Đang tải... (xem toàn văn)
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀIĐất nước ta đang trong thời kỳ đổi mới mạnh mẽ về mọi mặt nhờ những bước tiến dài trên tiến trình hội nhập. Không nằm ngoài quy luật chung: “càng phát triển, con người càng phải tăng cường khai thác, tận dụng triệt để các nguồn lực”, dân tộc Việt Nam cũng đang phải giải quyết những mâu thuẫn gay gắt giữa yêu cầu phát triển và đòi hỏi phát triển bền vững. Nguồn lực quan trọng được ưu tiên hàng đầu là nguồn nhân lực. Con người với khả năng sáng tạo vô hạn là chất kết dính tốt nhất kết hợp tất cả các yếu tố còn lại để vận hành có hiệu quả. Nguồn lực trọng yếu tiếp theo là đất đai. Vấn đề đặt ra đối với đất đai khá phức tạp và khó giải quyết. Tất cả các hoạt động của con người đều gắn liền với đất đai, từ sản xuất tới sinh hoạt. Nhưng đất đai là tài nguyên có hạn, tổng diện tích tự nhiên của một quốc gia là cố định hoặc nếu có thay đổi cũng là rất ít. Vì thế đất đai là tài nguyên quý giá của mọi quốc gia, giá trị của đất đai thường có thể chiếm tới 50% tổng giá trị tài sản của một quốc gia. Đất đai là nguồn tài chính tiềm năng đồng thời là nguồn nội lực cơ bản của đất nước. Mặt khác trong tình hình hiện nay dân số tăng nhanh, sản xuất mở rộng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ lớn; tất cả đều gây áp lực lớn lên đất đai. Do tính chất đặc biệt của hàng hóa đất đai mà giá đất cũng có sự biến động phức tạp khác biệt với những hàng hóa thông thường. Trong thời kỳ nóng về phát triển kinh tế thì đất đai và giá đất lại càng tập trung sự quan tâm chú ý của xã hội. Giá đất là chỉ tiêu phản ánh những mối quan hệ nội tại giữa đất đai và hàng loạt các yếu tố khác (cung cầu trên TT, sự quan tâm lo ngại của người dân, các chính sách pháp luật của Nhà nước…). Giá đất chịu tác động đồng thời và tổng hợp của nhiều yếu tố. Công tác định giá đất cần được thực hiện thường xuyên nhằm đưa ra cơ sở quan trọng để cơ quan Nhà nước thực hiện công tác quản lý Nhà nước đối với đất đai và nhiều mục đích khác. Để tìm hiểu đánh giá về chỉ tiêu này của một địa phương chúng ta cần và nên tìm hiểu về các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất với một cái nhìn tổng hợp và biện chứng. Đó sẽ là nền tảng quan trọng nhằm đưa ra một mức giá chính xác, phù hợp với các cơ sở khoa học và thực tiễn của TT tại một khu vực nhất định.Đặt vấn đề giá đất và các yếu tố ảnh hưởng vào địa bàn quận Long Biên, chúng tôi nhận thấy đây là một đề tài cần được đi sâu tìm hiểu. Quận Long Biên là một quận mới thành lập nằm ở cửa ngõ thủ đô Hà Nội. Những tác động của quá trình phát triển của nền kinh tế thủ đô được thể hiện rõ rệt ở quận trẻ tuổi này. Vì vậy để góp phần giúp cơ quan Nhà nước nắm chắc, quản chặt quỹ đất, đồng thời tạo điều kiện khuyến khích người dân sử dụng đất có hiệu quả hơn, một yêu cầu cấp thiết đặt ra là cần tiến hành tìm hiểu giá đất và xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở địa bàn quận trong thời gian có nhiều chuyển biến tích cực của nền kinh tế. Được sự tiếp nhận của phòng Tài nguyên Môi trường quận Long Biên, nhờ sự hướng dẫn và chỉ bảo nhiệt tình của thầy giáo Thạc sĩ Nguyễn Thắng Trung, tôi tiến hành đề tài: “Tìm hiểu giá đất và các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trên địa bàn quận Long Biên thành phố Hà Nội”.2. MỤC ĐÍCH, YÊU CẦU NGHIÊN CỨU2.1. Mục đích Điều tra những đặc điểm chính gây áp lực tới việc sử dụng và quản lý đất đai trên địa bàn quận Long Biên: điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội… Tìm hiểu những quy định cụ thể của các cấp chính quyền về giá đất quy định trên địa bàn quận Long Biên Giá đất thực tế trên TT qua các hoạt động trao đổi mua bán của người dân Đánh giá mối quan hệ giữa giá Nhà nước quy định và giá đất thực tế trên TT Xác định một số yếu tố ảnh hưởng rõ rệt tới giá đất trên địa bàn2.2. Yêu cầu Các số liệu, tài liệu phục vụ viết báo cáo sẽ được cập nhật phù hợp với tình hình thực tiễn trên TT Số liệu điều tra đảm bảo khách quan, trung thực, chính xác Các kiến thức phục vụ báo cáo đều được lựa chọn thông qua việc trao đổi, đi sâu tìm hiểu
Khoá luận tốt nghiệp Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 T VN TNH CP THIT CA TI t nc ta ang thi k i mi mnh m v mi mt nh nhng bc tin di trờn tin trỡnh hi nhp Khụng nm ngoi quy lut chung: cng phỏt trin, ngi cng phi tng cng khai thỏc, tn dng trit cỏc ngun lc, dõn tc Vit Nam cng ang phi gii quyt nhng mõu thun gay gt gia yờu cu phỏt trin v ũi hi phỏt trin bn vng Ngun lc quan trng c u tiờn hng u l ngun nhõn lc Con ngi vi kh nng sỏng to vụ hn l cht kt dớnh tt nht kt hp tt c cỏc yu t cũn li hnh cú hiu qu Ngun lc trng yu tip theo l t Vn t i vi t khỏ phc v khú gii quyt Tt c cỏc hot ng ca ngi u gn lin vi t ai, t sn xut ti sinh hot Nhng t l ti nguyờn cú hn, tng din tớch t nhiờn ca mt quc gia l c nh hoc nu cú thay i cng l rt ớt Vỡ th t l ti nguyờn quý giỏ ca mi quc gia, giỏ tr ca t thng cú th chim ti 50% tng giỏ tr ti sn ca mt quc gia t l ngun ti chớnh tim nng ng thi l ngun ni lc c bn ca t nc Mt khỏc tỡnh hỡnh hin dõn s tng nhanh, sn xut m rng, quỏ trỡnh ụ th húa din vi tc ln; tt c u gõy ỏp lc ln lờn t Do tớnh cht c bit ca hng húa t m giỏ t cng cú s bin ng phc khỏc bit vi nhng hng húa thụng thng Trong thi k núng v phỏt trin kinh t thỡ t v giỏ t li cng trung s quan tõm chỳ ý ca xó hi Giỏ t l ch tiờu phn ỏnh nhng mi quan h ni ti gia t v hng lot cỏc yu t khỏc (cung - cu trờn TT, s quan tõm lo ngi ca ngi dõn, cỏc chớnh sỏch phỏp lut ca Nh nc) Giỏ t chu tỏc ng ng thi v tng hp ca nhiu yu t Cụng tỏc nh giỏ t cn c thc hin thng xuyờn nhm a c s quan trng c quan Nh nc thc hin cụng tỏc qun lý Nh nc i vi t Khoá luận tốt nghiệp Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 v nhiu mc ớch khỏc tỡm hiu ỏnh giỏ v ch tiờu ny ca mt a phng chỳng ta cn v nờn tỡm hiu v cỏc yu t nh hng ti giỏ t vi mt cỏi nhỡn tng hp v bin chng ú s l nn tng quan trng nhm a mt mc giỏ chớnh xỏc, phự hp vi cỏc c s khoa hc v thc tin ca TT ti mt khu vc nht nh t giỏ t v cỏc yu t nh hng vo a bn qun Long Biờn, chỳng tụi nhn thy õy l mt ti cn c i sõu tỡm hiu Qun Long Biờn l mt qun mi thnh lp nm ca ngừ th ụ H Ni Nhng tỏc ng ca quỏ trỡnh phỏt trin ca nn kinh t th ụ c th hin rừ rt qun tr tui ny Vỡ vy gúp phn giỳp c quan Nh nc nm chc, qun cht qu t, ng thi to iu kin khuyn khớch ngi dõn s dng t cú hiu qu hn, mt yờu cu cp thit t l cn tin hnh tỡm hiu giỏ t v xỏc nh cỏc yu t nh hng ti giỏ t a bn qun thi gian cú nhiu chuyn bin tớch cc ca nn kinh t c s tip nhn ca phũng Ti nguyờn Mụi trng qun Long Biờn, nh s hng dn v ch bo nhit tỡnh ca thy giỏo Thc s Nguyn Thng Trung, tụi tin hnh ti: Tỡm hiu giỏ t v cỏc yu t nh hng ti giỏ t trờn a bn qun Long Biờn thnh ph H Ni MC CH, YấU CU NGHIấN CU 2.1 Mc ớch - iu tra nhng c im chớnh gõy ỏp lc ti vic s dng v qun lý t trờn a bn qun Long Biờn: iu kin t nhiờn, iu kin kinh t - xó hi - Tỡm hiu nhng quy nh c th ca cỏc cp chớnh quyn v giỏ t quy nh trờn a bn qun Long Biờn - Giỏ t thc t trờn TT qua cỏc hot ng trao i mua bỏn ca ngi dõn - ỏnh giỏ mi quan h gia giỏ Nh nc quy nh v giỏ t thc t trờn TT Khoá luận tốt nghiệp Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 - Xỏc nh mt s yu t nh hng rừ rt ti giỏ t trờn a bn 2.2 Yờu cu - Cỏc s liu, ti liu phc v vit bỏo cỏo s c cp nht phự hp vi tỡnh hỡnh thc tin trờn TT - S liu iu tra m bo khỏch quan, trung thc, chớnh xỏc - Cỏc kin thc phc v bỏo cỏo u c la chn thụng qua vic trao i, i sõu tỡm hiu Khoá luận tốt nghiệp Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 Phn TNG QUAN CA VN NGHIấN CU KHI NIM, C TRNG CA T AI 1.1 Khỏi nim t t l mt ti nguyờn c bit vụ cựng cn thit cho mi hot ng ca cỏc sinh vt núi chung v ngi núi riờng Theo nh ngha ca FAO ng trờn gúc s dng t, t l mt nhõn t sinh thỏi (FAO, 1976) t bao gm tt c cỏc thuc tớnh sinh hc v t nhiờn ca b mt trỏi t cú nh hng nht nh n tim nng v hin trng s dng t; ú l: - Khớ hu - Dỏng t (a mo, a hỡnh) - t (th nhng) - Thy - Thm thc vt t nhiờn bao gm c rng - C di trờn ng rung - ng vt t nhiờn - Nhng bin i ca t cỏc hot ng ca ngi t c xem xột nhiu gúc Phm vi y ca t c xột theo chiu thng ng v chiu ngang Chiu ngang l gii hn tc ranh gii ca khu t, chiu thng ng ngoi mt t cũn cú c khụng gian v di mt t t l b phn quan trng nht BS BS bao gm t ai, vt kin trỳc v cỏc b phn khụng th tỏch ri t v vt kin trỳc, cựng nhng th dựng nõng cao giỏ tr s dng ca BS iu 66 Lut dõn s ca nc ta quy nh: BS l gm t v vt th ớnh vi nú Sn vt ca BS m cha tỏch l mt phn ca BS ú Do tớnh cht quan trng ca BS núi chung v t núi riờng nờn bt k mt phn t no trờn b mt Trỏi t cng cú quyn s Khoá luận tốt nghiệp Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 hu c xỏc nh 1.2 c trng ca t t l mt ngun ti nguyờn thiờn nhiờn, l t liu sn xut c bit, l thnh phn quan trng ca mụi trng sng, l a bn phõn b khu dõn c, xõy dng c s kinh t, húa, an ninh v quc phũng t l i tng nghiờn cu ca nhiu ngnh khoa hc v nhiu kt qu ó ch nhiu c trng ca t, sau õy l nhng c trng t nhiờn c th hin ht sc rừ nột ca t ai: - Tớnh c nh v v trớ a lý: V trớ a lý t nhiờn ca t l c nh tuyt i, rt khú thay i tr trng hp nỳi la, ng tc tớnh ny cú nh hng ln n vic s dng v qun lý ti nguyờn ny vỡ nú kộo theo rt nhiu c im khỏc ca tng v trớ nht nh v c xó hi v t nhiờn - Tớnh khụng tng: t lch s t nhiờn hỡnh thnh, din tớch cú tớnh bt bin Hot ng ca ngi ch cú th ci to tớnh cht ca t Tng din tớch ca mt khu vc hay mt quc gia l c nh tc tng cung t nhiờn l khụng i Nhng din tớch s dng cho mt mc ớch c th no ú thỡ khụng tuyt i m cú th thay i - Tớnh lõu bn: t cú th s dng vnh cu Nu s dng i ụi vi bo v hp lý, hiu qu thỡ vic t cho phộp khai thỏc mt cỏch bn vng c tớnh ny khụng cú mt ti sn no khỏc v tr thnh nhõn t quan trng t khụng phi khu hao - Tớnh cỏ bit: t cú v trớ a lý c nh nờn tớnh cỏ bit ca cỏc tha t l rt rừ rng Nu xột mt cỏch tng i mt phm vi t no ú cú th c coi l ging cỏc iu kin c bn v cú th thay th Nhng t khụng Khoá luận tốt nghiệp Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 ging hng húa thụng thng khỏc, tng i ging ch khụng phi l ng cht Mi tha t cú mụi trng cỏ bit hỡnh thnh t khụng hon ton ging Vỡ th mt tha t ny khụng th hon ton thay th bi mt tha t khỏc Nhng im tng ng v iu kin nhõn v iu kin t nhiờn ca cỏc tha t cu thnh mt khu vc v tr thnh mt phn t ca khu vc, hỡnh thnh quan h h tr ln nhau, b sung, hip lc gia phn t vi ton khu vc ng thi gia cỏc phn t cng cú quan h thay th, cnh tranh nhm chim lnh v trớ kinh t xó hi ú l tớnh khu vc ca t - Cỏc tớnh cht khỏc: Khi mi quan h gia ngi v t hỡnh thnh thỡ bờn cnh c tớnh t nhiờn cú ca t cũn cú c tớnh nhõn c tớnh nhõn quan trng nht ca t l kh nng tỏch nhp v tớnh a dng v mc ớch s dng Hng lot hot ng ca ngi u cn thit v cú liờn quan ti t m t li cú tớnh khụng tng dn n s cnh tranh Do vy ngi buc phi cú nhng quy nh v linh hot chuyn mc ớch s dng gia cỏc loi t vi Ngoi t cú th tỏch nhp thụng qua nhng giao dch t gia cỏc ch th TT Mt khỏc mc dự nhng c tớnh t nhiờn ca t l bt bin nhng v trớ kinh t xó hi ca mt mnh t thỡ cú th thay i tựy thuc vo mụi trng sng xung quanh (trong ú cú mụi trng xó hi, c s h tng) Chớnh v trớ xỏc nh ca mt tha t lm cho t núi riờng v BS núi chung cũn cú thờm c trng l tớnh chu nh hng ca chớnh sỏch, tớnh ph thuc vo nng lc qun lý v tớnh nh hng ln Cỏc c im v húa, xó hi ti mt a phng gn bú cht ch vi tha t ti ú Vỡ khụng th di chuyn c nờn BS ú cú t khụng th trỏnh nh hng ca cỏc iu chnh v chớnh sỏch Do ú vic u t phỏt trin xõy dng BS c xem l rt phc tp, ũi hi nhiu kin thc Cỏc loi chi Khoá luận tốt nghiệp Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 phớ ginh cho qun lý BS chim t l khụng nh giỏ tr ca mt BS Mt khỏc cỏc BS núi chung, cỏc tha t v cỏc cụng trỡnh h thng c s h tng cú nh hng tng h vi vỡ nú to nờn mụi trng xung quanh ca mt BS KHI NIM, C TRNG CA TH TRNG T AI 2.1 Khỏi nim th trng t Th trng l hp nhng ngi mua v ngi bỏn tỏc ng qua li ln dn n kh nng trao i (Robert v Daniel, 1994) ú l ni trao i hng húa c sn xut ra, cựng vi cỏc quan h kinh t gia ngi vi ngi, liờn kt vi thụng qua trao i hng húa Theo ngha rng, khỏi nim ny dựng ch cỏc hin tng kinh t c phn ỏnh thụng qua trao i v lu thụng hng húa cựng quan h kinh t v mi liờn kt h vi Theo ngha hp, TT ch khu vc v khụng gian trao i hng húa Th trng t l TT giao dch t v cng c hiu theo ngha rng v ngha hp Th trng t theo ngha rng l tng hp cỏc mi quan h v giao dch t din ti mt khu vc a lý nht nh, mt khong thi gian nht nh Theo ngha hp, õy l ni din cỏc hot ng cú liờn quan trc tip n giao dch t Th trng t l mt b phn cu thnh quan trng ca nn kinh t TT, k c vi nn kinh t nh hng XHCN nh Vit Nam Cỏc yu t c bn cu thnh nờn TT l ch th v khỏch th: - Ch th TT: bao gm ch th phỏp nhõn kinh t cú li ớch c lp thc hin cỏc hot ng mua v bỏn, tham gia cỏc quan h phỏp lut Vit Nam ch th ca TT bao gm cỏc t chc kinh t, cỏ nhõn, cỏc on th xó hi v cỏc phỏp nhõn khỏc - Gii trung gian TT: l cỏc mụi gii v thụng tin, trung gian giao dch, trng ti giao dch, t khỏch hng liờn kt gia cỏc ch th vi - Khỏch th TT: l sn phm hu hỡnh hoc vụ hỡnh c trao i thụng Khoá luận tốt nghiệp Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 qua TT Tựy theo h thng phỏp lut ca mt quc gia c th m khỏch th ca TT t nc ú cú quy nh riờng bit nc ta, khon iu Lut t 2003 nờu rừ: t thuc s hu ton dõn Nh nc i din s hu vỡ vy khỏch th ca TT t ch l quyn s dng t Tuy nhiờn quyn s dng i vi t ca chỳng ta cng ó c m rng gn ti quyn s hu i vi cỏc ti sn thụng thng khỏc Theo ú quyn s dng t bao gm quyn chim hu, quyn s dng th hin qua cỏc hot ng TT BS nh: chuyn i, chuyn nhng, cho thuờ, cho thuờ li, tha k, tng cho quyn s dng t, th chp, bo lónh, gúp bng quyn s dng t Nh vy tr quyn nh ot thuc v Nh nc - i din ch s hu, ngi s dng t cú quyn t quyt khỏ ln vic s dng tha t ca mỡnh theo ỳng quy nh ca phỏp lut 2.2 Cỏc c trng ca th trng t ng nhiu gúc khỏc nhau, th trng t mang nhiu c trng, ú cú cỏc c trng c bn nht l: - Th trng t l TT khụng hon ho: Trong thuyt kinh t mt TT hon ho l n nh, ngi mua v ngi bỏn nm c thụng tin y , khụng cú s thỳc ộp mua v bỏn; giỏ tr TT, giỏ c TT v giỏ tr trao i l ging S hon ho ũi hi tớnh thun nht ca cỏc vt th c trao i mua bỏn So sỏnh cỏc tiờu chun ú vi TT t l khụng tha Th trng t cú tớnh xỏc nh v phõn húa cao theo kiu, loi t v tng tha t S lng ngi tham gia vo TT t khụng nhiu v a phn ch nm c ớt thụng tin Cung v t xột theo cung t nhiờn l c nh, cung kinh t ớt thay i nhng cu v t hon ton khụng n nh.Mc dự th trng bt ng sn cú ni dung rt phong phỳ nhng l th trng khụng hon ho S d nh vy l docỏc thụng tin v hng hoỏ bt ng sn v th trng bt ng sn khụng y v ph bin rng rói nh cỏc loi hng hoỏ khỏc S so sỏnh cỏc bt ng sn cựng Khoá luận tốt nghiệp Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 loi khú chớnh xỏ vỡ cỏc tiờu ỏnh giỏ bt ng snkhụng chớnh xỏc nh i vi cỏc hng hoỏ khỏc( cỏc kt cu cụng trỡnh, cht lng cụng trỡn, v p kin trỳc, v trớ a lýu o lng mt cỏch tng i khú chớnh xỏc)Bt ng sn mang tớnh vựng v tớnh khu vc, chỳng khụng lin k v khụng phi bao gi cng tỡm c bt ng sn cựng loi so sỏnh cnh tranh mt cỏch mt y Mt khỏc t l ti nguyờn quý giỏ ú cn cú s can thip qun lý ca nh nc ú cng l nhng lý m TT t cũn c coi l TT cnh tranh khụng hon ton - Th trng t l TT cung c quyn i vi cỏc hng hoỏ thụng thng, quan h cung cu v giỏ c thng din theo quy lut chung l: cu tng y giỏ tng lờn s kớch thớch tng cung cõn bng vi cu v kộo giỏ quay tr li mc giỏ cõn bng Tuy nhiờn i vi hng hoỏ bt ng sn(c bit l t ai) cu tng, cung bt ng sn khụng th phn ng tng nhanh nh cỏc loi hng hoỏ khỏc ú l c im ca bt ng sn l cn cú thi gian ci to chỳng, thng xõy dng cỏc cụng trỡnh cn cú thi gian tỡm hiu mi thụng tin v t ai, lm th tc chuyn nhng, xin cp phộp xõy dng, thit k, thi cụng Ngay c ngun cung kinh t cú th thay i ca t cng bin ng rt ớt Tớnh khan him ca t ngy cng tng v cha cú gii phỏp hu hiu c thc thi Nhu cu v t luụn cú xu hng tng Vỡ vy yu t u c TT t luụn tim tng Mt khỏc nc ta ngun cung kinh t Nh nc quy nh mang tớnh phỏp lý cao.Qỳa trỡnh giao dch v bt ng sn phi tri qua khõu phỏp lý nờn Nh nc l mt cỏc lc lng tham gia vo hot ng ca th trng bt ng sn Ti khon iu Lut t 2003 quy nh: Nh nc thc hin quyn nh ot i vi t nh sau: quyt nh mc ớch s dng t thụng qua vic quyt nh, xột duyt quy hoch s dng t, k hoch s dng t; quy nh v hn mc giao t v thi hn s dng t; quyt nh giao t, cho thuờ t, thu hi Khoá luận tốt nghiệp Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 t, cho phộp chuyn mc ớch s dng t; nh giỏ t - Th trng t rt nhy cm i vi tng trng kinh t: Th trng t d b tỏc ng lờn xung cựng nhp vi tc tng trng ca nn kinh t Mt khỏc TT t cng rt nhy cm v mt chớnh tr, húa, xó hi Cỏc yu t khỏc nh: bin ng chớnh tr, mụi trng xó hi, phong tc, quỏn, tõm lý ngi dõn u cú tỏc ng n hnh vi mua bỏn ca cỏc ch th Ngc li, TT t núi riờng v TT BS núi chung cú tỏc ng tr li ti nn kinh t L mt b phn h thng TT nhng tớnh cht c bit ca nú m TT t c Chớnh ph ca cỏc nc c bit chỳ ý vi nhiu hot ng iu tit nhm hn ch nhng tht bi ca TT Mt vớ d in hỡnh la cn st nh t cui thp k 80 ca th k XX, õy l nguyờn nhõn ch yu dn ti s phỏ sn ca nhiu cụng ty kinh doanh BS ti Nht Bn, M, Anh cỏc nm 1990 sau ú Chớnh ph Nht ó phi khng ch mc tng giỏ nh t ti Tokyo Cựng vi tỡnh trng suy thoỏi nn kinh t vo nhng nm 1992-1993 giỏ nh t ti nhiu quc gia phỏt trin cng gim mnh Ti Nht nm 1992 giỏ nh gim ti 40% lm cỏc ngõn hng b kt vn nh t n 53 ngn t Yờn Phỏp cn st tng giỏ nh t t nm 1989-1990 ó lm cho lng giao dch nh t Paris gim 11,5% Trong cỏc nm 1991-1992, cỏc phũng giao dch trng rng, dn n gim giỏ nh t v trỡ tr TT ny núi chung Kt qu l Chớnh ph Phỏp ó ban hnh cỏc o lut nhm giỳp ngi mua gim c tin thu tng ng 10% giỏ mua mt ch mi - i vi th trng t Vit Nam hin nay: Ngoi nhng c trng c bn chung, TT t ca Vit Nam cũn ang giai on u phỏt trin mang nhng c trng riờng bit Th trng t mang nng tớnh t phỏt Trong mt thi gian khỏ di, cỏc chớnh sỏch v t thiu c v s lng v tớnh hiu lc Do vy nhng giao dch phỏt sinh t nhu cu thc t ó to tớnh t phỏt ca TT Trong khong gn hai 10 Khoá luận tốt nghiệp Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 3III4a 115 15 KC3 L X 800 10500 3III4b 36 KC3 CN DTH 800 10800 3III4c 50 10 KC2 CN 800 11100 4III4a 100 12 KC3 HT X 500 8200 4III4b 72 24 KC4 CN X 500 8400 4III4c 60 12 KC4 CN 500 8600 (Trớch t ph lc bng tng hp phiu iu tra) Trong ú, ỏnh giỏ chung da vo nhng quan nim v c im tha t Cỏc tha cú din tớch nm khong 50-60m 2, mt tin tng i rng nờn c ỏnh giỏ l cú c im tha t p () phự hp vi mc ớch xõy dng Cỏc tha cú hỡnh thang, hỡnh ch L, mt tin quỏ hp (3m) gõy khú khn cho vic thit k v xõy dng cỏc cụng trỡnh hoc din tớch quỏ ln cng khụng phự hp vi th hiu v t ca ngi dõn nờn c ỏnh giỏ l cú c im xu (X) Tha t cú din tớch nh hn 50m phc v nhu cu cho mt gia ỡnh c ỏnh giỏ l din tớch hp (DTH) Giỏ t ca cỏc mu iu tra gim dn t VT1 n VT4, ng thi ti cựng mt v trớ thỡ giỏ li gim t mu cú c ỏnh giỏ l ti tha X hoc DTH ( th 9) Trờn th, hai ng biu din giỏ t quy nh v giỏ th trng cú khong cỏch ln th hin s chờnh lch gia hai loi giỏ H s so sỏnh ca cỏc v trớ ca ng vo Bc Cu theo bng 10 cng khỏ ln nm khong t 3,36-4,09 75 Khoá luận tốt nghiệp Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 th 10: So sỏnh giỏ t trờn th trng ca ng vo Bc Cu theo c im ca tha t Trong ụ thi 9, hai ng biờu diờn thờ hiờn s khac biờt vờ loai gia cua ng vao Bc Cõu Gia quy inh ụi vi cac tha õt tai mụt vi tri bng Ngc lai gia trung binh trờn thi trng co s phõn biờt ro rờt theo c iờm cua tha õt Tai cung mụt vi tri, theo anh gia chung vờ tha õt ma mc gia giao dich cụng khac Gia õt trờn thi trng giam dõn t tha co c iờm phu hp vi muc ich ti tha õt co hinh thờ khụng phu hp Mc du nhom ng xa trung tõm nhin chung mc ụ chờnh lờch vờ gia ca khụng qua khac biờt nhng mc gia khac khng inh s anh hng cua yờu tụ c iờm cua tha õt ti gia õt 5.4 Kha nng sinh li 76 Khoá luận tốt nghiệp Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 Ngoai yờu tụ vi tri co anh hng ti kha nng sinh li nh a phõn tich Phng thc s dng t co anh hng ln ti giỏ tr sinh li cua tha t Muc ich s dung õt la yờu tụ mang tinh chõt phap ly va c ghi ro GCN QSD Nhng tha t co õy u yờu tụ phap ly, cú giỏ tr cao nhõt la GCN QSD hoc mụt sụ giõy t c cụng nhõn tng ng thi giỏ t cao hn Thc tờ ngi dõn c tuyờn truyờn nờn tõm ly chung h thy cn co s am bao chc chn vờ cn c phap ly s dng t Trong cac tha t c iờu tra co mụt lng khụng nho ngi dõn kờt hp gia mc ớch va san xuõt kinh doanh iờu khụng trai luõt vi võy giỏ tha t c õy lờn cao hn Yờu tụ thờ hiờn ro rờt tõt ca cac oan ng, phụ tiờn hanh iờu tra Cac giao dich ngõm khụng thụng qua chinh quyn cua cac tha t khụng co õy u cn c phap ly luụn cụng mc giỏ thõp hn so vi tha t co iu kin tng t nhng cú y giy t hp phỏp Mt bng dõn trớ nõng cao s cú tỏc ng tớch cc, ngi dõn s t giỏc chp hnh cỏc chớnh sỏch ca Nh nc bi h hiu rng ú quyn li ca mỡnh c m bo Mc du cung mc ớch s dng la õt nhng phng thc s dung õt ca cỏc ng ph thuục ba nhúm ng ph trung tõm, cn trung tõm v xa trung tõm cú s khỏc bit rừ rt Nhúm ng ph trung tõm a phn kt hp lm t vi sn xut kinh doanh, vi mc ớch kinh doanh l chớnh nhm lm tng ti a kh nng sinh li ca tha t Nhúm ng cn trung tõm kt hp ng u c hai mc ớch t sn xut kinh doanh v t , ú cht lng cuc sng c quan tõm hng u Cũn nhúm ng ph xa trung tõm a phn c s dng vo mc ớch t S khỏc bit v phng thc s dng ca riờng loi t cng th hin khỏ rừ s chờnh lch v mc giỏ ca nhúm ng ph Ta cú th thy s khỏc bit v giỏ gia cỏc on ng ph ca nhúm ng tng tuyn Vớ d ng Ngụ Gia T thuc nhúm ng ph trung 77 Khoá luận tốt nghiệp Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 tõm, t õy cú th i vo ng c Giang, ph Hoa Lõm (2 ng ph thuc nhúm cn trung tõm); ng thi t Ngụ Gia T cng cú th a ti ng gia KTT Diờm v G (mụt cac ng thuục nhom ng xa trung tõm) Mc chờnh lch gia cỏc ng theo khu vc th hin qua th Mc giỏ ca ng Ngụ Gia T tng v trớ cao hn giỏ ca v trớ tng ng trờn cỏc on ng ph c Giang (II1, II2) v ng gia KTT Diờm v G 78 Khoá luận tốt nghiệp TT Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 Cn TT Xa TT th 11: So sỏnh giỏ t trung bỡnh trờn th trng ca mt tuyn t trung tõm n cn trung tõm xa trung tõm ca cỏc v trớ T ụ thi ta co thờ thõy rng mc ụ biờn ụng vờ gia õt theo vi tri giam dõn theo khu vc Vi phng thc s dung õt khac nhau, kha nng sinh li cua tha õt la khac nờn s biờn ụng vờ mc gia gia cac khu vc la giam dõn ng Ngụ Gia T khoang chờnh gia mc gia cua hai vi tri bõt ky la kha ln so vi cac ng khụng thuục trung tõm iờu thờ hiờn ro mc ụ anh hng cua yờu tụ vi tri cua khu vc ti kha nng sinh li cua tha õt 5.5 Yờu tụ khỏc Ngoi cỏc yu t in hỡnh ó nờu chi tit, cũn nhiu yu t khỏc nh hng ng thi ti giỏ t Mt s chỳng cú th tr thnh yu t ch o, thm lm thay i quy lut chung ó th hin cỏc ng ph cũn li Hai tuyn ng sụng ung v sụng Hng cú giỏ v trớ cao hn giỏ ca v trớ 1, hon ton khỏc vi xu hng gim giỏ theo v trớ ca tt c cỏc ng ph iu tra Nguyờn nhõn ch yu c lý gii l c im v a hỡnh ca ng Mt ng cao hn nn xõy dng ca cỏc cụng trỡnh Lu lng xe i li ln kộo theo nhiu khúi bi, ting n trc tip tỏc ng ti 79 Khoá luận tốt nghiệp Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 cỏc tha t nm dc mt ng Thờm vo ú lng nc chy trn ma cng gõy tr ngi cho ngi dõn sng v trớ c im v a hỡnh ó anh hng kha manh n tõm ly cua ngi tham gia giao dich Giỏ t co mc biờn ụng phc tap va ngi mua ban quyờt nh Chớnh tõm lý lo ngi ca ngi dõn ó khin cho quy lut v giỏ theo v trớ b o ln th th hin s chờnh lch v giỏ t gia cỏc v trớ ca tuyn ng cho ta thy rừ s nh hng ca mt yu t c bit lm thay i cỏch quyt nh v giỏ ca ngi dõn Giỏ quy nh ca thnh ph theo ỳng quy lut giỏ t thc t trờn th trng cú s khỏc bit Vi tri th 12: So sỏnh hai loi giỏ theo v trớ ca ng sụng ung Vi tri th 13: So sỏnh hai loi giỏ theo v trớ ca ng sụng Hụng ng biờu diờn mc gia quy inh cua ca hai oan ng co xu hng 80 Khoá luận tốt nghiệp Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 thõp dõn t VT1 ờn VT4 Ngc lai ng biờu diờn mc gia trung binh trờn thi trng co s gõp khuc tai vi tri iờu thờ hiờn tinh chõt c biờt cua hai tuyờn ng Ngoai mụt yờu tụ khac cung anh hng ti gia õt o la tõm ly cua ngi tham gia giao dich Nhng quyờt inh vờ mc gia c a da trờn s anh gia cac thụng tin tai mụt trang thai tõm ly nhõt inh o la quan niờm suy nghi ca nhõn cõn c xac inh cu thờ Nh võy nghiờn cu vờ giỏ t chung ta cõn phai nghiờn cu tụng hp nhiờu yờu tụ mụt cach khoa hoc nhm a mc giỏ chinh xac sat vi giỏ th trng 81 Khoá luận tốt nghiệp Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 KấT LUN VA ấ NGHI KT LUN Trong qua trinh nghiờn cu tai, nhng võn t mc ớch tai a tng bc c lam sang to Qun Long Biờn l mt qun tr tui Cung vi xu hng phat triờn chung cua phụ, qua trinh ụ thi hoa diờn trờn ia ban quõn cang manh me Tach t huyờn nờn quõn cung gp kho khn nhiờu mt vờ c s võt chõt, tụ chc quan ly Tuy nhiờn nm ca ngo ụng Bc thu ụ, giau nguụn nhõn lc, quõn co tiờm nng phat triờn nhiờu mt vờ kinh tờ xa hụi Thc tờ giai oan 2004-2008, quõn a gianh c nhng tu to ln vờ moi mt, kinh tờ co tục ụ phat triờn nhanh chong cựng vi nhiu thnh tu ó to diờn mao mi cho a phng Mt khac, ia phng nhõn c s quan tõm chi ao cua cac cõp cac nganh nờn c hụi phat triờn cang tng thờm Thc hiờn nhiờm vu cua mụt quõn cac c quan quan ly a lam tụt vai tro cua minh Vờ võn gia t, hờ thụng ban quy nh vờ giỏ t c thc hiờn trờn ia ban quõn Long Biờn co s thụng nhõt cao vờ tinh phap ly t trung ng ti ia phng Vi s nụ lc cua cac c quan co liờn quan thi cac ban c tng cng thc thi triờt nhm am bao s cụng bng, ngi dõn thc hiờn õy u cac nghia vu tai chinh ụi vi Nh nc va Nh nc bao vờ quyờn li cua ngi dõn Vờ thi trng t thc tờ, giai oan 2004-2006 giao dch nh t ri vao tinh trang trõm lng theo xu hng chung cua thi trng ca nc Sụ lng giao dich cụng tai va xung quanh thi iờm tiờn hanh tai trờn thi trng quõn tõt ca cac ng, phụ la rõt it Tuy nhiờn nhin chung giỏ t thc tờ võn cao hn so vi giỏ quy nh Khoang biờn ụng vờ gia õt trung binh trờn thi trng vi tri cua cac ng phụ iờu tra nm khoang t 8,2-36,9 triờu ụng/m2; vi tri t 9,6-32,5 triờu ụng/m2; vi tri t 6,1-27,1 82 Khoá luận tốt nghiệp Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 triờu ụng/m2; vi tri co mc biờn ụng gia t 5,8-23,7 triờu ụng/m Hờ sụ so sỏnh gia giỏ giao dch bỡnh quõn trờn th trng v mc giỏ quy nh nm khong t 1,36 n 3,61 Mt khac tng ng vi mụi tuyờn ng, phụ va tai cac vi tri thi giỏ t khac Quy luõt chung la cung mụt ng, phụ thi giỏ t giam dõn t VT1 ờn VT4 Giỏ t chu nh hng ca rt nhiu yu t khỏc quyt nh n giỏ tr ca tha t S khỏc bit v giỏ tr ca cỏc tha t tuõn theo quy lut chung v ph thuc tng ng ph, v trớ tha t, va hang loat cac yờu tụ khac tac ụng tụng hp Qua quỏ trỡnh iu tra bin ng giỏ t cua 24 oan ng, phụ trờn a bn giỏ t cú s chờnh lch gia cac ng phụ v iu ny ó phn ỏnh s khỏc v cỏc iu kin chung ca tng ng ph, ti tng v trớ v i vi mu iu tra c th Tuy nhiờn quyt nh giỏ ca mt tha t c th ngi ta ly mt yu t nh hng mnh nht ti giỏ t Cỏc on ng ph iu tra c chia thnh nhúm (nhúm ng ph trung tõm, cn trung tõm v xa trung tõm) theo mc phỏt trin v v trớ ca ng ph mi tng quan ca c qun Yu t nh hng mnh nht ti nhúm ng trung tõm l v trớ Mc thun li v v trớ cho sn xut kinh doanh em li kh nng sinh li cao s t l thun vi mc giỏ t Trong ú yu t c s h tng li l yu t ch yu quyt nh giỏ t ca nhúm ng cn trung tõm C s h tng cho bit cht lng sng ti tha t c th Nu tha t c s dng nhm mc ớch nh cỏc mu thuc nhúm ng xa trung tõm thỡ yu t nh hng ti giỏ t l c im ca tha t cú phự hp vi vic xõy dng cỏc cụng trỡnh hay khụng Ngoi cũn cú nhiu yu t khỏc cú nh hng ng thi ti giỏ t ú cú nhng yu t nh hng mnh cú th lm thay i c quy lut chung Trong cỏc on ng ph iu tra hai tuyn ng cú s khỏc bit v a hỡnh nờn giỏ t trờn th trng ca v trớ thp hn v trớ Nh vy cú hng lot cỏc yu t cú nh hng ti mc giỏ t ú 83 Khoá luận tốt nghiệp Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 mc nh hng ca tng yu t n mi on ng ph li khỏc NGH Qua nghiờn cu iu tra thc t giỏ t v cỏc yu t nh hng ti giỏ t trờn a bn qun Long Biờn, xut phỏt t thc trng cụng tỏc nh giỏ t núi riờng v cụng tỏc qun lý nh nc v t núi chung ca a phng Chỳng tụi xin a mt s kin ngh nh sau: - tng cng hiu lc qun lý nh nc v t cn: +Xõy dng k hoch thc hiờn nhim v cho c nm v k hoch chi tit cho tng thỏng, tng quý trờn c s nhim v UBND qun giao v cỏc nhim v thng xuyờn; Xỏc nh nhim v trng tõm, trng im ca c nm v tng thi k; t nhim v c th tin hnh phõn cụng trỏch nhim cho tng cỏn b lp k hoch v thi gian, cỏc bc tin hnh, phng thc thc hin trờn tinh thn t ch cụng vic di s kim soỏt ca lónh o phũng v gn trỏch nhim ca tng cỏ nhõn vi tng nhim v c giao; + Phõn cụng cỏn b qun lý, theo dừi tng phng chu trỏch nhim hng dn, ụn c cỏn b a chớnh phng thc hin qun lý nh nc v t ai, s lý kp thi cỏc vi phm xy trờn a bn; Phi hp vi UBND phng v cỏc ngnh thc hin cỏc kt lun, cỏc quyt nh gii quyt ca c quan cú thm quyn + Nõng cao nng lc chuyờn mụn ton din cho cỏn b cụng chc phũng m bo va cú trỡnh cụng tỏc qun lý t va cú trỡnh gii quyt n th khiu kin; Kin ton i ng cỏn b a chớnh phng cú trỡnh chuyờn mụn, cú trỏch nhim vi cụng vic thụng qua cỏc hp ng thi v, tm tuyn ti a phng + Thng xuyờn bỏo cỏo nhng khú khn vng mc quỏ trỡnh thc hinvi lónh o qun c ch o, kin ngh v gii phỏp Tp trung gii quyt tt cụng tỏc n th , khiu ni, t cỏo 84 Khoá luận tốt nghiệp Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 + T chc hun cho cỏn b c s cỏc quy nh mi ca nh nc v Thnh Ph: Quyt nh s 109/2006/Q-UBND ngy 28/6/2006 ca UBND thnh ph v s lý cỏc trng hp vi phm v t ai, Quy nh mi v cp GCN quyn s dng t, quy nh v th tc gii quyt tranh chp t ai, trỡnh t, th tc gii quyt n th khiu ni, t cỏo + Tranh th ti a s ch o ca lónh o Qun u, UBND v s phi hp cht ch ca cỏc phũng ban chc nng v UBND cỏc phng - ngh UBND thnh ph H Ni tiờp tuc xem xột thng xuyờn, quyt nh hang nm quy nh khung giỏ t hp lý, xỏc nh cỏc yu t nh hng n giỏ t mt cỏch chi tit cho tng ng ph va oan ng, phụ Mụt sụ ng cha co tờn goi chinh thc cõn nhanh chong c t tờn xac inh ro ia danh tiờn cho ngi dõn phõn biờt va gop phõn quan trong cụng tac quan ly Mt khac cõn xờp theo cac mc ng c th, cac ng co iu kin tng t co mc giỏ gõn Nhng c s nh giỏ a nh phng phap xac inh gia õt mụt cach khoa hoc thi mc giỏ t quy inh cang chinh xac S iờu chinh khung giỏ thng xuyờn cung hờt sc cõn thiờt va phu hp vi quy nh hiờn hanh Mụt quy trinh inh gia õt ti tng tha õt cõn c nghiờn cu a ra, t o xõy dng ban ụ õt chi tiờt ti tng tha õt viờc thc thi nghia vu tai chinh tr nờn thụng nhõt va cu thờ S quy inh chi tiờt va chuõn xac se khc phuc c tinh trang kờ khai khụng ung gia gia õt thc tờ va gia õt thc thi nghia vu tai chinh iờu ụng thi se lam han chờ s bõt cụng va thõt thoat cac khoan nghia vu tai chinh cua Nh nc Tuy nhiờn co c tớnh hiờu qua cụng tac nh giỏ t, mụt ban nh giỏ va theo doi s biờn ụng giỏ cõn c lõp chuyờn lam nhiờm vu nh giỏ mụt cach chuyờn nghiờp vi ụi ngu can bụ c ao tao bai ban Tinh chõt chuyờn nghiờp va thng xuyờn cua c quan viờc inh gia se khc phuc c nhng kho khn gp phai qua trinh iờu tra gia õt thc tờ trờn thi trng 85 Khoá luận tốt nghiệp Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 - Mụt sụ trng hp c biờt (nh ng sụng uụng, sụng Hụng) phụ cõn co nhng quy inh riờng ap dung cu thờ Khi o cõn tinh ti yờu tụ anh hng trc tiờp va quyờt inh tao nờn s khac biờt so vi cac ng phụ khac co thờ a trinh t, phng phap inh gia khoa hoc va thuyờt phuc - co thờ han chờ nhng biờn ụng phc tap cua giỏ t, c biờt la cac cn st t nong bong tng lai thỡ cn phi cú chớnh sỏch xõy dng, thnh lp cỏc khu chung c v cỏc khu ụ th mi cng nh phỏt trin th trng nh t di s qun lý cht ch ca Nh nc iờu ap ng nguyờn vong chinh ang cua ngi dõn a phõn hiờn nay, ma binh quõn thu nhõp cha thờ tng xng vi giỏ t thc tờ va xu hng cang tng cua giỏ t - Chớnh ph, UBND thnh ph H Ni cn tin hnh cụng tỏc nh giỏ t mt cỏch thng xuyờn theo nh k va ụt suõt theo nhu cõu thc tờ cua TT giỏ t quy nh luụn phu hp vi thc t, phan anh ung giỏ tr s dng ca tha t Bờn canh mụt ban nh giỏ chinh thc cua Nh nc (co thờ la t Chinh phu ờn cõp tinh) cng cn cú nhng trung tõm qun lý thụng tin v t nh t cung cp y nhng thụng tin v bin ng th trng t khu vc cú s gn kt cht ch gia Nh nc vi ngi dõn, cng nh cng c, xõy dng nhm nõng cao hiu qu cụng tỏc qun lý nh nc v t trờn a bn qun Long Biờn - thnh ph H Ni co nhiờu viờc cõn tiờn hanh mụt cach ụng bụ Hang loat cac giai phap cõn c s ung hụ ụng long thc hiờn cua ca chinh quyn va nhõn dõn at hiờu qua cao nhõt 86 Khoá luận tốt nghiệp Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 MUC LUC T VN 1 TNH CP THIT CA TI .1 MC CH, YấU CU NGHIấN CU 2.1 Mc ớch 2.2 Yờu cu .3 Phn TNG QUAN CA VN NGHIấN CU KHI NIM, C TRNG CA T AI 1.1 Khỏi nim t .4 1.2 c trng ca t KHI NIM, C TRNG CA TH TRNG T AI 2.1 Khỏi nim th trng t 2.2 Cỏc c trng ca th trng t 2.3 Tng quan v th trng t trờn th gii v Vit Nam 11 2.3.1 Th trng t trờn th gii(ngun ti liu) 11 2.3.2 Th trng t Vit Nam .12 C S KHOA HC XC NH GI T 15 3.1 Giỏ t .15 3.1.1 Khỏi nim giỏ t 15 3.1.2 c trng ca giỏ t 17 3.2 C s khoa hoc xac inh gia t .19 3.2.1 a tụ l cn c hỡnh thnh giỏ t 19 3.2.2 Lói sut ngõn hng (Mc li tc) 21 3.2.3 Quan h cung - cu trờn th trng 21 3.3 S cn thit ca hot ng nh giỏ t 24 3.4 Nguyờn tc nh giỏ t 25 3.4.1 Nguyờn tc thay thờ .25 3.4.2 Nguyờn tc thu nhõp 25 3.4.3 Nguyờn tc s dng hiờu qua nhõt 26 3.4.4 Nguyờn tc thu lao tng dõn, giam dõn .26 3.4.5 Nguyờn tc canh tranh 26 3.4.6 Nguyờn tc ong gop 26 3.4.7 Nguyờn tc biờn ụng 27 3.4.8 Nguyờn tc hoa hp .27 3.4.9 Nguyờn tc u tiờn cho t 27 3.5 Cac phng phỏp nh giỏ t 27 3.5.1 Phng phỏp thu nhõp 27 3.5.2 Phng phỏp so sanh trc tiờp 28 87 Khoá luận tốt nghiệp Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 3.5.3 Phng phỏp thng d 29 3.5.4 Phng phỏp chi phi 30 3.5.5 Phng phỏp phõn tich hụi quy 30 CễNG TC NH GI T TRấN TH GII V VIT NAM 30 4.1 Cụng tỏc nh giỏ t trờn th gii(rỳt u nhc im ca cỏc nc so vi Vit Nam hoc khỏc bit?) 30 4.1.1 nh giỏ t Trung Quc 31 4.1.2 nh giỏ t Singapore .31 4.1.3 nh giỏ t Thy in 32 4.1.4 nh giỏ t Austraylia 32 4.2 Cụng tỏc nh giỏ t ti Vit Nam 33 CC NHN T NH HNG N GI T 35 5.1 Nhõn tụ thụng thng .35 5.1.1 Nhõn tụ hanh chinh .36 5.1.2 Nhõn tụ nhõn khõu .36 5.1.3 Nhõn tụ xa hụi .37 5.1.4 Nhõn tụ quục tờ 37 5.1.5 Nhõn tụ kinh tờ 37 5.2 Nhõn tụ khu vc .38 5.3 Nhõn tụ ca biờt 38 Phn 39 NI DUNG V PHNG PHP NGHIấN CU .39 NI DUNG NGHIấN CU 39 PHNG PHP NGHIấN CU 40 Phn 41 KT QU NGHIấN CU 41 KHI QUT NHNG NET C BAN Vấ QUN LONG BIấN THANH PHễ H NI 41 1.1 V trớ ia ly va tinh hinh phat triờn kinh tờ xa hụi 41 1.2 Tinh hinh s dung t .42 NHNG NET CHINH Vấ TH TRNG T AI TRấN A BN QUN LONG BIấN .42 CAC QUY INH Vấ GIA T TRấN IA BAN QUN LONG BIấN 44 3.1 Giỏ t quy nh chung pham vi ca nc 44 3.2 Giỏ t quy nh cu thờ cho phụ Ha Nụi va quõn Long Biờn .46 3.3 Mc ụ thc thi cac ban phap luõt quy nh vờ giỏ t 48 KấT QUA IấU TRA GIA T TRấN MễT Sễ OAN NG PHễ CUA QUN LONG BIấN 50 4.1 Cac tuyờn ng chon iờu tra 50 4.2 Sụ liờu iờu tra giỏ t thc tờ cua cac tuyờn ng iờu tra 52 4.2.1 Nhom ng, phụ trung tõm .52 88 Khoá luận tốt nghiệp Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 4.2.2 Nhom ng, phụ cõn trung tõm 57 4.2.3 Nhom ng, phụ xa trung tõm 61 CAC YấU Tễ ANH HNG TI GIA AT TRấN IA BAN QUN LONG BIấN 65 5.1 Yờu tụ vi tri .65 5.2 C s tõng 69 5.3 c iờm cua tha t 73 5.4 Kha nng sinh li 76 5.5 Yờu tụ khỏc .79 KấT LUN VA ấ NGHI 82 KT LUN .82 NGH 84 89 [...]...Khoá luận tốt nghiệp Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 chc nm gn õy, TT t ai ó tri qua nhng bin ng bt thng vi nhng cn st núng, lnh khú lng Hot ng ca TT t ai cho n nay cũn nm ngoi tm kim soỏt ca Nh nc T l giao dch trờn TT... hỡnh c th ca cn st t m Chớnh ph s cú hỡnh thc tỏc ng cho phự hp T kinh nghim m cỏc quc gia phỏt trin ó tri qua, cỏc quc gia ang phỏt trin ó tng cng thi hnh nhng chớnh sỏch nhm iu chnh TT 11 Khoá luận tốt nghiệp Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 t ai theo hng tớch cc gim bt tc v quy mụ tớch t t ai, Chớnh ph nhiu nc ó thi hnh chớnh sỏch hn in v nhng quy nh hn ch quyn chuyn nhng t ai t nụng nghip Anbani c coi... Vit Nam Nc ta cú mt lch s phỏt trin lõu di Quỏ trỡnh hỡnh thnh v phỏt trin ca TT t ai gn lin vi s phỏt trin ca xó hi Chỳng ta cú th tỡm hiu v giỏ t qua mt s mc thi gian quan trng nh sau: 12 Khoá luận tốt nghiệp Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 - Giai on trc nm 1945: Thi k ny chỳng ta tri qua hai ch xó hi, xó hi phong kin v xó hi thc dõn na phong kin TT t ai trong mt thi gian di hu nh khụng tn ti Ngi dõn ớt... Ngay sau ú, Lut t ai 1987 ra i quy nh nghiờm cm vic mua bỏn, giao dch t ai Mc dự vy trờn thc t cỏc giao dch t ai vn din ra Nhng ngi tham gia giao dch t tha thun vi nhau hỡnh thnh nờn giỏ 13 Khoá luận tốt nghiệp Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 t Th trng t ai trong thi k ny l TT ngm u nhng nm 1990 cỏc giao dch v nh phỏt trin, Nh nc cú nhiu chớnh sỏch gim dn ch phõn phi nh nhng khụng ớt c quan vn tip tc xõy... thit hi v t khi thu hi t Chớnh ph quy nh khung giỏ t i vi tng vựng v theo tng thi gian (iu 12, Lut t ai 1993) H gia ỡnh, cỏ nhõn c Nh nc giao t cú quyn chuyn i, chuyn nhng, cho thuờ, tha 14 Khoá luận tốt nghiệp Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 k, th chp quyn s dng t Xut phỏt t 5 quyn ny t ai c xỏc nh l loi ti sn cú giỏ thụng qua giao dch chuyn nhng quyn s dng t Lut t ai 1993 ó c sa i b sung 2 ln vo nm 1998... Giai on sau 2003 3 C S KHOA HC XC NH GI T 3.1 Giỏ t 3.1.1 Khỏi nim giỏ t t ai l sn phm ca t nhiờn Con ngi khụng th trc tip lm ra nú Vỡ vy t ai l mt loi hng húa c bit Hng húa thụng thng l 15 Khoá luận tốt nghiệp Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 sn phm ca lao ng, tha món mt nhu cu no ú ca con ngi c a vo tiờu dựng thụng qua trao i v mua bỏn Mỏc ó núi t ai l phỏi sinh ca hng húa, l hng húa c bit t ai cú giỏ tr... nhng, cho thuờ, cho thuờ lai QSD; gop vụn bng QSD (iờu 55 Luõt t ai 2003) Nh võy nc ta co 2 loai giỏ o la giỏ TT va giỏ quy nh cua Nh nc Giỏ quy nh cua Nh nc c s dng ờ thc hiờn mụi giao dich 16 Khoá luận tốt nghiệp Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 gia Nh nc va ngi s dng t Giỏ t trờn TT cng nh cỏc loi hng hoỏ khỏc trong c ch TT c hỡnh thnh v vn ng theo cỏc quy lut sn xut hng hoỏ, quy lut giỏ tr, quy lut cung cu,... Giỏ t ai khụng phai la biờu hiờn tiờn tờ cua giỏ tri t ai t ai khụng phai la san phõm cua lao ụng Giỏ cua cac hang hoa thụng thng phan anh gia tri cua no t ai khụng co gia ca, khụng co giỏ 17 Khoá luận tốt nghiệp Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 thanh san xuõt Giỏ ca t ai phan anh giỏ tri tai nguyờn va tai san trờn o cu thờ la phan anh kha nng sinh li hoc hiờu qua cua vụn õu t Vi võy viờc tinh ung, tinh u, tớnh... thi han s dung con lai - Giỏ t co xu hng tng cao ro rang Tục ụ tng giỏ t cao hn so vi tục ụ tng giỏ hang hoa thụng thng iờu nay co thờ dờ dang ly giai do tinh chõt ngay cang khan hiờm cua 18 Khoá luận tốt nghiệp Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 t ai Nguụn cung thi co han ma nhu cõu ụi vi t ai thi thng xuyờn tng cao do hang loat cac hoat ụng cua con ngi ờu co liờn quan trc tiờp hoc gian tiờp ti t ai 3.2 C s khoa... cỏc loi khỏc nhau a tụ chờnh lch l loi a tụ m ch t thu c do cú s hu nhng mnh rung cú iu kin sn xut thun li hn (t mu m hn, gn ni tiờu th hn) lm t bn u t cú hiu sut cao hn õy l chờnh lch gia 19 Khoá luận tốt nghiệp Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 giỏ c sn xut xó hi v giỏ c sn xut cỏ bit Ngun gc ca a tụ chờnh lch l do lao ng nụng nghip to ra Cú hai loi a tụ chờnh lch, gm: a tụ chờnh lch I v a tụ chờnh lch II a ... Khoá luận tốt nghiệp Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 Phn KT QU NGHIấN CU KHI QUT NHNG NET C BAN Vấ QUN LONG BIấN - THANH PHễ H NI 1.1 V trớ ia ly va tinh hinh phat triờn kinh tờ xa hụi Quõn Long Biờn... manh phat triờn thu ụ vờ phia Bc, quõn Long Biờn cang tõp trung c s õu t va quan tõm chi ao Trờn 41 Khoá luận tốt nghiệp Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 a bn qun Long Biờn ó trin khai nhiu d ỏn u t, xõy... cng c th hin s i kốm NHNG NET CHINH Vấ TH TRNG T AI TRấN A BN QUN LONG BIấN 42 Khoá luận tốt nghiệp Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 Qun Long Biờn mi c thnh lp v bt u i vo hot ng ngy 01/01/2004 S thay ụi