ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM DƯƠNG THỊ MAI Tên đề tài: NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ PHÚC YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa môi trường Lớp : K43 - ĐCMT - N01 Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2011 - 2015 Giáo viên hướng dẫn : TS Vũ Thị Thanh Thuỷ Thái Nguyên, năm 2015 i LỜI CẢM ƠN Được giới thiệu Ban Giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên em thực tập Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc Đến em hoàn thành trình thực tập tốt nghiệp khoá luận tốt nghiệp Lời em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới: Ban Giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên Ban Chủ nhiệm khoa tập thể thầy cô giáo khoa Quản Lý Tài Nguyên tận tình giảng dạy giúp đỡ em suốt trình học tập Ban lãnh đạo toàn thể cán công nhân viên Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc tiếp nhận tạo điều kiện giúp đỡ em thời gian thực tập sở Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn quan tâm đạo tận tình cô giáo hướng dẫn: TS Vũ Thị Thanh Thủy giúp đỡ em trình thực đề tài hoàn thành khoá luận tốt nghiệp Nhân dịp em bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè ủng hộ, động viên giúp đỡ em suốt trình học tập Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015 Sinh viên Dương Thị Mai ii DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1: Tình hình cấp giấy chứng nhận QSD đất đến năm 2014 41 Bảng 4.2: Giá đất theo VT đường, phố trung tâm 46 Bảng 4.3: Giá đất theo VT đường, phố cận trung tâm 48 Bảng 4.4: Giá đất theo VT đường, phố xa trung tâm 50 Bảng 4.5: Ảnh hưởng yếu tố hình diện tích tuyến đường Sóc Sơn 53 Bảng 4.6: Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị xã Phúc Yên 54 iii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1: Đồ thị cung cầu đất đai Hình 2.2: Đồ thị cung cầu đất đai - thời gian ngắn Hình 4.1: Hiện trạng sử dụng đất thị xã Phúc Yên năm 2014 42 Hình 4.2: Mức độ ảnh hưởng vị trí tuyến đường phố (đường Trưng Nhị, đường Hoàng Quốc Việt phố Nguyễn Văn Trỗi) 52 iv DANH MỤC BẢNG CHỮ VIẾT TẮT STT Tên đầy đủ Tên viết tắt UBND Ủy ban nhân dân HĐND Hội đồng nhân dân NĐ Nghị định CP Chính phủ QĐ Quyết định TT Thông tư BTC Bộ tài BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường TTLT Thông tư liên tịch 10 QSDĐ Quyền sử dụng đất 11 BXD Bộ xây dựng 12 TW Trung ương 13 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 14 QH Quốc hội 15 TTr Tờ trình 16 STNMT Sở Tài nguyên Môi trường 17 VT Vị trí 18 Gtt Giá thị trường 19 Gqđ Giá quy định 20 QLĐĐ Quản lý đất đai v MỤC LỤC Phần 1: ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu ý nghĩa đề tài 1.2.1 Mục tiêu tổng quát 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 Ý nghĩa đề tài 1.3.1 Ý nghĩa khoa học 1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Khái quát giá đất 2.1.1 Khái niệm giá đất 2.1.2 Đặc điểm giá đất 2.1.3 Cơ sở khoa học việc hình thành giá đất giá đất 2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 10 2.2.1 Yếu tố nhân 10 2.2.2 Yếu tố xã hội 10 2.2.3 Yếu tố quốc tế 11 2.2.4 Yếu tố kinh tế 12 2.2.5 Yếu tố khu vực 14 2.2.6 Yếu tố cá biệt 15 2.3 Các loại giá đất phương pháp xác định giá đất 15 2.3.1 Các loại giá đất 15 2.3.2 Các phương pháp xác định giá đất Việt Nam 17 2.3.3 Điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất 18 2.3.4 Phương pháp xác định giá đất đô thị 19 2.4 Khái quát trình hình thành giá đất nước ta 20 2.4.1 Giai đoạn trước năm 1946 20 2.4.2 Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980 21 vi 2.4.3 Giai đoạn từ năm 1980 đến 1993 21 2.4.4 Giai đoạn từ năm 1993 đến 21 2.5 Công tác quản lý Nhà nước giá đất 22 2.5.1 Quản lý giá đất Việt Nam 22 2.5.2 Quản lý giá đất số nước 24 Phần 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 26 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 26 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 26 3.2 Nội dung nghiên cứu 26 3.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc26 3.2.2 Tình hình sử dụng đất thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 26 3.2.3 Thực trạng giá đất địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 27 3.2.4 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 27 3.2.5 Một số giải pháp 27 3.3 Phương pháp nghiên cứu 27 3.3.1 Thu thập số liệu thứ cấp 27 3.3.2 Thu thập số liệu sơ cấp 28 3.3.3 Tổng hợp xử lý số liệu 28 Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 29 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 29 4.1.1 Điều kiện tự nhiên thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 29 4.1.2 Tình hình phát triển kinh tế - xã hội thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 31 4.2 Tình hình sử dụng đất thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 40 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 40 4.2.2 Tình hình sử dụng đất 42 4.3 Thực trạng giá đất thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 43 4.3.1 Giá đất quy định địa bàn thị xã Phúc Yên năm 2014 43 vii 4.3.2 Thực trạng giá đất thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 45 4.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 51 4.4.1 Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 51 4.4.2 Một số yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 54 4.5 Đề xuất số giải pháp 57 Phần 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 59 5.1 Kết luận 59 5.2 Kiến nghị 60 TÀI LIỆU THAM KHẢO 61 Phần ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết đề tài Giá đất cầu nối quan hệ đất đai - thị trường - quản lý Nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thông qua giá, hay nói cách khác, giá đất công cụ kinh tế để người quản lý người sử dụng tiếp cận với chế thị trường đồng thời để đánh giá công phân phối đất đai, để người sử dụng đất thực theo quyền Nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch, kinh tế pháp luật Cũng loại hàng hóa khác chế thị trường “giá đất” hình thành vận động theo quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, [12] Trên thực tế, giá đất chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố tác động khác yếu tố vị trí, yếu tố quy hoạch, trình phát triển kinh tế - xã hội, sách nhà nước đất đai, v.v Chính yếu tố tác động làm cho giá đất có dao động chênh lệch lớn so với mức nhà nước ban hành Sự khác biệt lớn giá đất Nhà nước định giá đất thực tế thị trường tác động nhiều nhân tố gây nhiều hệ buồn, từ phát sinh tham nhũng người giao đất, đầu nhà đầu tư, Nhà nước tiền, người bị thu hồi đất khiếu kiện, v.v Những hệ lụy thiếu đồng không phạm vi tài chính, ngân sách, vốn, đầu tư mà đáng ngại làm cho thiếu bền vững xã hội trình phát triển xã hội Xuất phát từ thực tế để đóng góp làm sáng tỏ sở khoa học công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường Được đồng ý Ban Giám hiệu nhà trường, Ban Chủ nhiệm khoa Quản lý ii DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1: Tình hình cấp giấy chứng nhận QSD đất đến năm 2014 41 Bảng 4.2: Giá đất theo VT đường, phố trung tâm 46 Bảng 4.3: Giá đất theo VT đường, phố cận trung tâm 48 Bảng 4.4: Giá đất theo VT đường, phố xa trung tâm 50 Bảng 4.5: Ảnh hưởng yếu tố hình diện tích tuyến đường Sóc Sơn 53 Bảng 4.6: Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị xã Phúc Yên 54 59 Phần KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Qua trình điều tra, tìm hiểu giá đất số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Phúc Yên, em rút kết luận sau: Giá đất quy định UBND tỉnh Vĩnh Phúc thấp 2,0 - 4,38 lần so với giá đất thực tế thị trường Giá đất thị trường vị trí khu vực địa bàn thị xã có chênh lệch tương đối lớn, vị trí lệch từ 1,3 triệu đồng/m2 - 28 triệu đồng/m2, hệ số thể rõ khu vực trung tâm với hệ số vị trí 2,0 –3,61 lần tức 3,3 - 28 triệu đồng/m2 thấp dần qua khu vực.Khu vực cận trung tâm 2,07 - 2,95 lần tức 2,7-12 triệu đồng/m2 Khu vực xa trung tâm 2,08 - 4,38 tức 1,3 - 10 triệu đồng/m2.Giữa khu vực thành phố mức độ chênh lệch khác Ngay đường phố mức giá biến động khác Giá đất địa bàn thị xã chịu ảnh hưởng yếu tố tự nhiên: vị trí đất, hình thể diện tích đất Trong yếu tố vị trí yếu tố có ảnh hưởng sâu sắc tới giá đất VT1do gần mặt đường lớn thuận lợi cho kinh doanh, thương mại đầu tư sở hạ tầng kỹ thuật - xã hội cao nên giá đất vị trí cao, vị trí khác VT2, VT3, VT4 có giá giảm dần phụ thuộc vào độ thuận lợi cho đầu tư kinh doanh hạ tầng sở Giá đất địa bàn thị xã Phúc Yên phụ thuộc vào nhóm yếu tố xã hộinhư: sở hạ tầng, chất lượng môi trường, dân số, quy hoạch, tình trạng pháp lý đất, Trong đó, yếu tố điều kiện sở hạ tầng cho có mức ảnh hưởng lớn đánh giá với mức độ quan trọng, chiếm 58,14% Tiếp theo yếu tố tình trạng pháp lý đất 53,49%; yếu tố có mức độ ảnh hưởng quan trọng đánh giá thấp với 6,98%là 60 yếu tố tâm lý - thị hiếu.Có thể nhận thấy mức độ tác động yếu tố lớn tác động có xu hướng tăng dần với phát triển kinh tế - xã hội đất nước nói chung thị xã Phúc Yên nói riêng Sự tác động làm gia tăng cách biệt giá Nhà nước giá thực tế thị trường gia tăng có ảnh hưởng tiêu cực đến kinh tế đất nước tương lai sách giải cho phù hợp 5.2 Kiến nghị Qua trình điều tra, tìm hiểu giá đất số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Phúc Yên, xuất phát từ thực trạng công tác quản lý đất đai nói chung công tác quản lý Nhà nước đất đai nói riêng địa bàn thị xã em xin đưa số kiến nghị sau: - Có sách quản lý tình hình giá đất địa bàn thị xã Phúc Yên sát với giá thực tế thị trường - Tăng cường chuyên môn nghiệp vụ công tác định giá đất địa bàn - Nắm vững nhân tố tác động để có hướng điều chỉnh thích hợp việc quản lý giá, giảm rút ngắn chênh lệch mức giá quy định với giá thực tế thị trường 61 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài chính, (2003), Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tài chính, (2007), Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Chính phủ, (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ, (2007), Nghi định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Chính phủ, (2007), Nghị định số 153/2007/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản Vũ Thị Tùng Hoa, (2010), Bài giảng triết học, Trường Đại học Sư phạm Thái Nguyên Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng, (2009), Giáo trình Định giá đất, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Phòng Tài nguyên Môi trường thị xã Phúc Yên tỉnh Vĩnh Phúc, (2014), Sổ theo dõi chuyển quyền sử dụng đất Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2003), Luật Hợp tác xã 10.Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2003), Luật Đất đai, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội 11.Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, Nxb Nông nghiệp 62 12 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân, (2005), Giáo trình Định giá đất,Đại học Nông Nghiệp Hà Nội 13 Lê Phương Thảo, (2007),Tìm hiểu giá đất địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội,Luận văn thạc sỹ khoa Nông nghiệp, Viện Khoa học kỹ thuật Nông nghiệp Việt Nam, Hà Nội 14 UBND thị xã Phúc Yên, (2014), Báo cáo kết thực nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm 2014 kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2015 15 UBND tỉnh Vĩnh Phúc, (2014), Quyết định số 42/2013/QĐ-UBND ngày 31/12/2013 việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2014 - Địa tô chênh lệch II lợi nhuận thu khả đầu tư thâm canh đem lại Sự xuất loại địa tô đầu tư nhà tư không mảnh đất nên kết thu khác [6] Địa tô chênh lệch thể mức sinh lợi khác loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên thâm canh tạo nên tính theo công thức sau: Địa tô chênh lệch= Giá sản xuất xã hội- Giá sản xuất cá biệt Bên cạnh địa tô chênh lệch có địa tô tuyệt đối, phần lợi nhuận dôi giá sản xuất chung, tức phần chênh lệch giá sản phẩm cao giá sản xuất Địa tô đất xây dựng hình thành từ việc nhà tư đầu tư kinh doanh đất để thu lợi nhuận, khoản tiền mà nhà tư phải trả thuê đất địa chủ để xây dựng Đặc điểm loại địa tô yếu tố vị trí có ảnh hưởng lớn Địa tô tăng lên tình hình nhân tăng lên mà phát triển tư sát nhập vào đất không ngừng tăng lên 2.1.3.2.Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng yếu tố quan trọng làm cho giá đất thay đổi, địa tô vận động độc lập với giá đất tách ảnh hưởng địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao số tiền mua đất giảm ngược lại lãi suất ngân hàng giảm số tiền mua đất tăng lên Trong trình phát triển kinh tế xã hội lãi suất có xu hướng giảm, giá đất ngày tăng, việc kinh doanh đất đai có lãi Người bán đất vào lãi suất ngân hàng làm sở để xác định giá đất Trong phạm vi kinh tế quốc dân nói lãi suất ngân hàng nhau, không phân biệt thành thị hay nông thôn Như lãi suất ngân hàng định giá đất đai nói chung, không định giá đất đô thị cao giá đất nông nghiệp.[13] * Một số yếu tố thông thường ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Phúc Yên Theo Ông/Bà, yếu tố sau ảnh hưởng đến giá đất nào? Rất quan trọng Quan trọng STT Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Điều kiện sở hạ tầng Chất lượng môi trường Dân số Quy hoạch Cung - cầu thị trường Đầu nhà đất Tâm lý - thị hiếu Tình trạng pháp lý đất Khôngquan trọng Phúc Yên, ngày….tháng….năm 2014 Chủ sử dụng đất (Ký, ghi rõ họ tên) BẢNG SỐ LIỆU PHỎNG VẤN MỨC ẢNH HƯỞNG CỦA MỘT SỐ YẾU TỐ XÃ HỘI TỚI GIÁ ĐẤT TẠI THỊ XÃ PHÚC YÊN Mức độ ảnh hưởng số yếu tố thông thường STT Họ tên Địa Điều kiện sở hạ Tâm lý - thị hiếu 2 3 2 2 3 2 3 2 3 Dân số 2 1 1 1 tầng Trương Trọng Phong Số 8, đường Sóc Sơn, phường Trưng Trắc, tx.PY Nguyễn Đình Phương Số 10, đường Sóc Sơn, phường Trưng Trắc, tx.PY Phan Bá Hải Số 89, đường Sóc Sơn, phường Trưng Trắc, tx.PY Trần Thị Loan Số 90, đường Sóc Sơn, phường Trưng Trắc, tx.PY Hà Thị Dung Số 122, tổ 12, đường Sóc Sơn, phường Trưng Trắc, tx.PY Tình trạng pháp lý Đầu nhà đất Chất lượng môi trường Cung Quy cầu hoạch thị trường đất Trần Văn Mạnh Số 127, tổ 12, đường Sóc Sơn, phường Trưng Trắc, tx.PY 1 2 1 Cao Văn Chung Số 298,ngách 2, ngõ 7, đường Sóc 3 3 Sơn, phường Trưng Trắc, tx.PY 10 11 12 13 14 15 16 17 18 Nguyễn Văn Hạnh Số 329,ngách 3, ngõ 7, đường Sóc Sơn, phường Trưng Trắc, tx.PY 2 3 Cao Văn Tỵ Số 12, đường Trần Hưng Đạo, phường Trưng Trắc, tx.PY 1 1 2 Lê Đình Phúc Số 15, đường Trần Hưng Đạo, phường Trưng Trắc, tx.PY 2 3 Trương Quang Độ Số 158, ngõ 6, đường Trần Hưng Đạo, phường Trưng Trắc, tx.PY 2 2 1 Chu Đức Ngọc Số 111, ngõ 5, đường Trần Hưng Đạo, phường Trưng Trắc, tx.PY 1 3 Trương Đức Tiến Số 7, tổ 9, đường Trần Hưng Đạo, phường Trưng Trắc, tx.PY 1 Nguyễn Thị Nhung Số 20, tổ 11, đường Trần Hưng Đạo, phường Trưng Trắc, tx.PY 1 2 Nguyễn Đắc Thơ Số 228, đường Trưng Trắc, 1 3 2 2 2 2 3 1 3 2 phường Trưng Trắc, tx.PY Đỗ Văn Phương Số 230, đường Trưng Trắc, phường Trưng Trắc, tx.PY Dương Minh Đức Số 19, ngõ 16, đường Trưng Trắc, phường Trưng Trắc, tx.PY Nguyễn Đức Đoàn Số 8, ngõ 16, đường Trưng Trắc, phường Trưng Trắc, tx.PY 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 Trương Duy Bằng Số 84, tổ5, đường Trưng Trắc, phường Trưng Trắc, tx.PY 1 1 2 Trần Thị Hà Số 126, tổ đường Trưng Trắc, phường Trưng Trắc, tx.PY 2 2 Trần Thị Phương Số 58, đường Trưng Nhị, phường Trưng Trắc, tx.PY 1 3 Nguyễn Văn Hợi Số 124, tổ 8, đường Trưng Nhị, phường Trưng Trắc, tx.PY 1 2 Trần Văn Truy Số 21, ngõ 4, đường Trưng Nhị, phường Trưng Trắc, tx.PY 2 2 Vũ Quốc Hữu Số 98, đường Lưu Quý An, phường Trưng Trắc, tx.PY 1 2 Nguyễn Thanh Liêm Số 221, đường Lưu Quý An, phường Trưng Trắc, tx.PY 2 3 Phạm Văn Hùng Số 80, đường Hoàng Quốc Việt , 1 2 2 1 1 2 1 2 3 1 2 3 phường Trưng Trắc, tx.PY Phạm Văn Sản Số 12, ngõ 2, đường Hoàng Quốc Việt, phường Trưng Trắc, tx.PY Trần Văn Chinh Số 40, tổ đường Hoàng Quốc Việt, phường Trưng Trắc, tx.PY Phan Văn Đức Số 12, đường Xuân Thủy, phường 2.1.3.3 Quan hệ cung cầu Giữa cung - cầu có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất làm cho giá đất biến động P Đường cầu E P0 E’ Đường cung D0 P1 D1 O Q1 Q0 Q Hình 2.1: Đồ thị cung cầu đất đai Theo hình 2.1, đường cung cầu đất đai cắt điểm E điểm cân Khi tố khác thay đổi, dẫn đến chuyển dịch đường cung đường cầu, điểm cân thay đổi theo Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân dịch chuyển từ E sang E’, cung không đổi giá giảm xuống từ P0 xuống P1 [13] Quan hệ cung - cầu thị trường đất đai thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu thị trường hàng hoá thông thường Vấn đề có ý nghĩa đặc biệt định giá đất khả cung đất đai thị trường cố định không gian, đất đai di chuyển từ nơi sang nơi khác Lượng cầu gia tăng không địa phương yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư,… phường Trưng Nhị, tx.PY 40 41 42 43 Nguyễn Văn Trường Số 55, ngách 2, ngõ 6, phố Lý Tự Trọng, phường Trưng Nhị, tx.PY 2 1 Vũ Ngọc Đông Số 52, phố Chùa Cấm, phường Trưng Nhị, tx.PY 2 3 Trần Văn Lực Số 176, tổ 3, phố Chùa Cấm, phường Trưng Nhị, tx.PY 1 2 Kim Thị Tuyến Số 298, ngõ 7, phố Chùa Cấm, phường Trưng Nhị, tx.PY 1 1 2 BẢNG GIÁ ĐẤT THỊ TRƯỜNG VÀ YẾU TỐ TỰ NHIÊN CỦA THỬA ĐẤT TẠI THỊ XÃ PHÚC YÊN STT Họ tên Trương Trọng Phong Nguyễn Đình Phương Phan Bá Hải Trần Thị Loan Hà Thị Dung Trần Văn Mạnh Cao Văn Chung Nguyễn Văn Hạnh Cao Văn Tỵ 10 Lê Đình Phúc Địa Số 8, đường Sóc Sơn, phường Trưng Trắc, tx.PY Số 10, đường Sóc Sơn, phường Trưng Trắc, tx.PY Số 89, đường Sóc Sơn, phường Trưng Trắc, tx.PY Số 90, đường Sóc Sơn, phường Trưng Trắc, tx.PY Số 122, tổ 12, đường Sóc Sơn, phường Trưng Trắc, tx.PY Số 127, tổ 12, đường Sóc Sơn, phường Trưng Trắc, tx.PY Số 298,ngách 2, ngõ 7, đường Sóc Sơn, phường Trưng Trắc, tx.PY Số 329,ngách 3, ngõ 7, đường Sóc Sơn, phường Trưng Trắc, tx.PY Số 12, đường Trần Hưng Đạo, phường Trưng Trắc, tx.PY Số 15, đường Trần Hưng Đạo, phường Trưng Trắc, tx.PY Giá đất thị Vị trí trường đường (triệu/ m2) Yếu tố tự nhiên Mặt tiền (m) 6,0 Độ sâu (m) 17,5 Chữ nhật 38,0 Diện tích (m2) 105 36,0 105 5,0 21,0 Hình thang 12,0 85 4,5 18,9 Chữ nhật 11,0 124 5,8 20,4 Hình thang 7,0 98 6,0 16,3 Chữ nhật 7,0 75 5,5 13,6 Chữ nhật 5,0 136 4,7 27,9 Hình thang 4,0 124 5,5 20,5 Hình chữ L 40,0 120 20 Chữ nhật 40,0 100 16,7 Chữ nhật Hình thể 11 12 Trương Quang Độ Chu Đức Ngọc 13 Trương Đức Tiến 14 15 Nguyễn Thị Nhung Nguyễn Đắc Thơ 16 Đỗ Văn Phương 17 20 Dương Minh Đức Nguyễn Đức Đoàn Trương Duy Bằng Trần Thị Hà 21 Trần Thị Phương 22 Nguyễn Văn Hợi 23 Trần Văn Truy 18 19 Số 158, ngõ 6, đường Trần Hưng Đạo, phường Trưng Trắc, tx.PY Số 111, ngõ 5, đường Trần Hưng Đạo, phường Trưng Trắc, tx.PY Số 7, tổ 9, đường Trần Hưng Đạo, phường Trưng Trắc, tx.PY Số 20, tổ 11, đường Trần Hưng Đạo, phường Trưng Trắc, tx.PY Số 228, đường Trưng Trắc, phường Trưng Trắc, tx.PY Số 230, đường Trưng Trắc, phường Trưng Trắc, tx.PY Số 19, ngõ 16, đường Trưng Trắc, phường Trưng Trắc, tx.PY Số 8, ngõ 16, đường Trưng Trắc, phường Trưng Trắc, tx.PY Số 84, tổ5, đường Trưng Trắc, phường Trưng Trắc, tx.PY Số 126, tổ đường Trưng Trắc, phường Trưng Trắc, tx.PY Số 58, đường Trưng Nhị, phường Trưng Trắc, tx.PY Số 124, tổ 8, đường Trưng Nhị, phường Trưng Trắc, tx.PY Số 21, ngõ 4, đường Trưng Nhị, phường Trưng Trắc, tx.PY 14,5 75 15 Chữ nhật 17,5 123,8 5,5 22,51 Chữ nhật 7,0 140,6 4,8 20 6,0 100 4,5 22,22 Chữ nhật 38,0 120 5,5 21,8 Chữ nhật 42,0 95 15,83 Chữ nhật 10,0 110,4 22,08 Chữ nhật 14,0 100,8 20,16 Chữ nhật 8,0 95 19 Chữ nhật 5,0 142 20 Hình thang 24,0 135 22,5 Chữ nhật 9,5 98,5 19,7 Chữ nhật 7,0 99,8 5,5 18,15 Chữ nhật Hình chữ L 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 Số 98, đường Lưu Quý An, phường Trưng Trắc, tx.PY Nguyễn Thanh Số 221, đường Lưu Quý An, Liêm phường Trưng Trắc, tx.PY Phạm Văn Hùng Số 80, đường Hoàng Quốc Việt , phường Trưng Trắc, tx.PY Phạm Văn Sản Số 12, ngõ 2, đường Hoàng Quốc Việt, phường Trưng Trắc, tx.PY Trần Văn Chinh Số 40, tổ đường Hoàng Quốc Việt, phường Trưng Trắc, tx.PY Phan Văn Đức Số 12, đường Xuân Thủy, phường Trưng Trắc, tx.PY Phan Văn Cành Số 40, ngõ 2, đường Xuân Thủy, phường Trưng Trắc, tx.PY Nguyễn Thị Số 7B, tổ 14, đường Xuân Thủy, Thúy phường Trưng Trắc, tx.PY Nguyễn Văn Số 4, phố An Dương Vương, Nam phường Trưng Nhị, tx.PY Phạm Văn Thịnh Số 85, tổ 1, phố An Dương Vương, phường Trưng Nhị, tx.PY Đinh Văn Quỳnh Số 11, ngách 2, ngõ 2, phố An Dương Vương, phường Trưng Nhị, tx.PY Nguyễn Văn Số 5, phố Nguyễn Văn Trỗi, Sinh phường Trưng Nhị, tx.PY Nguyễn Minh Số 12, ngõ 3, phố Nguyễn Văn Vũ Quốc Hữu 14,5 90 4,5 20 Chữ nhật 6,5 143 5,5 22,5 Hình chữ L 12,0 100 16,67 Chữ nhật 5,5 85 4,5 18,89 Chữ nhật 4,5 89,5 4,5 19,89 Chữ nhật 19,0 85 5,5 15,45 Chữ nhật 7,2 75 4,5 16,67 Chữ nhật 5,5 110 18,3 Hình thang 15,0 100 16,67 Chữ nhật 5,5 87 17,4 Chữ nhật 4,2 90 4,5 20 Chữ nhật 8,5 120 20 Chữ nhật 3,5 126 21 Hình thang Để phù hợp với quy luật kinh tế thị trường, cần phải sử dụng công cụ tài giá để điều tiết quan hệ cung cầu việc điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu cung cầu xem hàm số giá Theo Luật Đất đai năm 2003, nước ta có hai loại giá đất xác định vào chế hình thành là: giá Nhà nước qui định giá thị trường bên thoả thuận Về nguyên tắc, giá đất Nhà nước qui định phải bám sát giá thị trường Trong mối quan hệ Nhà nước với người sử dụng đất, có trường hợp áp dụng giá thị trường để tính giá đất (công tác đấu giá QSDĐ) Giá S D1 D G1 G Số lượng đất đai Hình 2.2: Đồ thị cung cầu đất đai - thời gian ngắn Hình 2.2 minh hoạ tương tác cung cầu định giá đất thời gian ngắn Đồ thị cung S đường thẳng đứng nghĩa số lượng đất cố định, giá tăng tạo thêm đất Do vậy, giá thay đổi theo nhu cầu địa phương Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên D1, giá tăng từ điểm G lên G1 Mặc dù tổng cung đất đai cố định, lượng cung loại đất cụ thể hay cho sử dụng cụ thể tăng lên giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cấu loại đất [...]... kinh tế xã hội tại thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc2 6 3.2.2 Tình hình sử dụng đất tại thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 26 3.2.3 Thực trạng giá đất ở trên địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 27 3.2.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 27 3.2.5 Một số giải pháp 27 3.3 Phương pháp nghiên cứu 27 3.3.1 Thu thập số liệu... Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 45 4.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 51 4.4.1 Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 51 4.4.2 Một số yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 54 4.5 Đề xuất một số giải pháp 57 Phần 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN... Phạm vi nghiên cứu - Nghiên cứu những vấn đề cơ bản về đất đai và giá đất ở - Nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn thị xã Phúc Yên (giá đất ở trên thị trường, giá đất ở do Nhà nước qui định) - Địa bàn: thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 3.2 Nội dung nghiên cứu 3.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 3.2.1.1 Điều kiện tự nhiên thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc - Vị trí địa lý... - Địa hình, địa mạo - Khí hậu - Đặc điểm thủy văn 3.2.1.2 Tình hình phát triển kinh tế xã thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc - Tình hình kinh tế - xã hội - Thực trạng cơ sở hạ tầng kỹ thuật 3.2.2 Tình hình sử dụng đất tại thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc - Tình hình quản lý đất đai - Tình hình sử dụng đất đai vii 4.3.2 Thực trạng giá đất ở của thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 45 4.4 Một số yếu tố ảnh hưởng. .. thập số liệu sơ cấp 28 3.3.3 Tổng hợp và xử lý số liệu 28 Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 29 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 29 4.1.1 Điều kiện tự nhiên tại thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 29 4.1.2 Tình hình phát triển kinh tế - xã hội tại thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 31 4.2 Tình hình sử dụng đất tại thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc. .. về giá đất 4 2.1.1 Khái niệm về giá đất 4 2.1.2 Đặc điểm của giá đất 4 2.1.3 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở 6 2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 10 2.2.1 Yếu tố nhân khẩu 10 2.2.2 Yếu tố xã hội 10 2.2.3 Yếu tố quốc tế 11 2.2.4 Yếu tố kinh tế 12 2.2.5 Yếu tố khu vực 14 2.2.6 Yếu tố cá... quản lý đất đai 40 4.2.2 Tình hình sử dụng đất 42 4.3 Thực trạng giá đất ở của thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 43 4.3.1 Giá đất ở quy định trên địa bàn thị xã Phúc Yên năm 2014 43 23 ty cổ phần, trong đó quy định UBND cấp tỉnh phải xác định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, bồi thường cho người bị thu hồi đất và tính giá. .. định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất 10 2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 2.2.1 Yếu tố nhân khẩu Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu... đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó - Hình dáng: Hình dáng thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất - Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất - Hạn chế của quy hoạch đô thị: ... nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở - Biến động vật giá: Sự biến động về vật giá ảnh hưởng đến từng người Tài sản nhà đất trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính đảm bảo giá trị cho nên biến động vật giá tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất càng cao Và giá nhà đất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, ... trạng giá đất thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 45 4.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 51 4.4.1 Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất địa bàn. .. Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 51 4.4.2 Một số yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc ... sử dụng đất đai vii 4.3.2 Thực trạng giá đất thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 45 4.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 51 4.4.1 Yếu tố tự