BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM - - NGUYỄN ANH HIẾU ðÁNH GIÁ CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN YÊN PHONG TỈNH BẮC NINH LUẬN VĂN THẠC SĨ HÀ NỘI, 2014 BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM - - NGUYỄN ANH HIẾU ðÁNH GIÁ CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN YÊN PHONG TỈNH BẮC NINH CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ðẤT ðAI Mà SỐ : 60.85.01.03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS TRẦN VĂN CHÍNH HÀ NỘI, 2014 LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan luận văn “ðánh giá công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất số dự án ñịa bàn huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh " công trình nghiên cứu riêng Những số liệu, kết nghiên cứu nêu luận văn trung thực, khách quan chưa ñược công bố công trình khác Tôi xin cam ñoan giúp ñỡ trình thực luận văn ñã ñược cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn ñều ñược rõ nguồn gốc TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Anh Hiếu Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page ii LỜI CẢM ƠN ðể hoàn thành công trình này, nhận ñược giúp ñỡ tận tình Bộ môn Quản lý ñất ñai, Bộ môn Khoa học ñất, Khoa Quản lý ñất ñai, Ban Quản lý ñào tạo, Học viện Nông nghiệp Việt Nam; tập thể cá nhân nhà khoa học thuộc nhiều lĩnh vực ngành Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc kính trọng ñến: + PGS.TS Trần Văn Chính người ñã hướng dẫn nhiệt tình, ñã dạy cho tôi, ñộng viên suốt trình thực hoàn thành luận văn + Tập thể lãnh ñạo thầy cô thuộc Khoa Quản lý ñất ñai, Ban Quản lý ñào tạo thuộc Học viện Nông nghiệp Việt Nam, người ñã giúp ñỡ, ñóng góp ý kiến, tạo ñiều kiện thuận lợi ñể hoàn thành luận văn + Tập thể cán Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Phong Yên Phong, cán xã TT.Chờ, cán xã Yên Phụ ñã giúp ñỡ nhiều thời gian thực nghiên cứu ñịa bàn Xin bày tỏ lòng biết ơn gia ñình bạn bè ñã ñộng viên hỗ trợ suốt trình thực nghiên cứu TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Anh Hiếu Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iii MỤC LỤC MỞ ðẦU 1.1 Tính cấp thiết ñề tài 1.2 Mục ñích nghiên cứu 1.3 Yêu cầu ñề tài Chương TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học ñấu giá quyền sử dụng ñất 1.1.1 Giá ñất vấn ñề liên quan ñến giá ñất ñấu giá quyền sử dụng ñất 1.1.1.1 Giá ñất 1.1.1.2 Cơ sở khoa học xác ñịnh giá ñất 1.1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 1.1.1.4 Các phương pháp ñịnh giá ñất ñấu giá QSDð nước ta 1.1.1.5 ðánh giá hạn chế giá ñất công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất nước ta 10 1.1.2 Tổng quan thị trường ñất ñai 12 1.1.2.1 Thị trường ñất ñai giới 12 1.1.2.2 Thị trường bất ñộng sản Việt Nam 14 1.1.3 Các hình thức ñấu giá giới 21 1.1.3.1 ðấu giá mức thứ 21 1.1.3.2 ðấu giá niêm phong 22 1.1.3.3 ðấu giá kiểu Hà Lan 22 1.1.3.4 ðấu giá mức thứ hai 22 1.1.3.5 ðấu giá kiểu Anh 22 1.1.3.6 ðấu giá nhượng quyền 23 1.1.3.7 ðấu giá giá 23 1.1.3.8 ðấu giá mở 23 1.1.3.9 ðấu giá giá trần 23 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iv 1.1.3.10 ðấu giá tổ hợp 24 1.2 Cơ sở lý luận ñấu giá quyền sử dụng ñất 24 1.3 Căn pháp lý ñấu giá quyền sử dụng ñất 25 1.3.1 Quá trình hình thành chủ trương ñấu giá Việt Nam 25 1.3.1.1 Quá trình khai thác quỹ ñất chế giao ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng sở hạ tầng Việt Nam 25 1.3.1.2 Chủ trương ñấu giá ñất ñược hình thàn: 28 1.3.2 Quy ñịnh ñấu giá ñất theo Luật ñất ñai 2003 28 1.4 Tổng quan công tác ñấu giá QSD ñất nước 31 1.4.1 ðấu giá ñất số nước 31 1.4.1.1 Trung Quốc 31 1.4.1.2 ðài Loan 32 1.4.1.3 Nhật Bản 33 1.4.2 Tình hình ñấu giá QSDð nước 34 1.4.2.1 Công tác ñấu giá QSDð Hà Nội 34 1.4.2.2 Công tác ñấu giá QSDð TP Hồ Chí Minh 38 1.4.2.3 Công tác ñấu giá QSDð số ñịa phương 39 1.4.3 Tình hình nghiên cứu ñịa bàn tỉnh Bắc Ninh 43 1.5 Các vấn ñề tồn cần ñược nghiên cứu 44 Chương ðỐI TƯỢNG, NỘI DỤNG, PHẠM VI VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 46 2.1 ðối tượng 46 2.2 Phạm vi 46 2.3 Nội dung nghiên cứu 46 2.3.1 Khái quát ñiều kiện tự nhiên kinh tế xã hội huyện Yên Phong 46 2.3.2 ðánh giá thực trạng ñấu giá QSDð huyện Yên Phong 46 2.3.3 ðánh giá hiệu công tác ñấu giá QSDð qua mặt 47 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page v 2.3.4 ðề xuất số giải pháp, kiến nghị ñối với công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 47 2.4 Phương pháp nghiên cứu 47 2.4.1 Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu 47 2.4.2 Phương pháp , thu thập số liệu thứ cấp 47 2.4.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 47 2.4.4 Phương pháp ñiều tra 48 2.4.5 Phương pháp thống kê, phân tích tổng hợp, so sánh 48 2.4.6 Phương pháp xử lý số liệu phần mềm máy tính 48 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 49 3.1 Khái quát ñiều kiện tự nhiên- kinh tế- xã hội 49 3.1.1 ðiều kiện tự nhiên 49 3.1.1.1 Vị trí ñịa lý 49 3.1.1.2 Khí hậu, thời tiết 50 3.1.1.3 ðịa hình, thủy văn 51 3.1.2 ðiều kiện kinh tế, xã hội huyện Yên Phong 52 3.1.2.1 Một số tiêu tăng trưởng kinh tế 52 3.1.2.2 ðường giao thông 53 3.1.3 ðánh giá chung ñiều kiện tự nhiện, kinh tế, xã hội huyện Yên Phong 54 3.1.3.1 Thuận lợi 54 3.1.3.2 Khó khăn, hạn chế 54 3.1.3.3 Áp lực ñối với ñất ñai 55 3.2 Sơ lược trạng sử dụng ñất tình hình quản lý ñất ñai huyện Yên Phong 56 3.2.1 Hiện trạng biến ñộng ñất ñai 56 3.2.2 Tình hình quản lý ñất ñai huyện Yên Phong 59 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vi 3.2.2.1 Ban hành văn quy phạm pháp luật quản lý, sử dụng ñất ñai tổ chức thực văn ñã ban hành 59 3.2.2.2 Xác ñịnh ñịa giới hành chính, lập quản lý hồ sơ ñịa giới hành chính, lập ñồ hành 59 3.2.2.3 Khảo sát, ño ñạc, lập ñồ ñịa chính, ñồ trạng sử dụng ñất, ñồ quy hoạch sử dụng ñất 60 3.2.2.4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất 60 3.2.2.5 Quản lý việc giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất 61 3.2.2.6 ðăng ký quyền sử dụng ñất, lập quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất 61 3.2.2.7 Quản lý phát triển thị trường chuyển quyền sử dụng ñất thị trường bất ñộng sản 62 3.3 Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất huyện Yên Phong số năm gần ñây 62 3.3.1 Các văn ñấu giá quyền sử dụng ñất áp dụng ñịa bàn huyện Yên Phong 62 3.3.2 Qui chế ñấu giá quyền sử dụng ñất huyện Yên Phong 63 3.3.3 Căn ñể xác ñịnh giá sàn 66 3.4 Kết ñấu giá quyền sử dụng ñất ñịa bàn huyện Yên Phong 69 3.4.1 Khái quát dự án nghiên cứu 69 3.4.2 Kết ñấu giá dự án nghiên cứu 70 3.3.4.1 Dự án ñấu giá QSDð DA 70 3.3.4.2 Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất DA2 75 3.3.4.3 ðấu giá quyền sử dụng ñất DA3 80 3.4.3 Kết cấp GCNQSDð dự án nghiên cứu 85 3.5 ðánh giá hiệu quả, hạn chế công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất qua số dự án 86 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vii 3.5.1 Hiệu công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 86 3.5.1.1 Hiệu kinh tế 86 3.5.1.2 Hiệu mặt xã hội 88 3.5.1.3 Hiệu quản lý nhà nước ñất ñai 89 3.5.2 Một số hạn chế, khắc phục trình thực ñấu giá quyền sử dụng ñất huyện Yên Phong 90 3.5.2.1 Một số hạn chế, tồn 90 3.5.2.2 ðề xuất số giải pháp khắc phục 91 Chương KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 92 4.1 Kết luận 92 4.2 Kiến nghị 95 TÀI LIỆU THAM KHẢO 96 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page viii Danh mục bảng Bảng 3.1 3.2 Tên bảng Một số khí hậu huyện Yên Phong từ năm 2003 - 2013 Một tiêu kinh tế - xã hội giai ñoạn năm 2010 - 2013 3.3 Quy mô ñường giao thông huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh 53 3.4 Hiện trạng sử dụng biến ñộng ñất ñai qua số năm gần ñây huyện Yên Phong 57 3.5 Khái quát dự án nghiên cứu ñịa bàn huyện Yên Phong 70 3.6 Kết trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất dự án 74 3.7 Kết trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất dự án 79 3.8 Kết trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất dự án Tổng hợp kết cấp GCNQSD ð sau ñấu giá quyền dụng ñất dự án nghiên cứu Hiệu kinh tế ñối với Nhà nước Chênh lệch giá thị trường giá trúng ñấu giá 84 3.9 3.10 3.11 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Trang 50 52 Page ix 85 87 88 Bảng 3.10 Hiệu kinh tế ñối với Nhà nước ðơn vị tính: 1000 ñồng Số tiền thu Tên dự Diện tích Tổng số lô Số tiền trúng Số tiền ñầu tư ñược theo án (m2) ñất ñấu giá CSHT giá quy Chênh lệch ñịnh 7=4-5-6 DA1 2.900 15 25.097.700 2.678.490,49 19.430.000 2.989.209,51 DA2 745,8 10 5.793.525 1.510.620 906.892,8 3.376.012,20 DA3 539,7 14.906.040 2.420.600 3.777.900 8.707.540,00 Tổng 4.185,5 31 45.797.265 6.609.710,49 24.114.793 15.072.761,71 (Nguồn: Phòng Tài kế hoạch huyện Yên Phong) Qua kết tổng hợp thể bảng 3.10 ta có dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất nghiên cứu với tổng diện tích 4185,5 m2 gồm 31 lô ñất ñã ñấu giá quyền sử dụng ñất thu ñược 45.797.265.000 ñ , số tiền thu ñược qua ñấu giá phải tính ñến khoản chi phí mà Nhà nước ñã ñầu tư vào xây dựng sở hạ tầng 6.609.710.490 ñồng so với hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñất tổng số tiền thu ñược 24.114.792 800 ñồng chênh lệch thấp số tiền thu ñược qua ñấu giá quyền sử dụng ñất 15.072.761.710 (ñã trừ kinh phí ñầu tư sở hạ tầng) chứng tỏ hiệu kinh tế qua hình thức ñấu giá cao - ðối với người tham gia ñấu giá: ðất ñể ñấu giá ñất ñã ñược phê duyệt quy hoạch nên tính an toàn cao, người mua ñược Nhà nước ñảm bảo tính pháp lý lô ñất, ñược ñảm bảo sử dụng hợp pháp ñầy ñủ giấy tờ Nếu mua ñất thị trường tự người mua phải nhiều công ñể tìm hiểu giấy tờ hay vị trí quy hoạch ñất ñưa ñịnh, riêng ñất ñược ñem ñấu giá yếu tố ñều ñược ñảm bảo Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 87 ðấu giá quyền sử dụng ñất ñược tiến hành công khai, dân chủ, thu hút nhiều ñối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác Trước ñấu giá ñược tiến hành, ñối tượng tham gia ñấu giá qua nghiên cứu hồ sơ ñấu giá, thăm thực ñịa ñã nhìn nhận, ñánh giá giá trị thực tế mảnh ñất ñược ñem ñấu giá Do vậy, họ mua ñược ñất với giá ñã xác ñịnh Thông qua mua ñấu giá, người trúng ñấu giá không phí hoa hồng môi giới loại phí khác mà trung tâm môi giới thường ñặt Ngoài người sử dụng ñất thuế chuyển quyền sử dụng ñất ðể chứng minh cho ñiều nói qua bảng kết ñấu giá quyền sử dụng ñất 3.6; 3.7; 3.8 Bảng 3.11 Chênh lệch giá thị trường giá trúng ñấu giá ðơn vị: 1000 ñồng Tên dự án DA DA DA Tổng Giá thực tế Diện tích thị Chênh lệch trường 6=5-4 2.900 15 25.097.700 26.873.200 1.775.500 745,8 10 5.793.525 6.115.560 322.035 539,7 14.906.040 16.730.700 1.824.660 4185,5 31 45.797.265 49.719.460 3.922.195 (Nguồn: Phòng Tài Kế hoạch huyện Yên Phong) Tổng lô ñất Số tiền trúng ñấu giá Qua bảng 3.11 thấy ñược ñối với tổng số 31 lô ñất dự án nghiên cứu với tổng diện tích 4185,5 m2 tổng số tiền trúng ñấu giá thu ñược cho ngân sách 45.797.265.000 ñồng ñó tổng số tiền thu ñược theo giá thị trường 49.719.460.000 ñồng giá tiền trúng ñấu giá sát với giá thị trường 3.922.195.000 ñồng thấy ñối với người tham gia ñấu giá lại có phần lợi nhuận mua giá ñất thị trường họ phải trả số tiền cao so với họ mua theo hình thức ñấu giá quyền sử dụng ñất 3.5.1.2 Hiệu mặt xã hội ðể ñánh giá ñược hiệu mặt xã hội dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất qua mức ñộ hài lòng, ñộ tin tưởng giá ñất ñai cách công khai Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 88 trung thực ñể thấy ñược sở hạ tầng công trình xây dựng môi trường sống người tham gia ñấu giá ñược thể qua hình ảnh ñây Hình 3.3 Khu vực ñấu giá ñất DA1 Qua hình ảnh 3.3 phiếu ñiều tra ta thấy ñược hiệu xã hội sau: Tạo khu dân cư ñồng với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ñáp ứng ñược nhu cầu người dân, tạo ñiều kiện môi trường sống ổn ñịnh phù hợp với quy hoạch huyện Giá ñất ñược công bố ñấu giá QSDð loại bỏ ñược tâm lý hoang mang, giao ñộng giá ñất chủ thể tham gia thị trường, xóa " giá ảo" bất ñộng sản góp phần tạo bình ổn giá ñất ñai tạo ñiều kiện cho thị trường bất ñộng sản phát triển lành mạnh, bền vững ðấu giá ñất cách xã hội hóa ñể thu hút người dân tham gia vào phát triển quỹ ñất, quỹ nhà, từ ñó tạo ñược nguồn vốn ñể giải sách xã hội khác như: tạo quỹ nhà cho người thu nhập thấp, hỗ trợ gia ñình sách khó khăn cải thiện chỗ sinh hoạt… 3.5.1.3 Hiệu quản lý nhà nước ñất ñai + Thông qua việc ñấu giá quyền sử dụng ñất với hình thức công khai Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 89 minh bạch, cạnh tranh lành mạnh hạn chế ñược tượng ứng tên biên lai tiền sử dụng ñất + Thông qua ñấu giá quyền sử dụng ñất công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất triển khai thực nhanh chóng, thuận lợi ñối với quản lý ñất ñai, tạo niềm tin ñối với người sử dụng ñất 3.5.2 Một số hạn chế, khắc phục trình thực ñấu giá quyền sử dụng ñất huyện Yên Phong 3.5.2.1 Một số hạn chế, tồn Qua kết dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất cho thấy ñược mặt hạn chế sau: ðối với dự án khu ñô thị mới, TT.Chờ (DA1) Với giá khởi ñiểm 7.000.000ñ /m2 tương ñối cao gần sát với giá thị trường (giá thị trường 9.200.000 /m2) làm cho với người có thu nhập thấp khó tiếp cận ñược lô ñất ñấu giá - Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác giá ñất ñể tính thuế chuyển quyền thuế trước bạ bị tính theo giá ñấu giá (giá thường cao nhiều lần so với giá quy ñịnh) ðối với dự án thôn ðức Lân, xã Yên Phụ, huyện Yên Phong (DA2) Khu vực ñấu giá ñất thuộc thôn giao thông ñi lại khó khăn nên người quan tâm tham gia ñấu giá quyền sử dụng ñất ña số người thôn có nhu cầu Với giá khởi ñiểm 7.500.000ñ/m2 không hợp lý với vị trí ñiều kiện giao thông, sinh hoạt dẫn ñến người tham gia ñấu giá quyền sử dụng ñất Hiện trạng lô ñất ñấu giá chưa có sở hạ tầng ñầu tư việc chưa ñúng với trình tự ñấu giá quyền sử dụng ñất (phải có sở hạ tầng ñược ñấu giá quyền sử dụng ñất Do hạ tầng nên sau cấp GCN QSDð cho người trúng ñấu giá việc giao ñất cho người trúng ñấu giá xây nhà gặp nhiều khó khăn Ngoài trường hợp cụ thể thủ tục làm hồ sơ từ lúc thu hồi ñất, Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 90 giải phóng mặt cho ñến ñấu giá quyền sử dụng ñất làm phức tạp rườm rà dẫn ñến nhiều thời gian mà phải nhiều ban ngành cấp tham gia ñó quy chế ñấu giá chưa liên kết thống ban ngành phụ thuộc vào ý kiến ban ngành 3.5.2.2 ðề xuất số giải pháp khắc phục a) Về giá sàn: -Việc xác ñịnh giá sàn cho vừa có hiệu mặt nhà nước, cho người tham gia ñấu giá, cho xã hội quan trọng cần trưng tập cán có kinh nghiệm, chuyên môn nên mở lớp tập huấn giác ñịnh giá sàn cần am hiểu nhu cầu sử dụng ñất, giá thị trường bất ñộng sản, khả tài người dân, vị trí thuận lợi khu ñất mà xác ñịnh giá sàn cho phù hợp + Xác ñịnh ñược nhu cầu sử dụng ñất nhu cầu ñất ñể sản xuất kinh doanh…trên sở ñó lập kế hoạch cân cung cầu ñất ñai nhằm ñiều tiết giá ñất cách hợp lý b) Về ñầu tư sở hậ tầng Cần sớm ñầu tư kinh phí xây dựng sở hạ tầng dự án tránh tượng bị lấn chiếm sau khó giao ñất, c) Về công tác quản lý nhà nước ñất ñai Cần sớm thông báo cho người trúng ñấu giá chưa nộp biên lai tiền sử dụng ñất ñược biết nộp giấy tờ ñề hoàn thiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, ñể ñấu giá ñược chặt chẽ cần ñưa quy chế nội quy nghĩa vụ với người trúng ñấu giá thông báo rông rãi cho người tham gia ñấu giá ñược biết có hình thức xử phạt hành với người trúng ñấu không thực nghĩa vụ người trúng ñấu giá Ngoài quy chế ñấu giá UBND tỉnh Bắc Ninh ñể tránh tượng thủ tục giấy tờ lập dự án ñấu giá bị trồng tréo ban ngành liên quan cần có biên liên ngành huyện thống phương án ñấu giá thống thủ tục ñể thuận lợi lợi cho việc lập hồ sơ dự án ñược nhanh chóng, dễ dàng trành khỏi chỉnh sửa làm chậm tiến ñộ lập dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 91 Chương KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 4.1 Kết luận Về kết ñấu giá QSDð dự án nghiên cứu ñược thể bảng kết trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất bảng 3.6; 3.7; 3.8 ñạt ñược kết sau: Với tổng diện tích 4.185,5 m2 bao gồm 31 lô ñất ñược ñấu giá quyền sử dụng ñất ñã thu ñược với tổng số tiền 45.797.265.000 ñồng cho ngân sách huyện, với lô ñất theo giá thị trường thu ñược 49.719.460.000 ñ cao so với giá trúng ñấu giá cho thấy giá trúng ñấu gia tương ñối sát so với giá thị trường ðối với người tham gia ñấu giá QSDð chênh lệch giá trúng ñấu giá giá thị trường 1.775.500.000 ñồng (DA1); 322.035.000 ñồng (DA2);1.824.660.000 ñồng (DA3) ðối với nhà nước chênh lệch nhà nước thu ñược qua dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất ñã trừ ñi chi phí ñầu tư xây dự sơ hạ tầng giá theo khung giá ñất quy ñịnh 2.989.209.510 ñồng (DA1); 3.376.012.200 ñồng (DA2); 8.707.540.000 ñồng (DA3) Kết cấp GCNQSDð sau trung ñấu giá dự án ñược thể bảng 3.9 cho thấy ñối với DA tổng số 15 lô ñất có 31 lô ñược cấp GCNQSDð cho người trúng ñấu giá lô ñất cấp cho người nhận chuyển nhượng QSDð từ người trúng ñấu giá ñây bước làm tắt không ñúng theo quy ñịnh pháp luật 2003 lô chưa ñược cấp GCNQSð người tham gia ñấu giá ñất không nộp biên lai thu tiền sử dụng ñất ñây thể quản lý chưa chặt chẽ mặt quản lý hồ sơ ñất ñai Các trình tự thủ tục ñấu giá quyền sử dụng ñất dự án nghiên cứu ñều ñúng thủ tục quy chế UBND tỉnh ñã ñề Về ưu nhược ñiểm trình thực ñấu giá quyền sử dụng ñất Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 92 - Ưu ñiểm: + Hiệu kinh tế : tổng diện tích 4.185,5 m2 gồm 31 lô ñất ñã thu ñược cho nhà nước 45.797.265.000 ñồng dự án ñã thành công mặt kinh tế so với giá thị trường sát với giá thị trường ñã ñiều tra Sau công tác ðGQSDð ñược triển khai ñịa bàn huyện Yên Phong, công tác ñã ñem lại thành to lớn: góp phần làm tăng Ngân sách huyện, tạo nguồn vốn ñể ñầu tư, xây dựng, cải tạo CSHT xã hội ñịa bàn huyện, thúc ñẩy phát triển kinh tế cải thiện ñời sống nhân dân, nâng cao hiệu công tác quản lý sử dụng ñất, góp phần ñiều tiết bình ổn thị trường BðS huyện Yên Phong + Hiệu mặt xã hội: Tạo khu dân cư ñồng với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ñáp ứng ñược nhu cầu người dân, tạo ñiều kiện môi trường sống ổn ñịnh phù hợp với quy hoạch huyện Giá ñất ñược công bố ñấu giá QSDð loại bỏ ñược tâm lý hoang mang, giao ñộng giá ñất chủ thể tham gia thị trường, xóa " giá ảo" bất ñộng sản góp phần tạo bình ổn giá ñất ñai tạo ñiều kiện cho thị trường bất ñộng sản phát triển lành mạnh, bền vững ðấu giá ñất cách xã hội hóa ñể thu hút người dân tham gia vào phát triển quỹ ñất, quỹ nhà, từ ñó tạo ñược nguồn vốn ñể giải sách xã hội khác như: tạo quỹ nhà cho người thu nhập thấp, hỗ trợ gia ñình sách khó khăn cải thiện chỗ sinh hoạt… - Nhược ñiểm: Qua kết trúng ñấu giá quyền sử dụng huyện Yên Phong ưu ñiểm bật ñã nêu số tồn cần khắc phục sau: + Giá sàn dự án ñều cao làm cho lượng người tham gia ñấu giá cụng bị hạn chế khó tiếp cận ñược + ðối với DA hạ tầng sở ñầu tư chưa ñược xây dựng ñã thực ñấu giá quyền sử dụng ñất ñây bước ñi tắt không ñúng với ñiều kiện ñấu giá quyền sử dụng ñất khó khăn việc giao ñất dễ dẫn tới tượng Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 93 lấn chiếm hộ xung quanh khu vực ñấu giá quyền sử dụng ñất + Công tác cấp GCNQSDð DA tượng chưa cấp GCNQSDð cho ñúng ñối tượng, tượng người tham gia ñấu giá ñã nộp tiền cho nhà nước chưa nộp biên lai thu tiền sử dụng ñất cho quan có thẩm quyền dẫn ñến việc quản lý hồ sơ ñất ñai chưa ñược chặt chẽ Giải pháp, khắc phục a) Về giá sàn: -Việc xác ñịnh giá sàn cho vừa có hiệu mặt nhà nước, cho người tham gia ñấu giá, cho xã hội quan trọng cần trưng tập cán có kinh nghiệm, chuyên môn nên mở lớp tập huấn giác ñịnh giá sàn cần am hiểu nhu cầu sử dụng ñất, giá thị trường bất ñộng sản, khả tài người dân, vị trí thuận lợi khu ñất mà xác ñịnh giá sàn cho phù hợp + Xác ñịnh ñược nhu cầu sử dụng ñất nhu cầu ñất ñể sản xuất kinh doanh…trên sở ñó lập kế hoạch cân cung cầu ñất ñai nhằm ñiều tiết giá ñất cách hợp lý b) Về ñầu tư sở hậ tầng Cần sớm ñầu tư kinh phí xây dựng sở hạ tầng dự án tránh tượng bị lấn chiếm sau khó giao ñất, c) Về công tác quản lý nhà nước ñất ñai Cần sớm thông báo cho người trúng ñấu giá chưa nộp biên lai tiền sử dụng ñất ñược biết nộp giấy tờ ñề hoàn thiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, ñể ñấu giá ñược chặt chẽ cần ñưa quy chế nội quy nghĩa vụ với người trúng ñấu giá thông báo rông rãi cho người tham gia ñấu giá ñược biết có hình thức xử phạt hành với người trúng ñấu không thực nghĩa vụ người trúng ñấu giá Ngoài quy chế ñấu giá UBND tỉnh Bắc Ninh ñể tránh tượng thủ tục giấy tờ lập dự án ñấu giá bị trồng tréo ban ngành liên quan cần Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 94 có biên liên ngành huyện thống phương án ñấu giá thống thủ tục ñể thuận lợi lợi cho việc lập hồ sơ dự án ñược nhanh chóng, dễ dàng trành khỏi chỉnh sửa làm chậm tiến ñộ lập dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất 4.2 Kiến nghị Chính phủ ban ban hành ñồng văn pháp luật chế ñộ quản lý, sử dụng ñất UBND huyện Yên Phong ñầu tư vốn xây dựng sở hậ tầng cho DA ñể thuận tiện cho việc giao ñất quản lý tượng lấn chiếm Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 95 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ tài (2001), Giải pháp tài phát triển thị trường BðS, Hà Nội Bộ tài (2004), Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 12 năm 2004 hướng dẫn thực nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác ñịnh giá ñất khung giá loại ñất Bộ Tài (2005), Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 hướng dẫn việc xác ñịnh giá thời ñiểm chuyển giao tài sản Nhà nước ñể bán ñấu giá, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2004), Tài liệu hớng dẫn thi hành Luật ñất ñai năm 2003, Hà Nội Bộ xây dựng - Bộ KHðT - Bộ TNMT - Bộ TC (2003), Báo cáo hội thảo Phát triển quản lý thị trường BðS Việt Nam, Hà Nội Nguyễn ðình Bồng, Nguyễn Thanh Trà (2005) giáo trình thị trường BðS, NXB Nông nghiệp Nguyễn ðình Bồng (2005), “Nghiên cứu ñổi hệ thống quản lý ñất ñai ñể hình thành phát triển thị trờng BðS Việt Nam”, ðề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội Chính phủ (1999), Nghị ñịnh 17/1999/Nð-CP ngày 18/02/2003 quy ñịnh Luật thuế chuyền quyền sử dụng ñất Chính phủ (2004), Nghị số 06 Chính phủ ngày 19/5/2004 số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường BðS, Hà Nội Chính phủ, Quyết ñịnh số 216/2005/Qð-TTg ngày 31/8/2005 Chính Phủ ban hành quy chế ñấu giá QSDð ñể giao ñất có thu tiền sử dụng ñất cho thuê ñất 10 Chính phủ (2004), Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật ñất ñai 11 Chính phủ (2004), Nghị ñịnh 198/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 thu tiền sử dụng ñất 12 Chính phủ (2004), Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác ñịnh giá ñất khung giá loại ñất 13 ðại học quốc gia Hà Nội (2002), Hội thảo xây dựng sở pháp lý thị trường quyền sử dụng ñất Việt Nam, Hà Nội 14 Nguyễn Văn Kiên (2003), Tìm hiểu ñánh giá yếu tố ảnh hởng ñến giá ñất ñịa bàn thị xã Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh, Luận văn thạc sỹ nông nghiệp, trường ðại học nông nghiệp I, Hà Nội 15 Quốc hội, Hiến pháp năm 1980 (NXB trị quốc gia) 16 Quốc hội, Luật ñất ñai 2003, NXB trị quốc gia 17 Quốc Hội (1995), Bộ luật dân sự, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 18 Chu Văn Thỉnh (2000), “Cơ sở khoa học cho việc hoạch ñịnh sách sử dụng hợp lý quỹ ñất ñai”, ðề tài nghiên cứu khoa học ñộc lập cấp Nhà nước, Hà Nội 19 Hồ Thị Lam Trà (2004, 2005), Bài giảng giá ñất, Trường ðại học nông nghiệp I - Hà Nội Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 96 20 UBND huyện Yên Phong (2011), Qð số 590 kết trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất khu ñô thị huyện Yên Phong 21 UBND huyện Yên Phong (2013), Qð số 1208 kết trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất thôn ðức Lân, xã Yên Phụ, huyện Yên Phong 22 UBND huyện Yên Phong (2013), Qð số 890 kết trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất sau sân vận ñộng thị trấn Chờ, huyện Yên Phong 23 UBND tỉnh Bắc Ninh (2011), Qð số 153/2011/Qð-UBND UBND tỉnh Bắc Ninh quy chế ñấu giá quyền sử dụng ñất 24 ðặng Hùng Võ (2009), “Phát triển thị trường bất ñộng sản - ñiểm ñột phá giai ñoạn tiếp tục ñổi mới”, Tạp chí Tài nguyên môi trường 25.VCCI phối hợp với văn phòng phủ (2011), hội thảo hoàn thiện báo cáo rà soát luật ñất ñai luật kinh doanh bất ñộng sản; 26 Viện nghiên cứu ðịa (2002), Báo cáo kết nghiên cứu ñề tài ðiều tra nghiên cứu xã hội học sách ñền bù giải phóng mặt tái ñịnh cư, Hà Nội 27 Viện nghiên cứu ðịa (2003), Báo cáo kết nghiên cứu ñề tài Nghiên cứu ñánh giá hiệu việc ñấu giá quyền sử dụng ñất thành phố Hà Nội số ñịa phương phục vụ việc xây dựng Luật ñất ñai mới, Hà Nội 28.Nguyễn VănXa(2004), Bài giảngðịnhgiá ñấtgiành cho Caohọc,Hà Nội Tài liệu internet 29 Báo ñiện tử Tin nhanh Việt nam (2004, 2005), Trang kinh doanh bất ñộng sản, Hà Nội 30 http://www.vnexpress.net/vietnam/kinh-doanh/bat-dong-san 31 Báo Kinh tế ñô thị (2004, 2005), Quy hoạch-nhà ñất-các khu ñô thị mới, Hà Nội 32 http://www.ktdt.com.vn/default.asp?thongtin=tomtat&id=62 33 baobacninh.com.vn/ 34 http://luanvan.net.vn/ 35 http://daugiakinhbac.com/index.php/vi/news Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 97 PHỤ LỤC Phụ lục số Danh sách cấp GCNQSDð dự án DA1 STT Họ tên người trúng ñấu giá QSDð Họ tên người nhận chuyển nhượng QSDð Số sê ri GCNQSDð Lô ñất Diện tích (m2) BE 479329 198 241 BC 299919 201 186 BE 933620 202 186 BE 933507 206 186 Nguyễn ðức Giang Ngô Xuân Thắng Nguyễn Minh Huỳnh Trần ðức Trung Mẫn Bá Hưởng BE 933508 207 186 Nghiêm Thị Trúc Mai BE 933509 208 186 Chu Thị Nhung BE 933510 209 186 Trần Thị Kim Chi BE 933511 210 186 Nguyễn Thị Dinh BE 933512 211 186 10 Chu Văn Ninh BC 308171 213 186 11 Nguyễn Văn Minh BC 308172 214 186 12 Nguyễn Quốc Dũng 13 ðỗ Bình 14 Nguyễn Hùng Cường 15 Nguyễn Thị Phương Thúy Nguyễn Quốc Bảo Trương Văn Nam Lê ðăng Thắng 215 186 BC 299954 220 186 BC 299955 221 186 222 186 Ghi Chưa thu ñược biên lai tiền sử dụng ñất Chưa thu ñược biên lai tiền sử dụng ñất (Nguồn: Tổng hợp số liệu Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Yên Phong cung cấp) Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 98 Phụ lục số Danh sách cấp GCNQSDð dự án DA2 STT Lô Họ tên người trúng ñấu giá Diện tích (m2) số Số sêri GCNQSDð Ông Nguyễn Văn Thụ 74,6 BN 308953 Ông Trần Văn Khải 76,6 BN 308954 Ông Tô Văn Giáp 75,9 BN 308955 Ông Tô Văn Lan 75,2 BN 308956 Ông Nghiêm Văn Chí 74,6 BN 308957 Bà Chu Thị Thủy 74,4 BN 308958 Ông Nguyễn Văn Hải 74,2 BN 308959 Ông Tô Văn Dán 74 BN 308960 Ông Nguyễn Văn Mai 73,8 BN 308961 10 Ông Nghiêm Văn Kế 10 72,5 BN 308962 (Nguồn: Tổng hợp số liệu Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Yên Phong cung cấp) Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 99 Phụ lục số 3: Danh sách cấp GCNQSDð dự án DA STT Người tổ chức trúng ñấu giá QSDð Lô số Diện tích Số sêri (m2) GCNQSDð Ngân hàng TMCP công thương Việt Nam 90 BN 308628 Ngân hàng TMCP công thương Việt Nam 90 BN 308629 Ngân hàng TMCP công thương Việt Nam 90 BN 308630 Bà Ngô Văn Phương 90 BN 308631 ông Nguyễn Khắc Hoàn 90 BN 308632 bà Nguyễn Thị Thu 89,7 BN 308633 (Nguồn: Tổng hợp số liệu Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Yên Phong cung cấp) Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 100 Phụ lục số 4: Tổng kinh phí ñầu tư sở hạ tầng dự án nghiên cứu ðơn vị tính: 1000ñồng Tổng số tiền ñầu tư sở hạ tầng STT Tên dự án Số tiền hỗ trợ bồi thường ñất Tổng số tiền hồ trợ hoa màu Tổng Ghi Tiền xây lắp ñường, cống Tiền ñầu tư hệ thống ñiện Tổng tiền san lấp mặt 34.857,156 1.730.200 105.200 50.000 8=3+4+5+6+7 2.678.490,489 1 DA1 758.233,333 DA2 0 1.425.000 85.620 1.510.620 Kinh phí dự toán ñược phê duyệt DA3 0 2.364.400 56.200 2.420.600 ðất ñền bù GPMB Tổng 758.233,333 34.857,156 5.519.600 247.020 50.000 6.609.710,489 (Nguồn: Tổng hợp xử lý số liệu từ Phòng Tài - Kế hoạch huyện Yên Phong) Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 101 [...]... 1 giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện và hiệu quả kinh tế, xã hội và quản lý ñất ñai qua việc tổ chức ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn, tôi ñã thực hiện ñề tài:"ðánh giá công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở một số dự án trên ñịa bàn huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh" 1.2 Mục ñích nghiên cứu - ðánh giá tình hình thực hiện công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở huyện Yên Phong thông qua một số dự án. .. 3 Theo Qð số 153/2011/ Qð - UBND tỉnh Bắc Ninh về việc ban hành quy chế ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn tỉnh Bắc Ninh quy ñịnh: Giá khởi ñiểm: Giá khởi ñiểm ñấu giá quyền sử dụng ñất ñược xác ñịnh trước khi ký kết hợp ñồng uỷ quyền ñấu giá quyền sử dụng ñất giữa Tổ chức bán ñấu giá chuyên nghiệp với ðơn vị uỷ quyền hoặc trước khi Hội ñồng ñấu giá phát hành hồ sơ ñăng ký tham gia ñấu giá, trừ... ñất ở huyện Yên Phong thông qua một số dự án nghiên cứu - ðề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác ñấu giá ñất ở huyện Yên Phong 1.3 Yêu cầu của ñề tài - ðánh giá ñược những mặt ñã thực hiện ñược và những tồn tại trong công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở huyện Yên Phong - ðề xuất ñược các giải pháp ñấu giá quyền sử dụng ñất có tính khả thi Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc... cơ sở hạ tầng, tăng dân số nhanh dẫn ñến nhu cầu sử dụng nhà ở tăng cao gây áp lực ñối với quỹ ñất ñai và thị trường quyền sử dụng ñất Thực hiện công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất tạo nguồn kinh phí phục vụ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, góp phần tạo ñiều kiện thuận lợi cho công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai trên ñịa bàn huyện Yên Phong Việc ñưa ñất vào ñấu giá nhằm khai thác tối ña tiềm năng giá. .. ñược ñấu giá quyền sử dụng ñất vẫn thì không có người ñấu giá làm cho việc ñấu giá không chọn vẹn Việc ñấu giá quyền sử dụng ñất vẫn còn hiện tượng "ñầu cơ" về ñấu giá với giá ảo không thực tế vừa ñược trúng ñấu giá với lô ñất có ñịa thế ñẹp rối lại ép giá cao cho người có nhu cầu cao mua lô ñất ñó ðối với ñịa bàn thị huyện Yên Phong nơi tôi ñã và ñang công tác, ñã tổ chức ñấu giá quyền sử dụng ñất... CỨU 1.1 Cơ sở khoa học của ñấu giá quyền sử dụng ñất 1.1.1 Giá ñất và các vấn ñề liên quan ñến giá ñất trong ñấu giá quyền sử dụng ñất 1.1.1.1 Giá ñất Theo khoản 23 ðiều 4 Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh: Giá quyền sử dụng ñất (sau ñây gọi là giá ñất) là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về QSDð Giá ñất trong ñấu giá QSDð ðây là giá ñất ñược... dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng ñất, thế chấp giá trị quyền sử dụng ñất giữa những người ñược Nhà nước giao ñất hoặc cho thê ñất Giá chuyển quyền sử dụng ñất ñược hình thành trong các giao dịch dân sự do các bên tự thỏa thuận và giá này ñược gọi là giá ñất trên thực tế” hay giá ñất thị trường" (Bộ tài nguyên và Môi trường, 2004) Giá ñất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh ñất nào ñó... thuế sử dụng ñất mà nó còn ảnh hưởng trực tiếp ñến công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất Giai ñoạn các ñịa phương thực hiện công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất, Bộ Tài chính chưa ban hành quy ñịnh về cơ chế sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng (Quyết ñịnh số 22 ngày 18 tháng 02 năm 2003), nên các Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 9 ñịa phương thực hiện công. .. ñai tăng cường quản lý ñất ñai bằng công cụ kinh tế và huy ñộng tối ña nguồn vốn một cách công khai và dân chủ Ngoài những lợi ích từ việc ñầu giá quyền sử dụng ñất trên hiện nay ở Yên Phong việc ñầu giá quyền sử dụng ñất còn một số vấn ñề bất cập như hiện trạng xây dựng cơ sở hạ tầng còn lệch so với quy hoạch sử sụng ñất, việc ño ñạc bản ñồ ñịa chính phân lô còn một số chưa khớp với bản ñồ hiện trạng... phê duyệt ñể ñấu giá quyền sử dụng ñất, ñấu giá dự án có sử dụng ñất Các khu vực của thị trường ñất Việt Nam Theo quy ñịnh của pháp luật nước ta, chỉ khi có quyền sử dụng các loại ñất mới tham gia vào giao dịch trên thị trường ñất ñai Như vậy các Chủ sử dụng ñất trước tiên phải có ñược quyền sử dụng ñất, muốn vậy họ phải ñược nhà nước giao ñất, cho thuê ñất hoặc công nhận quyền sử dụng ñất (Thị trường