ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN ĐỨC ANH Tên đề tài: NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN HƯƠNG SƠN, HUYỆN PHÚ BÌNH TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2013-2014 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo Chuyên ngành Khoa Khóa học : Chính quy : Địa môi trường : Quản lý tài nguyên : 2011 - 2015 Thái Nguyên, 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN ĐỨC ANH Tên đề tài: NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN HƯƠNG SƠN, HUYỆN PHÚ BÌNH, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2013-2014 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo Chuyên ngành Lớp Khoa Khóa học Giảng viên hướng dẫn : Chính quy : Địa môi trường : K43 - ĐCMT - N03 : Quản lý tài nguyên : 2011 - 2015 : TS Vũ Thị Thanh Thủy Thái Nguyên, 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN ĐỨC ANH Tên đề tài: NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN HƯƠNG SƠN, HUYỆN PHÚ BÌNH, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2013-2014 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo Chuyên ngành Lớp Khoa Khóa học Giảng viên hướng dẫn : Chính quy : Địa môi trường : K43 - ĐCMT - N03 : Quản lý tài nguyên : 2011 - 2015 : TS Vũ Thị Thanh Thủy Thái Nguyên, 2015 ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Bảng phân loại đường phố địa bàn thị trấn Hương Sơn năm 2014 25 Bảng 4.1: Tăng trưởng kinh tế 2009- 2014 thị trấn Hương Sơn 29 Bảng 4.2: Cơ cấu kinh tế thị trấn giai đoạn 2010 - 2015 30 Bảng 4.3 Khung giá đất nông thôn 35 Bảng 4.4 Khung giá đất đô thị 35 Bảng 4.5: Giá đất thực tế địa bàn thị trấn Hương Sơn năm 2013-2014 37 Bảng 4.6 Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thị trấn Hương Sơn năm 2013-2014 37 Bảng 4.7: Giá đất VT I địa bàn thị trấn Hương Sơn năm 2013-2014 40 Bảng 4.8: Giá đất VT II địa bàn thị trấn Hương Sơn năm 2013-2014 43 Bảng 4.9: Giá đất VT III địa bàn thị trấn Hương Sơn năm 2013-2014 44 Bảng 4.10: Giá đất VT IV địa bàn thị trấn Hương Sơn năm 2013-2014 45 Bảng 4.11 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất 47 Bảng 4.12 Xếp loại mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất ……… 48 iii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 4.1: Đường quốc lộ 37 (đoạn ngã tư trung tâm huyện) 41 iv DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản CNH-HĐH : Công nghiệp hóa-Hiện đại hóa CP : Chính phủ ĐĐ : Đất đai ĐGĐ : Định giá đất HĐND : Hội đồng Nhân dân KH : Kế hoạch KT-XH : Kinh tế-Xã hội MT : Môi trường NQ : Nghị QĐ : Quyết định QĐ-UB : Quyết định Ủy ban QH : Quy hoạch QH-KH : Quy hoạch-Kế hoạch QLĐĐ : Quản lý đất đai QSDĐ : Quyền sử dụng đất TNMT : Tài nguyên Môi trường TT : Thông tư TTg : Thủ tướng UBND : Ủy ban Nhân dân VT : Vị trí XHCN : Xã hội chủ nghĩa v MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i DANH MỤC CÁC BẢNG ii DANH MỤC CÁC HÌNH iii DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT iv MỤC LỤC v PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục đích nghiên cứu 1.3 Yêu cầu đề tài 1.4 Ý nghĩa đề tài 1.4.1 Ý nghĩa học tập nghiên cứu khoa học đề tài 1.4.2 Ý nghĩa thực tiễn đề tài PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở lý luận khoa học 2.1.1 Lý luận địa tô 2.1.2 Khái niệm giá đất 2.1.3 Phân loại giá đất 2.2 Các phương pháp xác định giá đất 11 2.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 11 2.2.2 Phương pháp thu nhập 13 2.3 Tình hình nghiên cứu nước 14 2.3.1 Tình hình nghiên cứu nước 14 2.3.1.1 Khái quát thị trường đất đai Việt Nam 14 2.3.1.2 Đặc điểm thị trường đất đai Việt Nam năm vừa qua 20 vi 2.3.2 Thị trường đất đai giới 21 PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 23 3.2 Địa điểm thời gian tiến hành 23 3.3 Nội dung nghiên cứu 23 3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Thị Trấn Hương Sơn 23 3.3.2 Công tác quản lý đất đai Thị Trấn Hương Sơn 23 3.3.3 Giá đất địa bàn Thị Trấn Hương Sơn 23 3.3.3.1 Giá đất theo quy định nhà nước địa bàn Thị Trấn Hương ơn 23 3.3.3.2 Giá đất thực tế thị trường địa bàn Thị Trấn Hương Sơn 23 3.3.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn Thị Trấn Hương Sơn giai đoạn 2013 - 2014 23 3.3.4.1 Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất địa bàn thị trấn Hương Sơn 23 3.3.4.2 Ảnh hưởng yếu tố hình thể, chiều rộng mặt tiền đến giá đất địa bàn thị trấn Hương Sơn 24 3.3.4.3 Ảnh hưởng số yếu tố khác đến giá đất địa bàn thị trấn Hương Sơn 24 3.4 Phương pháp nghiên cứu 24 3.4.1 Phương pháp thu thập liệu thứ cấp 24 3.4.2 Phương pháp thu thập liệu sơ cấp 24 3.4.3 Phương pháp điều tra theo mẫu phiếu 26 3.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 26 3.4.5 Phương pháp so sánh, đối chiếu 26 PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 27 i LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành khóa luận tốt nghiệp em nhận giúp đỡ tận tình TS Vũ Thị Thanh Thủy, quan tâm tạo điều kiện phòng Tài nguyên Môi trường huyện Phú Bình, Chi cục Thống kê, Phòng Kinh tế huyện Phú Bình, Văn phòng Đăng ký Đất đai huyện Phú Bình, UBND thị trấn Hương Sơn, phòng Địa Chính ban ngành thị trấn Hương Sơn, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên - Trường Đại Học Nông Lâm - Đại Học Thái Nguyên Qua em xin gửi lời cảm ơn tới thầy cô giáo khoa, anh chị phòng Địa Chính, UBND Thị Trấn Hương Sơn, nơi em thực tập tạo điều kiện thuận lợi để em hoàn thành khóa luận Em xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, bạn bè, người thân giúp đỡ, động viên Em suốt trình học tập thực khóa luận Một lần em xin chân thành cảm ơn! Sinh Viên Nguyễn Đức Anh viii 4.3.1 Giá đất theo Quy định Nhà nước địa bàn thị trấn Hương Sơn năm 2014 34 4.3.2 Giá đất thực tế địa bàn thị trấn Hương Sơn 37 4.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Hương Sơn giai đoạn 2013 - 2014 39 4.4.1 Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất địa bàn thị trấn Hương Sơn 39 4.4.1.1 Kết điều tra giá đất đường phố VT I 40 4.4.1.2 Kết điều tra giá đất đường, phố VT II 42 4.4.1.3 Kết điều tra giá đất, đường phố VT III 43 4.4.1.4 Kết điều tra giá đất đường, phố VT IV 44 4.4.2 Ảnh hưởng yếu tố hình thể, chiều rộng mặt tiền đến giá đất địa bàn thị trấn Hương Sơn 47 4.4.3 Một số yếu tố khác tác động đến giá đất địa bàn thị trấn Hương Sơn 48 PHẦN 5: KIẾN NGHỊ VÀ KẾT LUẬN 50 5.1 Kết luận 50 5.2 Kiến nghị 51 TÀI LIỆU THAM KHẢO I Tiếng Việt II Tài liệu trích dẫn từ INTERNET PHỤ LỤC Tỉnh Thái Nguyên nói chung thị trấn Hương Sơn nói riêng trung tâm kinh tế, trị, văn hóa, xã hội huyện Phú Bình, cách trung tâm thành phố Thái Nguyên 23km phía Tây Bắc Trong năm gần đây, Huyện Phú Bình trình đẩy mạnh thực CNH - HĐH; tốc độ đô thị hóa thị trấn diễn nhanh, giá đất biến động có xu hướng tăng cao, làm phát sinh nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp việc thực sách đền bù, giải tỏa, tái định cư cho người dân thu hồi đất, thực nghĩa vụ tài cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất ở.v.v dẫn đến tình trạng đơn thư khiếu kiện, tố cáo liên quan đến việc thu hồi đất để thực dự án ngày gia tăng, gây áp lực quyền ảnh hướng đến việc phát triển kinh tế xã hội tình hình an ninh trật tự địa phương, đặc biệt thị trấn Hương Sơn Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, giá đất nguyên nhân chủ yếu Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, em thực đề tài khóa luận tốt nghiệp “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Hương Sơn, huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 20132014” 1.2 Mục đích nghiên cứu - Tìm hiểu giá đất thực tế giá đất Nhà nước quy định địa bàn thị trấn Hương Sơn - Điều tra giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất số tuyến đường đặc trưng để tìm yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Hương Sơn, huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên - Đề xuất số giải pháp nhằm giúp cho việc xác định giá đất phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế thị trường 1.3 Yêu cầu đề tài - Cập nhật đầy đủ văn có liên quan đến quy định giá đất 47 Các nhóm đường phố VT IV lại chủ yếu đường dân sinh nông thôn, đường đất đường bê tông nhỏ, năm 2014 có giá trị thấp từ 1.5 triệu vnđ, người dân định cư từ lâu đời nhu cầu bán mua lại nhau, xảy giao dịch chênh lệch Trừ tuyến đường liên xã nối với khu nội thị Tỷ lệ chênh lệch loại đường phố trung bình khoảng 1,2 lần, loại đường phố lại 1,00 Mức chênh lệch tiền không lớn, thường 500 ngàn đồng/ m2 4.4.2 Ảnh hưởng yếu tố hình thể, chiều rộng mặt tiền đến giá đất địa bàn thị trấn Hương Sơn * Kích thước, hình thể, diện tích đất: Một kích thước diện tích đất tối ưu thoả mãn loại nhu cầu cụ thể đa số dân cư vùng Ví dụ: thị trấn Hương Sơn, với nhu cầu để ở, loại kích thước diện tích tối ưu mặt tiền đất từ 4m-5m chiều sâu đất từ 20m-25m Để đánh giá mức độ ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất, em lựa chọn số ô đất liền kích thước chiều mặt tiền khác sử dụng phương pháp điều tra theo mẫu phiếu để vấn trực tiếp người dân Kết thể bảng đây: Bảng 4.11 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất Độ rộng mặt tiền (m) Giá bán 1000 vnđ/ m2 Quốc lộ 37 Đường tỉnh 269B 3.000-5.500 1.500-3.000 5.500-7.500 3.000-4.500 >7.500 >4.500 (Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, vấn) 48 Qua điều tra thực tế cho thấy với chiều dài ô đất ô đất có chiều rộng mặt tiền bé giá bán /1m2 thấp ô đất có chiều rộng mặt tiền lớn Với lô đất có diện tích lớn giá đất tăng cao Những đất có mặt tiền lớn có lợi kinh doanh mang lại lợi nhuận cao 4.4.3 Một số yếu tố khác tác động đến giá đất địa bàn thị trấn Hương Sơn Bảng 4.12 Xếp loại mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất STT Nội dung Yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Số phiếu Tỷ lệ (%) Xếp loại Yếu tố khu vực 14 35 Yếu tố kinh tế 11 27,5 Yếu tố xã hội 10 4 Yếu tố cá biệt 22,5 Chính sách pháp lý 5 (Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, vấn) Nhận xét bảng 4.12: Bảng 4.12 cho ta thấy yếu tố khu vực ảnh hưởng nhiều đến giá đất địa bàn thị trấn Hương Sơn với 14 phiếu tổng số 40 phiếu điều tra chiếm 35%, yếu tố sách pháp lý ảnh hưởng thấp đến giá đất với phiếu chiếm 5% yếu tố ảnh hưởng đến giá đất * Địa hình Thửa đất toạ lạc: địa hình nơi Thửa đất toạ lạc cao hay thấp so với Thửa đất khác vùng lân cận có tác động đến giá trị Thửa đất Ở khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa giá Thửa đất thấp, ngược lại giá cao * Hình thức (kiến trúc) bên Thửa đất (đối với Thửa đất nhà công trình xây dựng khác): Thửa đất có giá xây dựng 49 nhau, Thửa đất có kiến trúc phù hợp với thị hiếu giá trị cao ngược lại * Tình trạng môi trường: môi trường lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ảnh hưởng đến nhu cầu người mua, từ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị Thửa đất * Khả mang lại thu nhập từ Thửa đất : mức thu nhập hàng năm từ Thửa đất mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị Thửa đất Khi khả tạo thu nhập từ Thửa đất cao giá chuyển nhượng cao ngược lại * Tình trạng pháp lý Thửa đất : giấy tờ chứng thư pháp lý quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v có * Các quy định xây dựng kiến trúc gắn với Thửa đất, hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà công trình xây dựng khác gắn với Thửa đất : tình trạng cho thuê, chấp Thửa đất, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, hạn chế quyền sở hữu chung Các yếu tố xã hội tác động lớn đến giá trị đất đai Một khu vực mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học giá trị Thửa đất nơi tăng lên cân cung-cầu bị phá vỡ Mặt khác yếu tố khác vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh,… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ có tác động định tới nhu cầu đất đai người dân, phổ biến hướng đất, sau địa hình xung quanh (tọa sơn hướng thủy, …) 50 Phần KIẾN NGHỊ VÀ KẾT LUẬN 5.1 Kết luận Qua nghiên cứu, tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Hương Sơn cho thấy giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường vị trí vị trí cao so với giá đất Nhà nước quy định đặc biệt vị trí có điều kiện thuận lợi hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cư, nằm khu trung tâm, chênh lệch giá thực tế giá Nhà nước quy định cao Việc giá đất thực tế cao không phản ánh giá trị thực đất đai phát triển kinh tế nước ta chưa thực phù hợp với mức thu nhập người dân Sự chênh lệch giá đất thực tế giá nhà nước quy định gây khó khan công tác quản lý Nhà nước đất đai việc thực sách liên quan như: công tác giải phóng mặt thu hồi đất, thực nghĩa vụ tài cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, việc định giá tài sản nhà đất phục vụ cho công tác quản lý,… Đối với yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Tùy theo yếu tố chi phối đến giá đất có vai trò khác nhau, yếu tố quan vị trí đất mang lại khả sinh lời cao ổn định dẫn đến nhu cầu người mua cao, tiếp đến yếu tố hình thể chiều rộng mặt tiền lô đất, điều kiện sở hạ tầng, môi trường sống,… Những đất ngõ, ngách, hẻm đường phố phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng độ sâu ngõ, hình thể đất, sau đến yếu tố địa hình, môi trường tự nhiên xã hội Các đường phố cố mục đích để xây dựng nhà yếu tố quan trọng môi trường tự nhiên, sở hạ tầng, sau hình thể, diện như: Luật đất đai văn hướng dẫn thi hành: Nghị định Chính phủ, Thông tư hướng dẫn Bộ TNMT, Bộ Tài chính, Quyết định UBND Tỉnh Thái Nguyên - Thống kê thu thập số liệu chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thị trấn Hương Sơn, Huyện Phú Bình - Tỉnh Thái Nguyên năm 2013 đến năm 2014, từ so sánh với giá đất UBND Tỉnh Thái Nguyên ban hành năm 2014 - So sánh giá đất theo quy định Nhà nước với giá đất thực tế thị trường nhằm làm bật tương tác qua lại, ảnh hưởng phát sinh đến hoạt động quản lý đất đai Nhà nước việc thực nghĩa vụ tài người dân Đánh giá quy định giá đất thành phố áp dụng cho địa bàn nghiên cứu - Các số liệu thu thập phải khách quan, xác - Các đề xuất, kiến nghị phải phù hợp với điều kiện thực tiễn 1.4 Ý nghĩa đề tài 1.4.1 Ý nghĩa học tập nghiên cứu khoa học đề tài Giúp sinh viên có nhìn đa chiều thực tiễn vào tình hình quản lý đất đai, chuẩn bị vững vàng tâm lý để đối mặt với khó khăn mà gặp trường công tác 1.4.2 Ý nghĩa thực tiễn đề tài Tìm mức độ ảnh hưởng yếu tố vị trí tới giá đất thị trấn Hương Sơn, Huyện Phú Bình địa bàn cụ thể Từ đề giải pháp giúp cho việc định giá đất địa bàn gần sát hợp lý so với giá trị thực tế đất Bao quát thị trường đất đai nói chung vấn đề thị trường đất đai nói riêng, đưa nhìn, giá trị đất đai sát với thực tiễn nhất, nhằm tránh việc tăng giá vô lý, lợi cho người mua việc thất thu thuế nhà nước TÀI LIỆU THAM KHẢO I Tiếng Việt Bộ Tài (2004) Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ tài (2007) Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Thông tư Liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài việc hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương Chính phủ (2004) Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính Phủ (2007) Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính Phủ (2009) Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Chính phủ quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư Đặng Hùng Võ (2006) Tài liệu cho nói chuyện “Chính sách pháp luật đất đai với kinh tế thị trường Việt Nam” chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng (2009), Giáo trình Định giá đất Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2013) Giáo trình thị trường bất động sản NXB Nông nghiệp 10 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003) Luật Đất đai 2003 11 Sở Tài nguyên Môi trường Thái Nguyên (2014) Số liệu điều tra giá đất thị trường năm 2014 để thực xây dựng bảng giá đất năm 2014 Tỉnh Thái Nguyên 12 Trung tâm điều tra quy hoạch đất đai (2014) Đề án Định giá bất động sản 13 Nghị Quyết số 23/2013/NQ-HĐND ngày 12/12/2013 HĐND tỉnh khóa XII họp kỳ thứ quy định khung giá loại địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2014 14 Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2013 Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên 15 Lê Phương Thảo (2007) Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp: “Tìm hiểu giá đất địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội” 16 UBND Tỉnh Thái Nguyên (các văn hướng dẫn thi hành ) II Tài liệu trích dẫn từ INTERNET 17 http://www.diaoconline.vn/tin-tuc/bang-gia-dat-2014-c85/bang-gia-dattinh-thai-nguyen-nam-2014-i48494 18 http://tdg.com.vn/index.php/dnews/638/1/Cac-yeu-to-anh-huong-dengia-bat-dong-san.html 19 http://123doc.org/document/864317-tai-lieu-tieu-luan-ly-luan-ve-dia-tocua-cacmac-va-su-van-dung-vao-chinh-sach-dat-dai-o-viet-nam-hiennay-pdf.htm PHỤ LỤC Phụ lục 1.1 :Bảng điều tra giá đất chuyển nhượng thực tế địa bàn thị trấn Hương Sơn Đặc điểm đất Tên chủ sử dụng Dương Văn Hồng Mặt Chiều Diện tiền sâu tích (m) (m) (m ) Đoạn đường phố VT I Giá đất (nghìn đồng/m2) Giá Giá thị quy trường định 70.0 4.0 17.5 4.000 5.500 111.0 6.0 18.5 4.000 7000 Dương Đình Mạnh 72.0 4.0 18.0 5.000 9.000 Vũ Đình Đức 92.5 5.0 18.5 4.500 8.000 Nguyễn Thị Hảo 148.0 8.0 18.5 5.000 8.500 Dương Viết Bình 126.0 7.0 18.0 3.500 5.000 Chu Văn Ninh 111.0 6.0 18.5 4.000 8.000 Chu Văn Minh 92.5 5.0 18.5 3.000 5.000 111.0 6.0 18.5 5.000 9.000 Dương Thị Thả Tạ Văn Đạo Đoạn đường phố VT II Dương Thế Thanh 275.0 10.0 27.5 4.500 5.500 Trương Thị Bắc 205.0 10.0 20.5 5.000 6.000 Chu Thị Thập 117.0 6.0 19.5 4.000 5.000 Nguyễn Thị Hậu 111.0 8.0 18.5 3.500 4.500 Dương Viết Dũng 156.0 8.0 19.5 3.000 4.000 72.0 4.0 18.0 2.000 3.000 Lê Thị Thái Dương Thị Chinh 97.5 5.0 19.5 2.000 3.000 82 4.0 20.5 1.800 2.700 Trần Văn Tú 160 8.0 20 2.000 3.000 Trần Văn Tiên 72.0 4.0 18.0 3.500 4.000 143.5 7.0 20.5 3.000 3.500 Nguyễn Văn Thắng 92.5 5.0 18.5 3.200 5.000 Nguyễn Ngọc Lý 74.0 4.0 18.5 3.200 4.500 Nguyễn Hà Vân 117 6.0 19.5 2.000 2.800 Dương Thị Mai 157.5 7.0 22.5 1.800 2.200 Dương Đình Hà Dương Thị Tiến Đoạn đường phố VT III Dương Thúy Hường 108 6.0 18 5.000 5.500 Trần Văn Phòng 97.5 5.0 19.5 4.500 4.600 Dương Thị Phương 97.5 5.0 19.5 4.000 4.500 Dương Thị Lương 111 6.0 18.5 3.500 3.800 Dương Minh Quyết 74.0 4.0 18.5 3.000 3.100 Dương Văn Cường 108 6.0 18 2.000 2.400 Lê Thị Khoa 92.5 5.0 18.5 2.000 2.200 102.5 5.0 20.5 1.800 2.000 Hoàng Văn Hưng 78 4.0 19.5 3.000 3.300 Dương Văn Quân 172 8.0 21.5 3.000 3.200 107.5 5.0 21.5 2.000 2.300 117 6.0 19.5 2.000 2.200 123.0 6.0 20.5 1.800 2.000 74.0 4.0 18.5 1.800 2.200 Nguyễn Mạnh Tùng Ngô Văn Biên Nguyễn Viết Phú Lê Trọng Nam Dương Đình Sơn PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở lý luận khoa học 2.1.1 Lý luận địa tô Khái niệm: Địa tô phần giá trị thặng dư lợi nhuận bình quân tư kinh doanh nông nghiệp mà nhà đầu tư phải trả cho giai cấp địa chủ quyền sở hữu đất đai để quyền sử dụng đất khoảng thời gian định Như vậy, địa tô phần dôi từ tổng thu nhập sau trừ chi phí yếu tố sản xuất [19] Địa tô bao gồm hai loại địa tô chênh lệch địa tô tuyệt đối Địa tô chênh lệch: Bản chất địa tô chênh lệch lợi nhuận siêu ngạch đặc biệt (khác với lợi nhuận sản xuất công nghiệp thường diễn khoảng thời gian ngắn), đặc biệt chỗ cố định khoảng thời gian tương đối dài, chênh lệch độ phì đất gần san thực tế Có loại địa tô chênh lệch địa tô chênh lệch I địa tô chênh lệch II - Địa tô chênh lệch I : Được hình thành độ phì nhiêu, vị trí địa lý tự nhiên đất - Địa tô chênh lệch II hình thành đầu tư chủ đất từ hình thành nên lợi nhuận siêu ngạch mà chủ đầu tư hưởng Địa tô chênh lệch hình thành theo công thức: Địa tô chênh lệch = Giá sản xuất cá biệt - Giá sản xuất chung Trong giá sản xuất chung nông sản định giá trị nông sản đất sản xuất xấu (khác với giá sản xuất chung công nghiệp định người cung cấp đại phận hàng hóa thị trường điều kiện sản xuất trung bình), mà nguyên Phụ Lục 1.2 PHIẾU ĐIỀU TRA GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI THỊ TRẤN HƯƠNG SƠN, HUYỆN PHÚ BÌNH (Rất mong ông, bà giúp hoàn chỉnh số thông tin sau đây) I THÔNG TIN CHUNG Tên chủ sử dụng đất:…………………… Tuổi……… Dân tộc ……… Địa chỉ: số nhà………, Đường ……….……………… , rộng:………… Nghề ngiệp:……………………………….……………………………… CB, công nhân viên chức Lao động tự Buôn bán Nghề khác thu nhập bình quân……………………………………triệu đồng/năm II THÔNG TIN VỀ CHỦ SỬ DỤNG VÀ CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI Diện tích đất: ……… m², Hình thể………………… Kích thước: Dài…………m, Rộng ………………….m khoảng cách từ đất(mặt tiền) đến đường phố gần Khoảng cách đến 100 m dường phố điều tra Ông bà có đồng ý với bảng giá đất nhà nước đưa hàng năm hay không Có Không ông bà có thường xuyên tiếp xúc với văn nhà nước liên quan đến giá đất ban hành hàng năm hay không Có Không Giá đất Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất : …………………………………………………… …………triệu đồng/ m²; thời gian chuyển nhượng ngày…….tháng…….năm ……………………… giá chuyển nhượng loại đất tương tự thị trường: ……………………………………………………………… triệu đồng/ m²; bán bất động sản ông bà ban với giá : …………………………………………………… ……… triệu đồng/ m²; Hương Sơn, ngày tháng Chủ sử dụng đất (ký ghi rõ họ tên) năm Phụ Lục 1.3 PHIẾU PHỎNG VẤN CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Tên chủ hộ:.……………………………………………………………… Địa chỉ:……… ……………………………………………………… Theo anh/chị, yếu tố sau yếu tố ảnh hưởng đến giá đất? Mức độ ảnh hưởng nào? Không quan trọng Quan trọng Rất quan trọng Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Đất STT I Yếu tố khu vực Vị trí Cơ sở hạ tầng Chất lượng môi trường Quy hoạch II Yếu tố kinh tế Tốc độ phát triển kinh tế Thu chi tài tiền tệ Thu nhập tiêu dùng dân cư Biến động vật giá III Yếu tố xã hội Đô thị hóa 10 Tâm lý -thị hiếu 11 An ninh xã hội 12 Mật độ dân số IV Yếu tố cá biệt 13 Hình dáng 14 Diện tích 15 Chiều sâu 16 Chiều rộng 17 Độ dốc 18 Phong thủy V Chính sách pháp lý 19 Chính sách sử dụng đất 20 Tình trạng pháp lý đất Theo anh/chị, yếu tố yếu tố ảnh hưởng đến giá đất? ……………………………………………………………… Chủ hộ Người vấn NGUYỄN ĐỨC ANH [...]... Thị Trấn Hương Sơn 3.3.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thị Trấn Hương Sơn giai đoạn 2013 - 2014 3.3.4.1 Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hương Sơn 24 3.3.4.2 Ảnh hưởng của yếu tố hình thể, chiều rộng mặt tiền đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hương Sơn 3.3.4.3 Ảnh hưởng của một số yếu tố khác đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hương Sơn 3.4 Phương... địa bàn Thị Trấn Hương Sơn 23 3.3.3.1 Giá đất ở theo quy định của nhà nước trên địa bàn Thị Trấn Hương ơn 23 3.3.3.2 Giá đất ở thực tế trên thị trường trên địa bàn Thị Trấn Hương Sơn 23 3.3.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thị Trấn Hương Sơn giai đoạn 2013 - 2014 23 3.3.4.1 Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hương Sơn ... do nhà nước quy định trên địa bàn thị trấn Hương Sơn + Giá đất chuyển nhượng thực tế trên địa bàn thị trấn Hương Sơn + Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hương Sơn - Phạm vi nghiên cứu: Giá đất trên địa bàn thị trấn Hương Sơn trong các năm 2013- 2014 3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành - Địa điểm nghiên cứu: Thị Trấn Hương Sơn, Huyện Phú Bình, Tỉnh Thái Nguyên - Thời gian... dụng đất trên địa bàn thị trấn Hương Sơn năm 2013- 2014 37 Bảng 4.7: Giá đất ở tại VT I trên địa bàn thị trấn Hương Sơn năm 2013- 2014 40 Bảng 4.8: Giá đất ở tại VT II trên địa bàn thị trấn Hương Sơn năm 2013- 2014 43 Bảng 4.9: Giá đất ở tại VT III trên địa bàn thị trấn Hương Sơn năm 2013- 2014 44 Bảng 4.10: Giá đất ở tại VT IV trên địa bàn thị trấn Hương Sơn năm 2013- 2014 ... dẫn đến tình trạng trên, trong đó giá đất ở là một trong những nguyên nhân chủ yếu Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, em đã thực hiện đề tài khóa luận tốt nghiệp Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hương Sơn, huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 20132 014” 1.2 Mục đích nghiên cứu - Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn thị. .. 23 3.3.4.2 Ảnh hưởng của yếu tố hình thể, chiều rộng mặt tiền đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hương Sơn 24 3.3.4.3 Ảnh hưởng của một số yếu tố khác đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hương Sơn 24 3.4 Phương pháp nghiên cứu 24 3.4.1 Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp 24 3.4.2 Phương pháp thu thập dữ liệu sơ cấp 24 3.4.3 Phương pháp điều tra... 2015 đến ngày 05 tháng 05 năm 2015 3.3 Nội dung nghiên cứu 3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Thị Trấn Hương Sơn - Điều kiện tự nhiên - Điều kiện kinh tế - xã hội 3.3.2 Công tác quản lý đất đai Thị Trấn Hương Sơn 3.3.3 Giá đất ở trên địa bàn Thị Trấn Hương Sơn 3.3.3.1 Giá đất ở theo quy định của nhà nước trên địa bàn Thị Trấn Hương ơn 3.3.3.2 Giá đất ở thực tế trên thị trường trên địa bàn Thị. .. tin về ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến từng thửa đất qua đó, dữ liệu được sử dụng để điều tra giá chuyển nhượng đất ở trên địa bàn Thị Trấn Hương Sơn 3.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu - Phương pháp thống kê: Tổng hợp sắp xếp các số liệu theo thời gian từng quý của các năm điều tra - Phương pháp phân tích: Phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hương. .. trấn Hương Sơn - Điều tra giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại một số tuyến đường đặc trưng để tìm ra những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Hương Sơn, huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên - Đề xuất một số giải pháp nhằm giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường 1.3 Yêu cầu của đề tài - Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá. .. bàn thị trấn Hương Sơn năm 2014 25 Bảng 4.1: Tăng trưởng kinh tế 2009- 2014 thị trấn Hương Sơn 29 Bảng 4.2: Cơ cấu kinh tế thị trấn giai đoạn 2010 - 2015 30 Bảng 4.3 Khung giá đất ở tại nông thôn 35 Bảng 4.4 Khung giá đất ở tại đô thị 35 Bảng 4.5: Giá đất ở thực tế trên địa bàn thị trấn Hương Sơn năm 2013- 2014 37 Bảng 4.6 Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ... lấy giá trị trung bình gần đất vị trí 4.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Hương Sơn giai đoạn 2013 - 2014 4.4.1 Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất địa bàn thị trấn Hương. .. thị trấn Hương Sơn 37 4.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Hương Sơn giai đoạn 2013 - 2014 39 4.4.1 Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất địa bàn thị trấn Hương. .. Hương Sơn 23 3.3.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn Thị Trấn Hương Sơn giai đoạn 2013 - 2014 23 3.3.4.1 Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất địa bàn thị trấn Hương Sơn