BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI TRẦN THỊ VÂN ANH ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ðỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT HUYỆN GIA LÂM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP Chuyên ngành Mã số : QUẢN LÝ ðẤT ðAI : 60.62.16 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN KHẮC THỜI HÀ NỘI – 2012 LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ học vị Tôi xin cam ñoan rằng, giúp ñỡ cho việc thực luận văn ñã ñược cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn ñều ñã ñược rõ nguồn gốc./ Tác giả Luận văn Trần Thị Vân Anh Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… i LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên Môi trường, Viện ñào tạo Sau ñại học - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện thuận lợi nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn suốt trình học tập nghiên cứu luận văn ðặc biệt, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Khắc Thời, người trực tiếp hướng dẫn khoa học, ñã tận tình giúp ñỡ hướng dẫn hoàn thành luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Gia Lâm, Phòng Tài nguyên Môi trường - Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất huyện Gia Lâm, Chi cục Thuế huyện Gia Lâm, Phòng Thống kê huyện Gia Lâm, Ủy ban nhân dân cán ñịa xã ñiều tra ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cung cấp ñầy ñủ thông tin, số liệu, tư liệu ñồ trình nghiên cứu luận văn Cuối xin trân trọng cảm ơn bạn học viên lớp, người thân gia ñình bạn bè ñã giúp ñỡ ñộng viên trình học tập, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn Tác giả Luận văn Trần Thị Vân Anh Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… ii MỤC LỤC LỜI CAM ðOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC .iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii MỞ ðẦU 1.1 Tính cấp thiết ñề tài 1.2 Mục ñích ñề tài 1.3 Yêu cầu 2 TỔNG QUAN 2.1 Khái quát vấn ñề liên quan tới quyền sử dụng ñất 2.1.1 Quyền sở hữu 2.1.2 Quyền sở hữu toàn dân ñất ñai 2.1.3 Quyền sử dụng ñất 2.2 Quyền sở hữu, sử dụng ñất số nước giới 11 2.2.1 Các nước phát triển 11 2.2.2 Một số nước khu vực 16 2.3 Thị trường quyền sử dụng ñất Việt Nam 24 2.3.1 Cơ sở hình thành thị trường ñất ñai 24 2.3.2 Các văn pháp quy liên quan ñến hình thành thị trường quyền sử dụng ñất từ năm 1993 ñến 28 2.3.3 Việc thực quyền sử dụng ñất Việt Nam năm qua 32 2.4 Những học rút từ kinh nghiệm số nước 39 ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 42 3.1 ðối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu 42 3.2 Nội dung nghiên cứu 42 3.2.1 ðánh giá khái quát ñiều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội huyện Gia Lâm 42 3.2.2 Hiện trạng sử dụng ñất huyện Gia Lâm, ñiều tra tình hình thực quyền người sử dụng ñất ở, ñất nông nghiệp ñịa bàn nghiên cứu 42 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… iii 3.2.3 ðánh giá việc thực quyền sử dụng ñất ở, ñất nông nghiệp hộ gia ñình, cá nhân ñịa bàn nghiên cứu giai ñoạn 2005-2011 42 3.2.4 ðề xuất giải pháp thúc ñẩy việc thực quyền sử dụng ñất ở, ñất nông nghiệp theo pháp luật ñịa bàn nghiên cứu 42 3.3 Phương pháp nghiên cứu 42 3.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 42 3.3.2 Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu 42 3.3.3 Phương pháp ñiều tra nhanh nông thôn 43 3.3.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp xử lý số liệu 43 3.3.5 Phương pháp chuyên gia 43 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 44 4.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Gia Lâm 44 4.1.1 ðiều kiện tự nhiên 44 4.1.2 ðiều kiện kinh tế - xã hội 46 4.1.3 ðánh giá chung ñiều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội huyện Gia Lâm 48 4.2 Hiện trạng sử dụng ñất 49 4.2.1 Nhóm ñất nông nghiệp 49 4.2.2 Nhóm ñất phi nông nghiệp 51 4.2.3 Nhóm ñất chưa sử dụng 52 4.3 Tình hình quản lý ñất ñai huyện Gia Lâm 52 4.3.1 Tuyên truyền, phổ biến sách pháp luật ñất ñai 52 4.3.2 Xác ñịnh ñịa giới hành chính, lập quản lý hồ sơ ñịa giới hành chính, lập ñồ hành 53 4.3.3 Công tác ño ñạc, thành lập ñồ ñịa chính, ñồ trạng sử dụng ñất 53 4.3.4 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất 54 4.3.5 Công tác quản lý ñất ñai, giải phóng mặt 54 4.4 Tình hình chung 03 xã ñiều tra 55 4.4.1 Xã Bát Tràng 55 4.4.2 Xã Yên Thường 55 4.4.3 Xã Ninh Hiệp 56 4.5 ðánh giá việc thực quyền sử dụng ñất xã nghiên cứu 56 4.5.1 Tình hình thực quyền chuyển ñổi quyền sử dụng ñất 56 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… iv 4.5.2 Tình hình thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất 57 4.5.3 Tình hình thực quyền cho thuê quyền sử dụng ñất 66 4.5.4 Tình hình thực quyền cho thuê lại quyền sử dụng ñất nông nghiệp 70 4.5.5 Tình hình thực quyền thừa kế quyền sử dụng ñất 71 4.3.6 Tình hình thực quyền tặng cho quyền sử dụng ñất 75 4.5.7 Tình hình thực quyền chấp, bảo lãnh giá trị quyền sử dụng ñất 79 4.5.8 Tổng hợp ý kiến hộ gia ñình, cá nhân việc thực quyền sử dụng ñất 83 4.5.9 ðánh giá chung việc thực quyền sử dụng ñất xã nghiên cứu 87 4.6 ðề xuất giải pháp nâng cao việc thực quyền sử dụng ñất theo pháp luật 92 4.6.1 Giải pháp hoàn thiện máy tăng cường lực cán quản lý ñất ñai 92 4.6.2 Giải pháp tổ chức quản lý, ñẩy nhanh tiến ñộ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng ñất, tạo ñiều kiện thuận lợi ñể giao dịch ñất ñai ñược ñăng ký 92 4.6.3 Hoàn thiện sách có liên quan 94 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 96 5.1 Kết luận 96 5.2 Kiến nghị 97 TÀI LIỆU THAM KHẢO 98 PHỤ LỤC 101 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Chú giải GCN QSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất QSDð Quyền sử dụng ñất UBND Uỷ ban nhân dân SDð Sử dụng ñất TTYT Trung tâm y tế Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… vi DANH MỤC CÁC BẢNG STT Tên bảng Trang Bảng Cơ cấu dân số huyện Gia Lâm qua số năm 47 Bảng Diện tích, cấu sử dụng loại ñất năm 2011 49 Bảng Tình hình thực quyền chuyển nhượng QSDð theo xã 60 Bảng Tình hình thực quyền chuyển nhượng QSDð nông nghiệp theo xã 64 Bảng Tình hình thực quyền cho thuê QSDð theo xã 68 Bảng Tình hình thực quyền thừa kế QSDð theo xã 73 Bảng Tình hình thực quyền tặng cho QSDð theo xã 76 Bảng Tình hình thực quyền chấp QSDð theo xã 81 Bảng Ý kiến hộ gia ñình cá nhân việc thực quyền sử dụng ñất nông thôn 85 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… vii DANH MỤC CÁC HÌNH STT Tên hình Trang Hình 1: Tỷ lệ cho vay chấp quyền sử dụng ñất bất ñộng sản khoản cho vay có tài sản ñảm bảo 37 Hình 2: Tăng trưởng cho vay chấp quyền sử dụng ñất 38 Hình 3: SƠ ðỒ VỊ TRÍ HUYỆN GIA LÂM 45 Hình 4: Cơ cấu diện tích loại ñất huyện Gia Lâm 49 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… viii MỞ ðẦU 1.1 Tính cấp thiết ñề tài Quá trình phát triển kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa nước ta ñã cho thấy rõ vai trò cần thiết phải tăng cường công tác quản lý Nhà nước ñối với phát triển ñồng loại thị trường kinh tế Trong năm gần ñây, kinh tế ñang ñà tăng trưởng mạnh mẽ, giá ñất thị trường bất ñộng sản biến ñộng phức tạp có biểu vượt tầm kiểm soát Nhà nước Các quan hệ cung - cầu giao dịch bất ñộng sản chủ yếu ñang diễn thông qua thị trường “ngầm” Sự biến ñộng bất thường giá bất ñộng sản, ñặc biệt giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất “cơn sốt ñất ñai” cho ñến chưa có giải pháp ñiều chỉnh hữu hiệu Những diễn biến phức tạp thị trường bất ñộng sản, yếu công tác quản lý nhà nước ñối với phát triển thị trường bất ñộng sản ñã ñang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công ñầu tư phát triển, chuyển ñổi cấu kinh tế, thực công nghiệp hoá, ñại hoá ñất nước Trước tình hình ñó, tiếp tục hoàn thành phát triển thị trường bất ñộng sản ñịnh hướng quan trọng năm tới Việt Nam Huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội huyện có vị trí chiến lược quan trọng trị, kinh tế, văn hóa, xã hội Hà Nội ñất nước Nơi ñây có tuyến ñường giao thông quan trọng ñường sắt, ñường bộ, ñường thuỷ, ñường không nối liền với tỉnh phía bắc, ñông bắc ðặc biệt có lợi vị trí cửa ngõ thủ ñô Hà Nội, nối liền với trục tam giác kinh tế Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, ñồng thời trục kinh tế sôi ñộng hội nhập kinh tế khu vực giới Chính yếu tố thuận lợi thúc ñẩy huyện Gia Lâm phát triển nhanh, mạnh bền vững kinh tế - xã hội Do chịu tác ñộng lớn trình mở rộng nông thôn hoá, công nghiệp hoá, nhu cầu thị trường quyền sử dụng ñất cho yêu cầu phát Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 113 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 114 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 115 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 116 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 117 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 118 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 119 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 120 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 121 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 122 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 123 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 124 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 125 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 126 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 127 [...]... phát từ thực trạng ñó, tôi chọn ñề tài:“ðánh giá thực trạng và ñề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện quyền sử dụng ñất huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội” 1.2 Mục ñích của ñề tài - ðiều tra, ñánh giá việc thực hiện quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội - ðề xuất một số giải pháp thúc ñẩy việc thực hiện quyền sử dụng ñất theo pháp luật trên ñịa bàn nghiên cứu 1.3 Yêu... chức, hộ gia ñình, cá nhân) vẫn có quyền sử dụng ñất Thông qua Nhà nước - cơ quan ñại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất sử dụng ðiều này ñã ñược Hiến pháp cũng như Luật ðất ñai hiện hành ghi nhận Và vì vậy, trong Luật ðất ñai năm 1993 ñã xuất hiện khái niệm Quyền sử dụng ñất” và “người sử dụng ñất”, hay nói cách khác là quyền sử dụng ñất của người sử dụng ñất[13]... ñiều tra phải có ñộ tin cậy cao, ñánh giá ñúng việc thực hiện quyền sử dụng ñất - Các giải pháp ñề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc ñẩy việc thực hiện quyền sử dụng ñất huyện Gia Lâm theo pháp luật Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 2 2 TỔNG QUAN 2.1 Khái quát những vấn ñề liên quan tới quyền sử dụng ñất 2.1.1 Quyền sở hữu ðiều 164 - Bộ... ñể sử dụng ñúng mục ñích, dưới các hình thức giao ñất không thu tiền, giao ñất có thu tiền và cho thuê ñất Trong những trường hợp cụ thể, quyền sử dụng ñất của Nhà nước ñược trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân) trên những thửa ñất cụ thể Người sử dụng ñất ñai tuy cũng có quyền chiếm hữu nhưng là chiếm hữu ñể sử dụng theo quy ñịnh của Nhà nước Quyền sử dụng ñất ñai của Nhà nước và quyền. .. diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm quyền sử dụng ñất” của “người sử dụng ñất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết ñược mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa ñược các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân[16] Nội dung quyền sử dụng ñất của người sử dụng ñất bao gồm các quyền năng luật ñịnh: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền ñược cấp Giấy chứng nhận QSDð, quyền ñược pháp luật bảo vệ khi... phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của ñất và ñược hưởng Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 8 thành quả lao ñộng, kết quả ñầu tư trên ñất ñược giao) và một số quyền năng ñặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại ñất sử dụng Tuy nhiên, nội dung QSDð ñược thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng ñất là ai? sử dụng. .. của Nhà nước) sử dụng ñất vào mọi mục ñích Như vậy, Quyền sử dụng ñất ñược trích ra ñể giao về cho người sử dụng (tổ chức, cá nhân, hộ gia ñình) trên những thửa ñất cụ thể; Quyền sử dụng ñất ñai của Nhà nước trong trường hợp này ñược thể hiện trong quy hoạch sử dụng ñất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ ñất do ñầu tư của Nhà nước mang lại[2] - Về quyền ñịnh ñoạt ñất ñai Quyền ñịnh ñoạt của Nhà nước... sự 2005 quy ñịnh: Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy ñịnh của pháp luật Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có ñủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền ñịnh ñoạt tài sản” [15] Có thể thấy, sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao ñộng thuộc về một chủ thể nào ñó, nó ñược thể hiện thông qua quan... Nhà nước sẽ tiếp tục giao ñất cho người sử dụng ñất Trường hợp Nhà nước thu hồi ñất thì Nhà nước sẽ giao ñất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “ñền bù” (Luật ðất ñai 1993), “bồi thường” (Luật ðất ñai 2003) Như vậy, trên thực tế người ñược giao quyền sử dụng các loại ñất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương ñối toàn diện, còn quyền ñịnh ñoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song... nhà nước ở nông thôn ñược giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các hình thức: cấp ñất (giao ñất không thu tiền sử dụng ñất), suất nhượng ñất (giao ñất có thu tiền sử dụng ñất) và cho thuê ñất Trong trường hợp Nhà nước cần thu hồi ñất của người ñang sử dụng ñể dùng vào mục ñích công cộng, lợi ích quốc gia, nhà nước có chính sách ñền bù và tổ chức tái ñịnh cư cho người bị thu hồi ñất Với việc thành ... ñược giải ñáp ñể ñưa hướng giải thích hợp giai ñoạn tới Xuất phát từ thực trạng ñó, chọn ñề tài:“ðánh giá thực trạng ñề xuất giải pháp nâng cao hiệu việc thực quyền sử dụng ñất huyện Gia Lâm, thành. .. thành phố Hà Nội” 1.2 Mục ñích ñề tài - ðiều tra, ñánh giá việc thực quyền sử dụng ñất ñịa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội - ðề xuất số giải pháp thúc ñẩy việc thực quyền sử dụng ñất theo pháp. .. kiến hộ gia ñình, cá nhân việc thực quyền sử dụng ñất 83 4.5.9 ðánh giá chung việc thực quyền sử dụng ñất xã nghiên cứu 87 4.6 ðề xuất giải pháp nâng cao việc thực quyền sử dụng