mở đầu I Mục đích nghiên cứu Bất động sản (BĐS) gắn liền với sống thành viên xã hội Cùng với thị trờng vốn, thị trờng lao động thị trờng BĐS LO BO OK CO M thị trờng đầu vào trình sản xuất Thị trờng BĐS thị trờng quan trọng kinh tế Với mô hình kinh tế kế hoạch tập trung nớc ta trớc thị trờng cha phát triển Trong trình chuyển đổi sang kinh tế thị trờng nhiều thành phần theo định hớng XHCN có quản lý Nhà nớc năm vừa qua, thị trờng BĐS nớc ta hình thành phát triển với tốc độ nhanh phức tạp Nền kinh tế nớc ta năm qua chấm dứt đợc tình trạng suy thoái, phát triển tơng đối toàn diện liên tục tăng trởng với nhịp độ cao Từ năm 1986 kinh tế nớc ta chuyển từ kinh tế kế hoạch tập trung bao cấp sang kinh tế thị trờng theo định hớng xã hội có điều chỉnh Nhà nớc, kinh tế nhiều thành phần đợc hình thành rõ nét Nền kinh tế nớc ta đợc chuyển đổi bớc theo hớng khai thác khả đầu t phát triển toàn diện xã hội, lấy hiệu kinh tế xã hội làm tiêu chuẩn chọn phơng hớng hiệu quy mô đầu t Thủ đô Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh nơi tập trung nhiều điều kiện u việt thu hút vốn đầu t nớc quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai trò trung tâm kinh tế văn hoá khoa học kỹ thuật đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại, liên kết thúc đẩy lôi kéo vùng khác phát triển Để tăng cờng đầu t KI vùng đô thị khu công nghiệp Nhà nớc cần quan tâm đến việc xây dựng sách u tiên luật pháp nhằm bảo hộ quyền lợi hợp pháp lợi ích đáng chủ đầu t hình thành đồng loại thị trờng hàng hoá, dịch vụ, sức lao động, vốn, kỹ thuật công nghệ bật lên thị trờng BĐS Thực tế cho thấy đầu t phát triển mức thị trờng BĐS rạo kết to lớn: Kinh doanh BĐS tạo lợi nhuận lớn dễ dàng hấp dẫn vốn đầu t BĐS vốn nớc vốn tích luỹ tầng lớp dân c Nhà nớc tăng nguồn thu, đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất Thị trờng BĐS dới quản lý điều chỉnh Nhà nớc phát triển lành mạnh, tợng kinh doanh ngầm đựơc xoá bỏ LO BO OK CO M Nhà đất lĩnh vực quan trọng chứa đựng yếu tố kinh tế xã hội trị, quản lý phát triển mức thị trờng BĐS kéo theo nhiều yếu tố khác nh: sử dụng đất mục đích tránh lãng phí đất, tạo đợc chỗ cho nhân dân, đảm bảo sách quy hoạch Nhà nớc Tuy nhiên tác động chế thị trờng, biện pháp quản lý yếu thiếu đồng nên thị trờng BĐS nớc ta hình thành tự phát thiếu tổ chức tầm quản lý Tình hình phát triển thị trờng BĐS cha lành mạnh ảnh hởng lớn tới phát triển nông thôn đô thị theo quy hoạch gây thất thu cho ngân sách nhà nớc ảnh hởng không nhỏ tới tâm lý ngời dân Những tiêu cực trình hoạt động thể rõ điểm sau: Tỷ lệ giao dịch phi thức cao Thị trờng ngầm phát triển mạnh nạn đầu đất đai gây hỗn loạn thị trờng Mất cân cung cầu nhu cầu ngời dân tăng nhanh Thị trờng nóng lạnh bất thờng, gía dễ biến động Thông tin thị trờng không đầy đủ, thiếu minh bạch khó tiếp cận nên xuất nhiều cò mồi đất đai nhà Quy trình mua bán phức tạp qua nhiều khâu trung gian không cần thiết, KI tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao Còn tồn chế bao cấp, có phân biệt không cần thiết quốc doanh, quốc doanh, nớc nớc chế sách, quản lý điều hành máy Nhà nớc lĩnh vực BĐS thị trờng BĐS Trong năm qua Nhà nớc tập trung nhiều sức lực tiền nhằm giải vấn đề nhng thực tế vấn đề nhiều bế tắc cần khắc phục giải quýêt Điều thúc đẩy nhà quản lý phải nhanh chóng tìm biện pháp hỗ trợ nhằm quản lý thúc đẩy phát triển thị trờng BĐS II Đối tợng, phạm vi nghiên cứu Thị trờng BĐS thị trờng rộng lớn bao gồm thị trờng đất thị trờng nhà LO BO OK CO M đất Trong phạm vi đề tài tốt nghiệp vào phân tích số biện pháp thúc đẩy thị trờng BĐS nhà đất Trong thị trờng nhà đất phân thành nhiều loại theo phạm vi nh Theo yếu tố sử dụng phân thành: thị trờng nhà ở, thị trờng khách sạn, thị trờng văn phòng, thị trờng công nghiệp Theo khu vực địa lý có thị trờng nhà đất đô thị, thị trờng nhà đất nông thôn, thị trờng nhà đất đô thị lớnNgoài nhiều cách phân loại khác đợc đề cập kỹ phần sau Do thời gian có hạn nh trình độ hạn chế đồ án tốt nghiệp sâu vào thị trờng nhà đất Hà Nội, nơi mà thị trờng BĐS phát triển tơng đối sớm tơng đối phức tạp thu hút quan tâm nhà quản lý có ảnh hởng sâu sắc tới kinh tế Đối tợng nghiên cứu khoa học thị trờng nhà đất nghiên cứu yếu tố thị trờng nhà đất nh: cung, cầu, giá nhà đất mối quan hệ chúng đồng thời nghiên cứu nguyên tắc, phơng pháp định giá nhà đất nh tác động Nhà nớc loại thị trờng nhằm góp phần KI phát triển thị trờng nhà đất đạt hiệu cao Để nắm đợc nội dung khoa học thị trờng nhà đất cần phải trang bị kiến thức nhiều khoa học khác có liên quan nh: quản lý nhà nớc đất đai nhà ở, kinh tế tài nguyên đất, kinh tế đô thị, kinh tế nông thôn, quy hoạch đất đai, kinh tế xây dựng Các phơng pháp dùng để nghiên cứu là: phơng pháp phân tích, tổng hợp, phơng pháp hệ thống, phơng pháp thống kê, phơng pháp toán học, phơng pháp tổng kết thực tiễn để làm sáng tỏ phong phú thêm vấn đề lý luận III Nội dung đồ án tốt nghiệp LO BO OK CO M Chơng I: Một số vấn đề thị trờng BĐS I Khái niệm BĐS II Khái niệm thị trờng BĐS Khái niệm Tính tất yếu việc hình thành phát triển thị trờng BĐS Phân loại thị trờng BĐS III Khái quát thị trờng nhà đất Khái niệm thị trờng nhà đất Đặc điểm thị trờng nhà đất Vị trí thị trờng nhà đất kinh tế quốc dân Chơng II Thực trạng tình hình phát triển thị trờng nhà đất Hà Nội I Những mặt đợc việc phát triển thị trờng nhà đất II Những tồn yếu phát triển thị trờng nhà đất hậu III Nguyên nhân yếu Chơng III Một số biện pháp thúc đẩy thị trờng nhà đất A Một số kinh nghiệm quản lý thị trờng BĐS nhà đất số nớc giới học kinh nghiệm Việt Nam KI I Một số kinh nghiệm quản lý thị trờng BĐS nhà đất số nớc II Các học kinh nghiệm Việt Nam B Một số biện pháp thúc đẩy phát triển thị trờng Nhà đất Hà Nội I Nhóm phơng pháp chung pháp lý, tài II Biện pháp đổi công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể phát triển vùng sử dụng đất đai có hiệu đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội đất nớc III Biện pháp tạo lập phát triển thị trờng hàng hoá cho thị trờng nhà đất IV Biện pháp xây dựng lực thể chế tổ chức tham gia thị trờng nhà đất V Thúc đẩy phát triển thị trờng việc sử dụng biện pháp tài VI Biện pháp tăng cờng hiệu lực quản lý nhà nớc thị LO BO OK CO M trờng nhà đất VII Biện pháp tổ chức cung cấp thông tin cho thị trờng nhà đất KI VIII ứng dụng biện pháp tin học để góp phần quản lý thị trờng nhà đất Chơng I Một số vấn đề bất động sản thị trờng bất động sản I.Khái niệm bất động sản (BĐS) Trong trình phát triển nhân loại, tài sản đợc chia thành bất động LO BO OK CO M sản động sản Sự phân loại có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo BĐS không đất đai, cải lòng đất mà đợc tạo sức lao động ngời mảnh đất Pháp luật nhiều nớc giới tiếp nhận cách phân loại tài sản nh trên, thống chỗ coi BĐS gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nớc có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi khu vực giáp ranh hai khái niệm BĐS động sản Hầu hết nớc coi BĐS đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, đợc xác định vị trí địa lý đất (Pháp, Nhật, Đức), nhng có nớc (Nga) quy định cụ thể BĐS mảnh đất đất đai nói chung Tuy nhiên có nớc lại có quan niệm khác tài sản gắn liền với đất đai đợc coi BĐS Điều 520 Luật dân Pháp quy định mùa màng cha gặt, trái cha bứt khỏi BĐS, bứt khỏi đợc coi động sản Tơng tự, quy định đợc thể Luật dân Nhật Bản, KI Luật dân Bắc Kỳ Sài Gòn cũ Trong điều 100 Luật dân Thái Lan quy định: BĐS đất đai vật gắn liền với đất đai hợp thành hệ thống với đất đai tài sản gắn với việc sở hữu đất Luật dân Đức đa khái niệm BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất Theo Mc Kenzie and Betts 1996.trang 3: BĐS bao gồm đất đai tài sản không di dời đợc đợc quy định pháp luật Hiện có nhiều quan niệm khác BĐS, có ba khái niệm nh sau: Khái niệm 1: BĐS đất, với nhà phơng tiện khác đất Đây khái niệm cha đủ không quy định rõ phơng tiện đất nh đợc coi BĐS 1, Đất LO BO OK CO M Khái niệm 2: BĐS 2, Nhà công trình khác xây đất Khái niệm khác khái niệm chỗ: coi vật không di dời đợc BĐS, có hai thứ không di dời đợc đất nhà Khái niệm tách nhà khỏi đất Khái niệm 3: Theo điều 181 Bộ luật dân (năm 1995) BĐS tài sản không di dời đợc bao gồm: - Đất - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể tài sản xây dựng gắn liền với nhà - Các tài sản khác gắn liền với đất - Các tài sản khác pháp luật quy định Khái niệm thứ có u điểm: - Một là: BĐS tài sản di dời đợc, yếu tố di dời đợc nh yếu tố số - Hai là: Kể thứ tự yếu tố không di dời đợc nh: nhà xây đất, vật xây dựng gắn liền với nhà có tài sản cố định khác pháp luật quy định vì: BĐS có tài sản cố định không kể tài sản cố định nói KI chung theo nghĩa kế toán (tàu thuỷ, máy bay, máy móc thiết bị) vật di dời đựơc nhiên BĐS BĐS bao gồm tài sản cố định gắn liền với nhà mà Nói chung BĐS đất công trình vật kiến trúc xây dựng Các khái niệm BĐS Khái niệm Khái niệm BĐS đất, với nhà phơng tiện khác đất BĐS là: - Đất, - Nhà công trình khác xây đất BĐS tài sản không di dời đợc bao gồm: - Đất; - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể tài sản xây dựng gắn liền với nhà ở; - Các tài sản khác gắn liền với đất; - Các tài sản khác pháp luật quy định LO BO OK CO M Khái niệm II Khái niệm thị trờng bất động sản Khái niệm Từ thực chuyển đổi kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang kinh tế thị trờng định hớng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam nỗ lực xây dựng phát triển đồng yếu tố kinh tế thị trờng Đến hình thành đầy đủ phận kinh tế thị trờng, số thị trờng phát triển nh thị trờng sản phẩm đầu ra, thị trờng hàng hoá số sản phẩm phục vụ Tuy nhiên, thị trờng sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng việc phát triển sản xuất kinh doanh nh thị KI trờng vốn thị trờng lao động đặc biệt thị trờng BĐS lại giai đoạn ban đầu hình thành phát triển Có thể thấy thân thị trờng BĐS không tự dng mà có, phụ thuộc vào yếu tố BĐS đợc coi hàng hoá, đợc trao đổi, mua, bán, cho thuê, chuyển nhợng v.v Nói chung hoạt động kinh doanh BĐS Hiện quan niệm thị trờng BĐS đựơc tranh luận lên số ý kiến nh sau: Khái niệm 1: Thị trờng BĐS thị trờng hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, chấp, chuyển nhợng sử dụng BĐS theo quy luật thị LO BO OK CO M trờng có quản lý Nhà nớc Khái niệm 2: Thị trờng bất động sản tổng hoà giao dịch dân BĐS địa bàn định, thời gian định Khái niệm 3: Thị trờng BĐS tổ chức quyền có liên quan đến đất cho chúng trao đổi giá trị cá nhân thực thể Các quyền độc lập với đặc tính vật chất mà thờng đợc gọi đất Định nghĩa thứ ba nghiêng thị trờng bất động sản mô hình, tổ chức để quyền có liên quan đến đất đợc thực cách độc lập Tuy tính khách quan thị trờng BĐS quan hệ giao dịch mua bán BĐS theo quy luật đặc thù thị trờng giá trị nhng chủ quan giao dịch phải đợc tổ chức theo ý đồ định KI Có thể mô tả thị trờng BĐS theo mô hình sau: Quản lý nhà nớc Ngời mua Quy luật giá trị - Quy luật cung cầu - Khan - Cạnh tranh - Độc quyền - Lợi nhuận - Lợi ích kin LO BO OK CO M Quy luật đặc thù BĐS Ngời sở hữu Ngời bán Ngời sử dụng Giá đất Giá đất Quan hệ quốc tế hội nhập Do quan niệm khác hàng hoá BĐS phạm vi thị trờng nên có số quan niệm khác thị trờng BĐS Có ý kiến cho thị trờng BĐS thị trờng đất đai tài sản nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai trở thành BĐS đợc Do đất đai thân BĐS đồng thời yếu tố BĐS khác Tuy nhiên, thực tế, thị trờng đất đai phận KI thị trờng BĐS hàng hoá đất đai phận hàng hoá BĐS Trên thực tế, có số ngời cho thị trờng BDS thị trờng nhà đất (thị trờng địa ốc) Quan niệm phổ biến nứơc ta cho có nhà đất mang mua bán chuyển nhợng thị trờng Cũng giống nh quan niệm BĐS nhà đất phận hàng hoá BĐS thị trờng Vì quan niệm không đầy đủ 10 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 7.Biện pháp tổ chức dịch vụ cung cấp thông tin cho thị trờng BĐS Hiện có nhiều trang Web thông tin nhà đất dới hình thức trung tâm môi giới nh: http/www Nhavui.com http/www Vnexpress.net/raovat LO BO OK CO M http/www Viet-trade.com/thitruongdiaoc http/www Nhadat.com Ngoài nhiều trang Web công ty TNHH hoạt động lĩnh vực Tuy nhiên cha có trang Web thức dới quản lý bộ, ngành, quan có thẩm quỳên Để đảm bảo cho bên giao dịch có thông tin chắn BĐS, Nhà nớc phải coi trách nhiệm để hớng dẫn thị trờng BĐS hoạt động phát triển lành mạnh Những thông tin thị trờng BĐS nhà đất phải cung cấp cho bên giao dịch bao gồm: Các giấy tờ có liên quan đến việc xác định quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất BĐS đăng ký giao dịch Dự định địa phơng, Chính phủ quy hoạch sử dụng đất có liên quan đến BĐS đăng ký giao dịch Thông tin quy định pháp luật hành có liên quan đến sở hữu, quyền sử dụng, mua bánBĐS đăng ký giao dịch Những hạn chế quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS đăng ký giao dịch Thông tin giá BĐS, giá BĐS tơng đơng BĐS đăng KI ký giao dịch Một lý làm thị trờng BĐS nhà đất năm qua phát triển thiếu lành mạnh, Nhà nớc không kiểm soát đợc quan chịu trách nhiệm cung cấp thông tin thức nh thiếu quan t vấn tin cậy có tính pháp lý để hỗ trợ ngời bán ngời mua tham gia giao dịch thị trờng BĐS nhà đất 139 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 Để làm đợc việc địa phơng đặc biệt thành phố lớn cần sớm thành lập trung tâm giao dịch BĐS thức với chức tối thể sau: - Chức thông tin: trung tâm môi giới phải cung cấp thông tin nguồn cung BĐS nhà đất, bao gồm khu vực Nàh nớc, doanh nghiệp LO BO OK CO M cá nhân có BĐS tham gia vào nguồn cung thị trờng Nguồn cung BĐS bao gồm hàng hoá tại, hàng hoá khu vực quy hoạch phát triển tơng lai theo hạn định đầu t thực khu vực hạn chế phát triển, hạn chế mua bán trao đổi theo nh thông tin quy hoạch phát triển đô thị dự án đầu t phát triển BĐS Các thông tin hàng hoá BĐS không giới hạn dạng nhà đất mà cần phải mở rộng sang lĩnh vực BĐS văn phòng, công sở, dịch vụ, công nghiệp không phạm vi mua bán mà bao hàm quan hệ giao dịch thuê, cho thuê, chấp, đấu giá - Chức thẩm định: trung tâm thực chức thẩm định đặc trng BĐS, tính pháp lý nh thực dịch vụ pháp lý BĐS tham gia giao dịch Trung tâm phải chịu trách nhiệm có đầy đủ độ tin cậy thông tin pháp lý nh đặc điểm kinh tế kỹ thuật BĐS tham gia giao dịch qua trung tâm Trung tâm phải tiến hành có chất lợng để hoạt động định giá BĐS giao dịch đợc xác, phù hợp làm sở để hình thành giá mua bán trao đổi bên tham gia giao dịch Trung tâm làm trung gian hớng dẫn thực trình tiến hành thủ tục giao dịch bên mua bán đảm bảo trình tự quy định pháp luật giao dịch BĐS Trung tâm KI thay mặt (hoặc giúp đỡ) bên mua bán thực thủ tục giao dịch với quan Nhà nớc để đảm bảo giao dịch đợc bảo hộ pháp luật giúp Nhà nớc thực đợc việc kiêm soát với quan hệ giao dịch BĐS thị trờng giao dịch thức 140 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 - Chức cầu nối: trung tâm làm cầu nối cho việc thực toán hai bên cung nh giói thiệu nguồn cung cấp tài cho ngời có nhu cầu vây vốn chấp tài BĐS tham gia giao dịch Một yêu cầu cốt yếu đặt hoạt động trung tâm phải mang lại tiện lợi hữu ích cho ngời tham gia cung cầu BĐS, đảm bảo cho BĐS LO BO OK CO M tham gia giao dịch đợc thực nhanh chóng, tin cây, an toàn tin tởng Bên cạnh Nhà nớc cần có biện pháp quản lý hoạt động hệ thống dịch vụ môi giới nhà đất địa bàn, đa hệ thống môi giới vào hoạt động nh khâu trình vận hành thị trờng BĐS Những vấn đề để củng cố hoạt động hệ thống thông dịch vụ t vấn môi giới BĐS gồm: Kiểm soát tổ chức, cá nhân đăng ký tham gia dịch vụ t vấn môi giới BĐS Ngời làm dịch vụ t vấn môi giới phải đăng ký hoạt động với quan quản lý Nhà nớc đợc Nhà nớc cho phép đợc hoạt động t vấn môi giới Những ngời t vấn môi giới phải chịu trách nhiệm trớc pháp luật kết hoạt động t vấn môi giới nh: chịu trách nhiệm tính trung thực thông tin tính pháp lý BĐS đa vào môi giới giao dịch, chịu trách nhiệm kết định giá hình thành giá BĐS giao dịch chịu trách nhiệm kết dịch vụ khác Nh vậy, có ngời có đủ t cách pháp nhân, có đủ trình độ chuyên môn môi giới BĐS đợc tham gia dịch vụ môi giới BĐS Kiểm soát tính công khai thông tin chất lợng dịch vụ t vấn, ngời t vấn đợc quyền yêu cầu quan quản lý Nhà nớc xác KI nhận thông tin pháp lý BĐS Thúc đẩy đời phát triển dịch vụ t vấn môi giới tổng hợp cho nhu cầu có liên quan đến hoạt động giao dịch BĐS nh: dịch vụ cung cấp thông tin hàng hoá BĐS, dịch vụ kiểm tra t vấn tính pháp lý BĐS, dịch vụ định giá BĐS, dịch vụ toán cho vay chấp BĐS dịch vụ hoàn thiện hồ sơ giao dịch BĐS Những đơn vị dịch vụ thay mặt bên mua bên bán thực đầy đủ thủ tục cần thiết để BĐS đợc giao dịch cách hợp pháp, quan t vấn phải 141 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 chịu trách nhiệm trớc pháp luật chất lợng tính pháp lý dịch vụ Sở quy hoạch LO BO OK CO M Ngân hàng Sở tài nguyên môi trờng Trung tâm giao dịch Các tổ chức kinh doanh BĐS Các cá nhân có nhu cầu BĐS Cơ quan thuế Các ngành có liên quan ứng dụng công nghệ tin học để góp phần quản lý thị trờng BĐS đất nhà KI Chỉ thị số 58/CT-TW, ngày 17/10/2000 Bộ Chính trị Ban Chấp hành Trung ơng khoá Đẩy mạnh ứng dụng phát triển công nghệ thông tin phục vụ nghiệp hoá, công nghiệp hoá Chỉ thị nêu nhiệm vụ ứng dụng Công nghệ thông tin quan Đảng Nhà nớc giai đoạn 2001 2005: Các quan Đảng, Nhà nớc, tổ chức trị xã hội đầu việc triển khai ứng dụng công nghệ thông tin hoạt dộng theo phơng châm đảm bảo tiết kiệm, thiết thực hiệu lâu dài Tin học hoá hoạt động 142 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 quan Đảng Nhà nớc phận hữu quan trọng cải cách hành quốc gia, nhiệm vụ thờng xuyên quan nhằm tăng cờng lực quản lý, nâng cao suất, chất lợng hiệu Các cấp uỷ, tổ chức Đảng đạo khẩn trơng xây dựng hệ thống thông tin cần thiết phục vụ lợi ích công cộng nhân dân, phục vụ lãnh đạo Đảng, quản lý Nhà nớc Sớm LO BO OK CO M hoàn thịên, thờng xuyên nâng cấp để sử dụng có hiệu mạng thông tin diện rộng Đảng Chính phủ Bảo đảm đến năm 2005 xây dựng đa vào hoạt dộng hệ thống thông tin điện tử Đảng, Chính phủ Hệ thống thông tin đợc xây dựng theo mô hình thành phần Cơ sở liệu Thiết bị (phần cứng + phần mềm) Tổ chức (quy trình tổ chức) Con ngời * Chức hệ thống + Nhập liệu: tổ chức theo mạng truy cập định kỳ + Lu trữ số liệu: Theo quy chuẩn khối lợng lớn thông tin + Phân tích liệu: Phân tích tổng hợp thông tin phục vụ yêu cầu hoạch định sách, chiến lợc quản lý phát triển thị trờờng BĐS + Hiển thị, truy cập liệu: Vừa cung cấp thông tin, vừa phân tích thông tin, vừa phân tích số liệu: * Yêu cầu hệ thống: Tính mở động hệ thống đảm bảo thích nghi tốt KI nhất, nâng cấp liên kết với hệ thống thông tin khác có liên quan nh hệ thống thông tin quốc gia, hệ thống thông tin quy hoạch, thông tin xây dựng, quản lý hành chínhTính đại, dễ sử dụng có độ tin cậy cao, có tính đến khả sử dụng công nghệ cán cấp, hoạt động liên tục, sử dụng giao diện Menu để sử dụng 143 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 * Tính liên thông hệ thống: Hệ thống cung cấp thông tin liệu không gian thống nhất, đảm bảo liên thông cấp, sở ngành Phơng án thiết kế tổng thể hệ thống thông tin thị trờng BĐS * Thiết kế tổng thể bao gồm nội dung yêu cầu sau: Linh hoạt sử LO BO OK CO M dụng, có tính đồng khả sử dụng dùng chung hệ thống mở theo tiêu chuẩn quốc tế, có độ an toàn cao, dễ phát cố, phục hồi nhanh, dạng trực tuyến (online) * Thiết kế dạng sở liệu hệ thống: - Các Input Dữ liệu đồ thu thập từ đồ hoạ đồ số, đồ giấy, sơ đồ, vẽ, số liệu đo đạc, điều tra Dữ liệu thuộc tính dạng chữ số, văn bản, biểu đồ, đồ thị, âm thanh, hình ảnh để thích, dẫn, mô tả liệu đồ - Cấu trúc sở liệu hoạt động: Đó hệ thống gồm hệ sở liệu chung nh hệ quy chiếu, hệ toạ độ, ranh giới, địa giới hệ sở liệu khác nh: Cơ sở liệu đồ: địa hình, địa chính, quy hoạch với nhiều phân lớp theo đặc điểm, độ lớn, mục đích hiển thị Cơ sở liệu thuộc tính: địa danh, giải, ký hiệu thông tin pháp lý, kinh tế, xã hội, tự nhiên Một số toán điển hình nh: Chồng ghép đồ để tìm kiếm thông tin tích hợp, biên tập đồ theo chủ đề mới, tính toán số liệu thống KI kê - Các Output Cung cấp thông tin cho thực nhiệm vụ nội dung quản lý Nhà nớc thị trờng BĐS Cung cấp thông tin cho phép lãnh đạo giải định vấn đề liên quan phạm vi ranh giới quản lý 144 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 Cung cấp thông tin cho ngành có liên quan: Xây dựng, kiến trúc, quản lý nhà đất, thị trờng chứng khoán Cung cấp thông tin ban đầu phục vụ nghiên cứu Cung cấp thông tin phục vụ việc mua bán LO BO OK CO M * An toàn thông tin hệ thống - Các nguyên tắc Đợc bảo vệ, chống lại việc cố tình hay vô tình sử dụng sai An toàn phải đợc quản lý suốt thời gian phục hồi cố - Một số biện pháp Quản lý, kiểm tra, đĩa mềm lu động Kiểm tra đối tợng thâm nhập từ bên việc kiểm tra dấu vân tay xâm nhập vào máy chủ hay phải đăng nhập để kiểm tra trớc vào trang Web - Sao lu khôi phục liệu: theo chế độ đinh kỳ theo cách dự phòng kiểu gia tăng - Giải pháp xảy cố Phát giải cố Sử dụng thiết bị dự trữ KI Chuẩn bị cán có khả giải cố 145 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 Phòng địa quận LO BO OK CO M Quản trị Hệ thống Internet Máy chủ Web Cơ sở liệu đất đai Phòng địa huyện Máy in Máy chủ liệu nhà đất Máy in Chuẩn hoá số liệu Nhập sô liệu cập nhật biến động đơn đăng ký Mật Scanner KI Phân tích số liệu Quy hoạch 146 Định giá Thuế Tra cứu thôngtin Thông tin chi tiết Thông tin TH Kết luận Thực trạng số biện pháp thúc đẩy thị trờng BĐS nhà đất Hà Nội đề tài có ý nghĩa thực tiễn cao Thúc đẩy khuyến khích phát triển thị trờng BDS nhà đất việc, đề hệ thống giải pháp toàn LO BO OK CO M diện đồng vấn đề mang tính thời xúc Giải đợc vấn đề phát huy đợc điểm mạnh thị trờng BĐS nhà đất đóng góp tích cực kinh tế quốc dân đồng thời hạn chế hậu xấu mà thị trờng BĐS nhà đất mang lại Trong 15 tuần thực đồ án tốt nghiệp với đề tài Thực trạng số biện pháp thúc đẩy thị trờng BĐS nhà đất Hà Nội đồ án giải đợc nội dung chủ yếu sau: Nhận diện thị trờng BĐS nhà đất Hà Nội thời gian qua Đây công việc quan trọng trình tìm biện pháp thúc đẩy phát triển thị trờng BĐS từ phân tích tìm mặt yếu mặt đợc trình phát triển nh tồn yếu từ tìm nguyên nhân biện pháp thúc đẩy Các u điểm trình phát triển Các nhu cầu nhà - đất đợc đáp ứng đầy đủ mặt chất lợng lẫn số lợng KI Các hoạt động thị trờng quyền sử dụng đất tạo chuyển biến đột phá Thị trờng nhà đất phát triển sôi động Thị trờng kinh doanh mặt xây dựng, kinh doanh diện tích văn phòng, khách sạn, nhà hàng, khu vui chơi giải trí có nhiều khởi sắc Công tác quản lý Nhà nớc thị trờng có điều kiện hoàn thiện, thu ngân sách Nhà nớc từ lĩnh vực không ngừng tăng lên Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 Những tồn yếu trình phát triển Tỷ lệ giao dịch phi quy cao, tình trạng vi phậm quy định nàh đất cao Mất cân đối cung cầu nhà đất Thị trờng nóng, lạnh bất thờng, giá dễ biến độn dễ dẫn đến nạn LO BO OK CO M đầu nhà đất Quy trình mua bán phức tạp, qua nhiều trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, chi phi giao dịch cao Còn tồn chế bao cấp, có phân biệt không cần thiết quốc doanh, quốc doanh, nớc nớc chế sách, quản lý điều hành máy Nhà nứơc lĩnh vực BĐS thị trờng BĐS Thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch khó tiếp cận Nguyên nhân yếu Khung pháp lý thiếu đồng hay thay đổi Các sách thị trờng BĐS thiếu đồng cha hợp lý Năng lực quản lý, tổ chức máy Nhà nớc Phân tích số kinh nghiệm quản lý thị trờng BĐS số nớc giới học kinh nghiệm cho Việt Nam Đề biện pháp thúc đẩy phát triển thị trờng BĐS nhà đất Hà Nội KI Biện pháp đổi công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể phát triển vùng sử dụng đất đai có hiệu đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội đất nớc Biện pháp tạo lập phát triển thị trờng hàng hoá cho thị trờng nhà đất Biện pháp xây dựng lực thể chế tổ chức tham gia thị trờng nhà đất 148 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 Thúc đẩy phát triển thị trờng việc sử dụng biện pháp tài Thu tiền sử dụng đất Đổi sách thuế quyền sử dụng đất lệ phí Hỗ trợ tài cho ngời có thu nhập thấp mua thuê nhà LO BO OK CO M Tổ chức định giá BĐS nhà đất Biện pháp tăng cờng hiệu lực quản lý nhà nớc thị trờng nhà đất Biện pháp tổ chức cung cấp thông tin cho thị trờng nhà đất ứng dụng biện pháp tin học để góp phần quản lý thị trờng nhà đất Trong vấn đề đồ án vào giải đợc mối quan hệ nhân tố ảnh hởng tới giá đất tìm đợc mối liên hệ vị trí góp phần vào điều chỉnh giá đất, phân tích lãi suất thời hạn vay lãi cho ngời có thu nhập thấp, ứng dụng tin học quản lý nhà đất Đây vấn đề quan trọng đợc quan tâm Cuối em xin bày tỏ biết ơn thầy giáo GS TSKH Nguyễn Mậu Bành, cô giáo TS Vũ Thị Hoà tận tình hớng dẫn bảo em hoàn thành đồ án Do thời gian có hạn đề tài tránh khỏi sai sót nh nhiều vấn đề cha giải đến tận em mong nhận đợc đóng góp thầy cô giáo nh bạn sinh viên để đề tài đợc hoàn chỉnh có ý KI nghĩa thiết thực sống 149 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 Mục lục Trang Mở đầu Chơng I LO BO OK CO M Một số vấn đề thị trờng BĐS I Khái niệm BĐS II Khái niệm thị trờng BĐS Khái niệm Tính tất yếu trình hình thành phát triển thị 12 trờng BĐS 13 Phân loại thị trờng BĐS 14 III Khái quát thị trờng nhà đất 14 Khái niệm thị trờng nhà đất 15 Đặc điểm thị trờng nhà đất 16 2.1 Thị trờng BĐS - nhà đất mang tính khu vực sâu sắc 16 2.2 Thị trờng BĐS - nhà đất thị trờng không hoàn hảo 17 2.3.Cung thị trờng nhà đất phản ứng chậm cầu nguồn cung có giới hạn 18 2.4 Thị trờng BĐS - nhà đất có mối quan hệ chặt chẽ với thị trờng tài tiền tệ 18 2.5 Toàn trình hoạt động thị trờng BĐS nhà đất chia làm khâu: sản xuất lu thông tiêu thụ 20 Vị trí thị trờng nhà đất kinh tế quốc dân 20 KI 3.1 Thị trờng nhà đất phát triển nhân tố quan trọng góp 23 sản xuất cho nhà kinh doanh nhà đất 23 phần phát triển kinh tế xã hội đất nớc nâng cao đời sống tầng lớp dân c 3.2 Thị trờng nhà đất nơi thực tái sản xuất yếu tố 3.3 Động thái phát triển thị trờng nhà đất tác động tới nhiều loại thị trờng kinh tế quốc dân, đặc biệt 150 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 25 thị trờng tiền tệ 3.4 Phân bổ hợp lý tài nguyên đất 28 Chơng II Thực trạng thị trờng nhà đất Hà Nội LO BO OK CO M Trongthời gian qua Những mặt đợc việc phát triển thị trờng nhà đất 28 28 1.1 Các nhu cầu nhà - đất đợc đáp ứng đầy đủ mặt chất lợng lẫn số lợng 31 1.2 Các hoạt động thị trờng quyền sử dụng đất tạo chuyển biến đột phá 31 1.3 Thị trờng nhà đất phát triển sôi động 36 1.4 Thị trờng kinh doanh mặt xây dựng, kinh doanh diện tích văn phòng, khách sạn, nhà hàng, khu vui chơi giải trí có nhiều khởi sắc 39 1.5 Công tác quản lý Nhà nớc thị trờng có điều kiện hoàn thiện, thu ngân sách Nhà nớc từ lĩnh vực không ngừng tăng lên Những tồn yếu phát triển thị trờng nhà đất hậu 43 43 2.1 Tỷ lệ giao dịch phi quy cao, tình trạng vi phậm quy 46 định nhà đất cao 48 2.3 Thị trờng nóng, lạnh bất thờng, giá dễ biến độn dễ 55 KI 2.2 Mất cân đối cung cầu nhà đất 55 dẫn đến nạn đầu nhà đất 2.4 Quy trình mua bán phức tạp, qua nhiều trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, chi phi giao dịch cao 2.5 Còn tồn chế bao cấp, có phân biệt không cần thiết quốc doanh, quốc doanh, nớc nớc chế sách, quản lý điều hành 151 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 máy Nhà nứơc lĩnh vực BĐS thị trờng BĐS 56 2.6 Thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch khó tiếp cận 60 60 Nguyên nhân yếu 3.1 Khung pháp lý thiếu đồng hay thay đổi 62 3.2 Các sách thị trờng BĐS thiếu đồng 65 LO BO OK CO M cha hợp lý 3.3 Năng lực quản lý, tổ chức máy Nhà nớc 68 Chơng III Một số biện pháp thúc đẩy thị trờng BĐS - nhà đất Hà Nội A Một số kinh nghiệm quản lý thị trờng BĐS 71 nhà đất số nớc giới học kinh nghiệm Việt 71 Nam 71 I Một số kinh nghiệm quản lý thị trờng BĐS số nớc 75 Quản lý thị trờng BĐS Bangladesh 77 Quản lý thị trờng BĐS ấn Độ 82 Quản lý thị trờng BĐS Indonexia 84 II Các học kinh nghiệm Việt Nam B Một số biện pháp thúc đẩy phát triển thị trờng Nhà 84 đất Hà Nội 94 Nhóm phơng pháp chung pháp lý, tài 94 Biện pháp đổi công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế KI hoạch tổng thể phát triển vùng sử dụng đất đai có hiệu 103 đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội đất nớc Biện pháp tạo lập phát triển thị trờng hàng hoá cho thị trờng 105 nhà đất Biện pháp xây dựng lực thể chế tổ chức tham gia thị 108 trờng nhà đất Thúc đẩy phát triển thị trờng việc sử dụng biệ 152 108 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 pháp 109 tài 111 5.1 Thu tiền sử dụng đất 5.2 Đổi sách thuế quyền sử dụng đất lệ phí 121 5.3 Hỗ trợ tài cho ngời có thu nhập thấp mua 133 LO BO OK CO M thuê nhà 5.4 Tổ chức định giá BĐS nhà đất Biện pháp tăng cờng hiệu lực quản lý nhà nớc thị trờng nhà đất Biện pháp tổ chức cung cấp thông tin cho thị trờng nhà đất ứng dụng biện pháp tin học để góp phần quản lý thị trờng nhà đất KI Kết luận 153 137 140 145 [...]... hoá nhà và đất cũng nh các dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó Thị trờng nhà đất là thị trờng các yếu tố nhà và đất hợp thành Theo nghĩa hẹp, thị trờng nhà đất gồm thị trờng các yếu tố nhà và đất ở, vờn tợc, khuôn viên gắn liền với nhà Theo nghĩa rộng, thị trờng nhà đất bao gồm đất ở, vờn 14 tợc và khuôn viên gắn liền với nhà và đất để sử dụng cho các mục đích khác Trên thực tế hiện nay ở nớc ta một số. .. nớc ta thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trờng nhà đất là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Vì vậy thị trờng nhà đất có thể hình dung một cách trừu tợng là nơi mà ngời mua và ngời bán thoả thuận đợc với nhau về số lợng, chất lợng và giá cả hàng hoá 2 Đặc điểm của thị trờng nhà đất Thị trờng nhà đất là một bộ phận chủ yếu của thị trờng BĐS Thị trờng nhà đất đợc hình thành và phát triển cùng... (nguồn Sở địa chính nhà đất thành phố Hồ Chí Minh) Một số nhân tố mới trong thị trờng nhà ở nh Nhà nớc thực hiện việc bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nớc cho ngời đang thuê nhà, các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần đợc khuyến khích kinh doanh trong lĩnh vực xây nhà để bán hoặc cho thuê Nhà nớc bắt đầu thực hiện thí điểm việc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nớc ở một số địa phơng nhằm tạo ra những ảnh hởng tích... Thị trờng mua bán Thị trờng BĐS ở đô thị Thị trờng cho thuê Thị trờng thế chấp, bảo hiểm Thị trờng BĐS ở nông thôn Thị trờng BĐS ở các đô thị lớn III Khái quát về thị trờng nhà đất 1 Khái niệm Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trờng nhà đất ngày càng đợc hình KI thành và phát triển Thị trờng nhà đất đợc coi là một bộ phận của thị trờng BĐS và là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng... Hà Nội 76,3% - Nhà thuê của t nhân - Nhà thuê của Nhà nớc 1,0% 17,1% - Nhà đa sở hữu 1,5% - Cha rõ chủ sở hữu 4,1% Cơ cấu sở hữu nhà ở tại Hà Nội 2% 4% 17% 1% 76% Nhà thuê của t nhân Nhà đa sở hữu KI Nhà t Nhà thuê của Nhà nớc Cha rõ chủ sở hữu 29 Bảng 2.2: Cơ cấu các chủ sở hữu đất ở đô thị (Tính đến 31-12-2000) Diện tích đất Tổng diện tích đất ở đô thị Trong đó 57.504 Cá nhân, hộ gia đình Tổ chức... triển kinh tế xã hội đất nớc và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân c 26 Phân bổ hợp lý tài nguyên đất đai ChơngII Thực trạng thị trờng nhà đất tại Hà Nội trong thời gian qua LO BO OK CO M 1 u điểm của việc phát triển thị trờng nhà đất ở Hà Nội Thị trờng nhà đất là một vấn đề khách quan trong nền kinh tế thị trờng Nó là một phạm trù kinh tế và lịch sử, hơn nữa thị trờng nhà đất lại tồn tại lâu dài... dụng - Thị trờng mua và bán - Thị trờng cho thuê 13 - Thị trờng thế chấp, bảo hiểm * Theo khu vực - Thị trờng BĐS ở đô thị - Thị trờng BĐS ở nông thôn LO BO OK CO M - Thị trờng BĐS ở các đô thị lớn Phân loại thị trờng BĐS Theo các cấp của thị trờng Thị trờng cấp I Thị trờng cấp II Trị trờng cấp III Theo đối tợng của thị trờng Thị trờng nhà ở Thị trờng khách sạn Thị trờng nhà cho thuê Thị trờng... doanh nhà đất, từ đầu cơ nhà đất thì nhiều nhà kinh doanh sẵn sàng không gửi tiền vào ngân hàng, thậm chí rút tiền gửi ra khỏi ngân hàng đàm 22 phán để đợc ngân hàng cho vay thêm để đầu t vào nhà đất Tình trạng này tác động mạnh vào thị trờng tín dụng cả ở phía cung tín dụng, cả ở phía cầu tín dụng Để xảy ra không ít đổ vỡ, làm phá hoại hàng loạt nhà đầu cơ nhà đất và các tổ chức tín dụng tham gia vào... ảnh hởng tới sự phát trỉên của thị trờng hàng hoá, thị trờng vốn góp phần thúc đẩy sự phát triển chung của thị trờng đáp ứng nhu cầu nhiều mặt đời sống con ngời LO BO OK CO M 3.2 Thị trờng nhà đất là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh nhà đất Trên thị trờng nhà đất, các nhà kinh doanh BĐS và những ngời tiêu dùng thực hiện việc mua bán của mình Với vai trò là một hàng... gồm: Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc do ngành Địa chính Nhà đất quản lý cho thuê khoảng 2 triệu m2 với 65.000 hợp đồng cho thuê nhà ở Nhà do cơ quan tự quản khoảng 3 triệu m2 với 85.000 căn hộ KI Kế hoạch phát triển nhà ở thành phố Hà Nội giai đoạn 1998 2000 tóm tắt trong bảng sau cho thấy số lợng nhà thực tế xây dựng mới mỗi năm vợt mục tiêu kế hoạch 34 Bảng 2.5: Kết quả thực hiện phát triển nhà ở Thành ... - Nhà t LO BO OK CO M Cơ cấu sở hữu nhà Hà Nội 76,3% - Nhà thuê t nhân - Nhà thuê Nhà nớc 1,0% 17,1% - Nhà đa sở hữu 1,5% - Cha rõ chủ sở hữu 4,1% Cơ cấu sở hữu nhà Hà Nội 2% 4% 17% 1% 76% Nhà. .. hành vi mua bán hàng hoá nhà đất nh dịch vụ gắn liền với hàng hoá Thị trờng nhà đất thị trờng yếu tố nhà đất hợp thành Theo nghĩa hẹp, thị trờng nhà đất gồm thị trờng yếu tố nhà đất ở, vờn tợc, khuôn... vào phân tích số biện pháp thúc đẩy thị trờng BĐS nhà đất Trong thị trờng nhà đất phân thành nhiều loại theo phạm vi nh Theo yếu tố sử dụng phân thành: thị trờng nhà ở, thị trờng khách sạn, thị