực không nghĩa vụ Bảo đảm thực nghĩa vụ dân hiểu với nội dung ý nghĩa sau: Bảo đảm thực nghĩa vụ dân biện pháp pháp luật quy định bên tham gia quan hệ nghĩa vụ thỏa thuận xác lập, nhằm thúc đẩy người có nghĩa vụ thực nghĩa vụ lợi ích bên có quyền đồng thời tạo điều kiện cho người có quyền trực tiếp thực quyền trường họp người có nghĩa vụ không thực thực không nghĩa vụ mình, cách dựa vào luật dựa Đoàn Thị Phưomg Diệp: Giảo trình bảo đảm nghĩa vụ, Khoa Luật Trường Đại Học cẩn Thơ, 2008 Hình thức bảo đảm bảo lưu quyền sở hữu hợp đồng mua trả chậm, trả dần việc người bán hợp vào thỏa thuận bên để sáp nhập thêm vào nghĩa vụ nghĩa vụ bổ sung1 đồng mua trả chậm, trả dần giữ Nhu vậy, Pháp luật quy định biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân cho lại quyền sở hữu tài sản để đảm bảo cho phép bên giao dịch dân thỏa thuận xác lập biện pháp bảo đảm, để đảm bảo cho nghĩa vụ trả tiền việc thực nghĩa vụ việc xác lập biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ người mua thỏa thuận bên (trừ trường họp pháp luật quy định) bên vay ngân hàng pháp luật quy định phải chấp tài sản Việc xác lập thực biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhằm bảo vệ cho quyền lợi bên đặc biệt bên có quyền quan hệ nghĩa vụ dân 1.1 Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà 1.1.1 Định nghĩa biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà ở, việc bên có nghĩa dùng nhà thuộc sở hữu (trừ hình thức bảo đảm bảo lưu quyền sở hữu họp đồng mua trả chậm, ừả dần2) để đảm bảo cho việc thực nghĩa vụ bên có nghĩa vụ, bên có quyền quan hệ nghĩa vụ dân Như vậy, Pháp luật quy định biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ, cho phép bên quan hệ nghĩa vụ thỏa thuận xác lập biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà xác lập theo thỏa thuận bên Theo đó, bên có nghĩa vụ dùng nhà thuộc sở hữu (trừ hình thức bảo lưu quyền sở hữu ừong họp đồng mua trả chậm, trả dàn nhà ở) để đảm bảo cho việc thực nghĩa vụ bên có quyền theo phưorng thức mà bên thỏa thuận, tài sản nhà Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà bao gồm phưorng thức sau: Thế chấp nhà ở, cầm cố nhà bảo đảm thực nghĩa vụ quyền sở hữu nhà bao gồm: Mua trả chậm, trả dần nhà bán nhà với điều kiện chuộc lại Hình thức bảo đảm thực nghĩa vụ quyền sở hữu nhà bao gồm mua trả chậm, trả dần bán nhà với điều kiện chuộc lại Nếu bảo đảm thực nghĩa vụ cầm cố, chấp nhà bên có nghĩa vụ (bên cầm cố, chấp) dùng nhà thuộc quyền sở hữu để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ bên có quyền (bên nhận cầm cố, chấp), với hình thức bảo đảm thực nghĩa vụ quyền sở hữu nhà gồm: mua trả chậm, trả dần bán nhà với điều kiện chuộc lại bên có quyền (bên bán nhà trả chậm, trả dần bên mua họp đồng bán nhà với điều kiện chuộc lại) bảo lưu quyền sở hữu nhà để đảm bảo cho việc thực nghĩa vụ bên có nghĩa vụ, quan hệ nghĩa vụ dân Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà biện pháp bảo đảm tài sản khác, có điều đối tượng biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ tài sản cụ thể - nhà Việc thỏa thuận xác lập biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà ở, có tác dụng đảm bảo cho quyền chủ động yêu cầu bên có nghĩa vụ, thực nghĩa vụ mình, nhằm bảo vệ quyền lợi đáng bên có quyền quan hệ nghĩa vụ, đến hạn thực nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ, không thực thực không nghĩa vụ bên có quyền thực quyền mình, cách tác động trục tiếp lên nhà đuợc bảo đảm để thu hồi nợ Việc xác lập biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà ở, tạo cho bên nhận bảo đảm có ưu so với bên nhận bảo đảm khác chủ nợ bảo đảm thực quyền yêu cầu 1.1.2 Đặc điểm biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà Mỗi biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà có đặc điểm, tính chất riêng nhìn cách tổng thể biện pháp bảo đảm nhà có đặc điểm chung sau: - Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà biện pháp mang tính chất bổ sung cho nghĩa vụ Tính chất bổ sung biện pháp bảo đảm nhà thể chỗ, mục đích bên quan hệ nghĩa vụ dân xác lập giao dịch bảo đảm nhà nhằm đảm bảo cho việc thực nghĩa vụ họp đồng xác lập trước (họp đồng chính) Hiệu lực giao dịch bảo đảm nhà (họp đồng bảo đảm) phụ thuộc vào hiệu lực họp đồng chính, nghĩa vụ họp đồng không thực hiện, thực không thỏa thuận giao dịch bảo đảm nhà có hiệu lực Neu bên có nghĩa vụ thực cách nghiêm túc nghĩa vụ bên có quyền họp đồng bảo đảm nhà chấm dứt - Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà thiết lập sở thỏa thuận bên quan hệ nghĩa vụ dân Pháp luật dân không quy định cách bắt buộc biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ áp dụng cho tài sản nhà Việc lựa chọn biện pháp bảo đảm nhà ở, quan hệ nghĩa vụ dân hoàn toàn phụ thuộc vào thỏa thuận bên, hai bên quan hệ nghĩa vụ dân dựa vào lòng tin với nhau, tin tưởng, tín nhiệm lẫn mà không cần áp dụng biện pháp bảo đảm, nhiên, để đảm bảo cho quyền lợi, tạo chủ động bên có quyền bên có nghĩa vụ vi phạm nghĩa vụ bên có quyền quan hệ nghĩa vụ dân thì, phần lớn bên thỏa thuận biện pháp bảo đảm nhà bên có nghĩa vụ - Phạm vi bảo đảm thực nghĩa vụ nhà không vượt phạm vi nghĩa vụ Nghĩa vụ dân bảo đảm phần toàn theo thỏa thuận theo quy định pháp luật; thỏa thuận pháp luật không quy định phạm vi bảo đảm nghĩa vụ coi bảo đảm toàn bộ, kể nghĩa vụ trả lãi bồi thường Điều 319 Bộ luật dân năm 2005 thiệt hại3 Như vậy, nghĩa vụ dân bảo đảm phần hay bảo đảm toàn điều phụ thuộc vào thỏa thuận bên quan hệ nghĩa vụ đó, bên thỏa thuận với việc nhà bảo đảm cho phàn nghĩa vụ nhà bảo đảm cho toàn nghĩa vụ, pháp luật dân công nhận thỏa thuận bên phạm vi bảo đảm nhà Trường họp bên thỏa thuận, pháp luật không quy định phạm vi bảo đảm coi bảo đảm toàn bộ, nghĩa vụ bảo đảm phần toàn phạm vi bảo đảm không vượt phạm vi nghĩa vụ Ví dụ: Ông A chấp nhà cho tổ chức tín dụng B để đảm bảo cho khoản vay 500 triệu đồng, đến hạn thực nghĩa vụ Ông A không trả cho tổ chức tín dụng B tổ chức tín dụng B có quyền yêu càu xử lý nhà để thu hồi nợ không vượt khoản tiền 500 triệu đồng (gốc) Dù cho nhà dùng để bảo đảm cho nghĩa vụ cỏ giá trị lớn hom nhiều so với nghĩa vụ trả nợ ông A, mục đích việc đem nhà làm biện pháp bảo đảm để đảm bảo cho nghĩa vụ ông A, tổ chức tín dụng thu hồi số nợ phạm vi nghĩa vụ phải thực ông A - Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà nâng cao trách nhiệm bên có nghĩa vạ quan hệ nghĩa vụ dân Khi biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ thỏa thuận xác lập hai bên thì, mục đích mà bên hướng tới nghĩa vụ bên có nghĩa vụ họp đồng Đảm bảo quyền yêu cầu bên có quyền bên có nghĩa vụ Còn bên có nghĩa vụ có trách nhiệm với nghĩa vụ mình, dè dặt, cân nhắc trường họp có ý định vi phạm nghĩa vụ, bên có nghĩa vụ ý thức hệ pháp lý việc vi phạm nghĩa vụ Mỗi biện pháp bảo đảm nhà có đặc điểm mục đích cụ thể khác nhau, bên quan hệ nghĩa vụ dân dựa vào đặc điểm, mục đích biện pháp mà thỏa thuận áp dụng để phù họp với ý chí mình, nhiên n hìn cách tổng quát biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà có ba chức năng: chức tác động, chức dự phòng, chức dự phạt Đều nhằm hướng đến mục đích chung tác động, thúc đẩy việc thực nghĩa vụ dân sự, dự phòng dự phạt trường họp bên có nghĩa vụ vi phạm nghĩa vụ họp đồng bảo đảm - Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà mang đặc điểm biện pháp bảo đảm đổi vật Biện pháp bảo đảm nhà ở, đặc điểm chung nêu mang đặc điểm, đặc trưng biện pháp bảo đảm đối vật thể sau: + Biện pháp bảo đảm nhà ở, thiết lập tạo quyền ưu tiên bên nhận bảo đảm trước chủ nợ bảo đảm khác giá trị nhà bảo đảm nhà đem xử lý để thu hồi nợ Bên nhận bảo đảm nhận bảo đảm nhà ở, trường hợp bên bảo đảm không thực thực không nghĩa vụ Bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu xử lý nhà bảo đảm để thu hồi nợ yêu cầu toán, quyền yêu cầu toán bên nhận bảo đảm nhà ưu tiên so với chủ nợ bảo đảm Cụ thể, trường hợp sau trừ chi phí bên bảo đảm phải thực nghĩa vụ bên nhận bảo đảm nhà trước chủ nợ bảo đảm khác + Biện pháp bảo đảm nhả thiết lập quyền theo đuổi bên nhận bảo đảm nhà bảo đảm quyền sở hữu nhà không tay bên bảo đảm Quyền theo đuổi giúp cho bên nhận bảo đảm có nhà bảo đảm để xử lý thu hồi nợ đến hạn, dù quyền sở hữu nhà chuyển cho người khác Ví dụ: B cầm cố nhà cho c, c (độc thân công tác xa) Sau đó, B bán nhà chuyển quyền sở hữu nhà cho D, Như vậy, đến hạn thực nghĩa vụ mà B không thực thực không nghĩa vụ Khi quyền sở hữu chuyển giao cho D c có quyền theo đuổi nhà c có quyền yêu cầu D giao tài sản để xử lý thu hồi nợ kiện để quan có thẩm quyền giải + Biện pháp bảo đảm nhà tạo quyền bên nhận bảo đảm nhà thay thế, quyền cho phép nhà bảo đảm bị thay nhà khác nhà khác có đầy đủ tính chất quy chế pháp lý nhà bảo đảm trước Ví dụ A chấp cho B nhà huyện X, sau có nhu cầu chuyển sống nhà Vì vậy, A thỏa thuận với B việc dùng nhà khác để thay cho nhà chấp, B đồng ý Như vậy, trường hợp đến hạn thực nghĩa vụ mà A không thực thực không nghĩa vụ B thỏa thuận A B nhà thay áp dụng nhà thay Khi B có quyền yêu càu xử lý nhà thay để thu hồi nợ 1.2 Lịch sử hình thành biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà ❖ Luật cỗ Nước ta, với đặc điểm quốc gia có kinh tế nông nghiệp chủ yếu tài sản thời kì ruộng đất sức người Do vậy, quy định pháp luật bảo đảm thực nghĩa vụ dân thời kỳ có đối tượng chủ yếu ruộng đất sức người Bảo đảm ruộng đất với hình thức như: cầm cố bất động sản bán với điều kiện chuộc lại - Cầm cố bất động sản Xét tính chất bất động sản thời kỳ gồm tài sản như: ruộng đất, đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai Hình thức cầm cố bất động sản “được áp dụng trường hợp người vay muốn dùng ruộng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ trả - Ngày, tháng, năm kỷ kết hợp đồng vãn bản; - Chữ kỷ bên (nếu tổ chức phải đóng dấu ghi rõ chức vụ người W’ Theo quy định Luật nhả hành bên hợp đồng chấp nhà phải thỏa thuận tất nội dung nêu Với quy định điều khoản hợp đồng chấp nhà nêu Các nhà làm luật thể quan tâm cách khái quát nội dung hợp đồng chấp nhà ở, nhằm hướng tới rõ ràng nội hợp đồng chấp nhả ở, bảo vệ quyền lợi bên hợp đồng chấp, hạn chế tranh chấp trình thực hợp đồng, quy định dẫn đến tình trạng hợp đồng vô hiệu không thỏa thuận đày đủ nội dung ❖ Đề xuất Theo người viết quy định chưa phù hợp, chưa tuân thủ triệt để nguyên tắc tự do, tự nguyện, tự thỏa thuận bên theo pháp luật hợp đồng Vì nguyên tắc giao kết hợp đồng dân nguyên tắc tự giao kết hợp đồng không trái với pháp luật, đạo đức xã hội Trong quyền tự giao kết hợp đồng đó, bên có quyền thỏa thuận nội dung hợp đồng nội dung không trái pháp luật, trái đạo đức xã hội Do đó, việc Luật nhà hành quy định hợp đồng nhà có họp đồng chấp nhà phải thể tất nội dung chưa đảm bảo quyền tự thỏa thuận bên ghi nhận Bộ luật dân năm 2005 văn liên quan Trong thực tế, tùy vào bên họp đồng, thỏa thuận hom, không thỏa thuận nội dung họp đồng chấp nhà Điều vấn đề theo quy định Điều 402 Bộ luật dân năm 2005, ghi nhận quyền tự thỏa thuận nội dung họp đồng “các bên tùy theo loại hợp đồng thỏa thuận nội dung" , nội dung điều kiện bắt buộc Nhưng với quy định luật nhà năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009 nội dung họp đồng chấp bắt buộc bên phải thỏa thuận tất nội dung quy định Như vậy, trường họp bên không thỏa thuận đủ nội dung dẫn tới họp đồng chấp nhà vô hiệu Theo người viết, để đảm bảo nguyên tắc tôn trọng quyền tự thỏa thuận bên quan hệ nghĩa vụ dân sự, họp đồng nhà có họp đồng chấp nhà ở, Luật có quy định nên thể dạng quy phạm tùy nghi viện dẫn quy định có liên quan Bộ luật dân năm 2005 Vì Bộ luật dân năm 2005 có chế định riêng họp đồng với giải pháp mang tính thống cao pháp luật họp đồng, nên quy định luật nhà điều khoản phải có nội dung họp đồng không cần thiết 3.2 Tồn hình thức bảo đảm thực nghĩa yụ cầm cố nhà thực tế nhung chưa pháp luật điều chỉnh Nhà tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp cá nhân, tổ chức, mà tài sản hợp pháp chủ sở hữu hoàn toàn có quyền định đoạt với tài sản Quyền định đoạt phần quyền sở hữu mà pháp luật ghi nhận cho chủ sở hữu Do đó, tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp tổ chức, cá nhân tài sản không thuộc danh mục tài sản cấm giao dịch thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, chủ sở hữu có quyền dùng tài sản bảo đảm thực nghĩa vụ với biện pháp bảo đảm phù hợp với ý chí chủ sở hữu Theo quan điểm Bộ luật dân năm 2005 bảo đảm tài sản, bao gồm tài sản nhà thì, nhà càn chuyển giao đối tượng cầm cố Nhưng Luật nhà hành quy định chấp nhà biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ, mà không ghi nhận cầm cố nhà việc cầm cố nhà không cỏ sở Quan điểm nhà làm luật thể Bộ luật dân năm 2005 không cấm cầm cố nhà chủ sở hữu Nếu luật dân năm 1995 phân biệt cầm cố chấp qua tiêu chí tài sản bất động sản hay động sản, tài sản bất động sản đối tượng chấp, động sản thuộc đối tượng cầm cố Bộ luật dân năm 2005 không dựa vào tiêu chí tài sản động sản hay bất động sản để phân biệt chấp hay cầm cố nữa, mà dựa vào tiêu chí có hay không chuyển giao tài sản? có chuyển giao tài sản từ bên bảo đảm sang bên nhận bảo đảm cầm cố tài sản, tài sản chuyển giao chấp Và nhà thì, nhà tài sản thuộc sở hữu tổ chức, cá nhân, không thuộc trường hợp tài sản cấm giao dịch Luật nhà năm hành Chỉ ghi nhận hình thức bảo đảm thực nghĩa vụ nhà chấp nhà ở, thực tế nhu cầu bên tham gia giao dịch bảo đảm nhà ở, bên cạnh hình thức giao dịch bảo đảm ghi nhận Luật nhà hành chấp nhà có tồn giao dịch bảo đảm cầm cố nhà Và hình thức cầm cố nhà phổ biến đặc biệt hình thức cầm cố nhà cá nhân với Một trường hợp điển hình cho việc cầm cố nhà như: “Bạn A có nhà ông D ủy quyền Đất chưa có sổ đỏ, Nhà nước cấp thuộc diện 105 (sau 10 năm cấp sổ đỏ), nhà có nhà cấp (nhà có giấy phép xây dựng ông D xin), sổ hộ có hai nhân ông D A đứng tên Nay A thiếu tiền nên định cầm cố cho nhà nêu Xin hỏi nhà với giấy tờ việc cầm cố có hợp pháp không? Phải làm giấy tờ nào? cần xác nhận điỈM?”(Lamngocquy_Rongcon@ ) vấn đề giải đáp Luật sư: Nguyễn văn Hậu sau: “ủy quyền việc nhân danh lợi ích người khác xác lập, thực giao dịch dân phạm vỉ ủy quyền, có giấy ủy quyền ông D., bạn bạn A chủ sở hữu hợp pháp nhà nên 27 http://uvquvenmuabannha.batdongsan.com.vn/co-thc-cam-co-do-riguoi-khac-CVRPInOmihc html [trụy cập ngày 18/03/2011] quyền cầm cổ cho theo đủng trình tự, thủ tục pháp luật quy định Để thực việc cầm co nhà cho người khác, A phải ông D bán lại nhà theo hình thức xác lập hợp đồng mua bán phòng công chứng UBND cấp xã noi có nhà (nếu nhà nông thôn) Sau hoàn tất nghĩa vụ thuế, lệ phỉ trước bạ quan nhà nước có thẩm quyền (UBND cấp huyện nơi có nhà, đất) cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gan liền với đất, A cầm cố lại cho người khác Việc cầm cố nhà thực phòng công chứng cỏ thẩm quyển27” Qua tình ta thấy nhà trở thành đối tượng họp đồng cầm cố Và thực tế bên cạnh bảo đảm thực nghĩa vụ chấp nhà tồn cầm cố nhà Vì theo quan điểm Bộ luật dân 2005 động sản hay bất động sản trở thảnh đối tượng cầm cố, cần có chuyển giao từ bên bảo đảm sang bên nhận bảo đảm cầm cố Nhà quyền sử dụng đất, cầm cố hay chấp? ‘‘Theo quy định Điều 12, Điều 22 Nghị Định 163/2006/NĐ-CP Điểu Nghị Định 83/2010/NĐ-CP Chỉnh Phủ so quyền tài sản bất động sản quyền sử dụng đất, sử dụng rừng, tàu biển, quyền đòi nợ áp dụng biện pháp bảo đảm chấp, câu hỏi đặt tài sản áp dụng biện pháp bảo đảm cầm co có hay không? Vỉ dụ: Doanh nghiệp A muốn vay vốn dài hạn năm năm ngân hàng X việc chấp nhà quyền sử dụng đất có vị trí đẹp, trung tâm thành pho, ngân hàng X lại có nhu cầu mở thêm chi nhánh muốn doanh nghiệp A cầm co tài sản cho ngân hàng, theo tiền hoa lợi, lợi tức nhà đất xác định đủng giả thuê theo giả thị trường, trường hợp có hai quan điểm: Quan điểm thứ nhất: Doanh nghiệp A chấp nhà cho ngân hàng Xvà hai bên tiến hành kỷ hợp đồng thuê nhà tài sản thể chấp, theo quan điểm nhà, đất tài sản chuyển dịch nên cầm cổ khung pháp lý quy định chấp nhà đẩt, quy định cụ thể, rõ ràng Quan điểm thứ hai: Doanh nghiệp A ngân hàng thỏa thuận cầm cố nhà đất (nhà đất giao cho ngân hàng giữ) với thỏa thuận hoa lợi, lợi tức phát sinh thuộc tài sản bên chấp (hoặc thuộc tài sản chấp) Theo quan điểm hai tài sản chuyển dịch được, nhung ngân hàng hoàn toàn củ phận ngân hàng đến tiếp nhận quản lý Nên áp dụng biện pháp bảo đảm cầm cổ (tuy nhiên khung pháp lỷ cho việc cầm cổ nhà đẩt, pháp luật chưa quy định nên dù theo quan điểm hai khỏ có sở thực hiện) Trên thực tế quy định luật có điều chỉnh Vi dụ điểm c, khoản Điều 12 NĐ 63/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chinh phủ quy định “thế chấp tàu bay, tàu biển quy định cầm cổ tàu bay 28 http://thonfftmphapluatdansu.wordpress.com/2011/01/19/bi%E1%BB%87n-php-b%E1%BA%A3o [truy cập ngày 04/03/2011] sang đến Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 Chinh phủ đăng kỷ giao dịch bảo đảm quy định “cầm co tàu bay, chấp tàu bay Điểu có nghĩa tài sản có khả chuyển giao sang bên nhận bảo đảm giữ áp dụng biện pháp cầm cổ Như vậy, cầm cổ nhà quyền sử dụng đẩt theo quan điểm sở"28 Qua tình ta thấy, nhà đối tượng biện pháp bảo đảm cầm cố bên thỏa thuận với Nhưng Luật nhà hành không quy định cầm cố nhà với tư cách giao dịch bảo đảm khung pháp lý cho việc cầm cố nhà chưa pháp luật quy định, giao dịch bảo đảm cầm cố nhà không trái với nguyên tắc, quan điểm Bộ luật dân hành Do khác chỗ nhả họp đồng bảo đảm bên quản lý mà quyền nghĩa vụ bên khác nhau.Ví dụ: trường họp A dùng nhà để bảo đảm cho khoản vay 200 triệu B theo thỏa thuận A B B quản lý nhà A A phải thường xuyên vắng nhà nhà coi giữ Trong B có nhu cầu nhà thời gian A thực nghĩa vụ trả tiền ví dụ:B muốn dùng nhà A học gần trường Do điều kiện hom nữa, muốn có người quản lý nhà thời gian vắng nhà Do A giao nhà cho B quản lý để đảm bảo cho khoản nợ 200 triệu đồng, việc B có khai thác công dụng nhà ở, quyền nhà hưởnglợi tức từ nhà hay không điều phụ thuộc vào A, A đồng ý B quyền khai thác công dụng hưởng lợi tức từ nhà đó, A không đồng ý B quản lý nhà mà không khai thác công dụng từ nhả Giả sử B muốn đăng ký giao dịch bảo đảm cầm cố nhà an toàn khoản tiền cho vay đăng ký B đăng ký luật không quy định đăng ký giao dịch bảo đảm cầm cố nhà ở, mà hình thức công nhận cho đăng ký giao dịch bảo đảm nhà chấp nhà Do đó, A B thỏa thuận với việc đăng ký họp đồng chấp nhà Như vậy, Xét mặt pháp lý họp đồng bảo đảm A B họp đồng chấp nhà ở, chất họp đồng bảo đảm A B họp đồng cầm cố nhà có chuyển giao nhà từ A (bên bảo đảm), sang B (bên nhận bảo đảm Neu hai bên thực với họp đồng thực (họp đồng cầm cố nhả ở) vấn đề xảy Nhưng trình thực bên không thực theo quyền nghĩa vụ bên họp đồng thực Do đó, tranh chấp xảy A khởi kiện, nguyên tắc quan chức dựa vào hình thức họp đồng đăng ký chấp nhà để xem xét giải Nhưng rõ ràng có không tương thích chất hình thức họp đồng bảo đảm Giả sử thời gian quản lý, sử dụng nhà mà B làm thiệt hại dẫn đến giảm sút giá trị nhà ông A mà B không bồi thường đó, A yêu cầu quan có thẩm quyền buộc B có nghĩa vụ bồi thường Vì xét mặt pháp lý A với tư cách bên chấp, nên nhà A quản lý sử dụng người quản lý sử dụng B nhà chuyển giao cho B đó, thực tế A quyền bên chấp quyền quản lý, sử dụng, khai thác công dụng hưởng lợi tức từ nhà phải gánh vác nghĩa vụ bên chấp phải bảo quản, giữ gìn, bảo toàn đối vói nhà chấp, B bên nhận bảo đảm vừa có nhà để quản lý, sử dụng (trường họp hai bên thỏa thuận họp đồng cầm cố - họp đồng thực, việc ông B quản lý sử dụng nhà A) lại nghĩa vụ phải thực nghĩa vụ bên nhận cầm cố xét mặt pháp lý B có nghĩa vụ bên nhận chấp nhả Do đó, Vói tư cách bên nhận chấp B nghĩa vụ phải bồi thường trường họp có thiệt hại xảy đối vói nhà A Điều tạo nên bất bình đẳng mối quan hệ bên, bên hưởng quyền gánh vác nghĩa vụ, bên phải gánh vác nghĩa vụ lại co sở để thực quyền Nếu theo họp đồng cầm cố A vói tư cách bên cầm cố, ông A B thỏa thuận vói việc B khai thác công dụng từ nhà A trường họp sử dụng mà nhà cầm cố có nguy co bị giảm sút giá trị A có quyền yêu cầu B đình việc sử dụng nhà Nhưng vói tu cách bên chấp A hưởng quyền mình, B không thực nghĩa vụ B họp đồng thực Nếu họp đồng cầm cố nhà A có nghĩa vụ giao nhả theo thỏa thuận, có nghĩa vụ toán cho B chi phí bảo quản, giữ gìn nhà cầm cố, xét mặt pháp lý A có nghĩa vụ bảo quản, giữ gìn nhà chấp, áp dụng biện pháp cần thiết để khắc phục kể việc ngừng khai thác công dụng nhà để bảo toàn giá trị nhà ở, B quyền yêu cầu toán chi phí cầm cố nhà Nhìn cách tổng quát, trường họp bên họp đồng bảo đảm nhà không thực họp đồng thực tế (họp đồng cầm cố nhà ở) quyền lợi mà B hưởng lớn hon nhiều so vói chi phí bảo quản nhà mà B nhận vói tư cách bên nhận cầm cố nhà ở, đối vói ông A (bên cầm cố lại mang tư cách bên chấp) quyền lợi bị ảnh hưởng lón, trường họp bên nhận bảo đảm nhà không thực vói nội dung họp đồng thực Nếu theo họp đồng thực (họp đồng cầm cố nhà ở), bên cầm cố có quyền yêu cầu bên nhận cầm cố trả lại nhà cầm cố nghĩa vụ bảo đảm cầm cố nhà chấm dứt, nghĩa vụ phải thực bên nhận cầm cố Nhưng trường họp B không tự nguyện giao trả lại nhà cho A A thực xong nghĩa vụ đối vói B (B chậm giao), A yêu cầu co quan có thẩm quyền buộc B phải thực nghĩa theo họp đồng, nghĩa vụ giao trả lại nhà ỏ, mặt pháp lý họp đồng bên họp đồng chấp, A bên chấp đặc trưng họp đồng chấp nhà chuyển giao nhà mặt vật chất Việc B chậm giao nhà cho A dẫn đến nhà bị thiệt hại nghiêm trọng B không bồi thường cho A, để bảo vệ quyền lợi A kiện lên quan có thẩm quyền yêu cầu đòi ông bồi thường giá trị nhà bị giảm sút cách nghiêm trọng đưa chứng, chứng minh hợp đồng A B thực chất hợp đồng cầm cố nhà Khi hợp đồng chấp nhà A B hợp đồng giả tạo (hợp đồng giả tạo thỏa thuận bên giao kết việc che giấu ý chí thực bên hợp đồng giao kết không thực hiện), giá trị hợp đồng giả tạo theo Điều 129 Bộ luật dân năm 2005 quy định: “ bên xác lập giao dịch dân cách giả tạo nhằm che giấu giao dịch khác giao dịch giả tạo vô hiệu, giao dịch bị che giấu có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch vô hiệu theo quy định luật Như vậy, Theo quy định luật hợp đồng chấp nhà ông A ông B bị vô hiệu, hợp đồng cầm cố nhà có hiệu lực Trừ trường hợp hợp đồng cầm cố vô hiệu theo quy định luật dân năm 2005 Tóm lại: Chính luật quy định cầm cố nhà ở, mà thực tế nhu cầu bên hợp đồng bảo đảm nhà lúc giống nhau, mục đích chủ sở hữu mang nhà để bảo đảm có mục đích để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ bên có quyền, bên nhận bảo đảm nhận bảo đảm nhà có mục đích là, để bảo đảm khả thu hồi nợ đến hạn, bên cạnh việc bên nhận bảo đảm muốn nắm giữ tài sản bảo đảm để đảm bảo quyền yêu cầu toán bên cạnh bên nhận bảo đảm hướng tới mục đích khác Giả sử có nhu cầu nhà khoảng thời gian, bên cầm cố, điều kiện mà họ không cần sử dụng, quản lý nhà thời gian việc lựa chọn hình thức cầm cố có lẽ thuận lợi nhiều, họ không cần phải bảo quản, giữ gìn, phải áp dụng biện pháp khắc phục để bảo toàn giá trị nhà Mà có nghĩa vụ giao nhà trả phí cho bên nhận bảo đảm, điều rõ ràng thuận lợi họ điều kiện họ thường xuyên vắng Nhưng Luật nhà hành không cho phép cầm cố nhà Do dẫn đến tình trạng “lách luật” Để thực mục đích bên hợp đồng Các bên cách giao kết với hợp đồng bảo đảm với hình thức chấp để đăng ký giao dịch bảo đảm, có tranh chấp phát sinh tất nhiên quan có thẩm quyền vào họp đồng công nhận mặt pháp lý để giải quyết, theo họp đồng chấp nhà Như vậy, quyền nghĩa vụ bên không giải với chất thực nó, trường họp có vi phạm nghĩa vụ họp đồng bên phải chịu thiệt hại? thực tế cho thấy hai bên bị thiệt hại thiệt hại lớn có lẽ bên cầm cố phương diện pháp lý mang tư cách bên chấp, thực quyền nhả - sở để thực quyền nghĩa vụ chuyển giao cho bên nhận bảo đảm phải gánh vác nghĩa vụ Đối với bên nhận cầm cố họp đồng thực mang tư cách bên nhận chấp hưởng quyền gánh vác nghĩa vụ bên nhận chấp nhà Chính điều tạo bất bình đẳng quyền nghĩa vụ chủ thể quan hệ nghĩa vụ dân từ dẫn đến gia tăng tranh chấp, kiện tụng bên ❖ Đề xuất Theo người viết, để quyền nghĩa vụ bên giao dịch bảo đảm nhà thực với chất nội nó, đồng thời hạn chế tình trạng “lách luật” để thực mục đích bên hạn chế tranh chấp bên hợp đồng Luật nhà hành nên quy định cụ thể giao dịch bảo đảm cầm cố nhà lý sau: - Với tính chất tài sản họp khác không thuộc trường họp tài sản cấm giao dịch theo quy định pháp luật, giao dịch không trái pháp luật, không trái đạo đức xã hội, hoàn toàn phù họp với quan điểm pháp luật dân sự, mà đặc biệt Bộ luật dân năm 2005 đỏ cầm cố tài sản không phân biệt động sản hay bất động sản mà càn chuyển giao trở thành đối tượng cầm cố Nhà tài sản, thực tế chuyển giao nhà từ bên bảo đảm sang bên nhận bảo đảm khả thực hiện, thực tiễn cho thấy có chuyển giao nhà từ bên bảo đảm sang bên nhận bảo đảm - Việc cầm cố nhà ở, xuất phát từ nhu cầu thực tế xã hội việc công nhận phù họp với nguyên tắc Bộ luật dân hành tôn trọng quyền tự thỏa thuận, tự nguyện giao kết bên quan hệ nghĩa vụ dân Điều cho thấy việc không công nhận cầm cố nhà sở Vì thời gian tới quan chức nên có quy định điều chỉnh vấn đề Đó công nhận cầm cố nhà (một biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà ở) đồng thời bổ sung quy định đăng ký giao dịch bảo đảm cầm cố nhả 3.3 Tồn tình trạng bảo đảm đồng thời nhà họp đồng mua trả chậm, trả dần Mua trả chậm, trả dần bán với điều kiện chuộc lại hình thức bảo lưu quyền sở hữu họp đồng mua bán Hình thức mang đặc điểm biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, không liệt kê vào biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ quy Điều 318 Bộ luật dân năm 2005 Đối với hình thức mua trả chậm, trả dàn nhà ở, đặc điểm biện pháp bảo đảm thể chỗ; thời gian bán nhà trả chậm, trả dần quyền sở hữu bên bán bảo lưu bên mua hoàn thành nghĩa vụ trả tiền bên bán Và việc bảo lưu quyền sở hữu thời gian trả chậm, trả dần tạo cho bên bán quyền yêu cầu bên mua thực nghĩa vụ Với hình thức mua trả chậm, trả dần nhà bên bán bên mua thời gian trả chậm, trả dần bên mua, bên bán bên mua quyền dùng nhà để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ dân Ví dụ: Doanh nghiệp A (doanh nghiệp kinh doanh nhà ở) ký với ông B họp đồng mua bán nhà hai bên có thỏa thuận thời gian trả chậm, trả dần số tiền mua nhà năm Với họp đồng mua trả chậm dần bên mua có quyền sử dụng nhà ừả chậm, trả dần, bên bán (doanh nghiệp A) bảo lưu quyền sở hữu nhà bên mua trả đủ tiền Như vậy, họp đồng mua bán nhà theo hình thức trả chậm, trả dần lần trả tiền cuối bên mua, bên bán nhà chủ sở hữu nhà đó, bên mua hoàn thảnh xong nghĩa vụ trả tiền đồng nghĩa với việc bên bán phải chuyển quyền sở hữu nhà cho bên mua mặt pháp lý Do đó, thời gian trả chậm, trả dần Doanh nghiệp A chủ sở hữu nhà Doanh nghiệp A có quyền dùng nhà để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ dân Trong thực tế tổ chức kinh doanh nhà thường đem chấp nhà bán trả chậm, trả dần để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ tổ chức tín dụng để vay vốn Điều hoàn toàn họp pháp ghi nhận luật thực định Pháp luật cho phép bên mua nhà họp đồng mua trả chậm, trả dần dùng nhà để đảm bảo cho nghĩa vụ dân Giả sử: Doanh nghiệp A dùng nhà bán trả chậm, trả dần chấp tổ chức tín dụng để vay vốn, đồng thời bên mua nhà trả chậm, trả dần chấp nhà cho tổ chức tín dụng khác với tu cách quyền tài sản phát sinh tù họp đồng Như vậy, xảy tình trạng tài sản nhà doanh nghiệp A ông B dùng để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ Như luật bảo vệ ai? bên nhận chấp nhà họp đồng chấp nhả ký Doanh nghiệp A với tổ chức tín dụng hay tổ chức tín dụng ký họp đồng quyền tài sản phát sinh từ họp đồng mua trả chậm, trả dần nhà Thực tế cho thấy việc quy định tạo tình khó khăn cho quan có thẩm quyền xem xét, giải công nhận họp đồng bảo đảm nào, bảo vệ quyền lợi bên nhận bảo đảm nào? Trong pháp luật ghi nhận đồng thời cho bên mua bên bán họp đồng mua trả chậm, trả dàn nhà ở, quyền dùng nhà để bảo đảm thực nghĩa vụ dân ❖ Đề xuất Theo người viết để hạn chế tình trạng tài sản nhà mua trả chậm, trả dần bên mang bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ dân Điều ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi bên nhận bảo đảm, đồng thời làm phát sinh tranh chấp bên với nhau, gây khó khăn cho quan có thẩm quyền trình xem xét giải Để bảo đảm quyền lợi bên ừong quan hệ dân sự, đặc biệt bên có quyền góp phần tạo thuận lợi cho bên quan hệ nghĩa vụ dân đặc biệt bên nhận bảo đảm thời gian tới nhà nước đặc biệt quan có thẩm quyền nên quy định theo hướng họp đồng mua trả chậm, trả dần nhà phải đăng ký Như vậy, việc phải đăng ký nhà họp đồng mua trả chậm, trả dần bên nhận bảo đảm biết nhà mua trả chậm, trả dần (đối tượng họp đồng bảo đảm) thuộc diện bán trả chậm, trả dần để bên nhận bảo đảm cân nhắc có nên nhận bảo đảm nhà hay không? Như vậy, hạn chế rủi ro bên nhận bảo đảm muốn xác lập giao dịch bảo đảm Quy định việc đăng ký họp đồng mua trả chậm, trả dần tạo thuận lợi trường họp bên muốn tìm hiểu thực trạng nhà bên nhận bảo đảm biết quyền người thứ ba nhà bảo đảm, dự liệu quyền lợi bên nhận bảo đảm bên mua trả chậm, trả dần nhà không hoàn thành nghĩa vụ trả tiền thời gian thỏa thuận, quyền sở hữu nhà họ không chuyển giao, bên nhận bảo đảm chắn cân nhắc việc nhận bảo đảm nhà để hạn chế rủi ro khoản tiền 3.4 Rủi ro đối vói người thứ ba trường họp họp đồng bán nhà vói điều kiện chuộc lại không đăng ký Biện pháp bảo đảm bán nhà với điều kiện chuộc lại, nguyên tắc quyền sở hữu chuyển giao từ bên bán sang bên mua, mặt pháp lý bên mua chủ sở hữu nhà giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chuyển cho bên mua Tuy nhiên, đặc trưng hình thức điều kiện chuộc lại nhà bán bên mua có nghĩa vụ tạo điều kiện cho bên bán chuộc lại, thời gian chuộc lại bên mua không định đoạt nhà Giả sử bên mua đem nhà thời hạn chuộc lại bên bán để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ họp đồng bảo đảm xác lập, vậy, bên bán thực quyền chuộc lại theo quy định pháp luật, quyền yêu cầu bên bảo đảm phải thực nghĩa vụ, bên nhận bảo đảm gặp rủi ro bên bảo đảm tài sản thay có không đủ để thực nghĩa vụ bên bảo đảm Với hình thức bán nhà với điều kiện chuộc lại, thực tế xảy không tranh chấp, mà phàn lớn nguyên nhân bên mua không thực nghiêm túc nghĩa vụ để bên bán thực quyền chuộc lại nhà bên bán Thường xảy trường họp bên mua thực chuyển nhượng nhà bên bán cho người khác thời hạn chưa hết Điển hình cho trường họp tình sau: “Tôi có dùng sổ đỏ để vay sổ tiền 200.000.000 đồng từ bên B, hình thức chuyển nhượng nhà đất (bán nhà đất) Và bên B kèm tờ giấy tay đến ngày 31-122010 không chuộc lại sổ đỏ bên B toàn quyền sử dụng hợp đồng đả thỏa thuận Nhưng đến ngày 31-12-2010 có đến B xỉn trả dứt số tiền xỉn lấy lại sổ đỏ, bên B nói đả sang nhượng tên không cho chuộc lại sổ đỏ Tôi đả trình báo với quan chức vụ việc Tôi có quyền chuộc lại tài sản hay không? "Trong trường hợp việc mua bán có thỏa thuận chuộc lại tài sản đó, điều khoản mà hai bên thỏa thuận việc chuộc lại xem phần phụ lục hợp đồng 29 http://www.dicndanphap1uat.vn/4rum/archivc/indcx.php/t-28803.html [truy cập ngày 02/03/2011] nên có giá trị vậy, điều khoản thỏa thuận ỉà có giá trị đồng nghĩa với việc bạn có quyền chuộc ỉại tài sản lúc thời hạn năm năm kể từ ngày giao tài sản (vì bất động sản) Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất bạn thời hạn bạn chuộc lại vỉ phạm hợp đồng, vỉ phạm nghĩa vụ bên mua, bạn khởi kiện tuyên hợp đồng mua bán người vô hiệu, yêu cầu trả lại cho bạn mảnh đất bạn thực việc chuộc lại hợp đồng Căn pháp lỷ Điều 462 Chuộc lại tài sản bán ”29 Với hình thức bảo đảm thực nghĩa vụ bán nhà với điều kiện chuộc lại quyền bên có quyền (bên mua) đảm bảo mức cao quyền sở hữu nhà đuợc chuyển giao cho bên mua, bên bán đuợc bảo lưu quyền sở hữu thời hạn (thời hạn chuộc lại) thời hạn chuộc lại mà, bên bán không chuộc lại nhà bán bên mua không cần làm quyền sở nhả bên mua quyền sở hữu trọn vẹn Giả sử: Trường hợp thời hạn chuộc lại nhà chủ sở hữu chưa hết Mà bên mua không cho bên bán nhà chuộc lại nhà bên bán, bên bán khởi kiện Tòa án để yêu cầu bên mua phải thực nghĩa vụ (nghĩa vụ cho bên bán chuộc lại) bên bán thực nghiêm chỉnh quyền, nghĩa vụ theo quy định pháp luật Với tình ngày 31/12/2010 thời hạn cuối bên bán nhà quyền chuộc lại nhà Nhưng bên mua chuyển nhượng nhà đất cho người khác Do đó, bên mua vi phạm nghĩa vụ Nghĩa vụ thể việc bên mua phải tạo điều kiện cho bên bán chuộc lại nhà bán, trường hợp bên mua vi phạm nghĩa vụ mìrih quy định Điều 462 khoản Bộ luật dân 2005 là: “Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, chấp, cầm cổ tài sản phải chịu rủi ro đổi vén tài sản ” Như vậy, để đảm bảo quyền lợi mình, cụ thể quyền chuộc lại nhà, đất bên bán khởi kiện để phân xử Tòa án ❖ Đê xuất Theo người viết, để tránh rủi ro người thứ ba, tránh tình trạng hợp đồng vô hiệu đồng thời hạn chế tranh chấp bên, đặc biệt bên mua không thực nghĩa vụ hợp đồng bán nhả với điều kiện chuộc lại, quan có thẩm quyền: Nên quy định theo hướng, bắt buộc đăng ký họp đồng bán nhà với điều kiện chuộc lại Việc đăng ký họp đồng bán nhà với điều kiện chuộc lại có tác dụng thông tin đến người thứ ba thực trạng nhà quyền sở hữu chưa đầy đủ bên mua nhà ở, hạn chế tình trạng họp đồng vô hiệu người thứ ba bên mua xác lập họp đồng với đối tượng nhà thời hạn chuộc lại Hom nữa, việc đăng ký hợp đồng mua bán nhà với điều kiện chuộc lại có tác dụng hạn chế tranh chấp xảy có vi phạm nghĩa vụ bên hợp đồng Ví dụ như: nhà thời hạn chuộc lại, bên mua không thực nghĩa vụ cho bên bán chuộc lại theo quy định pháp luật, quan chức dựa vào thông tin từ quan đăng ký, bên đăng ký hợp đồng mua bán với điều kiện chuộc lại đó, qua nắm bắt cách nhanh chóng, xác thực nhà thời hạn quyền chuộc lại bên bán Theo đó, xác định bên vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, từ đó, có định buộc bên vi phạm phải thực nghĩa vụ cho bên bán chuộc lại nhà bán mà nhiều thời gian để xác minh lại hợp đồng mua bán bên tranh chấp yêu càu giải Tóm lại: Quy định pháp luật biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà trình thực hiện, bên cạnh ưu mà mang lại như: bảo đảm cho quyền chủ động yêu cầu thực nghĩa vụ, bên có quyền quan hệ nghĩa vụ dân sự, phát triển mối quan hệ dân sự, bên cạnh tồn số bất cập định Vì thế, quan chức cần rà soát lại loại bỏ quy định không phù hợp, bổ sung quy định phù hợp Để biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà phát huy vai trò đời sống xã hội nói chung quan hệ nghĩa vụ dân nói riêng KET LUẠN Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà biện pháp bảo đảm tài sản khác, ngày có vị trí quan trọng mối quan hệ dân Với phát triển, kinh tế thị trường quan hệ giao lưu dân chủ thể với ngày phong phú đa dạng tài sản mà chủ thể đưa vào biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ đa dạng Do đó, đời quy định pháp luật biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ tài sản nói chung, bảo đảm nhà nói riêng góp phần để thực tốt hom quyền dân chủ thể quan hệ bảo đảm nghĩa vụ, thúc đẩy quan hệ dân phát triển Nhận thức tầm quan trọng biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, thời gian qua nhà nước ban hành văn pháp luật để điều chỉnh giao dịch bảo đảm nói chung bảo đảm nhà nói riêng mà đỉnh cao đời vãn sau: Bộ luật dân năm 2005, Luật nhà năm 2005 sửa đổi bổ sung năm 2009, Nghị định 163 ngày 29 tháng 12 năm 2006 giao dịch bảo đảm, Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 07 năm 2010 đăng ký giao dịch bảo đảm (thay Nghị Định 08), Nghị Định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà ở, Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 09 năm 2010 Bộ Xây Dựng quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị Định 71/2010/NĐ-CP, văn liên quan Tuy nhiên, thực tiễn, việc thực quy định pháp luật bảo đảm thực nghĩa vụ dân nhà tồn nhiều bất cập cần phải giải Việc nghiên cứu quy định pháp luật bảo đảm thực nghĩa vụ dân nhà ở, ý nghĩa mặt lý luận mà mang ý nghĩa mặt thực tiễn như: góp phần giúp chủ thể quan hệ nghĩa vụ dân hiểu đầy đủ biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà ở, điều chỉnh pháp luật phưcmg thức bảo đảm thực nghĩa vụ nhà Từ chủ thể giao kết thỏa thuận biện pháp bảo đảm phù họp với ý chí, mục đích Hạn chế tranh chấp xảy giao kết họp đồng bảo đảm với đối tượng nhà Việc nghiên cứu quy định pháp luật biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà thực tiễn có tác dụng đưa hướng giải vấn đề bất cập Qua góp phần hoàn thiện hom quy định pháp luật bảo đảm thực nghĩa vụ nhà Từ phân tích sở lý luận thực tiễn việc áp dụng quy định pháp luật biện pháp bảo đảm nhà Đồng thời để nâng cao vai trò, hiệu biện pháp bảo đảm nhà ở, luật cần phải giải triệt để vấn đề bất cập Theo người viết đề xuất số ý kiến nhằm góp phần hoàn thiện quy định pháp luật biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà Thứ nhất: luật nên ghi nhận đảm bảo quyền dân chủ thể quan hệ nghĩa vụ dân quyền dùng nhà để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ nên ghi nhận quyền tự thỏa thuận nhu: thỏa thuận giá trị nhà bảo đảm, quyền bình đẳng bên nhận bảo đảm chấp nhà với nhau, ghi nhận quy định cụ thể quyền tự thỏa thuận áp dụng biện pháp bảo đảm theo ý chí bên: việc thỏa thuận xác lập, đăng ký giao dịch bảo đảm cầm cố nhà ở, xét cho điều hoàn toàn không trái với nguyên tắc quy định luật phù họp với nhu cầu người dân Hay việc luật cho phép tài sản, có nhà hình thành tưomg lai đối tượng chấp thì, chấp nhà hình thành tương lai, quy định giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà bảo đảm thực nghĩa vụ dân nên mang tính chất “linh hoạt”, tùy vào trường họp mà theo đó, Giấy chứng nhận quyền sở hữu thay Giấy phép xây dựng, họp đồng mua bán nhà ở, họp đồng góp vốn nhà mua trả chậm, trả dàn, nhà bán với điều kiện chuộc lại họp đồng mua bán nên quy định theo hướng bắt buộc đăng ký loại nhà trên, để đảm bảo thông tin người thử ba thực trạng nhà Thứ hai: Bên cạnh đó, quan có thẩm quyền cần rà soát cách chặt chẽ lại quy định biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ tài sản nói chung nhà nói riêng để kịp thời điều chỉnh lại quy định không phù họp, bổ sung, hoàn thiện quy định biện pháp bảo đảm nhà như: Bộ luật dân hành nên quy định hình thức bảo lưu quyền sở hữu họp đồng mua bán gồm: mua trả chậm, trả dần bán với điều kiện chuộc lại bên cạnh biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân Điều 318 Bộ luật dân hành để có nhìn tổng thể đầy đủ biện pháp bảo đảm Luật nhà hành nên có điều chỉnh theo hướng công nhận cầm cố, mua trả chậm, trả dần bán nhà với điều kiện chuộc lại với tính chất biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà Việc giải triệt để vấn đề trên, tạo hành lang pháp lý ổn định mà thông thoáng để biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ tài sản nói chung bảo đảm nhà nói riêng phát huy hết hiệu sống Qua mở rộng kích thích phát triển quan hệ dân sự, đóng góp tích cực vào phát triển kinh tế đất nước thời kì hội nhập TÀI LIỆU THAM KHẢO ❖ Danh mục văn quy phạm pháp luật Bộ luật dân năm 1995; Bộ luật dân năm 2005, NXB Chính trị quốc gia Hà Nội năm 2005; Luật đất đai năm 2003, NXB Chính trị quốc gia Hà Nội năm 2003; Luật nhả năm 2005 (sửa đổi, bổ sung năm 2009), NXB Chính trị quốc gia Hà Nội năm 2009; Luật tổ chức tín dụng năm 2010, NXB Chính trị quốc gia Hà Nội năm 2010; Pháp lệnh Nhà năm 1991; Pháp lệnh Họp đồng dân năm 1991; Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, ngày 29 tháng 12 năm 2006, giao dịch bảo đảm; Nghị Định số 71/2010/NĐ-CP, ngày 23 tháng 06 năm 2010, Quy định chi tiết huớng dẫn thi hành luật nhà ở; 10 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP, ngày 23 tháng 07 năm 2010, đăng ký giao dịch bảo đảm; 11 Thông tư số 06/2006/TT-BTP, ngày 28 tháng 09 năm 2006, Hướng dẫn số vấn đề thẩm quyền, trình tự thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm Trung Tâm Đãng Ký giao dịch, tài sản Cục Đăng Ký Quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư Pháp; 12 Thông tu số 03/2007/TT-BTP ngày 17 tháng 05 năm 2007, Sửa đổi, bổ sung số quy định thông tư 06/2006/TT-BTP; 13 Thông tu số 16/2010/TT-BXD, ngày 01 tháng 09 năm 2010, Quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị Định 71/2010/NĐ-CP, ngày 23 tháng 06 nă m 2010; 14 Thông tư liên tịch 05/2005/TTLT- BTP- BTNMT, ngày 16 tháng 06 năm 2005 hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; 15 Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT- BTP- BTNMT,ngày 13 tháng 06 năm 2006, Sửa đổi bổ sung số quy định thông tư liên tịch 05/2005/TTLT- BTP- BTNMT, ngày 16 tháng 06 năm 2005; 16 Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT/BTP-BXD-BTNMT-NHNN, ngày 21 tháng 05 năm 2007, Hướng dẫn số nội dung đăng ký chấp nhà ở; 17 Công văn số 2057/2007/BTP-HCTP, ngày 09 tháng 05 năm 2007, công chứng họp đồng chấp tài sản hình thành tương lai; Trường Đại học Luật Hà Nội: Giáo trình luật dân Việt Nam, NXB Công an nhân dân, Hà Nội, năm 2007 Đoàn Thị Phưomg Diệp: Giảo Trình Bảo đảm nghĩa vụ, Khoa Luật Trường Đại Học cần Thơ, 2008 Nguyễn Ngọc Điện: Một so suy nghĩ bảo đảm thực nghĩa vụ Luật dân Việt Nam, NXB trẻ, Thành Phố Hồ Chí Minh, 1999 Nguyễn Ngọc Điện: Giảo trình luật dân Việt Nam (tập 2) - Các hợp đồng thông dụng luật dân Việt Nam, Khoa luật trường Đại Học cần Thơ, 2001 Hoàng Thế Liên: Bình luận khoa học Bộ luật dân năm 2005 (tập2)~ Phần thứ ba, Nghĩa vụ dân hợp đồng dân sự, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2009 Trương Thanh Đức: Những điều giao dịch bảo đảm, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số 24 (161), 12/2009 Dương Thanh Minh: Những chướng ngại vật hành lang pháp lý giao dịch bảo đảm, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số 14 (175), 7/2010, ừ.35-36 ❖ Danh mục trang thông tin điện tử http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com Tranh chấp họp đồng chuyển nhượng nhà, đất? http ://www diendanphapluat vn/ 4rum/ archive/index.php/t-28803 html [truy cập ngày 02/03/2011]; Nguyễn Thùy Trang: Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại: Một so nhận định nhìn từ góc độ pháp lỷ đến thực tiễn, http ://thơngtinphapluatdansu wơrdpress ■ cơm/2011/01/19/bi%E %BB %87n-php-b %E %B A %A3o-d%El %BA%A3m-th%El %BB%B c-hi%El %BB%87n-nghia-v%El%BB %A5trong-ho%E %BA%A ĩ-d%E %BB%99ng-tn-d%E %BB%A5ng-c%E %BB %A7a-ccngn-hng-th/ [truy cập ngày 04/03/2011]; Trương Thanh Đức: Thế chấp nhà tương lai - mập mờ sai đúng, http://brandco.vn/service-view-192/the-chap-nha-o-tuong-lai-map-mo-giua-sai-vadung/ [truy cập ngày 22/03/2011] taỉ-lỉeu/cac-ruỉ-ro-trong-gỉao-dỉch-bao-dam.497804.html.[truy cập ngày 12/04/2011] [...]... biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở 1.3.1 Thế chấp nhà ở 1.3.1.1 Định nghĩa thế chấp nhà ở Thế chấp nhà ở là việc một bên (bên thế chấp) dùng nhà ở thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (bên nhận thế chấp) và không chuyển giao nhà ở đó cho bên nhận thế chấp 1.3.1.2 Đặc điểm của thế chấp nhà ở Thế chấp nhà ở, là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. .. dịch bảo đảm bong đó bao gồm cả nhà ở Như vậy, biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở đã xuất hiện trong Luật cổ, tuy chưa phát triển và phổ biến và đến Luật hiện đại, với sự ghi nhận đầu tiên về biện pháp thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của Ngân hàng nhà nước, Ta thấy có tồn tại hình thức thế chấp nhà ở, tiếp sau đó biện pháp bảo đảm bằng nhà ở được thể hiện thông qua biện pháp. .. điểm và tầm quan trọng của biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở và xuất phát từ nhu cầu của người dân trong việc dùng nhà ở để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ Vì vậy, những quy định pháp luật điều chỉnh đối với biện pháp bảo đảm bằng nhà ở có vai trò quan trọng là cơ sở để các chủ thể thực hiện quyền dân sự của mình CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT YÈ BỆN PHÁP BẢO ĐẢM THựC HIỆN NGHĨA YỤ BẰNG... bảo đảm Phần lớn mỗi cá nhân đều có nhà ở là tài sản phổ biến, việc bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự bằng nhà ở của chủ sở hữu, bằng các biện pháp bảo đảm khác nhau trong số các biện pháp bảo đảm bằng nhả ở sẽ đưa đến các hệ quả khác nhau, và khi đưa nhà ở vào để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự thì không phải các chủ sở hữu đều có chung một mục đích Đối với người sở hữu nhiều nhà. .. Tầm quan trọng của biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở 1.4.1 Đảm bảo quyền chủ động yêu cầu của bên có quyền đổi với bên có nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa vụ dân sự Biện pháp bảo đảm đóng vai trò rất quan trọng trong cuộc sống nói chung và trong các quan hệ nghĩa vụ dân sự nói riêng Biện pháp bảo đảm bằng nhả ở nhằm đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền... tại và có giá trị Nghĩa vụ được bảo đảm phải được xác định về phạm vi và số lượng18 Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp nhà ở phải tồn tại và có giá trị Họp đồng thế chấp nhà ở được giao kết nhằm bảo đảm cho việc thực hiện một nghĩa vụ đã được xác lập trước đó và đối tượng của giao dịch bảo đảm bằng thế chấp nhà ở là nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ trong họp đồng chính Do đó, nghĩa vụ được bảo đảm bằng. .. chấp nhà ở Trong mối quan hệ bảo đảm nghĩa vụ nói chung luôn tồn tại hai chủ thể tham gia là bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm Bên bảo đảm là bên có nghĩa vụ hoặc người thứ ba cam kết bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, bên nhận bảo đảm là bên có quyền trong quan hệ dân sự mà việc thực hiện quyền đó được bảo đảm bằng một hoặc nhiều giao dịch bảo đảm1 4 Thế chấp nhà ở cũng là một trong các biện pháp bảo đảm, ... hệ nghĩa vụ dân sự, và thỏa thuận cầm cố nhà ở đó phải được lập thành văn bản cầm cố nhà ở, là biện pháp bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền trong một quan hệ nghĩa vụ dân sự Biện pháp bảo đảm bằng cầm cố nhà ở chỉ được xác lập khi có sự thỏa thuận của các bên về việc cầm cố nhà ở đó Pháp luật dân sự không có quy định bắt buộc cầm cố nhà ở để bảo đảm thực hiện. .. hội nhập vào nền kinh tế thế giới Với tính chất là một tài sản nhà ở đang ngày càng tham gia một cách phổ biến vào quan hệ nghĩa vụ dân sự theo những phưcmg thức khác nhau, phàn lớn các chủ sở hữu nhà ở dùng nhà ở để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình nhưng việc hiểu đúng và đầy đủ về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở thì chưa nhiều Bên cạnh, biện pháp thế chấp bằng nhà ở được... - Biện pháp thế chấp nhà ở đuợc xác lập trên cơ sở có sự thỏa thuận của các bên trong một quan hệ nghĩa vụ dân sự Thế chấp nhà ở, là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được xác lập trên cơ sở sự thỏa thuận của các bên trong quan hệ nghĩa vụ dân sự, nhằm bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm đối với bên nhận bảo đảm Do đó, sẽ không có thế chấp nhà ở theo pháp định mà chỉ có thế chấp nhà ... BẢO ĐẢM THựC HIỆN NGHĨA VỤ BẰNG NHÀ Ở 1.1 Biệ n pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà 1.1.1 Định nghĩa biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà 1.1.2 Đặc điểm biện pháp bảo đảm thực nghĩa. .. chung biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà ở; - Chương 2: Quy định pháp luật biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà ở; - Chương 3: Một số bất cập quy định pháp luật biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà. .. lập biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà Nhằm hiểu đúng, đầy đủ quy định pháp luật biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà ở, phương thức bảo đảm thực nghĩa vụ nhà đồng thời tìm bất cập biện pháp bảo