Xác định bảng giá đất ở theo giá thị trường trên địa bàn xã tân hiệp huyện hóc môn

74 250 1
  • Loading ...

Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống

Tài liệu liên quan

Thông tin tài liệu

Ngày đăng: 04/10/2015, 11:35

TRNGI H C KINH T THÀNH PH H CHÍ MINHKHOA KINH T PHÁT TRI NCHUYÊN NGÀNH KINH T TH MNH GIÁtàiXÁC NH B NG GIÁT THEO GIÁ TH TRNGTRÊN A BÀN XÃ TÂN HI P - HUY N HÓC MÔNSVTH:Tr n Tr ng NhânMSSV:31091022492Khóa:VG01-K35GVHD: TS. Hay SinhTháng 4 n m 2013 L IC Mhoàn thành t t đNc khoá lu n t t nghi p, ngoài s c g ng và n l c h t mình c ab n thân em thì còn có s giúp đ t n tình t ba m - ngem h c t p, ti p thu ki n th c khi ng i trên gh nhà tri đã luôn t o đi u ki n t t nh t đng.Không th không nh c đ n cô - Ti n s Hay Sinh, anh Nguy n Kimngi đã b i dc. Cô và anh làng ki n th c cho em qua các bài gi ng trên l p và t n tình hng d n cho emth c hi n đ tài này.Trong th i gian th c t p, em đã có đc đi u ki n thu n l i đ ti p xúc công vi c th ct . Em xin chân thành cám n Phòng Th mBình đã t n tình hnh Giá Ngân hàng Agribank chi nhánh Tânng d n khi em th c hi n đ tài.Em c ng xin g i l i c m n đ n các th y cô b môn chuyên ngành Th mnh Giá,cùng toàn th các th y cô trong khoa Kinh T Phát Tri n và các th y cô đang gi ng d y t itrng đ i h c Kinh T thành ph H Chí Minh.Cu i cùng xin g i l i c m n đ n b n bè xung quanh. Nh ng ngi đã giúp đ mìnhtrong h c t p c ng nh trong cu c s ng.Thành ph H Chí Minh tháng 4 n m 2013Sinh viên th c hi nTr n Tr ng Nhân L I NH N XÉT C A GIÁO VIÊN HNG D N....................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................Thành ph H Chí Minh, ngày … tháng … n m …TS. Hay Sinh M CL CL IMCHU………………………………………………………………………..………...1NG 1. C S LÝ LU N……………………………………………………………….31.1 C S LÝ LU N V B TNG S N…………………………………………………31.1.1 Khái ni m b t đ ng s n…………………………………………………………..31.1.2 Các thu c tính c a b t đ ng s n………………………………………………….41.1.3 Phân lo i b t đ ng s n……………………………………………………………51.1.4 Các y u t có m i liên h tr c ti p v i b t đ ng s n……………………………..51.1.5 Các nhân tnh hng đ n cung c u b t đ ng s n trên th tr1.2 C S LÝ LU N V TH MNH GIÁ TR B Tng………………7NG S N……………………...111.2.1 Khái ni m th m đ nh giá tr b t đ ng s n……………………………………….111.2.2 Quy trình th m đ nh giá b t đ ng s nVi t Nam……………………………...111.2.3 M c đích th m đ nh giá tr b t đ ng s n………………………………………...121.2.4 C s giá tr th m đ nh giá b t đ ng s n………………………………………..121.2.5 Các ph1.3 CÁC Bng pháp th m đ nh giá tr b t đ ng s n……………………………….131.2.5.1 Phng pháp so sánh………………………………………………….131.2.5.2 Phng pháp chi phí…………………………………………………..141.2.5.3 Phng pháp thu nh p………………………………………………...141.2.5.4 Phng pháp l i nhu n………………………………………………..151.2.5.5 Phng pháp th ng d ………………………………………………...15C TH C HI N XÁCNH GQSD ………………………………………16CH NG 2 XÁC NHN GIÁT THEO GIÁ TH TRNG T I XÃ TÂN HI PHUY N HÓC MÔN………………………………………………………………………….182.1 GI I THI U XÃ TÂN HI P HUY N HÓC MÔN……………………………………...182.1.1 H t n kinh t xã h i…………………………………………………………….182.1.2 Th c tr ng kinh t và t ch c s n xu t………………………………………….212.1.3 V n hóa, xã h i và môi trng………………………………………………….222.1.4 H th ng chính tr ……………………………………………………………….242.2 GI I THI U CÁC TUY N2.2.1 V trí đ a lý các đo n đđNG O NNG NGHIÊN C U KH O SÁT….24ng…………………………………………………….242.2.2 Vai trò kinh t c a các tuy n đ ng và th c tr ng phát tri n kinh t trên các đo nng…………………………………………………………………………………………27 2.3 PHÂN TÍCH CÁC Y U T TÁCNGN GIÁ TR B TNG S N TRONGKHU V C KH O SÁT………………………………………………………………………282.4 S LDC ÁNH GIÁ CÁC TÀI S N KH O SÁT TRÊN CÁC O NNG…...292.4.1ng Liên xã th tr n – Tân hi p……………………………………………...292.4.2ng Lê L i………………………………………………………………...…292.4.3ng Song hành Qu c l 22…………………………………………………...302.4.4ng Th i Tây Tân Hi p (Tân Hi p 5)………………………………………..302.4.5ng R ng Bàng…………………………………………………………..…..312.4.6ng D2.4.7ng2.4.8ng Tân Hi p 15…………………………………………………………......32ng Công Khi (Hng l 65B)………………………………… ….. 31V n D y……………………………………………………………..322.4.9ng Tân Hi p 25 (Tân Hi p 6, đ ng chùa Ho ng Pháp) đo n t sau chùa đ nng Công Khi………………………………………………………………………………332.4.10ng Tân Hi p 25 (Tân Hi p 6, đ ng chùa Ho ng Pháp) đo n t Lê L i đ nchùa Ho ng Pháp…………………………………………………………………………… 332.4.11ng Tân Hi p 8………………………………………………………..........342.4.12ng Tân Hi p 14 + Tân Hi p 31……………………………………………342.4.13ng Tân Hi p 14 – 32………………………………………………………342.4.14ng Tân Hi p 4……………………………………………………………..342.4.15ng Tân hi p 26…………………………………………………………….352.4.16ng Qu c L 22…………………………………………………………….352.5 B NG TH NG KÊ S LI U SAU KHI TÍNH TOÁNN GIÁT C A CÁCB TNG S N KH O SÁT……………………………………………………………….35CH NG 3: XÂY D NG B NG GIÁT THEO GIÁ TH TRNG CHO CÁCTUY NNG, O NNG THU C XÃ TÂN HI P………………………………423.1 XÁC NHN GIÁ QUY N S D NGT TIÊU BI U CHO CÁC TUY NNG, O NNG KH O SÁT……………………………………………………..423.2C TÍNH H S CHÊNH L CHN GIÁT TH C T SO V I B NGGIÁT UBND TP BANH HÀNH TRÊN A BÀN XÃ TÂN HI P HUY N HÓCMÔN…………………………………………………………………………………………..47K T LU N……………………………………………………………………………………49TÀI LI U THAM KH O…………………………………………………………………….50 DANH M C CHB S: B t đ ng s nCTT : Công trình trên đ tUBND TP: y ban nhân dân thành phGQSD :n giá quy n s d ng đ tCLCL: Ch t lng còn l iKCC: K t c u chínhCT: Công trìnhVI T T T DANH M C CÁC HÌNH SD NG TRONGHình 2.1: B n đ ranh gi i hành chính xã Tân Hi p huy n Hóc MônHình 2.2: B n đ các tuy n đng, đo n đng thu c xã Tân Hi pNgu n: https://maps.google.com/Bi u đ 2.1: C c u giá tr ngành s n xu tBi u đ 2.2: C c u lao đ ngNgu n: http://ccptnt.com/Chitiet.aspx?id=896TÀI DANH M C CÁC B NG SD NG TRONGTÀIB ng 2.4.1 Các tài s n đc kh o sát trên tuy n đng Liên xã th tr n – Tân Hi pB ng 2.4.2: Các tài s n đc kh o sát trên tuy n đng Lê L iB ng 2.4.3 Các tài s n đc kh o sát trên tuy n đng Song hành Qu c l 22B ng 2.4.4 Các tài s n đc kh o sát trên tuy n đng Th i Tây Tân Hi p (Tân Hi p 5)B ng 2.4.5: Các tài s n đc kh o sát trên tuy n đng R ng BàngB ng 2.4.6: Các tài s n đc kh o sát trên tuy n đng DB ng 2.4.7: Các tài s n đc kh o sát trên tuy n đngB ng 2.4.8: Các tài s n đc kh o sát trên tuy n đng Tân Hi p 15ng Công KhiV nD yB ng 2.4.9 Các tài s n đ c kh o sát trên tuy n đ ng Tân Hi p 25 (Tân Hi p 6, đHo ng Pháp) đo n t sau chùa đ n D ng Công KhiB ng 2.4.10: Các tài s n đ c kh o sát trên tuy n đchùa Ho nng Pháp) đo n t Lê L i đ n chùang chùang Tân Hi p 25 (Tân Hi p 6, đB ng 2.4.11: Các tài s n đc kh o sát trên tuy n đng Tân Hi p 8B ng 2.4.12: Các tài s n đc kh o sát trên tuy n đng Tân Hi p 14 + Tân hi p 31B ng 2.4.13: Các tài s n đc kh o sát trên tuy n đng Tân Hi p 14-32B ng 2.4.14: Các tài s n đc kh o sát trên tuy n đng Tân Hi p 4B ng 2.4.15: Các tài s n đc kh o sát trên tuy n đng Tân Hi p 26B ng 2.4.16: Các tài s n đc kh o sát trên tuy n đng Qu c l 22B ng 2.5.1 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đngB ng 2.5.2 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đng Lê L iB ng 2.5.3 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đng DB ng 2.5.4 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đng R ng BàngB ng 2.5.5 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đng Th i Tây Tân Hi pB ng 2.5.6 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đng Tân Hi p 15ngV nD yng Công KhiB ng 2.5.7 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đ ng Tân Hi p 25 ( Tân Hi p 6 ,đ ng chùa Ho ng Pháp) T ngã ba sau chùa Ho ng Pháp t i DCK (20m)B ng 2.5.8 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đđ ng chù Ho ng Pháp) T Lê L i đ n chùa Ho ng PhápB ng 2.5.9 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đng Tân Hi p 25 ( Tân Hi p 6ng Song hành qu c l 22 B ng 2.5.10 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đng Th tr n Tân Hi pB ng 2.5.11 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đTân Hi p 31, Tân Hi p 14-32, Tân Hi p 26, Tân Hi p 4ng Tân Hi p 8, Tân Hiêp 14,B ng 3.1.1 B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u chongV nD yB ng 3.1.2 B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u chong DB ng 3.1.3 B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u chong R ng BàngB ng 3.1.4 B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u choTân Hi p 15ng Th i Tây Tân Hi p ( Tân Hi p 5) +ng Công KhiB ng 3.1.5 B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u chong Tân Hi p 25 ( Tân Hi p 6 , đchùa Ho ng Pháp) T ngã ba sau chùa Ho ng Pháp t i DCK (20m)ngB ng 3.1.6 B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u chong Tân Hi p 25 ( Tân Hi p 6 , đchùa Ho ng Pháp) T Lê L i đ n chù Ho ng Pháp (20m)ngB ng 3.1.7 B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u chong Song hành Qu c L 22B ng 3.1.8 B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u chong Th tr n Tân Hi pB ng 3.1.9 B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho14-32, Tân Hi p 4, Tân Hi p 31ng Tân Hi p 8, Tân Hi p 14, Tân Hi pB ng 3.1.10 B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u chong Lê L iB ng 3.1.11 B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u chong Tân Hi p 26B ng 3.1.12 B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho Qu c l 22B ng 3.2 B nghành.c tính h s chênh l ch gi a giá th trng v i giá do UBND thành ph ban L IMU1. Lý do ch n đ tàiHi n nay, v n đ đánh thu , thu ti n s d ng đ t c ng nh công tác đ n bù gi i t a c aNhà n c v n còn nhi u b t c p. ã có khá nhi u v n b n pháp lu t đ c ban hành nh ng v nch a gi i quy t n th a nh ng v n đ này.n giá đ t mà UBND Thành ph đ a ra hàng n mcòn th p và đ c cho là không ph n ánh đ c tình hình th tr ng.M t khác, ho t đ ng th m đ nh giá t i Vi t Nam đang ngày càng phát tri n, nh ngcông tác th m đ nh giá v n còn nh ng b t c p. Th m đ nh viên ph i t n nhi u th i gian, côngs c và chi phí cho vi c tìm hi u, thu th p s li u v tài s n c n th m đ nh. Nguyên nhân chínhd n đ n n ng su t làm vi c t i các công ty th m đ nh ch a cao là do thi u ho c ch a có c sd li u. a s các d li u ph c v cho công tác th m đ nh giá đ c các đ n v t xây d ngnh ng v i m c đ r t nghèo nàn. Trong quá trình th m đ nh, doanh nghi p th m đ nh giáth ng g p r t nhi u khó kh n v các d li u trong quá kh , chính vì đi u đó mà kh n ng đápng đ i v i yêu c u c a khách hàng không đ c th a mãn th t s .i v i th m đ nh giá b t đ ng s n, m i b t đ ng s n đ u có nh ng đ c thù riêng nênkhi tìm đ c các giao d ch trên th tr ng th m đ nh viên c n ti n hành đi u ch nh các y u tkhác bi t c a các b t đ ng s n so sánh v b t đ ng s n c n th m đ nh. Do đó, vi c tính toán hs đi u ch nh m t cách có c s khoa h c là r t quan tr ng. i u này góp ph n đáng k trongvi c rút ng n th i gian ti n hành, đ ng th i nâng cao tính chính xác và có c s đáng tin c y.Xu t phát t th c t trên, tác gi quy t đ nh ch n đ tài: “XÁC NH B NG GIÁTTHEO GIÁ TH TRNG TRÊNA BÀN XÃ TÂN HI P - HUY N HÓCMÔN”.2. M c đích nghiên c uXác đ nh đ n giá đ t theo giá th tr ng c a các tuy n đ ng, đo n đ ng thu c đ abàn xã Tân Hi p huy n Hóc Môn, đ ng th i xác đ nh h s đi u ch nh h m trên tuy n đ ng,đo n đ ng đó.3.itng và ph m vi nghiên c ui t ng nghiên c u chính c a đ tài là các b t đ ng s n đang rao bán, đang giaod ch ho c đã giao d ch thành công n m trên nh ng tuy n đ ng, đo n đ ng kh o sát và có vtrí l gi i đ ng riêng bi t.Ph m vi nghiên c u trên các tuy n đMôn TP H Chí Minh.4. Phng, đo n đng thu c xã Tân Hi p huy n Hócng pháp nghiên c u, ngu n s li uTi n hành kh o sát th c t và thu th p d li u s c p t th trxã Tân Hi p huy n Hóc Môn.Thu th p s li u v th trng mua bán nhà đ t t ing nhà đ t c a xã Tân Hi p huy n Hóc Môn.Tham kh o các tài li u liên quan đ n th m đ nh giá b t đ ng s n t i Công ty th m đ nhgiá Chu n Vi t, Ngân hàng Agribank chi nhánh Tân Bình1 S d ng ph ng pháp chi phí đ tính ra đ n giá đ t theo giá th tr ng và phpháp so sánh c p đ đi u ch nh các y u t khác bi t c a các b t đ ng s n thu th p đ c.ng5. Ý ngh a và ng d ng c a đ tài nghiên c utài này cung c p s li u c th v đ n giá đ t trên các tuy n đ ng, đo n đ ng t ixã Tân Hi p huy n Hóc Môn. T đó đ tài đã góp ph n hoàn thi n công tác xây d ng b ng giáđ t theo giá th tr ng t i Thành ph H Chí Minh.2 CH1.1CSLÝ LU N V B TNG 1 CSLÝ LU NNG S N1.1.1 Khái ni m b t đ ng s nVi c phân lo i tài s n thành “b t đ ng s n” và “đ ng s n” có ngu n g c t Lu t c LaMã, theo đó b t đ ng s n không ch là đ t đai, c a c i trong lòng đ t mà còn là t t c nh ng gìđ c t o ra do s c lao đ ng c a con ng i trên m nh đ t. B t đ ng s n bao g m các côngtrình xây d ng, mùa màng, cây tr ng… và t t c nh ng gì liên quan đ n đ t đai hay g n li nv i đ t đai, nh ng v t trên m t đ t cùng v i nh ng b ph n c u thành lãnh th .Pháp lu t c a nhi u n c trên th gi i đ u th ng nh t ch coi b t đ ng s n (B S)g m đ t đai và nh ng tài s n g n li n v i đ t đai. Tuy nhiên, h th ng pháp lu t c a m i n cc ng có nh ng nét đ c thù riêng th hi n quan đi m phân lo i và tiêu chí phân lo i, t o ra cáig i là “khu v c giáp ranh gi a hai khái ni m b t đ ng s n và đ ng s n”.H u h t các n c đ u coi B S là đ t đai và nh ng tài s n có liên quan đ n đ t đai,không tách r i v i đ t đai, đ c xác đ nh b i v trí đ a lý c a đ t ( i u 517, 518 Lu t Dân sC ng hoà Pháp, i u 86 Lu t Dân s Nh t B n, i u 130 Lu t Dân s C ng hoà Liên bangNga, i u 94, 96 Lu t Dân s C ng hoà Liên bangc…). Tuy nhiên, Nga quy đ nh c thb t đ ng s n là “m nh đ t” ch không ph i là đ t đai nói chung. Vi c ghi nh n này là h p lýb i đ t đai nói chung là b ph n c a lãnh th , không th là đ i t ng c a giao d ch dân s .Tuy nhiên, m i n c l i có quan ni m khác nhau v nh ng tài s n “g n li n” v i đ tđai đ c coi là B S. i u 520 Lu t Dân s Pháp quy đ nh “mùa màng ch a g t, trái cây ch ab t kh i cây là B S, n u đã b t kh i cây đ c coi là đ ng s n”. T ng t , quy đ nh này c ngđ c th hi n Lu t Dân s Nh t B n, B lu t Dân s B c K và Sài Gòn c . Trong khi đó,i u 100 Lu t Dân s Thái Lan quy đ nh: “B S là đ t đai và nh ng v t g n li n v i đ t đai,bao g m c nh ng quy n g n v i vi c s h u đ t đai”. Lu t Dân sc đ a ra khái ni mB S bao g m đ t đai và các tài s n g n v i đ t.Nh v y, có hai cách di n đ t chính: th nh t, miêu t c th nh ng gì đ c coi là “g nli n v i đ t đai”, và do v y là B S; th hai, không gi i thích rõ v khái ni m này và d n t icác cách hi u r t khác nhau v nh ng tài s n “g n li n v i đ t đai”.Lu t Dân s Nga n m 1994 quy đ nh v B S đã có nh ng đi m khác bi t đáng chú ýso v i các Lu t Dân s truy n th ng. i u 130 c a Lu t này m t m t, li t kê t ng t theocách c a các Lu t Dân s truy n th ng; m t khác, đ a ra khái ni m chung v B S là “nh ngđ i t ng mà d ch chuy n s làm t n h i đ n giá tr c a chúng”. Bên c nh đó, Lu t này cònli t kê nh ng v t không liên quan gì đ n đ t đai nh “tàu bi n, máy bay, ph ng ti n vtr …” c ng là các B S.Theo B lu t Dân s n m 2005 c a n c C ng hoà XHCN Vi t Nam, t i i u 174 cóquy đ nh: “B S là các tài s n bao g m: t đai; Nhà, công trình xây d ng g n li n v i đ t đai,k c các tài s n g n li n v i nhà, công trình xây d ng đó; Các tài s n khác g n li nv i đ t đai; Các tài s n khác do pháp lu t quy đ nh”.Ngu n: C c Qu n lý nhà – B XÂY D NG3 1.1.2 Các thu c tính c a b t đ ng s n•Tính cá bi t và khan hi m:c đi m này c a B S xu t phát t tính cá bi t và tính khan hi m c a đ t đai. Tínhkhan hi m c a đ t đai là do di n tích b m t trái đ t là có h n. Tính khan hi m c th c a đ tđai là gi i h n v di n tích đ t đai c a t ng mi ng đ t, khu v c, vùng, đ a ph ng, lãnh thv.v.. Chính vì tính khan hi m, tính c đ nh và không di d i đ c c a đ t đai nên hàng hoáB S có tính cá bi t. Trong cùng m t khu v c nh k c hai B S c nh nhau đ u có nh ng y ut không gi ng nhau. Trên th tr ng B S khó t n t i hai B S hoàn toàn gi ng nhau vì chúngcó v trí không gian khác nhau k c hai công trình c nh nhau và cùng xây theo m t thi t k .Ngay trong m t toà cao c thì các c n phòng c ng có h ng và c u t o nhà khác nhau. Ngoàira, chính các nhà đ u t , ki n trúc s đ u quan tâm đ n tính d bi t ho c đ t o s h p d n đ iv i khách hàng ho c tho mãn s thích cá nhân v.v..•Tính b n lâu:Do đ t đai là tài s n do thiên nhiên ban t ng, m t lo i tài nguyên đ c xem nh khôngth b hu ho i, tr khi có thiên tai, xói l , vùi l p.ng th i, các v t ki n trúc và công trìnhxây d ng trên đ t sau khi xây d ng ho c sau m t th i gian s d ng đ c c i t o nâng c p cóth t n t i hàng tr m n m ho c lâu h n n a. Vì v y, tính b n lâu c a B S là ch tu i th c av t ki n trúc và công trình xây d ng. C n phân bi t “tu i th v t lý” và “tu i th kinh t ” c aB S. Tu i th kinh t ch m d t trong đi u ki n th tr ng và tr ng thái ho t đ ng bình th ngmà chi phí s d ng B S l i ngang b ng v i l i ích thu đ c t B S đó. Tu i th v t lý dàih n tu i th kinh t khá nhi u vì nó ch m d t khi các k t c u ch u l c ch y u c a v t ki ntrúc và công trình xây d ng b lão hoá và h h ng, không th ti p t c an toàn cho vi c sd ng. Trong tr ng h p đó, n u xét th y ti n hành c i t o, nâng c p B S thu đ c l i ích l nh n là phá đi và xây d ng m i thì có th kéo dài tu i th v t lý đ “ch a” đ c m y l n tu ith kinh t . Th c t , các n c trên th gi i đã ch ng minh tu i th kinh t c a B S có liênquan đ n tính ch t s d ng c a B S đó. Nói chung, tu i th kinh t c a nhà , khách s n, nhàhát là trên 40 n m; c a tu i th kinh t nhà x ng công nghi p, nhà ph thông là trên 45n m v.v.. Chính vì tính ch t lâu b n c a hàng hoá B S là do đ t đai không b m t đi, không bthanh lý sau m t quá trình s d ng, l i có th s d ng vào nhi u m c đích khác nhau, nênhàng hoá B S r t phong phú và đa d ng, không bao gi c n.•Tính ch u snh hng l n nhau:B S ch u s nh h ng l n nhau r t l n, giá tr c a m t B S này có th b tác đ ngc a B S khác. c bi t, trong tr ng h p Nhà n c đ u t xây d ng các công trình k t c uh t ng s làm t ng v đ p và nâng cáo giá tr s d ng c a B S trong khu v c đó. Trong th ct , vi c xây d ng B S này làm tôn thêm v đ p và s h p d n c a B S khác là hi n t ngkhá ph bi n.•Các tính ch t khác:Tính thích ng: L i ích c a B S đ c sinh ra trong quá trình s d ng. B S trong quátrình s d ng có th đi u ch nh công n ng mà v n gi đ c nh ng nét đ c tr ng c a nó, đ ngth i v n đ m b o yêu c u s d ng c a ng i tiêu dùng trong vi c tho mãn nhu c u sinh ho t,s n xu t-kinh doanh và các ho t đ ng khác.4 Tính ph thu c vào n ng l c qu n lý: Hàng hoá B S đòi h i kh n ng và chi phí qu nlý cao h n so v i các hàng hoá thông th ng khác. Vi c đ u t xây d ng B S r t ph c t p,chi phí l n, th i gian dài. Do đó, B S đòi h i c n có kh n ng qu n lý thích h p và t ngx ng.Mang n ng y u t t p quán, th hi u và tâm lý xã h i: Hàng hoá B S ch u s chi ph ic a các y u t này m nh h n các hàng hoá thông th ng khác. Nhu c u v B S c a m ivùng, m i khu v c, m i qu c gia là r t khác nhau, ph thu c vào th hi u, t p quán c a ng idân sinh s ng t i đó. Y u t tâm lý xã h i, th m chí c các v n đ tín ng ng, tôn giáo, tâmlinh v.v.. chi ph i nhu c u và hình th c B S.Ngu n: C c Qu n lý nhà – B XÂY D NG1.1.3 Phân lo i b t đ ng s nT kinh nghi m c a nhi u n c và k t qu nghiên c u n c ta, b t đ ng s n có thphân thành ba lo i: B S có đ u t xây d ng, B S không đ u t xây d ng và B S s n đ cbi t.•B t đ ng s n có đ u t xây d ng g m:B S nhà , B S nhà x ng và công trình th ng m i- d ch v , B S h t ng (h t ngk thu t, h t ng xã h i), B S là tr s làm vi c v.v.. Trong B S có đ u t xây d ng thì nhómB S nhà đ t (bao g m đ t đai và các tài s n g n li n v i đ t đai) là nhóm B S c b n, chi mt tr ng r t l n, tính ch t ph c t p r t cao và ch u nh h ng c a nhi u y u t ch quan vàkhách quan. Nhóm này có tác đ ng r t l n đ n quá trình công nghi p hoá, hi n đ i hoá đ tn c c ng nh phát tri n đô th b n v ng. Nh ng quan tr ng h n là nhóm B S này chi mtuy t đ i đa s các giao d ch trên th tr ng B S n c ta c ng nhcác n c trên th gi i.•B t đ ng s n không đ u t xây d ng:B S thu c lo i này ch y u là đ t nông nghi p (d i d ng t li u s n xu t) bao g mcác lo i đ t nông nghi p, đ t r ng, đ t nuôi tr ng thu s n, đ t làm mu i, đ t hi m, đ t ch as d ng v.v..•B t đ ng s n đ c bi tLà nh ng B S nh các công trình b o t n qu c gia, di s n v n hoá v t th , nhà th h ,đình chùa, mi u m o, ngh a trang v.v.. c đi m c a lo i B S này là kh n ng tham gia thtr ng r t th p.Vi c phân chia B S theo 3 lo i trên đây là r t c n thi t b o đ m cho vi c xây d ng cch chính sách v phát tri n và qu n lý th tr ng b t đ ng s n phù h p v i đi u ki n kinh t xã h i c a n c ta.Ngu n: C c Qu n lý nhà – B XÂY D NG1.1.4 Các y u t có m i liên h tr c ti p v i B S•Các y u t t nhiên:V trí c a B S: kh n ng sinh l i do y u t v trí B S mang l i càng cao thì giá tr c aB S càng l n. M i B S luôn đ ng th i t n t i 2 lo i v trí, v trí tuy t đ i và v trí t ng đ i.Xét trên ph ng di n t ng quát, c 2 lo i v trí nói trên đ u có vai trò quan tr ng trong vi cxác l p giá tr c a B S. Nh ng B S n m t i trung tâm đô th hay m t vùng nào đó s có giá5 tr l n h n nh ng b t đ ng s n nhà đ t cùng lo i n m các vùng ven trung tâm (v trí t ngđ i). Nh ng B S n m t i các ngã 4 hay ngã 3, trên các tr c l giao thông quan tr ng l i có giátr cao h n nh ng B S n m v trí khác (v trí tuy t đ i). Vi c xem xét đánh giá u th v vtrí B S là c c k quan tr ng, đ c bi t là đ i v i vi c xác đ nh giá đ t.Kích th c, hình th , di n tích th a đ t ho c lô đ t: m t kích th c và di n tích th ađ t t i u khi nó th a mãn m t lo i nhu c u c th c a đa s dân c trong vùng. Ví d : v i nhuc u đ , thì lo i kích th c và di n tích t i u khi m t ti n th a đ t t 4m-5m và chi u sâuth a đ t là t 10m-15m.a hình B S t a l c: đ a hình n i B S t a l c cao hay th p so v i các B S kháctrong vùng lân c n có tác đ ng đ n giá tr B S. nh ng khu v c th p, th ng hay b ng pn c vào mùa m a hay b hi n t ng tri u c ng thì giá c a B S s th p, ng c l i giá c anó s cao h n.Hình th c (ki n trúc) bên ngoài c a B S (đ i v i B S là nhà ho c là các công trìnhxây d ng khác): n u 2 B S có giá xây d ng nh nhau, B S nào có ki n trúc phù h p v i thhi u thì giá tr c a nó s cao h n và ng c l i.c đi m trên m t đ t và d i lòng đ t (đ dày c a l p b m t, tính ch t th nh ng,tính ch t v t lý...). M c đ nh h ng c a các y u t trên đ n giá tr c a B S tùy thu c vàom c đích s d ng đ t. Ví d : đ màu m c a đ t có th r t quan tr ng đ i v i giá tr đ t khi sd ng vào m c đích nông nghi p, nh ng l i không quan tr ng khi s d ng đ t cho xây d ng.Tình tr ng môi tr ng: môi tr ng trong lành hay b ô nhi m n ng, yên t nh hay n àođ u nh h ng tr c ti p đ n giá tr B S.Các ti n l i và nguy c r i ro c a t nhiên: nh ng B S n m nh ng vùng th ng hayb các s c c a thiên tai (bão, l t, đ ng đ t, khí h u kh c nghi t...) làm cho giá tr B S b sútgi m và ng c l i.•Các y u t kinh t :Kh n ng mang l i thu nh p t B S: m c thu nh p hàng n m t B S mang l i s cónh h ng quan tr ng đ n giá tr c a B S đó. Khi kh n ng t o ra thu nh p t B S càng caothì giá chuy n nh ng c a nó càng cao và ng c l i.Nh ng ti n nghi g n li n v i B S: nh h th ng đi n, n c, v sinh, đi u hòa nhi tđ , thông tin liên l c. H th ng ti n nghi càng đ y đ và ch t l ng càng t t thì càng làm chogiá tr B S càng gia t ng.•Các y u t liên quan đ n th trng:Tính h u d ng c a B S.Nhu c u lo i B S trên th trng.Tình tr ng pháp lý c a B S: các gi y t ch ng th pháp lý v quy n s d ng đ t, sh u nhà, gi y phép xây d ng v.v.. hi n có.Các quy đ nh v xây d ng và ki n trúc g n v i B S, các h n ch v quy n s d ngđ t, s h u nhà và công trình xây d ng khác g n v i B S: tình tr ng cho thuê, th ch p B S,tình tr ng tranh ch p quy n s d ng đ t, s h u nhà, s h n ch quy n s h u chung (ví d6 nhà xây d ngt ng...).•các khu v c là đng b ng lên xu ng c a máy bay không đc cao quá 3Các y u t chung bên ngoài:Các y u t chính tr pháp lý: S thay đ i v đ ng l i chính sách c a Nhà n c vàchính quy n đ a ph ng có th có nh ng tác đ ng đ n ho t đ ng c a th tr ng B S nóichung và s đ u t vào l nh v c B S nói riêng. C th là: Các chính sách có tác đ ng giánti p nh : s khuy n khích đ u t bên ngoài vào đ a ph ng có th làm t ng nhu c u v B Squa đó có th làm cho giá B S gia t ng.Các chính sách tác đ ng tr c ti p nh : Chính sách chophép Vi t ki u mua B S t i Vi t Nam.; Chính sách cho phép nh ng ng i không có h kh uthành ph đ c mua nhà t i thành ph ; Chính sách tài chính áp d ng đ i v i nh ng ng iđ c nhà n c giao đ t, cho thuê đ t...; Chính sách tín d ng đ i v i ho t đ ng đ u t vào l nhv c B S; Các chính sách thu c a Nhà n c đ i v i B S.Các y u t thu c v kinh t v mô: ó là các y u t kinh t liên quan nh : Tình hìnhcung-c u B S trong khu v c; c đi m c a nh ng ng i tham gia th tr ng B S trong khuv c; Các đi u ki n c a th tr ng B S trong khu v c; Hi n tr ng vùng lân c n (c s h t ngnh đ ng, h th ng c p thoát n c, c p đi n, thông tin liên l c...); M c đ t ng tr ng GDPhàng n m c a vùng; Thu nh p bình quân hàng n m c a ng i dân trong vùng (thu c nhómcao, trung bình hay th p) so v i các vùng khác; Kh n ng đáp ng nhu c u tín d ng c a hth ng tín d ng trong vùng; S l ng các lô, th a đ t tr ng trong vùng; M c giá bình quân cáclo i đ t trong vùng; T l thu và m c thu su t; M c đ l m phát chung; Tình hình th tr nglao đ ng, th tr ng ch ng khoán, th tr ng tín d ng trong vùng.•Các y u t xã h i:Các y u t xã h i c ng tác đ ng l n đ n giá tr B S. M t khu v c mà m t đ dân sđ t nhiên t ng cao do t c đ t ng c a dân s c h c thì giá tr B S n i đó s t ng lên do cânb ng cung-c u b phá v . M t khác các y u t khác trong vùng nh : ch t l ng d ch v y t ,giáo d c, trình đ dân trí, v n đ an ninh, t p quán ng i dân trong vùng c ng có nh h ngđ n giá tr c a B S. Tình tr ng nh ng ng i s ng trong B S, tình tr ng s c kh e, nghnghi p và tình tr ng vi c làm, các m i quan h tình c m gia đình, xã h i c a nh ng ng iđang chung s ng... Nh ng v n đ liên quan đ n thuy t phong th y.Ngu n: C c Qu n lý nhà – B XÂY D NG1.1.5 Các nhân tnh hng đ n cung, c u B S trên th trngCung B S:Xét v lý thuy t, m c cung hàng hóa B S g n v i các nhân t h u h n (di n tích, quyho ch s d ng đ t, quy ho ch đô th , quy ho ch xây d ng, v.v..), còn nhu c u v hàng hóaB S g n v i các y u t vô h n (t ng tr ng kinh t , GDP bình quân đ u ng i thay đ i,v.v..). Nh ng trong th c t , s thay đ i m c cung hàng hóa B S ph thu c r t nhi u vào cácbi n s khác nh giá c , s phát tri n h th ng k t c u h t ng.....•Giá c B S:Nhân t quan tr ng nh t gây nh h ng đ n s bi n đ ng m c cung B S nhà đ t làgiá c B S. C ng nh các hàng hoá khác, cung B S s t ng lên khi giá c B S t ng. Quylu t chung c a cung là l ng cung hàng hoá t ng lên khi giá c hàng hoá đó t ng lên.7 Qu B S trong quy ho ch c a Chính ph :Nhân t làm thay đ i cung B S nhi u nh t sau giá c B S ph i k đ n các chính sáchc a Chính ph v ch đ qu n lý xây d ng B S nh c p phép xây d ng, các quy đ nh v tiêuchu n xây d ng nhà và công trình… th ng làm cho đ ng cung d ch chuy n m t b c vbên trái (cung gi m). Ng c l i, vi c m r ng quy ho ch và chuy n đ i m c đích s d ng đ ts làm đ ng cung d ch chuy n đáng k v bên ph i (cung t ng). Chính vì v y, s can thi p cóhi u l c nh t c a Chính ph vào th tr ng B S là s can thi p vào nh ng th ch làm thayđ i đ ng cung. Trong nhi u tr ng h p, nh ng ràng bu c quá kh t khe c a Chính ph trongb i c nh l ng l o c a lu t pháp đã t o ra s khan hi m v cung m t cách hình th c và t o ranh ng k h cho nh ng k đ u c kinh doanh B S phi chính th c. M c đích s d ng nh nghàng hoá thông th ng do tính n ng tác d ng c a nó quy t đ nh, trong khi đó m c đích sd ng c a đ t đai do Nhà n c là ng i qu n lý và đ nh đo t. Nhà n c th c hi n quy ho ch vàphân đ nh các vùng đ t đai dành cho các m c đích s d ng khác nhau. Ch ng h n, m t vùngđ t n m ngay trong thành ph n u nó đ c quy ho ch cho s n xu t nông nghi p thì m nh đ tnày không h có đóng góp gì cho vi c t ng cung v B S. Ch c n m t quy t đ nh v vi cchuy n m c đích s d ng thì chính m nh đ t đó s ngay l p t c làm t ng cung B S.•S phát tri n c a h th ng k t c u h t ng:S phát tri n c a k t c u h t ng và các đi u ki n ti p c n c ng th ng d n đ n nh ngs thay đ i làm thay đ i cung B S (làm d ch chuy n đ ng cung). S d ch chuy n nàyth ng tác đ ng r t l n đ n cung v B S đ c tiêu chu n hoá thu c khu v c công c ng vàkhu v c t nhân, đ ng th i nó c ng làm gi m đi t l di n tích nhà chu t và xóm li u. K tc u h t ng có th làm thay đ i công d ng và giá tr c a B S hi n có. Nh có s phát tri nc a h th ng k t c u h t ng mà đi u ki n ti p c n c a đ t đai tr nên d dàng h n, nó có thđáp ng và tho mãn đ c nhi u yêu c u khác nhau c a th tr ng và nh đó có th tham giavào ngu n cung đ t đai trên th tr ng. M t khu v c đ t đai không có h th ng k t c u h t ngcó th coi nh cung b ng không đ i v i th tr ng nhà và đ t , song c ng vùng đ t đó, n uđ c xây d ng k t c u h t ng đ ng b , kh n ng ti p c n d dàng thì đó l i là ngu n cung r tcó ý ngh a đ i v i th tr ng B S.•Các y u t đ u vào và chi phí phát tri n B S:Các y u t nguyên li u đ u vào c ng có vai trò r t quan tr ng đ n l ng cung v nhà. N u giá c các nguyên v t li u xây d ng h thì giá thành xây d ng c ng th p và kh n ngcung nhà v i giá h s đ c m r ng thêm. Các y u t này còn cho phép t o ra ngu n cungv nhà v i các c p đ khác nhau t o thêm tính phong phú v c c u ngu n cung. Ngoài ra,m t s vùng do các đi u ki n đ c thù v đ a lý và th i ti t, k t c u nhà ph i đ c thi t k ,xây d ng v i k thu t đ c bi t và nguyên v t li u chuyên dùng nên cung nhà t i các vùngnày ph thu c vào s phát tri n công ngh và k thu t xây d ng.•Chính sách và pháp lu t c a Nhà nc:Khác v i các hàng hoá thông th ng, cung v B S ph thu c r t l n vào chính sáchc a Chính ph và các ch đ qu n lý đ t đai và nhà , v chính sách s d ng đ t v.v. Tr ch t là các ch đ quy đ nh v quy n s h u và quy n s d ng v nhà đ t. Vi c quy đ nh rõràng và xác l p r ng rãi các quy n này đ i v i các ngu n đ t đai và nhà hi n có là đi u ki nđ các ngu n đ t đai và nhà này s n sàng và có đ y đ đi u ki n tham gia vào th tr ngB S h p pháp. Nh ng ngu n đ t đai và nhà có th s d ng cho phát tri n các công trình dân8 d ng nh ng không đ c h p th c hoá v các quy n s h u và s d ng không th tham gia vàongu n cung c a th tr ng B S h p pháp và không đ c tính vào ngu n cung chính th c vB S; n u có ch ng nó ch tham gia giao d ch ngoài th tr ng đen và do v y nó c ng khôngđ c th hi n m c cung đ y đ . Tính ch đ ng và tích c c đón nh n nh ng thay đ i t t y u vk t c u dân c và nh ng chuy n đ i gi a các khu v c ho t đ ng kinh t -xã h i là c s đNhà n c có ch tr ng chính sách trong vi c chuy n đ i m c đích s d ng đ t đai. N u xuth đô th hoá di n ra v i áp l c cao, s d ch chuy n các khu v c ho t đ ng kinh t xã h i di nra nhanh chóng mà quy ho ch v m c đích s d ng đ t đai không đ c đi u ch nh k p th i thìch c ch n s gây ra m t s thi u h t v cung B S. T s m t cân đ i gi a cung và c u d nđ n s xu t hi n c a nh ng ngu n cung B S b t h p pháp, song do thi u h t ngu n cung h ppháp nên các ngu n cung b t h p pháp v n đ c ch p nh n. S h p pháp hoá v các quy n sh u và s d ng B S cùng v i vi c th a nh n và cho ra đ i ho t đ ng công khai c a th tr ngB S c ng là m t nhân t tác đ ng r t l n đ n l ng cung và c u v B S. S ho t đ ng côngkhai hoá c a th tr ng cho phép m i đ i t ng đ u có th tham gia th tr ng, làm phong phúthêm ngu n cung và đa d ng hoá c c u v cung. M t th tr ng ho t đ ng không công khai,không đ c th a nh n và không có s đi u ti t c a Nhà n c th ng b m t s th l c đen chiph i và đi u ti t.thu đ c l i nhu n, các th l c này có th t o ra s khan hi m v cung vàt ng c u m t cách gi t o. Chính vì v y, tính ch t ho t đ ng c a th tr ng B S, thái đ c ngnh nh ng can thi p c a Nhà n c đ i v i ho t đ ng c a th tr ng B S c ng là nh ng tácđ ng h t s c quan tr ng đ i v i s cân b ng c a cung và c u.C u B S:•S t ng trng v dân s và các nhu c u phát tri n:T ng tr ng dân s là nhân t làm t ng m i nhu c u c a xã h i và theo đó c u v nhàđ t t ng lên. L ng c u B S là m t đ i l ng t l thu n v i y u t dân s , đ c bi t khi t lt ng dân s c h c càng cao s gây ra nh ng đ t bi n v c u B S.co giãn c a c u v đ tvà nhà ph thu c r t l n vào các bi n s : quy mô gia đình, thu nh p và giá c .M t m i quan h thu n chi u là: quy mô gia đình t ng lên c ng kéo theo c u v di ntích nhà và đ t t ng theo. Tuy nhiên h s co giãn này không ch đ n thu n ph thu c vàos thay đ i c a quy mô, mà còn tu thu c vào k t c u c a gia đình. S thay đ i v quy môgi a m t gia đình đ c thân và m t gia đình c a m t c p v ch ng ho c khi gia đình có thêmcon nh làm thay đ i không đáng k v c u nhà , hay nói cách khác đ co giãn c a c u so v iquy mô khi đó là r t nh . Tóm l i, s thay đ i v quy mô g n li n v i s thay đ i v k t c utrong gia đình (l p gia đình c a con cái, con b c sang tu i tr ng thành, s hi n di n c ang i cao tu i, c a nhi u th h cùng s ng chung v.v..) s t o ra đ co giãn khá l n v c u nhà. Khi quy mô gia đình ti p t c t ng lên v i k t c u gia đình không thay đ i thì c u v di ntích nhà s thay đ i ch m l i và đ co giãn c a c u so v i quy mô l i nh d n.co giãnc a c u nhà so v i thu nh p đ c xác đ nh là t c đ bi n thiên c a c u so v i t c đ thay đ ic a thu nh p. Khi thu nh p còn th p ch a v t quá m c tho mãn nhu c u t i thi u v các v tph m c b n nh l ng th c, th c ph m thì đ co giãn c a c u nhà đ i v i thu nh p là r tnh . Khi thu nh p t ng lên v t qua m c gi i h n đói nghèo, thì t l c a thu nh p đ c dànhđ đ u t cho cht ng nhanh và chi m m t t tr ng l n.•Thu nh p c a dân c :Nhu c u v nhà là nhu c u c b n thi t y u không th thi u v i m i ng i dân. Dov y, c u v nhà t i thi u s t ng lên t ng ng v i t c đ t ng c a thu nh p khi m c thu9 nh p đã v t quá m c gi i h n v c u l ng th c và th c ph m. n m t gi i h n cao h n,n u thu nh p ti p t c t ng, c u v nhà t i thi u s t ng ch m l i và th m chí gi m đi thayvào đó là t ng c u v nhà cao c p. Trong giai đo n thu nh p th p, nhu c u v nhà t i thi ugi ng nh m t đ ng th ng, không co giãn so v i thay đ i m c thu nh p. T ng nhu c u vnhà có th đ c xác đ nh b ng ph ng trình tuy n tính gi a t ng s dân (ho c t ng s h )nhân v i m c s d ng t i thi u trung bình c a xã h i. Nh v y, t ng c u có th xu t hi n trênth tr ng là hi u s gi a t ng nhu c u t i thi u v i t ng qu nhà hi n có. Khi m c thu nh pt ng lên qua gi i h n đói nghèo, c u v nhà thi t y u b t đ u t ng nhanh theo m t hàm phituy n và ch m d n khi đã đ n m c bão hoà v nhu c u nhà t i thi u. Khi thu nh p ti p t ct ng thêm, nhu c u nhà thi t y u có xu h ng gi m d n và c u v nhà cao c p t ng lên.Ngu n: C c Qu n lý nhà – B XÂY D NG•Giá c tiêu dùng:Th ng d tiêu dùng v nhà c ng thay đ i r t nhanh khi quy mô tiêu dùng nhà cònth p và t ng lên r t ch m khi quy mô tiêu dùng đã v t quá gi i h n c n thi t. M i m t hànghoá B S đ u t n t i d i hình th c hi n v t và hình th c giá tr . Các hình th c này luôn luôntác đ ng qua l i v i nhau, ch ng h n m t ngôi nhà đ c xây thêm di n tích s d ng ho c đ cc i t o, nâng c p s có giá tr l n h n so v i ngôi nhà đó tr ng thái c . Tuy nhiên, giá tr c ahàng hoá B S còn tu thu c vào giá c trên th tr ng. C ng m t th a đ t, m t c n hvàoth i k “s t nóng” thì giá c a chúng có th cao g p đôi, g p ba l n so v i lúc bình th ng; cònvào th i k “đóng b ng”, giá l i h xu ng, nhi u khi còn th p h n lúc bình th ng.•K ho ch phát tri n kinh t -xã h i c a Chính ph :Vi c phát tri n m nh các khu công nghi p và t ng m c đ thu hút đ u t bên ngoàivào các đô th c ng s làm t ng m c c u v B S nói chung. Ngoài ra, các d án gi i to cáckhu nhà chu t d c theo các kênh r ch c ng s làm t ng m c c u v B S. Vi c t ng nhanht c đ đô th hoá là m t y u t v a tác đ ng đ n c y u t cung c ng nh c u v B S.Vi c th c hi n các d án c i t o c s h t ng t i các đô th hi n h u ho c t i các khuđô th m i có th tác đ ng nhanh chóng làm t ng m c c u v B S, đ ng th i c ng có th làmt ng m c cung v B S. Các chính sách h tr c a Chính ph v tín d ng, ho c tr giá chonh ng ng i có thu nh p th p trong vi c gi i quy t v n đ nhà c ng s làm t ng m c c u vB S. Ngoài ra, các quy đ nh v quy n và ngh a v c a ng i qu n lý B S. Ngoài ra, các quy10 đ nh v quy n và ngh a v c a ng i qu n lý B S c ng có th tác đ ng tr c ti p làm cho thtr ng B S “đóng b ng” hay v n hành m t cách sôi đ ng. Ngoài ra, còn ph i k đ n m t sy u t khác nh h ng không nh t i quy mô và tính ch t c a c u v BDDS đó là trình đphát tri n s n xu t, s chuy n đ i c c u n n kinh t , tác đ ng c a quá trình h i nh p kinh tkhu v c và qu c t v.v..ng B S - B Xây d ngNgu n: C c Qu n lý nhà và Th trC1.2SLÝ LU N V TH M1.2.1NH GIÁ TR B TNG S NKhái ni m th m đ nh giá tr b t đ ng s nTheo đi u 4 Pháp l nh Giá s 40 quy đ nh: “Th m đ nh giá là vi c đánh giá ho c đánhgiá l i giá tr c a tài s n phù h p v i th tr ng t i m t đ a đi m, th i đi m nh t đ nh theo tiêuchu n Vi t Nam ho c thông l qu c t ”Nh v y, th m đ nh giá b t đ ng s n là s ti n c tính v giá tr c a quy n s d ngđ t, quy n s s h u nhà, công trình v t ki n trúc g n li n v i đ t đang đ c mua bán trên thtr ng vào th i đi m th m đ nh giá và cho m t m c đích đã đ c xác đ nh rõ trong nh ngđi u ki n c a m t th tr ng nh t đ nh v i nh ng ph ng pháp phù h p.1.2.2Quy tình th m đ nh giá b t đ ng s nQuy trình th m đ nh giá đVi t Namc quy đ nh t i Vi t Nam g m sáu bc:Nh n bi t v b t đ ng s n th m đ nh: đ c đi m pháp lý, kinh t , môi trng•Bc 1: Xác đ nh v n đThi t l p m c tiêu th m đ nh giáCh n c s giá tr th m đ nh giá và phng phápThi t l p ngày có hi u l cTh ng nh t v th i gian hoàn thành và giá d ch v•Bc 2: L p k ho ch th m đ nh giáNh n bi t các y u t cung c u, đ c đi m th trng tng ng v i b t đ ng s n th m đ nhNh n bi t các tài li u c n thi tThi t k chng trìnhL p k ho ch th i gian•Bc 3: Kh o sát hi n trng và thu th p thông tinThu th p và t ng h p tài li u trên th trngTh m đ nh hi n tr ng b t đ ng s n th m đ nh và b t đ ng s n so sánh•Bc 4: Phân tích thông tinPhân tích tài li ung d ng các ph•Bng pháp th m đ nh giác 5: Xác đ nh giá tr tài s n c n th m đ nh giá11 a ra k t qu c a t ng phng phápa ra giá tr th tr ng/ phi th trng c a t ng phng phápNh n xét v k t qu th m đ nh giáTrình bày h n ch v k t qu th m đ nh giá•Bc 6: L p báo cáo và ch ng th th m đ nh giáBáo cáo th m đ nh giáCh ng th th m đ nh giá1.2.3M c đích th m đ nh giá tr b t đ ng s n- Mua bán, chuy n nhng, c m c , th ch p, vay v n ngân hàng.- Xác đ nh giá tr tài s n ph c v tranh t ng- Ph c v thuê tài chính.- Tính thu và h ch toán s sách k toán, báo cáo tài chính.-u t và góp v n doanh nghi p, c ph n hoá.- Xác đ nh giá tr đ u t .- Các m c đích khác1.2.4trC s giá tr th m đ nh giá tr b t đ ng s n.Th m đ nh giá b t đ ng s n đng và c s giá tr phi th tr ng•C s giá tr th trc ti n hành d a trên hai c s giá tr : c sgiá tr thng:Theo tiêu chu n s 1 c a H th ng tiêu chu n th m đ nh giá Vi t Nam thì “Giá tr thtr ng c a m t tài s n là m c giá c tính s đ c mua bán trên th tr ng vào th i đi mth m đ nh giá, gi a m t bên là ng i mua s n sàng mua và m t bên là ng i bán s n sàngbán, trong m t giao d ch mua bán khách quan và đ c l p, trong đi u ki n th ng m i bìnhth ng”.Nh v y nh ng đi u ki n c n thi t đ thi t l p c s giá tr th tr ng là: khách quan, đ c l p,thông tin minh b ch và th tr ng n đ nh. N u nh m t trong nh ng đi u ki n này b vi ph mthì c s giá tr th tr ng b phá v .•C s giá tr phi th trng:Giá tr phi th tr ng là giá tr khi đ c th c hi n trong m t giao d ch mà không thu ntúy tuân theo các đi u ki n c a giá tr th tr ng. Giá tr phi th tr ng g m m t s giá trtrong các tr ng h p sau đây: Giá tr b o hi m Giá tr tính thu Giá tr đ u t Giá tr tài s n đang trong quá trình s d ng12  Giá tr tài s n có th trng h n ch Giá tr doanh nghi p Giá tr tài s n chuyên dùng Giá tr thanh lý Giá tr tài s n b t bu c ph i bán Giá tr đ c bi t1.2.5Các ph1.2.5.1 Phng pháp th m đ nh giá tr b t đ ng s nng pháp so sánhC s lý lu nD a trên gi đ nh gi a giá tr th tr ng c a nh ng b t đ ng s n td ch v i giá tr c a b t đ ng s n c n đ nh giá có m i liên h v i nhau.ng t đc giaoD a ch y u trên nguyên t c thay th và nguyên t c đóng góp.Các trng h p áp d ngnh giá các tài s n có tính đ ng nh t nh : các c n h , các chung c , các dãy nhà đ cxây d ng cùng m t ki u, các ngôi nhà riêng bi t và bán riêng bi t, các phân x ng và nhà khotrên m t m t b ng, các nhóm v n phòng và các nhóm c a hi u, các m nh đ t tr ngPh ng pháp so sánh tr c ti p là ph ng pháp chung trong đ nh giá cho m c đích muabán, đ nh giá th ch p, đ nh giá đ đánh thu , đ nh giá cho vi c mua ho c chuy n quy n sh u ( hay s d ng) đ t đai...u đi m và nhc đi m c a phng pháp so sánh tr c ti pu đi m:ây là ph ng pháp h u nh không g p khó kh n v m t k thu t, vì nó không c nthi t ph i xây d ng các công th c ho c các mô hình tính tóan, mà d a vào s hi n di n c acác giao d ch th tr ng đ th a nh n các d u hi u v giá tr .Các quan đi m c a ngi bán và ngi mua đ c tr ng đã đc th hi n t i giá cu icùng;Các thay đ i các đi u ki n tài chính và l m phát đS khác bi t gi a các đ i t Nhphng so sánh đc th hi n trong giá bán;c hi u ch nhCó c s v ng ch c đ đc khách hàng, c ng nh các c quan pháp lý công nh n.Nó là c s cho nhi u phng pháp đ nh giá khác.c đi m:Không có thông tin th trng pháp này.Các thông tin thng v nh ng giao d ch tng t thì s không s d ng đcng mang tính l ch s .Ph c t p trong vi c thu th p thông tin v giá bán th c t , đây là m t trong nh ng khókh n nh t trong đi u ki n n c ta hi n nay, do các giao d ch th ng ít công khai, s li u các13 bên tham gia giao d ch cung c p cho c quan ch c n ng (nh c quan thu ) nhi u khi c ngkhông chính xác;Khó xác minh các đi u ki n đ c bi t c a h p đ ng giao d ch;Ph thu c vào tính tích c c c a th trPh thu c vào đng;n đ nh c a th trng;Ph c t p khi ph i h p các d li u v phân tích s khác bi t c a các B S đã bán v ib t đ ng s n đ nh giá.1.2.5.2 Phng pháp chi phíC s lý lu nD a trên gi đ nh r ng các giá tr c a tài s n c n th m đ nh có th đlàm ra m t tài s n t ng t và coi đây nh là m t v t thay th .c đo b ng chi phíD a ch y u vào nguyên t c thay th .Các trng h p áp d ngnh giá các tài s n không có ch c n ng sinh l i, các tài s n chuyên dùng, đ n chi c.nh giá cho m c đích b o hi m, thu thu , đ u th u.Thgiá khác.ng đu đi m và nhc dùng có tính ch t b sung ho c ki m tra đ i v i các phc đi m c a phng pháp đ nhng phápu đi m:S d ng đ đ nh giá các tài s n dùng cho các giao d ch và m c đích riêng bi tS d ng khi không có các b ng ch ng th trl i ích t ng lai mà tài s n mang l i. Nhng đ so sánh, thi u c s d báo dòngc đi m:G p ph i nh ng h n ch trong phng pháp so sánhChi phí không ph i lúc nào c ng đ ng nh t hay phù h p v i giá tr . Ph ng pháp chiphí ph i s d ng cách ti p c n c ng t i, song t ng c a nhi u b ph n ch a ch c b ng v i giátr toàn b .Vi cc tính gi m giá tích l y mang tính ch quan nhi u h n khách quan.Nhà đ nh giá ph i hi u bi t v k thu t và ph i có kinh nghi m.1.2.5.3 Phng pháp thu nh pC s lý lu nD a trên nguyên t c ch y u là nguyên t c d báo l i ích t ng lai: cho r ng giá thtr ng c a m t tài s n b ng v i giá tr hi n t i c a t t các kho ng thu nh p ròng t ng lai cóth nh n đ c t tài s n đó.Hoàn toàn có th xác đ nh đc dòng l i tng lai mà tài s n t o ra.14 Các trng h p áp d ngÁp d ng cho đ nh giá trong l nh v c đ u t đ l a ch n phnh giá nh ng tài s n mà có th d tính đu đi m và nhc đi m c a phng án đ u t .c thu nh p ròng các n m tng lai.ng phápu đi m:n gi n trong áp d ngđCó đ chính xác tng đ i cao khi có nh ng ch ng c v các thng v có th so sánhc. Nhc đi m:Trong phân tích các th ng v , c n ph i đi u ch nh nhi u m t: tu i th , ch t lth i h n cho thuê, nh ng thay đ i v ti n cho thuê trong t ng lai...Mang nh ng thông tin h n ch v nh ng gi đ nh v dòng ti n trong tng,ng laiÁp d ng m t t l v n hóa c đ nh.Trong khi hi u qu c a tài s n trong quá kh có t m quan tr ng hàng đ u trong kêu g iv n đ u t , thì s quan tâm c a các nhà đ u t l i t p trung vào l i nhu n ròng ti m tàng.1.2.5.4 Phng pháp l i nhu nC s lý lu nPh ng pháp l i nhu n d a trên gi thi t giá tr c a tài s n có liên quan đ n l i nhu ncó th th c hi n đ c do ho t đ ng c a tài s n đó mang l i: n u m t tài s n mang l i l i nhu ncao, ch ng t tài s n đó có giá tr h n so v i m t tài s n không mang l i l i nhu n ho c l inhu n th p.D a trên ch y u nguyên t c d báo l i ích tCác trng laing h p áp d ngPh ng pháp này áp d ng trong vi c th m đ nh các tài s n mà vi c so sánh v i nh ngtài s n gi ng nhau ho c t ng t g p khó kh n do giá tr ch y u ph thu c vào kh n ng sinhl i c a tài s n.u đi m và nhPhl i nhu n.c đi m c a phng phápng pháp l i nhu n ch áp d ng đ đ nh giá đ i v i nh ng tài s n ho t đ ng t o raMu n th c hi n ph ng pháp này hi u qu , nhà đ nh gái ph i có ki n th c v ng vàngv các lo i hình kinh doanh. L i nhu n c tính có th không ph n ánh đ c m c đ thu nh pth c c a tài s n. M t m c l i nhu n cao có th là k t qu c a s n ng đ ng, tháo vát, ch m chc a ng i v n hành tài s n đó.1.2.5.5 Phng pháp th ng dC s lý lu nPh ng pháp th ng d đ c xây d ng d a ch y u trên nguyên t c đóng góp vànguyên t c d ki n dòng l i ích t ng lai, t c là, giá tr hi n t i c a b t đ ng s n (giá tr ch a15 đ c phát tri n) chính là giá tr còn l i sau khi l y giá trcác chi phí đ t o ra s phát tri n đó.Các trc tính c a s phát tri n tr đi t t cng h p áp d ngi t ng là nh ng b t đ ng s n có s phát tri n ho c có ti m n ng đ phát tri n. Cácb t đ ng s n này có th là đ t tr ng hay đ t có các k t c u xây d ng l i th i đang t n t i c nph i thay th hay c i t o.u đi m và nhc đi m c a phng phápu đi m:đ nh giá các b t đ ng s n có kh n ng phát tri n.Thích h p đ đ a ra m c giá khi tham gia đ u giá.T v n v chi phí xây d ng t i đa và ti n bán ( cho thuê) t i thi u. Nhc đi m:Khó kh n trong vi c xác đ nh s d ng cao nh t và hi u qu nh t.M i c tính v chi phí, giá bán c ng nh giá tr cu i cùng có th b thay đ i tùy theocác đi u ki n c a th tr ng.Ph1.3ng pháp này thCÁC Bng không tính đ n giá tr th i gian c a dòng ti nC TH C HI N XÁCNHN GIÁ QUY N SD NGTB c 1: Kh o sát thu th p thông tin v các giao d ch b t đ ng s n trên th trc a xã Tân Hi png- Tác gi ti n hành kh o sát tr c ti p trên t ng s 16 tuy n đ ng, đo n đ ng c a xãTân Hi p. Trên m i tuy n đ ng, đo n đ ng ch n ra ít nh t 3 B S (đ t tr ng, đ t và côngtrình trên đ t) có các đ c đi m t ng đ ng v i nhau đang rao bán ho c đã giao d ch thànhcông.th c hi n đ tài này s l ng m u d ki n kho ng 50 m u.- Th i gian thu th p thông tin: t 10/01/2013 đ n 20/03/2013- Phng pháp thu th p và ngu n thông tin:+ óng vai ng i đi mua B S đ n g p tr c ti p ng i bán thông qua s đi n tho i t i B Srao bán ho c nhân viên môi gi i t i khu v c xã Tân Hi p.+ L y thông tin, gi y t pháp lý t i sàn giao d ch B S trên các tuy n đsát.+ G i đi n tho i cho ngng đcđc kh oi bán t thông tin rao bán trên Internet.+ L p phi u kh o sát, thông kê d li u thu th p đc.- Nh ng thông tin c n thu th p:+ V trí: Các B S m t ti n trên nh ng tuy n đ+ Hi n tr ng s d ng đ t:ng đc kh o sát thu c xã Tân Hi p.t th c , quy mô di n tích, kích th+ i u ki n v k t c u h t ng16c các c nh, tài s n trên đ t. + Các đ c đi m v môi trn…ng t nhiên và xã h i: c nh quan, ngu n nc, không khí, ti ng+ Các đ c đi m pháp lý: quy ho ch s d ng đ t, quy ho ch xây d ng, gi y ch ng nh n quy ns d ng đ t, m c đ hoàn thành ngh a v tài chính v đ t đai theo quy đ nh pháp lu t…+ Th i gian, đi u ki n giao d ch chuy n nhng và thanh toán.- i u ki n thông tin:c thu th p t nh ng giao d ch th c t trên th trđi u ki n bình th ng quy đ nh t i kho n 2 đi u 1 c a Ngh đ nh 123/2007/N -CP.Bng trongc 2: Xác đ nh đ n giá tr công trình trên đ t c a B S kh o sát.-Xác đ nh giá tr công trình trên đ t:Giá tr hi n t i c a CTT = Giá tr xây d ng m i t i th i đi m T G x TLCL CLGiá tr xây d ng m i t i th i đi m T G=BXD x Di n tích sàn xây d ngnT l ch t ll i c a nhàng còn=(%)BI=1n giá xây d ng m i theo Quy t đ nh s 725/Q -T l ch t l ng còn l ic a k t c u chính th c i(%)xT l giá tr c a k tc u chính th i sov i t ng giá tr c angôi nhà (%)T ng t l giá tr c a các k t c u chính so v i t ng giá trc a ngôi nhà (%)c 3: Xác đ nh GQSDGiá tr th a đ t = Giá tr chuy n nhng (đã qua thng lng) – Giá tr hi n t i c a CTTGQSD = Giá tr th a đ t / Di n tích th a đ tBc 4: Th ng kê b ng giá đ t c a các tuy n đng trên đ a bàn xã Tân Hi p.D a vào các m c G QSD tính toán đ c, ti n hành phân tích so sánh, lo i b cácm c giá đ t bi n. T đó th ng nh t đ a ra m c giá đ i di n cho t ng tuy n đ ng. L p b ngt ng h p s li u.Bc 5: So sánh, nh n xét v i b ng giá đ t huy n Hóc Môn do UBNDTP ban hành.K T LU N CHNG IB ng giá đ t cung c p nh ng s li u th c t qua kh o sát, là nh ng d li u r t có ýngh a trong ph ng pháp so sánh c a th m đ nh giá. Là c n c đ các chuyên viên th m đ nhđ a ra m c giá h p lý nh t cho b t đ ng s n trong đi u ki n th tr ng bi n đ ng nh hi nnay. Tìm ra cách tính h p lý là vi c có ý ngh a r t to l n cho ngành th m đ nh giá n c ta.17 CH2.1NG 2. XÁC NHN GIÁT THEO GIÁ TH TRT I XÃ TÂN HI P HUY N HÓC MÔNNGGI I THI U XÃ TÂN HI P HUY N HÓC MÔNXã Tân Hi p là xã nông thôn ngo i thành, cách trung tâm huy n 4km, n m trong vùngkinh t n ng đ ng và phát tri n, có l i th v v trí đ a lý, t c đ đô th hóa nhanh. T ng di ntích t nhiên g n 1.200ha, dân s vào kho ng 200 ngàn ng i.Qua kh o sát th c t nhìn chung ranh gi i xã Tân Hi p đ c bao quanh b i các tuy nđ ng: Phía tây là Qu c l 22 (giáp ranh v i xã Tân Th i Nhì), phía nam là Lê L i (giáp ranhv i xã Tân Th i Nhì và Th tr n Hóc Môn), phía đông là đ ngV n D y (giáp v i xãTh i Tam Thôn), phía b c giáp v i C Chi ph n ti p giáp ch y u là đ ng ru ng còn hoangvu.Hình 2.1: B n đ ranh gi i hành chính xã Tân Hi p huy n Hóc MônNgu n: https://maps.google.com/2.1.1•H t ng kinh t - xã h iGiao thông:Xã có đ ng xuyên Á đi qua v i chi u dài là 2.421 m, r ng 33m, m t đ ng tr i nh anóng. ây là tuy n đ ng giao thông quan tr ng nh t cho phát tri n kinh t - v n hóa - xã h ic a xã. H th ng giao thông đã đ c đ u t xây d ng khá đ ng b . Hi n đã có nhi u đ u tvào các tuy n đ ng giao thông c b n đáp ng đ c nhu c u v i t ng chi u dài đ ng giaothông c a xã là 53,4 km, trong đó:ng tr c xã, liên xã: dài 18,4 km; đã đ c bê tông, nh ahoá là 15,846 km (chi m kho ng 86%);ng tr c p, liên p: t ng chi u dài kho ng 14,1km; đã đ c c ng hóa 8,57 km (chi m kho ng 60%);ng tr c ngõ, xóm: t ng chi u dàikho ng 13,9 km và đ m b o không l y l i vào mùa m a là 11,765 km (chi m kho ng 84%);ng tr c chính n i đ ng xe c gi i đi l i thu n ti n: t ng chi u dài kho ng 7 km. Hi n nayh th ng tr c đ ng n i đ ng trên đ a bàn xã đ c c ng hóa 100%.•Thu l i:18 V i t ng chi u dài 23.880 mét, nhìn chung m ng l i kênh r ch khá phong phú nênngu n n c cung c p cho sinh ho t và s n xu t luôn đ c đ m b o. Xã có 5 sông r ch chính:Kênh Xáng, Kênhng ò, Kênh M i, R ch C u Bông và kênh Vàm Ch . Trong các n mqua, k t h p v i các công trình phòng ch ng l t bão, các kênh r ch đã đ c kiên c ph c vt t cho quá trình phòng ch ng l t bão, tri u c ng c a xã. Trong th i gian t i, đ ti p t cphòng ch ng tri u c ng c n kiên c hóa m t s kênh, kiên c hóa b kênh k t h p v i giaithông n i đ ng đ ph c v t t h n sinh ho t và đi l i cho ng i dân đ a ph ng. H th ngth y l i c a xã hi n t i ph c v t t cho s n xu t và dân sinh, ch y u s d ng ngu n n c c aKênh Xáng.•i n:Xã có đ ng dây trung th dài 20 km, đ ng dây đi n h th dài 42,7 km đáp ng t tyêu c u truy n t i đi n n ng. T t c các tuy n đ ng chính đ u có bóng đi n. 100% h dân sd ng đi n tr c ti p t l i đi n qu c gia. Hi n t i, s l ng đèn chi u sáng t i xã đ c trangb d c theo các tuy n đ ng kho ng 900 bóng. Ngân sách thành ph đ u t 400 bóng, phân bd c theo các tuy n qu c l và tuy n đ ng liên xã; còn l i 500 bóng d c theo các tuy n đ nggiao thông nông thôn là v n đ u t c a xã, huy n và nhân dân đóng góp v i t ng kinh phí trên3,5 t đ ng; trong đó s ti n nhân dân đóng góp là 2 t . S tr m bi n áp hi n t i là: 98 tr mđ t yêu c u v i công su t 23.210 KVA. Trong th i gian t i c n xây d ng thêm 2 tr m bi n ápm i.•Trng h c:Do đang trong quá trình công nghi p hóa và đô th hóa cao, t c đ t ng dân s c h cxã r t nhanh, ch y u t ng do l c l ng lao đ ng là công nhân và ng i t n i khác t i thuêtr . T đó s h c sinh h c các c p trên đ a bàn xã r t l n gây áp l c l n lên h th ng tr ngh c t i đ a bàn xã. a s tr ng h c trên đ a bàn xã đ u quá t i, c s v t ch t không đáp ngđ c v i nhu c u t ng nhanh t ng ng v i l ng h c sinh l n. Do đó c n m r ng di n tícht ng th và di n tích xây d ng.Tr ng m m non: xã có 2 tr ng m m non là tr ng m m non Tân Hòa và tr ngm m non Tân Hi p. Tr ng m m non Tân Hòa v i t ng di n tích là 1.887,9 m2, có 6 phòngh c, v i 282 h c sinh. Hi n tr ng m m non Tân Hòa đang đ c xây d ng m i và hoàn thànhtrong n m 2011 v i 15 phòng h c. Tuy nhiên khi tr ng đi vào ho t đ ng v n ch a đáp ngđ c nhu c u. Tr ng m m non Tân Hi p v i t ng di n tích 2.002,6 m2 s phòng h c là 11v i 500 em. Các tr ng th c hi n t t quy ch ch m sóc tr theo quy đ nh, t o đ c ni m tinđ i v i ph huynh. T ng s giáo viên là 38 ng i và đ u đ t chu n. T l h c sinh trong đtu i đ c đ n tr ng đ t 100%. Hi n t i tr ng m m non Tân Hòa đang đ c xây d ng m iđ t chu n qu c gia v i di n tích là 5.148,8m2. T ng di n tích sàn xây d ng là 2.374m2. T ngs phòng h c và phòng ch c n ng là 15 phòng v i t ng kinh phí xây d ng là 15.000,0 tri uđ ng.Tr ng ti u h c: xã có 03 tr ng ti u h c: Tr ng ti u h c C u Xáng, Tân Hi p vàTr ng V n Ngài v i t ng di n tích là 8.847 m2, s l p h c là 51 l p v i 2.530 h c sinh. Nhv y v di n tích b ng b ng c a các tr ng ti u h c còn thi u nhi u theo tiêu chu n qu c gia.T ng s giáo viên c a 3 tr ng ti u h c là 73, đ t chu n. T l h c sinh t t nghi p b c ti uh c n m h c 2009-2010 là 100%.19 Tr ng trung h c c s : xã có 01 Tr ng THCSV n D y v i di n tích 3.500m2 ,18 phòng h c và có kh n ng gi ng d y cho 1.124 h c sinh. Hi n c s v t ch t c a tr ngt ng đ i n đ nh. Trong th i gian t i c n sát nh p v i tr ng ti u h c Tr ng V n Ngài đxây d ng tr ng trung h c. Tr ng ti u h c Tr ng V n Ngài di d i xây m i đ ti n t i đ tchu n. T l h c sinh t t nghi p b c THCS n m h c 2009-2010 d tuy n vào l p 10 cáctr ng THPT là 93,9% (t l đ u 292/311 h c sinh).•C s v t ch t v n hoá:Hi n tr ng nhà v n hoá xã, p: xã ch a có Nhà v n hoá. Tuy nhiên y ban nhân dânhuy n Hóc Môn đang lên k ho ch xây d ng nhà v n hóa huy n trên đ a bàn xã. ây c ngchính là c h i l n đ ng i dân có th th h ng. Hi n nay xã có 6 p, trong đó p Tân Th i3 là ch a có nhà v n hóa và khu th thao p riêng, còn l i 5 p đã có nhà v n hóa. ây c ng làn i ho t đ ng làm vi c và h i h p c a ban dân p, đoàn th , ban đi u hành t nhân dân…Tuynhiên, c n nâng c p m t s v n phòng này thành đi m sinh ho t v n hoá; v n đ ng xã h i hóa,ng h t nhi u ngu n đ đ u t các trang thi t b ph c v cho ho t đ ng c a các tr s này.Hi n nay có 5 p trong t ng s 6 p có nhà v n hóa nh ng đa s còn nh và thi u c s v tch t ph c v sinh ho t chính tr , v n hóa, th thao.Hi n tr ng khu th thao c a xã, p: hi n t i xã có 1 khu th thao c b n đáp ng đ cyêu c u. Tuy nhiên trong th i gian t i c n c i t o nâng c p đ ph c v t t h n n a cho ng idân. Ngoài ra xã còn có 02 sân bóng đá mini, 02 sân tennis, 02 câu l c b th hình do nhândân t đ u t khai thác. Các môn th thao khác nh c u lông, c t ng,…ch a có sân ch i cth mà ch t p trung t i các quán cà phê ven đ ng ho c nhà dân t phát.•Ch :Xã ch a có ch nông thôn. Vi c giao th ng, mua bán c a ng i dân ch a đ c đ mb o t t, ch y u ph i ra ch trung tâm huy n Hóc Môn (ch Hóc Môn). Chính vì v y, đ ph cv nhu c u giao th ng, mua bán trong th i gian t i c n ph i v n đ ng doanh nghi p và nhândân đóng góp và xây d ng ch nông thôn. Bên c nh t o đi u ki n t t nh t cho m t s doanhnghi p đang tri n khai d án xây d ng siêu th nh : siêu th Coopmart… đ u t , xây d ng vàs m đi vào ho t đ ng.•B u đi n:Các nhu c u v b u chính, vi n thông c a ng i dân đ c đáp ng t t do xã n m g nb u đi n huy n Hóc Môn và b u đi n các xã lân c n. ây c ng là m t đ c thù riêng c a xã.Vì v y không xây d ng thêm m i.ng truy n internet đã phân b r ng trong toàn xã. Cácđi m truy c p internet c a t nhân phân bh u h t các p, ng i dân ti p c n internet đ cd dàng và thu n l i.•Nhàdân c nông thôn:Xã không còn nhà t m d t nát. Hi n t ng s nhà trên đ a bàn xã là 5.910 c n, di ntích xây d ng c tính 336.870m2 (kho ng 56m2/c n); trong đó: có kho ng 10% nhà c p 3,còn l i h u h t là nhà c p 4 (t ng g ch, mái tole, ngói). T l h có nhà đ t tiêu chu n BXây d ng: 80%. Nhìn chung, ng i dân t i xã đã sinh s ng t i đây t r t lâu đ i. t đai, nhàc a t t tiên đ l i, nên ph n l n ch a chuy n m c đích s d ng đ t. Vì ch a có quy ho chchi ti t nên vi c xây d ng, s a ch a l i nhà c ng mang tính t phát, ch a theo quy ho chnh t đ nh. Do đó, nh h ng đ n m quan chung c a đô th t ng lai. Trong th i gian t i,20 chính quy n xã s ki n ngh huy n đ y m nh h n n a trong công tác ph kín quy ho nh chiti t và đ y m nh công tác tuyên truy n, xác nh n chuy n m c đích s d ng đ t theo quy ho chc ng nh trong vi c xem xét, c p phép xây d ng cho ng i dân.2.1.2•Th c tr ng kinh t và t ch c s n xu tKinh tC c u kinh t : c c u kinh t hi n nay c a xã: “Công nghi p, ti u th công nghi p –Th ng m i, d ch v - Nông nghi p”. Trong nh ng n m qua, t c đ đô th hóa và công nghi phóa trên đ a bàn xã phát tri n nhanh và v i quy mô l n. Hi n t i xã 80 doanh nghi p v i doanhthu trong s n xu t n m 2010 đ t 811.000 tri u đ ng, gi i quy t vi c làm cho h n 3.300 laođ ng. V th ng m i, d ch v phát tri n ch y u ph c v nhu c u cho ng i lao đ ng vàng i dân. V s n xu t nông nghi pc tính giá tr s n l ng cây tr ng là 120 tri uđ ng/ha/n m.Bi u đ 2.1: C c u giá tr ngành s n xu tTuy giá tr s n l ng nông nghi p không cao so v i t ng giá tr s n xu t c a xã(34.780 tri u đ ng) nh ng đã góp ph n nâng cao m c s ng và n đ nh đ i s ng cho ng idân. Trong n m 2010, t ng di n tích đ t nông nghi p xã là 700,75 ha. Di n tích rau n lá tr ngđ c 19,95 ha n ng su t bình quân 28 t n/ha; c qu ng n ngày 1,2 ha, sen 1,2 ha n ng su tbình quân 18 t n/ha... V ch n nuôi: T ng đàn heo trong xã là 1.399 con; T ng đàn bò: 1.185con, trong đó bò s a 1.103 con cho giá tr kinh t cao. Do nh h ng b i t c đ đô th hoá nêndi n tích đ t s n xu t nông nghi p gi m d n qua t ng n m, tuy nhiên nh áp d ng ti n bkhoa h c trong s n xu t nông nghi p nên các lo i cây tr ng, v t nuôi có ph n n đ nh. Hi nt i, s n xu t nông nghi p c a xã t ng đ i n đ nh. Tuy nhiên, trong th i gian t i, đ đáp ngnhu c u đô th hoá, xã chú tr ng khuy n khích nhân dân đ y m nh s n xu t các lo i cây tr ngv t nuôi có giá tr cao: V tr ng tr t: ch y u đ y m nh gieo tr ng rau an toàn, hoa lan, câyki ng; V ch n nuôi: duy trì n đ nh đàn bò s a t 1.100 – 1.500 con.•Thu nh pHi n t i thu nh p bình quân đ u ng i: 18 tri u đ ng/ng i/n m, b ng kho ng 99%m c thu nh p bình quân chung c a huy n Hóc Môn (18,2 tri u đ ng/ng i/n m).21 H nghèo: s l ng h nghèo có 892 h v i thu nh p bình bình quân d i 12 tri uđ ng/ng i/n m, chi m t l 15% s h dân. Trong đó có 71 h /240 nhân kh u có thu nh pd i 6 tri u đ ng/ng i/n m. So v i m c bình quân chung c a huy n t l h nghèo xã cònm c t ng đ i cao.ph n đ u đ t t l h nghèo d i 3% theo chu n m i c a thành ph ,các c p y đ ng chính quy n và t ng h dân c n có s n l c và ph n đ u r t l n đ thoátnghèo.•Lao đ ngXã có l c l ng lao đ ng khá d i dào v i 14.839 ng i, chi m 62% dân s toàn xã.Trong đó, lao đ ng làm vi c trong l nh v c nông nghi p là 848 ng i, chi m 5,7% l c l nglao đ ng c a xã; 74,3% là lao đ ng trong l nh v c Công nghi p, ti u th công nghi p; 20% làlao đ ng trong l nh v c th ng m i, d ch v , công ch c viên ch c nhà n c, trong s đó cókho ng 60,5% lao đ ng làm vi c trong các xí nghi p, doanh nghi p trên đ a bàn huy n và cácvùng ph c n.- ThC c u lao đ ng đang làm vi c (%): theo các ngành Công nghi p, ti u th công nghi png m i, d ch v - Nông nghi p theo t l t ng ng: 74,3% - 20% - 5,7%.Bi u đ 2.2: C c u lao đ ng•Hình th c t ch c s n xu tHình th c s n xu t xã phát tri n mang tính t phát, trong s n xu t nông nghi p đã cócác t nhóm liên k t ho t đ ng trong s n xu t nông nghi p và ngành ngh nông thôn nh ngch a v ng m nh. Do ch u tác đ ng khá l n c a quá trình đô th hóa, di n tích đ t s n xu tnông nghi p gi m d n. Do đó s l ng h p tác xã hay t h p tác trên đ a bàn hi n t i khôngnhi u. V hình th c t ch c s n xu t có 1 h p tác xã nông nghi p và 4 t h p tác. a s m ithành l p và làm n ch a có hi u qu .2.1.3•V n hoá, xã h i và môi trngGiáo d cXã ph c p ti u h c đi h c đúng đ tu i đ t 100%. Ph c p giáo d c trung h c c sđ t 94%. Ph c p trung h c ph thông đ t 74%. T l h c sinh t t nghi p THCS đ c ti p t ch c trung h c (ph thông, b túc, h c ngh ) trong n m 2010 là 99%, đ t chu n v t l . T l22 lao đ ng qua đào t o 35%. a s lao đ ng đ c đào t o thông qua quá trình tuy n d ng vàlàm vi c t i các công ty, xí nghi p trên đ a bàn xã và các đ a ph ng khác. So v i tiêu chí(40%) thì t l lao đ ng lao đ ng xã ch a qua đào t o còn l n.•YtXã có 1 tr m y t đang xu ng c p và thi u v c s v t ch t. Vì v y c n xây m i tr my t xã đ đáp ng nhu c u phòng b nh và khám ch a b nh ngày càng t ng c a ng i dân.Hi n t i tr m y t có 1 gi ng b nh, nhân s có 05 ng i nh ng ch a có bác s . Trong đó có:1 h sinh, 1 y s đa khoa, 1 y s đông y, 1 đi u d ng, 1 d c. Tr m y t đã đ c đ u t trangthi t b , nh ng v n còn ch a đ so v i chu n qu c gia v c s v t ch t và v i nhu c u ng idân. Tuy nhiên, công tác ch m s c kh e cho ng i dân đ c th c hi n m t cách có hi u qu ,trong n m 2010 đã ti p nh n và khám ch a b nh cho 4.714 l t b nh nhân; t l tr u ngVitamin A cho tr t 0 đ n 3 tu i đ t 100% ; t l tr tiêm ng a đ t 93 %.T l ng i dân xã tham gia b o hi m y t 55%, trong đó 40% (b o hi m t nguy n).Nhìn chung công tác v n đ ng nhân dân tham gia b o hi m y t c a đ a ph ng t ng đ i t t.•V n hóaTrong n m 2010, xã ch có 01/06 p đ t tiêu chu n p v n hoá, chi n t l 18%. Ngoàira 4 p đ t danh hi u tiên ti n và 1 p không đ t. Trong th i gian qua chính quy n và các m ttr n, đoàn th th ng xuyên t ch c các cu c v n đ ng nhân dân trong xã thi đua xây d ng pv n hóa, gia đình v n hóa.Xây d ng quy c làng xóm v n p s ng v n hoá nông thôn, t p trung vào vi c c i,tang, ch ng mê tín d đoan và t n n xã h i, b o t n và phát huy các giá tr v n hóa truy nth ng. Tri n khai t ng b c nâng cao ch t l ng các phong trào: gia đình v n hoá, p v n hoá,g ng ng i t t, vi c t t.Xã có 4.583 h gia đình đ t tiêu chu n Gia đình V n hóa, đ t t l 78%.•Môi trngT l h s d ng n c h p v sinh: 100% h dân t i xã đ u dùng n c gi ng khoant ng n c đ t tiêu chu n v sinh. Xã có 1 nhà máy cung c p n c s ch cho thành ph v i 2 bch a n c s ch dung tích 80.000m3. ây c ng là m t thu n l i cho ng i dân toàn xã có thti p c n n c s ch v i t l cao h n.T l h có xây d ng đ 3 công trình (nhà t m, h xí, b n c) đ t chu n là 90%. as h dân đ u có nhà t m, h xí đ t chu n, nh ng b đ ng n c thì kho ng 50% (v n còn m ts h dùng lu ho c ng bêtông d ng lên ch a n c sinh ho t – nh đ c thù mi n ông Namb ).Tình hình x lý ch t th i: toàn xã có 2.884 h đ ng ký thu gom rác dân l p chi m t l48,7% s h toàn xã. Các h khác t tiêu hu theo hình th c chôn ho c đ t t i nhà (do đi uki n phân b dân c c a xã cách xa nhau, giao thông đi l i đang trong quá trình hoàn ch nh,..nên vi c thu gom rác là h t s c khó kh n). Chính vì v y ch t th i đ c thu gom và x lý theoquy đ nh m i ch đ t kho ng 97% s h .Hi n t i xã đang ti p t c v n đ ng s h còn l i tham gia đ ng ký thu gom rác t ptrung đ b o v môi tr ng và s c kho c a ng i dân.23 Hàng n m xã t ch c kho ng 3 phong trào và ngày h i t ch c ho t đ ng vì môi tr ng xanh– s ch – đ p. Thông qua các ho t đ ng này đã phát đ ng và th c hi n phong trào b o v môitr ng, tr ng cây xanh, gi gìn v đ p m quan.Nhìn chung n c th i x ra ngoài môi tr ng đáp ng đ c yêu c u, chi m t l 87%.Tuy nhiên trên đ a bàn xã còn m t s h ch n nuôi và c s s n xu t kinh doanh ch a tuân thcác quy đ nh v x th i. Trong th i gian t i, chính quy n đ a ph ng c g ng ki m tra nh mgi m thi u th p nh t ô nhi m môi tr ng; t p trung ki m tra m nh h n t i các c s SX – KD,đ ng th i đ y m nh công tác tuyên truy n, t p hu n v ph ng pháp và cách th c th c hi nb o v môi tr ng cho dân thông qua các l p: H ng d n s d ng n c h p v sinh, cáchth c x lý rác h p v sinh.2.1.4•H th ng chính trH th ng chính tr c a xãXã có 1 ng b c s : có 16 chi b tr c thu c, v i 269 đ ng viên. N m 2010 đ ng bđ t tiêu chu n “ trong s ch, v ng m nh”. Trong đó 06 chi b p, 01 chi b quân s , 01 chi bcông an, 01 chi b c quan, 06 chi b tr ng h c và 01 chi b ngoài qu c doanh.UBND xã: th c hi n mô hình 01 c a liên thông v c i cách hành chính. Trình đ cánb công ch c không ng ng đ c nâng cao v i 42 ng i, g m: 11 cán b công ch c; 10 cán bchuyên trách (h p đ ng trong ch tiêu biên ch ); 21 cán b không chuyên trách (h p đ ng).Trong đó trình đ h c v n: 42/42 t t nghi p trung h c ph thông. V chuyên môn, nghi pv : T t nghi p i h c: 10 ng i; Cao đ ng: 01 ng i; T t nghi p trung c p: 27 ng i; VTrình đ chính tr : trung c p 11 ng i.U ban m t tr n t qu c và các đoàn th đ u đ t v s l ng và danh hi u su t s c,v ng m nh: M t tr n t qu c: có 06 ban công tác m t tr n 06 p v i 66 thành viên; H i C uchi n binh: có 06 chi h i tr c thu c v i 166 h i viên; H i LH Ph n : có 06 chi h i tr c thu cv i 4.960 h i viên; H i Nông dân: có 06 chi h i v i 1.729 h i viên; oàn TNCS H ChíMinh: có 15 chi đoàn v i 327 đoàn viên; H i ch th p đ : có 06 chi h i v i 541 h i viên; H ing i cao tu i: có 06 chi h i v i 1.514 h i vi n.y ban nhân xã đ c xây d ng t n m 1997 nên đã xu ng c p.v v chính tr , kinh t , xã h i c n ph i xây d ng m i.•ph c v các nhi mTình hình tr t t xã h i an ninh trên đ a bàn:Tình hình tr t t xã h i, an ninh trên đ a bàn c b n n đ nh. Tuy nhiên, do xã đangtrong quá trình đô th hoá, dân nh p c phát tri n nhanh, ti m n nh ng đi u ki n phát sinh t iph m và t n n xã h i.Nh m đ m b o tình hình an ninh tr t t xã h i đ c n đ nh và phát tri n kinh t , đã cós ch đ o xuyên su t t c p yng đ n Chính quy n xã. C th , đ nh k giao ban gi ath ng tr cng y v i các ban ngành, đoàn th , ban p sáng th hai hàng tu n, giao bantrong th ng tr c ng y vào m i chi u th sáu.Ngu n: http://ccptnt.com/Chitiet.aspx?id=8962.2GI I THI U CÁC TUY NC U KH O SÁT2. 2.1 V trí đ a lý các đo n đNG,ng24O NNG TI N HÀNH NGHIÊN Hình 2.2: B n đ các tuy n đng, đo n đng thu c xã Tân Hi pTrên đ a bàn xã Tân Hi p có t ng s 16 tuy n đ ng, đo n đ ng đi qua. Trong đó có6 tuy n đ ng, đo n đ ng l n, đóng vai trò huy t m ch c a xã. ó là Qu c l 22 (đo n tNgã t H ng Châu đ n C u An H ), tuy n đ ng Lê L i, tuy n đ ngV n D y, H ngL 65B, Liên xã th tr n-Tân Hi p và Song hành Qu c l 22 (đo n t Lê L i đ n nhà máyn c Tân Hi p).•ng Qu c l 22: Qu c l 22 là con đ ng n i li n Thành ph H Chí Minh đ n c akh u M c Bài, t nh Tây Ninh, dài 58,5 km. ây là con đ ng n m trong d án đ ngxuyên Á gi a Thành ph H Chí Minh và Phnom Penh. Qu c l 22 b t đ u t i ngã t AnS ng, qu n 12, đi qua các huy n Hóc Môn, C Chi (Thành ph H Chí Minh), Tr ngBàng, Gò D u (t nh Tây Ninh), và k t thúc t i c a kh u M c Bài, xã L i Thu n,huy n B n C u (t nh Tây Ninh). o n đ ng Qu c l 22 (t Ngã t H ng Châu đ n C uAn H ) thu c đ a bàn xã Tân Hi p dài 2,4 km, có l gi i 33m, m t đ ng tr i nh a nóng.ây là tuy n đ ng giao thông quan tr ng nh t cho phát tri n kinh t - v n hóa - xã h ic a xã. H th ng giao thông đã đ c đ u t xây d ng khá đ ng b .•ng Lê L i có chi u dài là 2km, l gi i 30m.ng Lê L i kéo dài t đ ng LýTh ng Ki t đ n đ ng D ng Công Khi. ây là tuy n đ ng phân cách ranh gi i gi axã Tân Hi p và xã Tân Th i Nhì.•ngV n D y phía đông c a xã, là đ ng l u thông t n i thành ra C Chi, l gi i40m. ây đ c xem là con đ ng phát tri n và s m u t nh t c a xã.ngV nD yb t đ u t lò sát sinh c , k t thúc t i c u Xáng25 •ng H ng l 65B có l gi i 30m, n i t đ ng Ð V n D y ra ngã ba H ng Châu n idài v i đ ng D ng Công Khi đi qua huy n Bình Chánh. H ng l 65 là tuy n đ ngtr c thi t k quy ho ch khu nhà trên đ a bàn xã Tân Hi p.•ng Song hành Qu c l 22: có l gi i 18m, t Lý ThHi p.•ng Liên xã th tr n-Tân Hi p: có l gi i 16m, t Lý Namđ n D ng Công Khi,đ c coi là tuy n đ ng s m u t nh t xã v i ch t m, tr ng h c, chùa cùng các công tymôi gi i b t đ ng s n d c 2 bên đ ng.Còn l i là các tuy n đng tr c p, liên p đ u đã đB ng 2.2.1 B ng th ng kê các tuy n đ1ng, đo n đLgi idàiQu c l 2233m2,4 km40mV nD y2c Tânc tráng nh a, bê tông hóa.ngSTT Tên đng Ki t đ n Nhà máy nng kh o sát t i xã Tân Hi pL i thdoanhkinhDân cC s h t ng kthu tKémTh ath tKhá đ ng b2,5 kmT tôngđúcng b3Lê L i30m2 kmT tôngđúcng b4Dng Công Khi30m3,5 kmTrung bìnhKháđôngng b5Song hành QL2218m1,8 kmTrung bìnhKháđôngng b6Liên xã th tr n – Tân Hi p16m2kmT tôngđúcng b7Th i Tây Tân Hi p (Tân Hi p 5)20m3kmTrung bìnhKháđôngKhá đ ng b8R ng Bàng20m3,5kmKémTh ath tCh a đ ng b20m1kmKémTh ath tCh a đ ng b20m500mT tôngđúcCh a đ ng b14m1,2kmKémKháđôngCh a đ ng b910Tân Hi p 25 (Tân Hi p 6, đchùa Ho ng Pháp)Tân Hi p 18 (Tân Hiêp)ng26 11Tân Hi p 14 + Tân Hi p 3114m800mKémTh ath tCh a đ ng b12Tân Hi p 1514m400mKémTh ath tCh a đ ng b13Tân Hi p 414m900mKémTh ath tCh a đ ng b14Tân Hi p 2612m300mT tTh ath tCh a đ ng b15Tân Hi p 14-3214m500mKémTh ath tCh a đ ng b16Tân hiêp 814m500mkémTh ath tCh a đ ng b2. 2.2 Vai trò kinh t c a các tuy n đtrên các đo n đ ngng và th c tr ng phát tri n kinh tTh c tr ng hi n nay trên các tuy n đ ng trong xã Tân Hi p ch y u là đ t tr ng dùngđ tr ng rau qu , tr ng lúa, ph i bánh tráng ho c nh ng khu m gia đình c a các h dân đ nhc t i đó. Dân c còn th a th t, c s h t ng k thu t ch a phát tri n, d ch v ti n ích ch ađáp ng đ nhu c u ng i dân. a s các tuy n đ ng đ u ch a có v a hè và công trình chi usáng trên đó, ch có ph n lòng đ ng đ c tráng nh a. Có th nói y u t vai trò kinh t c acác tuy n đ ng còn r t th p h u nh ch ph c v nhu c u đi l i c a ng i dân trong th iđi m hi n nay. Trên đ a bàn xã n i tr i v i 6 tuy n đ ng chính là x ng s ng c a xã baog m:•Qu c l 22 hay còn g i đ ng Xuyên Á n m trong d án phát tri n c a thành ph , m t đgiao thông cao, ph ng ti n l u thông ch y u là xe tài nh và container. ây là tuy nđ ng huy t m ch, là c u n i gi a trung tâm thành ph và các qu n huy n ngo i thànhphía b c, gi a thành ph H Chí Minh v i Tây Ninh (c a kh u M c Bài). Tuy nhiên trênth c t đo n đ ng qua xã Tân Hi p còn kém phát tri n, b ô nhi m b i khói b i và ti ngn. Hai bên đ ng ch y u là đ t ru ng, h u nh không có nhà dân, thay vào đó là các bãiđ u xe, garage s a ch a xe, nhà kho, tr m x ng d u. Qua đó ta có th th y đo n đ ng nàych a phát tri n t ng x ng v i ti m n ng c a nó.•Lê L i hay còn g i H ng L 60, do tuy n đ ng này xu t phát t trung tâm Th tr n HócMôn kéo dài qua đ a ph n xã Tân Hi p nên dân c đông đúc, kinh doanh t ng đ i nh nnh p. Trên tuy n đ ng có tr ng ti u h c Nguy n An Ninh, tr ng ti u h c Tân Hi p,tr ng m n non, nhà th Tân Hi p…. đ c bi t có ngôi chùa Ho ng Pháp r t n i ti ng.Hi n t i đ ng đang đ c nâng c p m r ng, làm v a hè, công trình chi u sáng h th ngc p thoát n c đ ng b . Do đó ti m n ng t ng lai đây là tuy n đ ng phát tri n nh t nhìxã.•Song hành Qu c l 22 tr c đây vài n m ch là đ ng đ t nh ng t cu i n m 2010 đ cs giao thông v n t i thành ph H Chí Minh quy ho ch thành m t tuy n đ ng khang27 trang, thoáng mát v i t ng m c đ u t 155 t đ ng.ng song hành Qu c l 22 đ cxem nh m t “c a ngõ ph ” đi v t nh Tây Ninh, gi m t i áp l c giao thông cho Qu c L22. T khi tuy n đ ng này hoàn thành, ph ng ti n l u thông ch y u là các xe t i có t itr ng d i 5 t n và ph c v nhu c u đi l i c a ng i dân đ a ph ng. Ngoài ra, do ti mn ng phát tri n c a tuy n đ ng này, ng i dân đây đã ti n hành chuy n m c đích sd ng đ t sang đ t th c . Vì v y, giá đ t trên tuy n đ ng này t ng trong vài n m tr l iđây.•D ng Công Khi hay còn g i là H ng L 65B, tuy n đ ng này có l gi i l n (30m)nh ng đa s ng i dân ch kinh doanh nh l . Trên đ ng có các ti n ích nh UBND xãTân Hi p, nhà máy n c Tân Hi p, chùa Ch nc thi n vi n, chùa Giác Huê. Tuy conđ ng này kéo dài t đông sang tây c a xã và có l gi i l n nh ng ch a th c s phát tri n,t c đ phát tri n còn ch m, v n còn nhi u đ t tr ng đang rao bán.•V n D y là tr c đ ng n i li n trung tâm th tr n Hóc Môn, xã Tân Hi p và huy n CChi. ây là tuy n đ ng s m u t, phát tri n nh t trên đ a bàn xã. Nhà c a san sát, kinhdoanh ch y u v t li u xây d ng, các công ty TNHH, c s s n xu t, có các ti n ích đad ng: Tr ng m m non, Trung tâm anh ng , Tr ng trung c p k thu t huy n Hóc Môn,Trung tâm giáo d c th ng xuy n huy n Hóc Môn, Trung tâm y t xã, sân bóng đá mini,đ c bi t có tuy n xe buýt An S ng – Tân Quy…•Tuy n đ ng Liên xã Th tr n-Tân Hi p: là đ ng có l i th kinh doanh khá. Qua th c tkh o sát cho th y nhà c a t ng đ i san sát, có ch t m do ng i dân t l p đ đ m b onh ng nhu c u thi t y u hàng ngày t i ngã ba đ ng giao v i D ng Công Khi. Vì v ynh ng B S g n đó có giá tr cao.10 tuy n đ ng còn l i đ u đã đ c tr i nh a, đang d n đ c l p d t h th ng chi usang. Các tuy n đ ng này ch y u ph c v nhu c u đi l i c a ng i dân đ a ph ng, kinhdoanh nh l , ph c v nhu c u t i đ a bàn xã. đây không khí trong lành, thoáng mát, yênt nh và r t an ninh. Do đó, ngày càng có nhi u nha cao t ng, bi t th mini đ c xây d ng. Tácgi đánh giá đ t trên 10 tuy n đ ng này ch h p d n đ i v i ng i có nhu c u v nhà .2.3PHÂN TÍCH CÁC Y U T TÁCTRONG KHU V C KH O SÁTNGN GIÁ TR B TNG S NQua quá trình đi kh o sát th c t , tác gi nh n th y các y u t v dân c , c s h t ngc ng nh an ninh tr t t trên đ a bàn xã Tân Hi p khá đ ng đ u. Dân c sinh s ng lâu đ i, kháđông và n đ nh. Tình hình an ninh t t, ng i dân th t thà ch t phác. Giao thông, đi n, n cc ng nh các ti n ích xã h i đ u đáp ng v i nhu c u c a ng i dân đ a ph ng. Tuy nhiên,có s khác bi t khá l n v l i th kinh doanh c a các tuy n đ ng l n so v i các tuy n đ ngliên xã, liên p. T đó, tác gi đ a ra m t s nh n xét sau:Giá tr b t đ ng s n trên đ a bàn xã ch u tác đ ng nh nhau c a các y u t nh an ninhkhu v c, môi tr ng s ng, các đi u ki n giáo d c, y t , k t c u h t ng, giao thông....Y u t tác đ ng m nh m nh t đ n giá tr b t đ ng s n trong các khu v c này là y u tl i th kinh doanh: các tuy n đ ng Lê L i, Liên xã th tr n - Tân Hi p tuy có l gi i khôngph i l n nh t, nh ng t i đây ng i dân buôn bán s m u t khi n cho giá b t đ ng s n trênnh ng tuy n đ ng này khá cao.Y u t l gi i đ ng c ng tác đ ng khá l n đ n giá tr b t đ ng s n. Thông thđ ng s n n m trên đ ng có l gi i l n s có giá tr cao h n.28ng b t M t y u t khác tác đ ng đ n giá tr b t đ ng s n trên khu v c này là y u t b r ngti p giáp m t ti n. Nh ng b t đ ng s n có b r ng m t ti n l n thì l i th kinh doanh s t nglên, góp ph n làm t ng giá tr b t đ ng s n.Y u t quy mô di n tích c ng tác đ ng không nh đ n giá tr b t đ ng s n.2.4SLCNG2.4.1ÁNH GIÁ CÁC TÀI S Nng Liên xã th tr n – Tân hi pB ng 2.4.1 Các tài s n đSTTc kh o sát trên tuy n đKích thC u trúc1c(khu đ t)t tr ng6,6 x 19,6ng Liên xã th tr n – Tân Hi pPháp lýt tr ng6 x 19,945t vàCTT6 x 10,7t vàCTT5 x 18,78t vàCTT5 x 212.4.2S đM t ti n 0903724 917đ ngA Tân12S hngM t ti n 0939416 415đ ngC LanS hngM t ti n 0909368 675đ ngC B chS hngM t ti n0909772 680đ ng(64 m2)(96m2)(105m2)ng Lê L iB ng 2.4.2: Các tài s n đSTTLiên hM t ti n 0977407589đ ngA Minh(120 m2)3V tríS đ(129m2)2C KH O SÁT TRÊNc kh o sát trên tuy n đC u trúcKích thc(khu đ t)tCTTvà 8 x 37,5tCTTvà 2,83 x 16,2ng Lê L iPháp lýV tríLiên hS hngM t ti n 0903915 988đ ngC Th yS hngM t ti n0908266430đ ng(300 m2)(45,7m2)29O N 3tS đ6 x 24M t ti n 0978245449đ ngA. Th o(144m2)2.4.3ng Song hành Qu c l 22B ng 2.4.3 Các tài s n đSTTC u trúc1t tr ngc kh o sát trên tuy n đKích thc(khu đ t)12,6 x 39,9ng Song hành Qu c l 22Pháp lýt tr ng10 x 23,8M t ti n 0938598199đ ngC HuS đM t ti n 0908960655đ ngA Khang(238m2)34t vàCTT14,15 x 28t vàCTT21 x 55t tr ngS hngM t ti n 0989590641đ ngC AnhS hngM t ti n01285935840đ ng(396m2)(105m2)S đ6 x 20M t ti n0969534254đ ng(120m2)2.4.4ng Th i Tây Tân Hi p (Tân Hi p 5)B ng 2.4.4 Các tài s n đSTT12C u trúct vàCTTt tr ngc kh o sát trên tuy n đKích thc(khu đ t)8,1 x 23,5S h(191,3m2)5 x 20t tr ng9 x 31,5ng Th i Tây Tân Hi p (Tân Hi p 5)Pháp lýngV tríLiên hM t ti n0937585777đ ngS đM t ti nđ ng0918075467S đM t ti n 0909438495 –đ ngC. Ánh(98m2)3Liên hS đ(430,3m2)2V trí(284m2)30 4t tr ngS đ10 x 35M t ti n0918518667đ ng(350m2)2.4.5ng R ng BàngB ng 2.4.5: Các tài s n đSTT1C u trúct vàCTT2t tr ngc kh o sát trên tuy n đKích thcPháp lý(khu đ t)S h10,5 x 31ng R ng Bàngng(325m2)S đ5 x 314t vàCTT5,8 x 34,42t vàCTT4 x 262.4.6ng DB ng 2.4.6: Các tài s n đSTT123C u trúcM t ti n0938118288đ ngS hngM t ti n01698768739đ ngng Công Khi (Hng l 65B)c kh o sát trên tuy n đ(khu đ t)t vàCTT7,4 x 33t vàCTT16 x 40, 7t tr ngng(104m2)cPháp lýt tr ngV tríng L 65B)Liên hngM t ti n 0913276111đ ngAS nS hngM t ti n 0909368675đ ngC B ch(650m2)5 x 20ng Công Khi (HS hS đM t ti n 0909368675đ ngC B chS đM t ti n0903962220đ ng(129m2)4ng D(245,8m2)6 x 21,5M t ti n0903908911đ ngS h(200m2)Kích thLiên hM t ti n0903908911đ ng(155m2)3V trí(100m2)31 5t tr ng10 x 45S đM t ti n 01675430912đ ngC ÚtS đM t ti n0908145010đ ngS đM t ti n0909492574đ ngS đM t ti n 01675430912đ ngC Út(450m2)6t tr ng10 x 15(150m2)7t tr ng6 x 21(126m2)8t tr ng5 x 18(90m2)2.4.7ngB ng 2.4.7: Các tài s n đSTT1C u trúct vàCTT2t tr ngV nD yc kh o sát trên tuy n đKích thc(khu đ t)Pháp lýS h10 x 18,8ngng(188m2)S đ5 x 18,84t vàCTT5,1 x 21t vàCTT4 x 332.4.8Liên hM t ti n Sàn GD B Sđ ngThùy Dung –0918518667S hngM t ti n Sàn GD B Sđ ngThùy Dung –0918518667S hngM t ti n 0908136100 đ ngAT n(107,1m2)(132m2)ng Tân Hi p 15B ng 2.4.8: Các tài s n đSTTV tríM t ti n Sàn GD B Sđ ngThùy Dung –0918518667(94,4m2)3V nD yC u trúcc kh o sát trên tuy n đKích thc(khu đ t)ng Tân Hi p 15Pháp lý32V tríLiên h 1t tr ngS đ6 x 31,6M t ti n0973638766đ ng(190m2)2.4.9ng Tân Hi p 25 (Tân Hi p 6, đchùa đ n D ng Công Khing chùa Ho ng Pháp) đo n t sauB ng 2.4.9 Các tài s n đ c kh o sát trên tuy n đ ng Tân Hi p 25 (Tân Hi p 6, đHo ng Pháp) đo n t sau chùa đ n D ng Công KhiSTT1C u trúct tr ngKích thc(khu đ t)Pháp lýS đ5 x 243t vàCTT4,2 x 11t vàCTT6,3 x 21,5S hngM t ti n 0976230039đ ngC. LiênS hngM t ti n 0983900239đ ngC út(46,2m2)(136m2)2.4.10ng Tân Hi p 25 (Tân Hi p 6, đL i đ n chùa Ho ng PhápB ng 2.4.10: Các tài s n đ c kh o sát trên tuy n đchùa Ho nng Pháp) đo n t Lê L i đ n chùaSTT123C u trúct tr ngKích thc(khu đ t)4 x 20Pháp lýS đ8 x 24t vàCTT6 x 21ng chùa Ho ng Pháp) đo n t Lêng Tân Hi p 25 (Tân Hi p 6, đV tríLiên hM t ti n 0978245449đ ngA. Th o(80m2)t vàCTTLiên hM t ti n0938291126đ ng(120m2)2V tríng chùaS hngM t ti n 0909633505đ ngCTS hngM t ti n0837134341đ ngC Giao(192m2)(126m2)33ng 2.4.11ng Tân Hi p 8B ng 2.4.11: Các tài s n đSTT1C u trúct vàCTT2.4.121(khu đ t)Kích th(khu đ t)Liên hM t ti n0907634771đ ngC Côngng Tân Hi p 14 + Tân hi p 31Pháp lýS hngc kh o sát trên tuy n đKích thc(khu đ t)Pháp lýS h5 x 16ng(80m2)V tríLiên hM t ti n 0909368675đ ngC B chng Tân Hi p 14-32V tríLiên hM t ti n0909961668đ ngng Tân Hi p 4C u trúct vàCTTV tríng Tân Hi p 14 – 32B ng 2.4.14: Các tài s n đ1ng(100m2)t vàCTTSTTc5 x 20C u trúc2.4.14S hc kh o sát trên tuy n đB ng 2.4.13: Các tài s n đ1Pháp lýng Tân Hi p 14 + Tân Hi p 31t vàCTTSTTcng Tân Hi p 8(99,8m2)C u trúc2.4.13Kích th4 x 28B ng 2.4.12: Các tài s n đSTTc kh o sát trên tuy n đc kh o sát trên tuy n đKích thc(khu đ t)4,45 x 13,2Pháp lýS h(58,7m2)34ngng Tân Hi p 4V tríLiên hM t ti n 0905988755 –đ ngAV 2.4.15ng Tân hi p 26B ng 2.4.15: Các tài s n đSTTC u trúc1t tr ngc kh o sát trên tuy n đKích thcPháp lý(khu đ t)V tríS đ8 x 19ng Qu c L 22B ng 2.4.16: Các tài s n đSTTLiên hM t ti n 0978245499 –đ ngA. Th o(150m2)2.4.16ng Tân Hi p 26C u trúcc kh o sát trên tuy n đKích thcng Qu c l 22Pháp lý(khu đ t)V tríGhi chú1t tr ng40 x 40S đM t ti nđ ng2t tr ng30 x 60S đM t ti nt tr ng câyđ nglâu n mt nông nghi p2. 5B NG TH NG KÊN GIÁ QUY N S D NGT CHO CÁC TÀI S NKH O SÁT TRÊN T NG TUY NNG, O NNG(Ph n tính toán chi ti t đc trình bàyph l c đính kèm)B ng 2.5.1 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đC utrúct vàCTTtt vàCTTDi n tích10 x 18,8(188m2)5 x 18,8(94,4m2)5,1 x 21(107m2)Di ntíchsànxâyd ngngV nD yGiá th a thu nTlCLCL(%)Giá tr QSD503.250.000.00086,843.049.429.91816.160.00001.500.000.00001.500.000.00015.898.00051,51.700.000.00001.700.000.00015.888.00035GQSD t vàCTT4 x 33(132m2)1001.900.000.00001.900.000.000B ng 2.5.2 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đC utrúcDi n tích6 x 24t(144m2)t vàCTT10 x 18,8t vàCTT5 x 18,8(188m2)(94,4m2)14.394.000ng Lê L iDi ntíchsànxâyd ngGiá th a thu nTlCLCL(%)03.100.000.00003.100.000.00021.528.000300,06.400.000.00066,646.048.144.26220.160.00037,71.100.000.00033,69941.196.34320.595.000Giá tr QSDB ng 2.5.3 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đng DGQSDng Công KhiDi n tíchDi ntíchsànxâyd ngGiá th a thu nTlCLCL(%)t và 7,4 x 33CTT(245,8m2)258,73.800.000.000842.254.940.1209.174.000233,06.500.000.00086,645.565.343.4188.562.0000,01.350.000.0000,001.350.000.00010.465.000C utrúct vàCTTt16 x 40, 7(650m2)6 x 21,5(129m2)36Giá tr QSDGQSD ttttt5 x 20(100m2)10 x 45(450m2)10 x 15(150m2)6 x 21(126m2)5 x 18(90m2)0,01.000.000.0000,001.000.000.00010.000.0000,04.000.000.0000,004.000.000.0008.889.0000,01.500.000.0000,001.500.000.00010.000.0000,01.350.000.0000,001.350.000.00010.714.0000,0950.000.0000,00950.000.00010.556.000B ng 2.5.4 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đC utrúct vàCTTtDi n tích10,5 x 31(325m2)5 x 31(155m2)t vàCTT5,8 x 34,4t vàCTT4 x 26(200m2)(104m2)Di ntíchsànxâyd ngng R ng BàngGiá th a thu nT lCLCL(%)Giá tr QSD318,03.100.000.00046,642.413.310.2797.426.0000,01.100.000.00001.100.000.0007.097.00071,31.350.000.00001.350.000.0006.750.000100,0800.000.0000800.000.0007.692.00037GQSD B ng 2.5.5 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đC utrúct vàCTTDi n tích8,1 x 23,5(191,3m2)5 x 20t(98m2)9 x 31,5t(284m2)10 x 35t(350m2)Di ntíchsànxâyd ngGiá th a thu nTlCLCL(%)Giá tr QSD81,51.770.000.0000,001.770.000.0009.252.0000,0870.000.0000,00870.000.0008.878.0000,02.600.000.0000,002.600.000.0009.155.0000,02.800.000.0000,002.800.000.0008.000.000B ng 2.5.6 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đC utrúctDi n tích6 x 31,6(190m2)ng Th i Tây Tân Hi pDi ntíchsànxâyd ng0,0GQSDng Tân Hi p 15Giá th a thu nTlCLCL(%)Giá tr QSD1.600.000.0000,001.600.000.000GQSD8.421.000B ng 2.5.7 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đ ng Tân Hi p 25 (Tân Hi p 6, đ ng chùa Ho ng Pháp) T ngã ba sau chùa Ho ng Pháp t i D ng Công Khi (20m)C utrúctDi n tích5 x 24(120m2)Di ntíchsànxâyd ng0,0T lCLGiá th a thu nCL(%)900.000.000380,00Giá tr QSD900.000.000GQSD7.500.000 t vàCTTt vàCTT4,2 x 11(46,2m2)6,3 x 21,5(136m2)46,2500.000.00073,28343.252.4897.430.00085,71.200.000.00033,281.067.953.1597.853.000B ng 2.5.8 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đ ng Tân Hi p 25 ( Tân Hi p6 đ ng chùa Ho ng Pháp) T Lê L i đ n chùa Ho ng PhápC utrúcDi n tích4 x 20t(80m2)t vàCTTt vàCTT8 x 24(192m2)6 x 21(126m2)Di ntíchsànxâyd ngT lCLGiá th a thu nCL(%)Giá tr QSD0,01.000.000.0000,001.000.000.00012.500.000240,02.200.000.0000,002.200.000.00011.458.000250,02.700.000.00072,331.414.275.00011.224.000B ng 2.5.9 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đC utrúcttDi n tích12,6 x 40(430,3)10 x 23,8(238m2)GQSDDi ntíchsànxâyd ngng Song hành qu c l 22Giá th a thu nTlCLCL(%)Giá tr QSD0,03.700.000.0000,003.700.000.0008.599.0000,02.150.000.0000,002.150.000.0009.037.00039GQSD t và 14,15 x 28CTT(396m2)t vàCTTt21 x 5(105m2)6 x 20(120m2)114,63.800.000.000403.587.760.8009.060.000100,01.250.000.00073,2911.099.1808.677.0000,01.150.000.0000,001.150.000.0009.583.000B ng 2.5.10 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đC utrúcttDi n tích6,6 x 19,6(129m2)6 x 19,9(120 m2)t vàCTT6 x 10,7t vàCTT5 x 18,78t vàCTT5 x 21(64 m2)(96m2)(105m2)Giá th a thu nTlCLCL(%)Giá tr QSD0,01.200.000.0000,001.200.000.0009.302.0000,01.200.000.0000,001.200.000.00010.050.00081,21.100.000.00080638.134.4009.971.000150,01.900.000.00095886.8250.0009.219.000130,01.800.000.00087,83988.156.5009.411.000Di ntíchsànxâyd ngB ng 2.5.11 B ng th ng kê GQSD cho các tài s n trên đ14, Tân Hi p 31, Tân Hi p 14-32, Tân Hi p 26, Tân Hi p 4C utrúcng Th tr n Tân Hi pDi n tíchDi ntíchsànxâyd ngGiá th a thu n40TlCLCL(%)GQSDng Tân Hi p 8, Tân HiêpGiá tr QSDGQSD TânHi p 8t vàCTTTânt vàHi p 14và Tân CTTHi p 31TânHi p14-32t vàCTTTânHi p 4t vàCTTTânHi p 26t4 x 28(99,8m2)5 x 20(100m2)5 x 16(80m2)4,5 x 13,2(58,7m2)8 x 19(150m2)149,71.750.000.00092770.782.3607.723.00064,91.100.000.000100799.513.0007.995.00080,0720.000.00033,61595.521.3117.444.00058,7650.000.00066,64468.763.5087.980.0000,01.400.000.0000,001.400.000.0009.333.000K T LU N CHNG II: Xã Tân Hi p huy n Hóc Môn n m ngay sát Th tr n Tân Hi p, cóchính sách quy ho ch đ ng b , ch t ch t o đi u ki n thu n l i cho ng i dân sinh s ng, đ ut . Do là khu đô th m i m rông c a Thành ph HCM nên hi n nay t i xã các B S đa s làđ t tr ng ho c m t s ít có công trình trên đ t nh ng ph n l n ch y u là nhà c p 4, nhà kho.Giá tr các B S m t ti n các tuy n đ ng trong xã ch u nh h ng c a các y u t nh : l i thkinh doanh, khung di n tích, kích th c chi u dài, chi u r ng…41 CHNG 3: XÂY D NG B NG GIÁCHO CÁC TUY NNG, O N3. 1XÁC NHNG, O NN GIÁ QUY N SNG KH O SÁTT THEO GIÁ TH TRNGNG THU C XÃ TÂN HI PD NGT TIÊU BI U CHO CÁC TUY NTrong đ tài này, đ xác đ nh GQSD tiêu bi u cho 16 tuy n đ ng thu c xã TânHi p đ c kh o sát. tác gi s d ng ph ng pháp ch n ra các nhóm tài s n t ng đ ng nh tho c các tài s n ph bi n nh t, mang tính đ i di n cho m t tuy n đ ng, đo n đ ng. B ngph ng pháp l p lu n thông qua kh o sát, tác gi ch ng minh t ng tài s n nào mang nh ngy u t đ c tr ng cho t ng tuy n đ ng nh t đ nh đ tính toán ra GQSD cho t ng tuy nđ ng t d li u thu th p đ c.B ng 3.1.1: B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u choSTTDi n tíchGQSD110 x 18,8188,716.160.00025 x 18,894,415.898.00035,1 x 21107,115.888.00044 x 33132,014.394.000ngV nD yGQSD bìnhquânGQSD tiêubi u15.893.00015.893.000Qua kh o sát th c t các tài s n s 2, 3 là các tài s n đ c tr ng cho đ ng này vì đây làtuy n đ ng kinh doanh thu n l i nên đa s b r ng m t ti n n m trong kho ng t 4 đ n 5mti n cho vi c phân lô cho thuê và buôn bán nh l . Vì v y tác gi ch n đ n giá bình quân c ahai tài s n 2, 3 làm GQSD đ i di n cho đo n đ ng Lê L i qua xã Tân Hi pB ng 3.1.2: B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u choSTTDi n tíchGQSD15 x 20100,010.000.00025 x 1890,010.556.00036 x 21,5129,010.465.00046 x 21126,010.714.00057,4 x 33245,89.174.000616 x 40, 7650,08.562.000710 x 45450,08.889.00042ng Dng Công KhiGQSD bìnhquânGQSD tiêubi u10.433.75010.433.750 D ng Công Khi là m t trong nh ng con đ ng huy t m ch c a xã, t ng lai s kinhdoanh s m u t v i các lô đ t đ c chia theo di n tích b ngang kho ng 5 đ n 6m đ ti n buônbán và cho thuê. Hi n tai trên tuy n đ ng này nhi u lô đ t đã đ c c m c c phân lô bán theot ng khu v i di n tích khoang t 100m2 đ n 120m2. Qua b ng th ng kê cung cho th y các tàis n s 1, 2, 3, 4 có di n tích g n b ng nhau và m c chênh l ch đ n giá ch a đ n 8%. Do v yđ n giá bình quân c a b n tài s n trên s là m c GQSD đ i di n cho đ ng D ng CôngKhiB ng 3.1.3: B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u choSTTDi n tíchGQSD110,5 x 31325,07.426.00025 x 31155,07.097.00035,8 x 34,4200,06.750.00044 x 26104,07.692.000ng R ng BàngGQSD tiêubi u7.692.000R ng Bàng là m t tuy n đ ng t p trung ch y u các h gia đình nh l xây nhà ,đinh c đ đi ch khác làm vi c, đa s là nhà c p 4 và di n tích ph bi n nh t kho ng 100m2.ng còn nhi u đ t tr ng c ng đ c chia thành t ng lô có di n tích kho ng 100m2 đ bán.Có th nói tài s n s 4 là tài s n ph bi n và đ i di n cho các B S trên tuy n đ ng này.B ng 3.1.4: B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho5) + Tân Hi p 15STTDi n tíchGQSD15 x 201008.878.00028,1 x 23,5191,39.252.00036 x 31,6190,08.421.00049 x 31,5284,09.155.000510 x 35350,08.000.000ng Th i Tây Tân Hi p ( Tân Hi pGQSD bìnhquânGQSD tiêubi u8.837.0008.837.000ng Th i Tây Tân Hi p ( Tân Hi p 5) + Tân Hi p 15 th ng có các B S v i đi ntích l n, ch y u là các nhà dân v i v n t c bên c nh t o môi tr ng mát m . B r ng cácB S đây th ng kho ng t 6 đ n 8m đ c a chu ng nhi u nên tác gi ch n 2 tài s n s 2và 3 mang nhi u y u t t ng đ ng và làm đ i di n cho tuy n đ ng này43 B ng 3.1.5: B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u chong Tân Hi p 25 (Tân Hi p 6,đ ng chùa Ho ng Pháp) T ngã ba sau chùa Ho ng Pháp t i D ng Công Khi (20m)STTDi n tíchGQSD15 x 241207.500.00026,3 x 21,5136,07.853.00034,2 x 1146,27.430.000GQSD tiêubi u7.500.000Có th th y qua các tài s n kh o sát thu th p đ c thì tài s n s 1 có di n tích chu n vàphù h p v i đa s nhu c u ng i dân n i đây. Thêm vào đó các đ n giá tính ra đ c đ ukhông chênh l ch nhau nhi u nên tác gi ch n GQSD c a tài s n s 1 làm GQSD tiêubi u cho đo n đ ng này.B ng 3.1.6: B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u chong Tân Hi p 25 (Tân Hi p 6,đ ng chùa Ho ng Pháp) T Lê L i đ n chù Ho ng Pháp (20m)STT1Di n tích8 x 24GQSD192,0GQSD bìnhquânGQSD tiêubi u11.458.00011.341.00026 x 21126,011.224.00034 x 2080,012.500.00011.341.000ng Tân Hi p 25 đo n ngay chùa Ho ng Pháp n i ti ng v i d ch v kinh doanh s mu t, nh t là các ti m c m chay, quán n c ph c v ng i đi l chùa nên b ngang các B S n iđây thông th ng t 6 đ n 8m đ r ng đ m ti m quán. Do đó, tài s n s 1 và 2 là hai tài s nđ c tr ng n i đâyB ng 3.1.7: B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u choSTTDi n tíchGQSD112,6 x 40430,38.599.000210 x 23,8237,99.037.000314,15 x 28396,09.060.000421 x 5105,08.677.00056 x 20120,09.583.000ng Song hành Qu c L 22GQSD bìnhquânGQSD tiêubi u8.898.000448.898.000 Song hành Qu c l 22 là tuy n đ ng m i m đ gi m áp l c l u thông xe cho đ ngQu c l 22.ng hi n nay có nhi u xe c l u thông, khói b i nhi u nên có ít các h gia đìnhsinh s ng. Các B S n i đây đ c phân lô có b ngang r t r ng, có th làm tr m đ ng, hay mti m quán n u ng cho ng i đi đ ng. T đó tác gi nhân th y hai tài s n s 2 và 3 là hai tàis n có nhi u y u t t ng đ ng và mang tính đ i di n cho đo n đ ng này. Th c t c ng choth y m c đ chênh l ch đ n giá c a hai tài s n c ng r t th p.B ng 3.1.8: B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u choSTTDi n tíchGQSD16,6 x 19,6129,09.302.00026 x 19,9119,410.050.00035 x 1996,29.219.00045 x 21105,09.411.00056 x 10,764,09.971.000ng Th tr n Tân Hi pGQSD bìnhquânGQSD tiêubi u9.496.0009.496.000ng Th tr n Tân Hi p là m t trong nh ng tuy n đ ng lâu đ i c a xã, dân c hi nnay đ c xem nh đông đúc nh t so v i các tuy n đ ng khác. a ph n các tài s n có tínht gn đ ng cao. Tác gi ch n b n tài s n 1, 2, 3, 4 có tính t ng đ ng cao và m c giá chênhl ch th p đ tính toán giá đ i di n cho tuy n đ ng Th tr n Tân Hi pB ng 3.1.9: B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u choHi p 14-32, Tân Hi p 4, Tân Hi p 31STTGQSDDi n tích14 x 2899,87.723.00025 x 20100,07.995.000ng Tân Hi p 8, Tân Hi p 14, TânGQSD tiêubi u7.995.00035 x 1680,07.444.00044.5 x 13,258,77.980.000ng Tân Hi p 8, Tân Hi p 14, Tân Hi p 14-32, Tân Hi p 4 là các tuy n đ ng n ib c a xã. Th c t kh o sát giá các tuy n đ ng này g n nh không chênh l ch nhi u và giác a UBND TP ban hành cho các tuy n đ ng này c ng b ng nhau. T d li u thu th p đ ctác gi ch n tài s n s 2 làm tài s n đ i di n đ tính GQSD45 B ng 3.1.10: B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u choDi n tíchSTTGQSD18 x 37,5300,020.160.00026 x 24144,021.528.00032,83 x 1645,720.595.000ng Lê L iGQSD tiêubi u21.528.000ng Lê L i c ng g n gi ng v i đ ng chùa Ho ng Pháp, kinh doanh t p n p, nhàc a san sát. Hai bên đ ng ch y u là các ti m kinh doanh buôn bán nên đòi h i b rông m tti n ph i thoáng đãng. Kh o sát cho th y các B S n i đây có b r ng thông th ng vàokho ng 5 đ n 6m. Do đó tài s n s 2 h i đ các đi u ki n đ làm tài s n đ i di n cho đo nđ ng này.B ng 3.1.11: B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u chong Tân Hi p 26 (đ c bi t có giácao h n so v i các tuy n t ng đ ng do l i th kinh doanh mang l i)STT1GQSDDi n tích8 x 19150,09.333.000GQSD tiêubi u9.333.000ng Tân Hi p 26 trên kh o sát th c t thì có t n t i nh ng trên b ng giá đ t c aUBND TP thì ch a có. ây là đo n đ ng sau hông chùa Ho ng Pháp. Các B S trên đâyth ng là các m nh đ t tr ng có di n tích l n dùng đ g i xe ho c kinh doanh buôn bán. M cgiá 9.333.000/m2 t ng đ i cao do l i th kinh doanh đem l i.B ng 3.1.12: B ng xác đ nh GQSD tiêu bi u cho Qu c l 22STT12GQSDDi n tích40 x 4030 x 60160018001.500.0005.000.000Ghi chút tr ng lúat tr ng câylâu n m đã sanl p m t b ngTrên tuy n đ ng Qu c L 22 đa s các B S hai bên đ ng đ u là đ t tr ng n mtrong di n quy ho ch c a xã. Do đó các th c đ t đ u không đ c chuy n m c đích s d ngđ t. Hi n nay, các m nh đ t đ u là đ t tr ng lúa ho c đ t tr ng cây lâu n m. Qua kh o sát, đtài đã đ a ra m c giá tham kh o nh trên.46 3. 2C TÍNH H S CHÊNH L CHN GIÁTTH C T SO V IB NG GIÁT UBND TP BAN HÀNH TRÊNA BÀN XÃ TÂN HI P HUY NHÓC MÔNTên đSTTGQSD c ath tr ngngGQSD c aUBND TPH schênhl ch1V N D Y (40m)15.893.000770.00020,642LÊ L I (30m)21.528.0001.320.00016,310.434.000660.00015,83DNG CÔNG KHI (30m)4R NG BÀNG (20m)7.692.000440.00017,485TH I TÂY TÂN HI P (TÂN HI P 5)(20m)8.837.000550.00016,076TÂN HI P 15 (20m)8.837.000550.00016,077TÂN HI P 25 ( Tân Hi p 6 . đ ngchùa Ho ng Pháp) T ngã ba sau chùaHo ng Pháp t i DCK (20m)7.500.000440.00017,058TÂN HI P 25 ( Tân Hi p 6 . đ ngchùa Ho ng Pháp) T Lê L i đ n chùaHo ng Pháp (20m)11.341.000440.00025,789SONG HÀNH QU C L 22 (18m)8.898.000550.00016,1810TH TR N – TÂN HI P (16m)9.496.000880.00010,7911TÂN HI P 8 + Tân Hi p 4 (14m)7.995.000440.00018,1712TÂN HI P 14 – 32 (12m)13TÂN HI P 31 (14m)7.995.000330.00024,2314TÂN HI P 14 (14m)QU C L 22 (1516t NN tr ng lúa)1.500.000QU C L 22 ( t tr ng cây lâu n mđã san l p m t b ng)5.000.000TÂN HI P 26 (12m)9.333.00047 M C CHÊNH L CH TRUNG BÌNH GI A GIÁ TH C T SO V I GIÁ C A UBNDTP LÀ KHO NG 17,05 L N.K T LU N CHNG 3: Qua kh o sát và tính toán t d li u th c t cho th y đ n giáquy n s d ng đ t th tr ng cao h n r t nhi u l n so v i giá c a UBND TP. Nghiên c uch ng minh giá đ t t i xã Tân Hi p cao g p 15 t i 18 l n giá nhà n c quy đ nh. Nh ng c ngcó m t vài tr ng h p cá bi t nh tuy n đ ng Tân Hi p 25 (đo n t Lê L i đ n chùa Ho ngPháp) cao g p 25,78 l n giá nhà n c. Nguyên nhân là do đo n đ ng này có l i th kinhdoanh đ c bi t thuân l i h n các đo n đ ng khác m c dù t ng đ ng t t c các y u t cònl i. M t trong nh ng tr ng h p t ng t là tuy n đ ngv n D y, là tuy n duy nh t co xebus di qua đ ng th i là tr c giao thông chính c a xã, giao thông t p n p đ y giá cao h n r tnhi u, g p 20 l n giá nhà n c. Tuy n đ ng Tân Hi p 31, Tân Hi p 14 c ng có h s chênhl ch cao, kho ng 24,23 l n, nguyên nhân không ph i do 2 tuy n đ ng này có l i th kinhdoanh đ c bi t mà là do s đ nh giá quá th p cho 2 tuy n đ ng này c a nhà n c gây ra.48 K T LU NVi c tính giá đ t trên m t đo n đ ng đòi h i c n ph i thu th p đ c m t s m u l n,có s chính xác và tính t ng đ ng cao đ làm gi m sai s và có m t k t qu t t nh t. T đóth y đ c m t b ng giá chung c a khu v c và đo n đ ng kh o sát. Trong ph ng pháp tínhthì ph ng pháp so sánh có th đ c coi là đ n gi n nh t nh ng có hi u qu cao.Trong n n kinh t th tr ng nh hi n nay vi c xây d ng b ng giá đ t cho m t đ a bàn,khu v c nào đó mang m t t m quan tr ng nh t đ nh trong vi c phát tri n kinh t , xã h i. Nógi i quy t v n đ thông tin không minh b ch ngày càng cao c a th tr ng, giúp nhà đ u t ,ng i dân m nh d n h n trong vi c giao d ch các B S mà không s y u t r i ro v giá c .T i Vi t Nam hi n nay ch y u s d ng ph ng pháp so sánh trong th m đ nh giá b tđ ng s n. Vì v y vi c xác đ nh b ng giá đ t tr nên c n thi t h n bao gi h t. Các đ n v th mđ nh giá c n ph i có cách tính h p lý và ph i luôn c p nh t thông tin cho công ty mình vì chcó nh th m i đ a ra đ c m t k t qu th m đ nh chính xác và c s v ng ch c đ thuy tph c khách hàng.B ng giá đ t trong đ tài xây d ng đ c xem nh là m t tài li u tham kh o cho cácnhà ch c trách hoàn thi n h n trong vi c xây d ng b ng giá đ t c a UBND TP.H n ch c a đ tài:Do s đóng b ng c a th tr ng b t đ ng s n nh ng n m g n đây c ng v i vi c dân ccòn th a th t t i đ a bàn xã kh o sát nên vi c thu th p m u, s li u g p nhi u khó kh n. Giaod ch ít, và giá bán th ng ph i qua trung gian vì ng i bán không đ nh c t i n i bán nên c nph i đi u ch nh nhi u v giá th c t c a ng i bán d n đ n vi c giá th a thu n ch a th t sph n ánh giá th tr ng. T đó có th s nh h ng đ n k t qu c a đ tài nghiên c u. Trongt ng lai tác gi s c p nh t, thu th p m u s li u đ đ tài hoàn thi n h n, và có k t qu t tnh t.49 TÀI LI U THAM KH O Tài li u t sách:1. Hay Sinh và Tr n Bích vân, 2012. Giáo trình Nguyên Lý Th m nh Giá. H ChíMinh: Nhà xu t b n T ng h p Thành ph H Chí Minh.2. Tr ng i H c BC Marketing, 2006. Tiêu Chu n Th m nh Giá Qu c T 2005. HàN i: Nhà Xu t B n Tài chính. Các v n b n hành chính nhà n c3. Qu c H i, 2005. Lu t S : 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 06 n m 2005 B Lu t DânS .4. B Xây d ng, 1993, Thông t 05-BXD/ T ngày 09/02/1993 v H ng d n ph ngpháp xác đ nh di n tích s d ng và phân c p nhà .5. B Xây d ng, 2012. Quy t nh 725/Q -BXD ngày 09 tháng 08 n m 2012 Ban hànhSu t v n đ u t xây d ng công trình và giá xây d ng h p b ph n k t c u công trìnhn m 2011.6. y ban nhân dân thành ph H Chí Minh, 2012. Quy t đ nh s 61 /2012/Q -UBNDngày 22 tháng 12 n m 2012 ban hành Quy đ nh v giá các lo i đ t trên đ a bàn thànhph H Chí Minh.7. Liên B Xây d ng – Tài Chính - V t giá chính ph , 1994. Thông t s 13/LB-TT ngày18-8-1994 hng d n phthu c s h u nhà nng pháp xác đ nh giá tr còn l i c a nhàc cho ngtrong bán nhài đang thuê.8. B Tài Chính, 2008. Quy t đ nh s 129/2008/Q -BTC c a B Tài chính ngày 31tháng 12 n m 2008 ban hành Tiêu chu n th m đ nh giá Vi t Nam. Tài li u t Internet:9. Bách khoa toàn th m :http://vi.wikipedia.org10. C ng thông tin đi n t c a C c qu n lý nhà & th tr ng b t đ ng s n – B Xây D ng:http://quanlynha.vietreal.net.vn/11. C ng thông tin đi n t c a Công ty b t đ ng s n GOLDLAND:http://www.chungchibatdongsan.com12. C ng thông tin đi n t c a B T Pháp:http://www.moj.gov.vn50 BAN V T GIÁ CHÍNH PH B TÀI CHÍNH-B XÂYD NG-------C NG HÒA XÃ H I CH NGH A VI T NAMc l p - T do - H nh phúc---------S : 13/LB-TTHà N i , ngày 18 tháng 8 n m 1994THÔNG TLIÊN T CHC A B XÂY D NG - TÀI CHÍNH - BAN V T GIÁ CHÍNH PH S 13/LB-TT NGÀY18-8-1994 H NG D N PH NG PHÁP XÁC NH GIÁ TR CÒN L I C A NHÀTRONG BÁN NHÀ THU C S H U NHÀ NC CHO NGI ANG THUÊC nci u 7 c a Ngh đ nh s 61-CP ngày 5-7-1994 c a Chính ph v mua bán và kinhdoanh nhà , Liên B Xây d ng - Tài chính - V t giá Chính ph h ng d n ph ng pháp xácđ nh giá tr còn l i c a nhà nh sau:I. NGUYÊN T C CHUNGVi c xác đ nh giá tr còn l i c a nhàph i b o đ m các nguyên t c sau đây:1. Có c n c khoa h c - k thu t.;2.m b o ch t ch và chính xác;3. Phù h p v i th c ti n và d áp d ng.II. PHNG PHÁP XÁCNH GIÁ TR CÒN L I C A NHÀGiá tr còn l i c a nhà đ c xác đ nh c n c vào t l ch t l ng còn l i c a nhà , giá nhàxây d ng m i và di n tích s d ng t i th i đi m bán. Công th c tính nh sau:Giá tr còn l ic a nhà(đ)ng còn l i c a nhàxGiá nhà xâyd ng m i(đ/m2 s d ng)(%)1. T l ch t la. Ph=T l ch t l ngcòn l i c a nhàđc xác đ nh đ ng th i theo hai phng pháp phân tích kinh t - k thu txDi n tích sd ng(m2)ng pháp sau: T l ch t l ng còn l i c a nhà đ c xác đ nh c n c vào t l ch t l ng còn l i c a cáck t c u chính (móng, khung, c t, t ng, n n, sàn, k t c u đ mái và mái) t o nên nhà đó vàt l giá tr c a các k t c u chính đó so v i t ng giá tr c a ngôi nhà. Công th c tính nh sau:nT l ch t ll i c a nhàng còn=(%)i=1T l ch t l ng cònl i c a k t c u chínhth c i (%)xT l giá tr c a k tc u chính th i sov i t ng giá tr c angôi nhà (%)T ng t l giá tr c a các k t c u chính so v i t ng giá trc a ngôi nhà (%)Trong đó:i: s th t c a k t c u chínhn: s các k t c u chính.- T l ch t l ng còn l i c a k t c u chính do H i đ ng bán nhà xác đ nh c n c vào thi tk ban đ u, thi t k c i t o, nâng c p do c quan qu n lý nhà đã th c hi n và th c tr ng c acác k t c u đó theo các ch tiêu h ng d n t i Ph l c s 1 kèm theo Thông t này.- T l giá tr c a các k t c u chính so v i t ng giá tr c a ngôi nhà th c hi n theo ht i Ph l c s 2 kèm theo Thông t này.ng d nTrong tr ng h p nhà ho c c n h có thi t k đ c bi t thì H i đ ng bán nhà c n c vàothi t k ban đ u, thi t k c i t o, nâng c p do c quan qu n lý nhà đã th c hi n và th c tr ngc a nhà ho c c n h đó đ xác đ nh t l ch t l ng còn l i và t l giá tr c a các k t c u kháccho phù h p th c t .b. Phng pháp th ng kê - kinh nghi m.T l ch t l ng còn l i c a nhà đ c xác đ nh c n c vào th c tr ng c a nhà, niên h n sd ng và th i gian đã s d ng c a nhà đó.2. Giá nhà xây d ng m i là giá do Ch t ch U ban nhân dân t nh, thành ph tr c thu cTrung ng ban hành theo quy đ nh t i Ngh đ nh s 61-CP ngày 5-7-1994 c a Chính ph vmua bán và kinh doanh nhà . Trong tr ng h p c n h thu c nhà chung có thi t k đ c bi tthì H i đ ng bán nhà c n c vào thi t k ban đ u, thi t k c i t o, nâng c p do c quan qu nlý Nhà đã th c hi n và th c tr ng c a c n nhà đó đ xác đ nh giá nhà xây d ng m i cho phùh p v i th c t .Vi c phân c p nhà th c hi n theo Thông t h ng d n s 05/BXD- T ngày 9-2-1993 c aB Xây d ng trên c s thi t k ban đ u, thi t k c i t o, nâng c p do c quan qu n lý nhà đãth c hi n. 3. Di n tích s d ng c a nhà9-2-1993 c a B Xây d ng.đc xác đ nh theo Thông t hng d n s 05/BXD- T ngàyIII. T CH C TH C HI N1. H i đ ng bán nhà thành l p các b ph n chuyên môn g m các chuyên gia có kinh nghi mv công tác nhà, đ t, đ giúp H i đ ng xác đ nh giá tr còn l i c a nhà . K t qu ghi theo m uh ng d n t i Ph l c s 3 kèm theo Thông t này.2. U ban nhân dân các t nh, thành ph tr c thu c Trung ng ch đ o các H i đ ng bán nhàt ch c th c hi n t t vi c xác đ nh giá tr còn l i c a nhà đ m b o nhanh, g n, ch t ch ,chính xác và th ng xuyên ki m tra u n n n k p th i nh ng sai sót.Trong quá trình t ch c th c hi n n u có khó kh n, vLiên B đ nghiên c u gi i quy t.ng m c đ ngh ph n ánh k p th i vLê V n TâmNguy n Sinh HùngPh m S Liêm( ã ký)( ã ký)( ã ký)PH L C S 1B NG HSTTNG D N XÁCK tc uNH T L CÒN L I C A CÁC K T C U CHÍNHT l còn l i> 80%70% +80%60% +70%50% +60%40% +50%< 40%123456781K tc ub ng bêtông c tthép(khung,c t, đ m,sàn, tr n,t m bêtông…)L p trátb ovbong tróc,bê tongb nđ ubn tBê-tôngn t, c tthép b tđ urBê-tôngcó nhi uv t n t,c t thépcó ch bcong vênhK tc ub tđ ucong vênhBê-tôngn tr nnhi u ch ,c t thép bđ t nhi uchK tc um t khn ngch ng đ ;c ns ach a ho cphá b2K tc ub ng g chL p trátb ov b tV tn tr ng, sâuL p trátb ovNhi u chg ch b tCác v tn t thôngH uh tk tc ub (móng,c t,t ng…)đ u bongtróc, cóv tn tnht i g chbong trócnhi u,nhi u chcó v t n tr ngđ u m c,su t bk tc ubm t, cóth m n c ch bcongvênh, đr n, n t;nhi u chb đ hayh ng hoàntoàn3K tc ub ng gho c s t(k t c ud mái)B tđ ubm im tho c b rB m im t ho cb r nhi uchB m cho c r nsâu nhi uch , k tc ub tđ ubcong vênhK tc ubcong vênhnhi u, cóch b tđ ub đ tNhi u chđ t r i,m t khn ngch ng đ ;c ns ach a ho cphá b4Mái b ngngói, tôn,fibro xim ngCh t li u l p mái b h h ng nhà b d t, tiêu chu n đánh giá d a trên m cđ h h ng n ng hay nh và di n tích h h ng c a mái:< 20%di n tíchmái b hh ng20 – 30%di n tíchmái b hh ng30 – 40%di n tíchmái b hh ng40 – 50%di n tíchmái b hh ngK tc ubcong vênhnhi u,nhi u chđ tr i50 – 60%di n tíchmái b hh ng> 60%di n tíchmái b hh ngGhi chú: K t c u 1 và 2, ngoài các tiêu chu n trên còn ph i c n c vào di n tích b h h ng đđánh giáPH L C S 2B NG T L GIÁ TR C A CÁC K T C U CHÍNH SO V I T NG GIÁ TR C A NGÔINHÀT l giá tr các k t c u chính (%)Lo i nhàMóng Khung Tc t234510_15ng N n,sànK tc udmáuMái678101016I. NHÀ XÂY G CH1 t ng c p 4 không có khu ph riêng 1 t ng c p 4 có khu ph riêng10_1859171 t ng c p 2-3 không có khu ph riêng10_15109161 t ng c p 2-3 có khu ph riêng10_1869162 t ng mái ngói không có khu ph riêng10_16128162 t ng mái ngói có khu ph riêng10_18136102 t ng mái b ng không có khu ph riêng10_1610_262 t ng mái b ng có khu ph riêng10_1813_163 t ng mái ngói không có khu ph riêng10_16146133 t ng mái ngói có khu ph riêng10_16154113 t ng mái b ng không có khu ph riêng9_1610_223 t ng mái b ng có khu ph riêng9_1814_134 t ng mái ngói không có khu ph riêng9_20154134 t ng mái ngói có khu ph riêng10_18163104 t ng mái b ng không có khu ph riêng10_1816_184 t ng mái b ng có khu ph riêng10_1816_145 t ng mái b ng không có khu ph riêng10_1817_165 t ng mái b ng có khu ph riêng10_1817_122 t ng l p ghép t m l n b ng bê-tông xi than8_13161364 t ng l p ghép t m l n b ng bê-tông c t thépd y8_15161385 t ng l p ghép t m l n b ng bê-tông c t thépd y8_16161255 t ng l p ghép khung c t và t m l n k t h p8812161255 t n khung c t t8101216125II. NHÀ L P GHÉPng ng n g ch III. NHÀ BI T THBi t th 1 t ng mái ngói8_201778Bi t th 1 t ng mái b ng8_1816_16Bi t th 2 t ng mái ngói8_201636Bi t th 2 t ng mái b ng8_1816_ B NG PH L C PHÂN C P NHÀ(Theo phân c p nhà t i Thông t 05-BXD/ T ngày 9/02/1993 c a B Xây d ng)TTC p nhàMóngN nK tc uSànMáiC aKhuWCHoànthi nNhà c p INhà khungBTCT,t ngág ch, máiGranit KhungC p BTCT trênBTCT1tBTCTIcó ch ngnhiênnóng và có4 t ng trlên (khôngk t ngl ng)BTCTBTCT,trênsànmái cóch ngnóngGkínhcókhuônngo iBTCTM tchínhG ,trát đákính cór akhuôn B xí tho cngo iho i,pg chho ct ngc ap g ch menkhung men ss ,s tt ngkínhtrongnhàs n vôiBTCTM tchínhtrát đár aho cpg chmens ,t ngquétvôimàuNhà c pII.ANhà khungBTCT, BTCTt ngg ch, máib ng; ≤ 3t ng2G chmensKhungBTCTBTCTM tB xí tchínhho i, xíp đá,b t,t ngt ngtrongp g chvàmen,ngoàin n lát nhà s ng chvôimenC pIINhà c pII.B(T ng tG chnh nhàhoac p 4.1Axinh ng BTCTmngm cđhoàn thi nkém h n;≤ 3 t ng)KhungBTCTBTCTPa nôkínhkhôngkhuônB xít ho i,t ngpg chmen s Nhà c pII.C(T ng tG chnh nhàc p 4.1B BTCT hoaxinh ngmngkhông cóWC trongnhà; ≤ 3t ng)KhungBTCTBTCTBTCTPa nôkínhkhôngkhuônNhà c pIII.ANhà 2t ng,khungBTCTt ng BTCTg ch, máingói, ho cmái tôn,C p tr n ván3III ép ho ctr n nh aG chmensKhungBTCTBTCTMáingóiho ctôntr nván épho cnh aBTCTMáingóiho ctôntr nván épho cnh aNhà c pIII.B(T ngtG chnh nhàhoac p 4.2A BTCTxinh ngm ngm cđhoàn thi nkém h n)KhungBTCTG ,kínhcókhuônngo iho cc akhungs tkínhPa nôkínhkhôngkhuônkhôngT ngquétvôimàutoàn bM tchínhtrát đár aB xít ho i, ho c pg cht ngmens ,ptngg chtrongmen snhà s nvôiB xíT ngt ho i,quétt ngvôipmàug chtoàn bmen s Nhà c pIII.CNhà 1t ng,móng, c tBTCT,G cht ng BTCThoag ch, hiênxiBTCT,m ngmái ngóiho c tôn,tr n vánép ho cnh aNhà c pIV.ANhà móngđá, t ngg ch ch ul c, máingói, n nlát g chhoa XM; 1t ng4áchG chhoaxim ngáchG chhoaxim ngMáingóiho ctôntr nván épho cnh aGkínhKhôngT ngquétvôiTr nván épT ngho cg chg ván,Khôngmáich ul cngóiho ctônC aPa nôkínhCó khuWCT ngquétvôimàuT ngg chKhôngch ul cC agkínhKhôngT ngquétvôimàuC tBTCTKhôngC p Nhà c pIVIV.BNhà móngđá, t ngg ch ch ul c, máingói, n nlát g chhoa XM,không cósê nô; 1t ngmáingóiho ctôn Nhà c pIV.CNhà móngđá, t ngg ch ch ul c, máingói, ho ctôn, khôngcó sê nô, ôv ng; 1t ngáchLángv axim ngT ngg chKhôngch ul cmáingóiho ctônC ag panôho cván épKhôngT ngquétvôimàu B XÂY D NG-------C NG HÒA XÃ H I CH NGH A VI T NAMc l p - T do - H nh phúc---------------S : 725/Q -BXDHà N i, ngày 09 tháng 08 n m 2012QUY TNHV VI C CÔNG B T P SU T V NU T XÂY D NG CÔNG TRÌNH VÀ GIÁXÂY D NG T NG H P B PH N K T C U CÔNG TRÌNH N M 2011B TRNG B XÂY D NGC n c Ngh đ nh s 17/2008/N -CP ngày 04/02/2008 c a Chính ph qui đ nh ch c n ng,nhi m v , quy n h n và c c u t ch c c a B Xây d ng;C n c Ngh đ nh s 112/2009/N -CP ngày 14/12/2009 c a Chính ph v Qu n lý chi phíđ u t xây d ng công trình;Theo đ ngh c a V trQUY Tng V Kinh t Xây d ng và Vi n trng Vi n Kinh t Xây d ng,NH:i u 1. Công b T p Su t v n đ u t xây d ng công trình và giá xây d ng t ng h p b ph nk t c u công trình n m 2011 kèm theo Quy t đ nh này đ các c quan, t ch c, cá nhân có liênquan đ n vi c qu n lý đ u t xây d ng công trình tham kh o, s d ng vào vi c l p và qu n lýchi phí đ u t xây d ng công trình.i u 2. Quy t đ nh này có hi u l c t ngày ký.N i nh n:- V n phòng Qu c h i;- H i đ ng dân t c và các y ban c a Qu c h i;- V n phòng Ch t ch n c;- V n phòng Chính ph ;- C quan TW c a các đoàn th ;- Các B , c quan ngang b , c quan tr c thu c CP;- UBND các t nh, thành ph tr c thu c TW;- Tòa án nhân dân t i cao;KT. B TRU NGTH TRU NGTr n V n S n - Vi n Ki m sát nhân dân t i cao;- Các S Xây d ng, các S có công trình xây d ng chuyên ngành;- Website c a B Xây d ng;- Các C c, V thu c BXD;- L u VT, V KTXD, Vi n KTXD, Th.230 SU T V NUTCÔNG TRÌNH DÂN D NG1. CÔNG TRÌNH NHÀB ng I.1 Su t v n đ u t xây d ng công trình nhàn v tínhSTT Lo i công trìnhSu t v n Trong đóđ utXâyThi t bd ngINhà chung c cao t ng k t c ukhung bê tông c t thép(BTCT); t ng bao xây g ch;sàn, mái BTCT đ t i ch , cós t ng1S t ng ≤ 5 t ng1000đ/m2 sàn 7.7506.08061026 t ng ≤ S t ng ≤ 8 t ng_8.4606.71056039 t ng ≤ S t ng ≤ 15 t ng_9.1507.300520416 t ng ≤ S t ng ≤ 19 t ng_10.2007.930910520 t ng ≤ S t ng ≤ 25 t ng_11.3508.8201.010626 t ng ≤ S t ng ≤ 30 t ng_11.9209.2601.070IINhà1Nhà 1 t ng tg ch, mái tôn1000đ/m2 sàn 1.7601.6202Nhà 1 t ng c n h khép kín, k t 1000đ/m2 sàn 4.630c u t ng g ch ch u l c, máiBTCT đ t i ch4.2603Nhà t 2 đ n 3 t ng, k t c ukhung ch u l c BTCT; t ngbao xây g ch; sàn, mái BTCTđ t i ch6.540IIINhà bi t thriêng lng bao xây1000đ/m2 sàn 7.110 1Nhà ki u bi t th t 2 đ n 3t ng, k t c u khung ch u l cBTCT; t ng bao xây g ch;sàn, mái BTCT đ t i ch1000đ/m2 sàn 8.8908.180a. Su t v n đ u t xây d ng công trình nhà nêu t i B ng I.1 đ c tính toán v i c p côngtrình là c p I, II, III, IV theo các quy đ nh trong Tiêu chu n Xây d ng (TCXD) s 13:1991“Phân c p nhà và công trình dân d ng. Nguyên t c chung”; theo tiêu chu n thi t k TCVN2748:1991 “Phân c p công trình xây d ng. Nguyên t c chung”; các yêu c u và quy đ nh khácv gi i pháp ki n trúc, k t c u, đi n, phòng cháy ch a cháy... và theo quy đ nh c a tiêu chu nthi t k TCVN 4451:1987 “Nhà . Nguyên t c c b n đ thi t k ” và các quy đ nh khác cóliên quan.b. Su t v n đ u t xây d ng công trình nhà bao g m các chi phí c n thi t đ xây d ng côngtrình nhà tính trên 1m2 di n tích sàn xây d ng, trong đó ph n chi phí thi t b đã bao g m cácchi phí mua s m, l p đ t thang máy, tr m bi n áp và các thi t b ph c v v n hành, máy b mc p n c, h th ng phòng cháy ch a cháy.c. Su t v n đ u t xây d ng công trình nhà ch a bao g m chi phí xây d ng công trình ht ng k thu t và chi phí cho ph n ngo i th t bên ngoài công trình, h th ng k thu t tiên ti nnh h th ng đi u hòa không khí, thông gió, báo cháy t đ ng, h th ng BMS,....d. T tr ng c a các ph n chi phí trong su t v n đ u t công trình xây d ng nhành sau:- T tr ng chi phí ph n móng công trình: 15 - 25%- T tr ng chi phí ph n k t c u thân công trình: 30 - 40%- T tr ng chi phí ph n ki n trúc, hoàn thi n, h th ng k thu t trong CT: 55 - 35%e. Su t v n đ u t công trình B ng I.1 tính cho công trình nhà chung c cao t ng ch a cóxây d ng t ng h m. Tr ng h p có xây d ng t ng h m thì su t v n đ u t đ c đi u ch nhnh sau:Tr ng h p xây d ng st ng h mH s đi u ch nhKđ/c1 t ng h m1,10 - 1,182 t ng h m1,19 - 1,213 t ng h m1,22 - 1,25- H s Kđ/c b ng trên đ c áp d ng đ i v i trt ng đ ng v i ch gi i xây d ng ph n n i.ng h p ch gi i xây d ng ph n t ng h m - Vi c th c hi n đi u ch nh t ng m c đ u t , su t v n đ u t theo h s Kđ/c b ng trên đ cth c hi n đi u ch nh trên t ng di n tích sàn xây d ng không bao g m di n tích xây d ng sànt ng h m. [...]... nh giá n c ta 17 CH 2.1 NG 2 XÁC NH N GIÁ T THEO GIÁ TH TR T I XÃ TÂN HI P HUY N HÓC MÔN NG GI I THI U XÃ TÂN HI P HUY N HÓC MÔN Xã Tân Hi p là xã nông thôn ngo i thành, cách trung tâm huy n 4km, n m trong vùng kinh t n ng đ ng và phát tri n, có l i th v v trí đ a lý, t c đ đô th hóa nhanh T ng di n tích t nhiên g n 1.200ha, dân s vào kho ng 200 ngàn ng i Qua kh o sát th c t nhìn chung ranh gi i xã Tân. .. tây là Qu c l 22 (giáp ranh v i xã Tân Th i Nhì), phía nam là Lê L i (giáp ranh v i xã Tân Th i Nhì và Th tr n Hóc Môn) , phía đông là đ ng V n D y (giáp v i xã Th i Tam Thôn), phía b c giáp v i C Chi ph n ti p giáp ch y u là đ ng ru ng còn hoang vu Hình 2.1: B n đ ranh gi i hành chính xã Tân Hi p huy n Hóc Môn Ngu n: https://maps.google.com/ 2.1.1 • H t ng kinh t - xã h i Giao thông: Xã có đ ng xuyên... thì c s giá tr th tr ng b phá v • C s giá tr phi th tr ng: Giá tr phi th tr ng là giá tr khi đ c th c hi n trong m t giao d ch mà không thu n túy tuân theo các đi u ki n c a giá tr th tr ng Giá tr phi th tr ng g m m t s giá tr trong các tr ng h p sau đây:  Giá tr b o hi m  Giá tr tính thu  Giá tr đ u t  Giá tr tài s n đang trong quá trình s d ng 12  Giá tr tài s n có th tr ng h n ch  Giá tr doanh... ng giá tr c a ngôi nhà (%) T ng t l giá tr c a các k t c u chính so v i t ng giá tr c a ngôi nhà (%) c 3: Xác đ nh GQSD Giá tr th a đ t = Giá tr chuy n nh ng (đã qua th ng l ng) – Giá tr hi n t i c a CTT GQSD = Giá tr th a đ t / Di n tích th a đ t B c 4: Th ng kê b ng giá đ t c a các tuy n đ ng trên đ a bàn xã Tân Hi p D a vào các m c G QSD tính toán đ c, ti n hành phân tích so sánh, lo i b các m c giá. .. hàng - Xác đ nh giá tr tài s n ph c v tranh t ng - Ph c v thuê tài chính - Tính thu và h ch toán s sách k toán, báo cáo tài chính - u t và góp v n doanh nghi p, c ph n hoá - Xác đ nh giá tr đ u t - Các m c đích khác 1.2.4 tr C s giá tr th m đ nh giá tr b t đ ng s n Th m đ nh giá b t đ ng s n đ ng và c s giá tr phi th tr ng • C s giá tr th tr c ti n hành d a trên hai c s giá tr : c s giá tr th ng: Theo. .. trong c 2: Xác đ nh đ n giá tr công trình trên đ t c a B S kh o sát -Xác đ nh giá tr công trình trên đ t: Giá tr hi n t i c a CTT = Giá tr xây d ng m i t i th i đi m T G x TLCL CL Giá tr xây d ng m i t i th i đi m T G= BXD x Di n tích sàn xây d ng n T l ch t l l i c a nhà ng còn = (%) B I=1 n giá xây d ng m i theo Quy t đ nh s 725/Q - T l ch t l ng còn l i c a k t c u chính th c i (%) x T l giá tr c... ph ng pháp chi phí đ tính ra đ n giá đ t theo giá th tr ng và ph pháp so sánh c p đ đi u ch nh các y u t khác bi t c a các b t đ ng s n thu th p đ c ng 5 Ý ngh a và ng d ng c a đ tài nghiên c u tài này cung c p s li u c th v đ n giá đ t trên các tuy n đ ng, đo n đ ng t i xã Tân Hi p huy n Hóc Môn T đó đ tài đã góp ph n hoàn thi n công tác xây d ng b ng giá đ t theo giá th tr ng t i Thành ph H Chí Minh... Th tr C 1.2 S LÝ LU N V TH M 1.2.1 NH GIÁ TR B T NG S N Khái ni m th m đ nh giá tr b t đ ng s n Theo đi u 4 Pháp l nh Giá s 40 quy đ nh: “Th m đ nh giá là vi c đánh giá ho c đánh giá l i giá tr c a tài s n phù h p v i th tr ng t i m t đ a đi m, th i đi m nh t đ nh theo tiêu chu n Vi t Nam ho c thông l qu c t ” Nh v y, th m đ nh giá b t đ ng s n là s ti n c tính v giá tr c a quy n s d ng đ t, quy n s... ng d ng các ph • B ng pháp th m đ nh giá c 5: Xác đ nh giá tr tài s n c n th m đ nh giá 11 a ra k t qu c a t ng ph ng pháp a ra giá tr th tr ng/ phi th tr ng c a t ng ph ng pháp Nh n xét v k t qu th m đ nh giá Trình bày h n ch v k t qu th m đ nh giá • B c 6: L p báo cáo và ch ng th th m đ nh giá Báo cáo th m đ nh giá Ch ng th th m đ nh giá 1.2.3 M c đích th m đ nh giá tr b t đ ng s n - Mua bán, chuy... nhân xã đ c xây d ng t n m 1997 nên đã xu ng c p v v chính tr , kinh t , xã h i c n ph i xây d ng m i • ph c v các nhi m Tình hình tr t t xã h i an ninh trên đ a bàn: Tình hình tr t t xã h i, an ninh trên đ a bàn c b n n đ nh Tuy nhiên, do xã đang trong quá trình đô th hoá, dân nh p c phát tri n nhanh, ti m n nh ng đi u ki n phát sinh t i ph m và t n n xã h i Nh m đ m b o tình hình an ninh tr t t xã ... tính xác có c s đáng tin c y Xu t phát t th c t trên, tác gi quy t đ nh ch n đ tài: “XÁC NH B NG GIÁ T THEO GIÁ TH TR NG TRÊN A BÀN XÃ TÂN HI P - HUY N HÓC MÔN” M c đích nghiên c u Xác đ nh đ n giá. .. C TH C HI N XÁC NH GQSD ………………………………………16 CH NG XÁC NH N GIÁ T THEO GIÁ TH TR NG T I XÃ TÂN HI P HUY N HÓC MÔN………………………………………………………………………….18 2.1 GI I THI U XÃ TÂN HI P HUY N HÓC MÔN……………………………………... i xã Tân Hi p đ c bao quanh b i n đ ng: Phía tây Qu c l 22 (giáp ranh v i xã Tân Th i Nhì), phía nam Lê L i (giáp ranh v i xã Tân Th i Nhì Th tr n Hóc Môn) , phía đông đ ng V n D y (giáp v i xã
- Xem thêm -

Xem thêm: Xác định bảng giá đất ở theo giá thị trường trên địa bàn xã tân hiệp huyện hóc môn , Xác định bảng giá đất ở theo giá thị trường trên địa bàn xã tân hiệp huyện hóc môn , Xác định bảng giá đất ở theo giá thị trường trên địa bàn xã tân hiệp huyện hóc môn

Từ khóa liên quan