ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TS Đỗ Thị Lan TS Đỗ Anh Tài Giáo trình KINH TẾ TÀI NGUYÊN ĐẤT (Dùng cho sinh viên ngành Quản lý đất đai) NHÀ XUẤT BẢN NÔNG NGHIỆP Hà Nội - 2007 LỜI NÓI ĐẦU Kinh tế đất mơn học có gắn kết vấn đề lý luận kinh tê vân đề kỹ thuật liên quan đề sử dụng đất Việc vận dụng quy luật kinh tê nghiên cứu nguồn lực tập thể tác giả áp dụng cách thành công chương sách Môn học nhằm trang bị kiên thức giúp nhà quản tý đưa ứng xử hợp lý việc sử dụng nguồn lực sở thực tế giúp nhà hoạch định sách đưa sách quản lý phù hợp khuyên khích người dân nâng cao hiệu sử dụng nguồn lực đất Cuốn sách tài liệu tham khảo có ý nghĩa cho nhà nghiên cứu lĩnh vực nông nghiệp, kinh doanh bất động sản nhà đầu tư v.v Để đáp ứng nhu cầu đào tạo cử nhân quản lý đất đai Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên phục vụ đông đảo học sinh, sinh viên cán nghiên cứu, tập thể tác giả mạnh dạn đưa kết nghiên cứu vào tài liệu Tham gia biên soạn giáo trình là: - TS Đỗ Thị Lan chủ biên viết chương , 2, 5, - TS Đỗ Anh Tài viết chương 3, Chúng hy vọng sách tài tiện nghiên cứu, học tập tốt cho sinh viên ngành quản lý đất đai nói riêng, trường đại học nói chung quan tâm nghiên cứu vân đề Do biên soạn lần đầu, thời gian gấp rút nên sách khơng tránh khỏi thiên sót nội dung hình thức trình bày Chúng tơi cảm ơn mong nhận ý kiên đóng góp quý báu, chân tình từ bạn bè đồng nghiệp, từ phía độc giả người học để sách ngày hoàn thiện Thái Nguyên, tháng 10 năm 2006 Tập thể tác giả Chương I ĐẠI CƯƠNG VỀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN ĐẤT 1.1 KHÁI NIỆM TÀI NGUYÊN VÀ PHÂN LOẠI TÀI NGUYÊN 1.1.1 Khái niệm tài nguyên Tài nguyên dạng vật chất tạo thành suất trình hình thành phát triển tự nhiên, sống sinh vật người Các dạng vật chất cung cấp nguyên - nhiên vật liệu, hỗ trợ phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế xã hội người Tài nguyên đất hành tinh hiểu toàn lớp vỏ trái đất bề mặt phủ bề ngồi nó, mà thực vật, động vật, vi sinh vật người sinh sống 1.1.2 Phân loại tài nguyên Hiện có nhiều phương pháp phân loại tài nguyên khác Sự phân loại có tính tương đối tính đa dạng đa dụng tài nguyên tuỳ theo mục tiêu sử dụng khác 1.1.2.1 Phân loại theo nguồn gốc Theo nguồn gốc, tài nguyên chia làm hai loại sau: - Tài nguyên thiên nhiên (Natural Resources): Tài nguyên thiên nhiên nguồn cải vật chất nguyên khai hình thành tồn tự nhiên mà người sử dụng để đáp ứng nhu cầu sống Mỗi loại tài nguyên có đặc điểm riêng, có hai thuộc tính chung: + Tài ngun thiên nhiên phân bố khơng đồng vùng trái đất vùng lãnh thổ tồn nhiều loại tài nguyên, tạo ưu đãi tự nhiên với vùng lãnh thổ, quốc gia + Đại phận nguồn tài nguyên thiên nhiên có giá trị kinh tế cao hình thành qua trình lâu dài tự nhiên lịch sử Chính hai thuộc tính tạo nên tính quý tài nguyên thiên nhiên lợi phát triển quốc gia giàu tài nguyên Tài nguyên thiên nhiên chia thành dạng như: Tài nguyên lượng, khống sản, sinh vật, đất, nước, biển, khí.hậu, cảnh quan, v.v - Tài nguyên nhân tạo (Artificial Resources): Là loại tài nguyên lao động người tạo nhà cửa, ruộng vườn, xe cộ, đô thị, nông thôn cải vật chất khác 1.1.2.2 Phân loại theo khả phục hồi Dựa vào khả phục hồi, người ta phân tài nguyên thành hai dạng sau: Tài nguyên có khả phục hồi (tài nguyên tái tạo): Là tài nguyên mà thiên nhiên tạo liên tục người sử dụng lâu dài như: rừng; loại thuỷ hải sản sơng, hồ, biển; độ phì nhiêu đất; nước ngọt; v.v Các tài nguyên tái tạo đóng vai trị quan trọng sống sinh vật chúng nguồn cung cấp thức ăn liên tục cho sinh vật cho nhu cầu cần thiết khác - Tài nguyên khơng có khả phục hồi: gồm khống vật (Pb, Si, v.v ) hay nguyên nhiên liệu (than đá, dầu mỏ, gas tự nhiên, v.v ) tạo thành suất trình hình thành phát triển vỏ trái đất Các tài nguyên có khối lượng định bị hao hụt dần sau khai thác để phục vụ cho phát triển kinh tế, khoa học, kỹ thuật xã hội loài người Trong suốt trình sống người lạm dụng vị trí độc tơn để can thiệp vào giới tự nhiên, bắt tự nhiên phải quy phục cho hành động thơ bạo Do đó, số trường hợp, tài nguyên có khả phục hồi biến thành tài ngun khơng có khả phục hồi Ví dụ: Đất tài ngun có khả phục hồi bị đá ong hố, phèn hố, v.v trở thành "đất chết" người ta xem tài nguyên khơng có khả phục hồi Vì nói, khái niệm "tài nguyên phục hồi “ và” tài nguyên phục hồi” mang ý nghĩa tương đối Hình 1.1: Sơ đồ phân loại tài nguyên thiên nhiên theo khả phục hồi 1.1.2.3 Phân loại theo sư tồn Tài nguyên hữu hình: Là dạng tài nguyên diện thực tế mà người đo lường, ước tính trữ lượng tiềm khai thác, sử dụng với nhiều mục đích khác sống như: tài nguyên khoáng sản, tài nguyên nước, v.v Tài ngun vơ hình: Dạng tài ngun mà người sử dụng đem lại hiệu thực tế cao lại tồn dạng “khơng nhìn thấy”, có nghĩa trữ lượng dạng tài nguyên bao nhiêu, mức độ người chưa thể xác định mà thấy hiệu to lớn dạng tài nguyên đem lại Một số dạng tài ngun vơ hình như: Tài ngun trí tuệ, tài nguyên sức lao động, tài nguyên văn hố, v.v 1.2 VAI TRỊ CỦA ĐẤT ĐAI TRONG SẢN XUẤT VẬT CHẤT VÀ PHÁT TRIỂN KINH TẾ XÃ HỘI 1.2.1 Khái niệm kinh tế đất đai Cho tới có nhiều định nghĩa đất, định nghĩa Đacutraep (1879) - nhà thổ nhưỡng học người Nga thừa nhận rộng rãi Theo tác giả “Đất vật thể tự nhiên hình thành qua thời gian dài kết tác động tổng hợp yếu tố: đá mẹ, sinh vật, khí hậu, địa hình thời gian” Các loại đá khoáng chất cấu tạo nên vỏ trái đất tác động khí hậu, sinh vật, địa hình trải qua thời gian định dán dần bị vụn nát với xác hữu sinh đất Chính người tác động vào đất làm thay đổi nhiều tính chất đất nhiều tạo loại đất chưa có tự nhiên (ví dụ đất trồng lúa nước) Nếu biểu thị dạng cơng thức tốn học ta coi đất hàm số theo thời gian nhiều biến số, mà biến số yếu tố hình thành đất: Trong đó: Đ: Đất Đa: đá mẹ Sv: Sinh vật Kh: khí hậu Đh: địa hình Nc: nước đất nước ngầm t: thời gian Ng: hoạt động người Đất hệ thống hở Các hoạt động thêm vào đất, khỏi đất, chuyển dịch vị trí đất hoạt động chuyển hóa đất xảy liên tục Chất lượng đất phụ thuộc vào đá mẹ, khí hậu, cỏ sinh vật sống lòng đất, đặc biệt phụ thuộc vào tác động người đất đai Theo cách định nghĩa tổ chức FAO thì: “Đất đai tổng thể vật chất, bao gồm kết hợp địa hình khơng gian tự nhiên thực thể vật chất đó” Như vậy, đất đai phạm vi không gian vật mang giá trị theo ý niệm người Theo cách định nghĩa này, đất đai thường gắn với giá trị kinh tế thể giá tiền đơn vị diện tích đất đai có chuyển quyền sở hữu Cũng có quan điểm tổng hợp cho đất đai tài nguyên sinh thái tài nguyên kinh tế, xã hội tổng thể vật chất Theo quan điểm đó, đất đai phần diện tích cụ thể bề mặt trái đất, bao gồm yếu tố cấu thành môi trường sinh thái bề mặt đất khí hậu, thổ nhưỡng, dạng địa hình, địa mạo, nước mặt (hồ, sơng, suối, đầm lầy, v.v …) lớp trầm tích sát bề mặt với nước ngầm, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư người, kết hoạt động người khứ để lại (san nền, hồ chứa nước, hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa v.v ) - Đất đai tài nguyên Đất đai tài nguyên vô quý giá quốc gia, điều kiện tồn phát triển người sinh vật khác trái đất C.Mac viết: Đất tài sản mãi với loài người, điều kiện cần để sinh tồn, điều kiện thiếu để sản xuất, tư liệu sản xuất nông lâm nghiệp Trong tiến trình lịch sử xã hội lồi người, người đất đai ngày gắn liền chặt chẽ với Đất đai trở thành nguồn cải vô tận người, người dựa vào để tạo nên sản phẩm ni sống Đất đai ln ln thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống Khơng có đất đai khơng có ngành sản xuất nào, khơng q trình lao động diễn khơng thể có tồn xã hội loài người Đất đai địa điểm, sở thành phố, làng mạc, cơng trình cơng nghiệp, giao thơng, thuỷ lợi, cơng trình phúc lợi khác, cánh đồng để người trồng trọt, chăn nuôi v.v … Đất đai nguồn cải, tài sản cố định đầu tư cố định, thước đo giàu có quốc gia Đất đai cịn bảo hiểm cho sống, bảo hiểm tài chính, chuyển nhượng cải qua hệ nguồn lực cho mục đích tiêu dùng Luật đất đai 1993 nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: "Đất đai tài ngun quốc gia vơ q giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều hệ, nhân dân ta tốn bao công sức, xương máu tạo lập, bảo vệ vốn đất đai ngày ! Con người khai thác bề mặt đất đai để trồng trọt, chăn nuôi,,tạo nên sản phẩm nuôi sống xã hội loài người Khai thác bề mặt đất đai cải tiến chất lượng đất đai để tạo khối lượng sản phẩm ngày nhiều hơn, thoả mãn nhu cầu lương thực, thực phẩm ngày tăng Trình độ khai thác đất đai gắn liền với tiến hố xã hội Q trình làm cho người ngày gắn chặt với đất đai Quan hệ người đất đai ngày phát triển gắn liền chặt chẽ với Mặt khác người ngày nhận thức hiểu biết khoa học kỹ thuật, khám phá khai thác “kho báu” lịng đất phục vụ mục đích Đất đai gắn liền với khí hậu, mơi trường phạm vi toàn cầu vùng, miền lãnh thổ Trải qua lịch sử hàng triệu năm trái đất, khí hậu trải qua nhiều biến động nguyên nhân tự nhiên tác động người Trong trình chinh phục cải tạo thiên nhiên, người ngày can thiệp vào trình biến đổi tự nhiên Biến đổi khí hậu có tác động mạnh mẽ đến hệ sinh thái đất liền, trồng Như việc sử dụng hợp lý đất đai ngồi ý nghĩa kinh tế cịn có ý nghĩa bảo vệ, cải tạo biến đổi môi trường Ngày với phát triển khoa học kỹ thuật, người ta ý đến tác động mơi trường q trình hoạt động sản xuất người, sử dụng khai thác đất đai yếu tố vô quan trọng Trong yếu tố cấu thành môi trường đất đai, nguồn nước, khí hậu, trồng, vật ni, hệ sinh thái v.v đất đai đóng vai trị quan trọng Những biến đổi tiểu khí hậu, phá vỡ hệ sinh thái vùng trái đất ngồi tác động ảnh hưởng tự nhiên vai trò người tác động lớn: lụt úng phá rừng, canh tác bất hợp lý v.v Tất làm ảnh hưởng đến môi trường Bởi sử dụng tài nguyên đất tách rời với việc bảo vệ cải tạo môi trường 1.2.2 Những chức chủ yếu đất đai Đất đai tài nguyên vô quý giá quốc gia, điều kiện tồn phát triển người sinh vật khác trái đất Trong tiến trình lịch sử xã hội loài người, người đất đai ngày gắn liền chặt chẽ với Đất đai trở thành nguồn cải vô tận người, người dựa vào để tạo nên sản phẩm ni sống Đất đai ln thành phần quan trọng hàng đầu mơi trường sống Khơng có đất đai khơng có ngành sản xuất nào, khơng q trình lao động diễn khơng thể có tồn xã hội loài người Khái niệm đất đai gắn liền với nhận thức người giới tự nhiên Đối với người, đất đai có chức chủ yếu sau đây: • Chức sản xuất Là sở cho nhiều hệ thống phục vụ sống người, qua trình sản xuất, đất đai cung cấp lương thực, thực phẩm nhiều sản phẩm sinh vật khác cho người sử dụng trực tiếp hay gián tiếp qua chăn nuôi gia súc, gia cầm loại thuỷ hải sản • Chức môi trường sông Đất đai sở hình thái sinh vật sống lục địa thơng qua việc cung cấp môi trường sống cho sinh vật đến di truyền để bảo tồn cho thực vật, động vật thể sống đất mặt đất • Chức cân sinh thái Đất đai việc sử dụng nguồn thảm xanh, hình thành thể cân lượng trái đất - phản xạ, hấp thụ chuyển đổi lượng phóng xạ từ mặt trời tuần hồn khí địa cầu • Chức tàng trữ cung cấp nguồn nước Đất đai kho tàng trữ nước mặt nước ngầm vơ tận, có tác động mạnh tới chu trình tuần hồn nước tự nhiên có vai trị điều tiết nước to lớn • Chức dự trữ Đất đai kho tài nguyên khoáng sản cung cấp cho nhu cầu sử dụng người • Chức không gian sống Đất đai có chức tiếp thu, gạn lọc, mơi trường đệm làm thay đổi hình thái, tính chất chất thải độc hại • Chức bảo tồn, bảo tàng lịch sử Đất đai trung gian để bảo vệ, bảo tồn chứng lịch sử, văn hố lồi người, nguồn thơng tin điều kiện khí hậu, thời tiết khứ việc sử dụng đất đai khứ • Chức trật mang sư sông Đất đai cung cấp không gian cho chuyển vận người, cho đầu tư, sản xuất cho dịch chuyển động vật, thực vật vùng khác hệ sinh thái tự nhiên • Chức phân dị lãnh thổ thích hợp đất đai chức chủ yếu nói thể khác biệt vùng khác lãnh thổ quốc gia nói riêng tồn trái đất nói chung Mỗi phần lãnh thổ mang đặc tính tự nhiên, kinh tế, xã hội đặc thù 1.2.3 Vai trò đất phát triển kinh tế, xã hội 1.2.3.1 Đất đai tư liệu sản xuất Trong số điều kiện vật chất cần thiết cho hoạt động sản xuất đời sống người, đất với lớp phủ thổ nhưỡng, lòng đất, rừng mặt nước chiếm vị trí đặc biệt Đất điều kiện tảng tự nhiên trình sản xuất Các Mác cho rằng, đất phịng thí nghiệm vĩ đại, kho tàng cung cấp tư liệu lao động, vật chất, vị trí để định cư, tảng tập thể Khi nói vai trò ý nghĩa đất sản xuất xã hội, Mác khẳng định: “Lao động nguồn sinh cải vật chất giá ta tiêu thụ - William Petti nói - Lao động cha của cải vật chất, đất mẹ” Chúng ta biết rằng, khơng có đất khơng thể có sản xuất, khơng có tồn người Đất sản phẩm tự nhiên, xuất trước người tồn ý muốn người Đất tồn vật thể lịch sử - tự nhiên khơng phụ thuộc vào hình thái kinh tế - xã hội Để thực trình lao động cần phải có đủ yếu tố: - Hoạt động hữu ích người: Chính lao động hay người có khả sản xuất, có kỹ lao động biết sử dụng cơng cụ, phương tiện lao động để sản xuất cải vật chất; - Đối tượng lao động: Là đối tượng để lao động tác động lên trình lao động; Tư liệu lao động: Là công cụ hay phương tiện lao động lao động sử dụng để tác động lên đối tượng lao động Như vậy, trình lao động bắt đầu hồn thiện có người + điều kiện vật chất (bao gồm đối tượng lao động công cụ hay phương tiện lao động Đất đai điều kiện vật chất chung ngành sản xuất hoạt động người, vừa đối tượng lao động (cho môi trường để tác động như: xây dựng nhà xưởng, bố trí máy móc, làm đất, v.v ), vừa phương tiện lao động (cho công nhân nơi làm việc, dùng để gieo trồng, nuôi gia súc, v.v ) Tuy nhiên, đất đai “tư liệu sản xuất đặc biệt” Nó khác với tư liệu sản xuất khác điểm sau: - Đặc điểm tạo thành: Đất đai xuất hiện, tồn ý chí nhận thức người; sản phẩm tự nhiên, có trước lao động, điều kiện tự nhiên lao động Chỉ tham gia vào hoạt động sản xuất xã hội, tác động lao động đất đai trở thành tư liệu sản xuất Trong đó, tư liệu sản xuất khác kết lao động có trước người (do người tạo ra) - Tính hạn chế số lượng: Đất đai tài nguyên hạn chế, diện tích đất (số lượng) bị giới hạn ranh giới đất liền bề mặt địa cầu Các tư liệu sản xuất khác tăng số lượng, chế tạo lại tuỳ theo nhu cầu xã hội - Tính khơng đồng nhất: Đất đai khơng đồng chất lượng, hàm lượng chất dinh dưỡng, tính chất lý, hố, v.v đất (quyết định yếu tố hình thành đất chế độ sử dụng đất khác nhau) Các tư liệu sản xuất khác đồng chất lượng, quy cách, tiêu chuẩn (mang tính tương đối quy trình cơng nghệ định) - Tính khơng thay thế: Thay đất tư liệu khác việc làm Các tư liệu sản xuất khác, tuỳ thuộc vào mức độ phát triển lực lượng sản xuất thay tư liệu sản xuất khác hồn thiện hơn, có hiệu kinh tế - Tính cố định vị trí: Đất đai hồn tồn cố định vị trí sử dụng (khi sử dụng di chuyển từ chỗ sang chỗ khác) Các tư liệu sản xuất khác sử dụng chỗ, nơi, di chuyển khoảng cách khác tùy theo cần thiết - Tính vĩnh cửu (khả tăng tính chất sản xuất): Đất đai tư liệu sản xuất vĩnh cửu (không lệ thuộc vào tác động phá hoại thời gian) Nếu biết sử dụng hợp lý đặc biệt sản xuất nông - lâm nghiệp, đất khơng bị phá hỏng, ngược lại tăng tính chất sản xuất (độ phì nhiêu) hiệu sử dụng đất Khả tăng sức sản xuất đất tuỳ thuộc vào phương thức sử dụng tính chất có giá trị đặc biệt, khơng tư liệu sản xuất có Các tư liệu sản xuất khác bị hư hỏng dần, hiệu ích sử dụng giảm cuối bị loại khỏi trình sản xuất Có thể nói, đất đai tư liệu sản xuất quan trọng người Sự quan tâm ý mức việc quản lý sử dụng đất đai làm cho sản lượng thu từ mảnh đất không ngừng tăng lên 1.2.3.2 Vai trị đặc biệt đất nơng nghiệp Đất đai điều kiện vật chất cần thiết cho tồn ngành sản xuất Đất cần cho công nghiệp, nông nghiệp, giao thông vận tải, v.v Nhưng ngành, đất có vai trị khơng giống Trong ngành phi nơng nghiệp, đất đai giữ vai trò thụ động với chức sở khơng gian vị trí để hồn thiện q trình lao động, kho tàng dự trữ lịng đất (các ngành khai khống) Q trình sản xuất sản phẩm tạo không phụ thuộc vào đặc điểm độ phì nhiêu đất, chất lượng thảm thực vật tính chất tự nhiên có sẵn đất Riêng nơng nghiệp đất có vai trị khác hẳn Với nơng nghiệp, đất khơng sở không gian, không điều kiện vật chất cần thiết cho tồn ngành sản xuất này, mà đất cịn yếu tố tích cực sản xuất Q trình sản xuất nơng nghiệp có liên quan chặt chẽ với đất, phụ thuộc nhiều vào độ phì nhiêu đất, phụ thuộc vào q trình sinh học tự nhiên Trong nơng nghiệp, ngồi vai trị sở khơng gian, đất cịn có hai chức đặc biệt quan trọng: - Đất đối tượng chịu tác động trực tiếp người q trình sản xuất; - Đất tham gia tích cực vào trình sản xuất, cung cấp cho trồng nước, khơng khí chất dinh dưỡng cần thiết để trồng sinh trưởng phát triển Như đất gần trở thành công cụ sản xuất Năng suất chất lượng sản phẩm phụ thuộc nhiều vào độ phì nhiêu đất Trong số tất loại tư liệu sản xuất dùng nơng nghiệp, có đất có chức 10 3.3 LÝ THUYẾT CUNG VỀ NHÀ ĐẤT 3.3.1 Khái niệm nhân tố ảnh hưởng đến cung nhà đất 3.3.1.1 Khái niệm cung nhà đất Cung nhà đất thị trường lượng nhà đất sẵn sàng đưa trao đổi thị trường thời điểm với mức giá giới hạn định Cũng giống cầu nhà đất, cung nhà đất khơng phải tồn quỹ nhà đất có mà lượng nhà đất sẵn sàng tham gia giao dịch mua bán thị trường Cỏ thể có người có nhiều nhà đất họ khơng có nhu cầu bán có nhu cầu bán khơng phải bán với mặt giá thị trường mà muốn chờ hội với mặt giá cao nhà đất khơng tính vào lượng cung thời điểm Để nguồn nhà đất trở thành nguồn cung nhà đất thị trường cần có hội tụ điều kiện sau: - Quỹ nhà đất có phải đạt tiêu chuẩn yêu cầu thị trường thời, có nghĩa đáp ứng yêu cầu thị trường chấp nhận giá trị sử dụng - Người chủ sở hữu quỹ nhà đất khơng có mục đích để sử dụng cho nhu cầu tiêu dùng mà có nhu cầu bán, tức sẵn sàng chuyển giao nhà đất cho người khác - Giá để thực quyền chuyển giao tài sản phải phù hợp với giá mặt chung, tức phù hợp với khả toán chấp nhận thị trường - Phải có thị trường nhà đất xuất quỹ nhà đất tham gia vào giao dịch thị trường thừa nhận Cung nhà đất cung loại hàng hố đặc biệt, có đặc điểm đặc thù so với hàng hố thơng thường khác Đất đai sản phẩm có nguồn gốc vốn có từ tự nhiên với số lượng có giới hạn, người tự tạo thêm đất đai để làm tăng cung theo ý muốn Giữa loại đất đai, thay đổi cung loại đất đai làm thay đổi cung loại đất đai khác Một đặc điểm quan trọng đất đai có vị trí cố định gắn liền với điều kiện vốn có đặc điểm, điều kiện tự nhiên Do cung đất đai điều chỉnh theo không gian chủng loại hay chất lượng đất đai Điều dẫn đến cân cung cầu cách cục không gian chủng loại đất đai.cung đất đai cho ngành sản xuất thuộc khu vực I tăng thêm từ nguồn khai phá đất tự nhiên, đồng thời phần đất đai khai phá sản xuất khu vực ngày giảm dần phần đất đai chuyển sang mục đích sử dụng thuộc khu vực II khu vực III Phần lớn nguồn cung đất đai cho hoạt động sản xuất thuộc khu vực I người hoạt động khu vực di chuyển sang lĩnh vực hoạt động khác Như thực chất cung đất đai cho sản xuất 78 khu vực I lưu chuyển đất đai người sản xuất nội khu vực I tăng thêm nguồn cung Trái lại, nguồn cung đất đai cho hoạt động thuộc khu vực II III chủ yếu đất đai sử dụng từ khu vực I chuyển sang Như vậy, tăng cung đất đai cho hoạt động khu vực II III đồng thời làm giảm cung đất đai khu vực I 3.3.1.2 Những nhân mảnh hưởng đến cung nhà đất a Quỹ nhà đất quy hoạch Chính phủ Mục đích sử dụng hàng hố thơng thường tính tác dụng định, mục đích sử dụng đất đai Nhà nước người quản lý định đoạt Nhà nước thực quy hoạch phân định vùng đất đai dành cho mục đích sử dụng khác Một vùng đất nằm thành phố, quy hoạch cho sản xuất nơng nghiệp mảnh đất khơng có đóng góp cho việc tăng cung nhà đất Chỉ cần định Chính phủ việc chuyển mục đích sử dụng mảnh đất làm tăng cung đất đồng nghĩa với tăng cung nhà Do tổng cung nhà đất trước hết phụ thuộc vào quỹ đất quy hoạch dùng cho xây dựng dân dụng Đây sở quan trọng định đến tổng cung nhà đất, tăng cung nguồn nhà đất hợp pháp tự làm triệt tiêu cung nhà đất bất hợp pháp b Sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng Mức độ phát triển kết cấu hạ tầng có tác động lớn đến cung nhà đất Kết cấu hạ tầng làm thay đổi công dụng giá trị nhà đất có Nhờ có phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận đất đai trở nên dễ dàng hơn, đáp ứng thoả mãn nhiều yêu cầu khác thị trường nhờ tham gia vào nguồn cung đất đai thị trường Một khu vực đất đai khơng có hệ thống kết cấu hạ tầng coi cung khơng thị trường nhà đất Song vùng đất đó, xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ, khả tiếp cận dễ dàng thuận tiện lại nguồn cung có ý nghĩa thị trường nhà đất Chính vậy, tiếp sau quy hoạch, đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng giải pháp quan trọng Chính phủ quyền địa phương người định c Các yêu tô đầu vào chi phí phát triển nhà Các yếu tố nguyên liệu đầu vào có vai trị quan trọng đến lượng cung nhà Nếu nguyên vật liệu cho xây dựng nhà sẵn có khả tốc độ phát triển ngành xây dựng nhà mạnh Nếu giá nguyên vật liệu xây dựng hạ giá thành xây dựng thấp khả cung nhà với giá hạ mở rộng thêm Các yếu tố nguyên liệu kỹ thuật đầu vào trình xây dựng nhà cho phép tạo nguồn cung nhà với cấp độ khác tạo thêm tính phong phú cấu nguồn cung Ngoài ra, số vùng điều kiện đặc thù địa lý 79 thời tiết, kết cấu nhà phải thiết kế, xây dựng với kỹ thuật đặc biệt nguyên vật liệu chuyên dùng nên cung nhà vùng phụ thuộc lớn vào phát triển công nghệ kỹ thuật xây dựng d Chính sách pháp luật Nhà nước Khác với hàng hố thơng thường, cung nhà đất phụ thuộc lớn vào sách Chính phủ chế độ quản lý đất đai nhà ở, sách sử dụng đất khoản đầu tư cho phát triển nhà đất Trước hết chế độ quy định quyền sở hữu quyền sử dụng nhà đất Việc quy định rõ ràng xác lập rộng rãi quyền nguồn đất đai nhà có điều kiện để nguồn đất đai nhà sẵn sàng có đầy đủ điều kiện tham gia vào thị trường nhà đất hợp pháp Những nguồn đất đai nhà sử dụng cho phát triển cơng trình dân dụng khơng hợp thức hố quyền sở hữu sử dụng tham gia vào nguồn cung thị trường bất động sản hợp pháp không tính vào nguồn cung thức nhà đất Nếu có tham gia giao dịch ngồi thị trường đen khơng thể mức cung đầy đủ Tính chủ động tích cực đón nhận thay đổi tất yếu kết cấu dân cư chuyển đổi khu vực hoạt động kinh tế - xã hội sở để Nhà nước có chủ trương sách việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai Nếu xu thị hố diễn với áp lực cao, dịch chuyển khu vực hoạt động kinh tế xã hội diễn nhanh chóng mà quy hoạch mục đích sử dụng đất đai khơng điều chỉnh kịp thời chắn gây thiếu hụt cung nhà đất Từ cân đối cung cầu dẫn đến xuất nguồn cung nhà đất bất hợp pháp, song thiếu hụt nguồn cung hợp pháp nên nguồn cung bất hợp pháp chấp nhận Sự hợp pháp hoá quyền sở hữu sử dụng nhà đất với việc thừa nhận cho đời hoạt động công khai thị trường nhà đất nhân tố tác động lớn đến lượng cung cầu nhà đất Sự hoạt động cơng khai hố thị trường cho phép đối tượng tham gia thị trường, làm phong phú thêm nguồn cung đa dạng hoá cấu cung Một thị trường hoạt động không cơng khai, khơng thừa nhận khơng có điều tiết Nhà nước thường bị số lực đen chi phối điều tiết Để thu lợi nhuận, lực tạo khan cung tăng cầu cách giả tạo Chính vậy, tính chất hoạt động thị trường bất động sản, thái độ can thiệp Nhà nước hoạt động thị trường bất động sản tác động quan trọng cân cung cầu Sự thừa nhận chủ trương đa dạng hoá nguồn cung nhà nhân tố quan trọng mở đường cho việc đa dạng hố hình thức phát triển nhà làm phong phú thêm số lượng, đa dạng cấu nguồn cung nhà 80 Chính sách đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng mở rộng phạm vi phát triển đô thị tác động trực tiếp đến cung nhà đất Dù đa dạng hố hình thức nguồn tham gia xây dựng phát triển nhà ở, song Nhà nước ln ln người có chức năng, vai trò khả việc đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng Việc đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng phải trước theo' hoạt động xây dựng cung cấp nhà ở, cơng sở văn phịng khu thương mại phát triển Nếu việc đầu tư xây dựng hết cấu hạ tầng Nhà nước khơng triển khai dù tiềm lực xây dựng có to lớn đến đầu, chủ trương sách khác có hấp dẫn nhiêu, vùng đất khơng có sở hạ tầng đất không không trở thành nguồn cung nhà đất Vì vậy, phát triển hoàn thiện kết cấu hạ tầng tác nhân quan trọng thay đổi lượng cung nhà đất Chính sách Nhà nước phát triển cải thiện nguồn cung nhà đất hỗ trợ giá đầu vào nguyên vật liệu xây dựng, kiểm soát quy định quan hệ giao dịch thị trường mà thông qua hành động thực tế từ quy hoạch, thể chế hoá quan hệ nhà đất đến việc đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng Đó tác động hữu hiệu đến việc điều chỉnh, thay đổi trạng thái quan hệ cung cầu nhà đất 3.3.2 Các khu vực sản xuất cung nhà Người ta chia hoạt động sản xuất cung cấp nhà thành khu vực: khu vực công cộng; khu vực tư nhân khu vực gia đình hay khu vực khơng thức 3.3.2.1 Khu vực cơng cộng Khu vực cơng cộng hay khu vực Nhà nước hoạt động xây dựng phát triển nhà đo Nhà nước quan, doanh nghiệp Nhà nước đầu tư xây dựng nguồn vốn ngân sách coi vốn ngân sách quỹ nhà khác thuộc sở hữu Nhà nước Khu vực công cộng xem tiêu điểm sách nhà khu vực Nhà nước can thiệp điều tiết trực tiếp Việc phát triển khu vực nhà công cộng nhằm vào nhiều mục tiêu khác nhau, mục tiêu trị Nhà công cộng trước hết xây dựng để thể hỗ trợ Chính phủ nhằm cải thiện đời sống dân cư thông qua hỗ trợ chỗ Nhà cơng cộng thường mang tính bao cấp, đối tượng hưởng lợi trước hết cán công chức, người trực tiếp làm việc phục vụ cho khu vực Chính phủ Vì vậy, thực chất hỗ trợ Chính phủ thơng qua chương trình phát triển nhà công cộng không đến tới tầng lớp dân nghèo Do tính bao cấp xây dựng, cấp phát nên nguồn đầu tư cho phát triển nhà thuộc khu vực cơng cộng thường có hiệu thấp mặt kinh tế giá trị sử dụng Nhà công cộng bao cấp không theo kịp tốc độ gia tăng dân số đô thị 81 Mặc dù bao cấp nhiều nhà công cộng bỏ khơng có người sử dụng giá thuê có bao cấp cao so với khu vực bình dân Lý công tác quy hoạch, xác định vị trí bị coi thường nhà cơng cộng thường rơi vào vị trí khơng tiện lợi, sở hạ tầng nên người dân không sống khu nhà công cộng mà chủ yếu hướg vào khu vực nhà bình dân xây dựng nhà khơng thức Tuy nhiên, lịch sử phát triển nước cho thấy rằng, phát triển khu vực nhà công cộng cần thiết đóng góp nhiều cho việc giải định hướng phát triển nhà giai đoạn đầu trình phát triển Thực tế năm gần nước phát triển đưa áp dụng linh hoạt, đa dạng phong phú hình thức phát triển nhà công cộng xác lập Những nhược điểm hạn chế khả tham gia nhân dân vào chương trình phát triển nhà công cộng dần khắc phục Nhiều nước phát triển cải tiến hình thức phát triển nhà cơng cộng chuyển từ hình thức đầu tư tồn Nhà nước sang hình thức đầu tư mang tính hỗ trợ định hướng đầu tư nâng cấp khu nhà ổ chuột Một hình thức tiếp cận gọi "đất xây dựng dịch vùi Chính phủ thực quy hoạch chuẩn bị mảnh đất có dịch vụ tối thiểu cho gia đình có thu nhập thấp tự xây dựng dần nhà họ Thực chất cách tiếp cận cải thiện mở rộng kỹ thuật nhằm giảm chi phí khu vực nhà bình dân Những hình thức bị phê phán mạnh mẽ lý như: làm tăng giá xây dựng kể dự án có tiêu chuẩn thấp; địi hỏi tính tiêu chuẩn hố cao, khó thích nghi với khu vực bình dân; khơng hấp dẫn hộ gia đình làm nghề hạn chế khả tạo thu nhập cho họ Các lý hạn chế tham gia hồ nhập người nghèo dẫn đến tình trạng phân hố ngày tăng khu vực thị Những luận chứng đưa để ủng hộ cách tiếp cận khuyến khích tham gia cộng đồng việc định đầu tư phát triển nhà ở, đồng thời cho phép có quy hoạch mềm dẻo Với ưu việt đó, tài trợ Ngân hàng giới cho phát triển nhà đô thị chủ yếu thực thông qua dự án đất xây dựng dịch vụ 3.3.2.2 Khu vực tư nhân Khu vực phát triển nhà tư nhân hoạt động phát triển nhà không nguồn vốn ngân sách Nhà nước, tổ chức, công ty cá nhân thực tuân thủ theo quy tắc thức Nhà nước quản lý xây dựng phát triển nhà Mặc dù Nhà nước khơng thể trực tiếp kiểm sốt phát triển nhà khu vực tư nhân, Nhà nước giành quyền điều tiết thông qua quy tắc, quy định tiêu chuẩn xây dựng Mục đích công ty phát triển nhà tư nhân thu lợi nhuận tối đa Do khu vực nhà tư nhân hướng vào việc phát triển nhà cho thu lợi nhuận nhiều Đó xây dựng khu nhà có diện tích lớn, cao cấp xây dựng biệt thự ven đô v.v Tất hướng vào phục vụ đối tượng 82 người giàu, có thu nhập cao Ngược lại việc xây dựng nhà nhỏ, có khả thích hợp với túi tiền tầng lớp bình dân thường khơng mang lại lợi nhuận cho người xây dựng Do vậy, để phát triển tự do, khu vực nhà tư nhân hướng vào cung nhà cho tầng lớp người giàu, có thu nhập cao, khả tốn lớn Trái lại tầng lớp bình dân dân nghèo thành thị tầng lớp có nhu cầu cấp bách nhà cầu họ thị trường giới hạn khả toán thấp nên khu vực nhà tư nhân không hướng cung vào đáp ứng cầu Tuy vậy, khu vực nhà tư nhân biểu ưu khu vực phát triển nhà có hiệu cao giá trị kinh tế hiệu ích sử dụng Chính vậy, nhiều nhà kinh tế cho chìa khố để giải vấn đề nhà thị phải khuyến khích phát triển khu vực tư nhân Tuy nhiên, để thị trường tự điều tiết khu vực nhà tư nhân hướng vào cung nhà cho người giàu vấn đề bất bình đẳng, vấn đề phân hố khoảng cách người giàu người nghèo ngày lớn Để giải mâu thuẫn này, Chính phủ nước thường điều tiết thị trường nhà tư nhân theo hai hướng Thứ nhất, thực thi sách nhằm hạn chế việc phát triển khu nhà có diện tích lớn, giá trị cao; khuyến khích phát triển khu nhà có diện tích nhỏ, giá thành hạ phù hợp với tầng lớp bình dân thơng qua quy định tỷ lệ mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất mặt xây dựng, sách thuế thu nhập xây dựng nhà cao cấp có thu nhập cao Thứ hai, Chính phủ tạo điều kiện để tầng lớp bình dân tiếp cận khu vực nhà tư nhân qua sách cho vay vốn việc chấp ngơi nhà họ mua 3.3.2.3 Khu vực nhà khơng thức Khu vực nhà khơng thức (hay khu vực bình dân) hoạt động xây dựng nhà hoàn toàn độc lập với khn khổ quy tắc Chính phủ Tham gia hình thành quỹ nhà khơng thức bao gồm nhiều hoạt động xây dựng phát triển nhà với mục đích, tính chất phạm vi khác Một hình thức điển hình khu vực nhà khơng thức khu nhà ổ chuột tầng lớp dân nghèo không nghề nghiệp, xóm liều người lang thang khơng cơng ăn việc làm khơng có nơi ổn định, người di dân tự phiêu bạt Khu vực nhà khơng thức chủ kinh doanh nhà đất xây dựng để bán cho người khơng có đủ tiền để tiếp cận thị trường nhà thức Trong điều kiện luật pháp không chặt chẽ rõ ràng, quy định quyền sở hữu quyền sử dụng nhà ở, đất không mở rộng thơng thống hoạt động kinh doanh nhà khơng thức phát đạt hội làm giầu cho nhóm người thâu tóm thị trường đen Nhà khơng thức bao gồm hoạt động xây dựng nhà tự phát người dân với mục đích để chưa có đủ điều kiện để thừa nhận theo quy định pháp lý Như khu vực nhà khơng thức nguồn cung nhà lớn, phong phú đa dạng cấp độ, tính chất địa bàn Tính chất khơng thức khu vực cung tính chủ quan thân người tham gia vào khu vực tạo ra, 83 song lý khách quan quy định pháp lý Chính phủ đặt người dân vào tình phải chấp nhận nhà khơng thức hầu phát triển, khu vực nhà khơng thức chiếm tỷ trọng đa phần nguồn cung nhà cho dân chúng Khái niệm khu vực nhà khơng thức khơng hồn tồn đồng nghĩa với nhà có chất lượng thấp, tồi tàn Một thực tế là, nhiều nơi khu vực nhà khơng thức cung cấp khu nhà có chất lượng cao, có giá trị lớn, chí cịn cao khu vực nhà công cộng Những quy định quyền sở hữu quyền sử dụng nhà đất không rõ ràng, quy định ngặt nghèo Chính phủ thường buộc người có thu nhập cao, có khả tốn lớn phải chấp nhận phát triển nhà khơng thức 3.3.2.4 Mối quan hệ khu vực cung cấp nhà Việc phân chia khu vực cung cấp nhà nhiều mang tính chất tương đối Trên thực tế việc phân định thường không rõ ràng Chính tồn mối quan hệ đan xen khu vực cung cấp nhà với Việc phân định khu vực nhà tư nhân với khu vực nhà khơng thức tuỳ thuộc vào thái độ quan niệm Nhà nước Một khu nhà hợp pháp Nhà nước thừa nhận coi thuộc khu vực tư nhân, song Nhà nước khơng thừa nhận tính hợp pháp nhà xếp vào danh mục nhà khơng thức Giữa nhà tư nhân nhà công cộng ranh giới rõ ràng phần cấu thành nhà tư nhân nhiều có kết tinh yếu tố đầu tư ngân sách ngược lại Giữa ba khu vực nhà có đan xen tác động qua lại với việc tạo nguồn cung nhà cho thị trường nhà đất Nếu khu vực nhà tư nhân nhạy cảm với thị trường bao nhiêu, khu vực nhà cơng cộng lại dường bàng quan lợi ích kinh tế trực tiếp từ kinh doanh nhà Chính vậy, hai hình thức mang tính bổ khuyết rõ nét nguồn cung nhà đất Khu vực nhà khơng thức phát triển khơng phải mục đích tham gia vào cung nhà thị trường mà chủ yếu đáp ứng nhu cầu trực tiếp người dân nhà Tuy vậy, phát triển khu vực nhà khơng thức có tác động lớn đến cung nhà tư nhân nhà công cộng Sự cạnh tranh khu vực nhà trước hết nguồn đất đai cho xây dựng nhà Tiếp đến, thoả mãn nhu cầu nhà khu vực làm giảm cầu nhà thuộc khu vực khác Một xã hội phát triển, cầu nhà hướng tới tiêu chuẩn cao cấp cung nhà khu vực tư nhân có nhiều hội phát triển, cung nhà phi thức giảm dần 3.3.3 Độ co giãn cung dịch chuyển đường cung nhà đất 3.3.3.1 Độ co giãn cung nhà đất Sự thay đổi cung trước hết bắt nguồn từ thay đổi sản xuất Đất đai có 84 nguồn gốc từ tự nhiên Cho dù yếu tố sản xuất có thay đổi theo chiều hướng số lượng đất đai khơng thay đổi Đồ thị 3.6 Mức cung cố định với mức giá thay đổi Như tổng cung đất đai nói chung dạng đường cung hồn tồn khơng co giãn Trong trường hợp này, đường tổng cung đất đai đường thẳng đứng vng góc với trục hoành Quy luật chung cung lượng cung hàng hố tăng lên giá hàng hố tăng lên Quy luật vận động cung hàng hoá nhà đất? Tổng cung đất đai nói chung đường hồn tồn khơng co giãn, song nói chung chưa phải cung đất đai với tư cách hàng hoá Trong giới hạn phạm vi định, quy luật mối quan hệ cung với giá diễn theo xu hướng diễn biến hàng hố nói chung Khi giá trao đổi đất đai tăng lên, người ta sẵn sàng đầu tư nhiều để khai phá cải tạo vùng đất hoang hố, khơ cằn thành đất đai dùng cho sản xuất nông, lâm nghiệp Khi giá trao đổi đất đai cho xây dựng tăng lên, người ta sẵn sàng chấp nhận rủi ro, trả giá với hành động bất hợp pháp để tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai thành đất dùng cho xây dựng cung nhà đất phi thức tăng lên cách đáng kể Đồ thị 3.7 Mức cung thay đổi giá thay đổi Như vậy, phạm vi hoàn cảnh định cung nhà đất hàm co giãn giá Tuy nhiên, độ co giãn cung nhà đất so với giá nói chung tương đối nhỏ, hàm cung nhà đất thực tế đường tương đối dốc Độ co giãn cung nhà giá thường lớn độ co giãn 85 cung đất đai, song không hoàn toàn tách rời quan hệ với cung đất đai Hơn nữa, nhà xây dựng dù giá có giảm xuống khơng thể bỏ hoang cho vào dự trữ lượng vốn ứ đọng lớn Vì vậy, tha,y đổi lượng cung nhà thường lạc hậu thay đổi giá nên nhìn chung độ co giãn cung nhà giá thường không vượt độ co giãn đơn vị Giữa loại nhà có độ co giãn khác giá Các dạng nhà phi thức nhóm có độ nhạy cảm giá nên độ co giãn tương đối cao tăng thêm lượng cung nhà đất bất hợp pháp thị trường việc tự xây dựng cải tạo nhà Trong quan hệ giá cả, độ co giãn cung nhà nhạy cảm nhiều thay đổi giá yếu tố sản xuất, đặc biệt giá đất xây dựng nhà Sự tăng giá đất đai xây dựng giá nguyên vật liệu xây dựng tác nhân làm giảm đáng kể việc cung nhà loại nhà cao cấp, sử dụng nhiều diện tích khơng gian vật liệu xây dựng Trong trường hợp đó, cầu nhà tiếp tục tăng lớn yếu tố kích thích làm tăng cung loại nhà không sử dụng nhiều diện tích khơng gian khu nhà cao tầng Sự tăng giá đất đai xây dựng tác nhân kích thích gia tăng cung nhà phi thức, bối cảnh chuyển mục đích sử dụng đất đai bất hợp pháp nguồn sinh lợi cao cho người kinh doanh nhà đất phi thức Độ co giãn cung nhà đất nhạy cảm phát triển tiến khoa học - kỹ thuật lĩnh vực cải tạo đất công nghệ xây dựng Những tiến cho phép khai thác thêm quỹ đất đai chưa sử dụng thành vùng đất sử dụng tết cho lĩnh vực sản xuất khu vực I Những thành tựu kỹ thuật xây dựng làm thay đổi phương thức thi cơng, tính bền vững nâng cao khả thích ứng Do vậy, cung nhà có thay đổi đáng kể lượng cung, phạm vi địa bàn cung chủng loại chất lượng nhà 3.3.3.2 Sự dịch chuyển đường cung nhà đất Khi thay đổi tác nhân cung nhà đất lượng cung vận động đường cung định trước Vì cầu nhà có độ co giãn cao giá nên đường cầu thường có độ dốc nhỏ Vì vậy, cung thay đối theo đường cong có độ dốc lớn cần thay nhỏ lượng cung dẫn đến thay đổi đáng kể mức giá Có nhiều nhân tố tác động làm đường cung dịch chuyển hẳn bước qua trái phải Trong trường hợp đó, thay đổi cầu không theo kịp thường tạo thay đổi đáng kể giá nhà đất Trong trường hợp nhân tố tác động đến cung thay đổi lượng cung thay đổi thơng qua dịch chuyển đường cung Những tác nhân làm dịch chuyển đường cung nhiều phải kể đến sách Chính phủ vấn đề nhà đất Những sách có liên quan đến quản lý tập trung chế độ xây dựng nhà 86 cấp phép xây dựng, quy định tiêu chuẩn hoá xây dựng nhà đất v v thường làm cho đường cung dịch chuyển bên trái Ngược lại, việc mở rộng quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm đường cung dịch chuyển bên phải Chính can thiệp có hiệu lực Chính phủ vào thị trường nhà đất can thiệp vào thể chế làm thay đổi đường cung Trong nhiều trường hợp, ràng buộc khắt khe Chính phủ bối cảnh lỏng lẻo luật pháp tạo khan cung cách hình thức tạo kẽ hở cho kẻ đầu kinh doanh nhà phi thức Sự phát triển kết cấu hạ tầng điều kiện tiếp cận thường dẫn đến thay đổi làm dịch chuyển đường cung nhà đất Sự dịch chuyển thường tác động lớn đến cung nhà đất tiêu chuẩn hố thuộc khu vực cơng cộng khu vực tư nhân, đồng thời làm giảm tỷ lệ diện tích nhà ổ chuột xóm liều Mặc dù cung nhà đất nói chung ln có xu hướng làm dịch chuyển đường cung bên trái, song bối cảnh đường cầu ln tăng lên chí tăng cịn nhanh hơn, thường xuyên so với gia tăng cung nên dịch chuyển đường cung so với đường cầu tương đối có tính thời điểm Do vậy, đường cung có xu hướng dịch chuyển sang trái song giảm giá nhà đất tạm thời, thị trường nhanh lấy lại cân cung cầu giá nhà đất tăng lên xu hướng bền vững Bên cạnh hoạt động xây dựng làm tăng cung nhà ở, khu nhà hết hạn sử dụng, tác nhân thiên tai làm cho cung nhà giảm Tuy nhiên tác động thường diễn với việc đầu tư xây dựng giảm quỹ nhà loại thường làm tăng cung nhà có chất lượng cao Đầu tư xây dựng phát triển kinh doanh nhà dạng đầu tư dài hạn với lượng vốn huy động lớn Sự cân thị trường nhà thường xảy theo 87 xu hướng cầu lớn cung nên kinh doanh nhà thường có mức lợi nhuận cao ln có sức hấp dẫn nhà đầu tư bất động sản Trong điều kiện kinh tế tăng trưởng cao, mức tăng cung nhà đất thường không theo kịp mức tăng cầu nhà khả toán người dân nâng lên đời sống kinh tế cải thiện Tuy nhiên, kinh tế bước vào giai đoạn khủng hoảng đình trệ, hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản thường rơi vào tình trạng bế tắc có nhiều nguy đe doạ Giữa việc tăng đầu tư mức cho kinh doanh bất động sản tình trạng phát triển kinh tế có quan hệ mật thiết với Khi cầu tăng cao, nhà đầu tư đua tăng mức đầu tư để tăng cung, điều tạo nguy thu hút lượng vốn lớn kinh tế tăng trưởng vào khu vực không sinh lợi vật chất tạo cân đối đầu tư xã hội, nguyên nhân dẫn đến khủng hoảng Khi kinh tế rơi vào tình trạng khủng hoảng, cầu nhà đất coi không dẫn đến khủng hoảng tất yếu thị trường nhà đất Do Nhà nước phải hướng kiểm soát thị trường nhà đất vào kiểm soát cung nhà đất 3.4 QUAN HỆ CUNG CẦU VÀ GIÁ CẢ TÀI SẢN NHÀ ĐẤT Khi phân tích quan hệ cung cầu thường coi cung cầu hàm số giá Cung, cầu cân thời điểm có giá cân Nếu yếu tố khác không đổi, tăng lên cầu hay giảm xuống cung làm giá tăng lên ngược lại giảm cầu tăng lên cung làm cho giá giảm xuống Do thị trường cạnh tranh giá điều tiết lượng cung câu Tuy nhiên thay đổi giá nhiều hay thay đổi lượng cung cầu phụ thuộc vào độ co giãn cung cầu theo giá Nếu cung co giãn nhiều thay đổi lượng cầu làm cho giá thay đổi nhỏ cân nhanh chóng đạt gia tăng mở rộng cung Ngược lại cung co giãn giá thay đổi nhỏ lượng cầu làm cho giá thay đổi mạnh cân khơng thể đạt cách nhanh chóng việc tăng lên cung khơng theo kịp với cầu Nếu cầu có độ co giãn lớn thay đổi lượng cung làm cho lượng cầu gia tăng (hoặc giảm đi) cách nhanh chóng giá biến động, cầu co giãn thay đổi lượng cung làm cho cầu thay đổi giá biến động mạnh Đây mối quan hệ mang tính quy luật cung cầu hàng hoá dịch vụ, để thấy vận động thị trường nhà đất cần phải xem xét đặc tính nhân tố cụ thể ảnh hưởng đến lượng cung cầu tài sản nhà đất Ngoài yếu tố giá, cung tài sản nhà đất chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố khác như: quỹ đất đai quy hoạch Chính phủ, phát triển sở hạ tầng, yếu tố đầu vào phát triển nhà, sách luật pháp Cịn cầu tài sản nhà đất 88 chịu ảnh hưởng yếu tố tăng trưởng dân số nhu cầu phát triển, thay đổi tính chất mục đích sử dụng đất đai, thay đổi thu nhập việc làm, q trình thị hố, sách Chính phủ Sự thay đổi yếu tố yếu tố ảnh hưởng đến lượng cung lượng cầu, làm cung cầu chuyển dịch giá cân thị trường tài sản nhà đất thay đổi (tăng lên giảm đi) Đồ thị 3.9 Quan hệ cung cầu Đối với thị trường nhà đất, tổng cung đất đai cho tất mục đích cố định, việc cải tạo đất làm gia tăng cung cận biên tổng cung Song cung không thiết cố định cho loại sử dụng cụ thể, tổng cung đất cố định việc hạn chế kiểm sốt quy hoạch có ảnh hưởng đến giới hạn cung đất bổ sung cho mục đích sử dụng cụ thể Việc xây dựng nhà thường khơng thể thực cách nhanh chóng việc tăng cung loại tài sản nhà đất cụ thể thường chiếm nhiều thời gian Như cung thị trường nhà đất phản ứng cách nhanh chóng thay đổi cầu Do cung co giãn so với cầu Khi lượng cầu nhà đất tăng làm đường cầu dịch chuyển từ D1 đến D2, cân chuyển dịch từ El đến E2, cung co giãn giá nên làm cho giá tăng mạnh Mối quan hệ cung cầu tài sản nhà đất phụ thuộc vào thời gian Trong ngắn hạn, cung loại nhà đất cụ thể hồn tồn khơng co giãn, ví dụ nhà cho thuê Do có số lượng nhà cho thuê cố định thành phố, thời hạn ngắn tăng cầu đẩy tiền thuê lên cao Với thời hạn dài khơng có sách kiểm sốt giá cho thuê nhà Chính phủ, tiền thuê nhà cao khuyến khích người ta sửa sang ngơi nhà có xây dựng thêm ngơi nhà thuê, lượng cung tăng lên giá thuê nhà giảm xuống Như tài sản nhà đất, cung ngắn hạn thường co giãn cung dài hạn thay đổi lượng cầu (tăng giảm) làm cho giá nhà đất ngắn hạn thay đổi mạnh dài hạn 89 Đồ thị 3.10 Mức độ thay đổi cung ngắn hạn dài hạn Khi cầu tăng, ngắn hạn (a) cung tài sản nhà đất co giãn, giá tăng mạnh Trong dài hạn (b) cung co giãn nhiều cung ngắn hạn, giá tăng so với ngắn hạn Tài sản nhà đất hàng tiêu dùng lâu bền, nên tổng dự trữ tay người tiêu dùng tương đối lớn so với sản lượng sản xuất hàng năm Do thay đổi nhỏ tổng dự trữ mà người tiêu dùng muốn nắm giữ gây tỷ lệ phần trăm thay đổi lớn lượng mua họ Khi giá nhà đất tăng, nhiều người trì hỗn việc mua mình, cầu giảm mạnh Tuy nhiên, dài hạn, nhà cửa cũ nát, hao mịn khơng thể sử dụng cần phải thay thế, nên cầu hàng năm lại tăng lên Vì độ co giãn giá cầu nhà đất dài hạn ngắn hạn Điều trái ngược với phần lớn hàng hố thơng thường khác Hình minh hoạ độ co giãn cầu nhà đất dài hạn ngắn hạn Đồ thị 3.11 Cầu thay đổi ngắn hạn dài hạn Giá trị cân thị trường nhà đất không phụ thuộc vào thay đổi lượng cung cầu mà phụ thuộc nhiều vào độ co giãn chúng Trong dài hạn, độ co giãn cầu cung lớn, nên thay đổi nhỏ lượng cung làm thay đổi mạnh lượng cầu giá cân thay đổi Tuy nhiên, lượng tích trữ người tiêu dùng nhà đất lớn nên hàng năm lượng nhà đất hao mòn, cũ nát phải thay lớn ngắn hạn Độ co giãn cầu thu nhập ngắn hạn khác so với dài 90 hạn Đối với tài sản nhà đất tổng thu nhập tăng có nhiều người có nhu cầu mua sắm nhà Cuối cùng, sau người tiêu dùng mua sắm lượng nhà mong muốn, việc mua sắm nhà chủ yếu để thay nhà cũ Rõ ràng độ co giãn cầu theo thu nhập ngắn hạn lớn nhiều so với độ co giãn dài hạn Độ co giãn cầu theo giá theo thu nhập tuỳ thuộc vào nơi ở, nhóm dân cư v.v Điều có ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu giá cân thời điểm khác 3.5 CÁC QUY LUẬT KINH TẾ CƠ BẢN VÀ ẢNH HƯỞNG ĐẾN LỰA CHỌN KINH TẾ 3.5.1 Quy luật khan Việc dân số gia tăng nhanh đồng nghĩa với việc tăng nhu cầu, hai sở dẫn đến trình trạng khan tài nguyên diễn sau Do vậy, phải nghiêm túc cố gắng thực tốt việc lựa chọn giải pháp kinh tế tối ưu, khỉ đặt vấn đề lựa chọn phải nhớ đến vấn đề giới hạn nguồn lực, khan cạn kiệt tài nguyên Theo lý thuyết, kinh tế vĩ mô vi mô liên quan đến lựa chọn, việc lựa chọn khó khăn nguồn lực khan hiếm, đặc biệt với tương lai sau 3.5.2 Quy luật hiệu suất biên giảm dần Quy luật biểu thị mối quan hệ lượng đầu vào đầu trình sản xuất, trình sản xuất, yếu tố đầu vào tăng yếu tố đầu vào khác lại hạn chế đến lúc đó, mức tăng sản lượng đầu giảm tăng thêm đơn vị đầu vào Nhiều người nghĩ rằng, tăng đồng tất nguồn lực yếu tố đầu vào, sản lượng đầu tăng tương ứng theo tỷ lệ Nhưng thực tế cho thấy, đến giới hạn định, mức tăng sản lượng đầu giảm dần 3.5.3 Quy luật chi phí hội gia tăng Quy luật thể rõ nguồn lực sản xuất có giới hạn Ví dụ, với ngân sách có hạn, phải sử dụng để sản xuất lương thực vải cung cấp cho nhu cầu ăn, mặc dân Dựa công nghệ sản xuất, điều kiện đất đai yếu tố khác, người ta tìm đường giới hạn khả sản xuất hai mặt hàng Các điểm đường lượng lương thực (hoặc vải) tối đa sản xuất cố định sản xuất lương thực (vải) mức 91 Hình 3.12 Minh họa quy luật chi phí hội gia tăng Giả sử ban đầu toàn tiền sử dụng để sản xuất lương thực (điểm Kì đồ thị 3.12, ta bớt lương thực để sản xuất đơn vị vải (điểm H), tiếp tục sản xuất thêm đơn vị vải ta điểm là: F, D, B, M Chi phí hội cho sản xuất đơn vị vải độ dài Ki, lượng lương thực bị bớt để sản xuất đơn vị vải Nếu sản xuất thêm đơn vị vải chi phí hội đơn vị thứ hai HG đơn vị FE, DC, BA Từ hình 3.12 cho thấy KI < HG < FE < DC < BA, nghĩa chi phí hội cho sản xuất vải ngày tăng Nói cách khác, muốn sản xuất thêm đơn vị vải mặc phải hy sinh lượng sản xuất lương thực ngày nhiều hơn, quy luật chi phí hội gia tăng 92 ... hoàn thiện Thái Nguyên, tháng 10 năm 2006 Tập thể tác giả Chương I ĐẠI CƯƠNG VỀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN ĐẤT 1. 1 KHÁI NIỆM TÀI NGUYÊN VÀ PHÂN LOẠI TÀI NGUYÊN 1. 1 .1 Khái niệm tài nguyên Tài nguyên dạng... tượng 19 80 19 85 19 90 19 94 2000 20 01 2003 9.345,3 9.382,5 9.5 31, 8 Đất nông nghiệp 6.933,4 6.944,2 6.933,2 7.367,2 Đất lâm nghiệp 11 .866,8 9.6 41, 7 9.395,2 9. 915 ,1 11. 575,4 11 .823,8 12 .402,2 Đất chuyên... hồ Đất hoang mạc Đất núi 11 ,0 8,7 16 ,3 Đất tài nguyên Đất podzol Đất nâu rừng Đất đỏ (laterit) Đất đen Đất màu hạt dẻ Đất xám Đất phù sa 4,0 9,2 3,5 17 ,0 5,2 8,6 9,4 3,9 (Nguồn: FAO, 19 90) Đất