Thông tin tài liệu
B GIÁO D C VÀ ÀO T O
TR
NG
I H C KINH T TP.H CHÍ MINH
CH
NG TRÌNH GI NG D Y KINH T FULBRIGHT
PH M HU NH NHUNG
PHÂN TÍCH NH H
NG L I ÍCH C A CÁC BÊN LIÊN QUAN
TRONG QUÁ TRÌNH TÁI THI T Ô TH :
TÌNH HU NG D
ÁN CH
TRUY N TH NG
TÂN BÌNH – TP.HCM
LU N V N TH C S CHÍNH SÁCH CÔNG
TP. H Chí Minh, n m 2015
B GIÁO D C VÀ ÀO T O
TR
NG
I H C KINH T TP.H CHÍ MINH
CH
NG TRÌNH GI NG D Y KINH T FULBRIGHT
PH M HU NH NHUNG
PHÂN TÍCH NH H
NG L I ÍCH C A CÁC BÊN LIÊN QUAN
TRONG QUÁ TRÌNH TÁI THI T Ô TH :
TÌNH HU NG D
ÁN CH
TRUY N TH NG
TÂN BÌNH – TP.HCM
Chuyên ngành: Chính sách công
Mã s : 60340402
LU N V N TH C S CHÍNH SÁCH CÔNG
NG
IH
NG D N KHOA H C
TS. HU NH TH DU
TP. H Chí Minh, n m 2015
-i-
L IăCAMă OAN
Tôiăxinăcamăđoanălu năv nănƠyăhoƠnătoƠnădoătôiăth c hi n.ăCácăđo n trích d n và s li u s
d ng trong lu năv nănƠyăđ uăđ
c d n ngu năvƠăcóăđ chính xác cao nh t trong ph m vi
hi u bi t c a tôi. Lu năv nănƠyăkhôngănh t thi t ph năánhăquanăđi m c aăTr
Kinh t Thành ph H ChíăMinhăhayăCh
ngă
ngătrìnhăGi ng d y Kinh t Fulbright.
Tác gi lu năv n
Ph m Hu nh Nhung
ih c
-ii-
L I C Mă N
Tr
c h t, tôi xin chân thành c mă nă cácă Th yă Côă Ch
Fulbright ậ Tr
ngă
ngă trìnhă Gi ng d y Kinh t
i h c Kinh t thành ph H ChíăMinhăđưăt n tình gi ng d y, truy n
đ t nhi u ki n th c quý báu, c p nh t trong th i gian tôi h c t p và nghiên c u t iăCh
trình. C mă n các Anh, ch nhơnăviênătrongăCh
ngă
ngătrìnhăđưăh tr ,ăgiúpăđ tôi trong th i
gian qua.
Tôi xin chân thành c mă nă Th y Hu nh Th Du,ă ng
hi năđ tài này. Th i gian qua, Th yăđưăt nătơmăh
iă đưă tr c ti pă h
ng d n tôi th c
ng d n,ăđ ngăviênăvƠăđ aăraănh ng góp
ý chân thành, sâu s căgiúpătôiăhoƠnăthƠnhăđ tài.
Xin chân thành c mă năS Côngăth
ngăTP.HCM,ăBanăqu n lý các Ch ,ăđ c bi t là Ban
qu n lý Ch TơnăBìnhăđưăh tr giúpăđ tôi trong quá trình th c hi n, kh o sát c ngănh ă
cung c p nhi u thông tin có giá tr .
Cu i cùng, tôi xin g i l i c mă năsơuăs căđ n gia đình,ăng
i thân, b năbèăvƠăđ ng nghi p
đưăđ ng viên, khích l , chia s cùng tôi, t oăđi u ki n cho tôi trong su t th i gian h c t p
và nghiên c u.
H c viên
Ph m Hu nh Nhung
-iii-
TÓM T T
Tái thi tăđôăth di n ra Vi tăNam,ăđ c bi t t i các thành ph l năđ c i t o, xây l i các khu
đôăth ,ăcôngătrìnhăc ,ăxu ng c pănh ălƠăkhuăt p th ,ăchungăc ,ăxíănghi p,ầăvƠăcácăkhuăcôngă
c ng thi u ti n ích và kém an toàn, ch ng h n ch truy n th ng. Là m t trong nh ng Ch
truy n th ngăđưăxu ng c p tr m tr ng, thi u an toàn, Ch Tân Bình đ
c quy ho ch xây l i
t lơu,ănh ngăkhiă côngă b tri n khai vào tháng 9/2014 đưăv p ph i s ph năđ i c a ti u
th
ng,ălƠănh ngăng
iăđangăkinhădoanhăt iăđơy.ă
K t qu phân tích cho th y giá tr Ch Tân Bình hi n t i 4.828 t đ ngă(trongăđóăgiáătr
thu c ti uăth
ngăhi n t i 4.615 t , giá tr còn l i 213 t thu căNhƠăn
phí ho tăđ ng c a Ban qu n lý Ch )). Giá tr Ch sauăkhiăxơyăđ
t ăh p lý theo
đ iăt
c (có bao g m chi
c c ngăthêmăchiăphíăđ u
c tính là 1.465 t đ ng, s là 6.293 t đ ng. Giá tr đ
c phân chia cho 4
c thu ti n s d ng ph năđ t khu A (389 t ); (2) Ch đ u
ng liên quan:ă(1)ăNhƠăn
t ăthu ti n thuê đi m kinh doanh là 2.224 t (trongăđóăgiáătr xây d ng 1.797 t tr cho nhà
th u xây d ng); (3) Ti uăth
ngăhi n t i là 2.967 ho c 2.167 t tu tr
ít nh t là 1.641 t ); (4) Ti uă th
th
ngăhi n t i lƠăđ iăt
đ
c xác l p rõ ràng, ti uăth
ngă m i đ
c l i ích 712 hay 1.512 t . Nh ă v y, ti u
ng t n th t r t l n.Nguyên nhân sâu xa là do quy n tài s n không
ngăhi n t iăđangăs h u quy n tài s n hàng t đ ngănh ngă
không có quy n tham gia vào phát tri n d án,ăkhôngăđ
gây t n th t.ăTrongăkhiđó,ăl i ích l iăđ
(nh ngăđ iăt
ng h p (b t n th t
c yêu c u b iăth
ng khi d án
c chia s cho nhà th u xây d ng, ti uăth
ngăm i
ng không có b t k quy n tài s năđ i v i Ch hi n t i). Nh ngătácăđ ng gây
ra t n th tănh :ă(1) chia s th ph n và c nh tranh c a ti u th
ng m i; (2) giá thuê ch
t ngăt 155.000ălênă380.000ăđ/tháng; (3) chi phí xây d ng tr nhà th u khá cao so v i các
côngătrìnhăt
ngăđ
ng.Bên c nhăđó,ăgiáătr Ch còn ph thu c ho tăđ ng c a Ch sau khi
xây, n u mô hình Ch phù h p v i s phát tri n và nhu c u c aăng
s t o ra giá tr gia t ngăvƠăgiáătr Ch s caoăh n,ăng
i mua, ng
i bán thì
c l i s th păh n.
T nh ng phân tích trên, tác gi đưăki n ngh m t s chính sách nh m tái thi t thành công
d án thi t th că nƠy,ă nh ă lƠă xácă l p quy n tài s n, th c hi nă côngă tácă đ u th uă vƠă t ngă
c
ngăgiámăsátăđ cóăđ
bi t gi a ti uăth
ng
c m căchiăphíăđ uăt ăh p lý, th c hi n chính sách giá có phân
ng hi n t i và m i và th c hi n quy ch đ u giá quy năkhaiăthácăđ i v i
i m i gia nh păđ t o s công b ng, và cu i cùng là nên nghiên c u c n tr ngăđ mô
hình xây l i Ch truy n th ng phù h p v i nhu c u c aăng
i dân và ti uăth
ng.
-iv-
M CL C
L IăCAMă OAN ................................................................................................................... i
L I C Mă N ........................................................................................................................ ii
TÓM T T .............................................................................................................................iii
M C L C ............................................................................................................................ iv
DANH M C CÁC KÝ HI U, T
VI T T T .................................................................... vi
DANH M C CÁC B NG .................................................................................................. vii
DANH M C CÁC HÌNH V ,ă
TH , H P ...................................................................viii
DANH M C CÁC PH L C ............................................................................................. ix
CH
NGă1: GI I THI U .................................................................................................. 1
1.1 B i c nh nghiên c u ....................................................................................................... 1
1.2 M c tiêu và câu h i nghiên c u ....................................................................................... 2
1.3ăPh
ngăpháp,ăđ iăt
ng và ph m vi nghiên c u ............................................................. 2
1.4 B c c lu năv n ............................................................................................................... 3
CH
NGă2:ăKHUNGăLụăTHUY T PHÂN TÍCH ............................................................. 4
2.1ă nhăgiáătheoăph
2.2ăPh
ngăphápăth măđ nh d ánăđ uăt ....................................................... 4
ngăphápăsoăsánhăvƠăthuănh p trong th măđ nh giá ................................................... 5
2.2.1ăPh
ngăphápăsoăsánh .................................................................................................... 5
2.2.2ăPh
ngăphápăchiăphí ..................................................................................................... 6
2.2.3ăPh
ngăphápăthuănh p .................................................................................................. 6
2.3. Quy n tài s n .................................................................................................................. 7
CH
NGă3:ăD
ÁN XÂY L I CH VÀ GIÁ TR CH TÂN BÌNH ............................ 10
3.1 T ng quan v CTT Tân Bình ......................................................................................... 10
3.1.1ă
căđi m c a CTT ...................................................................................................... 10
3.1.2 CTT Tân Bình ............................................................................................................. 10
3.2 D án xây d ng Ch ...................................................................................................... 11
3.2.1 Chi ti t quy ho chăvƠăđ uăt ....................................................................................... 11
3.2.2ăPh
ngăánătáiăb trí, giá thuê ...................................................................................... 12
3.2.3 Giá tr tài chính c a D án .......................................................................................... 13
3.3. Chi phí xây d ng........................................................................................................... 15
3.3.1 Chi phí xây d ng khái toán c a D án ....................................................................... 15
3.3.2 Chi phí xây d ngă
c tính .......................................................................................... 17
-v-
3.3.3 Giá tr tài chính v iăchiăphíăđ uăt ă
c tính................................................................ 17
3.3.4 Phân tích r i ro d án b ng mô ph ng Monte Carlo .................................................. 18
3.4 Giá tr Ch Tân Bình .................................................................................................... 19
3.4.1.ă
c tính giá giao d chă KDătr
c khi D ánăđ
c công b ..................................... 19
3.4.2ăGiáătr ăch ăhi năt iăvƠăphân chia cho các bên liên quan ............................................. 21
3.4.3 Giá tr Ch Tân Bình sau khi th c hi n D án ........................................................... 21
CH
NGă4:ăPHÂNăCHIAăGIỄăTR CH TÂN BÌNH SAU KHI XÂY GI A CÁC BÊN
LIÊN QUAN ậ NGUYÊN NHÂN ...................................................................................... 23
4.1. Các gi đ nh .................................................................................................................. 23
4.2.ăPhơnăchiaăcácăđ iăt
ng liên quan ................................................................................ 23
4.2.1 Giá tr ti n s d ngăđ t Khu A .................................................................................... 24
4.2.2 Giá tr ti năthuêă KD ................................................................................................. 24
4.2.3 Giá tr chiăphíăđ uăt ăchênhăl ch gi aăkháiătoánăvƠă
c tính ...................................... 24
4.2.4 Phân chia giá tr Ch Tân Bình gi a các bên liên quan.............................................. 25
4.3. Phân chia giá tr c a ti uăth
4.3.1ă
ng hi n t i và ti uăth
c tính giá giao d chă KDăsauăkhiăD ánăđ
ngăm i ...................................... 26
c công b ......................................... 26
4.3.2ăPhơnăchiaă(tr
ng h p 1) ............................................................................................ 27
4.3.3ăPhơnăchiaă(tr
ng h p 2) ............................................................................................ 28
4.4. Nguyên nhân phân chia giá tr ...................................................................................... 30
4.4.1ăăChiăphíăđ uăt ăxơyăd ng và giá thuê .......................................................................... 30
4.4.2. Quy n tài s n c a ti uăth
ng ................................................................................... 33
4.4.3 S phù h p c a mô hình xây l i Ch .......................................................................... 35
CH
NGă5:ăK T LU N VÀ KI N NGH ....................................................................... 39
5.1 K t lu n .......................................................................................................................... 39
5.2 Ki n ngh ....................................................................................................................... 40
5.2.1 Xác l p quy n tài s n c a ti uăth
th
ngăđ xácăđ nh rõ ràng quy n,ăngh aăv c a ti u
ngăkinhădoanhăt i ch ................................................................................................... 40
5.2.2ăChiăphíăđ uăt ăvƠăm c giá thuê ................................................................................... 40
5.2.3 Chính sách phân bi t giá cho thuê gi a ti uăth
ngăhi n t i và ti uăth
5.2.4 Nghiên c u mô hình xây d ng Ch phù h p v i nhu c u c a th tr
ngăm i ...... 41
ng .................. 42
TÀI LI U THAM KH O ................................................................................................... 43
PH L C ............................................................................................................................ 47
-vi-
DANH M C CÁC KÝ HI U, T
T vi t t t
CTT
KD
T
NPV
Q.TB
T G
TP.HCM
XD
UBND
Tên ti ng Anh
VI T T T
Tên ti ng Vi t
Ch Truy n th ng
i m kinh doanh (s p)
ôăth
Net Present Value
Qu n Tân Bình
Th măđ nh giá
Thành ph H Chí Minh
Xây d ng
U ban Nhân dân
-vii-
DANH M C CÁC B NG
B ng 3.1: Chi ti t quy ho ch xây d ng Ch Tân Bình ........................................................ 12
B ngă3.2:ăPh
ngăánăgiáăthuêă KD .................................................................................... 12
B ng 3.3: D báo t l l m phát Vi t Nam c a IMF ........................................................... 13
B ng 3.4: Phân k chiăphíăđ uăt ......................................................................................... 14
B ng 3.5: Chi phí xây d ng ................................................................................................. 15
B ng 3.6: Thông tin giao d chă KDăCh Tân Bình th iăđi mă2013ăđ n tháng 9/2014 ...... 20
B ngă3.7:ăThôngătinăchoăthuêă KDăCh Tân Bình ............................................................. 20
B ng 3.8: Giá tr Ch Tân Bình hi n t i .............................................................................. 21
B ng 4.1: Ti năthuêă KDăsauăkhiăCh xây ......................................................................... 24
B ng 4.2: Giá tr chênh l ch gi aăchiăphíăđ uăt ăkháiătoánăvƠă
c tính .............................. 25
B ng 4.3: Phân chia giá tr sau khi Ch xây ........................................................................ 25
B ng 4.4: Thông tin giao d chă KDăt i Ch Tân Bình th iăđi măthángă9/2014ăđ n nay ... 26
B ng 4.5: Phân chia giá tr gi a các ti uăth
ngă(tr
ng h p 1) ........................................ 27
B ng 4.6: Phân chia giá tr gi a các ti uăth
ngă(tr
ng h p 2) ........................................ 28
B ng 4.7: Giá thuê ph thu căvƠoăchiăphíăđ uăt ăxơyăd ng................................................. 30
B ng 4.8: Phân chia giá tr gi a các ti uăth
ngăn uăgiáăthuêă273.300đ ............................ 31
-viii-
DANH M C CÁC HÌNH V ,ă
TH , H P
Hìnhă3.1:ăSoăsánhăchiăphíăđ uăt ăt i m t s TTTM và Ch - TTTM .................................. 16
Hình 3.2: Phân b xác su t theo quanăđi m t ngăđ uăt ăNPVfTIP........................................ 18
Hình 3.3: Giá tr Ch Tân Bình hi n t i và sau khi xây ...................................................... 22
Hình 4.1: Bi uăđ phân chia giá tr gi aăcácăbênăliênăquană(tr
ng h p 1) ........................ 28
Hình 4.2: Bi uăđ so sánh s phân chia gi a các bên liên quan n uăđi u ch nh giá thuê .. 32
H p 4.1: Quy n tài s n c a ti uăth
ngăt i Ch Tân Bình .................................................. 33
H p 4.2: Quy n tài s n t i Ch TơnăBìnhătheoăcácăc ăquanăqu n lý ................................... 34
H p 4.3: Ho tăđ ng c a các Ch - TTTM sau khi xây........................................................ 35
H p 4.4: Tình tr ng ho tăđ ng Ch V năThánh .................................................................. 36
Hình 4.3: Bi uăđ Phân chia giá tr Ch ph thu c vào s thành công c a mô hình xây l i ..
............................................................................................................................................. 38
-ix-
DANH M C CÁC PH L C
Ph l c 1.1: B ng S l
ng Ch , TTTM, siêu th c n
Ph l c 1.2: B ng T ng h p quy ho chăđ nhăh
c và TP.HCM ............................. 47
ng phát tri n h th ng Ch - Siêu th -
TTTMătrênăđ aăbƠnăTP.HCMăgiaiăđo n ............................................................................... 48
Ph l c 3.1: B ng K t qu kh oăsátăđánhăgiáăc aăng
i tiêu dùng v nh ng ti n ích khi l a
ch năđ aăđi m mua s m t i siêu th hay Ch trênăđ a bàn Thành ph C năTh .................. 50
Ph l c 3.2: B ng chi ti t quy ho ch Khu B ....................................................................... 50
Ph l c 3.3: B ng k t qu
căl
ng chi phí v n ch s h u ............................................. 50
Ph l c 3.4: B ng d ki n giá cho thuê ............................................................................... 51
Ph l c 3.5: B ng k ho ch thu ti n .................................................................................... 52
Ph l c 3.6: B ng ti năđ thu ti n cho thuê ......................................................................... 53
Ph l c 3.7: B ng ngân l uăvƠo ........................................................................................... 54
Ph l c 3.8: B ng k ho chăđ uăt ...................................................................................... 55
Ph l c 3.9: B ng chi phí khác ............................................................................................ 56
Ph l c 3.10: B ngăngơnăl uăraăvƠăngơnăl uăròngăc a d án ............................................... 57
Ph l c 3.11: B ng kh oăsátăchiăphíăđ uăt ăm t s Ch - Trungătơmăth
ngăm i ............. 59
Ph l c 3.12: B ng Su tăđ uăt ăxơyăd ngătheoăquiăđ nh c aăc ăquanăth m quy n, báo cáo
c aăcôngătyăt ăv n và k t qu đi u ch nh c a tác gi ........................................................... 60
Ph l c 3.13: B ngă
c tính chi phí xây ch t m ................................................................ 61
Ph l c 3.14: B ngă
c tính chi phí xây ch truy n th ng ................................................. 61
Ph l c 3.15: B ng t ngăchiăphíăđ uăt ăch
c tính có tính l m phát................................ 62
Ph l c 3.16: B ngăngơnăl uăròngăc a d án v iăchiăphíăđ uăt ă
c tính ........................... 63
Ph l c 3.17: B ng thông tin giao d chă KDă m t s Ch trong th i gian g năđơy ......... 64
Ph l c 3.18: B ng thông tin giao d chă KDă Ch Tân Bình ........................................... 68
Ph l c 4.1: B ngă
c tính giá tr ti năthuêăđ t khu A ....................................................... 69
-x-
Ph ăl că4.2:ăB ng T n th t giá tr quy n khai thác c a ti uăth
ngăhi n t i theo giá tr gia
t ngăvƠăh s kinh doanh...................................................................................................... 71
Ph l c 4.3: B ng Giá tr quy n khai thác c a ti uăth
ngăm i theo giá tr giaăt ngăvƠăh
s kinh doanh ....................................................................................................................... 71
Ph l c 4.4: B ng Phân chia Giá tr Ch choăcácăđ iăt
ng theo giá tr giaăt ngă(h s kinh
doanh 1,3, giá thuê 273.300)................................................................................................ 72
-1-
CH
NGă1:
GI I THI U
1.1 B i c nh nghiên c u
D án tái thi tăđôăth ( T)ălà d án xây d ng m i các công trình ki n trúc và h t ng k
thu t trên n n các công trình hi n tr ngăđưăđ
c phá b theo quy ho ch T đưăđ
th m quy n phê duy t (Chính ph , 2013). Tái thi t
m tăquáătrìnhătácăđ ng vào
T vƠănóăđ
i nghèo
làm gi m b n s c c a khu T tr
T khôngăđ năgi n là xây m i mà là
c g n k t nh ng m i quan h ph c t p v i các
l nhă v c xã h i, ngoài đemă l i b m t m i cho
mongăđ iănh ăkhi năng
c c p có
T, c ngă s đ l i nh ng h qu không
khuăđóăph i chuy năđ n n i khác phù h p m c s ng,
căđóă(HoƠngăAnhăvƠăNguy năHoƠngăVi t, 2014).
Vi tăNamăc ngăđưăth c hi n cu c tái thi t
T, rõ nét nh t là t i thành ph Hà N i, thành
ph H Chí Minh (Tp.HCM), t p trung các d ng d ánă nh :ă khuă chungă c ,ă t p th c
xu ng c p; khu v c xí nghi păc ătrongăn iăđô;ăcôngătrìnhăcôngăc ng thi u ho căch aăcóăh
t ng k thu tă vƠă đ m b o an toàn; h th ngă giaoă thôngă đ
c tái thi t m r ng hay làm
m i;ầăyêuăc u ph i phá b , c i t o hay di d i công trình hi n t i (Hoàng Anh và Nguy n
Hoàng Vi t, 2014). Kinh nghi m th gi i, tái thi t
T ph i hài hoà các l i ích, song theo
ông Ph m S Liêm ậ Phó ch t ch T ng h i Xây d ng, t iăn
nhà kinh doanh b tă đ ng s n là chính. Doă đóă dùă nhi u
c ta thì l i ích l iăr iăvƠoătúiă
T, công trình đưă xu ng c p
nghiêm tr ngănh ngăvi c tái thi t l i di n ra r t ch m ch p do nh ngăv
bù, gi i phóng m t b ng, v xácăđ nh l i ích c aăNhƠăn
c, c aăng
ng m c v đ n
i dân và l i ích c a
nhƠăđ uăt (T Nguyên, 2011). Và m t trong nh ng nguyên nhân c ăb n c a v năđ này
chính là s không rõ ràng v quy n tài s nă nh ă ý ki n c a PGS.TS Ph mă Duyă Ngh aă
(2015) v nh ng h lu c aă nóă đưă lƠmă choă doanhă nghi pă khôngă dámă đ uă t ă l n, nh ng
nhómă ng
n
i có quy n quy tă đ nh s cóă c ă h iă h
căkhôngăthuăđ
c thu vƠăng
vi c thu h iănh ngăđ năbùăkhôngăt
ng l i t vi c phát tri nă khuă đ t, nhà
iădơnăđangăsinhăs ng,ăh
ng l i t đóăl i b t n th t t
ngăx ng.
Tình hu ng Ch truy n th ng Tân Bình là m t minh ch ng cho tình tr ng quy n tài s n
khôngă rõă rƠngă đưă d nă đ n t n th t cho ti uă th
nh ngănhómăđ iăt
ngă hi n t i,ă ng
c l i t o ra l i ích cho
ng khác trong d án tái phát tri n Ch . Do Ch đư xu ng c p, kém an
-2-
toàn, U ban nhân dân thành ph H Chí Minhquy tăđ nh xây l i Ch Tân Bình trong giai
đo n 2008 ậ 2010 theo quy t đ nh s 17/2009/Q -UBND, ngày 12/02/2009 v quy ho ch
phát tri n h th ng Ch - Siêu th - TTTMăgiaiăđo n 2008ậ2010 trong s 100 Ch ph i s a
ch a, nâng c p, xây l i ho c chuy năcôngăn ng (UBND TP.HCM, 2009a). Tuy nhiên, ngày
19/9/2014 UBND Qu n Tân Bình công b D án chuy năđ i Ch Tân Bình sang TTTM
k t h p CTT theoăph
th
ngăth c h pătácăcôngăt thìăđư v p ph i s ph năđ i c a nhi u ti u
ngăCh Tân Bình, d năđ n vi c d án ph i t măng ngătri n khai (H ng Châu, 2014).
1.2 M c tiêu và câu h i nghiên c u
Xây d ng (XD) l i CTT Tân Bình là thi t th cătr
nhiên, quá trình tri n khai khôngăđ
đ ng tr c ti p t D án.
nhăh
c tình tr ng xu ng c p tr m tr ng. Tuy
c s đ ng thu n c a ti uăth
ngăậ đ iăt
ng b tác
xem xét cácătácăđ ng c a các bên liên quan,ăđ tài ắPhân tích
ng l i ích c a các bên liên quan trong quá trình tái thi tăđôăth : Tình hu ng d án
ch Tân Bình - TP.HCM”ăt đóăcóănh ng ki n ngh phù h p đ tái thi t thành công Ch .
Trênăc ăs tìm hi u, phân tích và s d ng các khung lý thuy tăđưăh c ng d ng vào tình
hu ng th c t CTT Tân Bình,ăđ tài s l năl
t nghiên c u các câu h iăsauăđơy:
Câu h i 1: Giá tr Ch Tơnă Bìnhă đ
quan,tr
că phơnă chiaă nh ă th nào gi a các bên liên
c và sau khi xây l i?
Câu h i 2:
iă t
ngă nƠoă đ
c l iă ích,ă đ iă t
ng nào b t n th t nhi u nh t, t i
sao?
Câu h i 3: Chính sách c aăNhƠăn
cănênănh ăth nƠoăđ có th hài hoà l i ích gi a
các bên liên quan trong tình hu ng Ch Tân Bình?
1.3 Ph
Ph
ngăpháp,ăđ iăt
ng và ph m vi nghiên c u
ngăphápăphơnătíchănghiênăc uăđ nh tính d a trên nghiên c u tình hu ng là D án xây
l i Ch truy n th ng Tân Bình. Tác gi
ng d ng phân tích l iăíchăchiăphí,ăph
ngăphápă
th măđ nh giá và s d ng s li u th ng kê, d báo, thông tin kh o sát tr c ti p liên quan
đ iăt
ng trong tình hu ng nghiên c u.ăQuaăđó,ădi n gi i các b ng ch ng m tăcáchăđ nh
tínhăvƠăđ aăraăcácăđ xu t chính sách c th đ n v năđ nghiên c u.
-3-
iăt
ng và ph m vi nghiên c u s t p trung các bên liên quan g m 4 đ iăt
tình hu ng Ch Tân Bình: 1) ti uăth
ngăhi n t i; 2) ti uăth
ng m i s gia nh p vào kinh
doanh trong Ch sau khi xây; 3) đ năv trúng th u xây d ng Ch ; và 4) NhƠăn
là Ban qu n lý Ch lƠăđ năv s nghi păcóăthuăd
că(đ i di n
i s qu n lý tr c ti p c a UBND Q.TB).
Bên c nhăđó,ătác gi thu th p thông tin v giá giao d ch
t
ng trong
KD t i m t s Ch cóăđ căđi m
ngăt (Ch Ană ông,ăSƠiăGònăSquare, ch Nguy năTriăPh
ng,ăPh măV năHai,ầ).
1.4B c c lu năv n
th c hi n m c tiêu đ t ra, lu năv năbao g m 05 ch
và v năđ t p trung nghiên c u.ăCh
tích ph c v cho vi c nghiên c u.ăCh
tr Ch Tân Bình. Ch
ngă4,
ng.ăCh
ngă1ăgi i thi u b i c nh
ngă2ătrìnhăbƠyăt ng quan các khung lý thuy t phân
ngă3ănghiên c u v d án xây d ng l i ch và giá
c tính phân chia giá tr Ch Tân Bình sau khi xây gi a các
bên liên quan và xem xét, tìm hi u các nguyên nhân c a vi c phân chia giá tr quy n khai
thácănƠyăc ngănh ănh ng b t c p.ăCh
ngă5 k t lu n các v năđ quan tr ngăđ ng th i ki n
ngh m t s chínhăsáchăđ có th tái thi t thành công công trình này.
-4-
CH
NGă2:
KHUNG LÝ THUY T PHÂN TÍCH
2.1 nhăgiáătheoăph
ngăphápăth măđ nh d ánăđ uăt
Trong D án xây d ng CTT Tân Bình, tác gi d a vào khung phân tích th măđ nh d án
theo tài li u Phân tích Chi phí và L i ích cho các quy tăđ nhăđ uăt ăc a Glenn P. Jenkins
và Arnold C. Harberger.
iăt
ngăxácăđ nh là giá tr tài chính theo quanăđi m t ngăđ uăt
đ xácăđ nh giá tr tài chính c a d án (NPVfTIP) c a d án.
Th c hi nă
căl
ngădòngăngơnăl uătƠiăchínhăc a d án và chi t kh u b ng t su t chi t
kh u bình quân có tr ng s (wacc) nh m hi năgiáăcácădòngăngơnăl uănƠyăv hi n t iăđ xác
đ nh NPV c a d án:
NPV = å
Bt - Ct
(1+ r)t
n
t=0
Trongăđó:ă
Bt: L i ích d án t i th iăđi m t
Ct: Chi phí d án t i th iăđi m t
r: t su t chi t kh u bình quân có tr ng s (wacc)
WACC = rE
E
D
+ rD x(1- tC )x
E+D
E+D
rE: chi phí v n ch s h u
rD: chi phí n vay
tC: thu su t thu thu nh p doanh nghi p
E: giá tr v n ch s h u
D: giá tr n vay
Xác đ nh rE d aătheoămôăhìnhăđ nh giá tài s n v n (CAPM):
Chi phí v n ch s h u = Lãi su t phi r i ro + Beta x M c bù r i ro th th
rE = rf +
i
(E[rM] – rf)
ng
-5-
Do vi că
că l
ng beta c a các công ty
phi u giao d ch trên th tr
Vi t Nam b ng cách l y tr c ti p s li u c
ng ch ng khoán còn h n ch nênăđ
tính gián ti p d aăvƠoăth
căđoăchu n trên th tr
Chi phí v n ch s h u
=
d án
E[ri]VN = rfUS +
i
ngăt
ng rE chúng ta s
ng ch ng khoán phát tri n là Hoa K .
Chi phí v n ch s h u
d ánăt
Vi t Nam
căl
+
M c bù r i ro qu c
Hoa K
gia
(E[rM]US ậ rfUS) + RPc + RPe
Trongăđó,ă
E[ri]VN : su t sinh l i k v ng v n ch s h uăđ uăt ăvƠoăd án ngành i
RPc
: m c bù r i ro qu c gia
RPe
: m c bù r i ro h iăđoái
Vi t Nam
M c tiêu c a phân tích không ph i nh măđ aăraăquy tăđ nh đ uăt ăhayăkhông,ămƠăch đ
xem xét giá tr các y u t liênăquanăđ n d án, các y u t s tácăđ ng,ăthayăđ i nh ăth nào
khi gi đ nh d ánăđ t m c giá tr NPVfTIP nƠoăđó.
2.2 Ph
ngăphápăsoăsánhăvƠăthuănh p trong th măđ nh giá
c tính giá tr quy n khai thác đi măkinhădoanhă( KD), tác gi d aăvƠoăcácăph
ngă
pháp th mă đ nh giá (T G). T G là vi căc ăquan,ăt ch c có ch căn ngăxácăđ nh giá tr
b ng ti n c a các lo i tài s nătheoăquyăđ nh c a B lu t dân s phù h p v i giá th tr
ng
t i m tă đ aă đi m, th iă đi m nh tă đ nh, ph c v cho m că đíchă nh tă đ nh theo tiêu chu n
T G (Qu c h i, 2012). Trong lu năv n, tác gi
pháp chi phí vƠăph
2.2.1ăPh
LƠăph
ng d ng ph
ngăphápăsoăsánh,ăph
ngă
ngăphápăthuănh p.
ngăphápăsoăsánh
ngăphápăT G d aătrênăc ăs phân tích m c giá c a các tài s năt
ngăt v i tài s n
c n T G đưăgiaoăd ch thành công ho căđangămua,ăbánătrênăth tr
ng vào th iăđi m c n
T G ho c g n v i th iă đi m c n T G đ
ng c a tài s n (B tài
chính, 2008a).
Ph
ngăphápăsoăsánhăbaoăg m 5 b
c:
c tính giá tr th tr
-6-
B
c 1, Nghiên c u th tr
nh ng tài s năt
B
ngăđ có thông tin v giá giao d ch và các y u t so sánh c a
ngăt tài s n c n T G trên th tr
ng;
c 2, Thu th p, ki m tra thông tin, s li u v các y u t so sánh t các tài s n cùng lo i
ho căt
ngăt có th so sánh v i tài s n c n T G vào th iăđi m c n T G ho c g n v i
th iăđi m c n T G;
B
c 3, L a ch năđ năv so sánh chu n và xây d ng b ngăphơnătích,ăsoăsánhăđ i v i m i
đ năv so sánh chu n;
B
c 4, Phơnătích,ăxácăđ nh các y u t khác bi t gi a tài s n so sánh và tài s n c n T G t
đóăth c hi năđi u ch nh giá c a các tài s n so sánh tìm ra m c giá ch d n cho m i tài s n
so sánh. Nguyên t căđi u ch nh: L y tài s n c n T G làm chu n, nh ng y u t
tài s n
soăsánhăkémăh năsoăv i tài s n c n T G thì đi u ch nhăt ng, nh ng y u t
tài s n so
sánhăv
t tr iăh năsoăv i tài s n c n T G thì đi u ch nh gi m, nh ng y u t
tài s n so
sánh t
ng t v i tài s n c n T G thìăkhôngăđi u ch nh.
B
c 5, Phân tích t ng h p các m c giá ch d n c a các tài s n so sánh, rút ra m c giá ch
d n đ i di n đ
2.2.2 Ph
c tính và xác đ nh m c giá c a tài s n T G.
ngăphápăchiăphí
Chi phí là s ti n c n thi tăđ mua, s n xu t, ch t o ho c xây d ng nên tài s n.ăPh
phápăchiăphíălƠăph
ngăphápăT G d aătrênăc ăs chi phí t o ra m t tài s năt
c n T G đ xácăđ nh giá tr th tr
th nătr
ngăt tài s n
ng c a tài s n c n T G (B tài chính, 2008b). Chi phí
là y u t quan tr ng c năxemăxétăkhiă
phí có th là m tăph
ngă
c tính giá tr tài s n. Trong m t s đi u ki n, chi
ngăcáchăti n l iăđ đoăl
c khi ch p nh năchiăphíănh ălƠăth
ng giá tr . Tuy nhiên c n ph i xem xét c n
căđoăc a giá tr . Chi phí và giá tr là m t và
duy nh t gi ngănhauăkhiă chiă phíă đóălƠăchiă phíăh pălýăvƠăđ
c xã h i th a nh nă(Tr
ng
Marketing,2006).
2.2.3 Ph
Ph
ngăphápăthuănh p
ng pháp thu nh p lƠăph
trongăt
ngălaiăcóăth nh năđ
ngăpháp d aătrênăc ăs chuy năđ i các dòng thu nh p ròng
c t vi c khai thác tài s n thành giá tr hi n t i c a tài s n
-7-
(quá trình chuy năđ iănƠyăcònăđ
th tr
c g i là quá trình v n hoá thu nh p)ăđ
c tính giá tr
ng c a tài s n c n T G (B tài chính, 2008c). Trongăđó,ăv i dòng ti n dài h n và
năđ nh, ta có th
c tính giá tr tài s n b ng cách chuy n hoá l i t c c a m tăn m (t c là
chia thu nh p cho t su t v n hoá thích h p hay nhân v i h s thu nh p).
V = I/R ho c V = I x GI
Trongăđó:
Tr
V
: giá tr tài s n,
I
: thu nh p ròng trong m tăn m,
R
: t su t v n hoá,
GI
: h s thu nh p (GI = 1/R).
ng h p thu nh păhƠngăn măcóăm căt ngătr
ng năđ nh là giá tr tài s năđ
c v n hoá:
V = I/(R ậ g)
V i g là t l t ngătr
ng.
T đóăsuyăra,ăthu nh p ròng trong m tăn măt tài s n là I:
I = V x R hay I = V/GI
2.3. Quy n tài s n
T góc đ pháp lý, quy n tài s năđ
lƠmăvƠăkhôngăđ
c xem là m t nhóm quy n mô t m tăng
i có th
c làm gì v i ngu n l c mà h s h u. Nh ng quy nănƠyăcóă03ăđ căđi m:
g n v i tài s n, ch s h u t do th c thi quy n trên tài s n c a h , vi c th c thi này lo i
tr s can thi p c a nh ngăng
i không ph i ch s h u. Quy n tài s n t o ra m t ph m vi
riêngăvƠăđ c quy n cho ch s h u t do th hi n ý chí c a mình mà không b chi ph i b i
nh ngăng
i khác (Cooter & Ulen, 2012). V i khái ni m chính th ng
Vi t Nam ( i u
181 B lu t Dân s n mă2005), quy n tài s nănh ăm t lo i tài s n bên c nh v t, ti n, gi y
t có giá. Nhìn chung, quy n tài s năd
i gócăđ pháp lý g n v i nh ng hàm ý sâu xa b t
ngu n t quy n t nhiên và nh ng mô t c a lu t pháp.
Trong kinh t lu t, quy n tài s nă đ
(1967), quy n tài s năđ
c ti p c n t gócă đ khác. Theo Harold Damsetz
c hi u là m t t p h p c a nhi u quy n và l i ích mang tính lo i
tr ,ătrongăđóăcóăcácăquy năc ăb n nh ăki m soát vi c s d ng tài s n, th h
thu hút t vi c khai thác tài s n, quy n chuy nănh
ng l i nhu n
ng, cho thuê, th ch p tài s n (Ph m
Duy Ngh a,ă2011).ăTính t oăđ ngăc ăc a quy n tài s n khi năchúngăđ
căđ nh hình trong
nh ngăc ăch g nănh ăc ăch đƠmăphán (Cooter & Ulen, 2012), ho c thông qua m t tr t t
-8-
chung do lu t pháp thi t l p ra, ho c theo t p quán và thông l (Ellickson, 1991) tùy theo
lo iănƠoăđ
c tr i nghi m t o ra l i ích l năh năchoăcácăbênăliênăquan.ăNh ăv y,
gócăđ
kinh t , quy n tài s năc ngălƠăm t ngu n l c mà vi c phân b chúng b i các thi t k c a
pháp lu t có th t o ra nh ng k t qu khác nhau v l i ích và chi phí.
Ph măDuyăNgh aă(2011)ăvíăd v quy n tài s năđ i v i tài s n là th aăđ t bao g m:
Tên quy n tài s n
Mô t
Chi m h u
Chi m gi , ki m soát
S d ng
Khai thác, s d ng, t năh
H n ch ng
i th ba
H n ch ng
ng
i khác ti m c n
nhăđo t
i, bán, cho, t ng, th a k
Phát tri n
Phát tri nălôăđ t,ăt ngăgiáătr
Canh tác, s n xu t
Canh tác, s n xu t trên
Cho thuê
Choăng
Th ch p
Dùng th aăđ t làm tài s n th ch p
Góp v n
Dùng góp v n vào kinh doanh
Th c thi quy n
Các quy n t b o v tài s n
Ti m c n công lý
Yêu c u toà án b oăđ m công lý
i khác cho thuê l i
Theoăđ nh lý Coase, khi chi phí giao d ch b ngăkhông,ăc ăch th a thu n t nó s làm nên
vi c s d ng hi u qu các ngu n l c, không c năđ năcácăquyăđ nh c a lu t pháp v quy n
tài s n (Coase, 1960 trích trong Mankiw 2014). Nói t ng quát, pháp lu t nên khuy n khích
các th a thu năt ănhơnăb ng vi c gi m chi phí giao d ch. M t hi u ng v quy n tài s n
t
ngăph n v i đ nh lý Coase là hi u ngăắlƠmăgiá” hayăắti c c a” ậ ng
iătaăcóăxuăh
ng
đòiăgiáăcaoăđ b điăth mìnhăđangăcó,ăcaoăh năm c giá mà b n thân h b raăđ mua th
t
ngă t (Kahneman, Knetsch, & Thaler, 1990). Theo hi u ng này, m iă ng
thích cái mình có,ă h nă lƠă đ
iă th
ng
c có cái b ng v i cái mình thích, xu t phát t các chi phí
chuy năđ i. Lê N t (2006) cho r ng hi u ng này có th v n d ngăđ gi i thích cho các
tr
ng h păđ n bù gi i t a hay di d iăc ăs s n xu t,ătrongăđóăc n ph iăchúăýăđ n chi phí
chuy năđ i, thay vì t p trung vào phân tích chi phí-l i ích.
Các ch ng c xác l p quy n s h u v m tăphápălýăđ
kh
căquyăđ nh b i pháp lu t ho c b i
c xã h i, t păquánăkhiăch aăcóăphápălu tăđi u ch nh nh m xác l p v m tăphápălýăđ
-9-
đ
c pháp lu t b o h các quy năvƠăxácăđ nhăcácăngh aăv ; các ch th trong xã h i th a
nh n khi th c hi n quy n v kinh t đ i v i tài s n (nh ălƠă gi y phép, gi y ch ng nh n,
h pă đ ng, b ng khoán, ch ng ch , gi y b oă đ m,ă hoáă đ n,ầ).
nh ngă n
tri n h u h t tài s n có giá tr nh đ t, gia súc, nhà c a,ầăl iăkhôngăđ
că đangă phátă
c quan tâm thích
đángăv nh ng b ng ch ng pháp lý quy n s h u (Sjaastad and Cuosins, 2008). Quy n tài
s năđ
căđ nhăngh aăy u kém s t o ra v năđ v tài s n chung vì nhi uăng
i có quy n v i
nó (North, 1981; Ostrom, 1990) và d năđ n hai h l y: 1) C u trúc ki m soát không hi u
qu , nh n m nhăđ n v năđ s tách bi t và không h tr nhau gi a quy n ki m soát v v t
ch t v i quy năphápălýăđ i v i tài s n; 2) C n tr trong vi c th c thi các h păđ ng. DeSoto
(2000)ăđ t v năđ v quy n tài s nănh ăm t trong nh ng nguyên nhân khi n v n không th
luân chuy năđ
c, h p thành s lý gi i cho nh ng bí n khi nă cácăn
không th sao chép các thành công c a ph
căđangăphátă tri n
ngăTơyătrongăvi c phát tri n ch ngh aăt ăb n.
-10-
CH
D
ÁN XÂY L ICH
NGă3:
VÀ GIÁ TR CH
TÂN BÌNH
3.1 T ng quan v CTT Tân Bình
3.1.1
căđi m c a CTT
Ch ăắlà lo i hình kinh doanh th
th ng, đ
ng m i đ
c hình thành và phát tri n mang tính truy n
c t ch c t i m t đ a đi m theo quy ho ch, đáp ng nhu c u mua bán, trao đ i
hàng hoá và nhu c u tiêu dùng c a khu v c dân c "(Chính ph , 2003). CTT có uăđi m
nh : phù h p thói quen mua s m (mua các m tăhƠngă nău ng hàng ngày, ti n l i mua s m
doăkhôngăđiăxa, không m t nhi u ti n và th i gian g i xe,ầ); giá c r h năsiêuăth ; s n
ph m nhi u kích c đápă ng cao nh t nhu c u c a khách hàng; th c ph m luônăt
(Nguy n Th Ph
ngăDung và Bùi Th Kim Thanh, 2011). K t qu kh o sát c aăng
dùngăn mă2010ăt iăđ a bàn Thành ph C năTh ,ăph n l năng
iăngon
i tiêu
i tiêu dùng cho r ng ch
chi m l i th v giá c , tính ti nă nhanhă chóng,ă tháiă đ ph c v vƠă đi u ki n thanh toán
(Ph l c 3.1: B ng K t qu kh oăsátăđánhăgiáăc aăng
i tiêu dùng v nh ng ti n ích khi
l a ch năđ aăđi m mua s m t i siêu th hay ch trênăđ a bàn Thành ph C năTh ).
Tuy nhiên, CTT v n có nh ngă nh
tr
ng, h th ng x lýă n
că đi mă nh :ă c ă s h t ng y u kém (v sinh môi
c th i, thi u an toàn v an ninh tr t t và phòng cháy ch a
cháyầ). Công tác phòng cháy ch aăcháyăkhôngăđ
c quan tâm, ch chú tr ng kinh doanh
th m chí l n chi m l iăđiăchungălƠmăgi m kho ng cách (UBND TP.HCM, 2009b).
3.1.2 CTT Tân Bình
Ch Tân Bình lúcăđ u có tên là Nguy năV năTho i,ăđ
là ch nh n m gi a 4 tr căđ
ngăLýăTh
c thành l p vào nh ngăn mă1960,ă
ng Ki t ậ Lê Minh Xuân ậ Tân Ti n ậ Phú Hoà,
doăt ănhơnăđ uăt ăkhaiăthác. Quá trình t sauă1975ăđ n 1985, ch đ
và xây d ng kiên c .ăN mă1991,ăCh Tân Bình đ
lý.
c nâng c p, m r ng
c giao cho UBND Q.TB tr c ti p qu n
-11-
Ch to l c t i 172 ậ 174ăLýăTh
ng Ki t,ăph
ng 8, Q.TB, di nătíchăđ t 21.979,8m2, là
Ch bán s . M t hàng kinh doanh chính là qu n áo, v i, ph li u may m căvƠăđ c
iă(n mă
2008 chi m trên 77% trong t ng s 2.920 s đi m kinh doanh ( KD)1 trong ch (UBND
Q.TB, 2008)). Hi n nay, ch cóă2.956ăth
ngănhơnă(6ăđ năv là doanh nghi păNhƠăn
h p tác xã, 2.950 h cá nhân), hàng ngày có kho ngătrênă10.000ăl
c và
t khách hàng mua s m.
Là m t trong nh ng ch l n c a TP.HCM,ă nh ngă doă xơyă đưă lơu,ă đưă xu ng c p nghiêm
tr ng, 2/3ătrongăt ngăs ă KD di nătíchăd
ch ăch aăđápă ngănhuăc uăc aăth
iă1m2, môiătr
ngăkinhădoanhăcònănhi uăh nă
ngănhơnăvƠăti mă nănhi uăr iăroănh tălƠănguyăc ăcháyăn ă
vƠăkhôngăanătoƠnăvƠoămùaăm aăbưoăhƠngăn m (UBND Q.TB, 2014).
3.2 D án xây d ng Ch
Theo quy ho ch c a Tp.HCM, Ch Tân Bình s xây l iă trongă giaiă đo n 2008 - 2010.
UBND TP.HCM giao UBND Q.TB tr c ti p qu nălýăđ đ uăt ăvƠăphêăduy tăPh
th
ng, h tr , tái b trí ch t m theo ch tr
đ tđ
h
c s đ ng thu n c a ti u th
ngălƠăắ
ngăánăb i
m b o công khai, minh b ch và
ng, đ m b o quá trình tri n khai d án không nh
ng ho t đ ng kinh doanh xuyên su t c a ti u th
ng” (UBND Tp.HCM, 2014).
3.2.1 Chi ti t quy ho chăvƠăđ uăt
D án tri n khai trong 4ăn măt 2015, s xây 02 ch t m đ đ m b o cho ho tăđ ng c a
ti uăth
ng. Ch t m 1 b tríă439ă KD, di n tích kinh doanh 913 m2. Ch t m 2 có 3.778
KD, di n tích kinh doanh 9.607 m2. Ti uăth
ng không đóngăti n thuê t i ch t m. N mă
2016 s xây CTT, th i gian xây d ng 30 tháng, ch điăvƠoăho tăđ ng cu iăn mă2018.ă
CTT Tân Bình xây
Khu B v i t ng di n tích tích doanh là 23.176 m2 (ch aăk di n tích
gi xe) b trí kho ngă6.000ă KD t ngăg n g păđôiăs
KDăhi n có (3.336 KD).
i m kinh doanh t i ch : bao g m qu y hàng, s p hàng, ki- t, c aăhƠngăđ c b trí c đ nh trong ph m
vi ch theo thi t k xây d ng ch , có di n tích quy chu n t i thi u là 3m2/đi m (Kho nă5ăđi u 2, Ngh
1
-12-
B ng 3.1: Chi ti t quy ho ch xây d ng Ch Tân Bình
D ăán
T NG
KHU B
KHU A
Ch truy n th ng
Ph căh păd chăv ,ă
gi iătrí,ăkháchăs n
- T NGăDI NăTệCH
14.980
7.000
21.980
+ăDi nătíchăđ tăphùăh păquyă
ho ch
14.395
6.945
21.339
585
56
640
9.213
4.243
13.456
64%
61%
63%
+ăDi nătíchăđ tăkhôngăphùăh pă
quyăho ch
- Di nătíchăXD công trình
- M Tă
ăXD
- T NGăCAOă
6ăt ng,ă3ăh m
- H ăS ăS ăD NGă
T
3,80
9,2
54.708m2
63.889
UBND Q.TB qu nălýăđ uăt ăxơyă
d ngă theoă ph ngă th c h p tác
công ậ t ă ( nă v trúng th u
ng v n; UBND Q.TB thu ti n
thuêă KD đ hoàn tr v n cho
nhà th u)
Công
ty
TNHH
TMDV B tă đ ng s n
Tơnă Bìnhă Phúă đ uă t ă
và n p ti nă thuêă đ t
50ăn m
- Di nătíchăsƠnăXD t iăđa
Hìnhăth căđ uăt
17ăt ng,ă3ăh m
Kinh phí khái toán (t ăđ ng)
2.879
5,56
1.992
Ngu n: S QHKT (2014) và UBND Q.TB (2014).
Chi ti t quy ho ch xây Ch Truy n th ng xem Ph l c 3.2: B ng chi ti t quy ho ch Khu B.
3.2.2ăPh
Ti uăth
ngăánătáiăb trí, giá thuê
ng đ
c tái b trí v tríăt
ngănh ngăkhôngăd
B ngă3.2:ăPh
ngă ng và theo qui ho ch ngành hàng, di nătíchăt
i 3m2/ KD. V trí c th
KDăđ
ngă
c th c hi n trênăc ăs b căth m.
ngăánăgiáăthuêă KD
T ng
T ng 1
T ng 2
T ng 3 - 4
T ng 5
T ng 6
H m l ng H m 1
Giáă(đ/m2/tháng)
400.000
390.000
380.000
370.000
360.000
300.000
Ngu n: UBND Q.TB (2014)
150.000
-13-
Ti uăth
n măthìăđ
ng ký h păđ ng thuê s pă30ăn măv i Ban Qu n lý ch , n p m t l n ti n thuê 30
c c p gi y ch ng nh n quy n s d ng s p,ăđ
c th ch p,ăđ
căsangănh
ng
quy n s d ng s p.
3.2.3 Giá tr tài chính c a D án
3.2.3.1 Các thông s kinh t
-
năv ti n t c a d án: Vi tăNamăđ ng
- L m phát Vi t Nam: t l l m phát c a Vi t Nam do Qu ti n t qu c t (IMF, 2014) d
báo 2014 ậ 2017 t 4,7ăđ n 5,2%, trungăbìnhălƠă5%/n m.
B ng 3.3: D báo t l l m phát Vi t Nam c a IMF
N m
2014
2015
2016
2017
T l l m phát
5,2%
5,15%
4,9%
4,7%
Ngu n: IMF (2014)
3.2.3.2. Chi phí v n
D ánăđ
c tài tr b ng v n ch s h u và n vay nên chi phí v n d án là giá tr bình
quân tr ng s c a chi phí v n ch s h u và n vay
WACC = E/(D+E) x rE + D/(D+E) (1 ậ tC) x rD
Trongă đó,ă rE (Chi phí v n ch s h u)ă đ
18,84% (Chi ti t xem Ph l c 3.3 B ng k t qu
că
că l
căl
ng thông qua mô hình CAPM là
ng chi phí v n ch s h u).
- rD (Chi phí n vay): 10%
- tC (thu su t thu TNDN): 22%
- WACC = E/(D+E) x rE + D/(D+E) (1 ậ tC) x rD = 14,7%.
3.2.3.3 Ngơnăl uăvƠoăc a d án
Ngơnăl uăvƠo là ti n cho thuê KD, cho thuê g i xe, thanh lý ch t m. Ch đ u t thu ti n
thuê 30ăn mătheoăti năđ 4 l n trong th i gian 4ăn măxây d ng ch . N mă2019, ch ăđ uăt
thanh lý ch ăt m,ăkho năthu d ăki nălƠă20% chi phí đ uăt ăCh ăt m.ă
-14-
Chiăti t xem Ph ăl că3.4:ăB ngăd ăki năgiáăchoăthuê; Ph l c 3.5: B ng k ho ch thu ti n,
Ph ăl că3.6: B ngăti năđ ăthuăti năchoăthuê, Ph ăl că3.7: B ngăngơnăl uăvƠo.
3.2.3.4.ăNgơnăl uăraăc a d án
d. Chi phí xây d ng:
Chi phí xây d ng và b iăth
ng khái toán là 2.380 t đ ng.ăTrongăđó,ăchi phí xây ch t m
1 là 22 t đ ng, ch t m 2 là 251 t đ ng và CTT là 1.961 t đ ng, chi phí b iăth
ng 146
t đ ng.Vì chi phí là giá trúng th u nên gi đ nh s không t ngăgiá,ădòngăngơnăl uăraăđ i
v i chi phí xây d ng theo B ng sau.
B ng 3.4: Phân k chiăphíăđ uăt
VT:ăt đ ng
N Mă2015
B iăth
ng
N Mă2016
N Mă2017
N Mă2018
40%
20%
100%
Ch ăt mă1
100%
Ch ăt mă2
50%
50%
Ch ătruy năth ng
Chi phíăXD,ăb iăth
40%
ng
293
910
784
392
146
-
-
-
Chiăphíăxơyăd ngăch ăt mă1
22
-
-
-
Chiăphíăxơyăd ngăch ăt mă
125
125
-
-
-
784
784
392
Chiăphíăb iăth
ng
Chiăphíăxơyăd ngăCTT
Ngu n: Tính toán c a tác gi d a theo k ho ch trong UBND. Q.TB (2014).
Chi ti t xem Ph l c 3.8: B ng k ho chăđ uăt ă
d. Chi phí khác
- Chi phí Ban qu n lý hƠngăn mălà 13 t ăđ ng (chiăphí:ăl
ng, ho tăđ ng và b o trì công
trình), chi phí t ngăhƠngăn mă5%. Chi phí Ban qu n lý trong th iăgiană2ăn măqu n lý ch
t măvƠă30ăn măqu n lý CTT. (Chiăti tăxemăPh ăl că3.9: B ngăchiăphíăkhác)
-15-
- Chi phí ti p th , bán hàng và ho tăđ ng c aăđ năv h pătácăđ uăt ăd ki n là 64 đ ng.
3.2.3.5. Giá tr tài chính c a d án
NPVfTIP c a d án là 153 t đ ng (Chiăti tăxem Ph ăl că3.10: B ngăngơnăl uăraăvƠăngơnăl uă
ròngăc aăd ăán)
3.3.Chi phí xây d ng
3.3.1 Chi phí xây d ng khái toán c a D án
Chi phí xây d ng khái toán là 2.234 t (chi mtrênă77,6%ăchiăphíăđ uăt 2.879 t ), bao g m
XD các ch ăt măvƠăCTT.ăRiêngăcôngătrìnhăCTT,ăchiăphíăxơyăd ngălƠă1.961ăt ă(trên 19,6
tri uăđ/m2, tínhătrênădi nătíchăchoăthuêăthìălênăđ nă84,6ătri uăđ/m2).
B ng 3.5: Chi phí xây d ng
CH ăT Mă1
CH ăT Mă2
CH ăTRUY Nă
TH NG
22
251
1.961
2.442
21.273
99.640
T NGăC NG (t ăđ)
Di nătíchăxơyăd ngă(k ăc ăt ngăh m)
- K tăc u
Tr t
3ăt ng
6ăt ng,ă3ăh m
- Di nătíchăchoăthuê
921,9
9.609,6
23.176,44
nă giáă trênă di nă tíchă xơyă d ngă
(tr.đ/m2)
9,0
11,8
19,7
nă giá trênă di nă tíchă choă thuê không
k ădi nătích thuêăg iăxe (tr.đ/m2)
84,6
năgiáătrênădi nătíchăchoăthuê cóădi nă
tích thuêăg iăxe (tr.đ/m2)
56,1
Ngu n: Báo cáo đ u t và UBND Q. Tân Bình (2014).
Chiă phíă đ uă t ă m t s Ch - TTTM kho ng 26 - 52,2 tri uă đ ng/m2 di n tích cho thuê.
Nh ng TTTM cao c p, chi phí t 36ăđ n 52,2 tri uăđ ng/m2 di n tích cho thuê. Chiăphíăđ u
t ă baoă g mă cácă chiă phíă liênă quană (nh XD, lãi vay, đ t,ầ) và chi phí xây d ng th
ng
chi m t 70 ậ 80% t ngăchiă phíă đ uăt ătu công trình. Chi ti t xem Ph l c 3.11: B ng
kh oăsátăchiăphíăđ uăt m t s Ch - TTTM.
-16-
Hìnhă3.1:ăSoăsánhăchiăphíăđ uăt ăt i m t s TTTM và Ch - TTTM
Đ th 3.1 - Chi ph
u t c c TTTM tr n di n ch cho thu
90.000
80.000
Ch T n B nh (kh ng k DT
cho thu g i xe), 84.62
70.000
60.000
Ch T n B nh (c DT cho
thu g i xe), 56.11
50.000
TTTM Aeon Mall , 52.19
40.000
30.000
TTTM Cresent Mall , 36.00
TTTM SC VivoCity, 37.77
20.000
Ch _TTTM C a Nam ,
28.00
Ch _TTTM H ng Da , 26.35
10.000
0
1
2
3
4
5
6
Qua hình trên,ăchiăphíăđ uăt ătrênădi n tích cho thuê t i 03 TTTM cao c p
7
8
TP.HCM giao
đ ng trong kho ngă36ăđ n 52 tri uăđ/m2 và 02 Ch - TTTM t i thành ph Hà N iălƠă26ăđ n
28 tri uăđ/m2.ăTrongăkhiăđó,ăch chi phí xây d ng, d án Ch TơnăBìnhăđưă56ătri uăđ/m2
n u tính di n tích cho thuê
KD,ăđ xeăôtôăvƠăxeămáy,ăvƠăđ n 85 tri uăđ/m2 n u tính trên
di nătíchă KD,ăcaoăh năr t nhi u so v iăchiăphíăđ uăt ăcácăTTTMăvƠăCh - TTTM này.
Su tăđ uăt ăxây d ng theo Quy tăđ nh 66/2012 (UBND TP.HCM, 2012) và B Xây d ng
và m t s côngătyăt ăv n, chi phí xây d ng TTTM kho ng t 5,9 đ n 6,2 tri uăđ ng/m2 đ i
v i nh ng TTTM ph thông và kho ng 10,4 đ n 16,1 tri uăđ ng/m2 sàn XD đ i v i TTTM
trangătríăđ c bi t (chi ti t xem Ph l c 3.12: B ng su tăđ uăt ăxây d ng theoăquiăđ nh c a
c ăquanăth m quy n, báo cáo c aăcôngătyăt v n và k t qu đi u ch nh c a tác gi ).
Tóm l i, chi phí xây d ng Ch Tân Bình khá cao so v i su tăđ uăt ăc aăNhƠăn
s côngătrìnhăt
ngăđ ng. Chi phí cao, nhà th u xây d ng đ
th t. VìăNhƠăn
c không c p ngân sách nên ti uăth
th u thông qua ti n thuê KDătrongă30ăn m.ă
ngălƠăng
c l i và ng
c và m t
i tr ti n b t n
i tr c ti p tr ti n cho nhà
-17-
3.3.2 Chi phí xây d ng
c tính
Trênăc ăs su tăđ uăt ătheoăqui đ nh c aăNhƠăn
c, tác gi
c tính chi phí xây d ng nh ă
sau:
Theo quy tă đ nh 66/2012 (UBND TP.HCM, 2012), ch t m nh t
ngă đ
trình: ắNhƠă lƠmă vi c, cao că v nă phòng,ă TTTM”ă lo i ph thôngă d
i 5 t ng, chi phí là
4.250.000đ/m2, n u đi u ch nh tr
ngă v i công
t giá và chi phí thi t b s là 5,9 tr.đ/m2, c ng chi phí
khác, d phòng thì chi phí xây d ng ch t m nh là 6,9 tr.đ/m2.ăT
ngăt , ch t m l n áp
d ng chi phí xây d ng t
ngă đ
ngă v i công trình: ắNhƠă lƠmă vi c, cao că v nă phòng,ă
TTTM”ălo i ph thôngăd
i 5 t ng, móngăc căl năh n 15m,ă1ăh m,ăchiăphíătheoăquiăđ nh là
4.650.000đ/m2, tínhănh ăch t m nh thì chi phí xây d ng bình quân là 7,5 tr.đ/m2. T ng
chi phí xây d ng ch t m là 198 t đ ng. N u t ng giá theo t l l m phát là 5% thì t ng
chi phí là 202 t đ ng (XemăPh ăl că3.13:ăB ngă
cătínhăchiăphíăxơyăch ăt m)
i v i CTT, theo quy tăđ nh 66/2012 chi phí xây d ng t
ngăđ
ngăv i công trình: ắNhà
làm vi c, cao c,ă v nă phòng,ă TTTM:ă lo i t 6 đ n 8 t ng, lo iă trangă tríă đ c bi t”ă lƠă
5.910.000ă đ/m2,ă tínhă t
ngă t thì chi phí xây d ng là 9.570.718 đ/m2. Theo Quy tă đ nh
634/2014 (B xây d ng, 2014), áp d ng lo iăcôngătrìnhăắTrungătơmăh i ch - tri n lãm, chi
phí xây d ng lƠă14.460.000ăđ/m2, tính thêm h s h m (1,4) và chi phí d phòng thì chi phí
xây d ng là 11.780.416 đ/m2 sàn XD c h m, n u đi u ch nh l m phát 5%/n măthìăđ năgiáă
xây d ng CTT là 12,9 tri uăđ/m2. Chi phí xây CTT theo cách này
(XemăPh ăl că3.14:ăB ngă
c tính là 1.174 t ăđ ng
cătínhăchiăphíăxơyăch ătruy năth ng).
T ngăchi phí xơyăd ngălà 1.372 t ăđ ng,ăđi uăch nhăl măphátălƠă1.485ăt ăđ ng. T ngăchiă
phíăđ uăt ălƠă2.088ăt ăđ ng (Xem Ph ăl că3.15: B ngăt ngăchiăphíăđ uăt ăch ă
c tính có
tínhăl măphát).
3.3.3 Giá tr tài chính v iăchiăphíăđ uăt ă
c tính
V i chi phí nêu t i 3.3.2, các y u t khácăkhôngăthayăđ i thì giá tr NPVfTIPV D án là 759
t đ ng thay vì 153 t đ ng tính
3.2.3.5
(Chiăti tăxemăPh ăl că3.16:ăB ngăngơnăl uăròng c aăd ăán v iăchiăphíăđ uăt ă
cătính).
-18-
3.3.4 Phân tích r i ro d án b ng mô ph ng Monte Carlo
ă
cătính NPVfTIPV s ănh th ănƠoătheoăxácăsu tăx yăraătheoăbi năthiênăc aăm tăs ăbi nă
s ătrongămôăhình,ăchúngătaăs ăphơnătíchăr iăraăd ăánăb ngămô ph ng Monte Carlo. Trong
khuônăkh ăth iăgianăvƠăn ngăl căh năch ,ăd aăvƠoăcácăthôngătinăcóăđ
c,ătácăgi ăgi ăđ nhă
ch ăquanăđ ăxácăđ nhăcácăbi năs ăbênătrongămôăhìnhăcóătácăđ ngăđ năNPVălƠăt ăl ăl măphát,ă
chiăphíăxơyăd ngăCTT và giá thuê KD. Gi ăthi tănh ăsau:
- L măphát:ătheoă
cătínhă3.2.3.1ălƠă5%/n m,ăgiáătr ăth pănh tă3%,ăcaoănh tă7%,ăgiáătr ăcóă
kh ăn ngăx yăraănh tă5%,ăphơnăph iăchu n;
- Chiăphíăxơyăd ngăCTT:ăgiáătr ăth pănh tă9,6ătr.đ/m2, caoănh tă18ătr.đ/m2,ăgiáătr ăcóăkh ă
n ngăx yăraănh tă11,8ătr/đ/m2, phơnăph iătamăgiác;
- Giá thuê
KD:ăgiáătr ăth pănh tă155.000 đ/m2 là m c giáăthuêăbìnhăquơnăhi năt iă ăCh ,
caoănh tă380.000 đ/m2, giáătr ăcóăkh ăn ngăx yăraănh tă380.000ăđ/m2, phơnăph iătamăgiác;
K tăqu ăphơnătíchăr iăroăNPVfTIPV b ngămôăph ngăMonteăCarloăv iă10.000ăl năth ăđ
trìnhăbƠyă ăHình 3.2 Xácăsu tăđ ăNPVfTIP d
roănh ngăt
că
ngălƠă74%.ăK tăqu ănƠyăchoăth yăd ăánăcóăr iă
ngăđ iăth păvƠăvìăv yăs ăh păd năng
iăđ uăt .
Hình 3.2: Phân b xác su tătheoăquanăđi m t ngăđ uăt ăNPVfTIP
Th ngăkê
S ăl năth
Giáătr ă
d ăbáo
10.000
Môăhìnhăc ăs
759
Trung bình
220
Trungăv
261
Y uăv
ăl chăchu n
Ph
ngăsai
ăl ch
ănh n
--342
117.037
-0,4620
2,60
H ăs ăbi năthiên
1,55
Giáătr ănh ănh t
-973
Giáătr ăl nănh t
ăr ngăkho ng
Saiăs ătrungăbình
Xácăsu tăđ ăNPVă
tƠiăchínhăd ng
939
1.912
3
74%
-19-
3.4. Giá tr Ch Tân Bình
Tác gi kh o sát giá giao d ch quy nă khaiă thácă KDă t i Ch . Th iă đi m hi n nay quy
ho chăđưăcôngăb nên vi c thu th p thông tin r t h n ch . Tác gi
ngu n:ăthôngătinăraoăbánă KDă m t s CTTăt
sát tr c ti p ti uăth
c tính d a vào m t s
ngăđ ng (ch y u là Ch Ană ông);ăkh o
ngăvƠăngu n qua báo chí. Ngành hàng kinh doanh kh o sát là hàng
v i và qu n áo may s n (2 ngành kinh doanh s ch y u)ăđ ph c v cho vi c tính toán.
3.4.1.
c tính giá giao d chă KDătr
Kh o sát m t s ti uăth
ngăđ
đ/l
c công b
c bi t, th iăđi m 2010 ậ 2011 thông tin xây l i Ch ch là
ắcóăquyăho ch”,ăgiáăgiaoăd ch m i
bi n 6m2) kho ng 100 ậ 110ăl
c khi D ánăđ
KD v i, v trí m t ti năđ
ng Phú Hoà (di n tích ph
ngăvƠngăSJC.ăGiáăvƠngăbìnhăquơnăn mă2010ălƠă30,5ătri u
ng2, giá giao d ch kho ngă3,05ăđ n 3,4 t đ ng/ KDă(trungăbìnhă535ătri uăđ ng/m2).
Thôngătinăgiaoăd chăt iăm tăs ăCTTă TP.HCM.ăK tăqu ăkh oăsátă14ăthôngătinăraoăbánăt iă
Ch ăAnă ông,ăgiáă
cătínhkho ngă385,7ăđ nă1.500ătri uăđ ng/m2 tu v ătrí (t ng,ăthu năl iă
hay khu t,ă1ăhayă2ăm tăti n),ădi nătíchăvƠăl iăth ăkinhădoanh,ăgiáăbìnhăquơnă813 tri uăđ/m2.
Các Ch ăbánăl ăth păh nă(kho ngă100ăđ nă385ătri uăđ/m2 tu Ch ,ăv ătríăs p,ăđi uăki năh pă
đ ng).ăD aăvƠo giá bình quân 813 tri uăđ/m2 ăCh ăAnă ôngăđi uăch nh theo h ăs ăchênhă
l chăgiáăđ tătheoăquy tăđ nhăc aăUBNDăTp.HCMă(UBNDăTP.HCM,ă2013)ăgi aăđ
Th
ngăKi tăvƠăAnăD
ngăV
ngălƠă0,6.ăK tăqu ă
ngăLýă
cătínhă488 tri uăđ/m2 lƠăgiáăgiaoăd chă
quy năkhaiăthácă KDăt iăCh ăTơnăBìnhăvƠoăth iăđi mătr
căkhiăcôngăb ăD ăán. (Xem Ph ă
l că3.17:ăB ngăthông tin giao d chă KDă m t s Ch th i gian g năđơy).
Bên c nhăđó,ăm t s thông tin giao d chă KDăt i Ch Tân Bình trong th iăđi măn mă2013ă
đ n tháng 9/2014, giá kho ngă325ăđ n 832 tri uăđ/m2, bình quân là 448 tri uăđ ng/m2.
2
Tính toán giá vàng bình quân d a theo thông tin v giá vàng nêu t i: http://dantri.com.vn/kinh-doanh/giavang-tang-951-trieu-dongluong-nam-2010-448027.htm
-20-
B ng 3.6. Thông tin giao d chă KDăCh Tân Bình th iăđi mă2013ăđ n tháng 9/2014
VT:ătri uăđ ng
STT Th iăđi m
1
Kýăhi uă
s p
Di nă
tích
V ătrí
T1/2013
KP5
6
t ngătr t
Tân
Ti n
v i
3.500
3.500
583
T9/2014
K21 khu
A1
6,25
t ngătr t
2ăm tă
ti n
qu năáoă
mayăs n
5.200
5.200
832
Khu 1
4,00
t ngătr t
qu năáoă
mayăs n
1.900
1.710
428
8,00
t ngătr t
4.000
3.600
450
6,00
t ngătr t
1.950
1.950
325
2
3
N mă2014
N mă2014
Tháng
1/2014
T ng(**)
4
5
KC4C
căđi m
Lo iă
Giá bán Giáă cătínhă
hàng KD (rao bán) giaoăd ch(*)
MT Phú
Hoà
v i
năgiáă
cătính
10.760
24,00
Bình quân
448
Ngu n: Xem Ph l c 3.18.
Ghi chú: (*) Giáă
cătínhăgiaoăd ch b ngăgiáăbánăkhiăthôngătinălƠăgiaoăd chăthành,ăb ngă90% khi
thông tin là rao bán; (**): không c ng giá tr c a thông tin s 2 đ tính bình quân vì giá tr này r t
l n s tácăđ ngăđ n giá tr bình quân.
Th c hi năph
ngăphápăthuănh p v i t l v n hoá (r ậ g) là 8,2% (t su t chi t kh u (r)
14,7%3 và t l t ngătr
ng (g) là 6,5%)4, v n hoá ti n cho thuê l iă KD.ăV i 5 thông tin
cho thuê KDăt 18ăđ n 20 tri uăđ ng/tháng/ KD,ăgiáă
c tính là 494 tri uăđ ng/m2
B ngă3.7:ăThôngătinăchoăthuêă KDăCh Tân Bình
VT:ătri uăđ ng
Kýăhi uă
Di nă
s p
tích
1
KB5/1
4,5
t ngătr t
M tăti năđ
ngăPhúăHoƠ
v i
19
2.780
2
KB3/1
6,75
t ngătr t
M tăti năđ
ngăPhúăHoƠ
v i
20
2.927
3
KB3/2
6,75
t ngătr t
M tăti năđ
ngăPhúăHoƠ
v i
20
2.927
4
KB1/1
4
t ngătr t
M tăti năđ
ngăPhúăHoƠ
v i
20
2.927
5
KB7/1
6,75
t ngătr t
M tăti năđ
ngăPhúăHoƠ
v i
18
2.634
STT
T ng
V ătrí
căđi m
Lo iăă
Giá thuê
Giáătr ă
hàng KD
(tháng)
v năhoá
28,75
K t qu đ că c tính 3.2.3.2
Theo D th o Báo cáo chính tr
i h i XII c aă ng, ph năđ uăđ t t căđ t ngătr
2020 bình quân 6,5 ậ 7%ăn m,ătácăgi s d ng m că6,5%ăđ
c tính.
14.195
3
4
ngăgiaiăđo n 2015-
-21-
STT
Kýăhi uă
Di nă
s p
tích
V ătrí
căđi m
Lo iăă
Giá thuê
Giáătr ă
hàng KD
(tháng)
v năhoá
Trung
494
bình
Giá tr trung bình các k t qu trên là 491 tri uăđ ng. Tác gi đ xu t m căgiáănƠyăđ
tính giá tr Ch Tân Bình th iăđi mătr
c
c khi công b D án.
3.4.2Giáătr ăch ăhi năt iăvƠăphân chia cho các bên liên quan
Theoă S ă đ hi n tr ng m t b ng Ch , di nă tíchă 3.011ă KDă lƠă 8.483,6m2, bình quân
2,82m2/ KD.ăSuyăra,ăt ng di nătíchă3.336ă KDălƠă9.399m2 (3.336 x 2,82m2).
Giá giao d ch ch aăcóăti n thuê
KD (bìnhăquơnă155.000ăđ/m2/tháng). Chúng ta c ng ti n
thuê KD vào giá giao d ch sau khi v năhoáătheoăph
8,2% đ
ngăphápăthuănh p v i t l v n hoá
c tính giá tr v n hoá ti n thuê KDălƠă213 t đ ng.
Giá tr Ch Tân Bình
c tính 4.828 t đ ng,ătrongăđó,ă4.615 t thu c ti uăth
ngăhi n t i
và 213 t là ti n thuê KD.
B ng 3.8: Giá tr Ch Tân Bình hi n t i
VT:ăt đ ng
N iădung
Giáătr ăhi năt i
Di nătích
9.399
năgiáă(tr/đ/m2)
T ngăgiáătr ăti uăth
491
ngă(ch aăcóăthuêă KD)ă
4.615
Ti năthuêă KD
213
T ngăgiáătr ă(cóăthuêă KD)
4.828
Ngu n: Tính toán c a tác gi .
3.4.3 Giá tr Ch Tân Bình sau khi th c hi n D án
Gi đ nh t ng thu nh p ròng c a ti uăth
ngătr
c và sau khi th c hi n D ánăkhôngăđ i,
v i t su t v năhoáăkhôngăđ i thì giá tr v n hoá Ch c ngăs khôngăđ i là 4.615 t . Vì
Ch s đ
c xây l i v i giá tr đ u t h pălýă
c tính
3.3.2 là 1.465 t (thay vì 2.072ăt
ă
-22-
3.2.3.4),ănênăgiáătr ăCh ăTơnăBìnhăsauăkhiăth căhi năd ăánăs ăc ngăthêmăchiăphíăđ uăt là
6.293 t đ ng.
Hình 3.3: Giá tr Ch Tân Bình hi n t i và sau khi xây
Gi tr c a Ch T n B nh hi n t i v sau khi x y
T
ng
7,000
6,500
6,000
1,465
5,500
5,000
213
213
Chi ph
ut
4,500
Ti n thu ĐKD
4,000
3,500
3,000
2,500
Gi tr c a u
th ng hi n t i
4,615
4,615
1. CH HI N T I
2. Gi tr Ch x y l i
2,000
1,500
1,000
500
-
-23-
CH
PHÂN CHIA GIÁ TR CH
NGă4:
TÂN BÌNH SAU KHI XÂY
GI A CÁC BÊN LIÊN QUAN ậ NGUYÊN NHÂN
4.1. Các gi đ nh
c tính giá tr và s phân chia giá tr quy năkhaiăthácă KDăgi aătr
c và sau khi th c
hi n d án, tác gi d a trên các gi đ nhănh ăsau:
M t là, th tr
ng
ng mua bán hàng hoá
iăbánăvƠăng
Ch Tân Bình là th tr
i mua không th ki măsoátăđ
ng c nh tranh hoàn h o,
c giá bán. Do v y, chi phí c aăng
n uăcóăthayăđ i thì không th lƠmăthayăđ i giá bán trên th tr
ng;
Hai là, đ lƠmă c ăs soă sánhăvƠăđánhă giáătácăđ ng lo i tr
nhăh
khác,ăh năn a vì là Ch bán s nênăl
ng c uă(ng
ng c a nh ng y u t
ng c u s ph thu c vào các ch bán l vƠăng
bán l là ch y u (vi c xây l i Ch s tácăđ ng không l năđ năl
gi đ nh l
i bán
i
ng c u), cho nên tác gi
i mua) Ch TơnăBìnhăkhôngăthayăđ i so v iătr
c và sau xây l i,
các y u t đ u vào v chi phí giá v năvƠăthuêănhơnăcông,ầăkhôngăthayăđ i. Vì t ngăl
ng
c uăvƠăcácăchiăphíăkhácăkhôngăđ iă(ch aăk ti n thuê) nên t ng thu nh p ròng c a t t c
ti uăth
ng khôngăthayăđ i;ăđ ng th i t su t v năhoáăc ngăkhôngăthayăđ i.
BaălƠ,ăc ăh i bán hàng hoá c a ti uăth
doanh c a ti uăth
ngăhi n t i và m i nh ănhau, không có l i th kinh
ngăhi n t i. Ch xơyăxong,ăvìăl
d năđ n vi c phân chia th ph n gi a ti uăth
ng c uăkhôngăđ i, l
ng cung t ngăs
ngăhi n t i và m i.
B n là, vi c phân chia th ph n gi đ nh ph thu c vào di nătíchă KD.
4.2.Phơnăchiaăcácăđ iăt
Ngoài ti uăth
ng liên quan
ngăhi n t i và Ban qu n lý Ch (ti năthuêă KD), d án Ch Tân Bình s
liên quan cácăđ iăt
ng khác là ti uăth
qua ph năngơnăsáchăthuăđ
ngăm i và nhà th u xây d ng.ăNhƠăn
cătácăđ ng
c t cho thuêăđ t, ti năthuêă KD và giá tr NPV c a d án v i
vai trò là ch đ uăt . Nhà th u xây d ng thông qua chi phí xây d ng đ
c trúng th u n u
-24-
chiăphíăcaoăh nă chi phí h p lý xây d ng. Ti uăth
ti uăth
ngăm iălƠăng
i chia s th ph n v i
ngăhi n t i.
4.2.1Giá tr ti n s d ngăđ t Khu A
Khu A - ph năđ tăphíaătr
c choăđ năv liên doanh thuêă50ăn m đ phát tri n khu ph c h p
d ch v , gi i trí, khách s n. Th c hi năph
ngăphápăsoăsánhă
c tính ti năthuêăđ tă50ăn mă
tr m t l nătrênăc ăs so sánh v iă03ăkhuăđ t có v trí,ăđ căđi măt
c tính giá tr . K t qu
ngăđ ng v iăkhuăđ t c n
c tính ti n s d ngăđ t là 55,6 tri u đ/m2, t ng giá tr ti n s
d ng là 389 t đ ng (chi ti t Ph l c 4.1: B ngă
c tính giá tr ti năthuêăđ t khu A).
4.2.2Giá tr ti n thuê KD
Theoăph
ngăánăgiáăthuêănêuăt i 3.2.2, ti năthuêă KDătrongă30ăn mălƠă3.059 t và ti n cho
thuêăđ xe 667 t đ ng.
B ng 4.1: Ti năthuêă KDăsauăkhi Ch xây
VT:ătri uăđ ng
Lo iăhƠngăkinhădoanh
năgiá
T ngă1ăậ 6
Kinhădoanhă nău ng
Kinhădoanhăt
iăs ng
Di nătích
S ătháng
T ngăti năthuê
0,38
21.223,8
360
2.903.421
0,3
924,6
360
99.856,8
0,15
1.028,0
360
55.512
T ngăc ng
23.176,4
3.058.790
Ngu n: Tính toán c a tác gi .
Hi năgiáăti năthuêă KDălà 2.160 t ,ăti năthuêăch ăgi xe là 64 t ,ăt ngăc ng 2.224 t ăđ ng.
4.2.3 Giá tr chi phí đ uăt ăchênhăl ch gi aăkháiătoánăvƠă
c tính
Chiăphíăđ uăt có s chênh l ch khá l n gi aăkháiătoánăvƠă
c tính c a tác gi . T ng chi
phí xây d ng 2.234 t cao so v iă
c tính 1.485 t . N u hi n giá thì t ng giá tr chênh l ch
do chi phí xây d ng là 603 t chi phí khác chênh l ch 4 t nên t ngăchiăphíăđ uăt ăchênhă
l ch 607 t đ ng. T đóăgiáătr NPV d án b gi măt
t nh ăđưătínhă 3.3.3.
ngă ng ch còn 153 t thay vì là 759
-25-
B ng 4.2: Giá tr chênh l ch gi a chi phí đ uăt ăkháiătoánăvƠă
c tính
VT:ăt đ ng
c tính
H NGăM CăCHIăPHệ
Chi phí
Khái toán
Hi năgiáă
Chi phí
Xơyăd ngăch
1.485
- Ch ăt mănh
17
22
- Ch ăt măl n
185
251
- Ch ătruy năth ng
B iăth
1.193
ng
146
C ngăxơyăd ng,ăb iăth
ng
1.631
Chi phí khác
458
T NGăC NG
2.088
l ch
Hi năgiáă
2.234
1.282
Chênh
1.797
-603
1.961
146
146
146
-
1.339
2.380
1.942
-603
126
500
129
-4
1.465
2.879
2.072
-607
Ngu n: Tính toán c a tác gi .
Giá tr chênh l chă
m căchiăphíă
c tính 607 t s thu c v nhà th u xây d ngăvìăđ
c tr s ti n cao
cătínhăđ đ uăt ăxơyăd ng Ch .
4.2.4 Phân chia giá tr Ch Tân Bình gi a các bên liên quan
Sau khi tr ti n thuêă KDăvƠăti năthuêăđ t, giá tr còn l i c a ti uăth
ngălƠ 3.673 t , gi m
935 t so v i hi n t i.
B ng 4.3: Phân chia giá tr sau khi Ch xây
VT:ăt đ ng
N iădung
STT
Hi năt i
Sau khi xây
Chênhăl ch
1
Giáătr ăCh ăTơnăBình
4.828
6.293
1.465
2
Giáătr ăti năthuêă KD
213
2.224
2.011
2.1
2.2
2.3
Chiăphíăđ uăt ă
1.465
Chiă phíă đ uă t ă chênhă l chă gi aă kháiă toánă
vƠă
cătính
607
NPV
153
3
Giáătr ăkhuăđ tăphíaătr
4
Ti uăth
ngă(4=1-2-3)
c
4.615
Ngu n: Tính toán c a tác gi .
389
389
3.680
-935
-26-
4.3.Phân chia giá tr c a ti uăth
4.3.1
ngăhi n t i và ti uăth
c tính giá giao d chă KDăsau khi D ánăđ
Sau khi D ánăđ
ngăm i
c công b
c công b , giá giao d ch chuy n bi n theo chi uăh
kh o sát 06 thông tin giao d ch,ătaăđ
ng gi m. K t qu
c m c giá bình quân là 315,7 tri uăđ ng/m2.
B ng 4.4: Thông tin giao d chă KDăt i Ch Tân Bình th iăđi măthángă9/2014ăđ n nay
VT:ătri uăđ ng
Th iăđi m
Tháng
9/2014
Tháng
10/2014
Tháng
10/2014
Tháng
9/2014
Kýăhi uă Di nă
s pă
tích
V ătrí
KC3B
6,00
t ngătr t
KF7/2
6,00
t ngătr t
KF10/2
6,00
t ngătr t
KF5/2
6,00
t ngătr t
Tháng
46 KHU
5/2015
D
Tháng
12F2-
5/2015
Khu 4E
Bình quân
căđi mă
Lo iă
Giá bán
Giáă
hàng
(rao
tính giao
KD
bán)
d ch(*)
MT Phú
Hoà
MT Phú
Hoà
MT Phú
Hoà
MT Phú
Hoà
că
năgiáă
cătính
v i
2.070
2.070
345
v i
1.900
1.900
316,7
v i
1.850
1.850
308,3
v i
1.980
1.782
297
550
495
343,8
300
250
250
qu năáoă
1,44
t ngătr t
may
s n
qu năáoă
1,00
t ngătr t
may
s n
26,44
8.347
315,7
Ngu n: Ph l c 3.17
Ghi chú: (*): Giáă
thông tin là rao bán.
cătínhăgiaoăd chăb ngăgiáăbánăkhiăthông tinălƠăgiaoăd chăthƠnh,ăb ngă90% khi
-27-
4.3.2Phân chia (tr
ng h p 1)
c tính giá giao d ch sau khi D ánăđ
Chúng ta
Gi đ nh các ti uăth
c công b bình quân là 315,7 tri uăđ/m2.
ngăs bán quy năkhaiăthácă KDăv i m c giá này ho c giá tr này s
khôngăthayăđ i khi Ch xơyăxongăđ i v i ti uăth
th
ngăhi n t i.ăNh ăv y, giá tr c a ti u
ngăhi n t i là 2.967 t đ ng, ph n giá tr còn l i 712 t đ ng s thu c ti u th
So v iăkhiăch aăth c hi n d án, giá tr giao d ch quy n khai thác c a ti uăth
ngăm i.
ngăhi n t i
gi m 1.641 t đ ng.
B ng 4.5: Phân chia giá tr gi a các ti uăth
ngă(tr
ng h p 1)
VT:ăt đ ng
iăt
Ti uăth
ng
Hi năt i
ngăhi năt i
- Di nătích
-
năgiáă(sauăkhiăcôngăb ăd ăán)ă(tr.đ)
Ti uăth
4.615
2.967
9.399
9.399
491
315,7
-
712
ngăm i
- Di nătích
-
Sau khi xây
10.444
năgiáă(sauăkhiăcôngăb ăd ăán)ă(tr.đ)
Ngu n: Tính toán c a tác gi .
68,2
Chênhăl ch
-1.648
712
-28-
Hình 4.1: Bi uăđ phân chia giá tr gi a các bên liên quan (tr
Tr
T
ng h p 1)
ng h p 1: Ph n chia gi tr c a Ch T n B nh hi n t i v sau khi x y
ng
7,000
6,500
-
-
6,000
607
1,465
5,500
2,224
1,465
Chi ph
l ch
NPV d
n
-
Chi ph
ut
5,000
213
-
4,500
4,000
389
389
712
712
u t ch nh
Ti n thu ĐKD
3,500
Ti n giao
3,000
Gi
m
Gi
hi
2,500
4,615
2,000
1,500
2,967
tr c a
i
tr c a
nt i
t
u th
ng
u th
ng
2,967
1,000
500
-
1. Gi tr Ch x y l i
4.3.3 Phân chia (tr
i u ki n nêu t iăTr
2. Ph n chia c c
it
ng
3. Ph n ch
n thu M t b ng
ng h p 2)
ng h p 1 không x y ra, ti uăth
ngăhi n t i và ti uăth
ngăm i phân
chia th ph n theo di nătíchă KDănh ăgi đ nh nêu t i 4.1, h s l i th kinh doanh c a ti u
th
ngăhi n t i lƠă1.ăKhiăđóăgiáătr quy n khai thác c a ti uăth
ngăhi n t i t
ngă ng v i
di n tích 12.732m2 là 2.167 t đ ng (bình quân 170 tri uăđ/m2), gi m 2.448 t so v i hi n
t i. Ti uăth
ngăm iăđ
c giá tr là 1.512 t đ ng (bình quân 145 tri uăđ/m2).
B ng 4.6: Phân chia giá tr gi a các ti uăth
ngă(tr
ng h p 2)
VT:ăt đ ng
STT N iădung
Hi năt i
1 T ngăgiáătr ăCh ăTơnăBình
2 Hi năgiáăti năthuêă KD
3 Giáătr ăkhuăđ tăphíaătr
4 Ti uăth
4.1
ngă
H ăs ăkinhădoanh
Sau khi xây
Chênhăl ch
4.828
6.293
1.465
213
2.224
2.011
389
389
3.680
-935
c
4.615
1,0
-29-
STT N iădung
Hi năt i
4.2
Ti năb iăth
4.3
Ti uăth
ngă(c aăti uăth
ngăhi năt i)
4.4
ngăhi năt i
năgiáă(sauăkhiăcôngăb ăd ăán)ă(tr.đ)
Ti uăth
4.615
2.167
9.399,3
12.731,96
491
170
-
1.512
0
10.444,5
491
145
ngăm i
- Di nătích
-
Chênhăl ch
146
- Di nătích
-
Sau khi xây
năgiáă(sauăkhiăcôngăb ăd ăán)ă(tr.đ)
-2.448
1.512
Ngu n: Tính toán c a tác gi .
* Qua 02 tr
ng h p, chúng ta có th rút ra m t s n i dung
Th nh t, ti uăth
ngăhi n t i lƠăđ iăt
ng b t n th t trong D án xây Ch Tân Bình. Giá
thuê m iăcaoăh năgiáătr đ uăt ăth c t đưă nhăh
gi m giá tr mà ti u th
Ngoài ra, s
ngăđ n giá tr quy năkhaiăthácă KD,ălƠmă
ngăđangăs h u. Giá tr thu c ti uăth
KDăt ngăd năđ n s gia nh p ti uăth
thác hi n t i c a ti uă th
ngăgi m 935 t đ ng.
ngăm i s làm gi m giá tr quy n khai
ng.ă M c t n th t cho ti uă th
ngă hi n t i xoay quanh trong
kho ng 1.648 đ n 2.448 t đ ng.
Th hai, dù t n th tănh ngăgiáătr quy n khai thác c a ti uăth
ngăhi n t i v n xoay quanh
bình quân t 170 đ n 315,7 tri uă đ/m2,ă caoă h nă r t nhi u m că đ nă bùă trongă tr
ng h p
không tái b trí (t iăđaă30ătri uăđ ng/h ).ăNh ăv y, m căđ n bùăch aătho đángănênăti u
th
ngăhi n t i s ho c là chuy nănh
s nh n quy năđ
Th ba, ti uăth
ng quy n khai thác tr
c tái b trí.
ngăm iăđ
c l i ích t d án. Giá thuê m i g p 2,5 l n giá hi n t i, n u
tr ti n thuê, giá tr quy n khai thác c a ti uăth
145 tri uăđ/m2.
c khi D án th c hi n ho c
ngăm i xoay quanh m c t 68,2 tri uăđ n
-30-
4.4. Nguyên nhân phân chia giá tr
4.4.1 Chiăphíăđ uăt ăxơyăd ng và giá thuê
Giá thuê m i g p 2,5 l n giá hi n t iă(155.000ăđ ng/m2/tháng) và g n b ng 2 l n m c giá
t iă đaă trênă đ aă bƠnă theoă quiă đ nh c aă UBNDă TP.HCMă lƠă 200.000ă đ/m2/tháng (UBND
TP.HCM, 2007). Ti uăth
ng ký h păđ ng thuê s pă30ăn măvà n p 4 l n trong th i gian
xây d ng (UBND Q.TB, 2014). D ánăđ uăt ătheoăph
xây d ng ng v năvƠăđ
ngăth c h p tác công ậ t ,ăcông ty
c tr khi thu ti năthuêă KD.ăCh
ngă3,ăchúngătaăth măđ nh d án
và NPVfTIPV là 153 t đ ng v iăchiăphíăđ uăt ă2.879ăt đ ng (chi phí xây d ng là 2.234 t
đ ng).
4.4.1.1 T
ngăquanăgi aăchiăphíăđ uăt ăvƠăgiáăthuê
Chúngătaăđưă
cătínhăchiăphíăđ uăt ăkho ng 2.088 t đ ng t i 3.3.2, trongăđóăchiăphíăxơyă
d ng CTT là 11,8 thay vì 18 tri uăđ/m2 nh ăkháiătoánăbanăđ u.
Xemăxétăt
ngăquanăgi aăchiăphíăxơyăd ngăvƠăgiáăthuê,ăs ăd ngăcôngăc ăGoalseekăv iăchiă
phíăxơyăd ngăCTTăthayăđ iăt ă9,6 đ nă18 tri uăđ/m2 đ ăNPV là 153 t ăđ ng.ăGiáăthuêăbìnhă
quơnăt ngă1- t ngă6ăthayăđ iăt ăă240.000 đ nă367.000 đ/tháng.
B ng 4.7: Giá thuê ph thu căvƠoăchiăphíăđ uăt ăxơyăd ng
VT:ăđ ng
năgiáăxơyăd ngă
bình quân CTT
năgiáăxơyăd ngă
danhăngh aă
Giáăthuêă(t ngă1ăậ t ngă6)ă
NPVi
đ ăNPVă=ă153ăt
9.570.718
10.456.249
949.096.923.961
239.927
10.500.000
11.471.513
869.318.350.017
253.959
11.780.416
12.870.399
759.395.055.617
273.293
13.000.000
14.202.825
654.694.213.095
291.708
14.000.000
15.295.350
568.844.558.326
306.808
15.000.000
16.387.875
482.994.903.557
312.908
16.000.000
17.480.400
397.145.248.788
337.008
17.000.000
18.572.925
311.295.594.019
352.108
18.014.772
19.681.589
224.177.768.149
367.431
Ngu n: Tính toán c a tác gi .
-31-
Nh ă v y, n u chi phí xây d ng CTT
c tính là 11,8 tri uă đ/m2 thì giá thuê kho ng
273.300 đ/thángăthay vì 380.000ăđ/tháng.
4.4.1.2 Giá tr quy n khai thác KDtr
ng h păđi u ch nh giá thuê
T ng ti n thuê là 2.200 t đ ng, gi m 607 t đ ng, giá tr thu c ti uăth
đ ng (ch gi m 329 t đ ng so v i hi n t i). Giá tr c a ti u th
(gi m 1.346 t ,ănh ngăt ngă333 t so v iătr
m i là 986 t đ ng (t ngă273ăt so v iătr
ng s là 4.286 t
ng hi n t i là 3.301 t
ng h p giá thuê 380.000). Giá tr ti uăth
ngă
ng h p giá thuê 380.000).
B ng4.8: Phân chia giá tr gi a các ti uăth
ng n u giá thuê 273.300đ
VT:ăt đ ng
STT
Phân chia sau khi xây
l iăă
Cácăch ătiêu
Giá thuê
380.000
Giá thuê
273.300
Chênh
l ch
1
T ngăgiáătr ăCh ăTơnăBình
6.293
6.293
-
2
Giáătr ăti năthuêă KD
2.224
1.618
-607
2.1
Chiăphíăđ uăt
1.465
1.465
-
2.2
Giáătr ăchiăphíăđ uăt ăchênhăl chăgi aăkháiătoánăvƠă
cătính
607
2.3
NPV
153
153
0
389
389
-
3.680
4.286
607
3.680
3.680
-
2.967
2.967
712
712
Giáătr ăgiaăt ngăn uăgiáăthuêă273.300
-
607
607
Ti uăth
-
333
333
1,0
1,0
12.732
12.732
-
273
10.444
10.444
3
Giáătr ăkhuăđ tăphíaătr
4
Ti uăth
4.1
Giáătr ăđ
4.2
a
ngă
căphơnăchiaăn uăgiáăthuêă380.000
- Ti uăth
ngăhi năt i
- Ti uăth
ngăm i
ngăhi năt i
- H ăs ăkinhădoanh
- Di nătích
b.
Ti uăth
c
ngăm i
- Di nătích
-607
273
-32-
Phân chia sau khi xây
l iăă
Cácăch ătiêu
STT
Giá thuê
380.000
4.3
T ngăc ngăgiáătr ăc aăti uăth
4.4
T ngăc ngăgiáătr ăti uăth
ngăhi năt i
Chênh
l ch
Giá thuê
273.300
2.967
3.301
333
712
986
273
ngăm i
Ngu n: Tính toán c a tác gi .
Chiăphíăđ uăt ăcaoăd năđ n giá thuê cao, ti uăth
ng hi n t i lƠăng
nhi u nh t trong khi Công ty xây d ng s đ
ng l i. S phân ph i l i ích c a d án
không h p lý d năđ nănguyăc ăti uăth
Qua hình d
ng khôngăđ ng tình và gây c n tr tri n khai d án.
i, n u chi phí xây d ngăđ
cho th y l iăíchăđ
căh
c chia cho ti u th
căđi u ch nh gi m và s gi m giá thuê thì k t qu
ngăhi n t i (333 t ) và ti uăth
Do v y, d án h pătácăcôngăt ănƠyăn u cho phép nhà th u xây d ngăđ
thác ph n di n tích
KD sauăkhiăđưăb trí cho ti uăth
l i ích c a vi c gi măchiăphíăđ uăt ăm t ph n l iăđ
xây d ngăvìăđ
i gánh vác t n th t
ngăm i (273 t ).
c kinh doanh khai
ngăhi n t i (d ki n 10.444m2) thì
c chuy n thành l i ích cho nhà th u
c quy năkhaiăthácă KDăv i m c giá r h n.
Hình 4.2: Bi uăđ so sánh s phân chia gi a các bên liên quan n uăđi u ch nh giá thuê
Ph n chia gi tr c a Ch T n B nh so s nh hi n t i v sau khi x y
T
ng
7,000
6,500
6,000
5,500
607
1,465
1,465
5,000
4,500
213
-
4,000
1,465
389
389
3,500
Chi ph
l ch
NPV d
u t ch nh
n
Chi ph
ut
986
Ti n thu ĐKD
712
3,000
Ti n giao
2,500
Gi tr c a
m i
4,615
2,000
1,500
3,301
2,967
1,000
500
-
1. Gi tr Ch x y l i (CP
2. Ph n chia c c i t
380.000)
ng (gi
3. Ph n chia c c i t
273.300)
ng (gi
t
u th
ng
-33-
4.4.2. Quy n tài s n c a ti uăth
ng
4.4.2.1.Cácăhìnhăth căxácăl păquy nătƠiăs n
Quy n tài s n là quy năkhaiăthácă KD. KD g m 02 lo i: (01) lo iăgiaoăchoăth
s d ngăkinhădoanhătrongătr
ng h p có h păđ ng góp v n ngătr
căđ đ uăt ăxơyăd ng
ch ho c tr ti n s d ng m t l n trong m t th i h n nh tăđ nh sau khi ch đ
xong; (2) lo iăchoăth
ngănhơnă
c xây d ng
ngănhơnăthuêăđ kinh doanh và Ban Qu n lý ch ho c doanh nghi p
kinh doanh khai thác ch ph i ký h păđ ng v iăth
ngănhơnăs d ng ho căthuêăđ aăđi m
kinhădoanhătheoăquyăđ nh c a pháp lu t (Chính ph , 2003).
Ch TơnăBìnhăđưăđ
c hình thành t nh ngăn mătr
c 1975 nên trong quá trình th c thi và
qu nălýăđưăcóănh ng b t c p so v iăquiăđ nh này. TheoăôngăHu nhăPh
qu nălýăch ăTơnăBình, ti uăth
ng hi n t iăcóăcácăd ngăh păđ ngădƠiăh n,ăh păđ ngăt ngă
n măvƠăcóăm tăs ăkhôngăcóăh păđ ngăc ăđ nh (Cao C
ng, 2014). Theo tính toán (UBND
Q.TB, 2011),ăn mă2011ăt i Ch Tân Bình ch có kho ng 126
520
th
ngăV ă-ăPhóăBană
KD h păđ ngăthuêă15ăn m,ă
KD h pă đ ngă thuêă 01ă n mă trongă t ng s trênă 3.000ă KD. Tuy nhiên, nh ng ti u
ng không có h păđ ng c đ nh ph n l năđư kinhădoanhălơuăn m t i Ch và m t ph n
trong h đưă gópăti n xây ch vƠăđ
c c p ch quy nănh ngăđ năn mă 2001ăđ
căđ i l i
gi y phép kinh doanh. Ti uăth
ng ch có gi y phépăđ ngăkýăkinhădoanhănh ng có th t
tho thu n và chuy nănh
KD. Khi tho thu n chuy nănh
ng
Ban qu n lý ch xin t m d ngăkinhădoanhăvƠăđ xu tăng
đ ngăkýăđ đ
iăđ
ng xong thì g iăđ nălênă
c ti p t c kinh doanh và
c c p Gi yăđ ngăkýăkinhădoanh.
4.4.2.2 Quy n tài s năkhôngăđ
c xác l p rõ và h lu
Vì hìnhăthƠnhălơuăđ i,ăđ ng th i cácăc ăquanăqu n lý đưăkhôngăquanătơmăthíchăđángătrongă
xác l p quy n tài s n rõ ràng t i Ch .
Quy nă khaiă thácă KDă
tr giá hàng t đ ng c a
ti uă th
ng không có
b t c b ng ch ng xác
H p 4.1: Quy n tài s n c a ti uăth
- BƠăTr năTh ăXuy năcùngăm tăs ăti uăth
ngăt i Ch Tân Bình
ng cóăthơmăniên:ăắLúcă
chúngă tôiă b tă đ uă buônă bán,ă khuă v că nƠyă sìnhă l y,ă ti uă th
ph iăgópăti năxơyăch ăsauăđóăđ
ng
căc păgi yăch ăquy n,ăn mă2001ă
-34-
l p nào ngoài gi yăđ ngă
đ
ký kinh doanh5. Ti u
ch ăc aăNhƠăn
th
chúng tôiăph iăđóngăti năthuêăm tăb ng”ă(Qu nhăH
ng không có h p
đ ng c
đ nh,ă nh ngă
ngh ălƠăcó quy n không
th i h nă đ i v iă KDă
trongă đóă cóă quy n
chuy nă nh
ng và k
th a.
- Theo ti uăth
l y.ă
nă n mă 1988,ă chínhă quy nă huyă đ ng ti uă th
ng đ uăđ
ng góp ti n
c c p gi y ch ng nh n
quy n s d ng s p. N mă2001,ăqu n c p l i gi y phép kinh doanh.
Ban qu n lý ch th iăđi măđóăvƠăbơyăgi c ngăth a nh nănóănh ă
là gi y phép kinh doanh c đ nh. Ti uă th
ng có quy n sang
ng l i (Hoài Anh, 2014).
c xác l p rõ ngh aălƠăđ lƠmăchoăaiăđóăt b nó thì ph i th a thu n và
quy n tài s n nên d án xây d ng ch đ
ng đ
ng,ă2014).
ng, t n mă1981,ăch TơnăBìnhăcònălƠăbưiăđ t sình
giao d ch v i h theo m c giá mà h ch p nh n. Ti uăth
th
nă gi ă nƠyă h ă l iă choă r ngă
căthìăkhôngăth aăđáng.ă ưăth ,ăkhiăxơyăd ngăm iă
xây ch .ăKhiăđóăm i ti uăth
nh
Quy n tài s n đ
căđ iăl i gi yă phépă kinhă doanh.ă
c b iăth
ngăkhông có v năb n xác l p
c đ nhăđo t b iăcácăc ăquanăcóăth m quy n. Ti u
ng r t th p và b t n th t (giá tr b iăth
ng là 146 t đ ng cùng v i
m c h tr khôngăđ ngăkýătáiăb trí (t iăđaă30ătri uăđ/h ) ho c quy năđ
rõ v trí và n p ti n thuê tr tr
c tái b tríăch aă
cătrongă30ăn mălƠă136,8ătri uăđ/m2 (n p 4 k trong th i
gian xây d ng)).
UBND Q.TB (2014), nguyên t c b i
th
ng:
nă v ,ă cáă nhơnă đang kinh
H p 4.2: Quy n tài s n t i Ch Tân Bình
theoăcácăc ăquanăqu n lý
doanh t i Ch cóă KDăc đ nh, có h p
- Ông L iă V nă Tùngă - Tr
đ ngă thuêă KDă v i Ban qu n lý, có
Q.TB:ă nhi uă ti uă th
gi y ch ng nh nă đ ngă kýă kinhă doanh,ă
th c hi năđ yăđ ngh aăv thu v i Nhà
n
c, có mã s
th
ng, h tr khi th c hi n d án.ă
doăNhƠăn
thu
thìă đ
c b i
t
c qu nălý,ăkhôngăgiaoăđ t và
thu ti n s d ngăđ t nên không tính b i
th
ng h tr v đ t. Cácă KDăvƠăcácă
ngă Phòngă Kinhă t ă
ngă ngh ă h ă cóă ch ă quy nă
v iă s p nh ă ch ă quy nă nhƠă đ t, qu nă xơyă ch ă
m iă r iă cho ti uă th
ng thuêă ngh aă lƠă h ă ph iă
thuêă l iă nhƠă c aă h .ă Nh ngă s pă lƠă s ă h uă nhƠă
n
c,ă ch ă choă ti uă th
ng thuê và thu phí theo
tháng.ăCh ăTơnăBìnhăm iăquyămôă5.000ăs p,ădôiă
d ăr tănhi uăsoăv iăquyămôăc ăg nă3.000ăs pănênă
ti uă th
ng s ă b ă chiaă th ă ph nă (Th ă V nh,ă
2014).
Theo lu t doanh nghi p, n i dung gi yăđ ngăkýăkinhădoanhăch th hi năđ aăđi m kinh doanh, thông tin v
ng i kinh doanh, v n và ngành ngh kinh doanh.
5
-35-
tài s n khác do ti uă th
ho c góp v nă thìă đ
tr . Ti uăth
ng t đ uă t ă
c b iă th
ng h
ng đ đi u ki n tái b trí
nh ngăkhôngăcóănhuăc uăthìăđ
c h tr
m t l n ti n
Quy n tài s năđ
- BƠă Lêă Ng că Ơoă - Phó giámă đ că S ă Côngă
Th
ngăTP.HCM:ăUBND Q.TB ph iăcôngăb ăc ă
s ă phápă lýă choă ti uă th
công, cho ti uă th
ngă c ă th ă s pă lƠă đ tă
ng thuêă ch ă khôngă ph iă
thu căs ăh uăc aăti uăth
ngă(Th ăV nh,ă2014).
căđ nhăngh aăy u kém d năđ n nhi u v năđ trong giao d ch và t o ra các
tr l c cho quá trình phát tri n. Th nh t,ă đóă lƠă v nă đ tài s n chung. Vì quy n tài s n
không rõ ràng nên th i gian qua trách nhi măđ uăt ,ănơngăc p Ch , th m chí là công tác
đ m b o an toàn khôngăđ
c quan tâm và Ch TơnăBìnhăđưăb xu ng c p. Th hai là c n
tr trong vi c th c thi các h păđ ng. N u có quy n tài s n rõ ràng, ti uăth
quy n yêu c u b iăth
c
ng b ng ho căcaoăh năv i m c giá mà h cóăđ t b quy n khai
thácă KD.ăTuyănhiên,ăti uăth
đ năbùăkhôngăt
ng s đ
ng đ ngătr
c tình th giá tr quy n khai thác c a h đ
c
ngăx ng v i m c giá tr hi n t i, dù ti p t c tái b trí t i Ch thì m c giá
tr quy n khai thác c a ti uăth
ng v n gi mănh ăk t qu chúngătaăđưăkh o sát, t đóăd n
đ năđ ngăc ălƠăph năđ i vi c tri n khai th c hi n d án vì s d năđ n nh ng t n th t cho
h .
4.4.3 S phù h p c a mô hình xây l i Ch
4.4.3.1 Ho tăđ ng c a Ch - TTTM t iăcácăđôăth l n
Vi t Nam
Th i gian qua, m t s CTT xây d ng l i đưălơmăvƠoăc nhăắđìuăhiu”ăsoăv i b c tranh nh n
nh pătr
căđơyăc a Ch .
T i Hà N i, nhi u CTT
đ
că đ uă t ă xơyă Ch
-
TTTMă ă nh ngă ho tă đ ng
kinh doanh kém hi u qu .
K t qu ki m tra S Công
th
ngăHƠăN i t i 5 ch -
H p 4.3: Ho tăđ ng c a các Ch - TTTM sau khi xây
- HƠngă Daă Galleriaă xơyă d ngă trênă khuă đ tă ch ă HƠngă Daă
c ăkhaiătr
ngăvƠoăthángă9/2011.ăV năđ uăt ăh nă236ăt ,
5 t ng n i và 2 t ng h m. CTT t i t ng h m và t ng 1
m. Theoă cácă nhƠă qu nă lý,ă nguyênă nhơnă doă ch ă đ uă t ă
theoă môă hìnhă bánă đ t dƠiă h nă m tă sƠnă choă kháchă thuê.ă
TTTM, nhi u ch m t d n
Trongă khiă đó,nh ngă ti uă th
ng
CTTă khôngă m nă mƠă v iă đ aă đi mă nƠyă vìă ngƠyă cƠngă m tă
i dân, th m chí m t
kháchă(Qu căBình,ă2014).
ngă buônă bánă theoă môă hìnhă
-36-
ti uă th
ng:ă Ch ă C aă
- TTTMă Ôă Ch ă D a đ
că đ uă t ă 14ă t đ ng, quy mô 7
Namă cóă 62/62ă h ă đưă ngh ă
t ng,ă CTTă đ
c b trí t i t ngă 1,ă 2...ă nh ngă đ n nay
kinhă doanhă ho că sangă
không còn h kinh doanh do buôn bán
m, hi n ch còn
ngă choă ch ă khác;ă
ho tăđ ng c aăcácăđ năv kinh doanh b tăđ ng s n, luy n
Ch ă Ôă Ch ă D aă cóă
t p th hình và c a quán kinh doanh karaoke (Xuân Long,
nh
100/100ă h ă lơmă vƠoă hoƠnă
c nhă t
ngă t ă (Qu că
2014)
- Ch C aăNamăđ uăt ăh nă100ăt đ ng, g m 7 t ng n i, 2
t ng h m,ăCTTăđ
c b trí t i t ng h măđ u tiên.Do v trí
Bình, 2014). T ng h m
xu ng ch không phù h p,ăng
ch Hàng Da, có 313/371
h m nên r t v ng khách. Ch đ uă t ă ch C aă Namă đưă
h kinhă doanhă đangă ho t
mua l iă KDă c a nhi u h
đ ng buôn bán; t ng 1 ch
nhiên, vi căkinhădoanhăđ nănayăc ngăkhôngăđ tăđ
có 111/173 h kinh doanh
qu nh ămongămu n (Xuân Long, 2014)
i dân ng iăđ aăxeăxu ng
kinh doanh đưă ngh . Tuy
c hi u
(Xuân Long, 2014).
T i TP.HCM, quy ho ch giaiăđo n 2008 ậ 2010 có 6 CTT và 2010-2015 có 8 CTT xây l i
(UBND TP.HCM, 2009).ăN mă1991,ăTTTMăvƠăd ch v Ană ôngă(qu n 5) r ng 25.000m2,
cao 4 t ngăđ
c xây d ng trên n năCTTăAnă ôngăc ,ănh ngăho tăđ ngăkinhădoanhăch ădi nă
raă sôiă đ ngă t iă t ngă tr t,ă cácă t ngă trênă ă m,ă v ngă khách. Ch ă V nă Thánhă (qu nă Bìnhă
Th nh),ăch ăTh nhăM ăL iă(qu nă2)ăc ngăr iăvƠoătìnhătr ngăt
ngăt (Minh Tu n, 2014).
H p 4.4: Tình tr ng ho tăđ ng Ch V năThánh
- N mă2010ăch V năThánhăđ
(thu căph
c kh i công xây d ngălùiăvƠoăphíaăsauăvƠiătr mămétă
ngă25,ăqu năBìnhTh nh) v i kinh phí kho ng 10 t đ ng, di n tích 1.240m2
g m 1 tr t, 1 l ng, 1 l u v i 166 qu yăhƠng.ăDùăđ
căđ uăt ăkhangătrang,ăs chăs ,ăsongă
ngayăsauăkhiăđ aăvƠoăkhaiăthácăch ăvƠiăch căs păbámătr ,ăcácăs p còn l iăl
ngăkháchă
gi mă70%ă(Minh Tu n, 2014).
Th iăgianăđ u, ho tăđ ng các CTT xây theo mô hình Ch - TTTMăch aăkh quan. Nguyên
nhân ch y u là do t p quán mua s m c aăng
buôn bán c a ti uăth
ph
i dân thích ti n l i, nhanh chóng; t p quán
ngăch aăphùăh p v i lo i hình TTTM. Ngoài ra, chính quy năđ a
ngăch aătri tăđ d păcácăắch cóc, ch t m,ăhƠngărong”ăxungăquanhăcác Ch - TTTM
đưăph n nào nhăh
ngăđ n hi u qu ho tăđ ng c a ti uăth
ng
Ch - TTTM.
-37-
4.4.3.2ăT
ngăquanăgi a s thành công c a Ch và giá tr quy n khai thác
Ch xây l i, s
KDăt ng thì s có s gia nh p c a ti u th
th ph n v i ti uăth
ngăhi n t i. Ti uăth
ng m i c nh tranh và chia s
ng m i ho c có khách hàng ti măn ngăho c là
đưăkinhădoanhăt ch khác nên s có thêm khách hàng. Ngoài ra, Ch xây l i khang trang,
an toàn vƠăc ăquanăNhƠăn
hút thêm ng
c tri tăđ xoá ch t m, ch l n chi mălòngăđ
i mua s m và kinh doanh.
d ch chuy n cùng v i s d ch chuy n c aăđ
ng c u hàng hoá sau khi Ch xây có th s
ng cung, t ng l i nhu năròngăt ngăvƠăCh
Tân Bình s có giá tr l i th giaăt ngăsauăkhiăxơy.ăNg
m và không c nhătranhăđ
h p nên Ch s
Vìăch aătìmăđ
ng,ầăthìăs thu
c l i, có th mô hình không phù
c v i các ch t m, bán rong.
c nghiên c u d báo giá tr giaăt ngăc a doanh thu bán hàng t i các CTT
nói chung và Ch Tân Bình nói riêng sau khi xây, chúng ta s phân tích m c giá tr gia
t ngădoanhăthuătrongădưyăs d báo t gi mă20%ăđ năt ngă40%.ăGi đ nh các y u t khác
(ngoài ti n thuê ch )ăkhôngăđ i, nên giá tr quy n khai thác Ch Tân Bình d ki n gi m t
20%ăđ năt ngă40%,ăt c gi m t 923 đ năt ng 1.846 t so v i giá tr hi n t i (4.615 t ).
Song song, ti uăth
ng hi n t i có l i th kinh doanh so v i ti uăth
ng m i nên phân chia
th ph n s có y u t l i th kinh doanh. T tr ng th ph n là s nhân c a t l di n tích v i
h s l i th kinh doanh (T tr ng th ph n = T l di n tích x H s l i th kinh doanh).
H s l i th kinh doanh c a ti uăth
ng hi n t i gi đ nh trong kho ng 1ăđ n 1,5 l n.
V i 2 gi đ nh trên, phơnătíchăđ nh y 2 chi uăđ
ti u th
ngăhi n t i và ti uăth
c tính giá tr quy năkhaiăthácă KDăc a
ng m i theo 2 thông s bi n thiên là giá tr giaăt ngă(giaoă
đ ng t -20%ăđ n +40%) và h s l i th kinh doanh giaoăđ ng t 1ăđ n 1,5 l n. K t qu
th c hi n v i giá thuê d ki n là 273.300 đ ng/tháng đ
T n th t giá tr quy n khai thác c a ti uăth
c chi ti t trong Ph l c 4.2: B ng
ng hi n t i theo giá tr giaăt ngăvƠăh s kinh
doanh; Ph l c 4.3: B ng Giá tr quy n khai thác c a ti uăth
ngăm i theo giá tr giaăt ngă
và h s kinh doanh; Ph l c 4.4: B ng Phân chia Giá tr Ch choăcácăđ iăt
ng theo giá
tr giaăt ngă(h s kinh doanh 1,3, giá thuê 273.300).
V i l i th kinh doanh 1,3 l n, giá tr quy n khai thác các bên liên quan s thayăđ i theo
m căđ thành công c a Ch xây l iăđ
c th hi n theo Bi uăđ sau:
-38-
Hình 4.3: Bi uăđ Phân chia giá tr Ch ph thu c vào s thành công c a mô hình
xây l i
T
ng
9,000
8,000
7,000
6,000
Ti u th
m i
ng
5,000
Ti u th
hi n t i
ng
4,000
Ti n thu
t+
NPV d n
3,000
Chi ph
ut
2,000
1,000
0
T l Gi tr
gia t ng
D án đ
-20%
-10%
c công b , ti uăth
0%
10%
20%
30%
ng lo ng i v s thành công c a mô hình xây l i Ch vì tác
đ ngăđ n giá tr quy năkhaiăthácă KD.ăGiá tr giaăt ngăc a d án ch t ngălênăt 40% tr
lên và l i th kinh doanh c a ti uăth
ng hi n t i t 1,3 l n (th ph n c a ti uăth
t i chi m 71% = 54,9% x 1,3) thì giá tr c a ti uăth
Ng
c l i, ti uăth
ngăm iăđ
gi thi tăđ u b t l i cho ti uăth
v i hi n t i là 20%, ti uă th
ng s caoăh năsoăv i hi n t i.
c l i ích khá l năvìăđ
phí r . Trong Ph l c 4.3, ti uăth
ngăm iăđ uăh
ng hi n
ngăđ
c gia nh p th tr
ng bán s v i chi
c l i ích t D ánăđemăl i dù các
ngăm i. Gi đ nh giá tr quy n khai thác c a Ch gi m so
ngă m i v n gia nh p vào Ch Tân Bình vì v n có l i ích.
M c l i ích t ngăd n khi giá tr giaăt ngăc a Ch ngày càng cao.
-39-
CH
NGă5:
K T LU N VÀ KI N NGH
5.1 K t lu n
Ch Tân Bình đưăxu ng c p, có d u hi u không an toàn. Ch đ
c quy ho ch xây l i t
n mă 2008,ă nh ngă đ n nay v n ch a th c hi n. Khi d án chu n b th c hi n vào tháng
9/2014ăđư v p ph i s ph năđ i c a ti uăth
ngăđangăkinhădoanhăt iăđơy.ă
Theo d án, giá tr tài s n là quy năkhaiăthácă KDăc a ti uăth
ng đưăb tácăđ ng r t l n.
Khiăch aăcôngăb D án chính th c giá giao d ch kho ng 491 tr.đ/m2. Khi D án công b
và chu n b ti n hành thì giá tr này đưăb gi m ch cònă315,7ătr.đ/m2. Th nh t, s l
KDăt 3.336ăt ngălênă6.000ănênăs có ti uăth
ti uăth
nên s
ngăm i chia s th ph n, c nh tranh v i
ngăc ăvƠăgiáătr quy n khai thác b gi m. Th hai, giá thuê
nhăh
ngăđ n l i nhu n c a ti uăth
ng
KDăt ng g n 2,5 l n
ng.ăGiá thuê ph thu c chiăphíăđ uăt ănênăn u
côngătácăđ u th u, giám sát không th c hi n nghiêm túc, ch t ch , chiăphíăđ uăt ăcao s
làm gi m giá tr quy năkhaiăthácă KDăvƠăs chuy n l i ích cho đ năv xây d ng. Th ba,
ph năkhuăđ tăphíaătr
n
c c a Ch s chuy n m căđíchăvƠăchoăđ năv liên doanh thuê, nhà
c s t ngăthuăchoăngơnăsáchănh ngădi nătíchăđ t xây Ch b gi m và lùi v phía sau.
Xem xét nguyên nhân, xu t phát quy n tài s n c a ti uăth
Quy n tài s n chuy nănh
ngăkhôngăđ
c xác l p rõ ràng.
ng v i m c giá tr c t đ ngănh ngăl i không có b ng ch ng
xác nh n quy n tài s n. S y u kém v pháp lý c a quy n tài s nă đưă d nă đ n vi c ti u
th
ngăkhông có quy n quy tăđ nh quá trình xây l i ch và không có quy n yêu c u b i
th
ng tho đángăkhiăd án phát tri n và t o ra nh ng t n th tăđángăk . Bên c nhăđó,ăcôngă
tác qu nălý,ăgiámăsátăđ u th u xây d ng c năđ
căquanătơmăđúngăm căh nănh măcóăđ
c
chi phíăđ uăt ăh p lý. M căđ uăt ăquáăcaoătácăđ ngăđ n giá thuê và vì v y càng t o ra t n
th t cho ti uăth
ng.ăNgoƠiăra,ămôăhìnhăxơy l i ch có phù h p v i nhu c u th tr
ng hay
không s là y u t quan tr ngă tácă đ ng giá tr quy n khai thác. B i vì s t ngă thêmă s
l
ngă KD,ă thayă đ i thói quen mua s m c aă ng
th
i dân và t p quán buôn bán c a ti u
ng,...ăli u Ch Tân Bình s hi u qu hayăkhông?ă ơyăchínhălƠănguyênănhơnăsơuăxaăvƠă
nhăh
ng r t l năđ n giá tr c a Ch vƠăc ngălƠătr nătr c aăng
iăđangăkinh doanh.
-40-
5.2 Ki n ngh
Quá trình phát tri n d án luôn phát sinh l i ích, t n th tăđ n các bên liên quan, t đóătácă
đ ngăđ n ti n trình th c hi n d án.ă ơyălƠăđi u không th tránh kh iăvƠăng
i có trách
nhi m quy tăđ nh d án c n phân tích, nh năđ nh nh ngănhómătácăđ ng, y u t tácăđ ng
nh măđ ra nh ng bi n pháp phù h p, gi i quy t các mâu thu n. Trong D án xây l i Ch
Tân Bình, ti uăth
ng hi n t i là bên b t n th tăvƠăđó là nguyên nhân d năđ n ti uăth
ngă
ph năđ i d án. Qua phân tích, chúng ta có m t s ki n ngh đ có bi n pháp hài hoà l i
ích các bên liên quan.
5.2.1 Xác l p quy n tài s n c a ti uăth
ti uăth
ngăđ xácăđ nh rõ ràng quy n,ăngh aăv c a
ngăkinhădoanhăt i ch
Hi n t i, quanăđi m v quy n tài s n gi a ti uăth
ngăvƠăcácăc ăquanăqu n lý không nh t
quán,ă doă đóă c n rà soát các h s ă phápă lýă trongă quáă trìnhă hìnhă thƠnh,ă phátă tri n ch và
ch ng c xác l p quy n tài s năđưăcóătr
căđơy.ăT đó,ăs ti n hành tuyên truy n, gi i thích
v cácăquiăđ nh v đ n bù, v quy n tài s n,ầ
tham gia c a ti uăth
c
ng th i nên t p h p ý ki n ho c có s
ngăhi n t i trong quá trình l p k ho ch và D án xây l i ch đ t ngă
ng s đ ng thu n, công tác giám sát và hài hoà l i ích gi a các bên liên quan
SongăsongăđóălƠăđ xu t ph
ngăánăb iăth
ngh p lý h nănh m gi m b tăxungăđ t l i ích,
thúcăđ y ti n trình th c hi n d án b i vì chi phí h tr 30ătrăđ/h không tái b trí là r t
th p so v i giá giao d ch hi n t i sau khi d án công b .
M c dù t o ra t n th t,ănh ngăD án mang l i l i ích cho ti uăth
đ ng và xác l p rõ quy n tài s năđ i v iăđi m kinh doanh. Tr
giá tr giao d ch hàng t đ ngănh ngănhi u ti uăth
đ
c ký h p
căđơy,ădùăquy n tài s n có
ngăkhôngăcóăgi y ch ng nh n hay h p
đ ngăthuêăđi m kinh doanh v i Ban qu n lý Ch , giao d chănƠyăđ
tay”ăvƠ r i ro r t l n, khi có d án thu h iăthìăng
ngăvìăs đ
căxemănh ălƠăắbánăgi y
i s h u quy n tài s n này s không
căđ n bù theo lu tăđ nh.
5.2.2ăChiăphíăđ uăt ăvƠăm c giá thuê
Chiăphíăđ uăt
nhăh
ngăđ n giá thuê, nên c năxemăxétăchiăphíăđ uăt ăh pălýăh năđ gi m
giá thuê và gi m t n th t cho ti uăth
ng.ă ơyălƠăv năđ r t quan tr ng, n u m căđ uăt ă
-41-
cao thì không nh ng ti uăth
ngăhi n t i lƠăng
i ch u t n th t, mà t ng giá tr c a Ch s
b t n th t.ăQuaăsoăsánh,ăphơnătích,ăchiăphíăđ uăt ăcóăth đ
c xem xét gi m h p lý là 2.088
t đ ng thay vì t ng khái toán là 2.879 t .
Tr
c h t,ătrongăquáătrìnhăđ uăt ăxơyăd ng, c n xem xét c n tr ng các khâu th c hi năđ
tránhălưngăphíăđ uăt ,ăđ c bi t là các chi phí xây d ng ch t m ch s d ng trong th i gian
2ăđ nă4ăn măr i thanh lý.
NgoƠiăra,ăđ i v i nhà th u xây d ng, ch đ uăt ăc n ti năhƠnhăcácăb
căđ u th u, ch m
th uăđ l a ch n nhà th uăcóăn ngăl căvƠăchiăphíăđ uăt ăphùăh păh n.ăT đó,ăs gi măđ
c
chiăphíăđ uăt d án.
5.2.3 Chính sách phân bi t giá cho thuê gi a ti uăth
Ch và ti uăth
ngăhi n t i và ti uăth
ng không th tách r i trong quá trình hình thành và phát tri n. Ch Tân
Bình n i ti ng, mua bán t p n p, giá tr giao d chă KD cao là do ti uă th
doanh t t,ăthuăhútăđ
ng đưă kinhă
c khách hàng nhi u, giá tr thu nh p ròng cao. Cho nên, ti uăth
hi n t i là nhóm liên quan ch y u c năđ
đ n. Ti uăth
ngăm i
ng
c quan tâm xem xét l i ích mà d ánătácăđ ng
ng hi n t i ch u t n th t r t l n t d án, nên c n nghiên c uăđ gi m nh ng
t n th t này, gi i quy t nh ng mâu thu n trong quá trình th c hi n d án,ăvƠădƠiăh năn a là
t o s thành công c a Ch sau khi xây l i.
Tr
c h t, song song v i ki măsoátăchiăphíăđ uăt ,ăNhƠăn
thuêă KDăđ i v i ti uăth
ti uăth
c nên th c hi năđ u giá quy n
ngăm i, không nên áp d ng m c giá b ng nhau gi a 2 nhóm
ng.ăM c s n lòng chi tr ti n thuê c a ti uăth
ngăm iăcaoăh năsoăv i ti uăth
hi n t i. Giáăthuêă380.000ălƠăcaoătheoăquanăđi măđ i v i ti uăth
ngăhi n t i và gây t n
th t l i ích cho h ,ănh ngăl i là giá th p so v i m c s n lòng chi tr c a ti uăth
Hi n t i,ăđ kinh doanh
Ch , ti uăth
ngăm i nh n chuy nănh
ngă
ngăm i.
ng s p v i giá bình quân
315,7 tri uăđ ng/m2(ho c thuê giá 18 tri uăđ ng/tháng/ KD, di n tích 6m2,ăt
ngăđ
ng 3
tri uăđ ng/tháng/m2và ti n thuê n p Ban qu n lý Ch bìnhăquơnă155.000ăđ/tháng/m2). Do
đó,ăđ u giá quy n thuê
ng
KD đ t o s c nh tranh công b ng gi a nh ng ti uăth
ngăm i,
i có nhu c u ph i ch p nh n chi tr m c giá t iăđaăb ng v i m c s n lòng chi tr c a
h .ăQuaăđ u giá, vì m c s n lòng chi tr c a ti uăth
thuê thu đ i v i nhóm ti uăth
ngăm iăcaoăh nă380.000 nên s ti n
ngăm i s caoăh năd ki n. Nh v y,ăchiăphíăđ uăt ăcònăl i
-42-
ph i thu c a nhóm ti uăth
ho c là NhƠăn
th
ngăhi n t i s gi m. Giá thuê ti uăth
c s có kinh phí xây d ngph
ngăhi n t i s gi măđ
ngăánăb iăth
ngăhi n t i s đ
ng h p lý h n. T đó,ăti u
c t n th t.
Bên c nhăđó,ăquaăđ uăgiáăthuêă KD ngoài gi m t n th t cho ti uăth
s có giá tr th tr
c gi m
ngăhi n t i, chúng ta
ng tham kh oălƠmăc ăs xây d ng m c giá thuê h p lý gi a các t ng
kinh doanh, v trí kinh doanh khác nhau trong Ch . Theo d án, giá thuê t 400.000ăđ n
360.000ăđ/thángă(t ng 1 đ n t ng 6, không k t ng h m), m i t ng chênh l ch kho ng 3%
là không h p lý (thu n l iă h nă choă ng
tr
iă đ
c b trí kinh doanh
t ng 1) vì trên th
ng, m c giá thuê t ng 1 caoăh năcácăt ng còn l i r t l n.
5.2.4 Nghiên c u mô hình xây d ng Ch phù h p v i nhu c u c a th tr
ng
Giá tr quy năkhaiăthácă KDăph thu c vào m căđ thành công c a Ch sau khi xây. N u
Ch xây l i phù h p v i nhu c u c a th tr
quy n khai thác s t ng.ă Ng
ng, vi c kinh doanh t i Ch t t h năthìăgiáătr
c l i, giá s gi m, ti uă th
ng hi n t i b tácă đ ng l n và
mâu thu n càng l n gi aăcácănhóm.ăH năn a, s thành công c a Ch xây l i cònătácăđ ng
v lơuădƠiăđ n tình hình phát tri n kinh t c a khu v c và công tác quy ho ch, xây d ng l i
các CTT còn l i. Do v y,ă cácă c ă quană qu n lý, tr c ti p là UBND Q.TB c n c n tr ng
nghiên c u, kh o sát th tr
c u th c s c aăng
ng m tăcáchănghiêmătúcăđ Ch Tân Bình phù h p v i nhu
iămua,ăng
i bán.
Thay cho l i k t, xin trích d n l i k t c a Bài vi t v Th c tr ngăvƠăxuăh
Ch truy n th ngătrongăcácăđôăth hi nănayăđ ngătrênăT păchíăcôngăth
1. Mãi mãi không bao gi thi u CTT đ
ng xây d ng l i
ngăngƠyă9/7/2012:ă
c và không có gì thay th CTT đ
c;
2. Quy ho ch ch ph i x p hàng đ u v thu n ti n và r t r t c n tham kh o ý ki n c ng
đ ng;
3. Ki n trúc ch ph i an toàn, khoáng đ t và h
4. V sinh môi tr
ng đ n t
ng lai;
ng, v sinh an toàn th c ph m, phòng ch ng cháy n là v n đ r t c n
coi tr ng và luôn ph i đ
5. B n s c v n hóa đ a ph
c ki m soát;
ng, v n hóa vùng mi n mãi mãi ph i đ
c đ cao.
-43-
TÀI LI U THAM KH O
Ti ng Vi t
1.
Hoài Anh (2014), ắB iă th
ng không tho đáng:ă ti uă th
ngă Ch Tân Bình ph n
đ i”,ăTinnhanhdiaoc.vn, truy c p ngày 30/10/2014 t i đ a ch :
http://tinnhanhdiaoc.vn/tin-tuc/boi-thuong-khong-thoa-dang-tieu-thuong-cho-tanbinh-phan-ung.
2.
Hoàng Anh và Nguy năHoƠngăVi tă(2014),ăắTáiăthi tăđôăth ă- Nh ngăv năđ ăc năxemă
xétătrongăquáătrìnhăv năđ ngăvƠăphátătri năc aăThƠnhăph ăHƠăN i”,ăT p chí Khoa h c
công ngh Xây d ng, (s ă19 Tháng 5/2014).
3.
Qu căBìnhă(2014),ăắHƠăN iăậ Vìăsaoămôăhìnhăch ătrungătơmăth
ngăm iăch tăy u”,ă
tainguyenmoitruong.com.vn,ătruyăc păngƠyă25/4/2015ăt i đ aăch :
http://tainguyenmoitruong.com.vn/ha-noi-vi-sao-mo-hinh-cho-trung-tam-thuongmai-%E2%80%9Cchet-yeu%E2%80%9D.html
4.
B tƠiă chínhă (2008a),ă ắTiêu chu n th mă đ nh giá Vi t Nam 07-Ph
ngă phápă soă
sánh”, Quy t đ nh ban hành tiêu chu n th m đ nh giá, s 129/2008/Q -BTC ngày
31/12/2008.
5.
B tƠiă chínhă (2008b),ă ắTiêuă chu n th mă đ nh giá Vi t Nam 08-Ph
ngă phápă chi
phí”,ă Quy t đ nh ban hành tiêu chu n th m đ nh giá, s 129/2008/Q -BTC ngày
31/12/2008.
6.
B tƠiă chínhă (2008c),ă ắTiêuă chu n th mă đ nh giá Vi t Nam 09-Ph
ngă phápă thuă
nh p”,ăQuy t đ nh ban hành tiêu chu n th m đ nh giá, s 129/2008/Q -BTC ngày
31/12/2008.
7.
B Xây d ngă (2014),ă ắM că 2.4ă Côngă trìnhă v nă hoáă ậ Ch
ngă I.ă Su t v nă đ uă t ă
công trình dân d ng”,ăQuy t đ nh v vi c công b su t đ u t công trình và giá xây
d ng t ng h p b
ph n k t c u công trình n m 2013, s
634/Q -BXD ngày
09/6/2014.
8.
Cao C
ng (2014),ăắD án ch Tân Bình: T m d ngăđ đ m b o hài hoà l i ích gi a
cácăbên”,ăBaoxaydung.com.vn, truy c p ngày 30/11/2014 t iđ aăch :
-44-
http://www.baoxaydung.com.vn/news/vn/kinh-te/du-an-cho%CC%A3-tanbi%CC%80nh-tam-dung-de-da%CC%89m-ba%CC%89o-ha%CC%80iho%CC%80a-lo%CC%A3i-i%CC%81ch-giu%CC%83a-ca%CC%81c-ben.html
9.
H ng Chơuă(2014),ăắCh Tân Bình t mă ng ngă k ho ch xây m i”,ă VnExpress.net,
truy c p này 12/1/2015 t iăđ a ch :
http://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-tuc/doanh-nghiep/cho-tan-binh-ngung-ke-hoachxay-moi-3086692.html.
10.
Chính ph (2003),ă ắKho nă 5ă đi uă 2”,ă Ngh đ nh v phát tri n và qu n lý ch , s
02/2003/N -TT ngày 14/01/2003.
11.
Chính ph (2013),ăắKho nă9,ăđi uă2”,ăNgh đ nh v qu n lý đ u t phát tri n đô th ,
s 11/2013/N CPăngƠyă14/01/2013.
12.
Nguy n Th Ph
ngăDung và Bùi Th Kim Thanh(2011),ăắQu nălýăNhƠăn
và siêu th ”,ă T p chí Khoa h c 2011:20b 225-236,ăTr
ngă
c v ch
i h c C nă Th ăđ
c
đ ngăt i:
http://docs.4share.vn/docs/45011/Quan_ly_Nha_nuoc_ve_cho_va_sieu_thi.html
13.
Qu nh H
ngă(2014),ăắD án xây m i ch Tân Bình: vì sao ti uăth
ngăch aăđ ng
tình”,ăCongan.com.vn, truy c p ngày 30/10/2014 t iăđ a ch :
http://www.congan.com.vn/?mod=detnews&catid=681&id=525738.
14.
Xuân Longă (2014),ă ắ
nh ă Trungă tơmă Th
ngă m i”,ă Tuoitre.vn, truy c p ngày
30/10/2014 t iăđ a ch :
http://tuoitre.vn/tin/kinh-te/20140929/e-nhu-trung-tam-thuong-mai/651745.html
15.
Mankiw, Gregory N. (2014), Kinh t h c Vi mô, NXB TP.HCM.
16.
Lê N t (2006), Kinh t lu t, NXB Tri th c.
17.
Ph m Duy Ngh a(2011), Giáo trình Pháp lu t đ i c
18.
Ph m DuyNgh a (2015),ăắN u chúng ta nói rõ cái gì c aăaiă thìăđ tă n
ng, nxb Công an Nhân dân
căđưăkhác”,ăă
Thesaigontimes.vn, truy c p ngày 28/6/2015 t iăđ a ch :
http://www.thesaigontimes.vn/132161/TS-Pham-Duy-Nghia-Neu-chung-ta-noi-rocai-gi-cua-ai-thi-dat-nuoc-da-khac.html.
19.
T Nguyênă(2011),ăắC i t oăđôăth c :ăVìăsaoăkhó?”,ăVneconomy.vn, truy c p ngày
28/6/2015 t iăđ a ch :
http://vneconomy.vn/bat-dong-san/cai-tao-dothicuvisaokho20111017091055942.htm
-45-
20.
Qu c h i Vi tă Namă (2012),ă ắ i uă 4,ă Ch
ngă 1_Gi i thích t ng ”,ă Lu t Giá, s
11/2012/QH13.
21.
DeSoto, Hernando (2000), S bí n c a V n,nxb Chính tr qu c gia.
22.
S QHKT (2014), V n b n ch p thu n quy ho ch t ng m t b ng, s 928/SQHKTQHKV2 ngày 26/3/2014
23.
T păchíăcôngăth
ngă(2012):ăắTh cătr ngăvƠăxuăh
ngăxơyăd ngăl iăch ătruy năth ngă
trongăcácăđôăth ăhi nănay:ăV năđ ăvƠăgi iăpháp”,ătruyăc păngƠyă15/10/2014ăt iăđ aăch :
http://Tapchicongthuong.vn/thuc-trang-va-xu-huong-xay-dung-lai-cho-truyen-thongtrong-cac-do-thi-hien-nay-van-de-va-giai-phap-19124)12C152.htm.
24.
25.
Tr
ng Marketing (2006), Tiêu chu n Th m đ nh giá qu c t phiên b n 2005,
Tr
ngă
i h c Marketing biên d ch, nxb Tài chính.
Minh Tu nă (2014),ă ắChuy nă ch ă thƠnhă TTTM:ă Khôngă ch ă quan,ă duyă ýă chí”,ă
Saigondautu.com.vn,ătruyăc pănƠyă30/10/2014ăt iăđ a ch :
http://www.saigondautu.com.vn/Pages/20141008/Khong-the-chu-quan-duy-ychi.aspx.
26.
UBND Q.TB (2008), Quy t đ nh v k ho ch ch t m và b trí đ a đi m kinh doanh
cho th
27.
ng nhân Ch Tân Bình, s 1431/Q -UBND, ngày 05/8/2008.
UBND Q.TB (2011), Công v n đi u chính giá cho thuê m t b ng khu A1, Khu II và
IV t i Ch Tân Bình, s 164/TCKH-KT-CTB.
28.
UBND Q.TB (2014): Thông tin tóm t t v d án đ u t xây d ng Trung tâm th
ng
m i d ch v đa n ng và ch Truy n th ng Tân Bình, tháng 9/2014.
29.
UBND Tp.HCM (2007), Quy t đ nh v vi c quy đ nh m c thu, n p, qu n lý và s
d ng phí ch trên đ a bàn TP.HCM, s 24/2007/Q -UBND, ngày 12/02/2007
30.
UBND TP.HCM (2009a), Quy t đ nh 17/2009 /Q -UBND, ngày 12/2/2009 v ban
hành quy ho ch đ nh h
ng phát tri n h th ng Ch - Siêu th - TTTM trên đ a bàn
TP.HCM, giai đo n t 2009 đ n 2015”.
31.
UBND TP.HCM (2009b), Báo cáo v công tác phòng cháy ch a cháy t i Ch , trung
tơmăth
32.
ngăm i và khu công nghi păđ a bàn TP.HCM, s 76/2009/BC-UBND.
UBND TP.HCM (2012), Quy t đ nh v ban hành Bi u giá chu n v su t v n đ u t
ph n xây d ng công trình trên đ a bàn TP.HCM, s 66/2012/Q -UBND.
-46-
33.
UBND TP.HCM (2013), Quy t đ nh v ban hành Quy đ nh v giá các lo i đ t trên
đ a bàn Tp.HCM n m 2014, s 60/2013/Q -UBND.
34.
UBND Tp.HCM (2014), Công v n v D án Trung tâm TTTM và CTT Tân Bình, s
2588/UBND-TM, ngày 31/5/2013 và 559/UBND-TM ngày 08/02/2014.
35.
Th
V nhă (2014),ă ắXơyă ch
m iă đ ng quên quy n l i c a ti uă th
ng”,ă
Socongthuonght.gov.vn, truy c p ngày 30/10/2014 t iăđ a ch :
http://socongthuonght.gov.vn/ql-thuong-mai/xay-moi-cho-110ung-quen-quyen-loicua-tieu-thuong.
Ti ng Anh
36.
Cooter, R., & Ulen, T. (2012), Law and Economic (6th edition), Addison-Wesley.
37.
Demsetz,ă H.ă (1967),ă ắTowardă aă Theoryă ofă Propertyă Rights”,ă American Economic
Review, pp. 13-27.
38.
Ellickson, R. (1991), Order without Law: How Neighbors Settle Disputes, Harvard
University Press.
39.
IMF (2014), ắReport for Selected Countries and Subjects”, International Monetary
Fund, truy c p ngày 15/6/2015t iăđ a ch :
http://www.imf.org/external/pubs/ft/weo/2014/02/weodata/weorept.aspx?sy=2010&e
y=2019&scsm=1&ssd=1&sort=country&ds=.&br=1&pr1.x=59&pr1.y=12&c=582&
s=PCPIPCH&grp=0&a.
40.
Jenkins, Glenn P. và Harberger, Arnold C. (1995), Sách h
ng d n phân tích chi phí
và l i ích cho các quy t đ nh đ u t , Vi n Phát tri n Qu c t Harvard.
41.
Kahneman, D., J.L. Knetsch, and Thaler,R.H. (1990), ắExperimental Tests of the
Endowmentă Effectă andă theă Coaseă Theorem”, Journal of Political Economy, Vol.
98(6),pp. 1325ậ1348.
42.
North, D.C. (1991), Structure and Change in Ecconomic History, Norton.
43.
Ostrom, Elinor. (1990), Governing the Commons, Cambridge University Press.
44.
Sjaastadă andă Cuosinsă (2008),ă ắFormalisationă ofă Land Rights in the South: An
Overview”,ăLand Use Policy 26, pp. 1-9.
-47-
PH L C
Ph l c 1.1: B ng S l
ng Ch , TTTM, siêu th c n
SIểUăTH ă(cái)
CH (cái)
C ă
n c
N mă2008
7871
TpHC
M
238
C ă
n c
385
TpHCM
82
c và TP.HCM
TRUNG TÂM
TH NGăM Iă
(cái)
C ă
n c
72
TpHCM
18
N mă2009
DOANHăS ăBỄNăL ă
(t ăđ ng)
C ăn
c
781.957,1
TpHCM
197.871
1.116.476,6
N mă2010
8528
255
571
142
101
24
1.254.200,0
304.536
N mă2011
8550
247
638
152
116
27
1.535.600,0
379.454
N mă2012
8547
243
659
162
115
26
1.740.359,7
444.410
N Mă
2013(*)
8546
243
724
185
132
31
1.966.948,0
Ngu n: Niên giám Th ng kê Vi t Nam n m 2013 và TP.HCM.
(*): s li uăs ăb
-48Ph l c 1.2: B ng T ng h p quy ho chăđ nhăh
2009-2015
M NGăL
AăBÀN
STT
THẨNHăPH
ng phát tri n h th ng Ch - Siêu th - TTTM trênăđ aăbƠnăTP.HCMăgiaiăđo n
IăCH
SIểUăTH
TRUNGăTỂMăTH
NGăM I
Hi nă
tr ngă
T.12/07
Giaiăđo nă
2008-2010
Giaiăđo nă
2011-2015
Hi nă
tr ngă
T.12/07
Giaiăđo nă
2008-2010
Giaiăđo nă
2011-2015
Hi nă
tr ngă
T.12/07
Giaiăđo nă
2008-2010
Giaiăđo nă
2011-2015
238
235
235
82
119
183
22
81
164
1
Qu nă1
10
8
13
14
23
8
15
24
2
Qu nă2
9
6
4
4
6
0
3
5
3
Qu nă3
4
3
4
4
4
0
3
5
4
Qu nă4
1
2
1
2
2
0
2
4
5
Qu nă5
14
12
4
5
5
6
11
31
6
Qu nă6
10
9
5
5
5
3
6
9
7
Qu nă7
7
5
6
6
7
0
6
9
8
Qu nă8
15
15
1
3
5
1
4
9
9
Qu nă9
14
14
1
1
1
0
0
0
10
Qu nă10
9
7
9
10
12
1
4
7
11
Qu nă11
7
7
2
3
3
0
1
9
12
Qu nă12
13
12
3
5
7
0
3
7
13
Qu năBìnhăTơn
11
13
2
4
5
0
1
2
14
Qu năBìnhăTh nh
9
10
8
8
6
0
2
5
15
Qu năGòăV p
6
6
2
4
5
0
3
5
-49M NGăL
STT
AăBÀN
Hi nă
tr ngă
T.12/07
IăCH
SIểUăTH
Giaiăđo nă
2008-2010
Giaiăđo nă
2011-2015
4
5
5
Hi nă
tr ngă
T.12/07
TRUNGăTỂMăTH
Hi nă
tr ngă
T.12/07
NGăM I
Giaiăđo nă
2008-2010
Giaiăđo nă
2011-2015
Giaiăđo nă
2008-2010
6
7
0
0
3
16
Qu năPhúăNhu n
17
Qu năTơnăBình
14
14
3
3
3
3
11
16
18
Qu năTơnăPhú
6
6
2
8
8
0
1
5
19
Qu năTh ă
13
14
5
11
17
0
2
2
20
Huy năBìnhăChánh
13
18
1
10
26
0
3
3
21
Huy năC năGi
13
11
1
0
9
0
0
1
22
Huy năC ăChi
16
16
0
0
9
0
0
1
23
Huy năHócăMôn
12
14
0
3
8
0
0
2
24
Huy năNhƠăBè
8
8
0
0
0
0
0
0
c
Ngu n: Quy t đ nh 17/2009/Q -UBND, ngày 12/02/2009 c a UBND TP.HCM.
Giaiăđo nă
2011-2015
-50-
Ph l c 3.1:B ng K t qu kh oăsátăđánhăgiáăc aăng
i tiêu dùng v nh ng ti n ích
khi l a ch năđ aăđi m mua s m t i siêu th hay Ch trênăđ a bàn Thành ph C năTh
VT:ă%
Stt
Y ut
Siêu th
1
HƠngăhoáăđ yăđ và nhi u kích c
68,4
2
HƠngăhoáăđ m b o ch tăl
21,1
3
Giá c h p lý
4
Tính ti n nhanh chóng
5
ng
Ch
Không có khác bi t
5,3
26,3
78,9
76,9
23,1
5,1
84,6
10,3
Tr ngăbƠyăhƠngăhoá
92,1
5,6
5,3
6
T n nhi u th iăgianăđiăl i vì xa nhà
53,8
12,8
33,3
7
M t nhi u th iăgianăđ mua s m
73,7
18,4
7,9
8
Tháiăđ ph c v t t
5,3
71,1
23,7
9
Có nhi u khuy n m i
92,1
2,6
5,3
10
Có nhi u d ch v kèm theo
73,7
18,4
7,9
11
Bán thi u
100
Ngu n: s li u đi u tra n m 2010 Nuy n Th Ph
Th
ng Dung và Bùi Th Kim Thanh – Tr
ng
ih cC n
Ph l c 3.2: B ng chi ti t quy ho ch Khu B
T ăL ă
DI NăTệCHă TH NGă
PH M
CHUNG
DI NăTệCHă
KINH
DOANH
DI Nă
TÍCH
KHÁC
1.ăDi nătíchăsƠnă(khôngăbaoăg măh m)
54.700,62
2.ăDi nătíchăsƠnăh m
44.939,40
- H măđ ăxe
40.039,40
86%
34.302,90
5.736,50
- Kinhădoanhă nău ngă(t ngăh măl ng)
2.300,00
40%
924,60
1.375,40
- Kinhădoanhăth t,ărauăc ăqu ă(h mă1)
2.600,00
40%
1.028,00
1.572,00
Ph l c 3.3: B ng k t qu
căl
21.223,84
33.476,78
8.683,90
ng chi phí v n ch s h u
Ch ătiêu
Th ătr
39%
K tăqu
ngăHoaăK ă(ngƠnhăphátătri năb tăđ ngăs n)(1)
Beta US
1,02
D/E Ratio
0,45
Tax rate
7,21%
-51-
Betaăkhôngăvayăn ăUS
Th ătr
0,72
ngăVi tăNam
T ăl ăD/Eă(d ăánăCh ăTơnăBình)
60,00%
Thu ăsu t
22%
Betaăkhôngăvayăn ăd ăánăCh ăTơnăBình
1,06
Su tăsinhăl iăphiăr iăroăHoaăKìă(2)
Su tăsinhăl iădanhăm căth ătr
0,25%
ngăHoaăKìă(3)
11,53%
Su tăsinhăl iăphiăr iăroăl chăs ă(4)
5,28%
M căbùăr iăroăth tr
6,25%
ng
M căbùăr iăroăqu căgiaă(5)
6,75%
M căbùăr iăroăngo iăh iă(6)
5,25%
Chiăphíăv năch ăs ăh uăd ăánăCh ăTơnăBình
18,84%
Ngu n:
(1): http://www.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/data.html
(2) http://www.treasury.gov/resource-center/data-chart-center/interestrates/Pages/
TextView.aspx?data= yield
(3) http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/histretSP.html
(4) http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/histretSP.html
(5) http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/ctryprem.html
(6) https://www.vietcombank.com.vn/InterestRates/
Ph l c 3.4: B ng d ki n giá cho thuê
CH ăTIểU
I
II
CH ăT Mă1
T ngădi nătíchăs năkinhădoanh
921,90
T ăl ăchoăthuêăhƠngăn m
100%
Giá cho thuê bình quân
0
CH ăT Mă2
T ngădi nătíchăs năkinhădoanh
III
VT
9.609,60
T ăl ăchoăthuêăhƠngăn m
100%
Giá cho thuê bình quân
0
T NGăH MăCH ăTRUY NăTH NG
1 Di nătíchăsƠnăkinhădoanhă(KDăt
iăs ng)
1.028,00
T ăl ăchoăthuêăhƠngăn m
100%
Giá cho thuê bình quân
150.000
đ/m2/tháng
-52-
2 Di nătíchăsƠnăkinhădoanhă nău ngă
924,60
T ăl ăchoăthuêăhƠngăn m
100%
Giá cho thuê bình quân
300.000
3 Di nătích đ ăxe
34.302,90
s ăch ăđ uăxeămáyă(khôngăthuăphí)
5148
Xe
s ăch ăđ uăxeăh iă(cóăthuăphí)
560
Xe
S ăl
III
đ/m2/tháng
tăxeăbìnhăquơn/ngƠy
l
4
t ăl ăchoăthuêăhƠngăn m
70%
Giá cho thuê bình quân
15.000
t
đ/l
t
CH ăTRUY NăTH NG
2.903.421.388.608
T ngădi nătíchăs năkinhădoanh
21.223,84
+ăTi uăth
ngăhi năt i
10.779,36
+ăTi uăth
ngăm i
10.444,48
T ăl ăchoăthuêăhƠngăn m
đưătr ăt ngăh m
100%
năgiá
đ/tháng
380.000
Ph l c 3.5: B ng k ho ch thu ti n
N m
T ăl ăthuăti năthuê
S ăti năthu
- K ăho chăn mă2015:ăthuă20%ăti năthuêă30ăn măđ iăv iădi nătíchă
10.779,36m2 ph năT ngă1ăậ 6; 1.028m2 kinhădoanhăt
0
iăs ngăt ngă
h m,ă 924,6m2 kinhă doanhă nă u ngă t ngă h mă l ngă lƠădi nătíchă c aă
ti uă th
ngă hi nă t i táiăb ă tríă (gi ă đ nhă 100%ă ti uă th
ngă hi năt i
đ uăđ ngăkýătáiăb ătrí).
2015
- Ti năthuêăth căt :ă0
- K ăho chăn mă2016:ăthuă30%ăph năDi nătíchălƠă10.779,36m2 ph nă
T ngă1ăậ 6 và 1.028m2 kinhădoanhăt
294.923.289.600
iăs ngă ăt ngăh m,ă924,6m2
kinhădoanhă nău ngă ăt ngăh măl ngăc aăti uăth
trí.ă Thuă 50%ă ph nă di nă tíchă c aă ti uă th
ngăhi năt i táiăb ă
ng m iă (di nă tíchă
10.448,48m2);
2016
- Ti năthuêăth căt :ăthuă100%ăk ăho chăc aă2015
- K ăho chăn mă2017:ăthuă30%ăt ngăti năthuêăc aăcácăti uăth
2017
- Ti năthuêăth căt :ăthuă100%ăk ăho chăc aă2016
2018
- K ăho chăn mă2018:ăthuă20%ăph năti năthuêă30ăn măcònăl i;
ng;
1.156.787.404.704
871.026.416.582
-53-
- Ti năthuêăth căt :ăthuă100%ăk ăho chăc aă2017
2019
- Ti năthuêăth căt :ăthuă100%ăk ăho chăc aă2018
2019
- Ti năthuă d chă v ă g iă xe:ă s ă ch ă cóăthuăti nă lƠă 560ăxeă ôă tô, bình
đ nă
quơnă ngƠyă 4ă l
2047
t ngătheoăt ăl ăt ngăgiáă5%/n m.ăCôngăsu tăchoăthuêăđ tă70%.
tă v iă m că thuă bană đ uă lƠă 15.000ă đ/l
580.684.277.722
t.ă M că giáă
Ph l c 3.6: B ng ti năđ thu ti n cho thuê
NăGIỄ
CH ăTRUY NăTH NG
380.000
N Mă 2015:ă GIAIă O Nă 1:ă xơyă
xongă ch ă t m,ă kýă H ă táiă b ă tríă v iă
380.000
Ti uăth ngăhi n t i vƠoăCh
N mă 2016:ă GIAIă O Nă 2:ă xơyă
d ngăxongăph năthôăc aăCh ă
- Ti uăth
ngăhi năt i
TH Iă
GIAN
T ăL ă
THU
DI Nă
TÍCH CHO
THUÊ
21.223,84
360
20%
10.779,36
294.923.289.600
1.156.787.404.704
380.000
360
30%
10.779,36
442.384.934.400
- Ti uăth ngăm i
380.000
N mă 2007:ă GIAIă DO Nă 3:ă hoƠnă
thi năch ătruy năth ng,ătáiăb ătríăti uă
th ngăvƠoăCh ă
380.000
360
50%
10.444,48
714.402.470.304
360
30%
21.223,84
871.026.416.582
GIAIă O Nă4:ă(2018)
360
20%
21.223,84
580.684.277.722
380.000
T ngăc ng
2.903.421.388.608
T NGăH Mă(KDăt iăs ng)
N Mă 2015:ă GIAIă O Nă 1:ă xơyă
xongă ch ă t m,ă kýă H ă táiă b ă tríă v iă
Ti uăth ngăhi năt i vƠoăCh
N mă 2016:ă GIAIă O Nă 2:ă xơyă
d ngăxongăph năthôăc aăCh ă
N mă 2007:ă GIAIă DO Nă 3:ă hoƠnă
thi năch ătruy năth ng,ătáiăb ătríăti uă
th ngăvƠoăCh ă
150.000
GIAIă O Nă4:ă(2018)
1.028,00
150.000
360
20%
1.028,00
11.102.400.000
150.000
360
30%
1.028,00
16.653.600.000
150.000
360
30%
1.028,00
16.653.600.000
150.000
360
20%
1.028,00
11.102.400.000
T ngăc ng
T NGă L NGă H Mă (KDă Nă
U NG)
300.000
N Mă 2015:ă GIAIă O Nă 1:ă xơyă
xongă ch ă t m,ă kýă H ă táiă b ă tríă v iă
300.000
Ti uăth ngăhi năt i vƠoăCh
N mă 2016:ă GIAIă O Nă 2:ă xơyă
d ngăxongăph năthôăc aăCh ă
300.000
55.512.000.000
924,60
360
20%
924,60
19.971.360.000
360
30%
924,60
29.957.040.000
-54-
N mă 2007:ă GIAIă DO Nă 3:ă hoƠnă
thi năch ătruy năth ng,ătáiăb ătríăti uă
th ngăvƠoăCh ă
300.000
360
30%
924,60
29.957.040.000
GIAIă O Nă4: (2018)
360
20%
924,60
19.971.360.000
300.000
T ngăc ng
99.856.800.000
Ph l c 3.7: B ngăngơnăl uăvƠo
0
1
2
3
N m
2015
2016
2017
2018
H ăs ă
t ngă
giá
1,000
1,050
1,103
1,158
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040
2041
2042
2043
1,216
1,276
1,340
1,407
1,477
1,551
1,629
1,710
1,796
1,886
1,980
2,079
2,183
2,292
2,407
2,527
2,653
2,786
2,925
3,072
3,225
3,386
3,556
3,733
3,920
Ngơnăl uăvƠo
Thu cho thuê MB
Thuăg iăxe
Thanh lý
325.997.049.600
1.203.398.044.704
917.637.056.582
325.997.049.600
1.203.398.044.704
917.637.056.582
611.758.037.722
T NGăNGÂNă
L UăVẨO
10.291.934.520 54.521.047.400
10.291.934.520
11.346.857.808
11.346.857.808
12.509.910.734
12.509.910.734
13.792.176.584
13.792.176.584
15.205.874.684
15.205.874.684
16.764.476.839
16.764.476.839
18.482.835.715
18.482.835.715
20.377.326.376
20.377.326.376
22.466.002.329
22.466.002.329
24.768.767.568
24.768.767.568
27.307.566.243
27.307.566.243
30.106.591.783
30.106.591.783
33.192.517.441
676.571.019.642
10.291.934.520
11.346.857.808
11.346.857.808
12.509.910.734
12.509.910.734
13.792.176.584
13.792.176.584
15.205.874.684
15.205.874.684
16.764.476.839
16.764.476.839
18.482.835.715
18.482.835.715
20.377.326.376
20.377.326.376
22.466.002.329
22.466.002.329
24.768.767.568
24.768.767.568
27.307.566.243
27.307.566.243
30.106.591.783
30.106.591.783
33.192.517.441
-55-
29
30
31
32
33
2044
2045
2046
2047
2048
4,116
4,322
4,538
4,765
5,003
T ngăc ng
Hi năgiá
33.192.517.441
36.594.750.479
36.594.750.479
40.345.712.403
40.345.712.403
33.192.517.441
36.594.750.479
36.594.750.479
40.345.712.403
40.345.712.403
3.058.790.188.608 667.106.603.010 54.521.047.400 3.780.417.839.018
2.160.481.462.230
63.861.899.094 31.499.997.465 2.255.843.358.790
Ph l c 3.8: B ng k ho chăđ uăt
Ti năđ ăth căhi nă(UBNDăQ.TB,ă2014)
T ăl ăchiăphíăđ uăt
- Tháng 9/2014-2/2015: tuyênătruy n,ăkh oă
- N mă2015:
sát,ăđ năbù,ăXDăch ăt m 1
+ăChiătr ă100%ăchiăphíăb iăth
- T3/2015 - T8/2015:ăhoƠnăthƠnhăch ăt măvƠă
+ XD ch ăt mă1:ă100%
diăd iă1ăph năth
+ XD ch ăt mă2:ă50%
ngănhơn,ăxây Ch ăt mă2
S ăti năđ uă
t (t ăđ)
293,2
ng
- N mă2016:ă
909,8
- T9/2015-T4/2016:ăxongăCh ăt mă2ăvƠădiă
+ XD ch ăt mă2:ă50%
d iăvƠoăCh
+ XDCTT: 40%
- T5/2016:ăkh iăcôngăxơyăCh ,ăth iăgiană30
- N mă2017:ăXơyăd ngăCTT: 40%
784,4
tháng,ăd ăki năT11/2018ăhoƠnăthƠnh
- N mă2018:ăXơyăd ngăCTT: 20%
392,2
-56-
Ph l c 3.9: B ng chi phí khác
DI NăGI I
1
1,1
Ti năl
CH CăV
L
S ă
NG
M CăL
NG
THÁN
G
ngă
11.604.000.000
Lưnhăđ oăBanăqu nălýăch
828.000.000
Tr
ngăban
Phó ban
1
25.000.000
12
300.000.000
2
20.000.000
12
480.000.000
Chi phí
khác
1,2
48.000.000
Banăqu nălýăch
2.448.000.000
T ăV năphòngă- Tài chính K ăho ch
T ătr
ngă
1
10.000.000
12
120.000.000
T ăphóă
2
7.000.000
12
168.000.000
Nhân viên
30
5.000.000
12
1.800.000.000
Chi
khác
phí
360.000.000
iăb oăv ăch
3.744.000.000
T ătr
ngă
1
10.000.000
12
120.000.000
T ăphóă
2
7.000.000
12
168.000.000
Nhân viên
48
5.000.000
12
2.880.000.000
Chi
khác
phí
576.000.000
T ăDuyătuă- K ăthu tăđi n
3.744.000.000
T ătr
ngă
1
10.000.000
12
120.000.000
T ăphóă
2
7.000.000
12
168.000.000
Nhân viên
48
5.000.000
12
2.880.000.000
Chi
khác
1,3
phí
576.000.000
Cácăho tăđ ngăkhác
840.000.000
nhân viên
2
THẨNHăTI N
14
5.000.000
12
840.000.000
3
653.691.300
Chi phí b oătrìăcôngătrình
Chiăphíăb oăd
ngă
0,10%
Chiăphíăquanătr căt mătínhă=ă
CPăb oăd ng
T ngăc ng
1.961.073.900.000
653.691.300
152
12.911.382.600
-57Ph l c 3.10: B ngăngơnăl uăraăvƠăngơnăl uăròngăc a d án
N m
H ăs ăt ngă
giá
Chiăphíăđ uăt
Ngơnăl uăra
Chi phí BQL
Chi phí khác
T NG
Ngơnăl uăròng
0
2015
1,000
293.151.624.500
2.379.549.194
295.531.173.694
-295.531.173.694
1
2016
1,050
909.753.229.500
4.759.098.388
914.512.327.888
-588.515.278.288
2
2017
1,103
784.429.560.000
14.234.799.317
7.138.647.582
805.803.006.899
397.595.037.806
3
2018
1,158
392.214.780.000
14.946.539.282
9.518.196.776
416.679.516.058
500.957.540.524
4
2019
1,216
15.693.866.246
23.081.962.072
38.775.828.318
637.795.191.323
5
2020
1,276
16.478.559.559
17.234.842.497
33.713.402.056
-23.421.467.536
6
2021
1,340
17.302.487.537
17.302.487.537
-5.955.629.728
7
2022
1,407
18.167.611.914
18.167.611.914
-6.820.754.105
8
2023
1,477
19.075.992.509
19.075.992.509
-6.566.081.776
9
2024
1,551
20.029.792.135
20.029.792.135
-7.519.881.401
10
2025
1,629
21.031.281.741
21.031.281.741
-7.239.105.158
11
2026
1,710
22.082.845.828
22.082.845.828
-8.290.669.245
12
2027
1,796
23.186.988.120
23.186.988.120
-7.981.113.436
13
2028
1,886
24.346.337.526
24.346.337.526
-9.140.462.842
14
2029
1,980
25.563.654.402
25.563.654.402
-8.799.177.563
15
2030
2,079
26.841.837.122
26.841.837.122
-10.077.360.284
16
2031
2,183
28.183.928.978
28.183.928.978
-9.701.093.264
17
2032
2,292
29.593.125.427
29.593.125.427
-11.110.289.713
18
2033
2,407
31.072.781.699
31.072.781.699
-10.695.455.323
19
2034
2,527
32.626.420.784
32.626.420.784
-12.249.094.408
20
2035
2,653
34.257.741.823
34.257.741.823
-11.791.739.494
21
2036
2,786
35.970.628.914
35.970.628.914
-13.504.626.585
-58H ăs ăt ngă
giá
N m
Chiăphíăđ uăt
Ngơnăl uăra
Chi phí BQL
Chi phí khác
T NG
Ngơnăl uăròng
22
2037
2,925
37.769.160.360
37.769.160.360
-13.000.392.792
23
2038
3,072
39.657.618.378
39.657.618.378
-14.888.850.810
24
2039
3,225
41.640.499.297
41.640.499.297
-14.332.933.053
25
2040
3,386
43.722.524.261
43.722.524.261
-16.414.958.018
26
2041
3,556
45.908.650.474
45.908.650.474
-15.802.058.691
27
2042
3,733
48.204.082.998
48.204.082.998
-18.097.491.215
28
2043
3,920
50.614.287.148
50.614.287.148
-17.421.769.707
29
2044
4,116
53.145.001.505
53.145.001.505
-19.952.484.064
30
2045
4,322
55.802.251.581
55.802.251.581
-19.207.501.102
31
2046
4,538
58.592.364.160
58.592.364.160
-21.997.613.681
32
2047
4,765
61.521.982.368
61.521.982.368
-21.176.269.965
33
2048
5,003
64.598.081.486
64.598.081.486
-24.252.369.083
T ngăc ng
2.379.549.194.000
1.071.863.724.879
64.112.296.509
3.515.525.215.388
264.892.623.630
Hi năgiá
1.942.475.157.477
120.373.799.214
40.279.648.589
2.103.128.605.280
152.714.753.510
-59-
Ph l c 3.11: B ng kh oăsátăchiăphíăđ uăt ăm t s Ch - Trungătơmăth
Ch
TTTM Cresent
Mallă(t iăKhu
đôăth ăPhíaă
Nam,ăqu nă7,ă
TP.HCM
TTTM Aeon
Mall (Celedon)
qu năTơnăPhú
TTTM SC
VivoCityăt iă
Qu nă7,ăTPă
HCM.
D ăánăTTă
Th ngăm iă
HƠngăDaă(t iă
ph ăHƠngăDa,ă
n mătrongăkhuă
ph ăc ăqu nă
HoƠnăKi m)
căđi m
Chi phí Chi phí
Di nătíchă
V năđ uă Di nătíchă
đ uăt ă XD
xây
bình
bình
t
cho thuê
d ng
quân
quân
Công ty LD Phú
M ă H ngă lƠmă ch ă
100ătri uăă
đ uă t :ă TTTMă caoă
47.000
USD
c p,ă 6ă t ngă l u,ă 3ă
h m
T pă đoƠnă Aeonă ậ
Nh tă B nă lƠă ch ă 95 tri uăă
30.800
đ uă t .ă TTTMă caoă USD
c p.
Liên
doanh
(CoopMart - Công
tyă Tă vƠă qu nă lýă
100ătri uăă
B Să th ngă m iă
41.000
USD
MapletreeSingapore)ă 5ă t ngă
vƠă1ăt ngăh mă
Ctyă CPă Th ngă
m iă HƠngă Da đ uă
t ,ă5ăt ngăn iăvƠă2ă
t ngăh măđ căxơyă
trênă khuă đ tă
3.700m2
Công trình 13ăt ngă
n i,ă 4ă t ng.ă T ngă
h mă1ăbánăcácăm tă
Ch ăC aăNamă hàng rau xanh,
đ căxơyăd ngă th t,ă cá,ă hƠngă khôă
vƠă đ ă giaă d ng;ă
trênădi nătíchă
t ngăh mă2ălƠmăbưiă
900m2
đ ă xeầ;ă t ă t ngă 1ă
tr ă lênă lƠmă v nă
phòng).
Ngu n: Tác gi t ng h p và tính toán.
ngăm i
N mă
hoàn
thành
112.000
18,9
36,00
Cu iă
2011
77.000
26,1
52,19
uă
2014
102.500
18,9
37,77
uă
n mă
2015
2010
220ăt
8.349
20.873
10,5
26
280ăt
10.000
14.286
19,60
28
-60-
Ph l c 3.12: B ng Su tăđ uăt ăxây d ng theoăquiăđ nh c aăc ăquanăth m quy n, báo
cáo c aăcôngătyăt ăv n và k t qu đi u ch nh c a tác gi
VT:ăđ ng
Ngu năthamăkh o
Quy tăđ nhă66/2012/Q UBNDăc aăTP.HCMăv ăbană
hƠnhăBi uăgiáăchu năv ăsu tă
v năđ uăt ăph năxơyăd ngă
côngătrìnhătrênăđ aăbƠnă
TP.HCM
Su tăv năđ uăt ăxơyăd ngă
côngătrìnhăvƠăgiáăxơyăd ngă
t ngăh păb ăph năk tăc uă
côngătrìnhăn mă2013ă(theoă
Quy tăđ nhă634/Q -BXD
ngày 9/6/2014)
Chiăphíăđ uăt ă cătínhă
trong Báo cáo nhăgiáăc aă
Côngătyă nhăgiáăvƠăT ăv nă
Colliers International
VietNam (Tháng 11/2014)
Chiăphíăxơyăd ngăt mătínhă
vào Tháng 2/1015 theo
Trang Web:
http://www.khonggiandep.c
om.vn/estimate
căđi mă
công trình
Môăt ăchiăti tălo iă
côngătrìnhăápăd ng
H ngăm că
Nhà làm
vi c,ăcaoă că
v năphòng,ă
TTTM
Lo iăd iă5ăt ng,ă
h ngăph ăthông,ămóngă
c căcácălo iăă15m,ă1ăh mă
Lo iă6ă- 8ăt ng,ă1ăt ngă
h m,ătrangătríăđ căbi t,ă
móngăc că>ă15mă
H ngăm căTrungătơmăh iăch ă- tri nă
lãm
T ngăth ngăm iă(trongăChungăc ă
caoăc pă2ăh m,ă25ăt ngăt iăQu nă2)
T ngăh m
Bi tăth ,ăv năphòngăcaoăc p,ădi nă
tíchăđ tă800m2,ăđi nătíchăxơyăd ngă
585m2,ă1h m,ă1ăl ng,ă3ăl uă(di nătíchă
sƠnăxơyăd ngăkho ngă1700ă- 1800m2
khôngătínhădi nătíchăh m).ăChiăphíă
kho ngă16,2ăt ăđ ngă(ph năthôăvƠă
nhơnăcôngă9,3ăt ,ăhoƠnăthi nă6,9ăt )
Chi phí
xơyăd ngă
đ/m2
Chi phí
đi uăch nh
tr tăgiávà
chi phí
thi tăb
4.250.000
5.902.655
4.650.000
6.458.199
5.910.000
8.208.163
11.170.000
14.460.000
750 USD
550 USD
16.100.000
9.000.000
đ nă
9.500.000
-61-
Ph l c 3.13: B ng
c tính chi phí xây ch t m
VT:ăđ ng
CH ăT Mă1ă
- K tăc u
- S ăs păb ătrí
- Di nătíchăm iăs p
- Di nătíchăcácăs p
- Di nătíchăxơyăd ng
- T ăl ăth ngăph m
- năgiáăxơyăd ng
- Chi phí khác
- Chiăphíăd ăphòng
- T ngăchiăphíăđ uăt
- T ăl ăthuăh iăkhiăthanhălý
- Giáătr ăthuăh i
- năgiáăđ uăt ăbìnhăquơn
Ph l c 3.14: B ng
Tr tă
439,00
2,10
921,90
2.441,62
37,76%
5.902.655
10%
6%
16.804.439.224
20%
3.360.887.845
6.882.496
Lo iă1ă
3ăt ngă
3.584,00
2,56
9.175,04
22.937,60
40%
6.458.199
10%
6%
172.726.092.556
20%
34.545.218.511
7.530.260
CH ăT Mă2ăă
Lo iă2ă
3ăt ngă
194,00
2,24
434,56
1.086,40
40%
6.458.199
10%
6%
8.180.874.501
20%
1.636.174.900
7.530.260
c tính chi phí xây ch truy n th ng
VT:ăđ ng
Kho năm căchiăphí
DI NăTệCHăXÂYăD NG
- T ngă1ă- t ngă6
- T ngăh m
1 T NGăL U
- năgiáăXơyăd ng
- năgiáăthi tăb
T ngăđ năgiáăXD
- Chi phí khác
- D ăphòng
T ngăm căđ uăt
- năgiáăđ uăt ăbìnhăquơn
2 T NGăH M
- H ăS / năgiá
Chi phí xơyăd ngăt ngăh m
3 T NGăCHIăPHệăXÂYăD NG
năgiáăbìnhăquơnă(k ăc ădi nătíchăh m)
T NGăCHIăPHệăXÂYăCH
CH ăTRUY NăTH NGă
CH ăTRUY Nă
theoăQ ă66/2012
TH NGătheoă634/2014
99.640,02
99.640,02
54.700,62
54.700,62
44.939,40
44.939,40
54.700,62
54.700,62
6.956.070
1.252.093
8.208.163
14.460.000
10%
6%
6%
523.524.186.105
838.429.223.112
9.570.718
15.327.600
44.939,40
9.570.717,59
1,4
430.102.306.136
335.371.689.245
953.626.492.241
1.173.800.912.357
9.570.718
11.780.416
1.173.800.912.357
-62-
Ph l c 3.15: B ng t ngăchiăphíăđ uăt ăch
c tính có tính l m phát
VT:ăđ ng
N iădung
Chiăphíă
T NGăCHIăPHệăXỂYăD NGăCH
cătính l iă
1.484.640.922.230
- Ch ăt mănh
16.804.439.224
- Ch ăt măl n
185.429.641.233
- Ch ătruy năth ng
CHIăPHệăB IăTH
1.282.406.841.773
NG
T NGăC NGăCHIăPHệăXỂYăD NG,ăB IăTH
Chiăphíăbanăqu nălý
145.870.057.000
NG
1.630.510.979.230
403.000.339.674
Chiăphíătr ălưiăvay
48.125.059.569
Chi phí khác
46.877.454.012
Tr ăthuăthanhălý
-40.446.816.092
T NGăCHIăPHệăKHỄC
457.556.037.164
T NGăCHIăPHệă
UăT
2.088.067.016.394
-63-
Ph l c 3.16: B ngăngơnăl uăròngăc a d án v iăchiăphíăđ uăt ă
N m
H ăs ăt ngă
giá
Chiăphíăđ uăt
c tính
Ngơnăl uăra
Chi phí BQL
Chi phí khác
T NG
Ngơnăl uăròng
0
2015
1,000
253.127.979.753
2.379.549.194
255.507.528.947
-255.507.528.947
1
2016
1,050
587.972.540.895
4.759.098.388
592.731.639.283
-266.734.589.683
2
2017
1,103
517.646.202.349
13.884.621.078
7.138.647.582
538.669.471.009
664.728.573.695
3
2018
1,158
271.764.256.233
14.578.852.132
9.518.196.776
295.861.305.141
621.775.751.441
4
2019
1,216
15.307.794.738
23.081.962.072
38.389.756.810
624.107.031.523
5
2020
1,276
16.073.184.475
16.073.184.475
-5.781.249.955
6
2021
1,340
16.876.843.699
16.876.843.699
-5.529.985.891
7
2022
1,407
17.720.685.884
17.720.685.884
-6.373.828.076
8
2023
1,477
18.606.720.178
18.606.720.178
-6.096.809.444
9
2024
1,551
19.537.056.187
19.537.056.187
-7.027.145.453
10
2025
1,629
20.513.908.996
20.513.908.996
-6.721.732.413
11
2026
1,710
21.539.604.446
21.539.604.446
-7.747.427.862
12
2027
1,796
22.616.584.669
22.616.584.669
-7.410.709.985
13
2028
1,886
23.747.413.902
23.747.413.902
-8.541.539.218
14
2029
1,980
24.934.784.597
24.934.784.597
-8.170.307.758
15
2030
2,079
26.181.523.827
26.181.523.827
-9.417.046.988
16
2031
2,183
27.490.600.018
27.490.600.018
-9.007.764.304
17
2032
2,292
28.865.130.019
28.865.130.019
-10.382.294.304
18
2033
2,407
30.308.386.520
30.308.386.520
-9.931.060.145
19
2034
2,527
31.823.805.846
31.823.805.846
-11.446.479.471
20
2035
2,653
33.414.996.138
33.414.996.138
-10.948.993.809
21
2036
2,786
35.085.745.945
35.085.745.945
-12.619.743.616
-64-
H ăs ăt ngă
giá
N m
Ngơnăl uăra
Chi phí BQL
Chi phí khác
Chiăphíăđ uăt
Ngơnăl uăròng
T NG
22
2037
2,925
36.840.033.243
36.840.033.243
-12.071.265.675
23
2038
3,072
38.682.034.905
38.682.034.905
-13.913.267.337
24
2039
3,225
40.616.136.650
40.616.136.650
-13.308.570.407
25
2040
3,386
42.646.943.483
42.646.943.483
-15.339.377.239
26
2041
3,556
44.779.290.657
44.779.290.657
-14.672.698.873
27
2042
3,733
47.018.255.189
47.018.255.189
-16.911.663.406
28
2043
3,920
49.369.167.949
49.369.167.949
-16.176.650.508
29
2044
4,116
51.837.626.346
51.837.626.346
-18.645.108.905
30
2045
4,322
54.429.507.664
54.429.507.664
-17.834.757.185
31
2046
4,538
57.150.983.047
57.150.983.047
-20.556.232.568
32
2047
4,765
60.008.532.199
60.008.532.199
-19.662.819.796
33
2048
5,003
63.008.958.809
63.008.958.809
-22.663.246.406
T ngăc ng
1.630.510.979.230
1.045.495.713.436
46.877.454.012
2.722.884.146.678
1.043.459.461.031
Hi năgiá
1.339.305.971.984
117.412.585.357
31.598.239.346
1.488.316.796.687
759.395.055.617
Ph l c 3.17: B ng thông tin giao d chă KDă m t s Ch trong th i gian g năđơy
VT:ătri uăđ ng
aăđi mă
Ch /Th iăđi m
Kýăhi uă
s p
Di nă
tích
V ătrí
B132-133
4,2
t ngă1
că
đi m
Lo iăhƠngă
KD
Th iăh nă
H
Giáă că
Giá bán
tính giao
(rao bán)
d ch (*)
năgiáă
cătính
Ngu năthôngătin
CH ăANă ÔNGă
Tháng 11/2014
qu năáoămayă đ nă
s n
31/12/2021
3.600
3.240
771
Kh oăsátătr căti p
-65-
aăđi mă
Ch /Th iăđi m
Tháng 11/2014
Kýăhi uă
s p
B58
Di nă
tích
2,1
V ătrí
că
đi m
t ngă1
Lo iăhƠngă
KD
Th iăh nă
H
qu năáoămayă
s n
đ nă
31/12/2021
Giáă că
Giá bán
tính giao
(rao bán)
d ch (*)
năgiáă
cătính
Ngu năthôngătin
1.900
1.710
814 Kh oăsátătr căti păă
1.200
1.080
514 Kh oăsátătr căti păă
2.600
2.340
557 Kh oăsátătr căti păă
31/12/2021
4.000
3.600
1.200 Kh oăsátătr căti păă
qu năáoămayă đ nă
s n
31/12/2021
1.750
1.575
750 Kh oăsátătr căti păă
3.500
3.150
750 Kh oăsátătr căti păă
qu năáoămayă đ nă
Tháng 11/2014
Tháng 11/2014
E159
E38-39
2,1
4,2
t ngă1
s n
t ngă1
qu năáoămayă
s n
31/12/2021
đ nă
31/12/2021
qu năáoămayă đ nă
Tháng 11/2014
B107
3,0
t ngă1
Tháng 11/2014
E15
2,1
t ngă1
s n
đ nă
A109Tháng 11/2014
A111
4,2
t ngă1
v i
2ăm tă
Tháng 11/2014
I.25
2,1
t ngătr t
ti n
31/12/2021
đ nă
giày dép
31/12/2021
3.500
3.150
1.500 Kh oăsátătr căti păă
giày dép
đ nă
31/12/2021
2.000
1.800
429 Kh oăsátătr căti păă
Tháng 11/2014
K19-K20
4,2
t ngă2
qu năáoămayă
đ nă
Tháng 5/2015
C-63
3,0
t ngătr t
góc 2 MT
s n
31/12/2021
4.500
4.050
http://muaban.net/sang-kiot-cua1.350 hang-quan-5-l5913-c33/can-sang-2-
2,4
t ngătr t
lôăkhu tă
qu năáoămayă
s n
đ nă
31/12/2021
1.800
1.620
sap-ban-quan-ao-cho-thue-sap-tai675 cho-tan-binh-id27300226
Tháng 5/2015
http://muaban.net/sang-kiot-cua-
Tháng 5/2015
D14
2,1
t ngătr t
Tháng 4/2015
B102-
3,0
l uă1
lôăkhu tă
KDănhi uă
đ nă
hàng
31/12/2021
s păđôiă qu năáoămayă
đ nă
hang-quan-5-l5913-c33/sang-sapd14-tang-tret-khu-bach-hoa-tttm-dv900
810
4.100
3.690
386 an-dong-q-5-id26854818
1.230 Báo Mua bán ngày 21/4/2015
-66-
aăđi mă
Ch /Th iăđi m
Kýăhi uă
s p
Di nă
tích
că
đi m
V ătrí
B103
Lo iăhƠngă
KD
Th iăh nă
H
s n
31/12/2021
Giáă că
Giá bán
tính giao
(rao bán)
d ch (*)
năgiáă
cătính
Ngu năthôngătin
http://muaban.net/sang-kiot-cuahang-quan-5-l5913-c33/sang-hoacTháng 5/2015
C82
T ngăc ng
2,1
qu năáoămayă đ nă
s n
31/12/2021
l uă1
1.500
40,8
1.350
33.165
TrungăbìnhăgiáăCh ăAnă ông
H ăs ăđi uăch nhăLýăTh
cho-thue-sap-c82-lau-1-cho-an-dong643 q-5-id27381080
ngăKi t/AnăD
GiáăCh ăTơnăBìnhă
812,9
ngăV
ng
0,60
cătính
487,7
SÀI GÒN SQUARE
Tháng 11/2014
3F
2,5
qu năáoămayă
s n
L uă1
254
228
91
Kh oăsátătr căti păă
212
190
48
Kh oăsátătr căti păă
s n
529
476
119
Kh oăsátătr căti păă
qu năáoămayă
s n
338
305
qu năáoămayă
Tháng 11/2014
S67B
4,0
t ngătr t
Tháng 11/2014
21D
4,0
t ngătr t
s n
qu năáoămayă
Tháng 11/2014
05T
4,0
t ngătr t
76 Kh oăsátătr căti păă
http://muaban.net/sang-kiot-cua-
CH ăNGUY Nă
S Pă11A
TRIăPH
NG
m tăti nă
BƠăH t
3,0
900
810
270
hang-quan-10-l5907-c33/sang-sap11a-mat-tien-ba-hat-cho-ng-triphuong-p-6-q-10-900tr--id27246958
CH ăPH Mă
V NăHAI
98-100
KHU K
12
t ngătr t
3ăm tă
ti n
VƠngăb c,ă
qu năáo
2.500
2.250
188
http://muaban.net/sang-kiot-cuahang-quan-tan-binh-l5922-c33/sang-
-67-
aăđi mă
Ch /Th iăđi m
Kýăhi uă
s p
Di nă
tích
V ătrí
că
đi m
Lo iăhƠngă
KD
Th iăh nă
H
Giáă că
Giá bán
tính giao
(rao bán)
d ch (*)
năgiáă
cătính
Ngu năthôngătin
02-sap-lien-nhau-cho-pham-van-haiq-tan-binh-12m2-gia-2-5tyid27059348
CH ăPH Mă
V NăHAI
A2-68
2,25
ch ăquy nă
t ngătr t
v nhăvi n
850
765
340
http://muaban.net/sang-kiot-cuahang-quan-tan-binh-l5922-c33/sangsap-hoac-cho-thue-sap-a1-20-22-chopham-van-hai-tan-binh-id27442539
http://muaban.net/sang-kiot-cua-
CH ăKIMăBIểN
3ăs p
6,00
t ngătr t
qu năáoămayă
1.800
s n
1.620
270
hang-quan-5-l5913-c33/can-sang-3sap-ban-quan-ao-ngay-trung-tamcho-kim-bien-id27592374
http://muaban.net/sang-kiot-cua-
CH ăTH ă
NGHÈ
A21
3,00
t ngătr t
qu năáoămayă
s n
ch ăquy nă
v nhăvi n
320
288
96
hang-quan-binh-thanh-l5919-c33/cansang-hoac-cho-thue-sap-a21-cho-thinghe-q-bthanh-vi-tri-tot-id27377307
Ghi chú: (*): Giá
c tính giao d ch b ng giá bán khi thông tin là giao d ch thành, b ng 90% khi thông tin là rao bán
-68-
Ph l c 3.18: B ng thông tin giao d chă KDă Ch Tân Bình
VT:ătri uăđ ng
Th iăđi m
Kýăhi uă
s p
TH Iă I MăTR
T1/2013
KP5
K21 khu
T9/2014
A1
N mă2014
Khu 1
N mă2014
Tháng 1/2014
KC4C
Di nă
tích
V ătrí
căđi m
Lo iăhƠngă Giá bán
KD
(rao bán)
Giáă
că
tính giao
d ch (*)
năgiáă
cătính
Ngu năthôngătin
CăKHIăCÔNGăB ăD ăÁN
6
6,25
t ngătr t
t ngătr t
4,00
t ngătr t
8,00
t ngătr t
6,00
t ngătr t
TơnăTi n
2ăm tăti n
v i
qu năáoămayă
s n
qu năáoămayă
s n
MT Phú Hoà
3.500
5.200
Kh oăsátătr căti păă
3.500
583
5.200
http://kinhdoanh.vnexpress.net/tin- tuc/doanh832 nghiep/5-2-ty-dong-mua-cho-ban-hang-vaingay-3086053.html
http://raobannhadat.vn/mua-ban-nha-datquan-tan-binh-tp-ho-chi-minh/ban-gap-sap-
1.900
1.710
428
4.000
3.600
450
v i
1.950
1.950
325 Kh oăsátătr căti păă
cho-tan-binh-dang-kinh-doanh-quan-ao-gia19-ty-tk1748651-cy22-ts22.html
TH Iă I MăSAUăKHIăCÔNGăB ăD ăỄN
Tháng 9/2014
KC3B
6,00
t ngătr t
MT Phú Hoà
v i
2.070
2.070
345 Kh oăsátătr căti păă
Tháng 10/2014
KF7/2
6,00
t ngătr t
MT Phú Hoà
v i
1.900
1.900
316,7 Kh oăsátătr căti păă
Tháng 10/2014
KF10/2
6,00
t ngătr t
MT Phú Hoà
v i
1.850
1.850
308,3 Kh oăsátătr căti păă
Tháng 9/2014
KF5/2
6,00
t ngătr t
MT Phú Hoà
v i
1.980
1.782
297 Kh oăsátătr căti păă
Tháng 5/2015
46 KHU D
1,44
t ngătr t
Tháng 5/2015
12F2-Khu
4E
1,00
t ngătr t
qu năáoămayă
s n
qu năáoămayă
s n
http://muaban.net/sang-kiot-cua-hang-quan495
495
343,8 tan-binh-l5922-c33/quan-tan-binh-sang-sapcho-tan-binh-gia-550-trieu-id27090218
300
250
250 tan-binh-l5922-c33/di-xuat-canh-can-sanggap-sap-quan-ao-khu-4e-cho-id27515364
http://muaban.net/sang-kiot-cua-hang-quan-
-69-
Ph l c 4.1: B ngă
STT
A
B
C
D
E
E1
E2
E3
c tính giá tr ti năthuêăđ t khu A
Y uăt ăsoăsánh
Giáătr ăth ătr ng
Di nătích
năgiáăsauă cătính
Thôngătinăquyăho ch
- Di nătíchăxơyăd ngă
- M tăđ ăxơyăd ng
- T ngăcaoăcôngătrình
- H ăs ăs ăd ngăđ t
- Di nătíchăsƠnăxơyăd ngăt iăđa
Giáătr ăCTXD
Di nătíchăsƠnăxơy d ng
năgiáăxơyăd ng
năgiáăsauăkhiătr ăCTXD
T ngădi nătíchăđ t
i uăch nhătheoăcácăy uăt ă
năgiáătr căkhiăđi uăch nh
V trí, l i th KD, giao thông
T l
T l đi u ch nh
M c đi u ch nh
Quy mô
T l
T l đi u ch nh
M c đi u ch nh
Hình dáng
TƠiăs năT G
172-174ăLụăTH NGă
KI T
7.000
4.242,95
61,1%
16ăT NG,ă3ăH M
9,2
64.400,00
7.000,00
19.800.000
100%
7.000,0
100%
227ăLụăTH NGă
KI T
249.852.360.000
5.078,30
49.200.000
B tăđ ngăs năsoăsánh
332ăTÔăHI NăTHẨNH,ă
79BăLụăTH NGăKI T
P14. Q 10
559.154.700.000
260.770.040.000
14.337,30
6.703,60
39.000.000
38.900.000
1.604,37
32,30%
12 - 17ăT NG
5,5
27.930,65
0
0
49.200.000
5.078,30
7.168,65
50%
25ăT NG,ă2ăH M
8
114.698,40
0
0
39.000.000
14.337,30
2.681,44
40%
15-17ăT NG
6
40.221,60
0
0
0
38.900.000
6.703,60
49.200.000
19.800.000
100%
0,00%
0
5.078,3
102,0%
-1,96%
-964.706
-
39.000.000
17.200.000
87%
15,12%
5.895.349
14.337,3
95,0%
5,26%
2.052.632
-
38.900.000
16.100.000
81%
22,98%
8.939.752
6.703,6
100,0%
0,00%
0
-
-70-
STT
E4
E5
E6
G
H
Y uăt ăsoăsánh
T l
T l đi u ch nh
M c đi u ch nh
L i th kinh doanh
T l
T l đi u ch nh
M c đi u ch nh
C s h t ng
T l
T l đi u ch nh
M c đi u ch nh
H s s d ng đ t
T l
T l đi u ch nh
M c đi u ch nh
M căgiáăch ăd n/m2
Th ngănh tăm căgiáăch ăd nă
S ăl năđi uăch nh
S ăđi uăch nhăthu nă(đ ng)
S ăđi uăch nhăg pă(đ ng)
LÀM TRÒN
TƠiăs năT G
172-174ăLụăTH NGă
KI T
100%
227ăLụăTH
KI T
100%
0,00%
0
NGă
B tăđ ngăs năsoăsánh
332ăTÔăHI NăTHẨNH,ă
P14. Q 10
79BăLụăTH NGăKI T
100%
100%
0,00%
0,00%
0
0
100%
90%
11,11%
5.466.667
90%
11,11%
4.333.333
90%
11,11%
4.322.222
100%
100%
0,00%
0
5,5
90%
11,11%
5.466.667
59.168.627
55.596.814
-1
9.968.627
11.898.039
100%
0,00%
0
8,0
98%
2,04%
795.918
52.077.232
100%
0,00%
0
6,0
92%
8,70%
3.382.609
55.544.582
0
13.077.232
13.077.232
-1
16.644.582
16.644.582
9,2
100%
55.600.000
-71-
Ph ăl că4.2: B ng T n th t giá tr quy n khai thác c a ti uăth
Giáătr ăGiaăt ng
-20%
-10%
ngăhi n t i theo giá tr giaăt ngăvƠăh s kinh doanh
0%
10%
20%
30%
40%
H ăs ăkinhădoanh
1
-1.814
-1.561
-1.308
-1.055
-802
-548
-295
1,1
-1.832
-1.553
-1.275
-996
-718
-439
-161
1,2
-1.849
-1.545
-1.241
-937
-634
-330
-26
1,3
-1.866
-1.537
-1.208
-879
-550
-221
109
1,4
-1.883
-1.529
-1.175
-820
-466
-111
243
1,5
-1.901
-1.521
-1.141
-762
-382
-2
378
Ph l c 4.3: B ng Giá tr quy n khai thác c a ti uăth
Giáătr ăGiaăt ng
-20%
-10%
ngăm i theo giá tr giaăt ngăvƠăh s kinh doanh
0%
10%
20%
30%
40%
H ăs ăkinhădoanh
1
564
771
979
1.187
1.395
1.602
1.810
1,1
581
763
946
1.128
1.311
1.493
1.675
1,2
598
755
912
1.070
1.227
1.384
1.541
1,3
616
747
879
1.011
1.143
1.274
1.406
1,4
633
739
846
952
1.059
1.165
1.272
1,5
650
731
813
894
975
1.056
1.137
-72-
Ph l c 4.4: B ng Phân chia Giá tr Ch choăcácăđ iăt
ng theo giá tr giaăt ngă(h s kinh doanh 1,3, giá thuê 273.300)
VT:ăt ăđ ng
T ăl ăGiáătr ăgiaăt ng
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
Giáătr ăCh ăhi năt i
4.822
4.822
4.822
4.822
4.822
4.822
4.822
-922
-461
-
461
922
1.383
1.843
Giáătr ăCh ăsauăkhiăxơy
5.365
5.826
6.287
6.747
7.208
7.669
8.130
Chiăphíăđ uăt
1.465
1.465
1.465
1.465
1.465
1.465
1.465
542
542
542
542
542
542
542
2.742
3.071
3.401
3.730
4.059
4.388
4.717
616
747
879
1.011
1.143
1.274
1.406
Giáătr ăgiaăt ng
Ti năthuêăđ tă+ăNPVăd ăán
Ti uăth
ng hi năt i
Ti uăth
ngăm i
[...]... (XD) l i CTT Tân Bình là thi t th cătr nhiên, quá trình tri n khai khôngăđ đ ng tr c ti p t D án nhăh c tình tr ng xu ng c p tr m tr ng Tuy c s đ ng thu n c a ti uăth ngăậ đ iăt ng b tác xem xét các tácăđ ng c a các bên liên quan, ăđ tài Phân tích ng l i ích c a các bên liên quan trong quá trình tái thi t đô th : Tình hu ng d án ch Tân Bình - TP.HCM”ăt đóăcóănh ng ki n ngh phù h p đ tái thi t thành công... th hài hoà l i ích gi a các bên liên quan trong tình hu ng Ch Tân Bình? 1.3 Ph Ph ngăpháp,ăđ iăt ng và ph m vi nghiên c u ngăphápăphơn tích nghiênăc uăđ nh tính d a trên nghiên c u tình hu ng là D án xây l i Ch truy n th ng Tân Bình Tác gi ng d ng phân tích l i ích chiăphí,ăph ngăphápă th măđ nh giá và s d ng s li u th ng kê, d báo, thông tin kh o sát tr c ti p liên quan đ iăt ng trong tình hu ng nghiên... ngăphápăth măđ nh d án đ uăt Trong D án xây d ng CTT Tân Bình, tác gi d a vào khung phân tích th măđ nh d án theo tài li u Phân tích Chi phí và L i ích cho các quy tăđ nhăđ uăt ăc a Glenn P Jenkins và Arnold C Harberger iăt ngăxácăđ nh là giá tr tài chính theo quan đi m t ngăđ uăt đ xácăđ nh giá tr tài chính c a d án (NPVfTIP) c a d án Th c hi nă căl ngădòngăngơnăl uătƠiăchínhăc a d án và chi t kh u b... lý thuy t phân ngă3ănghiên c u v d án xây d ng l i ch và giá c tính phân chia giá tr Ch Tân Bình sau khi xây gi a các bên liên quan và xem xét, tìm hi u các nguyên nhân c a vi c phân chia giá tr quy n khai thácănƠyăc ngănh ănh ng b t c p.ăCh ngă5 k t lu n các v năđ quan tr ngăđ ng th i ki n ngh m t s chínhăsáchăđ có th tái thi t thành công công trình này -4- CH NGă2: KHUNG LÝ THUY T PHÂN TÍCH 2.1 nhăgiáătheoăph... ng,ă3ăh m - Di n tích choăthuê 921,9 9.609,6 23.176,44 nă giáă trênă di nă tích xơyă d ngă (tr.đ/m2) 9,0 11,8 19,7 nă giá trênă di nă tích choă thuê không k ădi n tích thuêăg iăxe (tr.đ/m2) 84,6 năgiáătrênădi n tích choăthuê cóădi nă tích thuêăg iăxe (tr.đ/m2) 56,1 Ngu n: Báo cáo đ u t và UBND Q Tân Bình (2014) Chiă phíă đ uă t ă m t s Ch - TTTM kho ng 26 - 52,2 tri uă đ ng/m2 di n tích cho thuê Nh... 1,500 1,000 500 - -23- CH PHÂN CHIA GIÁ TR CH NGă4: TÂN BÌNH SAU KHI XÂY GI A CÁC BÊN LIÊN QUAN ậ NGUYÊN NHÂN 4.1 Các gi đ nh c tính giá tr và s phân chia giá tr quy năkhaiăthácă KDăgi aătr c và sau khi th c hi n d án, tác gi d a trên các gi đ nhănh ăsau: M t là, th tr ng ng mua bán hàng hoá iăbánăvƠăng Ch Tân Bình là th tr i mua không th ki măsoátăđ ng c nh tranh hoàn h o, c giá bán Do v y, chi phí c aăng... s li u v các y u t so sánh t các tài s n cùng lo i ho căt ngăt có th so sánh v i tài s n c n T G vào th iăđi m c n T G ho c g n v i th iăđi m c n T G; B c 3, L a ch năđ năv so sánh chu n và xây d ng b ngăphơn tích, ăsoăsánhăđ i v i m i đ năv so sánh chu n; B c 4, Phơn tích, ăxácăđ nh các y u t khác bi t gi a tài s n so sánh và tài s n c n T G t đóăth c hi năđi u ch nh giá c a các tài s n so sánh tìm ra... công Ch Trênăc ăs tìm hi u, phân tích và s d ng các khung lý thuy tăđưăh c ng d ng vào tình hu ng th c t CTT Tân Bình, ăđ tài s l năl t nghiên c u các câu h iăsauăđơy: Câu h i 1: Giá tr Ch Tơnă Bình đ quan, tr că phơnă chiaă nh ă th nào gi a các bên liên c và sau khi xây l i? Câu h i 2: iă t ngă nƠoă đ c l iă ích, ă đ iă t ng nào b t n th t nhi u nh t, t i sao? Câu h i 3: Chính sách c aăNhƠăn cănênănh... gi đ xu t m căgiáănƠyăđ tính giá tr Ch Tân Bình th iăđi mătr c c khi công b D án 3.4.2Giáătr ăch ăhi năt iăvƠ phân chia cho các bên liên quan Theoă S ă đ hi n tr ng m t b ng Ch , di nă tích 3.011ă KDă lƠă 8.483,6m2, bình quân 2,82m2/ KD.ăSuyăra,ăt ng di n tích 3.336ă KDălƠă9.399m2 (3.336 x 2,82m2) Giá giao d ch ch aăcóăti n thuê KD (bình quơnă155.000ăđ/m2/tháng) Chúng ta c ng ti n thuê KD vào giá... l i t đóăl i b t n th t t ngăx ng Tình hu ng Ch truy n th ng Tân Bình là m t minh ch ng cho tình tr ng quy n tài s n khôngă rõă rƠngă đưă d nă đ n t n th t cho ti uă th nh ngănhómăđ iăt ngă hi n t i,ă ng c l i t o ra l i ích cho ng khác trong d án tái phát tri n Ch Do Ch đư xu ng c p, kém an -2- toàn, U ban nhân dân thành ph H Chí Minhquy tăđ nh xây l i Ch Tân Bình trong giai đo n 2008 ậ 2010 theo ... TP.H CHÍ MINH CH NG TRÌNH GI NG D Y KINH T FULBRIGHT PH M HU NH NHUNG PHÂN TÍCH NH H NG L I ÍCH C A CÁC BÊN LIÊN QUAN TRONG QUÁ TRÌNH TÁI THI T Ô TH : TÌNH HU NG D ÁN CH TRUY N TH NG TÂN BÌNH... các tácăđ ng c a bên liên quan, ăđ tài Phân tích ng l i ích c a bên liên quan trình tái thi t đô th : Tình hu ng d án ch Tân Bình - TP.HCM”ăt đóăcóănh ng ki n ngh phù h p đ tái thi t thành công Ch... cho bên liên quan 21 3.4.3 Giá tr Ch Tân Bình sau th c hi n D án 21 CH NGă4:ăPHÂNăCHIAăGIỄăTR CH TÂN BÌNH SAU KHI XÂY GI A CÁC BÊN LIÊN QUAN ậ NGUYÊN NHÂN 23 4.1 Các
Ngày đăng: 04/10/2015, 11:52
Xem thêm: Phân tích ảnh hưởng lợi ích của các bên liên quan trong quá trình tái thiết đô thị tình huống dự án chợ truyền thống tân bình thành phố hồ chí minh , Phân tích ảnh hưởng lợi ích của các bên liên quan trong quá trình tái thiết đô thị tình huống dự án chợ truyền thống tân bình thành phố hồ chí minh