BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ðOÀN ðẮC THOẠI ðÁNH GIÁ CÔNG TÁC TÀI CHÍNH ðẤT ðAI TRÊN ðỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC NINH - TỈNH BẮC NINH CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI Mà SỐ: 60.85.01.03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS HỒ THỊ LAM TRÀ HÀ NỘI - 2014 LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ học vị Tôi xin cam ñoan giúp ñỡ cho việc thực luận văn ñã ñược cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn ñều ñã ñược rõ nguồn gốc Tác giả ðoàn ðắc Thoại Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page i LỜI CẢM ƠN ðể hoàn thành ñược luận văn này, trước hết, xin chân thành cảm ơn PGS.TS Hồ Thị Lam Trà ñã trực tiếp hướng dẫn suốt thời gian thực ñề tài Tôi xin cảm ơn góp ý chân thành thầy, cô giáo Khoa Quản lý ñất ñai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, chuyên gia ngành Quản lý ñất ñai ñã nhiệt tình giúp ñỡ, hướng dẫn, góp ý tạo ñiều kiện thuận lợi ñể thực ñề tài Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên Môi trường, Cục thuế, Sở Tài tỉnh Bắc Ninh; Trung tâm phát triển quỹ ñất tỉnh Bắc Ninh; Phòng Tài nguyên Môi trường, Chi cục Thống kê, Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất, Phòng Quản lý ñô thị, Phòng Kinh tế, Phòng Tài - Kế hoạch, Chi cục Thuế thuộc UBND thành phố Bắc Ninh ñã giúp ñỡ thời gian nghiên cứu, thực ñề tài Tôi xin cảm ơn ñến gia ñình, người thân, cán ñồng nghiệp bạn bè ñã ñộng viên, giúp ñỡ, tạo ñiều kiện mặt cho trình thực ñề tài Một lần xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn ðoàn ðắc Thoại Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page ii MỤC LỤC Lời cam ñoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục từ viết tắt v Danh mục bảng vi Danh mục sơ ñồ vii MỞ ðẦU 1 Tính cấp thiết ñề tài Mục ñích nghiên cứu Yêu cầu ñề tài Chương TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận tính pháp lý tài ñất ñai 1.1.1 Một số khái niệm liên quan ñến tài ñất ñai 1.1.2 Cơ sở thu tài ñất ñai 1.1.3 Các văn pháp lý tài ñất ñai 11 1.2 Thực trạng tài ñất ñai số nước giới 18 1.2.1 Thực trạng tài ñất ñai Hà Lan 18 1.2.2 Thực trạng tài ñất ñai Trung Quốc 20 1.2.3 Thực trạng công tác tài ñất ñai Thụy ðiển 23 1.3 Thực trạng tài ñất ñai Việt Nam 25 1.3.1 Giai ñoạn 1945 - 1954 25 1.3.2 Giai ñoạn 1955 – 1975 26 1.3.3 Giai ñoạn 1976 – 1985 29 1.3.4 Giai ñoạn từ 1986 ñến 1992 31 1.3.5 Giai ñoạn từ năm 1993 ñến 33 Chương ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP 2.1 NGHIÊN CỨU 39 ðối tượng nghiên cứu 39 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iii 2.2 Phạm vi nghiên cứu 39 2.3 Nội dung nghiên cứu 39 2.4 Phương pháp nghiên cứu 39 2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 40 2.4.2 Các phương pháp tổng hợp, thống kê xử lý số liệu 40 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 3.1 41 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh 41 3.1.1 ðiều kiện tự nhiên 41 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 43 3.1.3 Tình hình quản lý sử dụng ñất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh 45 3.2 Xây dựng bảng giá ñất phục vụ công tác tài ñất ñai 50 3.3 ðánh giá công tác tài ñất ñai ñịa bàn thành phố giai ñoạn 2009 - 2013 56 3.3.1 Tiền sử dụng ñất 56 3.3.2 Tiền thuê ñất 64 3.3.3 Thuế sử dụng ñất: 70 3.3.4 Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng ñất 76 3.3.5 ðánh giá chung 81 3.4 Một số giải pháp trình thực sách ñất ñai 83 3.4.1 Giải pháp sách, pháp luật 83 3.4.2 Giải pháp tổ chức máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực 86 3.4.3 Giải pháp công nghệ, kỹ thuật 87 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 88 Kết luận 88 Kiến nghị 89 TÀI LIỆU THAM KHẢO 91 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT - BðS : Bất ñộng sản - CCRð : Cải cách ruộng ñất - CNXH : Chủ nghĩa xã hội - GPMB : Giải phóng mặt - HTX : Hợp tác xã - HTXSXNN : Hợp tác xã sản xuất nông nghiệp - KTXH : Kinh tế xã hội - KTTT : Kiến trúc thượng tầng - NN : Nhà nước - NoN : Nông nghiệp - NSNN : Ngân sách nhà nước - QHSDð : Quy hoạch sử dụng ñất - QSD : Quyền sử dụng - QSDð : Quyền sử dụng ñất - SDð : Sử dụng ñất - SHTD: : Sở hữu toàn dân - SXKD : Sản xuất kinh doanh - SXNN : Sản xuất nông nghiệp - TSDð : Tiền sử dụng ñất - TTð : Tiền thuê ñất - UBND : Ủy ban nhân dân - XHCN : Xã hội chủ nghĩa Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page v DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang 3.1 Hiện trạng sử dụng ñất thành phố Bắc Ninh 47 3.2 Biến ñộng ñất ñai giai ñoạn 2009 - 2013 thành phố Bắc Ninh 48 3.3 Giá ñất quy ñịnh thành phố Bắc Ninh từ năm 2009 ñến năm 2011 52 3.4 Giá ñất quy ñịnh thành phố Bắc Ninh từ năm 2012 ñến năm 2013 54 3.5 Kết giao ñất cho tổ chức ñịa bàn thành phố Bắc Ninh từ 57 năm 2009 – 2013 3.6 Kết thu tiền sử dụng ñất thành phố Bắc Ninh từ năm 2009 - 2013 3.7 Kết thu tiền thuê ñất thành phố Bắc Ninh 62 từ năm 2009 - 2013 3.8 68 Kết cho thuê ñất ñịa bàn thành phố Bắc Ninh từ năm 2009 - 2013 3.9 69 Kết thu thuế sử dụng ñất thành phố Bắc Ninh từ năm 2009 – 2013 3.10 75 Kết thu tthuế thu nhập cá nhân từ chuyển QSD ñất thành phố Bắc Ninh từ năm 2009 - 2013 3.11 79 Kết thu ngân sách từ ñất ñai thành phố Bắc Ninh giai ñoạn 2009 - 2013 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp 82 Page vi DANH MỤC CÁC SƠ ðỒ STT Tên sơ ñồ Trang 1.1 Sơ ñồ thị trường sơ cấp ñất ñai 1.2 Sơ ñồ thị trường thứ cấp ñất ñai 1.3 Sơ ñồ ñịa giới hành thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp 41 Page vii MỞ ðẦU Tính cấp thiết ñề tài ðất ñai nguồn tài nguyên thiên nhiên vô quý giá, tư liệu sản xuất ñặc biệt, thành phần quan trọng môi trường sống, ñịa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá, an ninh quốc phòng ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước ñại diện chủ sở hữu, thông qua ñó Nhà nước thực quyền ñịnh ñoạt như: ñịnh mục ñích sử dụng ñất thông qua việc ñịnh, xét duyệt quy hoạch sử dụng ñất, kế hoạch sử dụng ñất; quy ñịnh hạn mức giao ñất thời hạn sử dụng ñất; ñịnh giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất; ñịnh giá ñất (ðiều 5, Luật ðất ñai năm 2003) Nhà nước ñại diện chủ sở hữu toàn dân ñất ñai có quyền hưởng dụng lợi ích từ ñất ñai, nhằm phục vụ cho hoạt ñộng Nhà nước lợi ích toàn xã hội Nhà nước thực quyền ñiều tiết nguồn lợi từ ñất ñai thông qua công tác tài ñất ñai như: thu tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất; thuế sử dụng ñất, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng ñất; ñiều tiết phần giá trị tăng thêm từ ñất mà không ñầu tư người sử dụng ñất mang lại ðối với quốc gia, ñịa phương ñất ñai có ñóng góp lớn vào thu ngân sách, ñặc biệt nước phát triển Với tư cách ñại diện chủ sở hữu, Nhà nước thống quản lý ñất ñai với 13 nội dung, ñể thực vai trò quản lý Nhà nước ban hành, tổ chức thực nhiều sách ñất ñai Mỗi sách ñất ñai sau ban hành, thực nhiều ñều có ảnh hưởng ñến việc thu ngân sách từ nguồn tài nguyên quý giá Các sách tài ñất ñai bao gồm: tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất, thuế sử dụng ñất, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng ñất, phí lệ phí, xử phạt vi phạm hành ñất ñai, bồi thường Nhà nước thu hồi ñất Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page Trong thời gian qua, với việc ñổi sách pháp luật kinh tế nói chung, sách pháp luật ñất ñai nói riêng, kể từ có Luật ðất ñai năm 1987, ñặc biệt Luật ðất ñai năm 2003 ñến nay, công tác tài ñất ñai ñã góp phần quan trọng, thúc ñẩy phát triển kinh tế ổn ñịnh trị xã hội, nguồn thu ngân sách từ ñất ñai ñóng góp lớn vào GDP Cơ cấu sử dụng ñất ñược chuyển ñổi với trình chuyển ñổi cấu kinh tế, ñất dành cho phát triển công nghiệp, dịch vụ, xây dựng kết cấu hạ tầng, xây dựng phát triển ñô thị tăng nhanh, ñáp ứng ñược nhu cầu sử dụng ñất thành phần kinh tế giai ñoạn công nghiệp hóa ñại hóa ñất nước; tạo chế thu hút mạnh vốn ñầu tư xây dựng kinh doanh bất ñộng sản từ nhiều nguồn vốn khác nhau, ñã góp phần làm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước Bên cạnh ñó, hàng loạt vấn ñề sách, pháp luật ñất ñai nước ta ñang bất cập so với yêu cầu thực tiễn phát triển, ñất ñai chưa thực trở thành nguồn lực cho việc phát triển kinh tế Nguồn thu ngân sách từ ñất ñai chưa tương xứng với tiềm nó, thất thoát lớn, chế quản lý kinh tế ñất nặng hành chính, thiếu chế ñiều tiết sách kinh tế, sách tài phù hợp với chất vấn ñề Thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh thành ñô thị loại II, phấn ñấu ñến năm 2020 thành phố trực thuộc Trung ương, nguồn thu ngân sách từ ñất ñai chiếm phần lớn GDP thành phố, ñể bảo ñảm thu ngân sách từ ñất ñai tương xứng với lợi thế, tiềm chủ trương phát triển quỹ ñất thành phố cần xác ñịnh có giải pháp phù hợp Xuất phát từ thực tế trên, ñược trí Khoa Quản lý ñất ñai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam hướng dẫn PGS.TS Hồ Thị Lam Trà tiến hành nghiên cứu ñề tài: “ðánh giá công tác tài ñất ñai ñịa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh” Mục ñích nghiên cứu ðề tài thực nhằm mục ñích ñánh giá công tác tài ñất ñai thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh, từ ñó, có ñề xuất số giải pháp nhằm chống thất thu ngân sách lĩnh vực ñất ñai thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page chi phí hợp lý liên quan Giá chuyển nhượng giá thực tế ghi hợp ñồng chuyển nhượng thời ñiểm chuyển nhượng; Trường hợp không xác ñịnh ñược giá thực tế giá ghi hợp ñồng chuyển nhượng thấp giá ñất Ủy ban nhân dân tỉnh quy ñịnh thời ñiểm chuyển nhượng giá chuyển nhượng ñược xác ñịnh theo Bảng giá ñất Ủy ban nhân dân tỉnh quy ñịnh Giá vốn chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ñược xác ñịnh vào chứng từ thu tiền sử dụng ñất, thu tiền cho thuê ñất Nhà nước; hợp ñồng chứng từ hợp pháp trả tiền nhận quyền sử dụng ñất, quyền thuê ñất (khi mua); giá trúng ñấu giá Chi phí hợp lý liên quan ñến việc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất khoản chi phí thực tế phát sinh có chứng từ, hóa ñơn hợp pháp Trong trường hợp mức thuế suất 25%, thu nhập (phần lợi nhuận) Trường hợp không xác ñịnh ñược giá vốn chi phí liên quan ñến việc chuyển nhượng mức thuế suất 2% giá trị chuyển nhượng Trong thực tế ñịa bàn thành phố Bắc Ninh chủ yếu áp dụng trường hợp không xác ñịnh ñược giá vốn chi phí liên quan ñến việc chuyển nhượng thường áp mức thuế suất 2% Cách tính thuận tiện, dễ thực hiện, không xác bên thoả thuận ngầm ñưa giá trị chuyển nhượng hợp ñồng không ñúng thực tế, chí thấp giá tỉnh ban hành Do ñó, chủ yếu theo bảng giá ñất tỉnh ban hành hàng năm ñể tính thuế ðây nguyên nhân làm thất thu thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng bất ñộng sản Những trường hợp ñược miễn thuế thu nhập từ từ chuyển nhượng bất ñộng sản vợ với chồng; cha ñẻ, mẹ ñẻ với ñẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với nuôi; cha chồng, mẹ chồng với dâu; cha vợ, mẹ vợ với rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau; từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng ñất tài sản gắn liền với ñất cá nhân trường hợp người chuyển nhượng có nhà ở, quyền sử dụng ñất Việt Nam; từ giá trị quyền sử dụng ñất cá nhân ñược Nhà nước giao ñất trả tiền ñược giảm tiền sử dụng ñất theo quy ñịnh pháp luật; từ nhận thừa kế, quà tặng bất ñộng sản vợ với chồng; cha ñẻ, mẹ ñẻ với ñẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với nuôi; cha chồng, mẹ chồng với dâu; cha vợ, Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 78 mẹ vợ với rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau; hộ gia ñình, cá nhân trực tiếp tham gia vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng, ñánh bắt thuỷ sản chưa qua chế biến thành sản phẩm khác qua sơ chế thông thường a Kết thu thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ñất Từ năm 2009 ñến 2013, ñịa bàn thành phố Bắc Ninh có 14.187 trường hợp chuyển quyền sử dụng ñất, tổng thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ñất thu ñược 123.573 triệu ñồng, chiếm 11,39% nguồn thu ngân sách từ ñất ñai thành phố, hàng năm chiếm từ 7,25%-16,40%, cao vào năm 2013 thu ñược 27.890 triệu ñồng, chiếm 16,40%, thấp năm 2009 thu ñược 17.468 triệu ñồng tổng thu ngân sách từ ñất ñai thành phố, chiếm 7,25% tổng thu ngân sách từ ñất ñai thành phố Năm 2009 - 2013 ñược áp dụng Luật Thuế thu nhập cá nhân với mức thuế suất 2%, giá ñất theo giá quy ñịnh UBND tỉnh, thu ngân sách từ thuế thu nhập cá nhân ñược thể (bảng 3.10) Bảng 3.10 Kết thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng ñất thành phố Bắc Ninh từ năm 2009 - 2013 ðơn vị tính: triệu ñồng Năm Trường hợp chuyển nhượng Diện tích (m2) Tổng thu NS từ ñất ñai Thuế chuyển QSD ñất (thuế thu nhập từ chuyển QSD) 17.468 Tỷ lệ % 2009 1.985 102.456,8 240.780 7,25 2010 2.032 104.124,6 296.006 26.190 8,85 2011 1.821 98.915,5 193.832 27.537 14,21 2012 1.024 81.168,3 184.257 24.488 13,29 2013 2.680 108.542,2 170.011 27.890 16,40 Tổng 9.542 495.207,4 1.084.886 123.573 11,39 (Nguồn: Tổng hợp số liệu từ Chi cục thuế thành phố Bắc Ninh) Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 79 b Một số nguyên nhân ảnh hưởng ñến việc (thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ñất - Mức thuế suất thu thuế chuyển nhượng bất ñộng sản nhà ñất lệ phí trước bạ cao (25%) dang làm tăng giao dịch ngầm không khuyến khích giao dịch thức - Về xác ñịnh việc miễn thuế thu nhập từ chuyển QSDð ñối với việc Chuyển QSDð ñối với ñất Thực tế ñể trốn thuế chuyển nhượng BðS, nhiều trường hợp ñã lợi dụng quy ñịnh thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, ñất cá nhân có nhà ở, ñất ñược miễn thuế ñể trốn thuế Bởi với hệ thống quản lý thông tin cá nhân nhà nước nay, khó kiểm soát ñược trường hợp chuyển nhượng BðS kê khai "nhà nhất" có xác hay không - Lợi dụng quy ñịnh: “Thu nhập từ chuyển nhượng bất ñộng vợ với chồng, cha - mẹ ñẻ với ñẻ; anh chị em ruột với " ñể lách luật - Kê khai giá trị chuyển nhượng bất ñộng sản thấp giá thực tế ñể trốn thuế Qua nghiên cứu, thấy thu ngân sách từ thuế chuyển quyền sử dụng ñất (thuế thu nhập từ chuyển QSD), hay nói cách khác thuế chuyển quyền sử dụng ñất phụ thuộc lớn vào yếu tố Yếu tố khách quan thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, mức ñộ xác giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thể hợp ñồng kinh tế bên Yếu tố chủ quan mức thuế suất thu thuế ñược quy ñịnh giá ñất UBND tỉnh ban hành Vấn ñề ñặt ñây làm ñể phát triển thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; ñể người dân chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thoả thuận ngầm giá trị chuyển nhượng, kê khai ñúng thực giá trị chuyển nhượng hợp ñồng, giá vốn ñất chi phí có liên quan; cán công chức làm nhiệm vụ chuyển thông tin ñịa chính, tính thuế xác ñịnh ñược xác giá vốn ñất, chi phí liên quan; giá ñất UBND tỉnh quy ñịnh ñiều chỉnh ñể không xác ñịnh ñược giá trị chuyển nhượng thực tế bên, áp dụng giá ñất UBND tỉnh quy ñịnh không chênh lệch nhiều so với chuyển nhượng thực tế Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 80 Giải ñược cách ñồng vấn ñề ñó việc thu thuế chuyển quyền sử dụng ñất (thuế thu nhập từ chuyển QSD) ñịa bàn thành phố bảo ñảm, không thất thu ñóng góp lớn thu ngân sách thành phố 3.3.5 ðánh giá chung Trong kinh tế thị trường ñịnh hướng XHCN, với vai trò ñại diện chủ sở hữu ñất ñai Nhà nước thực quyền, ban hành sách ñể thu ngân sách từ ñất ñai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, ñầu tư cở sở hạ tầng…Việt Nam nước ñang phát triển, Nhà nước phải tích cực thực chức kinh tế mình, chẳng hạn ñầu tư phát triển, ñầu tư kết cấu hạ tầng, Trong ñiều kiện yêu cầu ñó, ñể thực tốt ñược vai trò kinh tế kinh tế thị trường ñịnh hướng XHCN, tỉnh Bắc Ninh nói chung, thành phố Bắc Ninh nói riêng trước hết cần phải có nguồn thu hay nguồn lực tài ñể thực ñược khoản chi Muốn vậy, bên cạnh tranh thủ nguồn vốn ñầu tư từ vào, thành phố cần phải huy ñộng nội kinh tế ñịa phương Quy luật ñối với kinh tế, ñối với kinh tế ñang phát triển thâm hụt ngân sách, mâu thuẫn kinh tế nguồn thu có hạn, nhu cầu chi tiêu không ngừng gia tăng Thành phố Bắc Ninh thành phố trẻ, ñang thực công công nghiệp hóa, ñại hóa, ñòi hỏi nguồn thu ngân sách lớn ðể huy ñộng nguồn lực tài cho ngân sách, năm qua thành phố xác ñịnh nguồn lực tài quan trọng nguồn thu từ ñất ñai Với ý nghĩa ñó, từ năm 2009 ñến năm 2013 nguồn lực tài từ ñất ñai chiếm tỷ lệ cao hệ thống nguồn thu ngân sách thành phố Bắc Ninh Kết thu ngân sách từ ñất ñai năm 2009 ñến năm 2013: Tổng thu ngân sách ñịa bàn thành phố Bắc Ninh 2.171.518 triệu ñồng, ñó thu từ ñất 1.084.886 triệu ñồng, chiếm 50,0% thu ngân sách thành phố (bảng 3.11) Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 81 Bảng 3.11 Kết thu ngân sách từ ñất ñai thành phố Bắc Ninh giai ñoạn 2009 - 2013 ðơn vị tính: triệu ñồng Trong ñó Thuế Năm Thu NS Thu NS TNCN Tiền sử Tiền Thuế Thuế Thuế từ ñất ñai từ dụng thuê nhà SD ñất SD ñất chuyển ñất ñất ñất NN PNN quyền 2009 389.460 240.780 17.468 191.436 663 5.400 25.813 2010 530.318 296.006 26.190 255.262 1.256 6.503 6.795 2011 407.964 193.832 27.537 155.519 1.956 8.820 2012 412.426 184.257 24.488 149.250 2.652 7.867 2013 431.350 170.011 27.890 131.959 2.061 8.101 Tổng 2.171.518 1.084.886 123.573 883.426 8.588 20.723 32.608 15.968 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu từ Chi cục Thuế thành phố Bắc Ninh) Từ bảng 3.11, so sánh nguồn thu từ ñất ñai với tổng thu ngân sách thành phố Bắc Ninh giai ñoạn từ năm 2009-2013: - Tỷ lệ ñóng góp nguồn thu từ ñất ñai cho thu ngân sách biến ñộng qua năm chiếm tỷ lệ cao tổng thu ngân sách nội ñịa, chiếm từ 39% ñến 62% Tỷ lệ có chiều hướng giảm hai, ba năm trở lại ñây, tình hình tài khó khăn, lượng tiền lưu thông dân không nhiều, thị trường bất ñộng sản ñóng băng nên người dân nhu cầu ñấu giá quyền sử dụng ñất năm trước - Các nguồn thu từ ñất ñai ñóng góp ngân sách nhà nước cao vào năm 2009, chiếm 61,8% tổng thu ngân sách nhà nước thấp vào năm 2013, giảm 39,4% Phân tích bảng 3.11, cho thấy mức ñóng góp khoản thu từ ñất ñai cho tổng thu ngân sách khác So sánh tỷ lệ ñóng góp loại khoản thu từ ñất tổng thu ngân sách từ ñất ñai cho thấy, nguồn thu từ ñất ñai khoản thu từ tiền sử dụng ñất chiếm tỷ lệ cao (chiếm 81,43%) tổng nguồn Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 82 thu từ ñất Tiếp ñến khoản thu tiền thuế chuyển quyền sử dụng ñất (thuế thu nhập cá nhân từ hoạt ñộng chuyển quyền sử dụng ñất) chiếm 11,39%, thuế nhà ñất, thuế sử dụng ñất nông nghiệp phi nông nghiệp chiếm 6,39%, thuê ñất chiếm 0,79%, tổng nguồn thu từ ñất Tỷ lệ biến ñổi qua năm 3.4 Một số giải pháp trình thực sách ñất ñai ðể nâng cao hiệu thực sách ñất ñai, góp phần tăng thu ngân sách thành phố Bắc Ninh, cần tập trung thực ñồng giải pháp sách pháp luật, tổ chức máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực, công nghệ kỹ thuật, cụ thể: 3.4.1 Giải pháp sách, pháp luật 3.4.1.1 Chính sách giá ñất Chính sách ñịnh giá ñất công cụ quan trọng ñể Nhà nước thực quyền ñại diện chủ sở hữu ñiều tiết nguồn thu từ ñất ñai hoạt ñộng giao dịch thị trường bất ñộng sản ðể sách ñịnh giá ñất phát huy tác ñộng tích cực hỗ trợ thị trường bất ñộng sản phát triển thời gian tới, cần bổ sung sửa ñổi, ñiều chỉnh số quy ñịnh sau: - Bổ sung ñầy ñủ hoàn thiện quy ñịnh, hướng dẫn nguyên tắc, phương pháp tiêu chí xác ñịnh giá ñất, hạn chế sử dụng thông tin sở dựa vào dư luận môi giới bị thiếu xác - ðể khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá ñất quy ñịnh phù hợp với giá thị trường, cần bổ sung quy ñịnh tư vấn giá ñất, ñiều kiện hành nghề tư vấn giá ñất ñể hình thành tổ chức ñịnh giá ñất chuyên nghiệp, thành lập trung tâm ñịnh giá chuyên nghiệp cấp tỉnh, giải tình trạng cán ngành tài nguyên môi trường thực kiêm nhiệm nhiệm vụ ñịnh Cơ quan ñịnh giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật ñịnh mức ñưa ra; ñồng thời phải ñền bù thiệt hại cho người yêu cầu ñịnh giá, thẩm ñịnh giá không phù hợp với quy ñịnh pháp luật hành - Khi xây dựng bảng giá ñất ñịnh kỳ năm cần phải ñiều chỉnh giá loại ñất tăng lên ñể không qua thấp so với Khung giá Chính phủ Xây Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 83 dựng bảng giá ñất chi tiết hơn, hướng tới quy ñịnh giá ñất ñến thửa, phân nhiều vùng giá trị phù hợp với giá trao ñổi thực tế ñịa phương Thực giải pháp bước ñưa giá ñất giao ñất, thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất giá, bồi thường sát với giá thị trường, giá ñất tính thuế ổn ñịnh ðồng thời, giải ñược mâu thuẩn việc xây dựng bảng giá ñất áp dụng cho nhiều lĩnh vực tài ñất ñai 3.4.1.2 Chính sách thu tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất Chính sách tài việc giao ñất, chuyển mục ñích sử dụng, cho thuê ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất chuyển nhượng quyền sử dụng ñất có tác ñộng lớn ñến thu ngân sách từ ñất ñai ñịa bàn thành phố Bắc Ninh ðể phát huy sách tài việc giao ñất, chuyển mục ñích sử dụng, cho thuê ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, cần bổ sung sửa ñổi, ñiều chỉnh số quy ñịnh sau: - Các dự án ñưa ñấu giá quyền sử dụng ñất có vị trí thuận lợi, gần trung tâm thành phố, có giá trị sinh lời cao - Các dự án ñưa vào ñấu giá phải ñã hoàn thiện giải phóng mặt xây dựng sở hạ tầng xong ñể hộ gia ñình trúng ñấu giá hoàn thành nghĩa vụ tài với nhà nước quan nhà nước có thẩm quyền giao ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, tránh khiếu kiện xảy - Phê duyệt giá sàn ñể ñấu giá sát với giá thị trường tránh việc thỏa thuận ngầm bên trước tham gia ñấu giá - Quy ñịnh cụ thể ñiều kiện ñể nhà ñầu tư ñược giao ñất, cho thuê ñất thực dự án phát triển kinh tế - xã hội ñịa bàn tỉnh; trọng khâu thẩm ñịnh khả tài chính, tài sản doanh nghiệp, thực ký quỹ ñầu tư ñể ñảm bảo tính khả thi dự án, khắc phục tình trạng dự án treo, chậm tiến ñộ - ðiều chỉnh ñơn giá thuê ñất phù hợp với giai ñoạn phát triển kinh tế thành phố Bắc Ninh ñể khuyến khích doanh nghiệp vào ñầu tư ñịa bàn thành phố Cụ thể, giảm ñơn giá thuê ñất ñịa bàn thành phố từ 1,5% xuống 0,8 - 1% ñể thu hút doanh nghiệp thuê ñất - Tỉnh cần thực giao ñất, cho thuê ñất ñể thực dự án phát triển kinh tế, xã hội thông qua hình thức ñấu giá quyền sử dụng ñất, thuê ñất, ñấu thầu dự Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 84 án có sử dụng ñất - Có sách khuyến khích ñối tượng hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất ñể sản xuất kinh doanh, phát triển dịch vụ - Thường xuyên tra, kiểm tra ñể xử lý tổ chức, cá nhân cố tình làm sai quy ñịnh pháp luật trình kê khai, ñăng ký, xác nhận nguồn gốc, thời ñiểm sử dụng ñất hộ gia ñình, cá nhân thực thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất Thực giải pháp góp phần cải thiện ñược môi trường ñầu tư, tạo ñiều kiện khuyến khích huy ñộng ñược nguồn thu từ giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất; bảo ñảm công thực sách ñất ñai; góp phần chống tham nhũng, hạn chế sai phạm tổ chức, cá nhân công tác quản lý ñất ñai, bảo ñảm sử dụng ñất tiết kiệm, có hiệu quả; phát triển thị trường bất ñộng sản ổn ñịnh, bền vững 3.4.1.3 Chính sách thuế sử dụng ñất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ñất Chính sách thuế sử dụng ñất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ñất, công cụ ñể Nhà nước thực ñiều tiết thị trường bất ñộng sản ðể phát huy vai trò sách thuế cần bổ sung sửa ñổi, ñiều chỉnh số quy ñịnh sau: - Sửa ñổi, bổ sung thuế nhà ñất theo hướng quy ñịnh mức thuế lũy tiến tính theo mức giá trị ñất ñể ñiều tiết nguồn thu ñối với hộ gia ñình, cá nhân nhằm khuyến khích hộ gia ñình, cá nhân ñưa ñất vào sử dụng; Các trường hợp ñầu nhiều diện tích ñất, nhiều nhà ở, ñất không sử dụng bỏ hoang hóa, ñất ñã giao, ñã thuê chậm ñưa vào sử dụng phải chịu mức thuế cao - Sửa ñổi quy ñịnh công chứng, chứng thực người sử dụng ñất thực quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất; quyền chấp, góp vốn quyền sử dụng ñất theo hướng việc công chứng, chứng thực tuỳ theo nhu cầu bên, bắt buộc nhằm phát triển thị trường bất ñộng sản lành mạnh, khuyến khích tính trung thực trình thực quyền người sử dụng ñất Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 85 - Sửa ñổi quy ñịnh ñăng ký ñất ñai theo hướng ñủ thông tin ñể quan quản lý xác ñịnh ñược giá trị ñất ñăng ký lần ñầu, biến ñộng chi phí có liên quan, qua ñó hạn chế tình trạng thoả thuận ngầm, giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, tài sản ghi hợp ñồng không ñúng với thực tế, thuận lợi cho quan Nhà nước xác ñịnh nghĩa vụ thuế Có chế tài xử lý nghiêm trường hợp phát không ñăng ký ñăng ký không ñúng thực - Sửa ñổi thuế thu nhập cá nhân theo hướng giảm thuế suất ñối với trường hợp chuyển nhượng ñất ở, ñất xây dựng công trình phục vụ sản xuất kinh doanh hộ gia ñình cá nhân Nhằm khuyến khích việc kê khai, ñăng ký nộp thuế thực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng ñất - Nâng cao hệ thống quản lý thông tin cá nhân nhà nước nhằm hạn chế việc kê khai “nhà nhất” Thực giải pháp góp phần hạn chế ñầu ñất ñai, chống thất thu ngân sách từ thuế, tạo hồ sơ pháp lý ñăng ký ñất ñai ñồng bộ, ñồng thời thúc ñẩy giao dịch bất ñộng sản thị trường bất ñộng sản phát triển 3.4.2 Giải pháp tổ chức máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực - Hoàn thiện tổ chức máy, nâng cao lực cán bộ, công chức ngành quản lý ñất ñai; trọng ñào tạo, bồi dưỡng, nâng cao lực ñội ngũ cán ñáp ứng yêu cầu nhiệm vụ quản lý nhà nước ñất ñai, ñặc biệt ñội ngũ công chức ñịa xã, phường - Hoàn thiện tổ chức, chế hoạt ñộng nâng cao lực hoạt ñộng Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất theo mô hình dịch vụ công - Cần thành lập Trung tâm ñịnh giá thuộc Sở Tài nguyên Môi trường ñể tư vấn xây dựng bảng giá ñất ñịnh kỳ, tham gia thẩm ñịnh giá ñất ñối với trường hợp yêu cầu sát với giá thị trường, không ñể cán tài nguyên môi trường làm kiêm nhiệm ðồng thời, xã hội hoá lĩnh vực ñịnh giá ñể khuyến khích phát triển nhiều tổ chức ñịnh giá ñộc lập - Kiện toàn, nâng cao lực tổ chức phát triển quỹ ñất ñể thực nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng, ñấu giá quyền sử dụng ñất, bước chuyển Tổ chức phát triển quỹ ñất sang mô hình doanh nghiệp phát triển quỹ ñất Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 86 theo quy ñịnh; phát triển ña dạng loại hình dịch vụ ñất ñai nhằm tạo ñiều kiện thuận lợi cho người dân doanh nghiệp, tăng nguồn thu cho ngân sách - Chú trọng nâng cao lực ñội ngũ cán bộ, ñào tạo chuyên gia tư vấn, ñịnh giá ñất Trước mắt cần tăng cường khả chuyên môn ñịnh giá ñất cho ñội ngũ ñang thực công tác ñể làm tốt công tác theo dõi, cập nhật biến ñộng giá ñất thị trường; bước xây dựng sở liệu giá ñất cho ñất 3.4.3 Giải pháp công nghệ, kỹ thuật - Cần ñầu tư xây dựng sở liệu, hạ tầng thông tin ñất ñai tài sản gắn liền với ñất theo hướng ñại, công khai, minh bạch, phục vụ ña mục tiêu; bước chuyển sang giao dịch ñiện tử lĩnh vực ñất ñai, hoàn thành việc xây dựng hệ thống thông tin liệu ñất ñai dạng số ñại ñịa bàn toàn tỉnh - Xây dựng hệ thống thông tin ñất ñai kết nối cấp từ Sở Tài nguyên Môi trường ñến cấp huyện, cấp xã ñáp ứng cập nhật thông tin ñất ñai kịp thời xác Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 87 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Từ kết nghiên cứu ñề tài “ðánh giá công tác tài ñất ñai ñịa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh”, rút số kết luận sau: Bắc Ninh thành phố tỉnh lỵ, trung tâm trị, kinh tế, văn hoá xã hội, khoa học kỹ thuật, ñầu mối giao lưu quan trọng ñộng lực phát triển tỉnh Bắc Ninh So với thành phố khác nước Bắc Ninh có quy mô nhỏ, chưa phát triển, song có nhiều tiềm năng, lợi phát triển, năm qua thu ngân sách thành phố chiếm phần lớn tổng thu ngân sách tỉnh Bắc Ninh Giá ñất UBND tỉnh Bắc Ninh quy ñịnh hàng năm ñịa bàn thành phố thành phố Bắc Ninh thấp nhiều so với giá thực tế thị trường mức ñộ chi tiết bảng giá chưa cao Các khoản thu tài từ ñất cho ngân sách thành phố Bắc Ninh tính theo giá ñất bị thất thu Trong năm 2009 - 2011, bảng giá ñất thành phố Bắc Ninh có xu tăng mạnh, từ năm 2011 - 2013 thị trường có xu chững lại việc trao ñổi ñất ñai ñịa bàn thành phố sôi ñộng, giá ñất thị trường ổn ñịnh Vì giá ñất từ năm 2011 - 2013 không biến ñộng ðể phát triển thành ñô thị loại II, thành phố Bắc Ninh ñang tập trung huy ñộng nguồn lực tài ñể ñầu tư sở hạ tầng, phát triển công nghiệp, dịch vụ du lịch, ñó nguồn tài thu từ ñất ñai có ảnh hưởng lớn ñến thu ngân sách hàng năm Bắc Ninh (năm 2009 - 2013 thu ngân sách thành phố ñạt 2.171.518 triệu ñồng, ñó thu ngân sách từ ñất ñai 1.084.886 triệu ñồng, chiếm 50,0% tổng thu ngân sách thành phố Bắc Ninh) - Về sách thu tiền sử dụng ñất: tiền sử dụng ñất chiếm tỷ lệ lớn thu ngân sách từ ñất ñai thành phố chiếm từ 77,62% - 86,24% tổng thu ngân sách từ ñất ñai Việc quy ñịnh ñối tượng giao ñất không thu tiền sử dụng ñất rộng (bao gồm ñơn vị nghiệp), ñó diện tích ñất giao cho ñối tượng tương ñối lớn, có vị trí thuận lợi ñã ảnh hưởng không nhỏ ñến công tác quy hoạch phát triển dịch vụ du lịch thu tài từ ñất ñai Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 88 - Tiền thuê ñất có ñóng góp thu ngân sách từ ñất ñai thành phố Bắc Ninh chiếm 0,28-1,44% tổng thu ngân sách từ ñất ñai, số lượng dự án, công trình thuê ñất tăng dần theo tốc ñộ phát triển kinh tế - xã hội, ñô thị hoá, khả ñầu tư sở hạ tầng quy hoạch tạo quỹ ñất Bắc Ninh Song thực tế tỷ lệ ñóng góp tiền thuê ñất tổng thu từ ñất ñịa bàn thành phố không ñược cao, chưa tương xứng với tiềm phát triển thành phố - Thuế sử dụng ñất có nguồn thu ổn ñịnh thu ngân sách từ ñất ñai thành phố Bắc Ninh chiếm từ 4,27-12,96% tổng thu ngân sách từ ñất ñai Thuế sử dụng ñất chưa thực sở ñể ñiều chỉnh việc sử dụng ñất hộ gia ñình, cá nhân, hạn chế tình trạng ñầu ñịa bàn thành phố… mức thuế thấp Nhà nước chưa có quy ñịnh mức thu luỹ tiến ñối với trường hợp ñầu cơ, chuyển nhượng - Thuế thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ñất nguồn chiếm tỷ lệ lớn thu ngân sách từ ñất ñai thành phố Bắc Ninh chiếm từ 7,2516,40% ngân sách từ ñất ñai thành phố Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ñịa bàn chưa thực minh bạch, bên nhận chuyển nhượng chuyển nhượng chủ yếu ñang thoả thuận ngầm giá thực tế giá ghi hợp ñồng chuyển nhượng thường thấp nhiều giá chuyển nhượng thực tế Việc xác ñịnh mức thuế suất giá vốn, chi phí liên quan trình chuyển nhượng gặp khó khăn ðề xuất ñược số giải pháp: ðể nâng cao hiệu thực sách ñất ñai, góp phần tăng nguồn thu ngân sách từ ñất ñai ñịa bàn thành phố, thời gian tới, UBND tỉnh, quyền thành phố Bắc Ninh cần tập trung thực ñồng giải pháp sách pháp luật, tổ chức máy quản lý, phát triển nguồn lực, công nghệ kỹ thuật ñịa bàn Kiến nghị Qua nghiên cứu số sách ñất ñai áp dụng ñịa bàn thành phố Bắc Ninh, mức ñộ ảnh hưởng sách ñó ñến thu ngân sách thành phố, xuất phát từ kết ñánh giá ưu ñiểm, hạn chế giải pháp, xin ñưa số kiến nghị sau: - Xây dựng bảng giá ñất chi tiết ñảm bảo phù hợp với thực tế ñịa Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 89 phương, tiệm cận gần với khung giá Chính phủ - Cần thành lập Trung tâm ñịnh giá ñất có chế khuyến khích xã hội hoá phát triển doanh nghiệp ñịnh giá ñộc lập; xây dựng kế hoạch, tổ chức ñào tạo chuyên gia ñịnh giá ñất ñể nâng cao trình ñộ nghiệp vụ ñịnh giá cho cán Trung tâm ñịnh giá ñội ngủ cán quan thẩm ñịnh giá - Quy ñịnh ñơn giá thuê ñất phù hợp với ñiều kiện kinh tế - xã hội thành phố Bắc Ninh giai ñoạn - Tập trung quy hoạch dành khu vực có vị trí trung tâm, thuận lợi cho sản xuất kinh doanh, dịch vụ ñể cho thuê ñất nhằm tăng thu ngân sách, phát huy lợi du lịch, dịch vụ thành phố - Huy ñộng nguồn lực ñể xây dựng hệ thống thông tin liệu ñất ñai ñồng bộ, ñai ñể kịp thời cập nhật, chỉnh lý biến ñộng thông tin ñất ñai làm sở liệu vùng giá trị ñất ñai phục vụ công tác ñịnh giá ñất, dự báo biến ñộng giá ñất, khai thác thông tin xác thực giao dịch góp phần phát triển thị trường bất ñộng sản minh bạch - Quan tâm công tác tuyên truyền, phổ biến sách pháp luật ñất ñai nhằm nâng cao nhận thức cho người sử dụng ñất trình thực quyền nghĩa vụ; thường xuyên tra, kiểm tra kịp thời xử lý vi phạm cán bộ, người sử dụng ñất trình thực thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất Do thời gian nghiên cứu có hạn nên ñề tài chưa thể ñi sâu phân tích cách toàn diện, cụ thể sách ñất ñai, ñiều kiện kinh tế - xã hội ảnh hưởng ñến việc thực sách ñất ñai, ñến thu ngân sách thành phố Do vậy, ñề tài cần tiếp tục nghiên cứu sâu theo hướng tiếp cận ñược nhiều nguồn thông tin ña chiều, tiếp thu kinh nghiệm trình nghiên cứu tác ñộng sách ñất ñai ñến thu ngân sách./ Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 90 TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn ðình Bồng, Lê Thanh Khuyến (2010), Chính sách pháp luật ñất ñai Việt Nam giai ñoạn 1945 – 2010 Ban Bí thư Trung ương ðảng (1974), Chỉ thị 208/CT-TƯ tổ chức lại sản xuất, cải tiến quản lý nông nghiệp Ban Bí thư Trung ương ðảng (1980), Chỉ thị số 100 cải tiến công tác khoán, mở rộng khoán sản phẩm ñến nhóm người lao ñộng HTX nông nghiệp Ban Bí thư Trung ương ðảng (1984), Chỉ thị 35/CT-TW khuyến khích hướng dẫn phát triển kinh tế gia ñình Ban Bí thư Trung ương ðảng (1985), Chỉ thị 56/CT-TW việc củng cố quan hệ sản xuất nông thôn miền núi Bộ Tài nguyên Môi trường (2012), Tổng hợp kinh nghiệm nước quản lý ñất ñai ðại hội ñại biểu toàn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam (1960-1975), Văn kiện ðại hội ðảng lần thứ III, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội ðại hội ñại biểu toàn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam (1976-1980), Văn kiện ðại hội ðảng lần thứ IV, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội ðại hội ñại biểu toàn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam (1986-1990), Văn kiện ðại hội ðảng lần thứ VI, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 10 ðại hội ñại biểu toàn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam (1991-1995), Văn kiện ðại hội ðảng lần thứ VII, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 11 ðại hội ñại biểu toàn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam (1996-2000), Văn kiện ðại hội ðảng lần thứ VIII, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 12 Hội ñồng Quốc gia ñạo biên soạn Từ ñiển bách khoa Việt Nam (2010), Từ ñiển Bách Khoa, NXB Từ ñiển Bách khoa, Hà Nội 13 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1953), Luật cải cách ruộng ñất năm 1953, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 14 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1987), Luật ðất ñai năm 1987, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 15 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1992), Hiến pháp năm 1992, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 16 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1993), Luật ðất ñai năm 1993, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 17 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật ðất ñai năm 2003, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 18 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007), Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 19 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2010), Luật thuế sử dụng ñất Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 91 phi nông nghiệp năm 2010, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 20 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2012), Luật sửa ñổi, bổ sung số ñiều Luật Thuế thu nhập cá nhân ngày 22/11/2012, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 21 Rik Wouters (2009), Hệ Thống quản lý ñất ñai Hà Lan 22 Tommy Osterberg (2010), Quản lý ñất ñai Thuỵ ðiển 23 Phạm Văn Thọ Cộng (2012), Nghiên cứu ñề xuất chế, chinh sách phân phối giá trị tăng thêm từ ñất phục vụ sửa ñổi Luật ðất ñai năm 2003 Báo cáo tổng kết ñề tài khoa học cấp Bộ 24 Hồ Thị Lam Trà (chủ biên), Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình ðịnh giá ñất, Nhà xuất trường ðại học Nông nghiệp I Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 92 [...]... trù tài chính a.Về bản chất của tài chính Tài chính là phạm trù kinh tế, phản ánh các quan hệ phân phối của cải xã hội dưới hình thức giá trị, phát sinh trong quá trình hình thành, tạo lập, phân phối các quỹ tiền tệ của các chủ thể trong nền kinh tế nhằm ñạt mục tiêu của các chủ thể ở mỗi ñiều kiện nhất ñịnh Tài chính có các chức năng như: (i1) Chức năng huy ñộng: Là chức năng tạo lập các nguồn tài chính; ... vụ ñịnh giá bao gồm: Bộ Tài nguyên - Môi trường, Ban vật giá Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ xây dựng Về phía UBND tỉnh, thành phố có các cơ quan: Sở Tài nguyên - Môi trường, Sở Tài chính và Sở xây dựng Các cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho một số thành viên và thông qua một Uỷ ban hoặc Hội ñồng có trách nhiệm Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 11 ñịnh giá theo...3 Yêu cầu của ñề tài Các số liệu thu thập phải chính xác, các ñánh giá phải khách quan, phản ánh ñúng tình hình thực tế ñịa phương, phản ánh ñúng thực trạng công tác tài chính ñất ñai ñã và ñang thực hiện trên ñịa bàn thành phố Bắc Ninh ðề ra các giải pháp và kiến nghị phải có tính khả thi, phù hợp thực tế, ñảm bảo tôn trọng... Thuế ñất ñai và tài sản cố ñịnh, từ năm 1832 theo ngành ñịa chính, thuế ñược thu là thuế nhà nước ðiều này còn kéo dài ñến tận năm 1980, sau khi Quốc hội ra quyết ñịnh rằng thuế ñất ñai và tài sản cố ñịnh là thuế ñể nộp vào ngân sách của chính quyền thành phố tự trị (Luật về Chính quyền tự trị 1970) Thuế vẫn ñược thu dựa trên giá trị ñịa chính Bởi vì theo cách hiểu rằng thuế dựa trên giá trị thị trường... sẽ tạo nên sự công bằng hơn, Quốc hội ñã quyết ñịnh ủy quyền cho chính quyền các thành phố ñịnh giá giá trị ñất ñai và tài sản cố ñịnh theo Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 19 phương thức so sánh với giá trị giao dịch ngoài thị trường (Bộ luật ðịnh giá Tài sản cố ñịnh 1992) Bộ luật này có hiệu lực năm 1996 Kể từ ñó, cứ 4 năm một lần tất cả những tài sản cố ñịnh... ñích cụ thể Công tác ñịnh giá ñất là cụ thể hoá quyền ñịnh ñoạt ñối với ñất ñai của Nhà nước theo quy ñịnh tại khoản 2 ñiều 5 Luật ðất ñai 2003 Trên thực tế, Nhà nước khó nắm bắt giá ñất trên thị trường vì nó biến ñộng mạnh mẽ theo thời gian và không gian ðể phục vụ cho công tác quản lý của mình, Nhà nước quy ñịnh khung giá chuẩn các loại ñất Tại ñiều 56 Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh: việc ñịnh giá ñất của... ñất, cho thuê ñất ñã quy ñịnh: trường hợp giá ñất do UBND cấp tỉnh công bố chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh giao cho cơ quan chức năng xác ñịnh lại giá ñất cụ thể ñể quyết ñịnh giá ñất tính bồi thường cho phù hợp và không bị giới hạn bởi quy ñịnh về khung giá các loại ñất (Chính phủ, 2009) 1.1.3.2 Tiền sử dụng ñất... 2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất Khung ñơn giá thuê ñất của Chính phủ từ 0,25% ñến 2%, tuỳ theo ñiều kiện cụ thể, mức ñộ khó khăn, khả năng sinh lợi của từng vùng, từng khu vực, chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết ñịnh ban hành ñơn giá thuê ñất ñể áp dụng ở ñịa phương cho phù hợp, nhưng không vượt ra khỏi giới hạn khung ñơn giá thuê ñất của Chính phủ ðơn giá thuê... 10 1.1.3 Các văn bản pháp lý về tài chính ñất ñai 1.1.3.1 Giá ñất Luật ðất ñai năm 1993 có hiệu lực thi hành, lần ñầu tiên khái niệm giá ñất ñược chính thức sử dụng: “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển QSDð, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi ñất Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất ñối với từng... phân phối tổng sản phẩm xã hội dưới hình thức giá trị, bao gồm phân phối lần ñầu và phân phối lại; (i3) Chức năng giám sát: ðây là chức năng kiểm tra sự vận ñộng của các nguồn tài chính trong quá trình tạo lập và sử dụng các quỹ tiền tệ → kiểm tra và ñiều chỉnh các quá trình phân phối tổng sản phẩm xã hội dưới hình thức giá trị, phù hợp với yêu cầu phát triển KTXH của mỗi thời kỳ, kiểm tra các chế ñộ tài ... ñề tài: “ðánh giá công tác tài ñất ñai ñịa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh Mục ñích nghiên cứu ðề tài thực nhằm mục ñích ñánh giá công tác tài ñất ñai thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh, ... hình quản lý sử dụng ñất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh 45 3.2 Xây dựng bảng giá ñất phục vụ công tác tài ñất ñai 50 3.3 ðánh giá công tác tài ñất ñai ñịa bàn thành phố giai ñoạn 2009 - 2013... ñất thành phố Bắc Ninh 47 3.2 Biến ñộng ñất ñai giai ñoạn 2009 - 2013 thành phố Bắc Ninh 48 3.3 Giá ñất quy ñịnh thành phố Bắc Ninh từ năm 2009 ñến năm 2011 52 3.4 Giá ñất quy ñịnh thành phố Bắc