BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI LƯƠNG KHẮC HẢO ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ðẤT TẠI HUYỆN MỸ HÀO, TỈNH HƯNG YÊN LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Chuyên ngành : KINH TẾ NÔNG NGHIỆP Mã số : 60.31.10 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN VĂN SONG HÀ NỘI – 2012 LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan rằng: Số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực chưa ñược sử dụng công bố công trình khác Mọi giúp ñỡ cho việc thực luận văn ñã ñược cám ơn thông tin trích dẫn luận văn ñều ñược ghi rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Lương Khắc Hảo Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ………………………… i LỜI CẢM ƠN ðể hoàn thành luận văn thạc sĩ kinh tế mình, nỗ lực cố gắng thân, ñã nhận ñược giúp ñỡ nhiệt tình nhiều cá nhân tập thể Nhân dịp này, xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới giúp ñỡ, bảo tận tình thầy, cô giáo khoa Kinh tế Phát triển nông thôn; Viện ðào tạo sau ñại học – Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội; ñặc biệt quan tâm, dẫn tận tình thầy giáo PGS.TS Nguyễn Văn Song ñã trực tiếp hướng dẫn suốt trình thực luận văn Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới phòng ban huyện Mỹ Hào, xã, thị trấn, ñã tạo ñiều kiện giúp ñỡ trình nghiên cứu thu thập tài liệu phục vụ cho luận văn Qua ñây xin bày tỏ lòng biết ơn ñối với gia ñình bạn bè ñã giúp ñỡ, ñộng viên suốt trình học tập nghiên cứu Tác giả luận văn Lương Khắc Hảo Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ………………………… ii MỤC LỤC LỜI CAM ðOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC BẢNG vi DANH MỤC HÌNH vii ðẶT VẤN ðỀ 1.1 Tính cấp thiết ñề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 ðối tượng nghiên cứu 1.4 Phạm vi nghiên cứu CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA ðỀ TÀI 2.1 Cơ sở lý luận; số khái niệm liên quan ñến quyền sử dụng ñất 2.1.1 Quyền sở hữu 2.2 Cơ sở Thực tiễn 12 2.2.1 Quyền sở hữu, sử dụng ñất số nước giới 12 2.2.2 Một số nước khu vực 18 2.3 Tổng quan tình hình thực quyền sử dụng ñất Việt Nam 24 2.3.1 Cơ sở hình thành , phát triển quyền sử dụng ñất Việt Nam 24 2.3.2 Các văn pháp quy liên quan ñến hình thành quyền sử dụng ñất từ năm 1993 ñến 27 2.3 Thực tiễn tình hình thực quyền người sử dụng ñất Việt Nam 32 ðẶC ðIỂM ðỊA BÀN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 39 3.1 ðặc ñiểm ñịa bàn nghiên cứu 39 3.1.1 ðiều kiện tự nhiên 39 3.1.2 Thực trạng Phát triển kinh tế xã hội 41 3.1.3 46 Những thuận lợi khó khăn Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ………………………… iii 3.2 Hiện trạng sử dụng ñất 47 3.3 Phương pháp nghiên cứu 51 3.3.1 Phương pháp chọn ñiểm mẫu nghiên cứu 51 3.3.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 52 3.3.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp xử lý số liệu 52 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 54 4.1 ðánh giá việc thực quyền sử dụng ñất 54 4.1.1 Tình hình thực quyền chuyển ñổi quyền sử dụng ñất 54 4.1.2 Tình hình thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất 59 4.1.3 Tình hình thực quyền cho thuê quyền sử dụng ñất 67 4.1.4 Tình hình thực quyền thừa kế quyền sử dụng ñất 71 4.1.5 Tình hình thực quyền tặng cho quyền sử dụng ñất 74 4.1.6 Tình hình thực quyền chấp, bảo lãnh quyền sử dụng ñất 78 4.1.7 Tình hình thu hồi ñất ñịa bàn huyện Mỹ Hào 82 4.1.8 Tổng hợp ý kiến hộ gia ñình, cá nhân việc thực quyền sử dụng ñất 86 4.2 Các nhân tố ảnh hưởng tới quyền sử dụng ñất 91 4.2.1 Chính sách 91 4.2.2 ðặc ñiểm vật lý ñất 94 4.2.3 ðiều kiện sở hạ tầng 97 4.2.5 Dân số 99 4.2.6 Tập quán truyền thống 4.3 Nhận xét tình hình thực quyền sử dụng ñất huyện 100 Mỹ Hào 100 4.3.1 Những kết ñạt ñược 100 4.3.2 Những mặt tồn 101 4.3.3 Nguyên nhân tồn 102 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ………………………… iv 4.4 ðề xuất số giải pháp cho việc thực quyền sử dụng ñất huyện Mỹ Hào 105 4.4.1 Giải pháp ñầu tư cho người sở vật chất 106 4.4.2 Giải pháp tổ chức quản lý hoạt ñộng thực quyền sử dụng ñất 106 4.4.3 Giải pháp tiếp tục hoàn thiện sách có liên quan 107 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 110 5.1 Kết luận 110 5.2 Kiến nghị 114 TÀI LIỆU THAM KHẢO 117 PHẦN PHỤ LỤC 119 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ………………………… v DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang 3.1 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2011 huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng yên 47 3.2 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2011 xã, thị trấn ñiều tra 49 4.1 Tình hình thực quyền chuyển ñổi QSDð theo xã, thị trấn 55 4.2 Tình hình thực quyền chuyển nhượng QSDð theo xã, thị trấn 60 4.3 Tình hình thực quyền cho thuê QSDð theo xã, thị trấn 68 4.4 Tình hình thực quyền thừa kế QSDð theo xã, thị trấn 71 4.5 Tình hình thực quyền tặng, cho QSDð theo xã, thị trấn 74 4.6 Tình hình thực quyền chấp, bảo lãnh QSDð theo xã, thị trấn 4.7 Tổng hợp tình hình thu hồi ñất nông nghiệp hộ gia ñình, cá nhân 4.8 79 83 Ý kiến hộ gia ñình cá nhân việc thực quyền sử dụng ñất 87 4.9 Khung giá ñất nông thôn 95 4.10 Khung giá ñất ñô thị 95 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ………………………… vi DANH MỤC HÌNH STT Tên hình Trang 4.1 Tình hình thực quyền chuyển ñổi QSDð theo giai ñoạn 56 4.2 Tình hình thực quyền chuyển nhượng QSDð theo giai ñoạn 62 4.3 Tình hình thực quyền cho thuê QSDð theo giai ñoạn 70 4.4 Tình hình thực quyền thừa kế QSDð theo giai ñoạn 72 4.5 Tình hình thực quyền tặng cho QSDð theo giai ñoạn 75 4.6 Tình hình thực quyền chấp, bảo lãnh QSDð theo giai ñoạn Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ………………………… 80 vii ðẶT VẤN ðỀ 1.1 Tính cấp thiết ñề tài ðất ñai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất ñặc biệt, thành phần quan trọng hàng ñầu môi trường sống, ñịa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng Hiện vấn ñề ñất ñại vấn ñề ñược nhiều người quan tâm, tranh chấp, khiếu nại, lấn chiếm ñất ñai thường xuyên xảy việc giải vấn ñề nan giải thiếu giấy tờ hợp pháp Trong năm gầy ñây, kinh tế ñang ñà tăng trưởng mạnh mẽ, giá ñất thị trường bất ñộng sản phức tạp có biểu tầm kiểm soát nhà nước Các quan hệ cung - cầu giao dịch bất ñộng sản chủ yếu ñang diễn thông qua thị trường "ngầm" biến ñộng chủ yếu bất thường giá cử bất ñộng sản, ñặc biệt sốt ñất ñai cho ñến chưa có giải pháp ñiều chỉnh hữu hiệu Những diễn biến phức tạp thị trường bất ñộng sản, yếu công tác quản lý nhà nước ñối với phát triển bất ñộng sản ñã ñang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công ñầu tư phát triển, chuyển ñổi cấu kinh tế, thực công nghiệp hóa, ñại hóa ñất nước Do nhu cầu QSDð cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên hoạt ñộng thực quyền người sử dụng ñất có xu hướng ngày tăng Luật ðất ñai 2003 có quy ñịnh giao QSDð cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng có quy ñịnh ñể tổ chức, cá nhân sử dụng ñất dễ dàng thực quyền QSDð nhằm tiếp tục phát triển thị trường bất ñộng sản biệt Nam năm tới Mỹ Hào huyện nằm phía Bắc tỉnh Hưng Yên, có lợi vị trí ñịa lý, ñất ñai, lao ñộng Mỹ Hào trấn giữ 13 km Quốc lộ nằm sát tuyến Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ………………………… ñường sắt nối thủ ñô Hà Nội với thành phốHải Dương, Hải phòng Ngoài Mỹ Hào có hệ thống ñường liên huyện, liên xã hoàn chỉnh quốc lộ 39, trục ñường 196, ñường 198 ñường 210, 215, ñường 197, ñường ñê sông Kim sơn, (nguồn Lịch sử ñảng huyện) Hiện Mỹ Hào ñang tập trung phát triển công nghiệp, tiểu thu công nghiệp; tạo ñiều kiện thuận lợi ñể tiếp nhận dự án ñầu tư vào ñịa bàn huyện ñây ñang diễn trình chuyển dịch cấu kinh tế, phân bổ lại ñất ñai cho nhu cầu phát triển cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu ñô thị tập trung mạnh mẽ Do nhu cầu QSDð cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên hoạt ñộng thực QSDð có xu hướng ngày gia tăng Tuy nhiên tình trạng thực QSDð không khai báo thực không ñầy ñủ quy ñịnh pháp luật ñịa bàn huyện Mỹ Hào diễn Tình trạng diễn nào? Nguyên nhân sao? Giải pháp ñể giải tình trạng nào? câu hỏi cần phải ñược giải ñáp ñể ñưa hướng giải thích hợp giai ñoạn tới Xuất phát từ thực trạng ñó, chon ñề tài: “ðánh giá tình hình thực quyền người sử dụng ñất huyện Mỹ Hào , tỉnh Hưng Yên” thời ñiển cần thiết 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu chung - Nghiên cứu ñánh giá tình hình thực quyền người sử dụng ñất huyện Mỹ Hào từ ñó ñề xuất số giải pháp tăng cường trách nhiệm hiệu trình thực thi quyền sử dụng ñất ñịa bàn nghiên cứu 1.2.2 Mục tiêu cụ thể - Hệ thống hoá sở lý luận thực tiễn ñánh giá tình hình thực quyền người sử dụng ñất Việt Nam nước ngoài; - ðiều tra, ñánh giá thực trạng quyền người sử dụng ñất; - Phân tích nguyên nhân ảnh hưởng tới trình thực quyền người sử dụng ñất ñịa ban nghiên cứu; Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ………………………… Phụ lục 03b Tổng hợp lý chuyển nhượng quyền sử dụng ñất xã, thị trấn ñiều tra theo giai ñoạn Tiêu chí ðV T I Tổng số vụ chuyển nhượng Vụ Chuyển nhượng ñất trồng lúa Chuyển nhượng ñất II Lí chuyển nhượng Chuyển sang làm việc khác Chuyển nơi Thiếu lao ñộng Thiếu ñất sản xuất, kinh doanh Anh chị em ruột, bố mẹ Họ hµng, bạn bÌ Người quen biết Người không quen biết ðối tượng khác Số vụ nhận chuyển nhượng Tỷ lệ(%) Số vụ chuyển nhượng 193 100,00 82 100% 38 155 19,6 804 16 66 19,5 80,5 22 89 19,8 80,1 16 57 8,2 29,5 0,15 23 28 16 34 14,4 30,6 0,27 35 18,1 12 14,6 23 20,7 0,2 0,4 78 15 12 9 40,4 0,77 0,6 0,4 0,4 0,2 0 78 15 12 9 70,2 13,5 10,8 0,8 0,81 0,45 23 11,9 0,2 0 23 20,7 0,45 35 32 37 89 18,1 16,5 19,1 46,1 19,5 18,2 19,5 41,4 19 17 21 55 17,1 15,3 18,9 49,5 111 100% Vụ Không có khả lao ñộng Tích tụ ruộng ñất làm kinh tế trang trại ðầu ñất Lấy tiền ñầu tư SXKD Lấy tiền ñể xây dựng 10 Lấy tiền mua vật dụng 11 Lấy tiền trả nợ 12 Lấy tiền gửi tiết kiệm 13 Lấy tiền chi cho sống hàng ngày 14 Lý khác III Quan hệ với người chuyển nhượng Tổng số 0 Vụ 16 15 16 34 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu ñiều tra) Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ………………………… 126 Phụ lục 04 Tổng hợp tình hình thực quyền cho thuê QSDð xã, thị trấn ñiều tra theo giai ñoạn Giai ñoạn Giai ñoạn 19931997 Giai ñoạn 19982002 Giai ñoạn 2003- ñến Cả thời kỳ Tổng số vụ cho Diện tích Thời hạn cho thuê Tình hình thực quyền cho thuê Thực trạng giấy tờ thời ñiểm (vụ) (vụ) thực quyền cho thuê (vụ) 13 nă 3-5 năm 5-10 năm Hoàn tất tất Giấy tờ viết tay có người làm Giấy tờ viết Không có giấy tờ cam thủ tục chứng tay kết 2 2 2 GCNQSDð; Qð giao, cấp ñất tạm thời Giấy tờ Không hợp có giấy pháp tờ khác thuê (vụ) (m2) ðất nông nghiệp 4.878 Tổng 4.878 ðất 6.504 5 1 ðất nông nghiệp 31 25.203 25 10 15 11 11 20 Tổng 39 31.707 30 10 10 12 16 23 ðất 18 14.634 10 14 ðất nông nghiệp 63 51.219 45 15 18 27 14 23 Tổng 81 65.853 51 25 10 12 14 22 28 28 27 ðất 26 21.138 11 13 13 19 - ðất nông nghiệp 100 81.300 76 21 17 14 35 40 27 47 - Tổng 126 102.438 87 34 10 19 27 37 42 46 54 Loại ñất m ðất 0 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu ñiều tra) Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ………………………… 127 Phụ lục 05 Tổng hợp tình hình thực quyền thừa kế QSDð xã, thị trấn ñiều tra theo giai ñoạn Tình hình thực quyền thừa Tổng số vụ Giai ñoạn Loại ñất thừa kế (vụ) kế (vụ) thời ñiểm thực quyền thừa kế (vụ) Diện tích (m2) Hoàn tất Chưa tất thực thủ tục ñầy ñủ Thực trạng giấy tờ Không khai báo GCNQSDð; Qð giao, cấp ñất tạm thời Giấy tờ hợp Không có pháp khác giấy tờ ðất 3.990 5 ðất nông nghiệp 2.660 0 6 Tổng 15 6.650 11 11 ðất 10 4.433 ðất nông nghiệp 15 6.650 10 10 Tổng 25 11.083 12 11 16 Giai ñoạn ðất 23 10.196 13 10 13 10 2003- ñến ðất nông nghiệp 45 19.949 11 34 34 11 Tổng 68 30.144 13 21 36 47 21 ðất 42 18.619 16 20 24 16 ðất nông nghiệp 66 29.258 16 50 50 19 Tổng 108 47.876,40 16 36 58 74 35 Giai ñoạn 1993-1997 Giai ñoạn 1998-2002 Cả thời kỳ Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ………………………… 128 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu ñiều tra) Phụ lục 06 Tình hình thực quyền tặng, cho QSDð xã, thị trấn ñiều tra theo giai ñoạn Tình hình thực quyền tặng, cho (vụ) Tổng Giai ñoạn Giai ñoạn 1993-1997 Giai ñoạn 1998-2002 Giai ñoạn 2003- ñến Cả thời kỳ Loại ñất số vụ tặng, cho (vụ) Diện tích (m2) Hoàn Chỉ khai tất tất báo UBND thủ tục cấp xã Giấy tờ viết tay có người làm chứng Giấy tờ viết tay Thực trạng giấy tờ thời ñiểm thực quyền tặng, cho (vụ) Không GCNQSDð có giấy ; Qð giao, tờ cam cấp ñất tạm kết thời Giấy tờ hợp pháp khác Không có giấy tờ ðất 25 6.875 10 18 ðất nông nghiệp 18 4.950 10 Tổng 43 11.825 10 15 18 28 ðất 35 9.625 14 14 10 20 ðất nông nghiệp 17 4.675 11 13 Tổng 52 14.300 0 10 25 17 23 24 ðất 33 9.075 10 11 19 ðất nông nghiệp 25 6.875 6 13 11 Tổng 58 15.950 10 16 12 16 24 30 ðất 93 25.575 10 19 33 25 26 57 10 ðất nông nghiệp 60 16.500 13 23 14 30 25 Tổng 153 42.075 10 16 32 56 39 56 82 15 0 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ………………………… 129 (Nguån: Tæng hîp tõ phiÕu ®iÒu tra) Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ………………………… 130 Phụ lục 07a Tổng hợp tình hình thực quyền chấp, bảo lãnh giá trị QSDð xã, thị trấn ñiều tra theo giai ñoạn Thời hạn chấp, bảo lãnh (vụ) Giai ñoạn Loại ñất ðất Giai ñoạn ðất nông nghiệp 1993-1997 Tổng ðất Giai ñoạn ðất nông nghiệp 1998-2002 Tổng ðất Giai ñoạn 2003-ñến ðất nông nghiệp Tổng ðất Cả thời kỳ ðất nông nghiệp Tổng Thực trạng giấy tờ thời ñiểm Tình hình thực quyền thực quyền chấp, bảo lãnh chấp, bảo lãnh (vụ) (vụ) Tổng số vụ Diện chấp, Giấy tờ tích GCNQSDð bảo lãnh Giấy tờ Hoàn tất viết tay Giấy (m ) Không có ; Qð giao, 5(vụ) hợp pháp tất có người tờ viết 1-3 3-5 giấy tờ cấp ñất tạm 10 năm năm thủ tục làm tay khác thời năm chứng 1.461 1 1 584 1 2 2.045 5 1 1 15 4.383 13 1 12 3 877 3 18 5.260 15 15 43 12.565 33 29 14 27 14 1.753 3 49 14.318 11 33 14 33 14 63 18.409 43 16 45 16 42 18 11 3.214 11 74 21.623 50 20 53 16 53 18 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ………………………… (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu ñiều tra) 131 Phụ lục 07b Tổng hợp lý chấp, bảo lãnh giá trị QSDð theo xã, thị trấn Tiêu chí I Tổng số vụ chấp, bảo lãnh Thị Xã Xã Xã Xã Tổng Tỷ ðVT trấn Dị Bạch Ngọc Cẩm số vụ lệ Bần Sử Sam Lâm Xã (vụ) (%) 12 14 23 12 13 74 100,00 1 11 14,8 12 19 11 12 63 85,2 Vụ Thế chấp, bảo lãnh ñất trồng lúa Thế chấp, bảo lãnh ñất II Lí chấp, bảo lãnh vụ Vay vốn ñầu tư sản xuất, kinh doanh Lý khác III ðối tượng nhận chấp, bảo lãnh 13 22 17 65 87,8 1 12,2 vụ Tổ chức tín dụng 11 16 18 12 Cá nhân 2 10 67 90,5 9,5 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu ñiều Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ………………………… 132 Phụ lục 08 ý kiến hộ gia ñình cá nhân việc thực quyền sử dụng ñất STT Chỉ tiêu ñánh giá ðánh giá Số Tỷ lệ người (%) ðánh giá Số người Tỷ lệ (%) ðánh giá Số người Tỷ lệ (%) ðánh giá Số Tỷ lệ người (%) ðánh Số giá người Tỷ lệ (%) Giá ñất (giá QSDð ) thị trường Cao 123 49,2 Vừa phải 76 30,4 Thấp 44 17,6 Rất thấp 0,00 Khác 2,8 Giá bồi thường ñất Nhà nước quy ñịnh Cao 53 21,2 Vừa phải 45 18 Thấp 122 48,80 Rất thấp 29 11,6 Khác 0,4 ðơn giản 19 7.6 Bình thường 121 48,4 Phức tạp 105 42 Rất phức tạp 0,00 Khác Nhanh chóng 17 6,80 Bình thường 65 26 Dài 121 48,4 Rất dài 33 13,20 Khác 14 5,6 Thủ tục thực QSDð Thời gian ñể hoàn thành thủ tục Các văn hướng dẫn Dễ hiểu 14 5,60 Hiểu ñược 176 70,4 Khó hiểu 43 17,2 Rất khó 0,00 Khác 17 6,8 Khả thực quy ñịnh Dễ thực 75 30 Thực ñược 131 52,4 Khó 41 16,40 Rất khó 0,00 Khác 1,2 Phí, lệ phí, thuế chuyển QSDð Cao 125 50 Vừa phải 113 45,2 Thấp 2,80 Quá thấp 0,40 Khác 1,60 Cán thực Nhiệt tình ðúng mực 142 56,80 nhiệt tình 101 40,4 Gây phiền hà 0,00 Khác 0,40 Vay vốn từ ngân hàng Dễ dàng 98 39,2 Vay ñược 89 35,6 Khó khăn 42 16,8 Rất khó khăn 19 7,6 Khác 0,80 10 Tìm kiếm thông tin giao dịch Dễ dàng 18 7,2 Tìm ñược 70 28 Khó tìm 124 49,60 Rất khó 32 12,8 Khác 2,4 11 Rủi ro giao dịch Rất sợ 34 13,6 Sợ 75 30 sợ 86 34,4 Không sợ 50 20 Khác 12 Lo ngại sách thay ñổi Rất sợ 3,2 Sợ 20 sợ 128 51,2 Không sợ 89 35,6 Khác 4,4 Rất sợ 17 6,80 Sợ 68 27,20 sợ 75 30 Không sợ 62 24,8 Khác 28 11,20 Dài 3,2 Vừa phải 217 86,8 Ngắn 17 6,8 Quá ngắn 2,80 Khác 0,40 13 14 Lo ngại nguồn thu nhập thay Thời gian giao ñất nông nghiệp (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu ñiều tra) Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ………………………… 133 TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI KHOA KINH TẾ NÔNG NGHIỆP PHIẾU ðIỀU TRA NÔNG HỘ Họ tên chủ hộ:………………………………………………………………… Thôn, phố:………………… Huyện: Mỹ Hào Xã, thị trấn:……………………………… Tỉnh Hưng Yên Ngày … tháng… năm 2012 I THÔNG TIN CHUNG VỀ HỘ Họ tên chủ hộ:……………………………Nam Nữ ðịa chỉ:…………………………………………………………………… Trình ñộ văn hoá:…………………………… Ngành sản xuất hộ Thuân nông: …………… Kinh doanh dịch vụ: …………………………… Tiểu thủ công nghiệp: ……………………Ngành nghề khác: ……………… Hộ thuộc loại: Giàu: ………………… nghèo; …………………………… Tổng số nhân hộ: ……… , Tổng số lao ñộng………………… Trong ñó lao ñộng nông nghiệp;…………… , lao ñộng phi nông nghiệp II TÌNH HÌNH ðẤT ðAI CỦA HỘ Tổng diện tích hộ ñang sử dụng: …….m2 + ðất ở:……… m2 + ðất ao, vườn liền kề:…………… m2 + ðất khác: ……… m2 Gia ñình ñược cấp giấy chứng nhận QSD ð chưa? có … Chưa + Cấp năm nào? m2 + Diện tích ñược cấp:……… m2 Trong ñó: + ðất ở: ………… m2 + ðất ao, vườn liền kề:…………… m2 + ðất khác:……………… m2 Gia ñình có thuê ñất không Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ………………………… 134 Có: Không: Nếu có: Thuê loại ñất nào? + ðất ……………… diện tích:………… m2 + ðất ……………… Diện tích;………… m2 Gia ñình có cho thuê ñất không? Có: không: Diện tích cho thuê:………………… m2 Nếu có: Cho thuê loại ñất nào:………………… Gia ñình có mua thêm ñất không? Có: Không: Diện tích mua thêm:…………………… m2 Nếu có: Mua thêm loại ñất nào:……………………… Gia ñình có bán ñất không? Có: Không Diện tích bán:…………………… m2 Nếu có: Bán loại ñất nào;……………………………………… III TÌNH HÌNH SỬ DỤNG ðẤT CỦA HỘ GIA ðÌNH, CÁ NHÂN Thực quyền chuyển ñổi (ðánh dấu x vào ô lựa chon) Tình hình thực quyền chuyển ñổi (vụ) Giai ñoạn Loại ñất Diện tích Hoàn tất tất thủ tục Có khai báo UBND xã, thị trấn Giấy tờ viết tay có người làm chứng Giấy tờ viết tay Khôgn có giấy tờ cam kết Thực trạng giấy tờ thời ñiểm chuyển ñổi (vụ) Giấy CNQSDð; Qð giao, cấp ñất tạm thời Giấy tờ hợp lệ khác Không có giấy tờ 1993-1997 1998-2002 2003 - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ………………………… 135 Thực quyền chuyển nhượng: (ðánh dấu x vào ô lựa chọn) Tình hình thực quyền chuyển nhượng (vụ) Giai ñoạn Loại ñất Diện tích Hoàn tất tất thủ tục Có khai báo UBND xã, thị trấn Giấy tờ viết tay có người làm chứng Giấy tờ viết tay Thực trạng giấy tờ thời ñiểm chuyển nhượng (vụ) Giấy CNQSDð; Qð giao, cấp ñất tạm thời Không có giấy tờ cam kết Giấy tờ hợp lệ khác Không có giấy tờ 1993-1997 1998-2002 2003- Thực quyền cho thuê: (ðánh dấu x vào ô lựu chọn) Giai ñoạn Thời hạn cho thuê (vụ) Loại Diện ñất tích 0-6 tháng 061 năm >1 năm Tình hình thực quyền cho thuê (vụ) Thực trạng giấy tờ thời ñiểm cho thuê (vụ) Hoàn tất tất thủ tục Giấy CNQSDð ; Qð giao, cấp ñất tạm thời Có khai báo UBND xã, thị trấn Giấy tờ viết tay có người làm chứng Giấy tờ viết tay Không có giấy tờ cam kết Giấy tờ hợp lệ khác Không có giấy tờ 19931997 19982002 2003nay Thực quyền thưa kế: (ðánh dấu x vào ô lựu chọn) Giai ñoạn Tình hình thực quyền thừa kế (vụ) Loại ñất Diện tích Hoàn tất tất thủ tục Chưa thực ñầy ñủ Không khai báo Thực trạng giấy tờ thời diểm thực quyền thừa kế (vu) Giấy CNQSDð; Qð giao, cấp ñất tạm thời Giấy tờ hợp lệ khác Không có giấy tờ 1993-1997 1998-2002 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ………………………… 136 2003- Thực quyền tặng, cho: (ðánh dấu x vào ô lựu chọn) Thực trạng giấy tờ thời ñiểm tặng cho (vụ) Tình hình thực quyền tặng cho (vụ) Giai ñoạn Loại ñất Diện tích Hoàn tất tất thủ tục Giấy tờ viết tay có người làm chứng Có khai báo UBND xã, thị trấn Giấy tờ viết tay Không có giấy tờ cam kết Giấy CNQSDð; Qð giao, cấp ñất tạm thời Giấy tờ hợp lệ khác Không có giấy tờ 1993-1997 1998-2002 2003- Thực quyền chấp bảo lãnh: (ðánh dấu x vào ô lựu chọn) Giai ñoạn Thời hạn chấo, bảo lãnh (vụ) Loại Diện 101ñất tích 12tháng năm >3 năm Tình hình thực quyền chấp, bảo lãnh (vụ) Hoàn tất tất thủ tục Có khai báo UBND xã, thị trấn Giấy tờ viết tay có người làm chứng Giấy tờ viết tay Không có giấy tờ cam kết Thực trạng giấy tờ thời ñiểm chấp, bảo lãnh (vụ) Giấy CNQSDð; Qð giao, cấp ñất tạm thời Giấy tờ hợp lệ khác Không có giấy tờ 19931997 19982002 2003nay Lý chấp bảo lãnh: 1.Vay vốn ñầu tư sản xuất, kinh doanh: Lý khác: …………………………………………… ……………………………………………………………………… ðối tượng nhận chấp bảo lãnh: Tổ chức tín dung; ………………………………………………………………… Cá nhân: …………………………………………………………………………… Khác: ……………………………………………………………………………… IV LÝ DO CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT: Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ………………………… 137 Chuyển sang nơi khác làm việc: Chuyển nơi mới: ðầu ñất: Lấy tiền ñầu tư sản xuất, kinh doanh: lấy tiền ñể xây dựng: Lấy tiền mua vật dụng gia ñình: lấy tiền trả nợ: Lấy tiền gửi tiết kiệm: lấy tiền chi cho sống hàng ngày: 10 Lý khác: V QUAN HỆ VỚI NGƯỜI CHUYỂN NHƯỢNG Anh, chị em ruột, bố mẹ con: Họ hàng, ban bè: Người quen biêt: Người khôgn quen biết: ðối tượng khác: VI Ý KIẾN CỦA HỘ GIA ðÌNH VỀ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT: Giá ñất (Giá quyền sử dụng ñất) thị trường Vừa phải Cao: Thấp Rất thấp Khác Giá bồi thường ñất Nhà nước quy ñịnh Cao: Thấp Vừa phải Rất thấp Khác Thu tục thực quyền ðơn giản: Bình thường Phức tạp Rất phức tạp Khác Thời hạn ñể hoàn thành thủ tục Nhanh chóng: Dài Bình thường Rất dài Khác Các văn hướng dẫn: Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ………………………… 138 Dễ hiểu; Khó hiểu Hiểu ñược Rất khó Khác Khả thực quy ñịnh Dễ thực Thực ñược Khó thực Rất kho thực Khác Phí, lệ phí, thuế chuyển quyền SDð Cao; Vừa phải Thấp Quá thấp Khác Cán thực hiện, tiếp nhận Nhiệt tình: ðúng mức nhiệt tình Gây phiền hà Khác Vay vốn, chấp từ ngân hàng Dễ dàng Vay ñược Khó khăn Rất kho khăn khác 10 Tìm hiểu thông tin giao dịch Dễ dàng Tìm ñược Khó tìm Rất khó khác 11 Lo ngại sách thay ñổi Rất sợ Sợ sợ Không sợ khác 12 Rủi giao dịch Rất sợ Sợ sợ Không sợ khác 13 Lo ngại nguồn thu nhập thay Rất sợ Sợ Không sợ sợ Xác nhận chủ hộ (ðã ký) khác Người ñi vấn (ðã ký) Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ………………………… 139 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ………………………… 140 [...]... cải thiện tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng ñất tại huyện Mỹ Hào hiện nay 1.3 ðối tượng nghiên cứu ðối tượng nghiên cứu của ñề tài là các hoạt ñộng thực hiện các quyền của người sử dụng ñất của các hộ gia ñình, cá nhân trên ñịa bàn huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên 1.4 Phạm vi nghiên cứu 1.4.1 Phạm vi về nội dung 1.4.1.1 ðiều tra khái quát ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Mỹ Hào... xuất một số giải pháp cho tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng ñất ở huyện Mỹ Hào hiện nay 1.4.2 Phạm vi về không gian: Theo quy ñịnh của luật ñất ñai năm 1993 ñến Luật ñất ñai năm 2003 có hiệu lực từ 01/7/2004 với thời gian có hạn tôi chỉ nghiên cứu tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng ñất của hộ gia ñình cá nhân tại huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên; Gồm các quyền sau: chuyển ñổi, chuyển... 1.4.1.2 ðánh giá Hiện trạng sử dụng ñất của huyện Mỹ Hào 1.4.1.3 ðiều tra, ñánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng ñất theo 3 giai ñoạn: 1993 - 1997; 1998 - 2002 và 2003 ñến nay, bao gồm các vấn ñề sau: +Tình hình chuyển ñổi QSDð + Tình hình chuyển nhượng QSDð + Tình hình cho thuê QSDð + Tình hình cho thuê lại QSDð + Tình hình thừa kế QSDð +Tình hình tặng, cho QSDð + Tình hình thế chấp,... ñủ các quyền của chủ sở hữu, ñó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt.[4] + Về quyền chiếm hữu về ñất ñai: Quyền chiếm hữu về ñất ñai của nhà nước xuất phát từ quyền năng của một chủ sở hữu, còn quyền chiếm hữu của người sử dụng ñất lại xuất phát từ sự cho phép của nhà nước trên cơ sở quyền sử dụng Quyền chiếm hữu của nhà nước thực hiện một cách gián tiếp còn quyền chiếm hữu của người. .. Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ………………………… 3 cho thuê, cho thê lại, thừa kế, tặng, cho, thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất 1.4.3 Phạm vi về thời gian ðề tài chỉ Nghiên cứu tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng ñất tại huyện Mỹ Hào từ năm 1993 ñến nay, chia làm 3 giai ñoạn: 1993 - 1997; 1998 - 2002 và từ năm 2003 ñến nay Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa... nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ………………………… 23 2.3 Tổng quan về tình hình thực hiện các quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 2.3.1 Cơ sở hình thành , phát triển quyền sử dụng ñất ở Việt Nam Theo quan niệm về sở hữu tài sản truyền thống trong dân luật ñược các nước Châu Âu lục ñịa thừa nhận, quyền sở hữu bao gồm 3 nhóm quyền năng: Nhóm quyền chiếm hữu, nhóm quyền sử dụng và nhóm quyền ñịnh ñoạt... nhận quyền sử dụng ñất lần ñầu; (4) Nhà nước bảo ñảm việc sử dụng ñất do các bên tự thỏa thuận thông qua việc nhận chuyển quyền sử dụng ñất Tuy nhiên sau hơn 6 năm thi hành Luật ðất ñai năm 2003 cho thấy một số vấn ñề bất cập quyền sử dụng ñất: - Các quy ñịnh hiện hành chưa ñảm bảo tính công bằng giữa các chủ ñầu tư, người sử dụng ñất có cùng mục ñích (cùng ñầu ra), có nguồn gốc sử dụng từ các hình. .. giao ñất cho người sử dụng Trường hợp Nhà nước thu hồi ñất thì Nhà nước sẽ giao ñất khác cho người sử dụng Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ………………………… 10 hoặc sẽ “ñền bù” (Luật ðất ñai 1993), “bồi thường” (Luật ðất ñai 2003) Trên thực tế người ñược giao quyền sử dụng các loại ñất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương ñối toàn diện, còn quyền ñịnh ñoạt... CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA ðỀ TÀI 2.1 Cơ sở lý luận; một số khái niệm liên quan ñến quyền sử dụng ñất 2.1.1 Quyền sở hữu Theo Bộ luật Dân sự, ñiều 164 quy ñịnh Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy ñịnh của pháp luật…” chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác có ñủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh... lại + Về quyền sử dụng ñất ñai: Là quyền khai thác những thuộc tính có ích từ ñất ñể phục vụ cho các mục ñích phát triển kinh tế và ñời sống xã hội nhà nước không trực tiếp sử dụng ñất mà gián tiếp sử dụng thông qua các hành vị giao ñất, cho thuê ñất ñánh thuế việc chuyển quyền sử dụng ñất Nhà nước không mất ñi quyền sử dụng ñất khi giao ñất cho người sử dụng ñất khai thác sử dụng cũng như quyền chiếm ... THẢO LUẬN 54 4.1 ðánh giá việc thực quyền sử dụng ñất 54 4.1.1 Tình hình thực quyền chuyển ñổi quyền sử dụng ñất 54 4.1.2 Tình hình thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất 59 4.1.3 Tình hình thực. .. hình thực quyền cho thuê quyền sử dụng ñất 67 4.1.4 Tình hình thực quyền thừa kế quyền sử dụng ñất 71 4.1.5 Tình hình thực quyền tặng cho quyền sử dụng ñất 74 4.1.6 Tình hình thực quyền chấp,... Hiện trạng sử dụng ñất năm 2011 huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng yên 47 3.2 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2011 xã, thị trấn ñiều tra 49 4.1 Tình hình thực quyền chuyển ñổi QSDð theo xã, thị trấn 55 4.2 Tình