Đang tải... (xem toàn văn)
Trong chế độ chủ nghĩa xã hội, do không còn chế độ tư hữu về ruộng đất, đất đai thuộc sở hữu của toàn dân nên chỉ có địa tô chênh lệch
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Khóa luận tốt nghiệp TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN & KINH TẾ TÀI NGUYÊN ~~~~~~*~~~~~~ KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài: HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA Sinh viên thực hiện : NGUYỄN THỊ THANH NGA Giáo viên hướng dẫn TS. NGUYỄN THẾ PHÁN HÀ NỘI - 2009 SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Khóa luận tốt nghiệp MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ 8 LỜI MỞ ĐẦU . 1 CHƯƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG .4 1.1. TỔNG QUAN VỀ GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 4 1.1.1. Khái niệm và bản chất của giá quyền sử dụng đất 4 1.1.2. Các yếu tố cấu thành lên giá quyền sử dụng đất .5 1.2. KHÁI NIỆM VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .8 1.2.1. Khái niệm về định giá quyền sử dụng đất 8 1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định giá QSD đất 9 1.2.3. Các căn cứ trong định giá quyền sử dụng đất .12 1.2.4. Các nguyên tắc xác định giá quyền sử dụng đất .13 1.2.5. Quy trình định giá quyền sử dụng đất .14 1.3. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 16 1.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp 16 1.3.2. Phương pháp vốn hoá 23 1.3.3. Phương pháp lợi nhuận .25 1.3.4. Phương pháp thặng dư (Phương pháp giá trị còn lại, phương pháp phát triển lý thuyết) .26 SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Khóa luận tốt nghiệp CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢM BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA 28 28 2.1. VÀI NÉT VỀ HOẠT ĐỘNG TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA 28 2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa 28 2.1.2. Cơ cấu tổ chức .29 2.1.3. Tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh ngân hàng Công Thương Đống Đa .33 2.2. TÌNH HÌNH CHO VAY LẤY QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CHI NHÁNH NHCT ĐỐNG ĐA 38 2.2.1. Dư nợ cho vay có tài sản bảo đảm là “quyền sử dụng đất” 38 2.2.2. Hình thức cho vay có tài sản bảo đảm là “quyền sử dụng đất” .40 2.3 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA 41 2.3.1 Cơ sở pháp lý của hoạt động .41 2.3.2 Quy trình định giá quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay tại chi nhánh ngân hàng Công thương Đống Đa 42 2.3.3. Thực trạng hoạt động định giá quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay tại chi nhánh NHCT Đống Đa .46 2.3.4. Công tác định giá lại quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm tại Chi nhánh NHCT Đống Đa .51 SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Khóa luận tốt nghiệp 2.4. ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẢO ĐẢM TRONG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NHCT ĐỐNG ĐA .52 2.4.1. Kết quả đạt được và nguyên nhân .52 2.4.2. Các hạn chế và nguyên nhân .54 CHƯƠNG 3 CÁC BIỆN PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA .59 3.1. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA .59 3.1.1. Định hướng phát triển chung của Chi nhánh .59 3.1.2. Định hướng phát triển hoạt động định giá tài sản bảo đảm nói chung và định giá quyền sử dụng đất nói riêng tại Chi nhánh 61 3.2. CÁC GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA 61 3.2.1. Về quy trình và phương pháp định giá quyền sử dụng đất .61 3.2.2. Về trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ tín dụng và cán bộ định giá bất động sản .65 3.2.3. Thực hiện tốt các quy chế về bảo đảm tiền vay 66 3.2.4. Về thông tin và lưu trữ thông tin, theo dõi khách hàng và Ngân hàng .67 3.2.5. Cần xác định mức cho vay theo từng đối tượng và thời hạn cho vay .68 3.2.6. Hạn chế rủi ro, sai sót trong hoạt động định giá .69 SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Khóa luận tốt nghiệp 3.2.7. Đẩy mạnh công tác cải cách hành chính trong hoạt động định giá quyền sử dụng đất .69 3.2.8. Một số giải pháp khác .70 3.3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 70 3.3.1. Kiến nghị với Ngân hàng Công thương Việt Nam 71 3.3.2. Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước .73 3.3.3. Kiến nghị với Bộ Tài chính .73 3.3.4. Kiến nghị với chính phủ và cơ quan nhà nước có thẩm quyền .73 3.3.5. Kiến nghị về việc xử lý nợ quá hạn của Chi nhánh Ngân hàng 76 3.3.6. Kiến nghị với các cơ quan khác 77 3.3.7. Kiến nghị với khách hàng vay .77 KẾT LUẬN .78 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .79 PHỤ LỤC SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Khóa luận tốt nghiệp DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT Chữ viết tắt Giải thích 1 QSD đất Quyền sử dụng đất 2 QSDĐ Quyền sử dụng đất 3 BĐS Bất động sản 4 NHTM Ngân hàng thương mại 5 NHNN Ngân hàng Nhà nước 6 NHCT Ngân hàng Công thương 7 ĐGV Định giá viên 8 CBTD Cán bộ tín dụng 9 SXKD Sản xuất kinh doanh 10 TNHH Trách nhiệm hữu hạn 11 BTC Bộ Tài Chính 12 CNNHCT Đống Đa Chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa 13 NH Ngân hàng SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Khóa luận tốt nghiệp DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ Sơ đồ 1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức bộ máy Chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa 31 Biều đồ 1: Tình hình dư nợ của các khoản vay có tài sản bảo đảm Error: Reference source not found Bảng 1. Kết quả kinh doanh của Chi nhánh tính đến ngày 31/12/2008 . 34 Bảng 2. Báo cáo kết quả định giá bất động sản bảo đảm 2006 - 200839 Bảng 3. Bảng giá đất tại thị trấn thuộc huyện Thanh Trì năm 2008. 48 Bảng 4: Dự kiến các chỉ tiêu kinh doanh đến 31/12/2009 .60 SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Khóa luận tốt nghiệp LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết quả trong chuyên đề là trung thực, xuất phát từ tình hình thực tế của đơn vị thực tập. Nếu sai xót, tôi xin chịu mọi trách nhiệm về mình. Tác giả chuyên đề Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp: KD Bất động sản 47 Chuyên ngành: Kinh doanh Bất động sản Đại học: Kinh tế quốc dân – Hà Nội SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Khóa luận tốt nghiệp LỜI CẢM ƠN Đầu tiên em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc, chân thành nhất đến thầy giáo, TS. Nguyễn Thế Phán. Những lời nhận xét, đánh giá của thầy giúp bài viết của em sâu sắc về mặt nội dung, logic, mạch lạc hơn về cách diễn đạt. Hơn nữa, sự chỉ bảo, hướng dẫn tận tình của thầy đã giúp em có thêm sự cố gắng nỗ lực hơn trong việc nghiên cứu và hoàn thiện tốt hơn khóa luận tốt nghiệp của mình Em xin chân thành cảm ơn Ban giám đốc Chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa đã tạo điều kiện cho em có cơ hội thực tập, tham gia vào công việc cũng như các hoạt động trong công ty. Xin cảm ơn anh Vượng, chị Phương và các anh chị trong phòng Khách hàng số 1 đã hỗ trợ và giúp đỡ em rất nhiều trong quá trình thực tập, đồng thời cung cấp những tài liệu cần thiết để em có thể hoàn thành khóa luận này. Em muốn gửi lời cảm ơn đến những người bạn thân thiết trong nhóm làm luận, các bạn đã luôn chia sẻ những khó khăn, vướng mắc trong quá trình viết và hoàn thiện luận văn, chia sẻ động viên giúp em hoàn thành tốt bài viết của mình. Cuối cùng, em chân thành muốn bày tỏ sự biết ơn sâu sắc tới Bố mẹ người đã sinh thành, nuôi nấng dạy dỗ để em có được thành quả như ngày hôm nay. Bố mẹ ở quê nhưng luôn gọi điện quan tâm, chia sẻ, động viên em để em có thể yên tâm học tập, hoàn thành tốt luận văn của mình. Sự hy sinh to lớn, tình yêu thương của Bố mẹ đã giúp em có thêm nghị lực, lòng quyết tâm đạt được trong học hành cũng như trong cuộc sống! SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47 Khóa luận tốt nghiệp 1 LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Hoạt động ngân hàng là một trong những lĩnh vực sôi động nhất của nền kinh tế, có ảnh hưởng trực tiếp đến các hoạt động sản xuất kinh doanh của các ngành kinh tế khác. Bất kể một dự án kinh doanh nào có thực hiện được hay không thì trước tiên là phải có vốn. Và ngân hàng là một trong những địa chỉ tin cậy để các nhà đầu tư kinh doanh tìm đến. Nhưng không phải khách hàng nào có tài sản thế chấp cũng được các ngân hàng chấp nhận cho vay mà bất kỳ một ngân hàng nào cũng vậy, hai mục tiêu song hành, đó là an toàn và sinh lời của nguồn vốn phải được đặt lên hàng đầu. Để một khoản cho vay có hiệu quả, ngoài việc nó sẽ sinh lời bao nhiêu thì việc nó có thu lại vốn được không cũng là những vấn đề phải suy tính của các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay. Một trong những biện pháp để bảo đảm cho việc thu lại khoản cho vay là việc cầm cố quyền sử dụng đất của khách hàng làm tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay, nói cách khác đây chính là nguồn tài trợ nợ thứ hai mà khách hàng vay có thể trả nợ cho ngân hàng. Để có quyết định mức cho vay, ngân hàng phải tiến hành định giá quyền sử dụng đất. Công việc này đòi hỏi rất nhiều kỹ năng khác nhau của một cán bộ tính dụng (hay cán bộ định giá) bởi nó ảnh hưởng đến quyền lợi của cả khách hàng nằm ở khoản sẽ được vay, không những vậy nó còn ảnh hưởng đến tính hiệu quả của các khoản cho vay và những rủi ro có thể gặp phải đối với ngân hàng. Trong thời gian thực tập ở Chi nhánh NHCT Đống Đa, em nhận thấy có một còn nhiều bất cập trong công tác định giá quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay, với mục đích nghiên cứu kỹ hơn, sâu hơn và với mong muốn đóng góp một phần kiến thức tích lũy trong 4 năm học về ngành Kinh doanh Bất động sản để tìm những giải pháp nhằm hoàn thiện hơn công tác định giá nói chung và công tác định giá quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay nói riêng tại Chi nhánh, em đã chọn SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47 [...]... bo trong cho vay ti ngõn hng Chng 2: Thc trng v phng phỏp nh giỏ quyn s dng t lm ti sn m bo trong cho vay ti chi nhỏnh Ngõn hng Cụng thng ng a Chng 3: Cỏc gii phỏp nhm hon thin cụng tỏc nh giỏ quyn s dng t lm ti sn m bo trong cho vay ti chi nhỏnh Ngõn hng Cụng thng ng a SV: Nguyn Th Thanh Nga Lp KD Bt ng sn 47 Khúa lun tt nghip 4 CHNG 1 C S KHOA HC CA NH GI QUYN S DNG T LM TI SN BO M TRONG HOT NG CHO. ..Khúa lun tt nghip 2 ti Hon thin cụng tỏc nh giỏ quyn s t lm ti sn bo m trong hot ng cho vay ti Chi nhỏnh Ngõn hng Cụng Thng ng a lm khúa lun tt nghip ca mỡnh 2 Mc tiờu nghiờn cu - Lm rừ c s khoa hc ca giỏ quyn s dng t v vic nh giỏ quyn s dng t - Tỡm hiu cỏc phng phỏp nh giỏ quyn s dng t trong hot ng cho vay theo d ỏn u t ti Chi nhỏnh ngõn hng Cụng thng ng a - Nhng nguyờn nhõn, hn ch ca cụng tỏc nh... t trng cú tim nng phỏt trin, bng cỏch chia nh mnh t ra cho tng s dng c th, c cho l s dng cao nht tt nht SV: Nguyn Th Thanh Nga Lp KD Bt ng sn 47 Khúa lun tt nghip 25 - Quỏ trỡnh chia nh mnh t c chia thnh hai giai on nh sau: + Giai on xõy dng: õy giai on thc hin cỏc bin phỏp cn thit sn sng a t vo s dng, nh l san lp mt bng, chia nh mnh t thnh cỏc mnh nh h, sn sng cho vic s dng cao nht tt nht + Giai on... ròng Tỷ lệ vốn hóa Trong ú: - Tin thuờ t rũng: Thu nhp t tin thuờ t hng thỏng m khụng phi chu nhng sa cha, bo dng - T l vn hoỏ phi da vo thụng tin th trng, nu thuờ cú thi hn thỡ t l vn hoỏ = t l chit khu, khi ú giỏ QSD t c tớnh nh sau: Gi á QSD dất = Tiền thuê ròng ì Giá trị dất dự báo sau thời hạn Tỷ lệ chi t khấu Vn hoỏ li nhun t t (phõn tớch phỏt trin chia nh t t hay phng phỏp chit khu lung tin):... nht ca t, xem cụng trỡnh hin ti ó phự hp vi vic s dng cao nht tt nht cha? Bc 2: Tớnh thu nhp rũng t mnh t, tớnh t l phõn b cho cụng trỡnh, t l ny chim bao nhiờu Mun xỏc nh c t l phõn b cho cụng trỡnh cn tớnh toỏn chi phớ to lp cụng trỡnh, t ú rỳt ra c t l phõn b cho cụng trỡnh v cho t Bc 3: Tớnh t l vn hoỏ ca cụng trỡnh v t GV phi s dng cỏc thụng tin th trng rỳt ra t l vn hoỏ ny Bc 4: Tớnh giỏ tr ca... giỏ cho nhim v nh giỏ QSD t c th, nhng trong ú cú 1 phng phỏp chớnh v cỏc phng phỏp khỏc ch mang tớnh tham kho thỡ pi ghi rừ phng phỏp no c s dng chớnh, phng phỏp no mang tớnh cht tham kho Giỏ tr cui cựng ca QSD mnh t cú th c xỏc nh cú th l con s c th, cú th nm trong khong giỏ tr 1.2.5.6 Bc 6: Lp bỏo cỏo v chng th nh giỏ Nhim v nh giỏ ch hon thnh khi kt lun c phỏt biu trong bỏo cỏo v trỡnh by cho khỏch... hoc hỡnh thnh trong giao dich v quyn s dng t 1.1.2 Cỏc yu t cu thnh lờn giỏ quyn s dng t Giỏ quyn s dng t l s phn ỏnh trc tip li ớch m mnh t mang li cho ngi ch s hu, ngi ta khai thỏc li ớch ca mnh t ú cng nhiu thỡ giỏ quyn s dng t ca mnh t cng cao v ngc li Trong ú, cỏc yu t cu thnh lờn giỏ quyn s dng t bao gm: 1.1.2.1 a tụ L phn sn phm thng d do nhng ngi sn xut trong nụng nghip to ra v np cho ngi ch s... cũn li ca cụng trỡnh , nh ca, vt kin trỳc, cõy trng ti thi im nh giỏ Trong ú: Giỏ tr cũn li ca cụng trỡnh, nh ca, vt kin trỳc,cõy trng ti thi im nh giỏ Nguyờn giỏ hoc tng chi phớ u = t xõy dng cỏc cụng trỡnh T l khu hao hng nm (%) Nguyờn giỏ hoc tng chi S nm ó s dng cỏc ì ì cụng Phớ xõy trỡnh u dng cụng t trỡnh Phng phỏp tớnh tng chi phớ u t xõy dng cụng trỡnh, vn cõy lõu nm, phng phỏp tớnh khu hao,... loi ng ph, v trớ tip so vi mt ng ph, ngừ - Din tớch t s dng Din tớch t s dng: l ton b din tớch ca mnh t cn xỏc nh giỏ tr, c tớnh toỏn da trờn chiu sõu v chiu rng ca mnh t Mi mt mnh t cú mt din tớch nht nh v c Nh nc ghi rừ trong giy chng nhn quyn s dng t khi giao cho ngi dõn s dng t SV: Nguyn Th Thanh Nga Lp KD Bt ng sn 47 Khúa lun tt nghip 8 Hng nm, Nh nc luụn cú s kim soỏt bin ng ca t ai thụng qua cụng... thay i trong quy nh ca Nh Nc liờn quan n t ai cng cú th lm thay i giỏ tr ca t Ngi nh giỏ khụng nhng cn quan tõm n tớnh phỏp lý ca t ai thi im hin ti m cũn phi xem xu hng thay i ca nú trong tng lai nh hng n giỏ tr ca t ai nh th no 1.2.3 Cỏc cn c trong nh giỏ quyn s dng t Khi nh giỏ quyn s dng t, ta phi cn c vo 7 yu t sau: 1.2.3.1 Cn c vo quy mụ v v trớ ta lc ca mnh t Cn c vo cỏc nguyờn vt liu phc v cho