TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA LUẬT … … LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT KHÓA 37 (2011 – 2015) Giảng viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Nguyễn Thị Ngọc Tím Bộ môn Luật Thương mại MSSV: 5116032 Lớp Luật Thương mại 2- K37 Cần Thơ, tháng 12 năm 2014 Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU ....................................................................................................................1 1. Lý do chọn đề tài ............................................................................................................1 2. Mục tiêu, đối tƣợng nghiên cứu ....................................................................................2 3. Phƣơng pháp nghiên cứu .............................................................................................. 2 4. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................................2 5. Bố cục luận văn ..............................................................................................................2 CHƢƠNG 1 ........................................................................................................................4 LÝ LUẬN CHUNG VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI ............................................4 1.1 Khái quát chung về nhà ở xã hội ................................................................................4 1.1.1 Khái niệm về nhà ở, nhà ở xã hội ...............................................................................4 1.1.2 Đặc điểm nhà ở xã hội ................................................................................................ 7 1.1.3 Vai trò của nhà ở xã hội ............................................................................................. 8 1.2 Kinh doanh nhà ở xã hội ........................................................................................... 10 1.2.1 Khái niệm kinh doanh nhà ở xã hội ..........................................................................10 1.2.2 Đặc điểm kinh doanh nhà ở xã hội ...........................................................................13 1.2.3 Ý nghĩa của việc kinh doanh nhà ở xã hội ................................................................ 14 1.3 Sự cần thiết của quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội ......................... 15 1.3.1 Sự cần thiết của quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội đối với cơ quan quản lý nhà nước................................................................................................................15 1.3.2 Sự cần thiết của của quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội đối với chủ đầu tư ........................................................................................................................................15 1.3.3 Sự cần thiết của quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội đối với người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội ............................................................................................... 16 1.4 Quá trình hình thành và phát triển của quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội .................................................................................................................................16 1.4.1 Giai đoạn trước 1986 ................................................................................................ 16 1.4.2 Giai đoạn từ 1986 đến 2005 .....................................................................................17 GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI 1.4.3 Giai đoạn từ năm 2005 đến nay ................................................................................19 Kết luận Chƣơng 1 ...........................................................................................................21 CHƢƠNG 2 ......................................................................................................................22 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI _THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN .....................................................................................22 2.1 Quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội .....................................................22 2.1.1 Nguyên tắc kinh doanh nhà ở xã hội ........................................................................22 2.1.1.1 Nhà ở xã hội bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng và đủ điều kiện .........23 2.1.1.2 Lợi nhuận của việc kinh doanh nhà ở xã hội không vượt định mức ......................24 2.1.1.3 Chủ đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội được Nhà nước hỗ trợ, ưu đãi ....................24 2.1.2 Đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội .......................................................................25 2.1.2.1 Lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội ..............................................25 2.1.2.2 Nguồn vốn để đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội ..............................................29 2.1.2.3 Quỹ đất và những ưu đãi cho chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội ..............32 2.1.2.4 Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội ............................................................................35 2.1.3 Trình tự thủ tục trong hoạt động mua/bán, cho thuê/thuê, cho thuê mua/thuê mua nhà ở xã hội........................................................................................................................ 37 2.1.3.1 Đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội .......................................................37 2.1.3.2 Điều kiện được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội ...............................................42 2.1.3.3 Xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội ........................... 44 2.1.3.4 Quá trình xét duyệt hồ sơ mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội ................................ 46 2.1.4 Sử dụng, quản lý vận hành nhà ở xã hội...................................................................51 2.1.4.1 Sử dụng nhà ở xã hội sau khi mua, thuê, thuê mua ...............................................52 2.1.4.2 Tổ chức quản lý vận hành nhà ở xã hội .................................................................53 2.1.4.3 Kinh phí quản lý vận hành nhà ở xã hội ................................................................ 54 2.2 Thực trạng quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội .................................55 2.2.1 Thực trạng quy định pháp luật về đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội ..................56 GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI 2.2.1.1 Thực trạng quy định pháp luật về lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội.......................................................................................................................................56 2.2.1.2 Thực trạng quy định pháp luật về nguồn vốn để đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội.......................................................................................................................................57 2.2.1.3 Thực trạng quy định pháp luật về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội ......................58 2.2.2 Thực trạng quy định pháp luật về trình tự, thủ tục trong hoạt động mua/bán, cho thuê/thuê, cho thuê mua/thuê mua nhà ở xã hội ................................................................ 59 2.2.2.1 Thực trạng quy định pháp luật về đối tượng và điều kiện mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội............................................................................................................................... 59 2.2.2.2 Thực trạng quy định pháp luật về giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội ..................................................................................................................................60 2.2.2.3 Thực trạng quy định pháp luật về quá trình xét duyệt hồ sơ mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội........................................................................................................................ 61 2.2.3 Thực trạng quy định pháp luật về sử dụng, quản lý vận hành nhà ở xã hội ............62 2.3 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội .................................63 2.3.1 Giải pháp về đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội...................................................63 2.3.2 Giải pháp về trình tự, thủ tục trong hoạt động mua/bán, cho thuê/thuê, cho thuê mua/thuê mua nhà ở xã hội ................................................................................................ 64 2.3.3 Giải pháp sử dụng, quản lý vận hành nhà ở xã hội ..................................................64 Kết luận chƣơng 2 ............................................................................................................65 KẾT LUẬN .......................................................................................................................66 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI LỜI NÓI ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Nhà ở là nhu cầu thiết yếu, là nguyện vọng chính đáng của mỗi công dân, chính vì vậy vị thế của ngôi nhà giữ vai trò quan trọng. Trước đây khi cuộc sống còn khó khăn ngôi nhà chỉ đơn giản là nơi che mưa, tránh nắng. Khi xã hội ngày càng phát triển mức sống được nâng cao kéo theo đó là yêu cầu về ngôi nhà, ngoài việc đảm bảo chất lượng thì tiêu chuẩn thiết kế xây dựng phải đáp ứng được nhu cầu của khách hàng. Khi thị trường kinh doanh bất động sản phát triển, trong đó lĩnh vực kinh doanh nhà ở chiếm tỷ trọng không nhỏ. Nhiều văn bản được ban hành, tạo hành lang pháp lý vững chắc cho thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở nói riêng: Luật kinh doanh bất động sản 2006, Luật đất đai 2013, Luật nhà ở 2005.... đã thu hút khách hàng lẫn các doanh nghiệp tham gia đầu tư, tạo lập nhà ở. Các chủ đầu tư đua nhau kinh doanh nhà ở thương mại, những ngôi nhà chung cư cao tầng mọc lên với các tiêu chuẩn: đảm bảo chất lượng, đẹp, diện tích rộng… Tuy nhiên những căn nhà thương mại giá cao chưa phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người trong cuộc sống hiện nay. Chính vì thế Nhà nước khuyến khích các doanh nghiệp tham gia đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội, để giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho các đối tượng có khó khăn về nhà ở đồng thời các chủ đầu tư còn tìm kiếm được lợi nhuận từ việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội. Việc kinh doanh nhà ở xã hội được quy định trong Luật nhà ở 2005, bên cạnh đó còn có các văn bản: Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội; Thông tư 08/2014/TT-BXD ngày 23 tháng 5 năm 2014 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, theo đó chủ đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội được Nhà nước hỗ trợ, ưu đãi, đặc biệt giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người nên thị trường kinh doanh nhà ở xã hôi thu hút được sự quan quan tâm. Tuy nhiên, thực tế cho thấy các văn bản pháp luật nêu trên chưa phát huy được đầy đủ tác dụng như mong muốn, bên cạnh sự thuận lợi của các quy định vẫn còn một số hạn chế. Để tháo gỡ những vướng mắc, góp phần thúc đẩy thị trường nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng phát triển lành mạnh và bền vững. Việc nghiên cứu các quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội là rất cần thiết về mặt lý luận và thực trạng của quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội. Vì vậy, Người viết lựa chọn đề tài “Quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội” làm luận văn tốt nghiệp. GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 1 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI 2. Mục tiêu, đối tƣợng nghiên cứu Người viết nghiên cứu đề tài “Quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội” nhằm làm sáng tỏ những vấn đề về lý luận chung nhất về nhà ở xã hội, kinh doanh nhà ở xã hội và pháp luật về hoạt động kinh doanh nhà ở xã hội. Thông qua tìm hiểu thực trạng quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội Người viết đề xuất phương hướng hoàn thiện để khắc phục những vướng mắc nhằm thúc đẩy hoạt động thị trường kinh doanh nhà ở xã hội. 3. Phƣơng pháp nghiên cứu Trong quá trình nghiên cứu Người viết dựa vào phương pháp sau đây: Thứ nhất, phương pháp phân tích luật viết giúp Người viết hiểu rõ những quy định pháp luật về đề tài nhằm làm rõ vấn đề nghiên cứu. Thứ hai, phương pháp nghiên cứu tài liệu giúp người viết chọn lọc những loại tài liệu phù hợp, đáng tin cậy, có nội dung liên quan để làm cơ sở lý luận phục vụ cho việc nghiên cứu đề tài đạt kết quả tốt. Bên cạnh đó Người viết còn sử dụng phương pháp so sánh, phương pháp phân tích, đặc biệt với cách trình bày bằng phương pháp diễn dịch giúp người đọc nhìn nhận được vấn đề một cách dễ dàng và rõ ràng hơn. 4. Phạm vi nghiên cứu Pháp luật điều chỉnh về kinh doanh nhà ở xã hội do các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế tham gia xây dựng rất rộng và liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau. Tuy nhiên trong phạm vi nghiên cứu Người viết chỉ tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật về: đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội (lựa chọn chủ đầu tư, tiêu chuẩn thiết kế, nguồn vốn, quỹ đất và những ưu đãi cho chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội); trình tự thủ tục trong hoạt động mua bán, cho thuê/thuê, cho thuê mua/thuê mua nhà ở xã hội (đối tượng, điều kiện và giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội); sử dụng, quản lý vận hành nhà ở xã hội. 5. Bố cục luận văn Người viết chia đề tài thành hai Chương: Chƣơng 1, Lý luận chung về kinh doanh nhà ở xã hội: trong Chương này Người viết trình bày những khái niệm, đặc điểm, vai trò của nhà ở xã hội từ đó rút ra được khái niệm kinh doanh nhà ở xã hội, đặc điểm kinh doanh nhà ở xã hội, ý nghĩa của việc kinh doanh nhà ở xã hội và sự cần thiết của quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội. GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 2 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI Chƣơng 2, Quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội_Thực trạng và giải pháp hoàn thiện: trong Chương 2 trước khi tìm hiểu những quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội Người viết thấy được những nguyên tắc trong kinh doanh nhà ở xã hội: nhà ở xã hội bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng và đủ điêu kiện; lợi nhuận của việc kinh doanh nhà ở xã hội không vượt định mức; chủ đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội được Nhà nước hỗ trợ ưu đãi. Những quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội từ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội (lựa chọn chủ đầu tư, nguồn vốn, quỹ đất và những ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội) cho đến trình tự, thủ tục trong hoạt động mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội (đối tượng, điều kiện được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội; quá trình xét duyệt hồ sơ mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội) và quá trình sử dụng, quản lý vận hành nhà ở xã hội. Từ những quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội Người viết thấy được sự thuận lợi, bất cập của quy định pháp luật và đưa ra giải pháp nhằm hoàn thiện những quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội. GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 3 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI CHƢƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI Nói đến nhà ở, đây là một vấn đề mà hầu hết tất cả mọi người đều quan tâm. Đặc biệt với cách nghĩ “an cư mới lạc nghiệp” của người Việt Nam. Nghĩa là để mọi người chuyên tâm làm việc có chất lượng đảm bảo cuộc sống cá nhân, gia đình và góp phần phát triển nền kinh tế của đất nước thì việc đầu tiên là phải giải quyết được nhu cầu về chỗ ở. Để giải quyết nhu cầu này ngoài việc mọi người tự tạo dựng cho mình một ngôi nhà, thì việc mua/bán, chuyển nhượng, thuê nhà ở…cũng trở nên rất phổ biến. Trước đây thị trường bất động sản nói chug và lĩnh vực nhà ở nói riêng chỉ mới phát triển các loại nhà ở thương mại, nhà ở riêng lẻ… Khi đó giá nhà ở thương mại đắt đỏ không phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người. Từ khi nhà ở xã hội đi vào kinh doanh đã được nhiều người quan tâm và thu hút các chủ đầu tư tham gia xây dựng. Việc kinh doanh nhà ở xã hội đã giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho nhiều người. Đặc biệt đã làm tăng thêm sức cuốn hút trong thị trường bất động sản. Trên cơ sở đó trong Chương 1 Người viết nêu ra những lý luận chung về kinh doanh nhà ở xã hội bao gồm: khái niệm về nhà ở, nhà ở xã hội, đặc điểm và vai trò của nhà ở xã hôi; khái niệm về kinh doanh, kinh doanh nhà ở xã hội, đặc điểm và ý nghĩa của việc kinh doanh nhà ở xã hội. Từ đó Người viết đưa ra sự cần thiết của quy định pháp luật đối với chủ đầu tư, các đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội đồng thời nêu sơ lược quá trình hình thành và phát triển của quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội qua các giai đoạn trước năm1986, từ năm 1986 đến năm 2005 và từ năm 2005 đến nay. 1.1 Khái quát chung về nhà ở xã hội 1.1.1 Khái niệm về nhà ở, nhà ở xã hội Hiến pháp năm 2013 có quy định một trong những quyền cơ bản của con người là có nơi cư trú. Chính vì thế nhu cầu về nhà ở là một điều tất yếu và chính đáng của mỗi cá nhân. Bởi đó không chỉ là không gian cư trú, nơi đảm bảo môi trường sống, tái tạo sức lao động mà còn là mái ấm hạnh phúc của mọi gia đình. Ở thời kì nguyên thủy khi mọi thứ còn sơ khai, thì nhà ở được hiểu chỉ đơn thuần là nơi che mưa, che nắng, tránh thú dữ… Khi xã hội ngày càng phát triển, nhu cầu cuộc sống được cải thiện thì vị thế của ngôi nhà cũng được nâng lên. Tuy nhiên nếu nhìn từ nhiều góc độ nghiên cứu khác nhau thì sẽ có nhiều khái niệm về nhà ở: GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 4 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI Trước hết theo từ điển Tiếng việt: “Nhà là công trình xây dựng có mái, tường bao quanh, cửa ra vào để ở, sinh hoạt văn hóa, xã hội hoặc cất giữ vật chất”1. Hay nhà ở chính là “chỗ ở và sinh hoạt của gia đình”2. Dưới góc độ pháp luật xây dựng nhà ở: “là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước được xây dựng theo thiết kế” 3. Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng có không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở. Dưới góc độ pháp luật về nhà ở: “là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”4. Dưới góc độ kinh doanh thương mại: nhà ở là một tài sản có giá trị, là một hoạt động của đầu tư kinh doanh. Trong phạm vi nghiên cứu Người viết chỉ tập trung vào góc độ pháp luật về kinh doanh thương mại và góc độ pháp luật về nhà ở. Tùy vào từng góc độ nghiên cứu mà nhà ở có nhiều khái niệm khác nhau. Tuy có nhiều cách diễn đạt nhưng nhìn tổng thể nhà ở phải là: công trình xây dựng có giá trị nhằm mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của con người. Nhà ở được tạo lập thông qua các hình thức sau: đầu tư xây dựng nhà mới; đầu tư cải tạo, sửa chữa nhà có sẵn. Nhà ở thuộc sở hữu của cá nhân, hộ gia đình khi nhà ở do chính cá nhân, hộ gia đình xây dựng; được chuyển giao bằng các hình thức giao dịch dân sự như: mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế nhà ở theo quy định của pháp luật. Nhà ở tham gia giao dịch phải đáp ứng được nhu cầu cần thiết: đảm bảo an toàn, nhà ở phải thuộc quyền sở hữu của chủ thể tham gia giao dịch… Nhà ở bao gồm nhà ở thương mại, nhà ở riêng lẻ, nhà ở chung cư, nhà ở công vụ, nhà ở xã hội. Từ khái niệm về nhà ở Người viết đưa ra khái niệm về nhà ở xã hội. “Nhà ở xã hội” (social shousing) bắt đầu xuất hiện từ các nước Anh, Mĩ, Canada vào những năm 1970 dần lan rộng sang các nước Nhật Bản, Hàn Quốc. Nhà ở xã hội là một loại nhà cung cấp cho những người không có thu nhập hoặc có nhưng không đáng kể. Họ là những người không thể nào và không bao giờ tự mình tìm được chỗ ở. Những người này thường là những người vô gia cư, người đơn thân, người tật nguyền, người đau yếu không nơi nương tựa, những người sau khi mãn hạn tù nhưng không còn sức lao 1 Bộ giáo dục và đào tạo trung tâm ngôn ngữ và văn hóa Việt Nam, Đại từ điển tiếng việt, Nguyễn Như ý (chủ biên), NXB văn hóa thông tin, 1999, tr.1225. 2 Từ điển tiếng việt, Nguyễn Như ý, NXB, Giáo dục, Hà Nội, 2001, tr.514. 3 Khoản 2, điều 3, Luật xây dựng 2003. 4 Đoạn 1, điều 3, Luật nhà ở 2005 sửa đổi, bổ sung 2009. GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 5 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI động… Loại nhà này trong nhiều trường hợp được coi là nhà từ thiện. Các loại nhà này đa phần là của nhà nước, ngoài ra còn có các hiệp hội nhà ở, các tổ chức từ thiện tham gia để duy trì cuộc sống của những người sống trong xã hội. Tùy từng hoàn cảnh cụ thể người đăng kí nhà ở xã hội có thể được miễn phí hoàn toàn hoặc cho thuê với giá thấp. Phần tiền thuê này thường được các tổ chức từ thiện như nhà thờ, tổ chức phi Chính phủ, các mạnh thường quân chi trả qua các quỹ mà không chi trả trực tiếp cho người sử dụng vì sợ họ tiêu phung phí5. Đặc điểm của nhà ở xã hội tại các nước Anh, Mĩ, Nhật Bản… là người sử dụng không có bất cứ quyền sở hữu nào: không được chuyển nhượng, thừa kế… mà chỉ có quyền sử dụng trong khoảng thời gian từ 5-10 năm. Những nhà này không làm bằng vật liệu kiên cố (có thể gọi là nhà tạm), nhưng có đủ các tiện nghi tối thiểu như điện, nước, gas, nhà vệ sinh, nhà bếp, nhà tắm. Vị trí của loại nhà này được đặt ở những mảnh đất mà chủ sở hữu chưa dùng đến, không đặt ở khu vực trung tâm hay các nút giao thông đông đúc, có thể đặt ở ngoại thành, các khu vực xa… Những người sống trong nhà ở xã hội phải cam kết pháp lý, hết thời hạn sử dụng nếu chủ sở hữu cần lấy lại để đưa vào khai thác như xây các công trình mới thì phải chấp hành, không kiện cáo. Khi đó tùy tình hình mà Nhà nước sẽ bố trí họ sống trong các khu nhà ở xã hội khác6. Tại Singapore - một quốc gia khá phát triển về nhà ở đặc biệt đã giải quyết tốt vấn đề nhà ở xã hội cho người dân. Trước những năm 1960, Singapore rất kém phát triển với dân số 1,6 triệu người. Hơn 70% hộ gia đình của nước này sống trong những khu nhà ở chật ních, xuống cấp, mất vệ sinh; 1/4 dân sống trong các khu nhà ổ chuột và 1/3 người khác sống trong các khu nhà tự phát ven thành phố. Sau khi đất nước này thiết lập những quy định trong việc quy hoạch và phát triển nhà ở giá thấp, những doanh nghiệp tư nhân tham gia vào xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp cũng thường xuyên nhận được sự hỗ trợ của Nhà nước và các thủ tục hành chính rõ ràng được thực hiện nhanh chóng. Điều này đã được nhiều doanh nghiệp sẵn sàng tham gia góp sức cùng Chính phủ chăm lo cho người nghèo. Từ một đất nước có tới 70% hộ gia đình sống trong khu ổ chuột, đến nay Singapore là nước nỗi tiếng về giải quyết tốt vấn đề nhà ở xã hội cho người dân. Theo các chuyên gia địa ốc, hiện 91% người dân nước này được sở hữu nhà, trong đó có tới 80% đang ở nhà giá thấp7. 5 Nguyễn Minh Hòa – Mai Hòa, Kiến việt, Nhà ở xã hội – Nhà ở cho người thu nhập thấp, http://kienviet.net/2012/05/11/nha-o-xa-hoi-nha-o-cho-nguoi-thu-nhap-thap, [truy cập ngày 25/8/2014]. 6 Nguyễn Minh Hòa – Mai Hòa, Kiến việt, Nhà ở xã hội – Nhà ở cho người thu nhập thấp, http://kienviet.net/2012/05/11/nha-o-xa-hoi-nha-o-cho-nguoi-thu-nhap-thap, [truy cập ngày 25/8/2014]. 7 Đình Sơn, Thông tin thương mại và công nghệ việt nam, Kinh nghiệm phát triển nhà ở giá thấp tại singapore, http://www.kinhte24h.com/view-gh/70/46161/, [ngày truy cập 02/8/2014]. GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 6 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI Ở Việt Nam nhà ở xã hội xuất hiện từ rất sớm, được quy định tại pháp lệnh nhà ở năm 1991, đây là nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Nhà ở xã hội cũng được quy định trong Luật nhà ở năm 2005, nhưng chưa có một khái niệm cụ thể. Nên khi nói đến nhà ở xã hội mọi người thường nghĩ đó là nhà kém chất lượng nên không thu hút khách hàng, các nhà đầu tư cũng e ngại. Theo khoản 2, điều 3, Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở được ban hành, nhà ở xã hội được hiểu là: nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua đối với: cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân… có thu nhập thấp và đáp ứng đủ điều kiện. Còn tên gọi nhà ở xã hội trong các văn bản pháp quy dưới luật lại được đổi thành nhà ở cho người thu nhập thấp, khiến nhiều người lầm tưởng có hai loại nhà khác nhau. Vì vậy tên gọi “nhà ở xã hội” hay “nhà ở thu nhập thấp” là một loại nhà được xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng và đủ điều kiện. Với thị trường hiện nay nhà ở xã hội không còn xa lạ, khi loại nhà này hứa hẹn sẽ thổi một cơn gió mới và làm nóng lại thị trường bất động sản. Theo quy định hiện hành tại Nghi định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, nhà ở xã hội: là nhà ở được đầu tư xây dựng có sự hỗ trợ, ưu đãi của Nhà nước để cho các đối tượng là cán bộ, công chức, viên chức, sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân… được mua, thuê hoặc thuê mua. Nhà ở xã hội bao gồm: Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo dự án bằng nguồn vốn ngân sách (Trung ương hoặc địa phương) hoặc mua lại các căn hộ từ dự án phát triển nhà ở thương mại hoặc nhận lại các căn hộ trong dự án phát triển thương mại do chủ đầu tư bàn giao theo hình thức xây dựng – chuyển giao để tạo lập quỹ nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước để cho thuê hoặc thuê mua; các doanh nghiệp thuộc cá thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo dự án bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước để bán, cho thuê, cho thuê mua và được Nhà nước hỗ trợ, ưu đãi theo quy định; hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ để bán, cho thuê, cho thuê mua cho các đối tượng theo quy định và được Nhà nước hỗ trợ, ưu đãi. Tóm lại, nhà ở xã hội cũng được thiết kế, xây dựng theo quy định như các loại nhà khác và nhằm mục đích để ở. Tuy nhiên nhà ở xã hội có những điểm khác biệt riêng là chỉ được bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng và đủ điều kiện 1.1.2 Đặc điểm nhà ở xã hội Nhà ở xã hội có những đặc điểm sau: GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 7 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI Thứ nhất, nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng theo dự án. Dự án đầu tư này phải có sự phê duyệt kiểm tra của cơ quan có thẩm quyền, bởi dự án được xây dựng với quy mô lớn, chất lượng phải đảm bảo theo tiêu chuẩn thiết kế…nên quá trình xây dựng phải được giám sát chặt chẽ. Thứ hai, nhà ở xã hội là nhà chung cư (Theo quy định về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội, nhà ở xã hội tại đô thị là nhà chung cư. Nhà chung cư là: nhà có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng cho nhiều hộ gia đình, cá nhân…) là nơi có nhiều hộ gia đình, cá nhân sinh sống theo hình thức căn hộ khép kín. Nếu nhà ở riêng lẻ, hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong các ngôi nhà với diện tích lớn, có cổng, tường bao ngăn cách với những ngôi nhà khác thì nhà ở chung cư tập hợp các căn hộ khép kín được xếp theo không gian thẳng đứng. Thứ ba, nhà ở xã hội là nhà chung cư có phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư và sở hữu riêng của hộ gia đình, cá nhân. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư gồm: phần diện tích bên trong căn hộ; phần sở hữu khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật. Phần diện tích chung trong nhà chung cư bao gồm: không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư gồm khung, cột, tường chịu lực, bãi xe… Nhìn chung, diện tích thuộc sở hữu riêng là phần diện tích gắn liền với từng căn hộ, đảm bảo nhu cầu cơ bản về không gian sinh hoạt, còn diện tích thuộc phần sở hữu chung là những phần còn lại có vai trò trong việc tạo dựng không gian cộng đồng nhà chung cư và hơn hết ảnh hưởng tới một số nhu cầu của người dân sống trong nhà chung cư. Thứ tư, nhà ở xã hội được xây dựng theo mô hình chung cư giá rẻ. Các dự án nhà ở xã hội thu hút được nhiều khách hàng, các tiện ích đi kèm và đặc biệt là chủ đầu tư ra mức giá cạnh tranh hơn hẳn nhà ở thương mại. Bởi do nhà ở xã hội được thiết kế theo mô hình chung cư, có đầy đủ tiện nghi, lợi nhuận được của chủ đầu tư không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng, chủ đầu tư bán, cho thuê, cho thuê mua ở mức vừa phải phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người. Nhà ở xã hội còn được thiết kế xây dựng theo mô hình nhà thấp tầng liền kề, tuy nhiên trong phạm vi nghiên cứu Người viết chỉ tập trung nghiên cứu nhà ở xã hội được thiết kế xây dựng theo mô hình nhà chung cư. 1.1.3 Vai trò của nhà ở xã hội Đối với mỗi quốc gia, nhà ở không chỉ là nguồn tài sản có giá trị mà còn thể hiện trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế và góp phần không nhỏ làm thay đổi diện mạo đô thị và nông thôn. Đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội là một con số không GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 8 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI ít. Vì thế nhà ở xã hội giữ một vai trò quan trọng, trước hết nhà ở xã hội giữ một vai trò cơ bản: Nhà ở xã hội là điều kiện vật chất trọng yếu để tái sản xuất lao động của con người. Lao động là điều kiện cơ bản để tiến hành sản xuất, lao động bao gồm cả thể lực và trí lực ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình sản xuất. Để nâng cao chất lượng lao động thì đầu tiên là đảm bảo các điều kiện ăn, ở, mặc và những phương tiện sinh hoạt khác. Nhà ở không chỉ là phương tiện quan trọng để bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên như: nắng, mưa, gió, bão… mà còn là nơi nuôi dưỡng đào tạo con người từ khi sinh ra và lớn lên, tạo điều kiện tái sản xuất lao động con người. Ngoài ra nhà ở xã hội còn có vai trò thể hiện ở góc độ kinh tế và xã hội. Ở góc độ kinh tế, Nhà ở xã hội góp phần bình ổn thị trường bất động sản. Quỹ nhà ở xã hội góp phần cung cấp cho thị trường bất động sản một nguồn cung lớn, tạo điều kiện giảm bớt nhu cầu nhà ở hiện nay. Đồng thời việc có thêm quỹ nhà ở này tham gia vào thị trường sẽ góp phần mở rộng đối tượng mua/bán nhà ở - thị trường vốn chỉ dành cho những người có thu nhập cao là chủ yếu. Hiện nay có rất nhiều dự án nhà ở xã hội đã đưa vào sử dụng và đang xây dựng, tạo nên sự phong phú về sản phẩm có những tác động tích cực làm giảm những cơn sốt giá, giúp người mua có nhiều sự lựa chọn. Mặt khác, phát triển các dự án nhà ở xã hội thúc đẩy một số lĩnh vực khác như: ngành sản xuất vật liệu xây dựng, sản phẩm gia dụng… những ngành phục vụ cho dự án xây dựng góp phần giải quyết việc làm cho một bộ phận lao động trong lĩnh vực này, tạo điều kiện thúc đẩy tăng trưởng các ngành kinh tế khác đem đến nguồn thu không nhỏ cho ngân sách Nhà nước. Ở góc độ xã hội, nhà ở xã hội góp phần đảm bảo chính sách an sinh xã hội cho Nhà nước. để uật nhà ở năm 2005, nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng ngoài nguồn vốn ngân sách nhà nước sẽ được hưởng những ưu đãi: miễn tiền sử dụng đất, được vay vốn… nhằm thu GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 9 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI hút các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, cung cấp nhà ở cho những đối tượng có khó khăn về chỗ ở. Đặc biệt, nhu cầu về nhà ở tại khu vực đô thị trong những năm tới là rất lớn do nước ta đang trong thời kì đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, với tốc độ đô thị nhanh, nhu cầu nhà ở tại khu vực đô thị phát sinh từ việc gia tăng dân số tự nhiên và những thay đổi cơ cấu của hộ gia đình. Ở các thành phố lớn, lượng người tập trung về để học tập, làm việc ngày càng nhiều trong khi đó đất đai ngày càng khan hiếm, phát triển nhà ở xã hội theo mô hình chung cư đã đem lại hiệu quả tích cực, giải quyết bài toán cho người dân đô thị. Nhìn chung, vai trò của nhà ở xã hội thể hiện ở hai mặt kinh tế và xã hội. Ở khía cạnh kinh tế, nhà ở xã hội giá cả vừa phải, phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người, bên cạnh đó còn đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tư, Nhà nước có thêm nguồn thu vào ngân sách, tạo điều kiện thị trường nhà ở phát triển. Về mặt xã hội, nhà ở xã hội tạo dựng nếp sống đô thị văn minh và hơn hết là tạo nguồn cung nhà ở cho người dân, hoàn thiện một trong những chính sách quan trọng của Nhà nước về nhà ở. 1.2 Kinh doanh nhà ở xã hội 1.2.1 Khái niệm kinh doanh nhà ở xã hội Để hiểu như thế nào là kinh doanh nhà ở xã hội, trước hết tác giả làm rõ khái niệm về kinh doanh. “Kinh doanh” là một trong những hoạt động của con người nhằm mục đích lợi nhuận. Thông qua các hình thức như: thành lập công ty, doanh nghiệp… Tuy nhiên cũng có những cá nhân tự thân hoạt động. Kinh doanh là phương thức hoạt động kinh tế trong điều kiện tồn tại nền kinh tế hàng hóa, gồm tổng thể những phương pháp, hình thức và phương tiện mà chủ thể kinh tế sử dụng để thực hiện các hoạt động kinh tế của mình (bao gồm quá trình đầu tư, sản xuất, vận tải, thương mại dịch vụ…) trên cơ sở vận dụng quy luật giá trị cùng với các quy luật khác, nhằm mục đích sinh lời. Để đánh giá các hoạt động kinh doanh thường dựa vào các chỉ tiêu: lợi nhuận, doanh thu, tăng trưởng. Theo từ điển luật học: Kinh doanh là các hoạt động đầu tư, sản xuất, mua bán cung ứng dịch vụ do các chủ thể kinh doanh tiến hành một cách độc lập thường xuyên trên thị trường nhằm mục đích lợi nhuận. Theo từ điển Tiếng việt: kinh doanh là tổ chức việc sản xuất, buôn bán sao cho sinh lời. Theo Luật doanh nghiệp 2005 được sửa đổi, bổ sung năm 2009, kinh doanh là: “việc thực hiện liên tục, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 10 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi”8. Mỗi người sinh ra ai cũng có nhu cầu về ăn, ở, mặc. Để giải quyết nhu cầu về chỗ ở mọi người đều tự tạo cho mình một ngôi nhà. Tuy nhiên không phải ai cũng có điều kiện và khả năng tự xây cho mình một ngôi nhà để ở nên họ phải mua, thuê, thuê mua của người khác. Từ vấn đề này việc kinh doanh nhà ở trở nên phổ biến và có quy định từ rất sớm. Theo điều 12, Nghị định 61/1994/NĐ-CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở, thì kinh doanh nhà ở là: “việc thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi sau đây: cho thuê nhà ở, mua bán nhà ở, nhận quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy hoạch xây dựng nhà ở để chuyển quyền sử dụng đất”. Pháp luật hiện hành không quy định cụ thể như thế nào là kinh doanh nhà ở xã hội. Như đã nói ở phần khái niệm về nhà ở xã hội, nhà ở xã hội là một loại bất động sản. Do đó, hoạt động kinh doanh nhà ở xã hội là một hình thức của hoạt động bất động sản. Theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm 2006: “kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi”9. Trên cơ sở khái niệm về kinh doanh, kinh doanh nhà ở, kinh doanh bất động sản và các nội dung quy định về kinh doanh nhà ở được quy định tại chương 2 Luật kinh doanh bất động sản Người viết hiểu: kinh doanh nhà ở xã hội là hoạt động của các tổ chức, cá nhân đáp ứng đủ điều kiện theo luật từ việc bỏ vốn đầu tư tạo lập nhà để bán, cho thuê mua, cho thuê cho các đối tượng theo quy định nhằm mục đích sinh lợi. Để hiểu sâu hơn về kinh doanh nhà ở xã hội, Người viết sẽ làm rõ kinh doanh nhà ở xã hội là một trong những hoạt động của kinh doanh nhằm mục đích lợi nhuận. Theo khoản 2, điều 4, Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, nhà ở xã hội gồm ba loại: nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng ngoài nguồn vốn ngân sách nhà nước, nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân xây dựng. Thứ nhất, Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo dự án bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước hoặc mua lại các căn hộ từ dự án phát triển nhà ở thương mại hoặc nhận lại các căn hộ trong dự án phát triển nhà ở thương mại do chủ đầu 8 9 Khoản 2, điều 4, Luật doanh nghiệp năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009. Khoản 2, điều 4, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006. GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 11 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI tư bàn giao theo hình thức xây dựng- chuyển giao để tạo lập quỹ nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước để cho thuê hoặc thuê mua. Thứ hai, nhà ở xã hội do các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo dự án bằng nguồn vốn ngoài ngân sách Nhà nước để bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng, đủ điều kiện và được Nhà nước hỗ trợ, ưu đãi. Thứ ba, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ để bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng, đủ điều kiện và được Nhà nước hỗ trợ ưu đãi. Ngoài ra ta còn có thể tìm thấy nhà ở xã hội từ: 20% quỹ đất nhà ở trong các dự án nhà ở thương mại được đầu tư xây dựng nhà ở xã hội10; các dự án nhà ở thương mại chuyển sang làm nhà ở xã hội11. Nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng ngoài nguồn vốn ngân sách nhà nước để cho thuê, cho thuê mua, giá cho thuê và cho thuê mua được xác định theo nguyên tắc tính đủ các chi phí bảo đảm thu hồi vốn12; nhà ở xã hội do các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà ở xã hội theo dự án bằng ngoài nguồn vốn ngân sách nhà nước là vốn tự có chủ chủ đầu tư, vốn vay từ các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại… Giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua được xác định theo nguyên tắc tính đủ các chi phí để thu hồi vốn, kể cả lãi vay (nếu có). Lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với giá bán, lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với giá cho thuê và cho thuê mua13. Ta thấy, nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước không tính lợi nhuận nghĩa là giá cho thuê, giá cho thuê mua chỉ đảm bảo các chi phí để thu hồi vốn; giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội do các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế tham gia xây dựng theo dự án bằng nguồn vốn ngoài ngân sách được xác định lợi nhuận nghĩa là sau khi trừ đi các khoản chi phí đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có) thì chủ đầu tư được hưởng thêm một khoản lợi, cụ thể: lợi nhuận không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với giá bán, không vượt quá 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với giá cho thuê và cho thuê mua . Như vậy việc 10 Điểm a, khoản 2, điều 6, Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. 11 Khoản 1, điều 1, Thông tư 02/2013/TT-BXD ngày 08 tháng 3 năm 2013 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ. 12 Khoản 2, điều 15, Nghị định 34/2013/NĐ-CP ngày 22 tháng 4 năm 2013 của Chính phủ về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. 13 Khoản 2, điều 15, Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 12 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo dự án bằng ngoài nguồn vốn ngân sách nhà nước là nhằm mục đích lợi nhuận. Theo khái niệm kinh doanh, kinh doanh phải nhằm mục đích lợi nhuận. Như vậy Người viết khẳng định nhà ở xã hội do các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước để bán, cho thuê, cho thuê mua thì đó là quá trình kinh doanh của các chủ đầu tư để tìm kiếm lợi nhuận. Tuy nhiên trong phạm vi nghiên cứu, Người viết chỉ tập trung nghiên cứu nhà ở xã hội do các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước. 1.2.2 Đặc điểm kinh doanh nhà ở xã hội Kinh doanh nhà ở xã hội có những đặc điểm sau: Thứ nhất, kinh doanh nhà ở xã hội cần nguồn vốn lớn nhưng thời gian thu hồi vốn lâu. Có thể nói đây là đặc điểm nổi bật của kinh doanh nhà ở xã hội. Mặc dù được Nhà nước hỗ trợ cho vay vốn nhưng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản cần phải có vốn pháp định 6 tỷ Việt Nam đồng14. Trong khi đó chủ đầu tư phải dành 20% tổng diện tích sàn nhà ở trong phạm vi dự án để dành cho thuê, sau thời hạn 5 năm mới có quyền bán lại cho người đang thuê15. Bên cạnh đó việc kinh doanh nhà ở xã hội lợi nhuận bị kìm hãm, giá bán nhà ở xã hội cũng không được vượt mức quy định. Nên thời gian thu hồi vốn lâu là một điều tất yếu. Thứ hai, chủ đầu tư kinh doanh nhà ở xã hộ nhận được sự ưu đãi, hỗ trợ của Nhà nước. Theo điều 12, Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 20113 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội: chủ đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội được vay vốn của các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại, vay vốn ưu đãi từ nguồn ngân sách địa phương, được miễn tiền sử dụng đất… Do nhà ở xã hội chỉ dành cho những đối tượng được Nhà nước quan tâm có khó khăn về chỗ ở. Ngân sách Nhà nước cũng có giới hạn nên việc khuyến khích các doanh nghiệp tham gia vào thị trường này là hợp lý, vừa mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư vừa giải quyết chỗ ở cho người dân. Thứ ba, chủ đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội phải bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội đúng đối tượng và đủ điều kiện. Theo khoản 3, điều 3, Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, nhà ở xã hội phải bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng và đủ điều kiện. Có đặc điểm này là do chủ đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội nhận được sự hỗ trợ, ưu đãi của Nhà nước nên phải bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng là điều hợp lý. 14 Khoản 1, điều 3, Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản. 15 Khoản 3, điều 13, Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 13 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI Thứ tư, Chủ đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội không cần phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Các doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì phải thực hiện việc bán, cho thuê mua, cho thuê thông qua sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên chỉ có dự án nhà ở xã hội không cần thông qua Sàn giao dịch bất động sản16, điều này rút ngắn thời gian cũng như quá trình làm thủ tục mua/bán, cho thuê/thuê, cho thuê mua/thuê mua giữa chủ đầu tư với khách hàng. 1.2.3 Ý nghĩa của việc kinh doanh nhà ở xã hội Vấn đề nhà ở là một trong những vấn đề quan trọng của con người, là nơi con người cư trú với thời gian nhiều nhất. Nhà ở cũng là một yếu tố cấu thành kết cấu hạ tầng đô thị. Để đất nước phát triển bền vững, thì điều kiện cần là vấn đề nhà ở phải được giải quyết một cách toàn diện, ổn định. Trong đó, nhà ở xã hội đóng một vai trò không nhỏ, quyết định sự phát triển thành công của đất nước. Phát triển nhà ở không chỉ theo cơ chế thị trường mà Nhà nước có trách nhiệm can thiệp hoặc hỗ trợ để người dân có nhà ở, đặc biệt là những đối tượng có thu nhập thấp, không có điều kiện mua nhà theo cơ chế thị trường. Vì vậy việc kinh doanh nhà ở xã hội có ý nghĩa rất to lớn: Thứ nhất, kinh doanh nhà ở xã hội giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho nhiều người. Mặc dù nhà ở xã hội phải bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng và đủ điều kiện, tuy nhiên các đối tượng này rất nhiều và hầu hết đều đáp ứng điều kiện theo quy định: có khó khăn về nhà ở, về cư trú và điều kiện về thu nhập thấp, vì vậy việc kinh doanh nhà ở xã hội đã thật sự giải quyết nhu cầu về chỗ ở không nhỏ cho mọi người. Thứ hai, kinh doanh nhà ở xã hội tạo cho thị trường bất động sản một nguồn cung lớn. Với thị trường hiện nay, giá nhà ở thương mại ngày càng tăng cao, trong khi thu nhập của nhiều người chỉ ở mức trung bình, chất lượng nhà ở xã hội vẫn được đảm bảo thì việc sử dụng nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội là một điều hợp lý. Việc kinh doanh nhà ở xã hội là một hướng đi mới cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, bởi đây là lĩnh vực được nhiều tầng lớp trong xã hội quan tâm. Nhiều dự án được đầu tư, xây dựng giúp khách hàng có nhiều sự lựa chọn và tạo ra nguồn cung phong phú cho thị trường bất động sản. Thứ ba, việc kinh doanh nhà ở tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Mặc dù Nhà nước khuyến khích các tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và có những ưu đãi: miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế… Tuy nhiên các doanh nghiệp vẫn phải nộp thuế nhất định vào ngân sách nhà nước như: thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng. 16 Phần III, Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản. GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 14 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI 1.3 Sự cần thiết của quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội Hiện nay kinh doanh nhà ở xã hội đóng vai trò quan trọng trong nền kinh doanh bất động sản, chiếm tỷ trọng lớn và có ảnh hưởng đối với sự phát triển của nền kinh tế. Nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu thiết yếu của người dân và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế - xã hội. Kinh doanh nhà ở xã hội đã làm nóng lên thị trường bất động sản, cho nên việc pháp luật quy định điều chỉnh các mối quan hệ trong việc kinh doanh nhà ở xã hội là rất cần thiết. 1.3.1 Sự cần thiết của quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội đối với cơ quan quản lý nhà nước Thứ nhất, quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội giúp các cơ quan có thẩm quyền dễ dàng quản lý. Trong kinh doanh thị trường nhà ở nói chung lĩnh vực nhà ở xã hội nói riêng đã đảm bảo các nguyên tắc công khai, minh bạch. Bên cạnh đó việc kinh doanh nhà ở xã hội thực hiện theo dự án cho nên phải hoàn thành đúng tiến độ, cũng như việc bán, cho thuê, cho thuê mua phải đúng đối tượng và đủ điều kiện. Thứ hai, quy định pháp luật kinh doanh nhà ở xã hội góp phần tạo môi trường pháp lý đầy đủ cho thị trường bất động sản. Từ khi nhà ở xã hội đi vào kinh doanh đã thu hút được nhiều sự quan tâm của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và cả người dân. Việc kinh doanh nhà ở xã hội chiếm tỷ trọng không nhỏ trong thị trường nhà ở cho nên cần phải có những quy định về kinh doanh nhà ở xã hội, điều này làm cho quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản hoàn thiện về mặt pháp lý. Thứ ba, quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội đảm bảo nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước. Quy định rõ trách nhiệm của từng cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh nhà ở xã hội, phân định rõ ràng sự quản lý Nhà nước về nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước và nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng ngoài nguồn vốn ngân sách Nhà nước. 1.3.2 Sự cần thiết của của quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội đối với chủ đầu tư Thứ nhất, quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội đảm bảo quyền và lợi ích của chủ đầu tư. Chủ đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội được: miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng theo quy định của pháp luật về thuế giá trị gia tăng; được miễn giảm và hưởng các ưu đãi về thuế suất thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp; được hỗ trợ vay vốn… Thứ hai, quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội thu hút các chủ đầu tư tham gia xây dựng dự án nhà ở xã hội. Khác với kinh doanh nhà ở thương mại, nhà ở GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 15 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI riêng lẻ, chủ đầu tư nhà ở xã hội được Nhà nước hỗ trợ và ưu đãi, chính điều này đã thu hút các chủ đầu tư. Mặc dù nhà ở xã hội phải bán, cho thuê mua, cho thuê đúng đối tượng nhưng các đối tượng này rất nhiều trong xã hội và đều có khả năng về tài chính để mua, thuê, thuê mua nhà để ở. Thứ ba, quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh giữa các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở xã hội. Trong quá trình lựa chọn chủ đầu tư, nếu nhà đầu tư có sẵn quỹ đất thuộc sở hữu của mình thì được chọn làm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nếu có từ hai nhà đầu tư trở lên phải lựa chọn theo nguyên tắc đấu thầu, ưu tiên những nhà đầu tư có sở hữu vốn cao hơn… Điều này tạo ra sự cạnh tranh công bằng giữa các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở xã hội. 1.3.3 Sự cần thiết của quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội đối với người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội Thứ nhất, quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội giúp quyền lợi của người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội được bảo đảm. Quyền được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội với giá theo quy định, bên cạnh đó người mua, thuê mua nhà ở xã hội còn được thế chấp với ngân hàng vay tiền để mua, thuê mua chính căn hộ đó, nhằm tạo điều kiện cho mọi người có nhà thuộc sở hữu của mình. Thứ hai, quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội giúp người dân tiếp cận với nhà ở dưới nhiều hình thức. Nếu như không có khả năng về tài chính để mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội thì các đối tượng có thể lựa chọn hình thức thuê, bởi chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% tổng diện tích sàn nhà ở trong phạm vi dự án để cho thuê, sau thời hạn 5 năm người đang thuê có nhu cầu mua lại thì được quyền ưu tiên hơn. Thứ ba, quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội giúp các đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội dễ dàng tiếp cận với nhà ở xã hội. Trên nguyên tắc hoạt động công khai, minh bạch của thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở nói riêng, việc cung cấp các thông tin về nhà ở từ vị trí, đến quy mô thiết kế cũng như giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua đã giúp nhà ở xã hội không còn xa lạ với người dân và làm cho nhà ở xã hội ngày càng phong phú, đa dạng. 1.4 Quá trình hình thành và phát triển của quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội 1.4.1 Giai đoạn trước 1986 Trước năm 1986 Nhà nước quản lý nhà ở thông qua chính sách bao cấp: GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 16 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI Sau khi hòa bình thống nhất đất nước, Nhà nước thực hiện chính sách xây dựng nhà ở để phân phối cho cán bộ, công nhân, viên chức. Trong thời kì này, nhiều cơ quan, xí nghiệp cũng đã đề ra những chương trình nhà ở riêng để giải quyết cho người lao động của mình. Thực chất của chính sách nhà nước về nhà ở thời kì này là Nhà nước đóng vai trò vừa là người sản xuất vừa là người trực tiếp phân phối nhà ở cho một bộ phận dân cư đô thị. Xong trên thực tế chủ trương này không thể đem lại những kết quả khả quan, bởi nhu cầu về nhà ở rất lớn trong khi đó nguồn kinh phí của Nhà nước thì hạn hẹp. Hình thức phân phối nhà ở dù có sự kiểm soát chặt chẽ đến đâu cũng không thể đảm bảo công bằng. Việc buông lỏng quản lý dẫn đến tình trạng tranh chấp, khiếu nại về nhà ở thường xuyên xảy ra ở nhiều nơi. Mặt khác, việc cung cấp nhà ở theo cơ chế bao cấp đã làm cho nhiều người ít có cơ hội cải thiện về chỗ ở và làm triệt tiêu ý thức tự chăm lo nhà ở, thụ động trông chờ vào bao cấp. Ở thời kì này chưa có một văn bản nào về nhà ở được ban hành. Việc phát triển nhà ở chủ yếu thông qua hình thức giao đất nhỏ lẻ để từng hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở, thị trường nhà ở chưa được hình thành. Tóm lại, việc kinh doanh nhà ở xã hội ở giai đoạn này chưa được hình thành cũng như không có quy định cho việc kinh doanh nhà ở nói chung và kinh doanh hà ở xã hội nói riêng. 1.4.2 Giai đoạn từ 1986 đến 2005 Năm 1986 là mốc thời gian đổi mới toàn diện đất nước. Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI của Đảng (họp từ ngày 15 đến ngày 18 tháng 12 năm 1986) đã đánh giá tình hình đất nước, kiểm điểm sự lãnh đạo của Đảng, vai trò của quản lý Nhà nước trong thập niên đầu cả nước đi lên chủ nghĩa xã hội, từ đó xác định nhiệm vụ, mục tiêu của cách mạng trong thời kì đổi mới xây dựng đất nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Cơ sở cho việc hình thành và tồn tại thị trường bất động sản được bắt đầu từ khi có nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ VI (năm 1986) về kinh doanh phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần. Theo đó hàng loạt thị trường được hình thành và phát triển như: thị trường tài chính tiền tệ, thị trường hàng hóa dịch vụ, thị trường bất động sản... Nhà nước xóa bỏ cơ chế bao cấp về nhà ở, chuyển sang hình thức tạo điều kiện và khuyến khích các hộ gia đình, cá nhân tự tạo lập nhà ở. Các văn bản của Đảng và Nhà nước về thị trường bất động sản trong giai đoạn này cũng được ban hành như: Luật đất đai năm 1987; Nghị định số 30/HĐBT của hội đồng bộ trưởng về hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 1987. Đến năm 1991 Pháp lệnh nhà ở được ban hành. Có thể nói đây là văn bản pháp lý có giá trị cao nhất, đầy đủ nhất điều chỉnh về vấn đề nhà ở lúc bấy giờ. Pháp lệnh ra GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 17 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI đời là một nhu cầu tất yếu của xã hội vì vấn đề nhà ở được rất nhiều người quan tâm nhất là trong lĩnh vực giao dịch về nhà: mua bán, tặng, cho… Vào thời điểm này tổ chức, cá nhân được phép kinh doanh nhà ở bằng biện pháp xây dựng, cải tạo nhà ở để bán, cho thuê hoặc các hoạt động khác theo quy định pháp luật. Theo đó, pháp lệnh cũng có nhiều điều khoản quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở, quy định về hợp đồng mua bán… Tuy nhiên pháp lệnh chưa có quy định các loại nhà nào được đưa vào kinh doanh, chỉ mới dừng lại ở nhà ở nói chung. Nhà ở xã hội vào thời điểm này là nhà thuộc sở hữu Nhà nước vẫn còn đặt nặng vấn đề “cấp phát”, “xin cho”. Ngày 05 tháng 7 năm 1994, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 61/CP về mua bán và kinh doanh nhà ở. Mua bán và kinh doanh nhà quy định trong nghị định này bao gồm các hình thức: bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê; kinh doanh nhà ở… Nghị định số 21/1996 ngày 21 tháng 6 năm 1996 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung điều 5 và điều 7 của Nghị định 61/1994 quy định về giá bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang cho thuê, người mua được trả dần số tiền mua nhà. Hai Nghị định này không nói nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước là nhà ở xã hội, tuy nhiên xét về bản chất đó chính là nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước theo định nghĩa Luật nhà ở, bởi lúc này Nhà nước thực hiện chính sách an sinh về nhà ở nhằm giải quyết nhu cầu chỗ ở cho người dân. Đến ngày 05 tháng10 năm 2001, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 71/2001/NĐ-CP về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê (sau đây được viết tắt là Nghị định 71/2001/NĐ-CP), đã tạo điều kiện thị trường nhà ở phát triển mạnh mẽ, đặc biệt là nhà ở xã hội. Nghị định này không định nghĩa một cách trực tiếp là nhà ở xã hội. Tuy nhiên qua những đặc điểm sau ta có thể khẳng định nhà ở xã hội đã được pháp luật thừa nhận và đưa vào kinh doanh. Cụ thể là doanh nghệp tham gia dự án nhà ở được ưu đãi, xây dựng nhà chung cư cao tầng để bán và cho thuê sẽ được tạo điều kiện và nhận được sự hỗ trợ của Nhà nước: Về điều kiện huy động vốn: được huy động vốn ứng trước của các tổ chức, cá nhân, có nhu cầu về nhà ở; được vay vốn của các tổ chức tín dụng, các hình thức huy động vốn hợp pháp khác theo quy định pháp luật. Được Nhà nước xem xét cho vay vốn từ Quỹ hỗ trợ phát triển nhà ở hoặc được bảo lãnh tín dụng đầu tư theo quy định tại Nghi định 43/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 6 năm 1999 của Chính phủ hoặc vay vốn từ quỹ phát triển nhà ở hoặc quỹ phát triển đô thị. Chủ đầu tư dự án được ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất; thuế thu nhập doanh nghiệp: được miễn tiền sử dụng đất, miễn thuế sử dụng đất 3 năm, kể từ khi được giao đất… Ngoài việc ưu đãi cho nhà đầu tư trong nước, Nghị định 71/2001/NĐ-CP còn có các quy định ưu đãi cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 18 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI ngoài tham gia thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư tại Việt Nam như ưu đãi về tiền thuê đất, thuế thu nhập doanh nghiệp. Tuy nhiên, các căn hộ thuộc nhà chung cư cao tầng được ưu tiên bán và cho thuê đối với những đối tượng gặp khó khăn về nhà ở: các đối tượng được hưởng lương từ ngân sách Nhà nước; các bộ, công nhân, viên chức làm việc trong các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế; sinh viên các trường đại học, cao đẳng. Đặc biệt giá bán và giá cho thuê do chủ đầu tư xác định trên nguyên tắc bảo toàn vốn, không được tính vào giá bán và giá cho thuê căn hộ các khoản ưu đãi mà chủ đầu tư dự án đã được hưởng theo quy định. Ta thấy những ưu đãi cho chủ đầu tư tham gia xây dựng nhà chung cư cao tầng đến việc xác định giá bán, giá cho thuê. Đặc biệt là ưu tiên bán và cho thuê các đối tượng: cán bộ, công nhân, viên chức làm việc trong các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế… gặp khó khăn về nhà ở được thiết kế xây dựng theo mô hình chung cư. Mặc dù ở Nghị định 71/2001/NĐ-CP không nói nhà chung cư cao tầng là nhà ở xã hội, nhưng căn cứ vào Luật nhà ở thì ta khẳng định đó là nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không phải bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước, và được kinh doanh nhằm mục đích lợi nhuận. Ở giai đoạn này, có thể nói Nghị định 71/2001/NĐ-CP đã tạo một bước tiến lớn, thúc đẩy hoạt động kinh doanh nhà ở phát triển mạnh mẽ nói chung và nhà ở xã hội nói riêng. So với các văn bản trước như Pháp lệnh nhà ở, Nghị định 61/CP thì Nghị định 71/2001/NĐ-CP đã có nhiều quy định mới mẽ, đồng thời các quy định không còn chung chung, dễ áp dụng trên thực tế. 1.4.3 Giai đoạn từ năm 2005 đến nay Trước tình hình trên, tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XI đã thông qua Bộ luật Dân sự năm 2005. Bộ luật Dân sự 2005 khắc phục những hạn chế, bất cập của Bộ luật Dân sự năm 1995. Mặc dù Bộ luật Dân sự năm 2005 không quy định về nhà ở xã hội, tuy nhiên đây là cơ sở pháp lý để xác định năng lực chủ thể, vai trò, trách nhiệm, quyền hạn của các bên liên quan đến giao dịch bất động sản nói chung và giao dịch về nhà ở xã hội nói riêng. Để có cơ sở pháp lý điều chỉnh toàn diện các vấn đề về nhà ở, ngày 29 tháng 11 năm 2005 Quốc hội đã thông qua luật nhà ở (luật này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006), năm 2006 Luật kinh bất động sản được ban hành góp phần hoàn thiện thị trường bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng. Sau khi Luật nhà ở ra đời, ngày 06 tháng 9 năm 2006 Nghị định số 90/2006/NĐCP của Chính phủ được ban hành quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở. Với Nghị định này, lần đầu tiên khái niệm và các quy định về nhà ở xã hội được quy định cụ thể và rõ ràng. Bởi nhà ở xã hội lúc này được nhiều người quan tâm và biết đến. Đến năm GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 19 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI 2009 Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20 tháng 04 năm 2009 của Chính phủ về cơ chế ưu đãi phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên, công nhân khu công nghiệp, người thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Tên gọi “nhà ở thu nhập thấp” tại Nghi định này là “nhà ở xã hội”. Khi nhà ở xã hội thật sự phát triển mạnh ngay sau đó Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở được ban hành thay thế Nghị định số 90/2006/NĐ-CP nhằm góp phần hoàn thiện về chính sách nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng. Trong những năm này nhà ở xã hội đã làm nóng dậy thị trường bất động sản, đặc biệt nhà ở xã hội ngày càng phong phú, phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người và hơn hết thu hút được các chủ đầu tư tham gia xây dựng. Khi nhà ở xã hội đã đi vào kinh doanh và đạt được những thành tích đáng kể, đòi hỏi phải có những quy định cụ thể nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên trong quá trình kinh doanh. Năm 2013 đã có quy định riêng giữa nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước và nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng ngoài nguồn vốn Ngân sách nhà nước, ngày 20 tháng 11 năm 2013 Nghị định số 188/2013/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội được ban hành; mới đây Thông tư số 08/2014/TT-BXD ngày 23 tháng 5 năm 2014 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội cũng được ban hành. Nhìn chung, sau gần tám năm triển khai Luật nhà ở, lĩnh vực nhà ở đã đạt được những thành tựu đáng kể, tiêu biểu là nhà ở xã hội. Bởi nhà ở xã hội vừa giải quyết được nhu cầu về nhà ở của người dân, đặc biệt là việc hỗ trợ cải thiện nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người thu nhập thấp, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế - xã hội của đất nước, từng bước bảo đảm an sinh xã hội và điều quan trọng hơn hết là mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư. Tóm lại, quá trình hình thành và phát triển pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội trải qua nhiều giai đoạn, phụ thuộc vào tình hình kinh tế xã hội và chính sách của Nhà nước. Pháp lệnh nhà ở năm 1991 được xem là văn bản pháp luật đầu tiên điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà ở ở nước ta, tạo điều kiện cho thị trường nhà ở phát triển. Khi Nghị định 61/CP năm 1994 và Nghi định 71/2001/NĐ-CP lần lượt ra đời đã có những quy định cụ thể hơn các vấn đề kinh doanh nhà ở xã hội cũng những ưu đãi cho chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án. Năm 2005 với sự xuất hiện của Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 đã dần hoàn thiện các quy định về kinh doanh nhà ở nói chung và kinh doanh nhà ở xã hội nói riêng. Hiện nay, với quy định về kinh doanh nhà ở xã hội rõ ràng dễ áp dụng đã tạo tâm lý an toàn cho chủ đầu tư tham gia và cả người mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội. GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 20 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI Kết luận Chƣơng 1 Trong Chương 1 Người viết đã tìm hiểu những khái niệm cơ bản về nhà ở dưới nhiều khía cạnh nhưng trong phạm vi nghiên cứu dưới góc độ kinh doanh thương mại và góc độ pháp luật về nhà ở thì: nhà ở là công trình xây dựng có giá trị nhằm mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của con người. Từ khái niệm về nhà ở Người viết đưa ra khái niệm về nhà ở xã hội: là nhà ở được đầu tư xây dựng có sự hỗ trợ, ưu đãi của Nhà nước để cho các đối tượng là cán bộ, công chức, viên chức, sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công dân… được mua, thuê mua hoặc thuê. Nhà ở xã hội có đặc điểm, vai trò sau: nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng theo dự án, được thiết kế xây dựng theo mô hình nhà chung cư. Nhà ở xã hội mang đầy đủ đặc điểm của bất động sản: là một loại tài sản cố định, có tính bền vững lâu dài, là loại hàng hóa có tính cá biệt và khang hiếm…; nhà ở xã hội giữ vai trò góp phần bình ổn thị trường bất động sản. Từ khái niệm về kinh doanh, kinh doanh nhà ở. Người viết đưa ra khái niệm về kinh doanh nhà ở xã hội: là hoạt động của các tổ chức, cá nhân đáp ứng đủ điều kiện theo luật từ việc bỏ vốn đầu tư tạo lập nhà để bán, cho thuê mua, cho thuê cho các đối tượng theo quy định nhằm mục đích sinh lời. Việc kinh doanh nhà ở xã hội có những đặc điểm và ý nghĩa sau: cần nguồn vốn lớn, thời gian thu hồi vốn lâu, chủ đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội được Nhà nước hỗ trợ, ưu đãi và phải bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng và đủ điều kiện; kinh doanh nhà ở xã hội có ý nghĩa tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, đồng thời tạo cho thị trường bất động sản nguồn cung về nhà ở. Từ khái niệm, đặc điểm, vai trò của nhà ở xã hội và khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của việc kinh doanh nhà ở xã hội Người viết thấy được sự cần thiết của quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội đối với cơ quan quản lý, chủ đầu tư và người mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội: tạo môi trường pháp lý đầy đủ cho thị trường bất động sản, giúp các cơ quan có thẩm quyền dễ dàng quản lý; đảm bảo quyền và lợi ích của chủ đầu tư, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh; quyền lợi của người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội được đảm bảo. Cuối cùng Người viết tóm lược quá trình hình thành và phát triển của quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội qua các giai đoạn: trước 1986 việc kinh doanh nhà ở xã hội chưa được hình thành; giai đoạn từ năm 1986 đến năm 2005 quy định về kinh doanh nhà ở xã hội đã được ban hành nhưng với tên gọi là nhà chung cư cao tầng; giai đoạn từ 2005 đến nay, quy định về kinh doanh nhà ở xã hội được ban hành cụ thể, dễ áp dụng và việc kinh doanh nhà ở xã hội đã thu hút được các chủ đầu tư lẫn khách hàng. Trên cơ sở lý luận chung về kinh doanh nhà ở xã như được phân tích ở Chương 1, đã làm nền cho Người viết tìm hiểu những quy định của pháp luật ở Chương 2. GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 21 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI CHƢƠNG 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI _THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN Nhà ở xã hội đã và đang thật sự thu hút các nhà đầu tư để tìm kiếm lợi nhuận trong quá trình kinh doanh. Trước tình hình hiện nay, những quy định của pháp luật cũng đã được hiện thực hóa vào các hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở xã hội từ đầu tư tạo lập đến trình tự thủ tục trong hoạt động mua/bán, cho thuê/thuê, cho thuê mua/thuê mua nhà ở xã hội và sử dụng, quản lý vận hành nhà ở xã hội. Những quy định này giúp cho thị trường nhà ở xã hội ngày càng phát triển và có vị trí trong thị trường bất động sản. Tuy nhiên, những chế tài cho việc vi phạm đối với các chủ đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội vẫn chưa ngăn chặn hoàn toàn việc phải bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội cho các đối tượng theo quy định đủ điều kiện hay việc thiết kế nhà ở xã hội theo tiêu chuẩn. Thông qua việc tìm hiểu những thuận lợi Người viết thấy được những mặt còn hạn chế của quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội, từ đó Người viết đề xuất phương hướng hoàn thiện để góp phần vào việc phát triển nhà ở xã hội được minh bạch, thuận lợi hơn nhìn từ góc độ của doanh nghiệp kinh doanh nhà ở xã hội; các đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội có nhu cầu về nhà ở; từ sự quản lý của cơ quan có thẩm quyền. 2.1 Quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội Để đảm bảo dự án nhà ở xã hội hoàn thành đúng tiến độ cũng như quyền và lợi ích của chủ đầu tư và các đối tượng có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thì những quy định pháp luật để điều chỉnh về việc kinh doanh nhà ở xã hội là việc rất cần thiết và góp phần hoàn thiện về mặt pháp lý cho thị trường nhà ở. Trước khi tìm hiểu những quy định pháp luật về đầu tư tạo lập dự án; trình tự thủ tục trong hoạt động mua/bán, cho thuê/thuê, cho thuê mua/thuê mua và sử dụng, quản lý vận hành nhà ở xã hội Người viết thấy được những nguyên tắc trong kinh doanh nhà ở xã hội. 2.1.1 Nguyên tắc kinh doanh nhà ở xã hội Trong kinh doanh bất động sản nói chung và lĩnh vực nhà ở nói riêng, đặc biệt việc kinh doanh nhà ở xã hội có nhiều điểm khác biệt so với nhà ở thương mại và nhà ở riêng lẻ. Từ đặc điểm của việc kinh doanh nhà ở xã hội được nêu ở Chương 1 Người viết rút ra những nguyên tắc trong kinh doanh nhà ở xã hội: nhà ở xã hội bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng và đủ điều kiện; lợi nhuận của việc kinh doanh nhà ở xã hội không vượt định mức; chủ đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội được Nhà nước hỗ trợ, ưu đãi. GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 22 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI 2.1.1.1 Nhà ở xã hội bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng và đủ điều kiện Thứ nhất, nhà ở xã hội phải bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng17. Các chủ đầu tư cùng đầu tư xây dựng nhà ở để tìm kiếm lợi nhuận, tuy nhiên tùy thuộc vào từng loại nhà ở mà chủ đầu tư có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua. Nếu chủ đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại và nhà ở riêng lẻ có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua tất cả các khách hàng (khách hàng ở đây được hiểu là những người có quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất hoặc sử dụng nhà ở theo quy định) có nhu cầu thì chủ đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội chỉ được bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng. Các đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội cũng là những người được quyền sở hữu, sử dụng nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất hoặc sử dụng nhà ở tại Việt Nam, tuy nhiên các đối tượng này phải là: cán bộ, công chức, viên chức; người có công với cách mạng; sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp; công nhân, người làm việc thuộc các thành phần kinh tế; người thuộc hộ nghèo; các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ khi hết tiêu chuẩn được thuê nhà ở công vụ; hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà chưa được bố trí đất ở hoặc nhà ở tái định cư; người thu nhập thấp; học sinh, sinh viên18. Thứ hai, các đối tượng có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải đáp ứng đủ điều kiện. Theo khoản 1, Thông tư 08/2014/TT-BXD ngày 23 tháng 5 năm 2014 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, các đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải đáp ứng các điều kiện: có khó khăn về nhà ở, đáp ứng điều kiện về cư trú và điều kiện về thu nhập thấp. Một là, đối tượng có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội có khó khăn về nhà ở. Có khó khăn về nhà ở là những trường hợp: chưa có nhà ở và đang phải ở nhờ, thuê, mượn nhà ở của người khác; chưa được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước hoặc chưa được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại các dự án khác; chưa được Nhà nước giao đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai; chưa được tặng nhà tình thương, tình nghĩa. Đã có nhà ở thuộc sở hữu nhà ở của mình nhưng nhà ở chật chội hoặc bị hư hỏng, dột nát19. Hai là, đối tượng có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải thỏa điều kiện về cư trú và thu nhập thấp. Theo khoản 2 và 3, điều 13, Thông tư 08/2014/TT-BXD ngày 17 Khoản 3, điều 3, Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. 18 Điều 12, Thông tư 08/2014/TT-BXD ngày 23 tháng 5 năm 2014 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. 19 Khoản 2, điều 13, Thông tư 08/2014/TT-BXD ngày 23 tháng 5 năm 2014 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 23 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI 23 tháng 5 năm 2014 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, người có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải có hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội đầu tư xây dựng. Điều kiện về thu nhập thấp chỉ áp dụng để xác định cho các đối tượng thu nhập thấp. 2.1.1.2 Lợi nhuận của việc kinh doanh nhà ở xã hội không vượt định mức Thứ nhất, chủ đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội bị hạn chế về lợi nhuận. Trong lĩnh vực kinh doanh nhà ở, chủ đầu tư là người điều hành tạo ra sản phẩm đưa vào thị trường thì chủ đầu tư có quyền quyết định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở theo thị trường là điều hiển nhiên. Chủ đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội cũng có quyền quyết định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhưng bị giới hạn. Theo khoản 2, điều 15, Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội: lợi nhuận của giá bán nhà ở xã hội không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng, lợi nhuận của giá cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội không vượt quá 15 % tổng chi phí đầu tư xây dựng. Thứ hai, chủ đầu tư không tính các khoản mà Nhà nước ưu đãi vào giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua. Theo khoản 2, điều 15, Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, việc xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua để tìm kiếm lợi nhuận được chủ đầu tư xác định theo nguyên tắc tính đủ các chi phí để thu hồi vốn, kể cả lãi vay (nếu có), tuy nhiên tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế giá trị gia tăng được Nhà nước hỗ trợ ưu đãi cho nên không tính các khoản này vào giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua để xác định lợi nhuận. Ta thấy, các chủ đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội bị hạn chế về lợi nhuận, tuy nhiên lại nhận được sự hỗ trợ, ưu đãi của Nhà nước, điều này đã mang đến những căn hộ phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người đồng thời giúp chủ đầu tư tìm kiếm lợi nhuận. 2.1.1.3 Chủ đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội được Nhà nước hỗ trợ, ưu đãi Từ hai nguyên tắc: nhà ở xã hội bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng và đủ điều kiện; lợi nhuận của việc kinh doanh nhà ở xã hội không vượt định mức đã hình thành nên nguyên tắc thứ ba là: chủ đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội được Nhà nước hỗ trợ, ưu đãi. Theo điều 12, Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, chủ đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và áp dụng thuế suất ưu đãi thì chủ đầu tư còn được: GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 24 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI Thứ nhất, chủ đầu tư được huy động vốn từ các nguồn: vay vốn của các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại; vay vốn ưu đãi từ nguồn ngân sách địa phương, nguồn phát hành trái phiếu của chính quyền địa phương; được phát hành trái phiếu do Chính phủ bảo lãnh theo quy định của pháp luật về bảo lãnh; được sử dụng nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai trong phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội làm tài sản thế chấp khi vay vốn đầu tư cho dự án đó. Thứ hai, chủ đầu tư dự án được dành 20% tổng diện tích đất trong dự án nhà ở xã hội để đầu tư xây dựng công trình thương mại. Quỹ đất này chủ đầu tư có quyền xây dựng công trình thương mại kể cả nhà ở thương mại cao tầng hoặc thấp tầng nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội và giảm chi phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau khi đầu tư. Nhìn chung, các nguyên tắc trong việc kinh doanh nhà ở xã hội thu hút được nhiều nhà đầu tư, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư trong quá trình đầu tư đến tiêu thụ sản phẩm, đặc biệt làm nỗi bật việc kinh doanh nhà ở xã hội trong thị trường nhà ở. 2.1.2 Đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội Đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội là giai đoạn quan trọng nhằm chọn ra chủ đầu tư tốt nhất để thực hiện dự án nhà ở xã hội. Bởi hiện nay các doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua nhằm mục đích thu lợi và đó là việc tạo ra nguồn cung sản phẩm để tham gia vào thị trường nhà ở. Việc đầu tư tạo lập nhà ở xã hội được Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở và các văn bản hướng dẫn về nhà ở xã hội quy định về việc lựa chọn chủ đầu tư cũng như tiêu chuẩn thiết kế, hình thức huy động vốn, quỹ đất và những ưu đãi cho chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội. 2.1.2.1 Lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội Trước hết Người viết đưa ra khái niệm chủ dầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội: là người sở hữu vốn để thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Trong quá trình đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội thì việc lựa chọn chủ đầu tư là giai đoạn đầu tiên và quan trọng. Bởi chủ đầu tư là người điều hành các công đoạn tạo ra sản phẩm đưa vào thị trường để kinh doanh. Như đã nói ở Chương 1, kinh doanh nhà ở xã hội là một trong những loại hình kinh doanh bất động sản. Cho nên trước hết chủ thể kinh doanh nhà ở xã hội phải thuộc các đối tượng và đáp ứng đủ điều kiện của một chủ thể kinh doanh bất động sản: GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 25 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI Về đối tượng, theo quy định tại điều 2, Luật kinh doanh bất động sản 2006 quy định đối tượng áp dụng là: “Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản; tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam”20. Về điều kiện, bên cạnh những năng lực pháp luật và năng lực hành vi của chủ thể kinh doanh theo quy định của pháp luật dân sự, thì chủ thể kinh doanh nhà ở xã hội phải đáp ứng đủ điều kiện tại điều 8 Luật kinh doanh bất động sản 2006: Thứ nhất, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của Luật doanh nghiệp và Luật hợp tác xã. Theo khoản 1, điều 4, Luật doanh nghiệp 2005, doanh nghiệp là: “tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản giao dịch ổn định, được đăng kí kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh”. Hợp tác xã là: “là tổ chức kinh tế tập thể, đồng sở hữu, có tư cách pháp nhân, do ít nhất 07 thành viên tự nguyện thành lập và hợp tác tương trợ lẫn nhau, trong hoạt động sản xuất, kinh doanh, tạo việc làm nhằm đáp ứng nhu cầu chung của thành viên, trên cở sở tự chủ, tự chịu trách nhiệm, bình đẳng và dân chủ trong quản lý hợp tác xã”21. Thứ hai, chủ thể kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định và đăng kí kinh doanh bất động sản: Về vốn pháp định. Ở Việt Nam, vốn pháp định là mức vốn tối thiểu phải có theo quy định của pháp luật để thành lập doanh nghiệp22, điều này có nghĩa là Nhà nước sẽ đặt ra mức sàn tối thiểu về vốn đối với một số ngành nghề cụ thể, nhà đầu tư phải đáp ứng số vốn đó từ bằng hoặc lớn hơn mức vốn Nhà nước đặt ra thì mới được thành lập doanh nghiệp và hoạt động trong ngành nghề đó. Vốn pháp định do cơ quan có thẩm quyền ấn định, nó được xem là có thể thực hiện được dự án khi thành lập doanh nghiệp. Vốn pháp định sẽ khác nhau tùy lĩnh vực, ngành nghề kinh doanh. Tại Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 thì vốn pháp định để kinh doanh bất động sản là 6 tỷ đồng Việt Nam23. Theo khoản 1, điều 10, Luật kinh doanh bất động sản đã được thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014 quy định: doanh nghiệp phải có vốn pháp định, vốn pháp định do Chính phủ quy định nhưng không thấp hơn 20 tỷ đồng. Về đăng kí kinh doanh theo quy định của pháp luật. Đăng kí kinh doanh là thủ tục có ý nghĩa cơ bản, là “khai sinh” về mặt pháp lý cho doanh nghiệp. Theo quy định tại điều 9 Nghị định số 43/2010/NĐ-CP ngày 15 tháng 4 năm 2010 của Chính phủ về đăng 20 Điều 2, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006. Khoản 1, điều 3, Luật hợp tác xã năm 2012. 22 Điều 4, khoản 7, Luật doanh ghiệp năm 2005. 23 Điều 3, Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn Luật kinh doanh bất động sản năm 2006. 21 GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 26 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI ký doanh nghiệp, việc đăng ký kinh doanh của doanh nghiệp được thực hiện tại cơ quan đăng ký kinh doanh cấp tỉnh nơi doanh nghiệp dự định đặt trụ sở chính (gọi chung là cơ quan đăng ký kinh doanh cấp tỉnh). Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế có quyền kinh doanh các ngành mà pháp luật không cấm24. Theo khoản 2, điều 4, Luật kinh doanh bất động sản 2006, kinh doanh bất động sản là: “việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lời”. Chủ thể kinh doanh nhà ở xã hội ngoài việc đáp ứng các điều kiện về kinh doanh bất động sản còn phải tuân theo các quy định riêng về nhà ở xã hội. Cụ thể theo quy định tại Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, đối tượng áp dụng là: “tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước, nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội theo dự án để bán, cho thuê, cho thuê mua nhằm mục đích lợi nhuận”25. Phạm vi hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở xã hội là được đầu tư tạo lập nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua. Hiện nay các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở xã hội ngày càng nhiều, vì vậy việc lựa chọn chủ đầu tư phải theo quy định pháp luật, chủ đầu tư được lựa chọn theo hình thức chỉ định và đấu thầu: Thứ nhất, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được chỉ định. Theo điểm a, khoản 3, điều 5, Thông tư 08/2014/TT-BXD ngày 23 tháng 5 năm 2014 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số điều Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội: “chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới đồng thời đảm nhận trách nhiệm là chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% dành để xây dựng nhà ở xã hội”. Trường hợp chỉ có một nhà đầu tư tham gia đăng kí xây dựng nhà ở xã hội: “nhà đầu tư đã có sẵn quỹ đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở mà có nhu cầu thực hiện dự án phát triển nhà ở xã hội thì nhà đầu tư đó được làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội” 26; nhà đầu tư chưa có sẵn quỹ đất thuộc quyền sở hữu của mình: nếu chỉ có một nhà đầu tư tham gia đăng kí thì nhà đầu tư đó được xem xét, lựa chọn làm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội27. 24 Điều 7, khoản 1, Luật doanh nghiệp năm 2005. Khoản 1, điều 2, Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. 26 Khoản 5, điều 9, Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. 27 Điểm b, khoản 3, Thông tư 08/2014/TT-BXD ngày 23 tháng 5 năm 2014 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số điều Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. 25 GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 27 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI Thứ hai, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được lựa chọn theo nguyên tắc đầu thầu. Theo điểm b, khoản 3, điều 5, Thông tư 08/2014/TT-BXD ngày 23 tháng 5 năm 2014 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số điều Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội: “trường hợp bố trí quỹ đất mới theo quy hoạch để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và trường hợp chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới không có nhu cầu đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% mà quỹ đất này được chuyển giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì việc lựa chọn chủ đầu tư dự án thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân cấp tỉnh theo hình thức đấu thầu. Việc đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư được thực hiện theo nguyên tắc sau đây”: việc đăng kí tham gia đầu tư dự án nhà ở xã hội có từ hai nhà đầu tư trở lên thì sẽ tiến hành theo hình thức đấu thầu, việc đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư được thực hiện theo các tiêu chí ưu tiên sau: Một là, về kinh nghiệm, năng lực tài chính. Xem xét chủ đầu tư nào đã thực hiện dự án nhà ở hội nhiều hơn và có tỷ lệ vốn sở hữu cao hơn. Hai là, giá bán, cho thuê, cho thuê mua thấp hơn. Mặc dù chưa hoàn thành dự án nhưng các nhà đầu tư phải tạm tính giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội để tham gia việc đấu thầu. Ba là, bảo đảm về chất lượng và tiến độ thực hiện dự án tốt hơn. Ở tiêu chí này nhà đầu tư đưa ra những vật liệu đầu tư xây dựng đảm bảo chất lượng hay áp dụng công nghệ để hoàn thành dự án sớm hơn. Tóm lại, Có thể nói hoạt động kinh doanh của các chủ thể kinh doanh nhà ở xã hội giữ vai trò quan trọng có ý nghĩa quyết định đối với sự tăng trưởng của thị trường nhà ở. Cho nên việc lựa chọn chủ đầu tư theo nguyên tắc đấu thầu tạo sự cạnh tranh công bằng giữa các doanh nghiệp, đồng thời tạo sự bình ổn về giá cho thị trường nhà ở và điều quan trọng hơn hết là mang đến lợi ích cho các đối tượng có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Trong phần này Người viết làm rõ thêm vấn đề chủ đầu tư được chuyển đổi từ nhà nhà thương mại sang nhà ở xã hội. Theo khoản 1, điều 1, Thông tư 02/2013/TT-BXD ngày 08 tháng 3 năm 2013 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ: chuyển đổi mục đích sử dụng từ nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội là những dự án nhà ở thương mại đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt nhưng chưa thực hiện hoặc đã triển khai thi công nhưng mục đích sử dụng nhà ở thương mại không phù hợp với nhu cầu thị trường. GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 28 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI Chủ đầu tư nhà ở xã hội được chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại không được lựa chọn theo nguyên tắc của quy định pháp luật về nhà ở xã hội. Tuy nhiên, để trở thành chủ đầu tư nhà ở thương ngoài việc đáp ứng các điều kiện để được đăng kí làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại thì phải đáp ứng về điều kiện sở hữu vốn, việc lựa chọn chủ đầu tư cũng được tiến hành theo nguyên tắc đấu thầu hoặc chỉ định. Sau khi đã chuyển dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội thì chủ đầu tư cũng trở thành chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội và được: “điều chỉnh tăng mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và được hưởng các ưu đãi theo quy định hiện hành, nhưng phải đảm bảo đúng tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội và bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng theo quy định của pháp luật về nhà ở xã hội”28. Như vậy chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được chuyển từ dự án nhà ở thương mại: được huy động vốn; tiêu chuẩn thiết kế; phải bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng; được Nhà nước hỗ trợ ưu đãi, sử dụng, quản lý vận hành… đều thực hiện như chủ đầu tư nhà ở xã hội. 2.1.2.2 Nguồn vốn để đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội Để chủ đầu tư hoàn thành một sản phẩm đưa vào kinh doanh, việc kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà ở nói riêng, thì việc đầu tiên và thiết yếu nhất là đòi hỏi chủ đầu tư phải có nguồn tài chính. Nhà ở là một tài sản có giá trị lớn cho nên việc kinh doanh nhà ở của các chủ đầu tư phải có nguồn vốn rõ ràng, đặc biệt việc kinh doanh nhà ở xã hội được thực hiện theo dự án và để hoàn thành đúng tiến độ cũng như chất lượng của ngôi nhà thì chủ đầu tư phải có và được huy động vốn từ các nguồn sau: Thứ nhất, vốn tự có của chủ đầu tư dự án. Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư là vốn thực có của chủ đầu tư tính đến năm liền kề với năm chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở được xác định thông qua báo cáo tài chính của doanh nghiệp có sự xác nhận của tổ chức kiểm toán độc lập. Theo điểm b, khoản 1, điều 5, Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư dự án khu nhà ở có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình là: “không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt”. Đây là điều kiện về năng lực tài chính mà chủ đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội phải đạt được và chủ đầu tư có trách nhiệm chứng minh năng lực tài chính của mình. Vốn tự có của chủ đầu tư là nguồn vốn cơ bản trong bất kì một dự án nhà ở nào, nó quyết định sự thành công hay thất bại của dự án. 28 Khoản 1, điều 3, Thông tư 02/2013/TT-BXD ngày 08 tháng 3 năm 2013 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ. GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 29 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI Thứ hai, chủ đầu tư vay từ nguồn vốn cho vay ưu đãi của chính phủ. Theo Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15 tháng 5 năm 2013 của Ngân hàng Nhà nước quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ thì đối tượng cho vay trong đó có doanh nghiệp: “doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội, doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được chuyển đổi công năng sang dự án nhà ở xã hội do Bộ xây dựng công bố trong từng thời kì”29. Theo Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu, theo đó gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng hỗ trợ nguồn vốn cho các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở xã hội vay thời hạn tối đa là 5 năm, với mức lãi suất được Ngân hàng Nhà nước công bố hàng năm. Thứ ba, chủ đầu tư phát hành trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh. Theo Nghị định 01/ 2011/NĐ-CP ngày 05 tháng 01 năm 2011 của Chính phủ về phát hành trái phiếu Chính phủ, trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh và trái phiếu chính quyền địa phương, trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh là: “loại trái phiếu do doanh nghiệp, tổ chức tài chính, tín dụng, ngân hàng chính sách của nhà nước thuộc đối tượng quy định tại điều 32 Luật quản lý nợ công phát hành và được Chính phủ bảo lãnh thanh toán”. Cụ thể theo khoản 3, điều 33, Luật quản lý công nợ một trong những chương trình, dự án của doanh nghiệp được xem xét cấp bảo lãnh Chính phủ có: “chương trình, dự án thuộc lĩnh vực, địa bàn Nhà nước khuyến khích đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và các quy định của pháp luật có liên quan”. Và theo khoản 2, Luật nhà ở năm 2005: “Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và ngoài nước đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội”. Tóm lại, việc kinh doanh nhà ở xã hội của các doanh nghiệp nằm trong chương trình, dự án được Nhà nước khuyến khích đầu tư, cho nên các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở xã hội sẽ được phát hành trái phiếu được Chính phủ thanh toán. Điều này tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp, thay vì các doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp nhiều khách hàng ngần ngại khi mua nếu như trong quá trình kinh doanh doanh nghiệp gặp phải rủi ro thay vì được Chính phủ đứng ra bảo lãnh. Thứ tư, doanh nghiệp được vay vốn của các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại. Hình thức huy động vốn từ các tổ chức tín dụng đảm bảo được lượng vốn vay nhiều đã thu hút các doanh nghiệp. Theo điểm d, khoản 1, điều 12, Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội: các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại có trách nhiệm dành một lượng vốn tối thiểu khoản 3% 29 Đoạn 2, điểm a, khoản 2, điều 1 Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15 tháng 5 năm 2013 của Ngân hàng Nhà nước quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghi quyết 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ. GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 30 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI tổng dư nợ để cho các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội vay với lãi suất ưu đãi thấp hơn lãi suất thị trường, kỳ hạn trả nợ phù hợp với khả năng tài chính của khách hàng. Thứ năm, vay từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương, quỹ tiết kiệm nhà ở được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật. Theo khoản 1, điều 75 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở, quỹ phát triển nhà ở của địa phương được hình thành từ các nguồn sau: “tiền thu từ việc bán, cho thuê nhà ở thuộc sở nhà nước trên địa bàn; trích tối thiểu 10% từ tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở thương mại và các dự án khu đô thị mới trên địa bàn. Mức thu cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định; ngân sách địa phương hỗ trợ hàng năm theo quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh; tiền huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật; tiền hỗ trợ, đóng góp tự nguyện từ các tổ chức, cá nhân khác trong và ngoài nước”. Ngoài ra các chủ đầu tư còn được huy động vốn từ các nguồn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật: huy động vốn từ khách hàng, phát hành cổ phiếu. Hình thức mà các chủ đầu tư thường chọn là huy động vốn từ khách hàng. Huy động vốn từ khách hàng: một trong những hình thức huy động vốn mà pháp luật cho phép là chủ đầu tư ứng tiền trước mua nhà của khách hàng. Huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của khách hàng thuộc đối tượng và đủ điều kiện mua nhà ở xã hội thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai. Theo điểm a, khoản 4, điều 17, Thông tư 08/2014/TT-BXD ngày 23 tháng 5 năm 2014 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội: trường hợp chủ đầu tư dự án thỏa thuận huy động tiền ứng trước của khách hàng thì công trình nhà ở đó phải có thiết kế đã được phê duyệt và nhà ở đó đã xây dựng xong phần móng; số tiền ứng trước lần 1 không vượt quá 20% giá bán nhà ở đó ghi trong hợp đồng; trước thời điểm bàn giao nhà ở cho bên mua, chủ đầu tư dự án không được huy động vượt quá 70% giá bán nhà ở; tại thời điểm bàn giao nhà ở chỉ được thu 95 % giá bán nhà ở; 5% giá bán nhà ở còn lại, chủ đầu tư được người mua thanh toán sau khi dự án đã được phê duyệt quyết toán, kiểm toán và bên mua được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận Theo điều 63, Luật nhà ở đã được thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014 quy định: chủ dầu tư xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn hình thức bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc bán nhà ở có sẵn. Chủ đầu tư được được ứng tiền trước của người mua nhà ở xã hội, việc ứng tiền trước thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở, phù hợp với tỷ lệ hoàn thành xây dựng công trình nhà ở và tiến độ dự án đã được phê duyệt nhưng tổng số tiền ứng trước của người mua không vượt quá 70% giá GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 31 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi mua nhà ở được cấp Giấy nhận đối với nhà ở đó. Ngoài ra, chủ đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội huy động vốn từ các hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết; chủ đầu tư vay vốn từ Ngân hàng chính sách xã hội. Như vậy, ta thấy nguồn vốn chủ đầu tư kinh doanh nhà hội quy định trong Luật nhà ở mới được thông qua quy định cụ thể hơn so với Luật nhà ở 2005. Nhìn chung, vốn chiếm một vai trò rất lớn và không thể thiếu trong quá trình kinh doanh, quyết định sự thành công hay thất bại của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nói chung đặc biệt là kinh doanh nhà ở xã hội chủ yếu là vừa và nhỏ, với nguồn vốn tự có không đáng kể, vì thế việc huy động vốn từ các chủ thể là điều tất yếu và có vai trò đặc biệt quan trọng. Với sự hỗ trợ của Nhà nước để các chủ đầu tư huy động vốn từ các nguồn: vốn vay từ nguồn vốn cho vay ưu đãi của Chính phủ, vốn từ phát hành trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh, vốn vay của các tổ chức tín dụng, vay từ Quỹ phát triển nhà ở và quỹ tiết kiệm nhà ở đã thật sự thu hút các chủ đầu tư và giúp các chủ đầu tư hoàn thành dự án đúng tiến độ. 2.1.2.3 Quỹ đất và những ưu đãi cho chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội Một trong những đặc điểm của nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng là nhà ở phải gắn liền với đất, cho nên đòi hỏi việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cần phải có quỹ đất thích hợp. Điểm nổi bật của việc kinh doanh nhà ở xã hội là chủ đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội nhận được sự ưu đãi, hỗ trợ của Nhà nước. Thứ nhất, Nhà nước giao đất cho chủ đầu tư để xây dựng nhà ở xã hội. Theo khoản 1, điều 6, Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội: “trong quá trình lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch phát triển khu kinh tế, khu công nghệ, khu chế suất, khu công nghệ cao, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm căn cứ vào quỹ đất của địa phương bố trí quỹ đất và chỉ đạo cơ quan chức năng xác định cụ thể vị trí, địa điểm, quy mô diện tích đất của từng dự án nhà ở xã hội đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để giao cho các chủ đầu tư theo quy định tại Điều 9 của Nghị định này để triển khai việc đầu tư xây dựng”. Theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật đất đai, người được Nhà nước giao đất để thực hiện GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 32 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI dự án: “dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở”30. Thứ hai, quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội là đất tự có của chủ đầu tư. Mặc dù không có quy định cụ thể quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội là đất tự có của chủ đầu tư. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 5, điều 9, Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội: “nhà đầu tư đã có quỹ đất sử dụng hợp pháp của mình, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở mà có nhu cầu thực hiện dự án nhà ở xã hội thì nhà đầu tư đó được làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội” qua đó ta thấy một trong những quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hôi là đất tự có của chủ đầu tư. Đây là phần đất thuộc sở hữu của chủ đầu tư, quỹ đất này nằm trong dự án phát triển nhà ở xã hội thì được tiến hành đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua. Thứ ba, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội. Theo quy định tại điểm a, khoản 2, điều 6, Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội: chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới, không phân biệt quy mô diện tích tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kĩ thuật dành để xây dựng nhà ở hội. Việc kinh doanh nhà ở xã hội được thực hiện theo dự án và được Nhà nước hỗ trợ, ưu đãi: Thứ nhất, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Theo quy định pháp luật về đất đai, Nhà nước cho thuê đất để thực hiện đầu tư dự án để cho thuê, giao đất có thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê. Theo điểm a, khoản 1, điều 12 Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội thì quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội sẽ được miễn tiền sử dụng đất tiền thuê đất. Thứ hai, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được miễn giảm và hưởng các ưu đãi về thuế giá trị gia tăng và thuế doanh nghiệp. Theo Nghị định 92/2013/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều có hiệu lực ngày 01 tháng 7 năm 2013 của Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập 30 Điểm a, khoản 1, Điều 14, Nghị định 43/2014 NĐ/CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết và thi hành Luật đất đai. GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 33 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI doanh nghiệp và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật Thuế giá trị gia tăng: áp dụng thuế suất giá trị gia tăng 5% đối với bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội; doanh nghiệp thực hiện đầu tư - kinh doanh nhà ở xã hội được áp dụng thuế suất 10% đối với phần thu nhập từ bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội. Thứ ba, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được vay vốn với mức lãi suất thấp. Theo điểm d, khoản 1, điều 12, Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội: các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại có trách nhiệm dành một lượng vốn tối thiểu khoản 3% tổng dư nợ để cho các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội vay với lãi suất ưu đãi thấp hơn lãi suất thị trường, kỳ hạn trả nợ phù hợp với khả năng tài chính của khách hàng. Ngoài ra các chủ đầu tư còn được vay vốn ưu đãi từ nguồn ngân sách địa phương, nguồn phát hành trái phiếu chính quyền địa phương. Thứ tư, chủ đầu tư dự án nhà ở được dành 20% tổng diện tích đất ở được giao để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại. Theo điểm l, khoản 1, điều 12, Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội: “chủ đầu tư dự án được dành 20% tổng diện tích đất ở được giao trong phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội (bao gồm cả dự án sử dụng quỹ đất 20%) để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở thương mại cao tầng hoặc thấp tầng), nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội và giảm chi phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau khi đầu tư”. Nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh thương mại, thì chủ đầu đầu tư được phép dành 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án để bán, cho thuê, cho thuê mua theo giá kinh doanh thương mại. Ngoài ra, theo điểm h và i, khoản 1, điều 12, Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển nhà ở xã hội: chủ đầu tư còn được sử dụng nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai trong phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội làm tài sản thế chấp để vay vốn đầu tư cho dự án đó; được phát hành trái phiếu do Chính phủ bảo lãnh. Trường hợp nhà ở xã hội chỉ cho thuê còn được ưu đãi: “đối với 20% tổng diện tích sàn nhà ở trong phạm vi dự án để cho thuê thì sau thời gian cho thuê tối thiểu là 05 (năm) năm kể từ thời điểm bắt đầu cho thuê, chủ đầu tư dự án được phép bán quỹ nhà ở này cho người đang thuê (nếu có nhu cầu) theo giá bán nhà ở xã hội tại thời điểm bán nhà đó”31. 31 Điểm b, khoản 2, điều 12, Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 34 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI Ta thấy, chủ đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội được Nhà nước hỗ trợ, ưu đãi rất nhiều từ quỹ đất cho đến hình thức huy động vốn, áp dụng mức lãi suất thấp đặc biệt là lợi ích trong quá trình cho thuê được pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội quy định rõ ràng. Điều này thật sự đã thu hút các nhà đầu tư tham gia cạnh tranh lành mạnh trên thị trường nhà ở. Theo điểm c, điều 58, Luật nhà ở đã được thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014 quy định: chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng chính sách xã hội; trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua hoặc để bán. 2.1.2.4 Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt, không thể thiếu đối với con người, mỗi gia đình trong xã hội. Chính vì vậy, nhà ở xã hội ra đời nhằm giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân. Trong quá trình thực hiện thì tiêu chuẩn thiết kế nhà ở là một vấn đề không kém phần quan trọng đối với các dự án phát triển nhà ở. Nhà ở phải đáp ứng các tiêu chuẩn về diện tích cũng như các tiêu chuẩn về môi trường sống. Việc xây dựng nhà ở xã hội để kinh doanh phải theo nguyên tắc và quy định cụ thể, phải đáp ứng được những yêu cầu, yếu tố mà người sử dụng mong muốn. Nếu tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở riêng lẻ đóng vai trò quan trọng thì đối với nhà ở xã hội các tiêu chuẩn xây dựng giữ vai trò quan trọng hơn. Bởi nhà ở xã hội được thiết kế theo mô hình là nhà chung cư, có nhiều người sinh sống và quan trọng hơn hết nhà ở xã hội được bán, cho thuê, cho thuê mua phải đúng đối tượng và đủ điều kiện. Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội được quy định trong Luật nhà ở năm 2005; Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội; Thông tư 08/2014/TTBXD ngày 23 tháng 5 năm 2014 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội: Thứ nhất, nhà ở xã hội tại đô thị là nhà chung cư. Theo quy định pháp luật nhà chung cư là: “nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang, và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân, của chủ đầu tư và phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư”32. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư gồm: phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó; phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật. Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: phần diện 32 Khoản 5, điều 3, Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở. GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 35 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng; không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng, khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, đường thoát hiểm, hệ thống để phốt, lối đi bộ, sân chơi chung, nơi để xe và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chhung cư33. Theo điểm b, khoản 1, điều 7, Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, nhà ở xã hội thiết kế theo mô hình chung cư, có diện tích và số tầng: Về số tầng, nhà chung cư tại đô thị không khống chế số tầng. Nhưng phải phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Về diện tích, diện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 30m2, tối đa không quá 70m2, được xác định theo diện tích sử dụng được tính theo diện tích thông thủy. Theo khoản 2, điều 1, Thông tư 03/2014/TT-BXD ngày 20 tháng 02 năm 2014 của Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở, diện tích căn hộ được tính theo diện tích thông thủy bao gồm cả phần diện tích tường ngăn cách các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lo gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Chủ đầu tư dự án được tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành. Thứ hai, đầu tư xây dựng nhà ở xã hội liền kề thấp tầng. Cuộc sống ngày càng phát triển, nhà ở chung cư ngày càng trở nên quen thuộc đối với người dân bởi tính tiện ích của nó, dân số ngày cành phát triển trong khi đó quỹ đất ngày càng trở nên hiếm hoi, nhà cao tầng phát triển là một điều tất yếu của xã hội. Việc xây dựng nhà chung cư cao tầng sẽ tiết kiệm được diện tích xây dựng nhà và kéo theo giá thành được hạ thấp sẽ phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người. Tuy nhiên không phải ai cũng thích ở nhà chung cư cao tầng, vì vậy mà từng loại đô thị mà nhà đầu tư thiết kế xây dựng theo đúng tiêu chuẩn đảm bảo chất lượng: nhà ở xã hội liền kề thấp tầng phải đảm bảo diện tích xây dựng. Theo điểm c, khoản 2, điều 4, Thông tư 08/2014/TT-BXD ngày 23 tháng 5 năm 2014 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 188/2023/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội: mỗi căn nhà không vượt quá 70m2, hệ số sử dụng đất không vượt quá 2,0 lần và phù hợp với quy hoạch do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đầu tư xây dựng 33 Điều 49, Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở. GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 36 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI nhà ở xã hội liền kề thấp tầng thì phải được Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận. Đối với dự án phát triển nhà ở xã hội tại đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến thống nhất của Bộ xây dựng trước khi chấp thuận cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội thấp tầng liền kề. Như vậy, nhà ở xã hội đã đáp ứng được nhu cầu của nhiều người. Vì theo quy định về tiêu chuẩn xây dựng, nhà ở xã hội vừa được đầu tư xây dựng theo mô hình chung cư cao tầng vừa được xây dựng theo loại nhà liền kề thấp tầng giúp người mua, thuê, thuê mua có nhiều sự lựa chọn. Tuy nhiên trong phạm vi nghiên cứu Người viết chỉ tập trung nghiên cứu nhà ở xã hội được thiết kế xây dựng theo mô hình là nhà nhà chung cư. 2.1.3 Trình tự thủ tục trong hoạt động mua/bán, cho thuê/thuê, cho thuê mua/thuê mua nhà ở xã hội Từ đặc điểm kinh doanh nhà ở xã hội, ta thấy những quy định pháp luật về trình tự, thủ tục trong hoạt động mua/bán, cho thuê/thuê, cho thuê mua/thuê mua lại giữ vai trò quan trọng bao gồm: đối tượng và điều kiện mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua và quá trình xét duyệt hồ sơ mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội. 2.1.3.1 Đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội Trước hết Người viết tìm hiểu các đối tượng được sở hữu nhà ở. Theo Luật nhà ở năm 2005: “đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm: tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng kí kinh doanh, nơi đăng kí hộ khẩu thường trú; người Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định tại Điều 126 của Luật này; tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 125 của Luật này”34. Theo điều 126, Luật nhà ở, quyền sở nhà ở tại Việt nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài: “1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài tại Việt nam, người có công đóng góp với đất nước, nhà hoạt động văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước, người được phép về sống ổn định tại Việt Nam và các đối tượng khác do Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. 2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc diện quy định tại khoản 1 điều này về Việt nam cư trú với thời hạn được phép từ sáu tháng trở lên được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc căn hội”. 34 Khoản 2, điều 9, Luật nhà ở năm 2005 sửa đổi, bổ sung 2009. GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 37 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI Theo khoản 1, điều 125, Luật nhà ở 2005: “ tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê tại Việt Nam được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó. Thời hạn được sở hữu nhà ở là thời hạn quy định trong Giấy chứng nhận đầu tư và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở”. Khác với nhà ở thương mại, nhà ở riêng lẻ chủ đầu tư có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua cho các đối tượng được nêu bên trên có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật. Thì nhà ở xã hội có điểm khác biệt khá lớn, theo quy định tại điều 12, Thông tư 08/2014/TT-BXD ngày 23 tháng 5 năm 2014 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, cá nhân, hộ gia đình có ít nhất một người thuộc các đối tượng sau mới được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội: Thứ nhất, người có công với cách mạng: người hoạt động cách mạng trước ngày 01 tháng 01 năm 1945; người hoạt động cách mạng từ ngày 01 tháng 01 năm 1945 đến ngày khởi nghĩa tháng Tám năm 1945; thân nhân liệt sĩ; bà mẹ Việt Nam Anh hùng; anh hùng Lực lượng vũ trang nhân dân; anh hùng lao động trong thời kì kháng chiến; thương binh, người hưởng chính sách như thương binh; bệnh binh; người hoạt động kháng chiến bị nhiễm chất độc hóa học; người hoạt động cách mạng kháng chiến bị địch bắt tù, đày; người hoạt động các cuộc kháng chiến giải phóng dân tộc, bảo vệ Tổ quốc và làm nghĩa vụ quốc tế; người có công giúp đỡ cách mạng. Thứ hai, cán bộ, công chức, viên chức trong cơ quan hành chính, sự nghiệp, cơ quan Đảng và đoàn thể hưởng lương từ ngân sách nhà nước và các đối tượng đang làm việc theo diện hợp đồng trong các chỉ tiêu biên chế của các cơ quan này. Theo Luật cán bộ, công chức năm 2008, cán bộ, công chức là: “Cán bộ là công dân Việt Nam, được bầu cử, phê chuẩn, bổ nhiệm giữ chức vụ, chức danh theo nhiệm kì trong cơ quan của Đảng Cộng sản Việt Nam, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội ở trung ương, ở tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là cấp tỉnh), ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là cấp huyện), trong biên chế và hưởng lương từ ngân sách nhà nước. Cán bộ xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là cấp xã) là công dân Việt Nam, được bầu cử giữ chức vụ theo nhiệm kì trong Thường trực Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân, Bí thư, Phó Bí thư Đảng ủy, người đứng đầu tổ chức chính trị - xã hội; công chức cấp xã là công dân Việt Nam được tuyển dụng giữ một chức danh chuyên môn, nghiệp vụ thuộc Ủy ban nhân dân cấp xã trong biên chế và hưởng lương từ ngân sách nhà nước. Công chức là công dân Việt Nam, được tuyển dụng, bổ nhiệm vào ngạch, chức vụ, chức danh trong cơ quan của Đảng Cộng sản Việt Nam, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội ở trung ương, cấp tỉnh, cấp huyện; trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 38 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI đội nhân dân mà không phải là sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân quốc phòng; trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân mà không phải là sĩ quan, hạ sĩ quan chuyên nghiệp và trong bộ máy lãnh đạo, quản lý của đơn vị sự nghiệp công lập của Đảng Cộng sản Việt Nam, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội (sau đây gọi chung là đơn vị sự nghiệp công lập), trong biên chế và hưởng lương từ ngân sách nhà nước; đối với công chức trong bộ máy lãnh đạo, quản lý của đơn vị sự nghiệp công lập theo quy định của pháp luật”35. Theo Luật viên chức năm 2010: “viên chức là công dân Việt Nam được tuyển dụng theo vị trí việc làm, làm việc tại đơn vị sự nghiệp công lập theo chế độ hợp đồng làm việc, hưởng lương từ quỹ của đơn vị sự nghiệp công lập theo quy định của pháp luật”36. Thứ ba, sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp (bao gồm sỹ quan, hạ sỹ quan, chiến sỹ là quân nhân chuyên nghiệp) thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước; người làm công tác cơ yếu không phải là quân nhân được hưởng các chế độ, chính sách như đối với quân theo quy định của pháp luật về cơ yếu. Thứ tư, công nhân, người lao động thuộc các thành phần kinh tế. Theo cách hiểu thông thường công nhân: là những người làm việc chân tay bằng sức lao động của mình. Người lao động: “là người từ đủ 15 tuổi trở lên, có khả năng lao động, làm việc theo hợp đồng lao động, được trả lương và chịu sự quản lý, điều hành của người sử dụng lao động”37. Công nhân và người lao động làm việc tại khu công nghiệp, cụm công nghiệp vừa và nhỏ, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao, các cơ sở sản xuất, dịch vụ công nghiệp, thủ công (kể cả các cơ sở khai thác, chế biến) của tất cả các ngành, nghề. Thứ năm, người thuộc diện hộ gia đình nghèo tại khu vực đô thị nằm trong chuẩn nghèo do Thủ tướng Chính phủ quy định. Theo quy định của Thủ tướng Chính phủ, hộ nghèo tại thành thị: “là hộ có mức thu nhập bình quân từ 500.000 đồng/người/tháng (từ 6.000.000 đồng/người/năm) trở xuống”38. Thứ sáu, đối tượng bảo trợ xã hội theo quy định của pháp luật về chính sách trợ giúp các đối tượng bảo trợ xã hội; người cao tuổi độc thân, cô đơn không nơi nương tựa tại khu vực đô thị. Theo quy định Nghị định 67/2007/NĐ-CP ngày 13 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ về chính sách trợ giúp các đối tượng bảo trợ xã hội, các đối tượng bảo trợ xã hội gồm: Trẻ em mồ côi cả cha và mẹ, trẻ em bị bỏ rơi, mất nguồn nuôi dưỡng; trẻ em mồ côi cha hoặc mẹ nhưng người còn lại là mẹ hoặc cha mất tích theo quy định tại Điều 78 35 Điều 4, Luật cán bộ, công chức năm 2008. Điều 2, Luật viên chức năm 2010. 37 Khoản 1, điều 2, Luật lao động năm 2012. 38 Khoản 2, điều 1, Quyết định số 09/2011/QĐ-TTg ngày 30 tháng 01 năm 2011 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành chuẩn hộ nghèo, hộ cận nghèo áp dụng cho giai đoạn 2011 – 2015. 36 GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 39 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI của Bộ luật Dân sự 2005 hoặc không đủ năng lực, khả năng để nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật; trẻ em có cha và mẹ, hoặc cha hoặc mẹ đang trong thời gian chấp hành hình phạt tù tại trại giam, không còn người nuôi dưỡng; trẻ em nhiễm HIV/AIDS thuộc hộ gia đình nghèo; người chưa thành niên từ đủ 16 đến dưới 18 tuổi nhưng đang đi học văn hóa, học nghề, có hoàn cảnh như trẻ em nêu trên; người cao tuổi cô đơn, thuộc hộ gia đình nghèo; người cao tuổi còn vợ hoặc chồng nhưng già yếu, không có con, cháu, người thân thích để nương tựa, thuộc hộ gia đình nghèo (theo chuẩn nghèo được Chính phủ quy định cho từng thời kỳ); người từ 85 tuổi trở lên không có lương hưu hoặc trợ cấp bảo hiểm xã hội; người tàn tật nặng không có khả năng lao động hoặc không có khả năng tự phục vụ, thuộc hộ gia đình nghèo; người mắc bệnh tâm thần thuộc các loại tâm thần phân liệt, rối loạn tâm thần đã được cơ quan y tế chuyên khoa tâm thần chữa trị nhiều lần nhưng chưa thuyên giảm và có kết luận bệnh mãn tính, sống độc thân không nơi nương tựa hoặc gia đình thuộc diện hộ nghèo; người nhiễm HIV/AIDS không còn khả năng lao động, thuộc hộ gia đình nghèo; gia đình, cá nhân nhận nuôi dưỡng trẻ em mồ côi, trẻ em bị bỏ rơi; hộ gia đình có từ 02 người trở lên tàn tật nặng, không có khả năng tự phục vụ; người đơn thân thuộc diện hộ nghèo, đang nuôi con nhỏ dưới 16 tuổi; trường hợp con đang đi học văn hoá, học nghề được áp dụng đến dưới 18 tuổi; đối tượng được trợ giúp đột xuất (một lần) là những người, hộ gia đình gặp khó khăn do hậu quả thiên tai hoặc những lý do bất khả kháng khác gây ra, bao gồm: hộ gia đình có người chết, mất tích; hộ gia đình có người bị thương nặng; hộ gia đình có nhà bị đổ, sập, trôi, cháy, hỏng nặng; hộ gia đình bị mất phương tiện sản xuất, lâm vào cảnh thiếu đói; hộ gia đình phải di dời khẩn cấp do nguy cơ sạt lở đất, lũ quét; người bị đói do thiếu lương thực; người gặp rủi ro ngoài vùng cư trú dẫn đến bị thương nặng, gia đình không biết để chăm sóc; người lang thang xin ăn trong thời gian tập trung chờ đưa về nơi cư trú. Thứ bảy, các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ khi hết tiêu chuẩn được thuê nhà ở công vụ. Theo quy định tại Nghị định 34/2013/NĐ–CP ngày 22 tháng 4 năm 2013 của Chính phủ về quản lý sử dụng nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước. Các đối tượng sau là người chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại địa phương đến nơi công tác thì được thuê nhà ở công vụ: cán bộ lãnh đạo của Đảng, Nhà nước thuộc diện ở nhà công vụ trong thời gian đảm nhận chức vụ; cán bộ, công chức thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội được điều động luân chuyển theo yêu cầu công tác; giáo viên được cử đến công tác tại các xã vùng sâu, vùng xa, vùng đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo; Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân đang được điều động, phục vụ theo yêu cầu quốc phòng, an ninh; bác sĩ, nhân viên y tế được cử đến công tác tại các xã vùng sâu, vùng xa, vùng đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo hoặc được cử luân phiên có thời hạn xuống công tác tại các bệnh viện, các trung tâm y tế dưới tuyến. GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 40 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI Thứ tám, hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà chưa được bố trí đất ở hoặc nhà ở tái định cư. Theo quy định tại Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 1014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất: hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được Nhà nước bồi thường bằng đất ở, nhà ở tái định cư hoặc bằng tiền. Thứ chín, người thu nhập thấp làm việc tại các tổ chức: cơ quan hành chính, sự nghiệp, cơ quan Đảng, đoàn thể hoặc đơn vị sự nghiệp công lập các đối tượng thuộc trường hợp này là những người làm việc không hưởng lương từ ngân sách nhà nước và không làm việc theo diện hợp đồng trong chỉ tiêu biên chế của các cơ quan này. Đơn vị sự nghiệp ngoài công lập, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật nhưng không thuộc các đối tượng thứ nhất, thứ tư và thứ bảy được nêu bên trên hoặc là người đang nghỉ chế độ có lương hưu theo quy định, người lao động tự do, kinh doanh cá thể (là đối tượng không thuộc trường hợp thứ nhất, thứ năm, thứ sáu và thứ tám) mà không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân. Thứ mười, học sinh, sinh viên. Học sinh, sinh viên ở các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề và trường dạy nghề cho công nhân không phân biệt công lập và ngoài công lập. Tuy nhiên, không phải tất cả các đối tượng được nêu bên trên đều được mua hoặc thuê mua hoặc thuê nhà ở xã hội. Theo quy định tại điểm d, khoản 3, điều 14, Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, các đối tượng sau chỉ được giải quyết chỗ ở theo hình thức cho thuê: người thu nhập thấp và người thuộc diện hộ gia đình nghèo tại khu vực đô thị; đối tượng bảo trợ xã hội theo quy định pháp luật về chính sách trợ giúp các đối tượng bảo trợ xã hội; người cao tuổi độc thân, cô đơn không nơi nương tựa; học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề và trường dạy nghề cho công nhân, không phân biệt công lập hay ngoài công lập. Ta thấy, mặc dù nhà ở xã hội phải bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng nhưng các đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội chiếm số lượng không nhỏ trong xã hội, đặc biệt có nhu cầu rất lớn về nhà ở. GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 41 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI 2.1.3.2 Điều kiện được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội Theo điều 13, Thông tư 08/2014/TT-BXD ngày 23 tháng 5 năm 2014 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội: các đối tượng đã nêu ở mục 2.1.3.1 được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, phải nộp đơn đề nghị mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội (bao gồm cả vợ và chồng nếu đã đăng kí kết hôn) thì phải đáp ứng các điều kiện: Thứ nhất, đối tượng được xét duyệt mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải có khó khăn về nhà ở. Theo điểm a và b, khoản 2, điều 13 Thông tư 08/2014/TT-BXD ngày 23 tháng 5 năm 2014 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, đối tượng có khó khăn về nhà ở: chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, chưa được Nhà nước hỗ trợ nhà ở, đất dưới mọi hình thức hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng nhà ở chật chội hư hỏng, dột nát. Cụ thể các trường hợp sau: Là người chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình phải ở nhờ, thuê, mượn nhà ở của người khác hoặc có nhà ở nhưng đã bị Nhà nước thu hồi đất để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền hoặc đã bị giải tỏa để cải tạo chug cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp và không được bồi thường bằng nhà ở, đất ở khác. Chưa được Nhà nước giao đất theo quy định của pháp luật về đất đai; chưa được mua, thuê, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc chưa được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại các dự án khác. Nghĩa là người nộp đơn đề nghị mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội chưa được thuê nhà ở công vụ, chưa được thuê, thuê mua nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước hoặc đã mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội do các thành phần kinh tế tham gia xây dựng từ các dự án khác. Chưa được tặng nhà tình thương nhà tình nghĩa. Các đối tượng được tặng nhà tình nghĩa: thân nhân của người liệt sĩ, thương binh…, người được tặng nhà tình thương là người thuộc diện hộ gia đình nghèo nằm trong chuẩn nghèo do Thủ tướng Chính phủ quy định. Có nhà ở là căn hộ chung cư nhưng diện tích bình quân của hộ gia đình dưới 8m2/sàn/người; có nhà ở riêng lẻ nhưng diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình dưới 8m2/sàn/người và diện tích khuôn viên đất của nhà ở đó thấp hơn tiêu chuẩn diện tích đất tối thiểu thuộc diện được phép cải tạo, xây dựng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở; có nhà ở riêng lẻ nhưng bị hư hỏng khung – tường, mái và diện tích GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 42 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI khuôn viên đất của nhà ở đó thấp hơn tiêu chuẩn diện tích tối thiểu thuộc diện tích được phép cải tạo, xây dựng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở. Thứ hai, đối tượng được xét duyệt mua nhà ở xã hội phải đáp ứng điều kiện về cư trú. Tất cả các đối tượng được mua nhà ở xã hội phải có hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà ở xã hội do các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng. Theo Nghị định 31/2014/NĐ-CP ngày 18 tháng 4 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật cư trú: mỗi công dân chỉ được đăng kí thường trú tại chỗ ở hợp pháp và là nơi thường xuyên sinh sống. Chỗ ở hợp pháp có thể thuộc quyền sở hữu, sử dụng của công dân hoặc được cơ quan, tổ chức, cá nhân cho thuê, cho mượn, chỗ ở nhờ theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên nếu người mua ở xã hội không có hộ khẩu thường trú thì phải có đăng kí tạm trú, có hợp đồng lao động có thời hạn từ một năm trở lên và giấy xác nhận (hoặc giấy tờ chứng minh) về việc đóng bảo hiểm xã hội của cơ quan bảo hiểm tại tỉnh, thành phố Trực thuộc Trung ương nơi có nhà ở xã hội; Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà chưa được nhà nước bố trí đất ở hoặc nhà ở tái định cư thì phải đảm bảo điều kiện về cư trú do Ủy ban nhân cấp tỉnh quy định (nếu có). Thứ ba, đối tượng thuộc trường hợp thu nhập thấp được xét duyệt thuê nhà ở xã hội phải đáp ứng điều kiện về thu nhập thấp. Chỉ áp dụng cho những người làm việc tại các tổ chức: Cơ quan hành chính, sự nghiệp, cơ quan Đảng, đoàn thể hoặc đơn vị sự nghiệp công lập các đối tượng thuộc trường hợp này là những người làm việc không hưởng lương từ ngân sách nhà nước và không làm việc theo diện hợp đồng trong chỉ tiêu biên chế của các cơ quan này. Đơn vị sự nghiệp ngoài công lập, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật (nhưng không thuộc các đối tượng thứ nhất, thứ tư và thứ bảy được nêu ở mục 2.1.3.1) hoặc là người đang nghỉ chế độ có lương hưu theo quy định, người lao động tự do, kinh doanh cá thể (là đối tượng không thuộc trường hợp thứ nhất, thứ năm, thứ sáu và thứ tám được nêu ở mục 2.1.3.1) mà không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân: “đối với người nộp thuế là 9 triệu đồng/tháng, 108 triệu đồng/năm”39. Đối với trường hợp thuê mua nhà ở xã hội, người thuê mua phải nộp lần đầu số tiền bằng 20% giá trị của nhà thuê mua. Số tiền còn lại được thanh toán theo thỏa thuận với bên cho thuê mua với thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm bên cho thuê mua bàn giao nhà ở cho bên mua. Theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 39 Điểm b, khoản 1, điều 9, Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 8 năm 2013 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân. GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 43 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI quy định chi tiết và thi hành Luật nhà ở, thuê mua nhà ở xã hội là: “là việc người thuê mua nhà ở thanh toán trước một khoản tiền nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng, số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà và người thuê mua phải trả hàng tháng hoặc trả theo định kì. Sau khi hết hạn thuê mua và người thuê mua đã trả hết tiền thuê mua nhà thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó”40. Như vậy, tất cả các đối tượng có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải có khó khăn về nhà ở. Riêng trường hợp mua thì phải có thêm điều kiện về cư trú, đối tượng thu nhập thấp phải đáp ứng điều kiện về thu nhập thấp, riêng trường hợp thuê mua thì phải nộp số tiền lần đầu bằng 20% giá trị của nhà ở thuê mua. Theo điểm c, khoản 1, điều 51, Luật nhà ở đã được thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014, về điều kiện để được thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội: các đối tượng là cán bộ, công chức, viên chức theo quy định pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức; người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị, người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kĩ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân. Theo quy định hiện hành, các đối tượng này không cần phải đáp ứng điều kiện về thu nhập thấp, như vậy đây là một trong những điểm mới của Luật nhà ở. 2.1.3.3 Xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội Sau khi chủ đầu tư hoàn thành dự án, việc xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua là một trong những điều mà chủ đầu tư quan tâm, vì mục đích của việc kinh doanh nhà ở xã hội nhằm tìm kiếm lợi nhuận. Theo Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê theo nguyên tắc: Thứ nhất, về giá bán nhà ở xã hội. “Giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định theo nguyên tắc tính đủ các chi phí để thu hồi vốn, kể cả lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng. Trường hợp dự án có giá bán thấp hơn suất đầu tư xây dựng nhà ở cùng loại do cơ quan có thẩm quyền công bố tại thời điểm thì được phép tính tỷ lệ lợi nhuận định mức trong giá bán không vượt quá 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng”41. Trong đó chi phí đầu tư 40 Khoản 6, điều 3, Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở. 41 Điểm a, khoản 2, điều 15, Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 44 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI xây dựng là toàn bộ chi phí hợp lý và hợp pháp thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình và đưa dự án nhà ở xã hội vào khai thác sử dụng theo quy định. Người mua nhà ở xã hội ngoài việc nộp tiền mua nhà ở theo quy định thì người mua nhà ở xã hội còn phải: nộp kinh phí bảo trì 2% giá trị tiền bán căn hộ là căn hộ chung cư để thực hiện việc bảo trì phần diện tích thuộc sở hữu chung42. Thứ hai, về giá cho thuê mua nhà ở xã hội. Theo điểm b, khoản 2, điều 15, Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 10 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội: giá cho thuê mua nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định theo nguyên tắc tính đủ các chi phí để thu hồi vốn, kể cả lãi vay (nếu có), lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng. Không tính các chi phí được Nhà nước ưu đãi vào giá cho thuê mua: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; các ưu đãi về thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp. Người thuê mua nhà ở xã hội phải nộp lần đầu 20% giá trị nhà ở. Phần tiền còn lại nộp theo định kì do bên thuê mua và bên cho thuê mua thỏa thuận, thời hạn thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 5 năm kể từ ngày bên cho thuê mua bàn giao nhà ở cho bên thuê mua. Theo điểm c, khoản 2, điều 19, Thông tư 08/2014/TT-BXD ngày 23 tháng 5 năm 2014 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số điều Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội: ngoài việc nộp tiền thuê mua nhà ở theo quy định, bên thuê mua nhà còn phải nộp kinh phí bảo trì là 2% giá trị căn hộ ghi trong Hợp đồng để thực hiện việc bảo trì phần diện tích thuộc sở hữu chung. Thứ ba, về giá cho thuê nhà ở xã hội. Theo điểm b, khoản 2, điều 15, Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội: lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng. Giá cho thuê nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định theo nguyên tắc tính đủ các chi phí để thu hồi vốn, kể cả lãi vay (nếu có). Không tính các chi phí được Nhà nước ưu đãi vào giá cho thuê: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; các ưu đãi về thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp. Thời hạn thu hồi vốn đối với nhà ở xã hội cho thuê tối thiểu là 15 năm, kể từ ngày kí hợp đồng. Người thuê nhà ở xã hội không phải nộp kinh phí bảo trì nhà ở là nhà chung cư để thực hiện việc bảo trì diện tích thuộc phần sở hữu chung. Theo điểm b, khoản 2, điều 19, Thông tư 08/2014/TT-BXD ngày 23 tháng 5 năm 2014 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội: chủ đầu tư có trách nhiệm bảo trì toàn bộ nhà ở cho thuê, kinh phí bảo trì được trích từ tiền thuê nhà. “Người thuê nhà ở xã hội có trách nhiệm nộp trước cho bên cho 42 Điểm a, khoản 2, điều 19, Thông tư 08/2014/TT-BXD ngày 23 tháng 5 năm 2014 của Bộ Xây dựng hướng dẫn một số nội dung của Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 45 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI thuê một khoản tiền đặt cọc theo thỏa thuận của hai bên, nhưng tối đa không vượt quá 06 (sáu) tháng, tối thiểu không thấp hơn 03 (ba) tháng tiền thuê nhà ở để đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ của người thuê nhà. Cho phép bên cho thuê và bên thuê nhà ở xã hội được thỏa thuận khoản tiền đặt cọc cao hơn mức nộp quy định tại Khoản này, nhưng khoản tiền đặt cọc này không vượt quá 50% giá trị của nhà ở cho thuê. Trong trường hợp bên thuê nộp khoản tiền đặt cọc theo quy định tại Khoản này thì được giảm giá cho thuê nhà ở hoặc không phải đóng tiền thuê nhà ở trong một thời hạn nhất định do hai bên thỏa thuận” 43. Tuy nhiên, có trường hợp ngoại lệ người thuê thuộc các đối tượng sau không bắt buộc phải nộp tiền đặt cọc khi thuê nhà ở xã hội. Người thuộc hộ nghèo, hộ cận nghèo nằm trong chuẩn nghèo do Thủ tướng Chính phủ quy định; đối tượng là người có công với cách mạng: anh hùng lực lượng vũ trang nhân dân, thương binh, bệnh binh, anh hùng lao động kháng chiến bị nhễm chất độc hóa học…, đối tượng bảo trợ xã hội theo quy định của pháp luật về chính sách trợ giúp các đối tượng bảo trợ xã hội: trẻ em có cha và mẹ hoặc cha hoặc mẹ đang trong thời gian chấp hành hình phạt tù tại trại giam, không có người nuôi dưỡng…, người cao tuổi độc thân, cô dơn không nơi nương tựa; học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề và dạy nghề cho công nhân, không phân biệt công lập hay ngoài công lập. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm tổ chức thanh tra, kiểm tra việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn theo quy định của pháp luật về nhà ở và thực hiện theo Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Tóm lại, việc xác định giá bán, giá cho thuê và giá cho thuê mua do chủ đầu tư dự án tự xác định trên nguyên tắc tính đủ các chi phí để thu hồi vốn, kể cả lãi vay (nếu có). Nguyên tắc xác định giá nhà ở xã hội vừa mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư vừa đảm bảo giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua phù hợp với khả năng tài chính của khách hàng, tạo mọi điều kiện cho các đối tượng tiếp cận được với nhà ở. 2.1.3.4 Quá trình xét duyệt hồ sơ mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội Để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua thì chủ đầu tư phải cung cấp các thông tin về dự án nhà ở xã hội để các đối tượng theo quy định có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội nộp hồ sơ đăng kí. Theo điều 14, Thông tư 08/2014/TT-BXD ngày 23 tháng 5 năm 2014 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 43 Khoản 4, điều 15, Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 46 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, chủ đầu tư phải thực hiện hai nhiệm vụ sau: Sau khi khởi công dự án chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội có trách nhiệm cung cấp các thông tin liên quan đến dự án. Các thông tin liên quan đến dự án bao gồm: tên dự án; chủ đầu tư dự án; địa điểm xây dựng dự án; địa chỉ liên lạc, địa chỉ nộp đơn đăng kí; tiến độ thực hiện dự án; quy mô dự án; số lượng căn hộ (trong đó bao gồm: số căn hộ để bán, số căn hộ cho thuê, số căn hộ cho thuê mua); diện tích căn hộ; giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua (tạm tính) đối với từng loại căn hộ; thời gian bắt đầu và kết thúc nhận đơn đăng kí và các nội dung khác có liên quan. Các thông tin được chủ đầu tư công bố công khai tại trụ sở của Sở Xây dựng, trang web của Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án, đăng tải ít nhất một lần tại báo là cơ quan ngôn luận của chính quyền địa phương và công bố tại Sàn giao dịch bất động sản của chủ đầu tư (nếu có) để người dân biết, đăng kí và thực hiện việc theo dõi giám sát. Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản về tổng số căn hộ sẽ bán, cho thuê, cho thuê mua và thời điểm bắt đầu bán, cho thuê, cho thuê mua để Sở Xây dựng biết và kiểm tra. Trên cơ sở các thông tin về dự án nhà ở xã hội đã được chủ đầu tư công bố hộ gia đình, cá nhân có nhu có nhu cầu đăng kí mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải hoàn thành hồ sơ theo trình tự, thủ tục sau: Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội nộp Hồ sơ đăng kí cho chủ đầu tư dự án. Hồ sơ đề nghị mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội gồm: Một là, đơn đăng kí mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; Hai là, một trong các các giấy tờ xác nhận về đối tượng và thực trạng nhà ở: trường hợp đối tượng là người có công với cách mạng; công nhân, người lao động thuộc các thành phần kinh tế làm việc tại khu công nhiệp, cụm khu công nhiệp vừa và nhỏ, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao, các cơ sở sản xuất, dịch vụ công nghiệp, thủ công nghiệp của tất cả các ngành nghề; người thuộc diện hộ gia đình nghèo tại khu vực đô thị nằm trong chuẩn nghèo do Thủ tướng Chính phủ quy định; đối tượng bảo trợ xã hội theo quy định của pháp luật về chính sách trợ giúp các đối tượng bảo trợ xã hội, người cao tuổi độc thân, cô đơn không nơi nương tựa tại khu vực đô thị; người thu nhập thấp. Thì phải có giấy xác nhận về đối tượng và thực trạng nhà ở của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi người có đơn đăng kí hộ khẩu thường trú. Nếu không có đăng kí hộ khẩu thường trú thì phải có giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi người có đơn đăng kí tạm trú. GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 47 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI Trường hợp là học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề và trường dạy nghề cho công nhân không phân biệt công lập và ngoài công lập thì phải có xác nhận của cơ sở đào tạo nơi đối tượng xin thuê nhà đang học tập. Trường hợp đối tượng là cán bộ, công chức, viên chức trong cơ quan hành chính, sự nghiệp, cơ quan Đảng và đoàn thể hưởng lương từ ngân sách Nhà nước và các đối tượng đang làm việc theo diện hợp đồng trong chỉ tiêu biên chế của các cơ quan này; sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp (bao gồm sỹ quan, hạ sỹ quan, chiến sỹ là quân nhân chuyên nghiệp) thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách Nhà nước, người làm công tác cơ yếu không phải là quân nhân được hưởng các chế độ, chính sách như đối với quân nhân theo quy định của pháp luật về cơ yếu; các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ khi hết tiêu chuẩn thuê nhà ở công vụ mà vẫn còn đang công tác thì phải có giấy xác nhận của cơ quan, tổ chức nơi đang làm việc về đối tượng và thực trạng nhà ở. Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà chưa được bố trí đất ở hoặc nhà ở tái định cư thì chỉ cần có bản sao (có chứng thực) chứng minh người đó có tên trong danh sách thu hồi đất ở của cơ quan có thẩm quyền, kèm theo giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi người có nhà, đất bị thu hồi về việc chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở tái định cư. Ba là, giấy tờ chứng minh về điều kiện cư trú: trường hợp có đăng kí hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà ở xã hội thì phải có bản sao có chứng thực hộ khẩu thường trú hoặc giấy đăng kí hộ khẩu tập thể địa phương. Trường hợp không có hộ khẩu thường trú. Nếu không có hộ khẩu thường trú thì phải có bản sao có chứng thực giấy đăng ký tạm trú; bản sao có chứng thực hợp đồng lao động có thời hạn từ một năm trở lên tính đến thời điểm nộp đơn hoặc hợp đồng không xác định thời hạn và giấy xác nhận (hoặc giấy tờ chứng minh) về việc có đóng bảo hiểm xã hội của cơ quan bảo hiểm tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà ở xã hội đầu tư, xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua. Nếu các đối tượng thuộc trường hợp này làm việc cho chi nhánh hoặc văn phòng đại diện tại tỉnh, thành phố nơi có nhà ở xã hội mà việc đóng bảo hiểm thực hiện tại địa phương nơi đặt trụ sở chính thì phải có giấy xác nhận của công ty về việc đóng bảo hiểm. Bốn là, giấy tờ chứng minh về điều kiện thu nhập: các đối tượng thuộc diện thu nhập thấp thì tự khai về mức thu nhập của bản thân và tự chịu trách nhiệm về mức thu nhập tự khai. Trong trường hợp cần thiết thì Sở Xây dựng có thể liên hệ với Cục thuế địa phương để xác minh thuế thu nhập của người làm đơn đề nghị mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội. GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 48 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI Thứ hai, chủ đầu tư xem xét Hồ sơ đăng ký của các đối tượng có nhu cầu mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội. Sau khi tập hợp đầy đủ Hồ sơ đăng kí của các đối tượng có nhu cầu, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm xem xét từng Hồ sơ đăng kí, đối chiếu với các đối tượng và điều kiện theo quy định như đã phân tích ở phần 2.1.3.1 và 2.1.3.2 để lập danh sách đối tượng mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội. Trường hợp người có nhu cầu mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội đã mộp Hồ sơ hợp lệ nhưng trong dự án không còn quỹ nhà ở để giải quyết thì chủ đầu tư có trách nhiệm ghi rõ lý do và gửi trả lại Hồ sơ để người đó biết và nộp Hồ sơ tại các dự án khác. Thứ ba, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội gửi Danh sách các đối tượng dự kiến được giải quyết mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội cho Sở Xây dựng nơi có dự án nhà ở xã hội. Sở xây dựng xem xét nhằm tránh tình trạng người được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội được hỗ trợ nhiều lần. Danh sách các đối tượng dự kiến được giải quyết mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo thứ tự ưu tiên, việc lựa chọn đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo phương pháp chấm điểm, người có tổng số điểm cao hơn sẽ được ưu tiên giải quyết trước với thang điểm tối đa là 100 điểm. Theo điều 16, Thông tư 08/2014/TT-BXD ngày 23 tháng 5 năm 2014 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, thang điểm xác định trên cơ sở các tiêu chí cụ thể sau: STT Tiêu chí chấm điểm 1 Số điểm Tiêu chí khó khăn về nhà ở: - Chưa có nhà ở, thuộc một trong các trường hơp: chưa có nhà ở và 40 đang phải ở nhờ, thuê, mượn, nhà ở của người khác hoặc có nhà nhưng đã bị Nhà nước thu hồi đất để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền hoặc đã bị giải tỏa để cải tạo chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp và không được bồi thường bằng nhà ở, đất ở khác; chưa được Nhà nước giao đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai; chưa được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước hoặc chưa được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại các dự án khác; chưa được tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương. - Có nhà ở, thuộc một trong các trường hợp sau: có nhà ở là căn hộ 30 chung cư nhưng diện tích bình quân của hộ gia đình dưới 8m2/sàn/người; có nhà ở riêng lẻ nhưng diện tích nhà ở bình quân GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 49 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI của hộ gia đình dưới 8m2/sàn/người và diện tích khuôn viên đất của nhà ở đó thấp hơn tiêu chuẩn diện tích đất tối thiểu thuộc diện được phép cải tạo, xây dựng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; có nhà ở riêng lẻ nhưng bị hư hỏng khung – tường, mái và diện tích khuôn viên đất của nhà ở đó thấp hơn tiêu chuẩn diện tích đất tối thiểu thuộc diện được phép cải tạo, xây dựng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở. 2 Tiêu chí về đối tƣợng: - Đối tượng 1: người có công với cách mạng; cán bộ, công chức, 30 viên chức trong cơ quan hành chính, sự nghiệp, cơ quan Đảng và đoàn thể hưởng lương từ ngân sách nhà nước; sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước, người làm công tác cơ yếu không phải là quân nhân được hưởng các chế độ, chính sách như đối với quân nhân theo quy định của pháp luật về cơ yếu; công nhân, người lao động thuộc các thành phần kinh tế. - Đối tượng 2: người có thu nhập thấp và người thuộc diện hộ gia đình nghèo tại khu vực đô thị; đối tượng bảo trợ xã hội theo quy 20 định pháp luật về chính sách trợ giúp các đối tượng bảo trợ xã hội, người cao tuổi độc thân, cô đơn không nơi nương tựa; học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề và tường dạy nghề cho công nhân không phân biệt công lập hay ngoài công lập. - Đối tượng là: hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà chưa được bố trí đất ở hoặc nhà ở tái định cư; đối tượng đã trả lại nhà ở 100 công vụ khi hết tiêu chuẩn thuê nhà ở công vụ 3 Tiêu chí ƣu tiên khác: - Hộ gia đình, cá nhân có từ 02 người trở lên thuộc đối tượng 1 10 - Hộ gia đình cá nhân có 01 người thuộc đối tượng 1 và có ít nhất 01 7 người thuộc đối tượng 2 - Hộ gia đình có từ 02 người trở lên thuộc đối tượng 2 4 Ghi chú: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được hưởng các tiêu chí ưu tiên khác nhau thì chỉ tính theo tiêu chí ưu tiên có thang điểm cao GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 50 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI nhất. Tiêu chí ƣu tiên do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định: 4 20 (theo điều kiện cụ thể của từng địa phương của từng địa phương, nếu có) Trường hợp đối tượng dự kiến được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo Danh sách do chủ đầu tư lập mà đã được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở theo quy định hoặc đã được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội (nhà ở thu nhập thấp) tại dự án khác thì Sở Xây dựng có trách nhiệm gửi văn bản thông báo cho chủ đầu tư biết để xóa tên trong Danh sách được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Trường hợp người có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội đáp ứng đủ điều kiện và đã được chủ đầu tư dự án xem xét, đưa vào Danh sách mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội của dự án đó, nhưng người đó không còn có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thì chủ đầu tư dự án gửi trả lại Hồ sơ cho người đã nộp Hồ sơ. Thứ tư, Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội kí hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội với người được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Sau mười lăm ngày làm việc kể từ khi nhận được Danh sách mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, nếu Sở Xây dựng không có ý kiến phản hồi thì chủ đầu tư thông báo cho các đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trong dự án của mình để thỏa thuận, thống nhất và ký hợp đồng. Sau khi kí hợp đồng chủ đầu tư dự án có trách nhiệm lập đầy đủ Danh sách các đối tượng đã được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội (đã kí hợp đồng) gửi về Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án để công bố công khai trong thời hạn 30 ngày làm việc (kể từ ngày nhận được Danh sách) và lưu trữ để phục vụ cho công tác quản lý, kiểm tra. Đồng thời chủ đầu tư có trách nhiệm công bố công khai danh sách này tại trụ sở làm việc của chủ đầu tư và tại Sàn giao dịch bất động sản hoặc trang web về nhà ở xã hội của chủ đầu tư (nếu có). 2.1.4 Sử dụng, quản lý vận hành nhà ở xã hội Sau khi chủ đầu tư bàn giao nhà ở xã hội cho người mua, người thuê, người thuê mua thì nghĩa vụ của chủ đầu tư chưa dừng lại ở đó và chủ sở hữu, chủ sử dụng cũng phải đảm bảo những nghĩa vụ trong quá trình sử dụng nhà. Cho nên quá trình sử dụng, quản lý vận hành nhà ở xã hội cũng không kém phần quan trọng bao gồm: sử dụng nhà ở sau khi mua, thuê, thuê mua; tổ chức, quản lý vận hành và kinh phí quản lý vận hành nhà ở xã hội. GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 51 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI 2.1.4.1 Sử dụng nhà ở xã hội sau khi mua, thuê, thuê mua Việc sử dụng nhà ở xã hội sau khi mua, thuê, thuê mua được thực hiện theo khoản 2 đến khoản 6, điều 13, Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội: Thứ nhất, người thuê nhà ở xã hội không được cho thuê lại hoặc chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian thuê nhà theo hợp đồng đã kí với bên cho thuê. Thứ hai, người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được cho thuê lại, thế chấp hoặc chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời hạn tối thiểu năm năm. Người mua, thuê mua nhà ở xã hội chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê lại sau khi đã trả hết tiền theo hợp đồng đã kí kết và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng phải đảm bảo thời hạn tối thiểu là 5 năm kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua theo hợp đồng đã ký kết với bên bán, bên cho thuê mua. Tuy nhiên có trườg hợp ngoại lệ người mua, thuê mua nhà ở xã hội được thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó. Trong khoản thời gian chư đủ 5 năm, nếu bên mua hoặc thuê mua có nhu cầu bán lại nhà ở xã hội thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội hoặc bán lại cho các đối tượng đủ điều kiện được mua, thuê mua nhà ở xã hội như đã được phân tích ở mục 2.1.3.1 và mục 2.1.3.2, giá bán nhà ở xã hội không cao hơn mức giá nhà ở xã hội cùng loại tại thời điểm bán lại nhà ở đó. Thứ ba, khi người mua, thuê mua nhà ở xã hội bán lại nhà cho người khác thì phải nộp cho Nhà nước tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó. Từ 5 năm trở lên sau khi người mua, thuê mua nhà ở xã hội đã trả hết tiền theo hợp đồng thì người mua, thuê mua có quyền bán lại nhà ở. Tuy nhiên, người bán nhà ở xã hội cho người khác thì ngoài các khoản nộp khi thực hiện bán nhà theo quy định của pháp luật, bên bán nhà chung cư phải nộp 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó, 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất xây dựng nhà ở là nhà thấp tầng liền kề. Giá đất tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán lại nhà ở. Ta thấy, những quy định về sử dụng nhà ở xã hội sau khi thuê, thuê mua, thuê nhà ở xã hội không chỉ bảo đảm quyền lợi của người thuê nhà mà còn nhằm đảm bảo quyền lợi của chủ đầu tư. Đặc biệt không làm thay đổi mục đích sử dụng của nhà ở xã hội: bán, cho thuê mua, cho thuê đúng đối tượng đủ điều kiện theo quy định. GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 52 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI 2.1.4.2 Tổ chức quản lý vận hành nhà ở xã hội Theo khoản 1, điều 26, Thông tư 08/2014/TT-BXD ngày 23 tháng 5 năm 2014 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội: “việc quản lý sử dụng, vận hành nhà ở xã hội là nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật hiện hành về nhà chung cư”. Sau khi kết thúc giai đoạn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm thành lập đơn vị trực thuộc hoặc thuê hoặc ủy thác cho một doanh nghiệp có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cư để thực hiện việc quản lý vận hành nhà ở xã hội. Theo quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư: “quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm quản lý việc điều khiển, duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị (bao gồm thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kĩ thuật và các trang thiết bị khác) thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung của nhà chung cư; cung cấp các dịch vụ (bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác) đảm bảo cho nhà chung cư hoạt động bình thường.”44. Sau khi kết thúc giai đoạn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm thành lập đơn vị trực thuộc hoặc ủy thác cho một doanh nghiệp có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cư để thực hiện việc quản lý vận hành nhà ở xã hội. Theo điều 71 Luật nhà ở năm 2005: “nhà chung cư phải có Ban quản trị. Ban quản trị nhà chung cư là người đại diện bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư”. Theo khoản 3, điều 26, Thông tư 08/2014/TT-BXD ngày 23 tháng 5 năm 2014 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội: Ban quản trị nhà ở xã hội được thành lập và hoạt động như sau: Thứ nhất, Ban quản trị nhà ở xã hội do Hội nghị các chủ sở hữu, chủ sử dụng chung nhà ở xã hội bầu ra. Hội nghị nhà ở xã hội là hội nghị các chủ sở hữu và người sử dụng nhà ở xã hội, bao gồm những người mua, thuê hoặc thuê mua. Chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà ở xã hội có thể cử đại diện hoặc ủy quyền cho người khác tham dự Hội nghị nhà ở xã hội. Hội nghị các chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà ở xã hội có thể tổ chức cho một nhà hoặc một cụm nhà ở xã hội. Trường hợp tổ chức Hội nghị cho một nhà thì số người tham dự phải có số lượng trên 50% tổng số chủ sở hữu và sử dụng nhà chung cư. Trường 44 Khoản 1, điều 5, QuyÕt ®Þnh sè 08/2008/Q§-BXD ngµy 28 th¸ng 5 n¨m 2008 cña Bé tr-ëng Bé X©y dùng về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư. GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 53 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI hợp tổ chức Hội nghị cho một cụm nhà ở xã hội thì mỗi nhà ở xã hội phải cử đại biểu tham dự, số đại biểu tham dự của mỗi nhà chung cư phải có số lượng trên 10% số chủ sở hữu và sử dụng của mỗi nhà chung cư đó. Hội nghị các chủ sở hữu và sử dụng nhà ở xã hội được tổ chức mỗi năm một lần, trong trường hợp cần thiết có thể tổ chức Hội nghị bất thường khi có trên 50% tổng số các chủ sở hữu, chủ sử dụng đề nghị bằng văn bản hoặc khi có đề nghị của Ban quản trị khu nhà ở xã hội, đồng thời có văn bản đề nghị của trên 30% chủ sở hữu, chủ sử dụng khu nhà ở đó. Thứ hai, thành phần của Ban quản trị gồm đại diện chủ đầu tư, chủ sở hữu, chủ sử dụng và đại diện đơn vị quản lý vận hành nhà ở xã hội. Ban quản trị nhà ở xã hội có từ 5 đến 7 thành viên tùy theo điều kiện cụ thể của khu nhà ở đó, cơ cấu Ban quản trị gồm 1 Trưởng ban và 1 hoặc 2 Phó trưởng ban. Thứ ba, quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà ở xã hội: bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật, kiểm tra đôn đốc chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà ở thực hiện theo đúng Bảng nội quy quản lý sử dụng nhà ở xã hội và các quy đinh của pháp luật về quản lý sử dụng nhà ở xã hội; tạo diều kiện để doanh nghiệp quản lý vận hành hoàn thành tốt nhiệm vụ theo nội dung hợp đồng đã kí kết. Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà ở về các vấn đề liên quan tới việc quản lý sử dụng và cung cấp dịch vụ nhà ở xã hội để phản ánh với doanh nghiệp quản lý vận hành, các cơ quan chức năng và các tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét giải quyết; phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự an toàn xã hội trong nhà chung cư được giao quản lý; định kì 6 tháng một lần, Ban quản trị lấy ý kiến của chủ ở hữu, chủ sử dụng nhà ở xã hội để làm cơ sở để đành giá chất lượng dịch vụ quản lý vận hành của đơn vị quản lý vận hành nhà ở; kiến nghị với chủ đầu tư thay đơn vị quản lý vận hành nếu chất lượng dịch vụ không đảm bảo theo quy định. Tóm lại, do nhà ở xã hội được thiết kế theo mô hình nhà chung cư có phần sở hữu chung, riêng và có nhiều hộ gia đình, cá nhân sinh sống cho nên phải có đơn vị quản lý vận hành nhằm bảo quản các tài sản thuộc sở chung của khu chung cư. 2.1.4.3 Kinh phí quản lý vận hành nhà ở xã hội Kinh phí quản lý vận hành phần sở hữu chung nhà chung cư bao gồm: chi phí cho doanh nghiệp vận hành nhà chung cư, điều kiện hoạt động của hệ thống trang thiết bị và nhân công thực hiện các dịch vụ cho nhà chung cư, các chi phí sử dụng năng lượng, nhiên liệu vật liệu, duy tu bảo dưỡng thường xuyên và các chi phí khác để đảm bảo hoạt động của máy móc, thiết bị (như thang máy, máy bơm và máy móc); chi phí phụ cấp GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 54 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI trách nhiệm cho các thành viên Ban quản trị và các chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị. Theo khoản 2, điều 27, Thông tư 08/2013/TT-BXD ngày 23 tháng 5 năm 2014 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội: “chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội là căn hộ chung cư có trách nhiệm xác định mức phí và nguyên tắc điều chỉnh mức phí quản lý vận hành nhà ở xã hội trong thời gian chưa thành lập Ban quản trị nhà chung cư và quy định rõ trong hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội”. Xác định mức phí quản lý vận hành nhà chung cư theo nguyên tắc đảm bảo tính đủ chi phí: “giá dịch vụ nhà chung cư được xác định theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ các chi phí, một phần lợi nhuận định mức hợp lý để quản lý, vận hành nhà chung cư hoạt động bình thường; nhưng phải phù hợp với thực tế kinh tế xã hội của từng địa phương và thu nhập của người dân từng thời kỳ và được trên 50% các thành viên trong Ban quản trị nhà chung cư thông qua bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu kín. Đối với nhà chung cư chưa thành lập được Ban quản trị thì giá dịch vụ nhà chung cư phải được trên 50% hộ dân cư đang sống tại nhà chung cư nhất trí thông qua bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu kín. Trường hợp giá dịch vụ nhà chung cư đã có thoả thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ thì thực hiện như thoả thuận đó”45. Mức đóng kinh phí được tính theo tháng, phân bổ theo diện tích phần sở hữu hoặc sử dụng riêng của từng chủ sở hữu, chủ sử dụng và nộp mỗi tháng một lần cho đơn vị quản lý vận hành. Các chi phí dịch vụ về sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước và các chi phí dịch vụ khác mà có hợp đồng riêng đối với từng chủ sở hữu, chủ sử dụng thì do người sử dụng trực tiếp chi trả cho đơn vị cung cấp dịch vụ đó. Bù đắp chi phí quản lý vận hành nhà chung cư. Trong quá trình lập dự án phát triển nhà ở xã hội, chủ đầu tư dự án có thể tính toán, bố trí một phần diện tích phù hợp (sau khi đã đáp ứng nhu cầu diện tích sử dụng chung trong phạm vi dự án theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành) để đơn vị quản lý vận hành thực hiện kinh doanh, tạo kinh phí bù đắp cho chi phí quản lý vận hành. Ngoài ra phí trông giữ xe ôtô, xe đạp, xe máy được bù đắp vào chi phí quản lý vận hành nhà chung cư. 2.2 Thực trạng quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội Sau khi tìm hiểu những quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội, Người viết rút ra được những thuận lợi và bất cập của quy định pháp luật cho cơ quan quản lý, chủ đầu tư, cũng như cho người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội: trong quá trình đầu tư dự án nhà ở xã hội, trình tự thủ tục trong hoạt động mua/bán, cho thuê/thuê, cho thuê 45 Khoản 1, điều 2, Thông tư 37/2009/TT-BXD ngày 01 tháng 12 năm 2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư. GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 55 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI mua/thuê mua và sử dụng, quản lý vận hành nhà ở xã hội. Trong phần này Người viết nêu ra những thuận lợi và bất cập của quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội. 2.2.1 Thực trạng quy định pháp luật về đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội 2.2.1.1 Thực trạng quy định pháp luật về lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội Khi nhà ở xã hội bắt đầu thu hút được nhiều sự quan tâm của khách hàng, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng đua nhau đầu tư vào lĩnh vực nhà ở xã hội để tìm kiếm lợi nhuận. Nhà ở xã hội được thực hiện theo dự án, tuy nhiên để có sự cạnh tranh lành mạnh, việc chọn chủ đầu tư để thực hiện dự án nhà ở xã hội được lựa chọn theo nguyên tắc đấu thầu đã tạo thuận lợi tuy nhiên cũng gây khó khăn cho nhà đầu tư mới tham gia: Thuận lợi của quy định pháp luật về lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội: Lựa chọn chủ đầu tư theo nguyên tắc đấu thầu tạo sự cạnh tranh công bằng giữa các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội. Việc đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư được thực hiện theo các tiêu chí: năng lực tài chính, giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua thấp hơn, đảm bảo chất lượng và hoàn thành tiến độ tốt hơn, đã tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các nhà đầu tư nhằm đảm bảo quyền lợi của khách hàng, đúng với mục tiêu của nhà ở xã hội là giải quyết chỗ ở cho các đối tượng theo quy định. Bên cạnh đó việc đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội nhận được sự ưu, đãi hỗ trợ của Nhà nước, cho nên việc đưa ra những tiêu chí để lựa chọn chủ đầu tư là điều hợp lý. Bất cập của quy định pháp luật về lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội: Thứ nhất, việc lựa chọn chủ đầu tư theo nguyên tắc đấu thầu gây khó khăn cho nhà đầu tư mới muốn kinh doanh vào lĩnh vực nhà ở xã hội. Để đảm bảo sự cạnh tranh công bằng, theo quy định việc lựa chọn chủ đầu tư tiến hành theo nguyên tắc đấu thầu, tuy nhiên tiêu chí ưu tiên về kinh nghiệm lại được đưa lên hàng đầu, điều này gây khó khăn cho các nhà đầu tư nếu chưa có kinh nghiệm. Bởi các nhà đầu tư mới bước chân vào thị trường nhà ở xã hội sẽ không có kinh nghiệm trong quá trình xây dựng cho nên không được ưu tiên trong việc lựa chọn chủ đầu tư và có khả năng các doanh nghiệp nhỏ sẽ tiêu biến nếu chỉ muốn kinh doanh vào lĩnh vực nhà ở xã hội. Thứ hai, trường hợp chủ đầu tư chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại về diện tích lớn hơn nhà ở xã hội, nếu chủ đầu tư đã triển khai thực hiện dự án nhưng không phù hợp với nhu cầu thị trường sau đó tiến GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 56 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI hành chia nhỏ lại căn hộ. Người viết cho rằng đây là một trong những bất cập, bởi dự án đã triển khai thực hiện nhưng sau đó tiếp tục cơ cấu căn hộ lại sẽ gây khó khăn cho chủ đầu tư, bên cạnh đó chưa có quy định mục đích sử dụng nhà ở thương mại như thế nào là không phù hợp với thị trường. Tóm lại, sự cạnh tranh giữ các doanh nghiệp kinh doanh nghiệp nhà ở xã hội theo quy định về việc lựa chọn chủ đầu tư mang đến lợi nhuận của khách hàng, đúng với mục tiêu của nhà ở xã hội đồng thời tạo sự cạnh tranh công bằng giữ các doanh nghiệp. Điều này cũng tạo khó khăn cho doanh nghiệp mới muốn tham gia vào thị trường nhà ở xã hội trong quá trình lựa chọn chủ đầu tư. 2.2.1.2 Thực trạng quy định pháp luật về nguồn vốn để đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội Vốn là một trong những điều không thể thiếu trong quá trình đầu tư xây dựng bất động sản nói chung và lĩnh vực nhà ở xã hội nói riêng. Nhà ở xã hội được thực hiện theo dự án, có tiêu chuẩn thiết kế riêng nên đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn rõ ràng, một trong những sự ưu đãi hỗ trợ của Nhà nước là hình thức huy động vốn của các chủ đầu tư: vốn tự có của chủ đầu tư, vay từ nguồn vốn cho vay ưu đãi của Chính phủ, vay của các tổ chức tín dụng, vay từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương quỹ tiết kiệm được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật, phát hành trái phiếu được chính phủ bảo lãnh. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư, tuy nhiên trong quá trình thực hiện các chủ đầu tư vẫn gặp phải khó khăn: Thuận lợi của quy định pháp luật về nguồn vốn để đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội: Huy động nguồn vốn bằng nhiều hình thức đã giúp chủ đầu tư hoàn thành dự án nhà ở xã hội đúng tiến độ. Có đủ nguồn vốn chủ đầu tư hoàn thành dự án nhà ở xã hội đúng tiến độ là điều hiển nhiên, nếu chủ đầu tư sử dụng vốn đúng mục đích. Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, đã nêu rõ các hình thức được huy động vốn của chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội, điều này giúp minh bạch thị nhà ở xã hội, tăng trách nhiệm trong việc sử dụng vốn huy động đúng mục đích của chủ đầu tư. Thị trường minh bạch sẽ tạo được lòng tin trong việc kinh doanh nhà ở xã hội và sức mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội cũng tăng theo. Bất cập của quy định pháp luật về nguồn vốn để đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội: Chủ đầu tư vay vốn từ nguồn vốn cho vay ưu đãi của Chính phủ bị hạn chế. Trong nhiều dự án nhà ở xã hội chủ đầu tư trông chờ vào nguồn vốn vay này rất nhiều, GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 57 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI tiến độ hay chất lượng dự án phụ thuộc vào tốc độ giải ngân của vốn vay tín dụng. Theo Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu, theo đó gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng hỗ trợ nguồn vốn cho các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở xã hội lẫn các đối tượng mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội vay với mức lãi suất thấp, thời hạn trả phù hợp với khả năng của khách hàng. Tuy nhiên nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng bị hạn chế, theo Thông tư 11/2013/TT-NHNN ngày 15 tháng 5 năm 2013 hướng dẫn việc xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07 tháng 1 năm 2013 của Chính phủ: phương án vay không vượt quá 30% tổng mức đầu tư của dự án đối với doanh nghiệp vay vốn để thực hiện dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở thương mại chuyển đổi công năng sang nhà ở xã hội. Như vậy chủ đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội bị hạn chế về mức vốn vay từ nguồn vốn cho vay ưu đãi của Chính phủ. Tóm lại, nguồn vốn giúp cho chủ đầu tư hoàn thành dự án đúng tiến độ rút ngắn thời gian để tìm kiếm lợi nhuận, tuy nhiên nguồn vốn vay từ nguồn vốn cho vay ưu đãi của Chính phủ bị hạn chế, việc huy động vốn từ khách hàng là điều hoàn toàn không thể thực hiện. 2.2.1.3 Thực trạng quy định pháp luật về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội Như được phân tích ở phần quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội về tiêu chuẩn thiết kế tại đô thị phải là nhà chung cư. Những quy định về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội giúp chủ đầu tư xây dựng theo đúng quy chuẩn kĩ thuật nhằm đảm bảo chất lượng ngôi nhà để người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội an tâm khi sử dụng: Thuận lợi của quy định pháp luật về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội: Không khống chế số tầng nhằm giúp chủ đầu tư có thể tận dụng tối đa quỹ đất để tìm kiếm lợi nhuận. Đặc biệt tâm lý của người dân dần thích sử dụng nhà chung cư hơn nhà ở riêng lẻ, đa phần các gia đình sống tại đô thị đều có công việc ổn định, nên việc ở nhà chung cư sẽ có đơn vị quản lý trong thời gian họ đi làm, có đơn vị vận hành riêng, đồng thời làm tăng vẻ đẹp mĩ quan đô thị với những căn hộ chung cư cao tầng. Tiêu chuẩn về diện tích cũng như chất lượng của căn hộ đảm bảo quyền lợi của người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Các đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội không phải sở hữu, sử dụng một căn hộ chật chội kém chất lượng. Hiện nay các quy định về diện tích tối thiểu cũng ngang bằng với nhà ở thương mại, nhu cầu nhà ở của các đối tượng đều được quan tâm như nhau. Tránh các chủ đầu tư tự thiết kế xây dựng không đúng tiêu chuẩn để thu lợi nhuận cao từ việc hưởng các ưu đãi, hỗ trợ của Nhà nước. GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 58 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI Bất cập của quy định pháp luật về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội: Không quy định tối thiểu số tầng, số người sử dụng trong căn hộ. Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội: quy định tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội không khống chế số tầng, tuy nhiên lại không quy định tối thiểu số tầng, số người sử dụng trong căn hộ. Mặc dù theo quy định nhà ở xã hội tại đô thị là nhà chung cư: có từ hai tầng trở lên, tuy nhiên nếu chủ đầu tư chỉ xây dựng nhà ở xã hội hai tầng, lại có nhiều người sử dụng trong một căn hộ. Trường hợp hộ gia đình mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội chỉ cần một thành viên trong gia đình thuộc đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Nếu trong gia đình có nhiều thế hệ sinh sống, như vậy hộ gia đình này lại thuộc trường hợp có khó khăn về nhà ở do không đảm bảo diện tích bình quân của hộ đình dưới 8/m2/sàn/người lại không phù hợp. Nhìn chung, các quy định về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội là những điều cơ bản mà chủ đầu tư hoàn toàn có khả năng thực hiện và phù hợp với nhu cầu thực tế của người sử dụng. Tuy nhiên cần phải có quy định tối thiểu số tầng, số lượng người sử dụng trong căn hộ để tránh việc chủ đầu tư xây dựng nhà ở thấp tầng lại có nhiều người sinh sống. 2.2.2 Thực trạng quy định pháp luật về trình tự, thủ tục trong hoạt động mua/bán, cho thuê/thuê, cho thuê mua/thuê mua nhà ở xã hội 2.2.2.1 Thực trạng quy định pháp luật về đối tượng và điều kiện mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội Xác định đối tượng và điều kiện được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo Thông tư 08/2014/TT-BXD ngày 23 tháng 5 năm 2014 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội là: cán bộ, công chức, viên chức… kèm theo điều kiện về cư trú, khó khăn về nhà ở, thu nhập thấp. Quy định rõ ràng, dễ xác định, điều này giúp chủ đầu tư bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng và đủ điều kiện: Sự thuận lợi của quy định pháp luật về đối tượng và điều kiện mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội: Các đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội chiếm số lượng khá lớn trong xã hội. Mặc dù nhà ở xã hội bán, cho thuê, cho thuê mua phải đúng đối tượng đủ điều kiện nhưng ta thấy các đối tượng này chiếm số lượng không nhỏ trong xã hội, trong khi đó nhu cầu về chỗ ở lại là một điều thiết yếu của mỗi cá nhân. Đa phần các đối tượng này đều có khả năng về tài chính để sở hữu nhà, tuy nhiên những người có thu nhập thấp vẫn được quan tâm và hỗ trợ về nhà. Những đối tượng không đủ điều kiện mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội thì họ đã có nhà thuộc sở hữu của mình hoặc đã có nhà ở riêng lẻ do họ tạo lập và không cần đến nhà ở xã hội. Điều kiện để được mua, thuê, thuê mua nhà GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 59 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI ở xã hội đa phần các đối tượng có nhu cầu về nhà ở đều đáp ứng. Người Việt Nam có lối sống không “du canh du cư”, và với mức lương thu nhập của các cá nhân hiện nay không cao, đặc biệt các đối tượng có nhu cầu về nhà ở là những người gặp khó khăn về nhà ở (chưa có nhà ở hoặc có nhưng nhà ở chật hẹp), cho nên đa phần các đối tượng được mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội đều đáp ứng được các điều kiện theo quy định. Bất cập của quy định pháp luật về đối tượng và điều kiện mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội: Mỗi đối tượng chỉ được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại một dự án. Hiện nay với tính chất công việc, cùng với điều kiện sống của mỗi người khác nhau, nếu một đối tượng có hai nơi làm việc khác nhau và thường xuyên lui tới sinh sống, làm việc, trong khi đó họ chỉ được mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội tại một dự án và họ không có khả năng về tài chính để sở hữu nhà ở thương mại, nhà ở riêng lẻ, vậy nhu cầu về chỗ ở của họ không được đảm bảo. Người viết cho rằng đây là một vấn đề vướng mắc của người có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại hai địa điểm khác nhau. 2.2.2.2 Thực trạng quy định pháp luật về giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội Thuận lợi của quy định pháp luật về giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội: Thứ nhất, giá bán nhà ở xã hội không vượt định mức, điều này tạo điều kiện thuận lợi cho các đối tượng có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội dễ dàng tiếp cận với nhà ở. Các đối tượng đáp ứng đủ điều kiện theo quy định để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội là: cán bộ, công chức, viên chức, những người làm việc hưởng lương từ ngân sách nhà nước hoặc những người nghèo, người thu nhập thấp, học sinh, sinh viên… và có khó khăn về nhà ở. Ta thấy đa phần các đối tượng này không tự xây hoặc mua cho mình một căn nhà, trong khi đó giá nhà ở thương mại không phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người. Nếu không có điều kiện mua hoặc thuê mua thì khách hàng có thể thuê nhà để có một chỗ ở ổn định. Thứ hai, lợi nhuận được xác định theo nguyên tắc tính đủ. Mặc dù chủ đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội bị hạn chế về lợi nhuận, tuy nhiên chủ đầu tư bỏ vốn tạo lập nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua là nhằm tìm kiếm lợi nhuận, việc xác định giá theo ngyên tắc tính đủ nhằm mục đích giúp chủ đầu tư thu hồi vốn là điều tất yếu. Bất cập của quy định pháp luật về giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội: GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 60 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI Chưa có quy định về khung giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội. Việc xác định giá bán, cho thuê, giá cho thuê theo nguyên tắc đảm bảo tính đủ các chi phí đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có), tuy nhiên lại không có quy định cơ quan nào sẽ giám sát việc chủ đầu tư bỏ ra các chi phí để hoàn thành dự án. Mặc dù Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án sẽ thẩm định lại giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhưng lại không có quy định cụ thể để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh dựa vào nguyên tắc nào để thẩm định và quá trình thẩm định chưa có cơ quan giám sát. 2.2.2.3 Thực trạng quy định pháp luật về quá trình xét duyệt hồ sơ mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội Thuận lợi của quy định pháp luật về quá trình xét duyệt hồ sơ mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội: các đối tượng có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải hoàn thành hồ sơ theo quy định nhằm chứng minh các đối tượng có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội đủ điều kiện về thu nhập thấp, về cư trú và có khó khăn về nhà ở. Điều này giúp cơ quan quản lý (Sở Xây dựng nơi có dự án) giám sát chủ đầu tư đã bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng và đủ điều kiện theo luật định, đồng thời mỗi đối tượng chỉ được giải quyết hỗ trợ nhà ở xã hội một lần. Bất cập của quy định pháp luật về quá trình xét duyệt hồ sơ mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội: Người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải hoàn thành khá nhiều loại giấy tờ: Phải có đơn đăng kí mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; giấy xác nhận về đối tượng và thực trạng nhà ở; giấy tờ chứng minh về điều kiện cư trú; giấy chứng minh về điều kiện thu nhập (nếu thuộc trường hợp thu nhập thấp) trong khi đó việc mua bán nhà ở thương mại thủ tục đơn giản, nhiều người ngần ngại về thủ tục mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội vì do một phần tính chất công việc mà khách hàng không có thời gian để hoàn thành hồ sơ. Quá trình xét duyệt hồ sơ sớm hơn dự án nhà ở hoàn thành và bàn giao cho người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Sau khi xem xét và hoàn thành thủ tục để kí hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua trong khi đó chủ đầu tư chưa hoàn thành dự án. Người mua, thuê mua chưa biết chất lượng của ngôi nhà, mặc dù chủ đầu tư có cam kết với người mua, thuê mua, tuy nhiên nếu được sửa chữa nhưng thường không đáp ứng đúng quy chuẩn. Đã hoàn thành thủ tục nhưng người mua, thuê mua, thuê vẫn phải đợi dự án hoàn thành và đưa vào sử dụng. Tóm lại, quá trình xét duyệt hồ sơ mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội để chủ đầu tư bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng đủ, nhằm tránh các đối tượng đã mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại một dự án khác. Tuy nhiên người mua, thuê, thuê mua phải GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 61 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI hoàn thành khá nhiều loại giấy tờ, quá trình xét duyệt để kí kết hợp đồng sớm so với dự án nhà ở hoàn thành. 2.2.3 Thực trạng quy định pháp luật về sử dụng, quản lý vận hành nhà ở xã hội Sau khi bàn giao nhà cho người mua, người thuê, người thuê mua thì người sử dụng phải tuân theo những quy định: không được tự ý cho thuê lại, chuyển nhượng cho người khác, chủ đầu tư cũng phải có trách nhiệm quản lý vận hành những phần thuộc sở hữu chung. Đây là một trong những yếu tố thuận lợi cho người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, vì không qua lo lắng trong thời gian đi làm về việc trông coi nhà. Những quy định về việc sử dụng, quản lý vận hành còn hạn chế cho chủ sở hữu, tuy nhiên thuận lợi cho đơn vị quản lý: Thuận lợi của quy định pháp luật về sử dụng, quản lý vận hành nhà ở xã hội: Sau thời hạn 5 năm người mua, thuê mua nhà ở xã hội mới có quyền bán lại hoặc chuyển nhượng. Nhằm đảm bảo đúng với mục tiêu ban đầu của Nhà nước đề ra là giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho các đối tượng có khó khăn về nhà ở, nếu trong thời hạn 5 năm người mua có nhu cầu bán lại chỉ được bán cho các đối tượng đủ điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội hoặc bán lại cho chủ đầu tư. Điều này tránh các đối tượng được mua nhà ở xã hội “lách luật”, sau khi mua nhà sẽ bán, cho thuê lại tìm kiếm lợi nhuận hoặc đứng ra mua sau đó chuyển nhượng lại bằng hình thức tặng cho, thừa kế cho người khác. Sau thời hạn 5 năm thuê nhà, nếu người thuê có nhu cầu mua lại thì được ưu tiên. Điều này đảm bảo quyền lợi của người thuê, sau một khoảng thời gian sinh sống khá dài trong căn hộ đang thuê, người sử dụng thấy nơi ở phù hợp với điều kiện công việc và có nhu cầu mua lại thì được ưu tiên. Giá bán là giá bán nhà ở xã hội ở thời điểm hiện tại, điều này vừa bảo đảm lợi nhuận cho chủ đầu tư và lợi ích của người người thuê nhà. Bất cập của quy định pháp luật về sử dụng, quản lý vận hành nhà ở xã hội: Người mua, thuê mua bị hạn chế về quyền sở hữu nhà ở trong thời hạn 5 năm. Sau khi đã hoàn trả tiền mua, thuê mua nhà theo hợp đồng và đã có quyền sở hữu nhà nhưng không được cho thuê lại, thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời hạn 5 năm. Đây là một trong những bất cập, khách hàng đã bỏ ra một khoản tiền khá lớn để mua nhà nhưng lại không có quyền định đoạt tài sản của mình điều này quyền của người sở hữu đã bị hạn chế. Tuy nhiên nếu trong thời hạn chưa đủ 5 năm người mua có nhu cầu bán lại thì chỉ được bán cho chủ đầu tư hoặc các đối tượng đủ điều kiện được mua, thuê mua nhà ở xã hội, vậy nếu chủ đầu tư không mua lại hoặc các đối tượng đủ điều kiện GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 62 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI mua, thuê mua nhà ở xã hội không có nhu cầu thì chủ sở hữu muốn bán lại phải đợi đến 5 năm sau. Hiện nay chưa có quy định người sở hữu, sử dụng nhà về mặt pháp lý và thực tế là một. Nhà ở xã hội bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng đủ điều kiện, tuy nhiên nếu không có quy định người sỡ hữu, sử dụng trên mặt pháp lý và thực tế là một sẽ xảy ra trường hợp người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội nhờ người khác hoàn thành về mặt pháp lý nhưng thực tế người sử dụng lại là một cá nhân khác. Như vậy trên thực tế nhà ở xã hội đã không bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng. 2.3 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội 2.3.1 Giải pháp về đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội Giải pháp về đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội gồm: giải pháp về việc lựa chọn chủ đầu tư, nguồn vốn để đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội. Thứ nhất, về việc lựa chọn chủ đầu tư. Lựa chọn chủ đầu tư theo nguyên tắc đấu thầu ưu tiên những nhà đầu tư có kinh nghiệm, đảm bảo chất lượng tốt hơn, hoàn thành dự án sớm hơn… Tuy nhiên ta thấy nếu các nhà đầu tư mới kinh doanh vào lĩnh vực nhà ở xã hội thì chủ đầu tư này hoàn toàn không có kinh nghiệm. Biết đâu các nhà đầu tư mới này lại là những chủ đầu tư tiềm năng thực hiện dự án tốt hơn các nhà đầu tư còn lại trong khi tiêu chí ưu tiên có kinh nghiệm, năng lực tài chính được xếp thứ nhất. Theo Người viết tiêu chí ưu tiên về vốn sở hữu trước tiên là điều hợp lý, tuy nhiên tiêu chí có kinh nghiệm nên để sau cùng để các nhà đầu tư mới có cơ hội thực hiện dự án nhà ở xã hội. Đối với chủ đầu tư chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, Người viết nghĩ nên có quy định cụ thể như thế nào là nhà ở thương mại không phù hợp với nhu cầu thị trường, đồng thời chỉ cho những dự án nhà ở thương mại xét cần thiết mới được chuyển sang nhà ở xã hội. Bởi nhà ở xã hội được Nhà nước hỗ trợ, ưu đãi thì các chủ đầu tư vì lợi nhuận ồ ạt chuyển sang nhà ở xã hội như vậy gây nên sự mất cân bằng cho thị trường nhà ở. Thứ hai, về nguồn vốn: Người viết nghĩ rằng nên hỗ trợ mức vốn vay từ nguồn vốn cho vay ưu đãi của Chính phủ cho các chủ đầu tư từ 30% thành 50% tổng mức đầu tư xây dựng. Bởi nguồn vốn quyết định sự thành công của dự án, vốn sở hữu tối thiểu của chủ đầu tư chỉ 15% đến 20% tổng mức đầu tư dự án tùy theo diện tích của dự án. Như vậy ta thấy nếu chủ đầu tư vay vốn từ nguồn vốn cho vay ưu đãi của Chính phủ thì số vốn chỉ mới khoản 50% tổng mức đầu tư xây dựng. Việc hỗ trợ cho vay vốn từ nguồn vốn cho vay ưu đĩa của Chính phủ được các nhà đầu tư quan tâm hàng đầu, đồng thời hạn chế dự án hoàn thành không đúng tiến độ ảnh hưởng đến khách hàng làm mất lòng tin vào thị trường nhà ở. GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 63 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI 2.3.2 Giải pháp về trình tự, thủ tục trong hoạt động mua/bán, cho thuê/thuê, cho thuê mua/thuê mua nhà ở xã hội Trong phần này Người viết đưa ra giải pháp về: đối tượng điều kiện mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội; quá trình xét duyệt hồ sơ mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội: Thứ nhất, về đối tượng và điều kiện mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Nên cho mỗi đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội hoặc thuê nhà ở xã hội tại hai dự án. Theo quy định hiện hành các đối tượng có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải đáp ứng điều kiện có khó khăn về nhà ở và chưa được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã tại một dự án khác, như đã phân tích bên trên nếu cá nhân đó làm việc tại hai địa điểm khác nhau và thường xuyên lui tới sinh sống thì việc sở hữu hai ngôi nhà là hợp lý. Trong khi đó nguồn cung nhà ở xã hội ngày càng nhiều, đồng thời mở rộng được nhu cầu của người mua, người thuê mua, người thuê mà không cần phải mở rộng về đối tượng. Thứ hai, về giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội. Nên có quy định về khung giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua trong Luật nhà ở. Cơ quan quản lý không kiểm soát được lợi nhuận của chủ đầu tư mặc dù lợi nhuận đã được quy định và khung giá không được quy định cụ thể trong Luật nhà ở. Chính vì vậy, cần quy định khung giá trong Luật để việc quản lý chung về bất động sản dễ dàng hơn, tránh thất thu ngân sách do việc “lách luật” của doanh nghiệp. Thứ ba, về quá trình xét duyệt hồ sơ mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Hoàn thành thủ tục hồ sơ và kí hợp đồng là thời điểm bàn giao nhà. Cần đơn giản thủ tục để thu hút khách hàng đẩy nhanh quá trình xét duyệt hồ sơ. Nhiều người ngần ngại chật vật với thủ tục nhà ở xã hội, đã mất thời gian với việc hoàn thành thủ tục hồ sơ nay người mua, thuê, thuê mua lại phải chờ khi chủ đầu tư gửi Danh sách cho Sở Xây dựng sau đó mới kí hợp đồng, trong khi dự án chưa hoàn thành, mặc dù chất lượng ngôi nhà được đảm bảo nhưng khách hàng vẫn chưa biết thực tế căn hộ ra sao. 2.3.3 Giải pháp sử dụng, quản lý vận hành nhà ở xã hội Người viết nghĩ rằng nên bảo lưu quyền sở hữu đối với người mua, thuê mua nhà ở xã hội. Theo quy định hiện hành đảm bảo tối thiểu là 5 năm người mua, thuê mua mới có quyền bán lại cho người khác không thuộc đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội. Như vậy ta thấy không phù hợp bởi người mua, thuê mua nhà ở xã hội đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất nhưng lại không có quyền định đoạt là: cho thuê lại, bán lại hoặc chuyển nhượng dưới mọi hình thức. Quy định người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được bán lại, cho thuê lại hoặc chuyển nhượng dưới mọi hình thức là nhằm tránh trường hợp người mua, thuê GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 64 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI mua nhà ở xã hội tìm kiếm lợi nhuận. Người viết nghĩ rằng nên bảo lưu quyền sở hữu, trong thời hạn 5 năm không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất. Nên có quy định: người sở hữu, người sử dụng nhà ở xã hội về mặt pháp lý và thực tế là một và giao cho đơn quản lý vận hành giám sát thực hiện. Hiện nay chưa có quy định nào về việc người mua, thuê, thuê mua trên mặt pháp lý và thực tế có giống nhau hay không. Nghĩa là người đứng trên trên giấy tờ để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội nhưng do người khác sử dụng, nếu có người thân hoặc quen biết những người thuộc đối tượng đủ điều kiện mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thì có thể nhờ họ hoàn thành thủ tục về mặt pháp lý. Đơn vị quản lý vận hành nhà ở xã hội tiếp xúc thường xuyên với người sử dụng nhà ở, nên việc giám sát người sở hữu, người dụng về mặt pháp lý và thực tế là một sẽ dễ dàng thực hiện. Kết luận chƣơng 2 Trong Chương 2, trước khi tìm hiểu những quy định pháp luật và thực trạng quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội Người viết thấy được những nguyên tắc trong kinh doanh nhà ở xã hội: nhà ở xã hội bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng và đủ điều kiện; lợi nhuận của việc kinh doanh nhà ở xã hội không vượt định mức; chủ đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội được Nhà nước hỗ trợ, ưu đãi. Sau đó Người viết tìm hiểu những quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội: lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu; nguồn vốn để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội là vốn tự có của chủ đầu tư, vay từ các tổ chức tín dụng…; tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội không khống chế số tầng, diện tích tối thiểu 30m2 tối đa 70m2; chủ đầu tư được giao đất, miễn tiền sử dụng đất, được vay vốn từ nguồn vốn cho vay ưu đãi của Chính phủ; các đối tượng, mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải đáp ứng điều kiện có khó khăn về nhà ở, về cư trú và điều kiện về thu nhập thấp; giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội không vượt định mức; người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải hoàn thành hồ sơ mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; nhà ở xã hội sau khi đưa vào sử dụng phải có đơn vị quản lý vận hành. Từ thực trạng quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội Người viết đưa ra một số giải pháp góp phần phát triển kinh doanh nhà ở xã hội nói riêng và kinh doanh bất động sản nói chung. GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 65 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI KẾT LUẬN Trong quá trình nghiên cứu Người viết đã trình bày những vấn đề lý luận về nhà ở xã hội, pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội, thực trạng quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội và từ đó Người viết đưa ra những giải pháp nhằm khắc phục những bất cập trong quy định giúp hoàn thiện về mặt pháp lý Người viết nhận thấy được những vấn đề sau: Nhà ở là nhu cầu thiết yếu đối với mọi cá nhân, hộ gia đình đặc biệt nhà ở xã hội giữ vai trò rất quan trọng đối với các đối tượng có khó khăn về nhà ở. Hiện nay việc kinh doanh nhà ở xã hội đã thật sự thu hút các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản, bởi chủ đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội nhận được sự hỗ trợ, ưu đãi của Nhà nước, các dự án nhà ở thương mại cũng bắt đầu chuyển sang nhà ở xã hội, điều này giúp các chủ đầu tư giải quyết được hàng tồn kho, tìm kiếm lợi nhuận. Quỹ đất và những ưu đãi cho chủ đầu tư lẫn tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội đã mang đến sự thuận lợi cho chủ đầu tư trong quá trình thực hiện, hơn hết việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội không cần phải thông qua Sàn giao dịch bất động sản. Điều này không chỉ thu hút các nhà đầu tư, mà nhiều người đã chuyển sang mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội vì được đảm bảo chất lượng đặc biệt phù hợp với khả năng tài chính của khách hàng và đã mang đến nguồn thu cho thị trường nhà ở. Nhà ở xã hội phải bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng đủ điều kiện. Tuy nhiên các đối tượng đủ điều kiện để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội chiếm một số lượng khá lớn và đang có nhu cầu về nhà ở rất lớn đặc biệt các đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội được hỗ trợ vay vốn từ nguồn vốn cho vay ưu đãi của Chính phủ, cho nên các nhà đầu tư không còn ngần ngại khi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Bên cạnh những thành tựu đạt được vẫn còn một số vướng mắc. Vì vậy Người viết đưa ra các giải pháp: cần phải có quy định về khung giá bán nhà ở xã hội trong Luật nhà ở, nên có quy định tối thiểu số tầng xây dựng nhà ở xã hội, bảo lưu quyền sở hữu của người mua, thuê mua… nhằm đẩy mạnh thị trường nhà ở xã hội phát triển mạnh mẽ hơn. Qua đề tài này, Người viết mong muốn giúp người đọc hiểu khái quát pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội, thực trạng của quy định pháp luật. Ngoài ra Người viết nhằm giúp người đọc thấy được việc kinh doanh nhà ở xã hội có nhiều điểm khác biệt so với các loại hình kinh doanh nhà ở khác: nhà ở xã hội phải bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng đủ điều kiện; lợi nhuận của việc kinh doanh nhà ở xã hội bị hạn chế; chủ đầu tư được Nhà nước hỗ trợ, ưu đãi. GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 66 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO * Danh mục văn bản quy phạm pháp luật 1. Hiến pháp 2013; 2. Bộ luật Dân sự 2005; 3. Luật xây dựng 2003; 4. Luật kinh doanh bất động sản 2006; 5. Luật cán bộ, công chức 2008; 6. Luật quản lý công nợ 2009; 7. Luật doanh nghiệp 2005 sửa đổi, bổ sung 2009; 8. Luật nhà ở năm 2005 sửa đổi, bổ sung 2009; 9. Luật viên chức 2010; 10. Luật lao động 2012; 11. Luật hợp tác xã 2012; 12. Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu; 13. Nghị định 71/2001/NĐ-CP ngày 05 tháng 10 năm 2001 của Chính phủ về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán và cho thuê; 14. Nghị định 67/2007/NĐ-CP ngày 13 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ về chính sách trợ giúp các đối tượng bảo trợ xã hội; 15. Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn Luật kinh doanh bất động sản; 16. Nghị định 43/2010/NĐ-CP ngày 15 tháng 4 năm 2010 của Chính phủ về đăng kí doanh nghiệp; 17. Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở; 18. Nghị định 01/2011/NĐ-CP ngày 05 tháng 1 năm 2011 của Chính phủ về phát hành trái phiếu Chính phủ, trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh và trái phiếu chính quyền địa phương; 19. Nghị định 34/2013/NĐ-CP ngày 22 tháng 4 năm 2013 của Chính phủ về quản lý sử dụng nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước; 20. Nghị định 92/2013/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều có hiệu lực ngày 01 tháng 7 năm 2013 của luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật thuế giá trị gia tăng; GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 67 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI 21. Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ quy định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội; 22. Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật đất đai; 23. Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; 24. Quyết định số 09/2011QĐ-TTg ngày 30 tháng 01 năm 2011 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành chuẩn hộ nghèo, hộ cận nghèo áp dụng cho giai đoạn 2011-2015; 25. Quyết định 08/2008/QĐ/BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ xây dựng về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư; 26. Thông tư 37/2009/TT-BXD ngày 01 tháng 12 năm 2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư; 27. Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở; 28. Thông tư 02/2013/TT-BXD ngày 08 tháng 3 năm 2013 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ; 29. Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15 tháng 5 năm 2013 của Ngân hàng Nhà nước quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ; 30. Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 8 năm 2013 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân; 31. Thông Tư 141/2013/TT-BTC ngày 16 tháng 10 năm 2013 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 92/2013/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2013 của Chính Phủ quy định chi tiết thi hành một số điều có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2013 của luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế giá trị gia tăng ; 32. Thông tư 03/2014/TT-BXD ngày 20 tháng 02 năm 2014 của Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở; GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 68 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI 33. Thông Tư 08/2014/TT-BXD ngày 23 tháng 5 năm 2014 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội; * Danh mục sách, báo, tạp chí 1. Bộ giáo dục và đào tạo trung tâm ngôn ngữ và văn hóa Việt Nam, Đại từ điển tiếng việt, Nguyễn Như ý (chủ biên), NXB văn hóa thông tin, 1999, tr.1225; 2. Nguyễn Quang Tuyến: “những tiêu chí cơ bản của thị trường bất động sản minh bạch”, Tạp chí luật học số 3 năm 2009; 3. Trần Quang Huy – Nguyễn Quang Tuyến: “pháp luật về Kinh Doanh Bất Động Sản” NXB, Tư pháp, Hà Nội, 2003; 4. Từ điển tiếng việt, Nguyễn Như ý, NXB, Giáo dục, Hà Nội, 2001, tr.514; * Danh mục trang thông tin điện tử 1. Đình Sơn, Thông tin thương mại và công nghệ Việt Nam, Kinh nghiệm phát triển nhà ở giá thấp tại Singapore, http://www.kinhte24h.com/view-gh/70/46161/, [ngày truy cập 02/8/2014]; 2. Nguyễn Minh Hòa – Mai Hoa, Tạp chí kiến trúc Việt Nam, Nhà ở xã hội nhà ở cho người thu nhập thấp, http://kienviet.net/2012/05/11/nha-o-xa-hoi-nha-o-cho-nguoi-thunhap-thap, [ngày truy cập 02/8/2014]; 3. Nguyễn Phú Đức, Tạp chí kiến trúc Việt Nam, Nhà ở xã hội lặn lội đi tìm, http://kienviet.net/2012/07/12/nha-o-xa-hoi-lan-loi-di-tim, [ngày truy cập 15/8/2014]; 4. Nguyễn Hồ Phi Hà, Tạp chí nhà quản lý số 68, tháng 2 năm 2009, Thực trạng huy động vốn từ thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay, http://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2010/02/26/4728-3/more-1441236, [ngày truy cập 20/8/2014]; 5. Nguyễn Ngọc Minh, Tạp chí nghiên cứu lập pháp điện tử, Pháp luật về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam dưới góc độ hoạt động đầu tư, http://www.nclp.org.vn/thuc_tien_phap_luat/phap-luat-ve-kinh-doanh-bat-111ong-san-oviet-nam-duoi-goc-111o-hoat-111ong-111au-tu-nuoc-ngoai, [ngày truy cập 21/8/2014]; 6. Nguyễn Ngọc Minh, Tạp chí nghiên cứu lập pháp điện tử, Pháp luật về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam dưới góc độ hoạt động đầu tư, http://www.nclp.org.vn/thuc_tien_phap_luat/phap-luat-ve-kinh-doanh-bat-111ong-san-oviet-nam-duoi-goc-111o-hoat-111ong-111au-tu-nuoc-ngoai, [ngày truy cập 24/8/2014]; 7. Nguyễn Minh Hòa – Mai Hòa, Kiến việt, Nhà ở xã hội – Nhà ở cho người thu nhập thấp, http://kienviet.net/2012/05/11/nha-o-xa-hoi-nha-o-cho-nguoi-thu-nhap-thap, [truy cập ngày 25/8/2014]; GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 69 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím [...]... triển của quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội qua các giai đoạn: trước 1986 việc kinh doanh nhà ở xã hội chưa được hình thành; giai đoạn từ năm 1986 đến năm 2005 quy định về kinh doanh nhà ở xã hội đã được ban hành nhưng với tên gọi là nhà chung cư cao tầng; giai đoạn từ 2005 đến nay, quy định về kinh doanh nhà ở xã hội được ban hành cụ thể, dễ áp dụng và việc kinh doanh nhà ở xã hội đã thu... chế của quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội, từ đó Người viết đề xuất phương hướng hoàn thiện để góp phần vào việc phát triển nhà ở xã hội được minh bạch, thuận lợi hơn nhìn từ góc độ của doanh nghiệp kinh doanh nhà ở xã hội; các đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội có nhu cầu về nhà ở; từ sự quản lý của cơ quan có thẩm quy n 2.1 Quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội Để... làm cho quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản hoàn thiện về mặt pháp lý Thứ ba, quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội đảm bảo nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước Quy định rõ trách nhiệm của từng cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh nhà ở xã hội, phân định rõ ràng sự quản lý Nhà nước về nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước và nhà ở xã hội được đầu tư xây... hưởng các ưu đãi về thuế suất thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp; được hỗ trợ vay vốn… Thứ hai, quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội thu hút các chủ đầu tư tham gia xây dựng dự án nhà ở xã hội Khác với kinh doanh nhà ở thương mại, nhà ở GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 15 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI... hàng Trên cơ sở lý luận chung về kinh doanh nhà ở xã như được phân tích ở Chương 1, đã làm nền cho Người viết tìm hiểu những quy định của pháp luật ở Chương 2 GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 21 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI CHƢƠNG 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI _THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN Nhà ở xã hội đã và đang... văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI Ở Việt Nam nhà ở xã hội xuất hiện từ rất sớm, được quy định tại pháp lệnh nhà ở năm 1991, đây là nhà ở thuộc sở hữu nhà nước Nhà ở xã hội cũng được quy định trong Luật nhà ở năm 2005, nhưng chưa có một khái niệm cụ thể Nên khi nói đến nhà ở xã hội mọi người thường nghĩ đó là nhà kém chất lượng nên không thu hút khách hàng, các nhà đầu tư cũng... sử dụng, quản lý vận hành nhà ở xã hội Người viết thấy được những nguyên tắc trong kinh doanh nhà ở xã hội 2.1.1 Nguyên tắc kinh doanh nhà ở xã hội Trong kinh doanh bất động sản nói chung và lĩnh vực nhà ở nói riêng, đặc biệt việc kinh doanh nhà ở xã hội có nhiều điểm khác biệt so với nhà ở thương mại và nhà ở riêng lẻ Từ đặc điểm của việc kinh doanh nhà ở xã hội được nêu ở Chương 1 Người viết rút... nguyên tắc trong kinh doanh nhà ở xã hội: nhà ở xã hội bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng và đủ điều kiện; lợi nhuận của việc kinh doanh nhà ở xã hội không vượt định mức; chủ đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội được Nhà nước hỗ trợ, ưu đãi GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh Trang 22 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Tím Luận văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI 2.1.1.1 Nhà ở xã hội bán, cho thuê,... quy định pháp luật kinh doanh nhà ở xã hội góp phần tạo môi trường pháp lý đầy đủ cho thị trường bất động sản Từ khi nhà ở xã hội đi vào kinh doanh đã thu hút được nhiều sự quan tâm của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và cả người dân Việc kinh doanh nhà ở xã hội chiếm tỷ trọng không nhỏ trong thị trường nhà ở cho nên cần phải có những quy định về kinh doanh nhà ở xã hội, điều này làm cho quy. .. trường nhà ở phát triển Về mặt xã hội, nhà ở xã hội tạo dựng nếp sống đô thị văn minh và hơn hết là tạo nguồn cung nhà ở cho người dân, hoàn thiện một trong những chính sách quan trọng của Nhà nước về nhà ở 1.2 Kinh doanh nhà ở xã hội 1.2.1 Khái niệm kinh doanh nhà ở xã hội Để hiểu như thế nào là kinh doanh nhà ở xã hội, trước hết tác giả làm rõ khái niệm về kinh doanh Kinh doanh là một trong những ... văn tốt nghiệp QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI Ở Việt Nam nhà xã hội xuất từ sớm, quy định pháp lệnh nhà năm 1991, nhà thuộc sở hữu nhà nước Nhà xã hội quy định Luật nhà năm 2005,... công doanh nghiệp kinh doanh nhà xã hội 1.3.3 Sự cần thiết quy định pháp luật kinh doanh nhà xã hội người mua, thuê, thuê mua nhà xã hội Thứ nhất, quy định pháp luật kinh doanh nhà xã hội giúp quy n... ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI CHƢƠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Xà HỘI _THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN Nhà xã hội thật thu hút nhà đầu tư để tìm kiếm lợi nhuận trình kinh