TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA LUẬT …… LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT KHÓA 2011 - 2015 Giảng viên hướng dẫn: ThS NGUYỄN HUỲNH ANH Bộ Môn Luật Thương Mại Sinh viên thực hiện: NGUYỄN THỊ NHƯ THI MSSV: 5115932 Lớp: Luật Thương Mại 2–Khóa 37 Cần Thơ, tháng 12 năm 2014 LỜI CẢM ƠN  Để hoàn thành được luận văn tốt nghiệp và được tham gia buổi báo cáo ngày hôm nay Người viết xin trân trọng gửi đến Cha, Mẹ, Thầy, Cô, bạn bè đã giúp đỡ, động viên, an ủi, giúp đỡ về mặt vật chất lẫn tinh thần trong suốt thời gian Người viết nghiên cứu. Người viết xin cảm ơn quý Thầy, Cô đặc biệt là quý Thầy, Cô khoa Luật đã truyền đạt những kiến thức cho Người viết trong quá trình học tập và nghiên cứu và Người viết đã vận dụng những kiến thức đã tích lũy được vào việc thực hiện đề tài luận văn tốt nghiệp của mình Người viết xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến Thạc sĩ Nguyễn Huỳnh Anh – Bộ môn Thương mại, người đã luôn giành thời gian để tận tình dẫn hướng đi kịp thời lúc Người viết gặp khó khăn nhất. Không chỉ có thế, Cô đã rất nhiệt tâm trong truyền thụ kiến thức, hướng dẫn các nguồn tài liệu tham khảo để người viết có thể hoàn thành luận văn của mình. Người viết xin trân trọng gửi đến mọi người tình yêu thương, lời chúc sức khỏe, hạnh phúc, thành công. Người viết Nguyễn Thị Như Thi NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN  ........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... Cần Thơ, ngày 02 tháng 12 năm 2014 MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU .................................................................................................................... 1 CHƯƠNG 1 ........................................................................................................................ 4 LÝ LUẬN CHUNG VỀ KINH DOANH DỊCH VỤ QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ ........................................................................................................................ 4 1.1 Lý luận về nhà chung cư ...................................................................................... 4 1.1.1 Khái niệm nhà chung cư .................................................................................. 4 1.1.2 Đặc điểm nhà chung cư ................................................................................... 5 1.1.3 Phân hạng nhà chung cư ................................................................................. 7 1.1.4 Vai trò nhà chung cư ....................................................................................... 8 1.2 Kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư ....................................... 9 1.2.1 Khái niệm kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư...................... 9 1.2.2 Đặc điểm kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư ..................... 13 1.2.3 Vai trò của kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư .................. 16 1.3 Sự cần thiết của pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư ........................................................................................................................ 16 1.3.1 Sự cần thiết của quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ nhà chung cư từ góc độ quản lý Nhà nước ........................................................................................... 17 1.3.2 Sự cần thiết của quy định pháp luật từ góc độ của chủ đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ nhà chung cư .................................................................. 17 1.3.3 Sự cần thiết của quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ nhà chung cư từ góc độ của người sử dụng chung cư .......................................................................... 18 CHƯƠNG 2 ...................................................................................................................... 21 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH DỊCH VỤ QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ – THỰC TRẠNG VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN ....... 21 2.1 Quy định pháp luật về hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư ........................................................................................................................ 21 2.1.1 Điều kiện kinh doanh ..................................................................................... 21 2.1.2 Phạm vi, đối tượng, nguyên tắc kinh doanh .................................................. 22 2.1.3 Lựa chọn doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành ..................... 24 2.2 Quy định pháp luật về thực hiện công tác quản lý vận hành nhà chung cư. 25 2.2.1 Quản lý tài chính ........................................................................................... 25 2.2.2 Quản lý phần sở hữu chung trong nhà chung cư .......................................... 30 2.2.3 Quản lý phần sở hữu riêng trong nhà chung cư ............................................ 31 2.2.4 Quản lý bảo dưỡng sửa chữa (bảo trì) .......................................................... 32 2.3 Quy định pháp luật về cung cấp dịch vụ nhà chung cư .................................. 33 2.3.1 Bảo vệ an ninh trật tự .................................................................................... 33 2.3.2 Trông giữ xe đạp, xe máy, ô tô ...................................................................... 34 2.3.3 Dịch vụ quản lý nhà thầu cung cấp dịch vụ .................................................. 35 2.4 Thực trạng quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư ........................................................................................................................ 35 2.4.1 Thực trạng về quy định pháp luật về hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư .............................................................................................. 35 2.4.2 Thực trạng pháp luật về cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư . 36 2.5 Đề xuất hoàn thiện pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư ........................................................................................................................ 38 2.5.1 Phương hướng hoàn thiện ............................................................................. 38 2.5.2 Đề xuất hoàn thiện pháp luật về hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư ..................................................................................................... 39 2.5.3 Đề xuất hoàn thiện pháp luật về dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư .... 40 KẾT LUẬN ....................................................................................................................... 43 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC Luận văn tốt nghiệp Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư LỜI NÓI ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Nhà ở không chỉ là một loại tài sản có giá trị lớn phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của mỗi gia đình, cá nhân mà còn là yếu tố phản ánh sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nước. Cùng với sự tăng trưởng về dân số của đất nước1 thì nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng tăng nhưng khả năng tự tạo lập nhà ở còn là vấn đề khó khăn với nhiều hộ gia đình và cá nhân. Do đó, việc sinh sống trong nhà chung cư đang trở thành một xu hướng thu hút không chỉ của những người trẻ tuổi có thu nhập khá mà ngay cả các gia đình cũng lựa chọn làm chốn an cư với những lợi thế về vị trí, môi trường sống và những tiện ích được tận hưởng. So với nhiều năm về trước thì nhu cầu về nhà ở cũng thể hiện ở cấp độ cao hơn về chất lượng nhà chung cư và các điều kiện đi kèm. Vì vậy hoạt động kinh doanh dịch vụ vận hành nhà chung cư cũng đang được khuyến khích phát triển. Trong thời gian qua Đảng và Nhà nước ban hành nhiều chính sách, văn bản pháp luật: Luật Nhà ở 2005 sửa đổi, bổ sung 2009, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành khác nhằm định hướng, tạo hành lang pháp lý góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Tuy nhiên, thực tế cho thấy các văn bản pháp luật nêu trên chưa phát huy được đầy đủ tác dụng như mong muốn. Các quy định còn bộc lộ nhiều hạn chế. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư còn gặp nhiều khó khăn trong đăng kí kinh doanh, kinh doanh dịch vụ, quản lý các phần sở hữu chung, sở hữu chung trong chung cư và thu phí dịch vụ chung cư. Để tháo gỡ những vướng mắc, góp phần thúc đẩy lĩnh vực kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư nói riêng phát triển lành mạnh và bền vững. Việc nghiên cứu các quy định kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư là rất cần thiết trên cả phương diện lý luận và thực tiễn. Vì vậy, Người viết lựa chọn đề tài “Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư” làm luận văn tốt nghiệp. 2. Mục tiêu nghiên cứu Người viết nghiên cứu đề tài “Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư” nhằm mục đích làm sáng tỏ những vấn đề lý luận chung nhất về nhà chung cư và kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Thông qua tìm hiểu các quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư ở Việt Nam, Người viết Hiện nay, Việt Nam với sự ra đời của công dân thứ 90 triệu. Với quy mô dân số như vậy, Việt Nam hiện đứng thứ 3 khu vực Đông Nam Á và thứ 14 trên thế giới. 1 GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 1 SVTH: Nguyễn Thị Như Thi Luận văn tốt nghiệp Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư đề xuất những phương hướng hoàn thiện để khắc phục những bất cập nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý chung cư có hiệu quả giúp phát triển loại hình kinh doanh này. 3. Đối tượng nghiên cứu Người viết nghiên cứu đối tượng của đề tài luận văn là pháp luật kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong đề tài mà Người viết nghiên cứu là công việc kinh doanh các dịch vụ chung cư như cung ứng các dịch vụ nhà chung cư như giữ xe, bảo vệ và ký kết hợp đồng với các nhà cung ứng dịch vụ khác đảm bảo cho nhu cầu người dân chung cư; bên cạnh đó là dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với các công việc như quản lý các phần sở hữu chung, sở hữu riêng, quản lý tài chính và bảo trì nhà chung cư. 4. Phạm vi nghiên cứu Người viết chỉ nghiên cứu nhà chung cư ở phạm vi pháp luật quy định về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư đối với nhà chung cư thương mại có một hoặc nhiều chủ sở hữu; nhà chung cư cao tầng; nhà chung cư độc lập và cụm nhà chung cư. Người viết không nghiên cứu về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành với nhà chung cư mini; nhà nhiều tầng có mục đích sử dụng hỗn hợp và nhà chung cư thuộc các nhóm khác như nhà chung cư tái định cư, nhà ở xã hội. 5. Phương pháp nghiên cứu Trong quá trình nghiên cứu Người viết dựa vào những phương pháp sau đây để đạt được những mục tiêu và ý định trong đề tài nghiên cứu của mình. Thứ nhất, phương pháp phân tích luật viết giúp Người viết hiểu rõ và sâu sát hơn vấn đề từ đó nắm vững những quy định của pháp luật về đề tài mà Người viết nghiên cứu và áp dụng vào đề tài nhằm làm rõ vấn đề nghiên cứu. Thứ hai, phương pháp nghiên cứu tài liệu giúp Người viết chọn lọc những loại tài liệu phù hợp, đáng tin cậy, có nội dung liên quan để làm cơ sở lý luận phục vụ cho việc nghiên cứu đề tài đạt được kết quả tốt. Bên cạnh đó, phương pháp logic giúp Người viết nghiên cứu và trình bày một cách hợp lý; phương pháp chứng minh cũng được Người viết sử dụng thông qua việc nêu ra thực trạng giúp người đọc nhìn nhận được vấn đề một cách cụ thể và rõ ràng hơn. 6. Kết cấu luận văn Khi nghiên cứu đề tài: “Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư” Người viết đi từ những lý luận chung nhất về nhà chung cư và kinh doanh dịch GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 2 SVTH: Nguyễn Thị Như Thi Luận văn tốt nghiệp Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư vụ quản lý vận hành nhà chung cư; cũng như sự cần thiết của quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư đến quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Từ đó Người viết nêu lên những thực trạng về quy định và đưa ra phương hướng hoàn thiện pháp luật kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Dựa trên nội dung đó Người viết chia đề tài tài luận văn tốt nghiệp thành hai Chương: Chương 1: Lý luận chung về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư Trong Chương 1 Người viết chủ yếu phân tích những lý luận chung về nhà chung cư. Bên cạnh đó Người viết cũng tìm hiểu về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm những hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý các phần sở hữu chung, sở hữu riêng, quản lý tài chính; cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải. Qua đó, Người viết rút ra vai trò của hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư đối với kinh tế và xã hội ở Việt Nam. Chương 2: Quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư – thực trạng và phương hướng hoàn thiện Trong Chương 2 Người viết nêu lên quy định pháp luật về điều kiện trở thành doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư cũng như nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, từ đó quy định đó Người viết phân tích những thực trạng về quy định pháp luật và đưa ra giải pháp hoàn thiện cho các vấn đề đó. GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 3 SVTH: Nguyễn Thị Như Thi Luận văn tốt nghiệp Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ KINH DOANH DỊCH VỤ QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ 1.1 Lý luận về nhà chung cư Nhà ở là nhu cầu thiết yếu và chính đáng trong đời sống của mỗi con người bởi “an cư mới lạc nghiệp” nên ai cũng muốn tìm cho mình nơi ở ổn định để an tâm cho cuộc sống, công việc. Với sự phát triển dân số và đô thị, diện tích đất không còn nhiều, giá cả đắt đỏ nên nhà chung cư đang là lựa chọn hàng đầu vì đáp ứng được yêu cầu về nơi ở trong thời đại “đất chật người đông”. 1.1.1 Khái niệm nhà chung cư Nhà chung cư ở mỗi quốc gia có sự định nghĩa khác nhau. Nền móng xây dựng nhà chung cư xuất hiện từ thời kỳ La Mã với tên gọi “insula” dành cho người nghèo và tầng lớp dưới (pleb). Mỗi insula có thể chứa tới hơn 40 người trên diện tích trệt chỉ khoảng 400 m2, tầng cao xây dựng có khi lên đến 6-7 tầng. Sau những trận đại hỏa hoạn, hoàng đế Augustus đã giới hạn chiều cao tối đa của insula còn 20,7 m và tới thời hoàng đế Nero thì chỉ còn 17,75 m. Trong tiếng Anh hiện đại, từ “condominium” (được viết tắt là “condo”), là từ được sử dụng phổ biến để chỉ một công trình chung cư thay thế cho từ “apartment”. Khái niệm “chung cư” (condominium) là một khái niệm cổ đã được người La Mã cổ đại sử dụng từ thế kỷ thứ 6 trước công nguyên, trong tiếng Latin “con” có nghĩa là “của chung” và “dominium” là “quyền sở hữu” hay “sử dụng”.2 Tại Việt Nam, trước đây nhà chung cư được gọi là “nhà tập thể” hoặc “cư xá” là nhà ở có nhiều căn hộ cho gia đình, cá nhân sinh sống. Khái niệm nhà chung cư được quy định lần đầu tại Khoản 1, Điều 70 trong Luật Nhà ở 2005 và được hướng dẫn trong Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (sau đây gọi là Nghị định 71/2010/NĐ-CP) như sau: “Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân, của chủ đầu tư và phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư”,3 “nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, 2 Encyclopedia Britanica, 2006. Xem thêm Phụ lục – Bảng 1.2: Tóm tắt, so sánh đối chiếu Luật Nhà ở hiện hành và Dự thảo Luật Nhà ở trình Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khoá XIII, ngày 25/11/2014, stt 1. 3 GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 4 SVTH: Nguyễn Thị Như Thi Luận văn tốt nghiệp Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2”.4 Pháp luật Việt Nam hiện hành quy định các loại nhà chung cư tại Điều 4, Quyết định 08/2008/QĐ-BXD, ngày 28/5/2008 Ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư (sau đây gọi là Nghị định 08/2008/QĐ-BXĐ) như nhà chung cư độc lập, nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu và cụm nhà chung cư: “Nhà chung cư độc lập là nhà chung cư có vị trí tách biệt với các nhà chung cư khác; nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu là nhà chung cư có từ hai chủ sở hữu trở lên; cụm nhà ở chung cư là khu nhà ở có từ hai nhà chung cư trở lên trong cùng một địa điểm xây dựng của cùng một chủ đầu tư hoặc một khu nhà chung cư được xây dựng trước đó”. Và loại hình nhà chung cư cao tầng được quy định tại Điều 2 Nghị định 71/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính Phủ về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê theo đó nhà chung cư cao tầng được hiểu là“nhà chung cư từ 5 tầng trở nên đối với thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, từ 3 tầng trở lên với các thành phố khác, có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín có cầu thang và lối đi chung”. Ngoài ra, trong sự phát triển nhanh của các đô thị nên các tòa nhà cao tầng xuất hiện ở các vị trí đắc địa, thiết kế đẹp, sang trọng. Các tòa nhà này sử dụng diện tích phía dưới làm trung tâm thương mại, cho các doanh nghiệp thuê làm các văn phòng đại diện và diện tích phía trên là các căn hộ dùng để ở. Thực chất, đây không phải là nhà chung cư mà là nhà phức hợp. Nhà chung cư chỉ có các căn hộ dùng để ở còn nhà phức hợp vừa có phần để ở vừa có phần sở hữu riêng của chủ đầu tư hoặc bên thứ ba khai thác, thu lợi, không phục vụ lợi ích, nhu cầu thiết yếu của các hộ dân ở đây. Người viết nêu ra vấn đề trên để phân biệt nhà chung cư và nhà phức hợp. Tóm lại, Người viết thể hiểu nhà chung cư là nhà có nhiều tầng, mỗi tầng có nhiều căn hộ. Người sở hữu căn hộ có quyền sở hữu riêng với căn hộ của mình và phần diện tích thuộc sở hữu chung. Nhà chung cư khi xây dựng phải theo tiêu chuẩn thiết kế quy định để đảm bảo chất lượng và thời gian sử dụng. Cách gọi nhà chung cư trong đề tài luận văn là chỉ chung nhà chung cư độc lập, nhà chung cư nhiều chủ sở hữu và nhà chung cư cao tầng. 1.1.2 Đặc điểm nhà chung cư Nhà chung cư là một loại hình của nhà ở thương mại nên cũng có đặc điểm của nhà ở thương mại là “nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuê theo nhu cầu của thị trường”.5 Nhà chung cư giúp nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận và đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người tiêu dùng (người tiêu dùng là người mua, sử dụng hàng hóa, dịch 4 5 Luật Nhà ở, năm 2005, Điều 40, Khoản 1, về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại. Luật Nhà ở 2005 được sửa đổi, bổ sung 2009, Điều 33, Khoản 1. GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 5 SVTH: Nguyễn Thị Như Thi Luận văn tốt nghiệp Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư vụ cho mục đích tiêu dùng, sinh hoạt của cá nhân, gia đình, tổ chức)6. Nên sự phát triển của nhà chung cư tùy thuộc vào thị trường, giá cả chịu sự phân phối của quan hệ cung cầu. Nhà chung cư không chỉ mang đặc điểm như nhà ở thương mại mà nhà chung cư còn có đặc điểm khác biệt là đặc điểm về sở hữu chung cộng đồng trong nhà chung cư và đặc điểm là chủ sở hữu căn hộ trong chung cư bị hạn chế quyền sở hữu và đặc điểm về hình thức sở hữu nhà chung cư. Thứ nhất, nhà chung cư có đặc điểm khác biệt về sở hữu chung cộng đồng như: đây là loại nhà có nhiều người sử dụng, bao gồm các chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu các phần diện tích không phải là nhà ở; người sử dụng là người đi thuê. Đặc biệt, nhà chung cư có nhiều diện tích thuộc sở hữu chung, sử dụng chung. Tại Khoản 6, Điều 4 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định 08/2008/QĐ-BXD quy định phần sở hữu chung là “phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng; không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào; hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó”. Đối với phần sở hữu chung thì chủ sở hữu và người sử dụng đều có quyền sử dụng, bảo quản và đóng góp kinh phí để đảm bảo phần sở hữu chung được đảm bảo chất lượng và hoạt động tốt. Và tại Điều 239 Bộ Luật Dân sự 2005 có quy định đặc điểm về phần sở hữu chung trong nhà chung cư như sau: “Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ đó và không thể phân chia. Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung. Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy, thì chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư theo quy định của pháp luật”. Có thể hiểu quy định này là phần sở hữu chung không được lấn chiếm và các hộ phải đảm bảo quản lý, sử dụng. Đồng thời, có thể hiểu diện tích mặt đất là phần sở hữu chung của người dân chung cư không phải là phần sở hữu riêng của chủ sở hữu hay các chủ căn hộ ở tầng trệt. Thứ hai, chủ sở hữu căn hộ trong chung cư cũng bị hạn chế quyền sở hữu. Các chủ căn hộ trong chung cư có quyền sở hữu không giống hoàn toàn với quyền sở hữu tài sản 6 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010, Điều 3, Khoản 1. GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 6 SVTH: Nguyễn Thị Như Thi Luận văn tốt nghiệp Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thường. Vì các chủ căn hộ trong chung cư là chủ sở hữu trong một cộng đồng sở hữu chung. Chủ căn hộ không những phải tuân theo các quy định về quyền hạn và nghĩa vụ trong sở hữu chung, mà các quy định hạn chế nhất định quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với căn hộ của mình: không gây tiếng ồn ảnh hưởng đến người xung quanh, thay đổi kết cấu phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng, sử dụng vật liệu màu sắc trên mặt ngoài căn hộ chung cư hoặc khi muốn cho thuê hay chuyển nhượng căn hộ thì phải thông báo trước cho tập thể có sở hữu chung và có điều khoản ràng buộc người thuê hay chủ mới của căn hộ phải tuân thủ các quy tắc quản lý hiện hành của chung cư. Thứ ba, nhà chung cư có đặc điểm khác biệt về hình thức sở hữu. Trong đó nhà chung cư có thể có một hoặc nhiều hình thức sở hữu (hai, ba hình thức sở hữu). Nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước là nhà chung cư trong đó các hộ trong chung cư ký hợp đồng với cơ quan quản lý nhà. Nhà chung cư thuộc sở hữu các tổ chức chính trị xã hội, tổ chức kinh tế, trong đó các hộ ký hợp đồng với chủ sở hữu nhà đó. Nhà chung cư thuộc sở hữu tư nhân là nhà ở chung cư của một chủ sở hữu, nhà chung cư thuộc sở hữu nhiều người (đồng sở hữu), nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu. 1.1.3 Phân hạng nhà chung cư Trước đây, nhà chỉ dùng làm nơi sinh hoạt hàng ngày để phục vụ nhu cầu thiết yếu nhất của con người thì ngày nay nhà ở phải đảm bảo không gian đủ rộng để đảm bảo môi trường sống, được chiếu sáng đầy đủ, thoáng mát, vệ sinh, hạ tầng kỹ thuật phù hợp, ngày càng nâng cao chất lượng tiện nghi và thẩm mỹ đặc biệt là có đầy đủ điều kiện thuận lợi về phục vụ công cộng. Nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường và thị hiếu của người dân trong thời kỳ kinh tế phát triển thì nhà chung cư được đánh giá phân thành bốn hạng dựa trên bốn nhóm tiêu chí như sau:7Nhóm tiêu chí về quy hoạch gồm vị trí, cảnh quan và môi trường. Thiết kế kiến trúc cho căn hộ gồm: cơ cấu, diện tích, thông gió chiếu sáng, trang bị vệ sinh; kiến trúc về các công trình ngoài như cầu thang, cầu thang bộ, thang máy, chỗ để xe. Nhóm tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Hạ tầng kỹ thuật: hệ thống giao thông, hệ thống cấp điện, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thông tin liên lạc, hệ thống phòng chống cháy nổ, hệ thống thu gom và xử lý rác. Hạ tầng xã hội: các công trình hạ tầng xã hội. Nhóm tiêu chí về chất lượng hoàn thiện và trang thiết bị gắn liền với nhà chung cư: Vật tư, vật liệu dùng để xây dựng và hoàn thiện; trang thiết bị gắn liền với nhà. Nhóm tiêu chí về chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng nhà chung cư: Bảo vệ, an ninh, vệ sinh, chăm sóc cảnh quan, quản lý vận hành. 7 Thông tư 14/2008/TT-BXD ngày 02/6/2008 của Bộ Xây dựng quy định về tiêu chí phân hạng nhà chung cư. GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 7 SVTH: Nguyễn Thị Như Thi Luận văn tốt nghiệp Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư Để được phân hạng phải đảm bảo bốn tiêu chí trên theo yêu cầu nhất định như sau : Nhà chung cư hạng 1 (cao cấp) là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo; Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo; Nhà chung cư hạng 3 là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá; Nhà chung cư hạng 4 là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng. 1.1.4 Vai trò nhà chung cư Nhà chung cư là loại hình nhà ở mới phát triển ở Việt Nam. Có thể nói, trong thời gian gần đây nhà chung cư đã đóng góp một phần tích cực trong việc phát triển thị trường nhà ở, đáp ứng nhu cầu về nhà ở nhất là với người dân đô thị. Vai trò của nhà chung cư tập trung thể hiện ở góc độ kinh tế và góc độ xã hội, cụ thể: Thứ nhất, nhà chung cư vừa phù hợp với khả năng tài chính của khách hàng vừa đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tư. Trong thực tế, giá bất động sản ở nước ta đang rất cao so với nhiều nước trong khu vực và trên thế giới. Nền kinh tế lạm phát làm giá nhà ở tăng nhanh chóng, việc chuyển hướng từ sở hữu nhà ở riêng lẻ sang sở hữu căn hộ chung cư là một lựa chọn hợp lý với người dân, đặc biệt là các gia đình trẻ vì giá các căn hộ chung cư không quá cao, nhà chung cư chất lượng trung bình giá chỉ từ 500 triệu/căn hộ có diện tích 45-57m2, trong khi nhà riêng lẻ có cùng diện tích giá khoảng 2 tỷ đồng. Nhà chung cư mang lại lợi nhuận đáng kể cho nhà đầu tư; trong quá trình đầu tư trên diện tích đất, chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư có thể khai thác tối đa mật độ xây dựng cho phép, nhất là ở vị trí đất không quá giới hạn độ cao của công trình. Các nhà chung cư thường xây dựng là nhà chung cư cao tầng có rất nhiều căn hộ vì vậy thu được rất nhiều lợi nhuận từ việc đầu tư. Thứ hai, nhà chung cư đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, tạo nên môi trường sống đô thị khang trang, hiện đại. Chính phủ thực hiện chủ trương chuyển việc phát triển nhà có quy mô nhỏ, lẻ sang phát triển nhà ở theo mô hình nhà chung cư đồng bộ về các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội như hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện, hệ thống giao thông, trường học, nhà trẻ, bệnh viện, các khu vui chơi giải trí và các dịch vụ GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 8 SVTH: Nguyễn Thị Như Thi Luận văn tốt nghiệp Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư đô thị khác nhằm tạo điều kiện nâng cao đời sống về vật chất và tinh thần của người dân. Nhà chung cư cung cấp lượng nhà ở lớn, tạo nguồn cung cho thị trường nhà, đáp ứng nhu cầu về nhà ở, góp phần thực hiện chính sách về nhà ở của Đảng và Nhà nước và ổn định xã hội trong giai đoạn hiện nay khi mà lượng người đổ về các đô thị lớn để sinh sống, làm việc và học tập ngày càng nhiều. Nhà chung cư được xây dựng theo nhiều hạng từ nhà chung cư bình dân cho người thu nhập thấp có đủ không gian sinh hoạt đến nhà chung cư cao cấp với thiết bị hiện đại, tiện nghi, sang trọng thu hút được sự quan tâm của các tầng lớp dân cư đô thị. Phát triển nhà chung cư tạo ra không gian sống hòa đồng, hiện tại về mặt hạ tầng, đảm bảo thuận lợi và dễ dàng cho công tác quản lý dân cư. 1.2 Kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư 1.2.1 Khái niệm kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư Tìm hiểu hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư Người viết bắt đầu từ khái niệm chung về kinh doanh để đi đến khái niệm về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Khái niệm về kinh doanh được hiểu là hoạt động của cá nhân hoặc tổ chức nhằm mục đính lợi nhuận qua các hoạt động như: quản trị, tiếp thị, tài chính, kế toán, sản xuất, tiêu thụ sản phẩm. Đánh giá các hoạt động kinh doanh bằng chỉ tiêu: doanh thu, tăng trưởng, lợi nhuận. Kinh doanh chính là việc doanh nghiệp phát hiện ra một vấn đề (nhu cầu) nào đó, sau đó tập trung giải quyết thật tốt vấn đề đó, nhằm nhận lại giá trị tương xứng.8 Và trong từ điển tiếng Việt khái niệm kinh doanh được hiểu là tổ chức việc sản xuất, buôn bán sao cho sinh lời.9 Tại Việt Nam, thuật ngữ kinh doanh được sử dụng trong Luật Doanh nghiệp: “Kinh doanh là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi”.10Và tại Điều 3, Luật Thương mại 2005 khái niệm kinh doanh được hiểu là hoạt động của các chủ thể mua bán, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động khác nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận khác.11 Từ các khái niệm trên, có thể thấy kinh doanh có thể nhận biết qua các dấu hiệu sau: hoạt động kinh doanh phải được tiến hành thường xuyên, liên tục, mang tính nghề nghiệp Nguyễn Trọng Thơ - CEO iNET, http://marketing.edu.vn/marketing-online/kinh-doanh-la-gi--493, [ngày truy cập 24/8/2014]. 9 Bộ Giáo dục và đào tạo trung tâm ngôn ngữ và văn hóa Việt Nam, Đại từ điển Tiếng việt, Nguyễn Như Ý(chủ biên), NXB văn hóa thông tin, 1999. 10 Luật Doanh nghiệp 2005 được sửa đổi, bổ sung 2009, 2013,Điều 4, Khoản 2. 11 Luật Thương mại 2005, Điều 3. 8 GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 9 SVTH: Nguyễn Thị Như Thi Luận văn tốt nghiệp Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư và mang lại nguồn thu nhập chính cho chủ thể kinh doanh; hoạt động kinh doanh phải thực hiện một cách độc lập; hoạt động kinh doanh được tiến hành nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận. Thứ nhất, hoạt động kinh doanh phải được tiến hành thường xuyên, liên tục, mang tính nghề nghiệp và mang lại nguồn thu nhập chính cho chủ thể kinh doanh. Điều 6 Khoản 1 Luật thương mại đưa ra điều kiện này nhưng cũng không định nghĩa thế nào là thường xuyên. Có thể nêu ra vài dấu hiệu để khẳng định tính thường xuyên như sau: Chủ thể tiến hành các hoạt động thương mại trên cơ sở kế hoạch lâu dài, như một nghề nghiệp để thu nhập. Chủ thể phải thường xuyên thực hiện những hành vi thương mại một cách thực tế, lập đi lặp lại, kế tiếp nhau, liên tục, mang tính nghề nghiệp và đem lại thu nhập chính cho chủ thể. Thứ hai, hoạt động kinh doanh phải thực hiện một cách độc lập. Tuy nhiên Luật Thương mại 2005 chưa đưa ra tiêu chí nào để xác định tính độc lập nêu tại Điều 6, Khoản 1. Theo Điều 121-1 Bộ luật thương mại Cộng hòa Pháp quy định: thương nhân phải thực hiện hành vi thương mại nhân danh nghĩa chính mình và vì lợi ích bản thân mình. Có thể nêu một vài dấu hiệu để xác định tính độc lập của việc thực hiện hành vi như sau: một chủ thể hoạt động độc lập là chủ thể chịu trách nhiệm trực tiếp cho các hành vi của mình, có quyền tự do quyết định nội dung hoạt động hoặc thời gian làm việc của chính mình. Khi thực hiện hành vi thương mại thương nhân không bị chi phối bởi ý chí của chủ thể khác mà bởi ý chí của chính thương nhân.12 Thứ ba, hoạt động kinh doanh được các chủ thể tiến hành với mục đích tìm kiếm lợi nhuận. Ví dụ như trong hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thì các chủ thể tiến hành kinh doanh vì mục đích lợi nhuận, lợi nhuận thu được từ các dịch vụ nhà chung cư và phần lợi nhuận định mức hợp lý từ quản lý vận hành nhà chung cư. Tóm lại, Người viết hiểu kinh doanh là phương thức hoạt động kinh tế do chủ thể kinh doanh tiến hành các hoạt động đầu tư, sản xuất, mua bán, cung ứng dịch vụ và được thực hiện một cách độc lập, thường xuyên, mang tính nghề nghiệp nhằm mục đích chính là thu lợi nhuận. Sau khi tìm hiểu khái niệm kinh doanh, Người viết đi vào tìm hiểu định nghĩa về dịch vụ. Định nghĩa về dịch vụ trong kinh tế học được hiểu là những thứ tương tự như hàng hoá nhưng phi vật chất. Theo quan điểm kinh tế học, bản chất của dịch vụ là sự cung ứng để đáp ứng nhu cầu như: dịch vụ du lịch, thời trang, chăm sóc sức khoẻ và mang lại lợi nhuận. Trường Đại học Cần Thơ, Giáo trình Luật Thương mại 1A, Dương Kim Thế Nguyên, Cần Thơ, 2006, tr. 9. 12 GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 10 SVTH: Nguyễn Thị Như Thi Luận văn tốt nghiệp Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư Trong Từ điển Tiếng Việt: dịch vụ là công việc phục vụ trực tiếp cho những nhu cầu nhất định của số đông, có tổ chức và được trả công.13 Khái niệm dịch vụ được từ điển Luật học ghi nhận như sau: dịch vụ là sản phẩm kinh tế gồm những công việc dưới dạng lao động thể lực, khả năng tổ chức, quản lý, kiến thức và kỹ năng chuyên môn nhằm phục vụ nhu cầu sản xuất kinh doanh hay sinh hoạt tiêu dùng của tổ chức, cá nhân.14 Tuy chưa đạt tới định nghĩa thống nhất chung về dịch vụ nhưng tựu chung lại có thể hiểu dịch vụ là sản phẩm của quá trình lao động sản xuất có chủ đích nhằm đáp ứng nhu cầu nào đó của con người. Các đặc trưng cơ bản để nhận biết dịch vụ: Thứ nhất, dịch vụ là các sản phẩm vô hình. Dưới góc độ pháp lý, đặc trưng này có ý nghĩa quan trọng trong việc xác lập các giao dịch dân sự và kinh tế về dịch vụ. Vì không tồn tại dưới dạng vật thể nên không xác lập được quyền sở hữu trên dịch vụ. Trong quan hệ dịch vụ, chủ thể không quan tâm đến lợi ích sở hữu dịch vụ, không định đoạt dịch vụ mà chỉ quan tâm đến quyền sử dụng và chất lượng dịch vụ. Nói cách khác, định nghĩa về quyền sở hữu nêu trong pháp luật dân sự bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt chỉ đúng đối với các vật, tài sản, hàng hóa hữu hình. Đây là đặc trưng mà các nhà nghiên cứu, hoạch định chính sách, luật pháp thường hay lưu tâm trước khi giải quyết các vấn đề về dịch vụ. Đặc trưng này đòi hỏi cách tiếp cận và điều chỉnh riêng của pháp luật đối với các quan hệ dịch vụ. Thứ hai, dịch vụ có tính không đồng nhất, khó tiêu chuẩn hóa. Dưới góc độ pháp luật dân sự, dịch vụ là một công việc do một bên thực hiện để thỏa mãn nhu cầu cho bên kia (Điều 518, 519 Bộ luật Dân sự 2005). Quan hệ giữa các chủ thể trong hoạt động cung ứng dịch vụ có đặc trưng riêng biệt về các quyền và nghĩa vụ pháp lý. Các chủ thể thỏa thuận với nhau để thực hiện một công việc nào đó ví dụ như sửa chữa nhà cửa. Bên cung ứng dịch vụ thực hiện công việc theo thỏa thuận và nhận tiền công. Thước đo để đánh giá chất lượng công việc phụ thuộc vào mức độ hài lòng của bên yêu cầu dịch vụ và quá trình thực hiện công việc của bên cung ứng dịch vụ. So với các giao dịch hàng hóa, pháp luật thường có cách điều chỉnh riêng đối với các giao dịch như điều chỉnh phương thức thể hiện quyền và nghĩa vụ pháp lý của chủ thể, các biện pháp chế tài liên quan để các bên thực hiện đúng cam kết, cách thức để xác định tiêu chuẩn, chất lượng dịch vụ. Bởi vậy, các nội dung về tiêu chuẩn hóa dịch vụ và các biện pháp bảo vệ lợi ích khách hàng cũng là các chế định quan trọng trong pháp luật về dịch vụ. 13 14 Từ điển Tiếng Việt, NXB Đà Nẵng, 2004, tr. 256. Bộ Tư pháp viện khoa học pháp lý, Từ điển Luật học, 2006, Tr.217. GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 11 SVTH: Nguyễn Thị Như Thi Luận văn tốt nghiệp Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư Thứ ba, dịch vụ có tính không tách rời giữa quá trình sản xuất và tiêu dùng. Nói cách khác, quá trình sản xuất, cung ứng dịch vụ và tiêu dùng diễn ra đồng thời. Đặc trưng này cho thấy các quan hệ cung ứng dịch vụ là quan hệ liên tục từ khi phát sinh yêu cầu đến khi kết thúc. Xét dưới góc độ kinh tế, tính không tách rời được hiểu là việc sản xuất, cung ứng, lưu thông, tiêu dùng dịch vụ là một hóa trình liên hoàn, không có độ trễ về mặt thời gian giữa các công đoạn. Dưới góc độ pháp lý, đặc trưng này quyết định một loạt các vấn đề pháp lý liên quan đến quá trình dịch vụ là quy định thời điểm phát sinh và kết thúc quan hệ dịch vụ giữa các chủ thể; quy định hình thức của các giao dịch dịch vụ qua cách thức yêu cầu và cung ứng dịch vụ; quy định các phương thức giao dịch và kinh doanh dịch vụ. Với đặc trưng này, khi một bên có yêu cầu dịch vụ thì bên cung ứng dịch vụ có trách nhiệm phải thiết lập kênh cung cấp dịch vụ để đáp ứng nhu cầu đó và bắt đầu quá trình cung ứng dịch vụ, ngược lại bên khách hàng cũng phải có hình thức tiếp nhận dịch vụ và tiêu dùng dịch vụ tương ứng phù hợp với quá trình cung ứng dịch vụ của bên cung cấp. Nếu không có kênh cung cấp và kênh tiếp nhận kết nối trực tiếp với nhau, quan hệ cung ứng dịch vụ sẽ không thực hiện được. Sau khi hiểu nghĩa của các khái niệm kinh doanh và dịch vụ. Người viết tìm hiểu định nghĩa cuối cùng là định nghĩa về quản lý vận hành nhà chung cư. Có nhiều cách hiểu nghĩa của từ quản lý. Quản lý đặc trưng cho quá trình điều khiển và hướng dẫn tất cả các bộ phận của một tổ chức, thường là tổ chức kinh tế, thông qua việc thành lập và thay đổi các nguồn tài nguyên (nhân lực, tài chính, vật tư, trí lực và giá trị vô hình). 15 Quản lý tổ chức là quá trình lập kế hoạch, tổ chức, lãnh đạo, kiểm tra các nguồn lực và hoạt động của tổ chức nhằm đạt được mục đích của tổ chức với hiệu lực và hiệu quả cao trong điều kiện môi trường luôn biến động Quản lý bao gồm ba dạng chính như sau: quản lý giới vô sinh như nhà xưởng, máy móc thiết bị. Quản lý giới sinh vật như vật nuôi, cây trồng. Quản lý xã hội loài người như Nhà nước, doanh nghiệp, gia đình. Người viết có thể hiểu quản lý là sự tác động của chủ thể quản lý lên đối tượng bị quản lý như máy móc, con người, cây trồng nhằm đạt được những mục tiêu nhất định trong điều kiện biến động của môi trường. Vận hành là hoạt động khiến mỗi bộ phận thực hiện chức năng của mình và phối 15 Ban biên soạn từ điển bách khoa Việt Nam, Từ điển bách khoa Việt Nam, Tập 3. GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 12 SVTH: Nguyễn Thị Như Thi Luận văn tốt nghiệp Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư hợp với mọi bộ phận khác.16 Kĩ năng vận hành và thao tác phải đúng quy cách. Tại Khoản 1, Điều 5 Quyết định 08/2008/QĐ-BXD quy định “quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm quản lý việc điều khiển, duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị (bao gồm thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết bị khác) thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung của nhà chung cư; cung cấp các dịch vụ (bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác) đảm bảo cho nhà chung cư hoạt động bình thường”. Việc vận hành nhà chung cư phải do doanh nghiệp có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện. Và những cá nhân đứng đầu trong bộ phận quản lý vận hành nhà chung cư như thành viên Ban giám đốc doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư, Tổ trưởng các tổ kỹ thuật, bảo vệ, an toàn phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường, Trưởng ca vận hành nhà chung cư phải được đào tạo và cấp chứng chỉ chuyên môn theo quy định của Bộ Tài chính mới có đủ năng lực quản lý vận hành nhà chung cư.17 Một cách tổng quát, Người viết hiểu: Quản lý vận hành nhà chung cư là quản lý việc điều khiển, duy trì các trang thiết bị và cung cấp các dịch vụ đảm bảo nhà chung cư hoạt động bình thường và đảm bảo lợi ích của người dân sống trong khu chung cư. Nói tóm lại, pháp luật hiện hành không có quy định cụ thể về khái niệm kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư nhưng qua việc tìm hiểu Người viết có thể hiểu: kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư là hoạt động mang tính thường xuyên, liên tục vì mục đích lợi nhuận của các chủ thể đáp ứng đủ các điều kiện được pháp luật quy định tạo ra những sản phẩm dịch vụ nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân trong chung cư, khiến cho hoạt động trong nhà chung cư đạt chất lượng, đảm bảo lợi ích của người dân sống trong khu chung cư và đảm bảo sự vận hành tốt cho khu chung cư. 1.2.2 Đặc điểm kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư Thứ nhất, hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư chịu sự tác động và điều chỉnh của nhiều lĩnh vực pháp luật. Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đây là văn bản quy phạm pháp luật quan trọng và trực tiếp chi phối đến hoạt động kinh doanh điều kiện với chủ thể hoạt động kinh doanh. Luật Doanh nghiệp 2005 sửa đổi bổ sung 2009, 2013 quy định về chủ thể khi kinh doanh, các điều kiện khi đăng kí kinh doanh. Bộ luật Dân sự quy định đặc điểm sở hữu Bộ Giáo dục và đào tạo trung tâm ngôn ngữ và văn hóa Việt Nam, Đại từ điển Tiếng việt, Nguyễn Như Ý(chủ biên), NXB văn hóa thông tin, 1999. 17 Quyết định số 42/QĐ-BXD ngày16/01/2012 về đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ quản lý nhà chung cư. 16 GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 13 SVTH: Nguyễn Thị Như Thi Luận văn tốt nghiệp Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư chung trong chung cư, quy định về hợp đồng trong kinh doanh dịch vụ bất động sản nói chung và dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư cũng như vai trò, trách nhiệm, quyền hạn của các bên liên quan đến hoạt động kinh doanh. Luật Thuế quy định các mức thuế khi doanh nghiệp tham gia vào quá trình kinh doanh. Luật Lao động quy định các điều khoản về quyền và nghĩa vụ của người lao động, người sử dụng lao động khi tham gia vào quá trình sản xuất kinh doanh. Luật Bảo vệ môi trường 2014 quy định các điều kiện cần thiết doanh nghiệp phải đáp ứng để đảm bảo môi trường sống sạch sẽ ở chung cư nơi doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Luật Phòng cháy chữa cháy quy định các điều kiện phòng cháy, chữa cháy doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư cần tuân thủ. Luật Kinh doanh bảo hiểm quy định các loại bảo hiểm, mức phí doanh nghiệp phải đóng để bảo hiểm cho chung cư khi kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư đó. Ngoài các văn bản luật, hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư chịu sự tác động và điều chỉnh của nhiều văn bản dưới luật khác. Thứ hai, hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư là hoạt động yêu cầu tính chuyên môn cao Tính chuyên môn cao thể hiện ở cường độ công việc. Người dân sinh sống tại các chung cư có cuộc sống bình thường như các hộ gia đình khác, nên cường độ làm việc của nhân viên phục vụ dịch vụ tại các chung cư là rất cao, phải đảm bảo cho dịch vụ hoạt động 24/24h đáp ứng nhu cầu cung cấp dịch vụ và quản lý vận hành các trang thiết bị hoạt động tốt, điều đó đòi hỏi số lượng nhân viên tương đối lớn mới có thể đáp ứng được công tác phục vụ. Tính chuyên môn cao thể hiện ở sự đáp ứng nhu cầu của khách hàng. Trong nhà chung cư, khách hàng cần sự bình đẳng trong cách đối xử, cần được chú ý và có quyền được quan tâm như nhau. Điều quan trọng nhất trong chính sách chất lượng dịch vụ để làm thỏa mãn khách hàng là phải đảm bảo độ đồng đều ở mức cao nhất giữa các yếu tố và tính nhất quán giữa khách hàng. Vì vậy một dịch vụ thường sẽ thuận lợi hơn nhiều nếu như khách hàng nhận ra rằng dịch vụ đó cũng được cung cấp tương tự như mình đối với khách hàng khác. Hoạt động dịch vụ là một quá trình liên hoàn, cần có sự phối hợp nhịp nhàng giữa tất cả các khâu, phục vụ cho việc tạo ra một sản phẩm hoàn hảo. Tất cả các yếu tố trên đều hướng đến mục tiêu cuối cùng là thu lợi nhuận và đạt yêu cầu đặt ra. Do đó hoạt động này đòi hỏi phải có một đội ngũ chuyên gia có kinh nghiệm và trình độ trong nhiều lĩnh vực nhất là vai trò của những người quản lý, đứng đầu các khâu không những phải có năng lực chuyên môn trong lĩnh vực của mình mà còn cần phải có GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 14 SVTH: Nguyễn Thị Như Thi Luận văn tốt nghiệp Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư các kỹ năng mềm để thúc đẩy năng suất làm việc của nhân viên cấp dưới trong hoạt động kinh doanh quản lý vận hành nhà chung cư. Thứ ba, hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư là hoạt động yêu cầu sự thống nhất của các chủ thể bởi đặc trưng của công tác quản lý nhà chung cư được điều hành bởi nhiều chủ thể như chủ đầu tư, Ban quản trị, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, hội nghị nhà chung cư. Tại Điều 4 Quyết định 08/2008/QĐ-BXD quy định chủ đầu tư là người sở hữu vốn hoặc được giao quản lý sử dụng vốn để thực hiện đầu tư xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật; là người trực tiếp bán các căn hộ trong nhà chung cư cho bên mua; chủ đầu tư là chủ thể quản lý nhà chung cư khi chưa thành lập được Ban quản trị. Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư là đơn vị có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cư được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp. Hội nghị nhà chung cư là ban được hình thành để thay mặt các chủ sử dụng nhà chung cư thực hiện giám sát các hoạt động liên quan tới quản lý sử dụng nhà chung cư. Nhà chung cư phải có Ban quản trị; Ban quản trị nhà chung cư là người đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư. Ban quản trị nhà chung cư gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đó. Vì cần sự thống nhất của các chủ thể nên cần phối hợp với các chủ thể khác trong hoạt động như: doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư phối hợp với Ban quản trị trong việc xem xét, quyết định dừng cung cấp các hoạt động dịch vụ đối với các hộ không đóng góp các khoản thu theo quy định hoặc cố ý vi phạm các quy định quản lý, sử dụng nhà chung cư; kết hợp với Ban quản trị để giải quyết những vấn đề phát sinh trong quản lý sử dụng và cung cấp dịch vụ nhà chung cư. Ngoài ra, doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư phối hợp với Ban quản trị và chủ đầu tư nhằm thực hiện tốt vai trò của mình trong quá trình quản lý vận hành cung ứng dịch vụ nhà chung cư. Đồng thời doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư giữ vai trò là cầu nối cho người dân chung cư – Ban quản trị - nhà đầu tư để giải quyết các vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng chung cư. Tóm lại, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư cần tuân thủ tất cả các lĩnh vực pháp luật điều chỉnh về hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, đảm bảo đáp ứng nhu cầu về dịch vụ của khách hàng cũng như phối hợp tốt với các chủ thể khác nhằm kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư đạt hiệu quả. GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 15 SVTH: Nguyễn Thị Như Thi Luận văn tốt nghiệp 1.2.3 Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư Vai trò của kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư Hiện nay quá trình đô thị hóa, hiện đại hóa ngày càng diễn ra mạnh mẽ, đặc biệt ở các thành phố lớn. Điều này góp phần làm cho nhu cầu về nhà ở ngày một tăng, kéo theo số lượng nhà chung cư cũng ngày một tăng lên. Do đó, việc cung ứng các dịch vụ phục vụ cho nhà chung cư là vô cùng cần thiết. Vì vậy, vấn đề đặt ra là phải có các doanh nghiệp kinh doanh quản lý vận hành nhà chung cư quản lý tốt các loại hình dịch vụ này nhằm đảm bảo sự vận hành của nhà chung cư được tốt. Hơn nữa, nhu cầu của người dân ngày một tinh tế hơn do đó doanh nghiệp kinh doanh quản lý vận hành nhà chung cư cần quản lý tốt các dịch vụ nhằm cung ứng được các dịch vụ ngày càng chất lượng cho người dân sinh sống tại chung cư. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư có tư cách pháp nhân nên thuận lợi cho quá trình ký các hợp đồng với các công ty dịch vụ khác, đứng ra quản lý quỹ bảo trì nhà chung cư khi có hoạt động trong quá trình vận hành thiết bị, sửa chữa nhà chung cư thì doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư có tư cách chủ thể hơn so với Ban quản trị. Hơn nữa, nếu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư là đơn vị độc lập với chủ đầu tư thì không chịu sự chi phối, áp đặt và lệ thuộc ý kiến vào chủ đầu tư. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư đóng vai trò là nhà cung cấp dịch vụ sẽ vì lợi ích của doanh nghiệp mình mà cung cấp các dịch vụ tốt hơn chứ không phải thực hiện nghĩa vụ mà người dân chung cư giao phó như Ban quản trị nên chất lượng và thái độ cung cấp dịch vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư sẽ đáp ứng nhu cầu khách hàng hơn. Kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư công việc quan trọng trong việc tạo ra một môi trường sống thoải mái cho người dân; để người dân ngày càng tin tưởng, hài lòng vào nơi ăn chốn ở của mình. Hơn thế, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện tốt công việc của mình không những giúp chủ đầu tư và Ban quản trị quản lý vận hành tốt nhà chung cư, mà còn giúp cho chính doanh nghiệp mình có vị thế trên thị trường, từ đó doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư có thêm nhiều hợp đồng khác từ các chung cư khác. 1.3 Sự cần thiết của pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư Pháp luật là nhân tố quan trọng trong việc điều chỉnh các quan hệ xã hội, là phương tiện để Nhà nước quản lý các mặt quan trọng trong đời sống và thực hiện chức năng của mình. Pháp luật có vai trò quan trọng đối với Nhà nước trong việc quản lý, điều chỉnh và phát triển kinh tế xã hội. GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 16 SVTH: Nguyễn Thị Như Thi Luận văn tốt nghiệp Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư Kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư ngày càng đóng vai trò quan trọng đối với thị trường kinh doanh nhà chung cư. Nhà chung cư hiện nay đáp ứng nhu cầu thiết yếu về nơi ở của người dân khi quỹ đất đang ngày một thu hẹp và giá trị nhà ở ngày một cao thì lựa chọn sống trong chung cư là một trong những lựa chọn hàng đầu. Khi quyết định sống trong một chung cư thì vấn đề về an ninh, trật tự và hệ thống trang thiết bị cũng như những tiện nghi khác cũng rất được quan tâm. Chính vì vậy, hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành chung cư đóng vai trò quan trọng trong việc giữ gìn hình ảnh chung cư thu hút khách hàng và tạo cho người dân sống trong chung cư một nơi ổn định để sinh sống với nhu cầu luôn được đảm bảo. Từ đó thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Chính vì vậy, việc pháp luật điều chỉnh các mối quan hệ trong việc kinh doanh dịch vụ quản lý nhà chung cư là rất cần thiết. 1.3.1 Sự cần thiết của quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ nhà chung cư từ góc độ quản lý Nhà nước Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thể chế hoá đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng, Hiến pháp, đáp ứng yêu cầu đổi mới toàn diện đất nước theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư quán triệt các quan điểm của Đảng góp phần phát triển thị trường nhà ở nước ta theo hướng: chủ động phát triển vững chắc có sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế; chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh các dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo hướng dẫn và quản lý của Nhà nước. Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư giúp Nhà nước quản lý các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư từ khi các doanh nghiệp này thành lập, đăng kí kinh doanh, tham gia các chương trình đào tạo theo quy định, đóng các khoản phí, lệ phí, thuế, tham gia bảo hiểm nhà chung cư, hoạt động bảo vệ môi trường cũng như chính sách đối với người lao động và cả khi doanh nghiệp ngưng hoạt động hoặc chuyển sang ngành nghề kinh doanh khác. Ngoài ra, pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư còn tham gia quản lý ngụ cư, góp phần ổn định trị an địa phương. 1.3.2 Sự cần thiết của quy định pháp luật từ góc độ của chủ đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ nhà chung cư Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư giúp doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư và chủ đầu tư biết được trước, trong GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 17 SVTH: Nguyễn Thị Như Thi Luận văn tốt nghiệp Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư và sau quá trình hoạt động của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư cần làm, được làm những hoạt động mà pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư cho phép; và không được làm những điều pháp luật cấm hoặc không cho phép. Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư giúp doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành và chủ đầu tư biết được doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư và chủ đầu tư có được những quyền và nghĩa vụ như thế nào khi ký hợp đồng kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư giúp quyền và lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư được đảm bảo: có được một pháp nhân độc lập, tin cậy, chịu trách nhiệm đảm bảo duy trì hoạt động của chung cư một cách hiệu quả, đảm bảo kết cấu nhà chung cư không bị thay đổi có thể ổn định sử dụng lâu dài. Có đội ngũ nhân viên có trình độ chuyên môn giữ gìn hình ảnh, nâng cao giá trị nhà chung cư. Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư giúp chính doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư tự hoàn thiện doanh nghiệp phát triển thành doanh nghiệp mạnh, có uy tín, chất lượng trên thị trường, từ đó giúp cho doanh nghiệp có thêm nhiều đối tác kinh doanh. Chính pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư và sự vận động trong quá trình kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư đã đào tạo và huấn luyện nên những người kinh doanh giỏi, quản lý tài. Qua những đòi hỏi của thị trường đã làm chuyên nghiệp hóa đội ngũ nhân viên ở nhiều lĩnh vực trong tổ chức kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư góp phần đẩy mạnh chất lượng dịch vụ, đáp ứng đầy đủ nguyện vọng của khách hàng. Phát triển một ngành nghề mới là kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. 1.3.3 Sự cần thiết của quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ nhà chung cư từ góc độ của người sử dụng chung cư Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư giúp người dân chung cư có thể hiểu được quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư. Người dân chung cư có thể tránh được sự lạm quyền của chủ đầu tư trong các hoạt động trong chung cư như giữ các nguồn quỹ không chịu bàn giao hoặc làm các công việc thuộc về doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành khiến các hoạt động trong chung cư gặp khó khăn. Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư giúp người dân chung cư hiểu quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư để người dân trong chung cư có những đòi hỏi hợp lý về các dịch vụ cũng GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 18 SVTH: Nguyễn Thị Như Thi Luận văn tốt nghiệp Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư như các đòi hỏi về hoạt động duy trì vận hành các trang thiết bị trong chung cư. Người dân sống trong chung cư được đảm bảo về môi trường sống an lành cũng như việc đảm bảo phục vụ các yêu cầu về dịch vụ trong nhu cầu cuộc sống. Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư giúp người dân trong chung cư hiểu về quyền và nghĩa vụ của người dân chung cư trong chung cư. Từ đó người dân tự nguyện đóng góp các khoản phí cũng như tự mình bảo quản các trang thiết bị chung của chung cư giúp chung cư sử dụng được lâu dài cũng chính là giúp cuộc sống của chính mình. Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư còn tạo điều kiện cho người sử dụng chung cư an tâm hơn về quyền lợi của mình từ giai đoạn mua nhà đến bàn giao và sử dụng nhà chung cư đều được đảm bảo thực hiện đúng quy trình và có tổ chức chịu trách nhiệm cho các sai sót xảy ra. GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 19 SVTH: Nguyễn Thị Như Thi Luận văn tốt nghiệp Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư Kết luận Chương 1 Nhà chung cư là loại tài sản có giá trị lớn, phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của mỗi cá nhân, gia đình. Người viết nghiên cứu nhà chung cư dưới góc độ kinh doanh thương mại và dưới góc độ pháp luật về nhà ở. Thông qua quá trình Người viết làm rõ khái niệm về nhà chung cư, đặc điểm, phân loại nhà chung cư và vai trò nhà chung cư dưới góc độ kinh tế và xã hội. Có thể hiểu khái quát chung về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo đó kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư là hoạt động mang tính thường xuyên, liên tục vì mục đích lợi nhuận của các chủ thể đáp ứng đủ các điều kiện được pháp luật quy định tạo ra những sản phẩm dịch vụ nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân trong chung cư, khiến cho hoạt động trong nhà chung cư đạt chất lượng, đảm bảo lợi ích của người dân sống trong khu chung cư và đảm bảo sự vận hành tốt cho nhà chung cư. Chính vì đặc điểm của nhà chung cư nên việc kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư có đặc điểm của cơ bản như sau: Thứ nhất, hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư chịu sự tác động và điều chỉnh của nhiều lĩnh vực pháp luật. Thứ hai, hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư là hoạt động yêu cầu tính chuyên môn cao. Thứ ba, hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư là hoạt động yêu cầu sự thống nhất của các chủ thể bởi đặc trưng của công tác quản lý nhà chung cư được điều hành bởi nhiều chủ thể. Ngoài ra, vai trò kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư cũng được đúc kết là vai trò đối với xã hội, đối với các chủ thể trong chung cư và đối với chính doanh nghiệp giúp cho cuộc sống trong chung cư ổn định hơn, người dân được phục vụ các nhu cầu thiết yếu trong cuộc sống và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư tự hoàn thiện để phát triển. Qua nội dung tìm hiểu trên Người viết nhận thấy được sự cần thiết của quy định pháp luật đối với việc kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư từ góc độ quản lý Nhà nước: quản lý các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư từ khi các doanh nghiệp này thành lập, trong quá trình hoạt động; từ góc độ nhà đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành giúp họ biết các quyền và nghĩa vụ của mình để thực hiện tốt; từ góc độ người sử dụng chung cư: giúp họ biết các quyền và lợi ích của mình và chủ thể nào sẽ đảm bảo quyền và lợi ích đó cho họ. Người viết cho rằng chương này là nền tảng quan trọng, là sợi chỉ đỏ cần thiết định hướng cho Người viết tiếp tục nghiên cứu các quy định pháp luật cụ thể về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư cũng như phân tích tìm ra bất cập và đề xuất phương hướng giải quyết về quy định pháp luật ở chương tiếp theo...………………… GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 20 SVTH: Nguyễn Thị Như Thi Luận văn tốt nghiệp Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH DỊCH VỤ QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ – THỰC TRẠNG VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN Cùng sự phát triển của nhà chung cư, loại hình kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư cũng nhận được nhiều sự quan tâm và tham gia kinh doanh của các cá nhân, tổ chức trong nước và nước ngoài. Trước tình hình đó, những quy định về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư đã được hiện thực hóa vào các hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư bắt đầu từ thành lập doanh nghiệp đến tham gia vào các hoạt động trong nhà chung cư như cung cấp dịch vụ và quản lý vận hành nhà chung cư, đã góp phần giúp thị trường kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư ngày càng phát triển và có vị trí trong thị trường. Tuy nhiên, quy định pháp luật chưa rõ ràng về phần sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư, có các quy định khó áp dụng về giá trần dịch vụ chung cư hay những quy định về chế tài cho việc vi phạm đối với các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư chưa ngăn chặn việc không công khai minh bạch trong thu chi tài chính. Thông qua việc tìm hiểu những quy định Người viết nhận thấy những mặt còn hạn chế của những quy định về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Từ đó, Người viết đề xuất phương hướng hoàn thiện để góp phần vào việc phát triển loại hình kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được thuận lợi, minh bạch hơn nhìn từ góc độ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, chủ đầu tư, Ban quản trị, người sử dụng chung cư và từ sự quản lý của cơ quan có thẩm quyền. 2.1 Quy định pháp luật về hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư 2.1.1 Điều kiện kinh doanh Điều kiện kinh doanh là yêu cầu mà doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư phải có hoặc phải thực hiện khi kinh doanh được thể hiện như sau: tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư phải thành lập doanh nghiệp (theo Luật Doanh nghiệp 2005, sửa đổi bổ sung 2009, 2013) hoặc hợp tác xã phải có giấy phép kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;18các cá nhân theo quy định của pháp luật trong doanh nghiệp phải có chứng chỉ hành nghề. Cụ thể: Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 của Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Điều 8, Khoản 2. Xem thêm Phụ luc – Bảng 1.1: Tóm tắt, so sánh đối chiếu Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành hiện hành với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản trình Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khoá XIII, ngày 25/11/2014, stt 4. 18 GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 21 SVTH: Nguyễn Thị Như Thi Luận văn tốt nghiệp Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư Thứ nhất, tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư phải thành lập doanh nghiệp hợp pháp theo quy định tại Khoản 2, Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản 2006 và phải thực hiện thủ tục thành lập hợp pháp theo quy định pháp luật để được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp. Doanh nghiệp được lập ra để tiến hành hoạt động kinh doanh là cung cấp dịch vụ nhà chung cư và quản lý vận hành nhà chung cư nhằm tìm kiếm lợi nhuận. Mục đích hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư là thu lợi nhuận và khi tiến hành hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư các chủ thể tiến hành hai hoạt động là cung cấp dịch vụ quản lý vận hành và cung ứng các dịch vụ khác. Thứ hai, các các thành viên Ban giám đốc doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư, tổ trưởng các tổ kỹ thuật, bảo vệ, an toàn phòng cháy, chữa cháy, vệ sinh môi trường, trưởng ca vận hành nhà chung cư phải có chứng chỉ hành nghề. Tại Khoản 1, Điều 78 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Thủ Tướng quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở quy định về đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về phát triển, quản lý nhà ở và thị trường bất động sản. Và Thông tư 14/2011/TT-BXD Bộ Xây dựng ngày 25/11/2011 quy định về hoạt động đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Theo đó, các đối tượng phải có giấy chứng nhận đã qua đào tạo theo chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn do Bộ Xây dựng ban hành mới được tham gia quản lý vận hành chung cư. 2.1.2 Phạm vi, đối tượng, nguyên tắc kinh doanh Phạm vi kinh doanh Khi thỏa mãn các điều kiện đăng kí kinh doanh và được cấp giấy phép kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được tham gia hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với phạm vi kinh doanh như sau: Đối với công việc quản lý vận hành nhà chung cư doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện việc vận hành các trang thiết bị máy móc, quản lý việc điều khiển, duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị này (bao gồm thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết bị khác) thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung của nhà chung cư. Doanh nghiệp thực hiện công việc bảo trì, bảo dưỡng nhà chung cư. Đối với phần sở hữu riêng trong nhà chung cư doanh nghiệp đảm bảo các phần sở hữu riêng được sử dụng đúng mục đích và đảm bảo người dân không thực hiện các hành vi bị cấm đối với phần sở hữu riêng. Nhà chung cư cũng sẽ được đảm bảo an ninh từ đội ngũ bảo vệ và đội ngũ này cũng tham gia đôn đốc việc thực hiện nội quy chung cư. Doanh nghiệp kinh doanh dịch GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 22 SVTH: Nguyễn Thị Như Thi Luận văn tốt nghiệp Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư vụ quản lý vận hành nhà chung cư chịu trách nhiệm trong phạm vi hợp đồng đối với chủ đầu tư đối với phần quản lý vận hành nhà chung cư. Để đảm bảo hoạt động của mình, doanh nghiệp sẽ thu phí quản lý vận hành trên cơ sở các khoản thu chi và một phần lợi nhuận tỉ lệ thích hợp. Công tác bảo trì chung cư được thực hiện từ nguồn tài chính trích từ quỹ bảo trì chung cư. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư chịu trách nhiệm đối với người dân trong chung cư ngoài trách nhiệm quản lý vận hành còn có trách nhiệm một nhà cung ứng dịch vụ: cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác. Các hợp đồng phụ (hợp đồng chăm sóc cây cảnh, thảm cỏ, diệt côn trùng) được doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành ký kết với các nhà cung cấp dịch vụ để phục vụ nhu cầu người dân chung cư. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành đóng vai trò là chủ thể quản lý và cung ứng dịch vụ nên phí dịch vụ chung cư có thể bao gồm cả chi phí cho công việc quản lý và cung cấp các dịch vụ chung. Các dịch vụ cung cấp riêng cho các chủ căn hộ sẽ tính riêng với các hộ có nhu cầu cung cấp dịch vụ riêng. Đối tượng kinh doanh Đối tượng kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư là Tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được đều được quyền tham gia kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.19 Các tổ chức, các nhân này được kinh doanh khi đáp ứng các điều kiện: thành lập doanh nghiệp và đăng ký kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, được cấp giấy phép hoạt động và có giấy chứng nhận đã qua đào tạo theo chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn do Bộ Xây dựng ban hành mới được tham gia quản lý vận hành chung cư. Nguyên tắc kinh doanh Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia. Hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thông qua hợp đồng, phù hợp với quy định pháp luật. Hoạt động kinh doanh theo nguyên tắc Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản thông qua ở kỳ họp Quốc Hội khóa XIII- kỳ họp thứ 8, ngày 25/11/2014, Điều 59. Xem thêm Phụ lục – Bảng 1.1 Tóm tắt, so sánh đối chiếu Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành hiện hành với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản trình Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khoá XIII, ngày 25/11/2014, stt 2. 19 GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 23 SVTH: Nguyễn Thị Như Thi Luận văn tốt nghiệp Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư lấy thu bù chi; kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư phải tự trang trải, công khai minh bạch các khoản thu, chi.20 2.1.3 Lựa chọn doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành Theo pháp luật hiện hành có hai phương pháp để lựa chọn doanh nghiệp để cung ứng dịch vụ và quản lý vận hành cho nhà chung cư: phương pháp lựa chọn doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư qua đấu thầu công khai và phương pháp lựa chọn không qua đấu thầu. Theo Điều 2 và Điều 7 Quyết định số 65/2005/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân ngày 07/5/2004 về việc lựa chọn doanh nghiệp làm dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư quy định lựa chọn doanh nghiệp thông qua hình thức đấu thầu công khai có hai nguyên tắc cơ bản để xét thầu theo tiêu chí là doanh nghiệp đưa ra các phương án dịch vụ tốt nhất cho dân cư và dân cư đóng góp mức phí dịch vụ thấp nhất. Sở Tài nguyên Môi trường chủ trì tổ chức đấu thầu lựa chọn doanh nghiệp tổ chức dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trình Ủy ban nhân dân thành phố quyết định. Hội đồng xét thầu gồm Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Tài chính, đại diện Ủy ban nhân dân quận (huyện), phường (xã), thị trấn nơi có nhà chung cư, đại diện cụm dân cư và Ban quản trị nhà chung cư (nếu đã thành lập), trường hợp chưa thành lập Ban quản trị nhà chung cư thì đại diện Ban quản trị nhà chung cư lâm thời là thành viên. Phương pháp lựa chọn doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành chung cư qua đấu thầu có ưu điểm là lựa chọn được doanh nghiệp có phương án dịch vụ tốt với mức giá thấp cho chung cư. Đây là ưu điểm cũng trở thành khuyết điểm của phương pháp này, sau khi trúng thầu doanh nghiệp không đảm bảo được phương án dịch vụ với mức giá đã nêu ra sẽ liên tục lên giá dịch vụ hoặc cung cấp dịch vụ chất lượng kém. Phương pháp lựa chọn doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành chung cư không qua đấu thầu. Trong phương pháp này có hai cách lựa chọn Thứ nhất, Chủ đầu tư tổ chức dịch vụ quản lý vận hành trong 05 năm đầu tiên kể từ ngày đưa công trình vào vận hành (không phải thông qua đấu thầu), nhưng phải đủ các điều kiện sau: Thành lập doanh nghiệp riêng (hoặc một hình thức tổ chức thích hợp) để thực hiện chuyên trách nhiệm vụ tổ chức dịch vụ quản lý vận hành; phải ký hợp đồng tổ chức dịch vụ quản lý vận hành với Sở Tài nguyên Môi trường với đầy đủ những nội dung về quyền lợi và nghĩa vụ theo quy định; hết thời hạn 05 năm phải tham gia đấu thầu theo quy định. Nghị định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư Điều 3, Khoản 2. 20 GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 24 SVTH: Nguyễn Thị Như Thi Luận văn tốt nghiệp Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư Thứ hai, Chủ đầu tư lựa chọn và ký hợp đồng với doanh nghiệp có chức năng và chuyên môn để quản lý vận hành nhà chung cư (kể cả doanh nghiệp trực thuộc Chủ đầu tư) kể từ khi đưa nhà chung cư vào sử dụng cho đến khi Ban quản trị được thành lập. Đề xuất doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư để Hội nghị nhà chung cư lần thứ nhất thông qua.21Ban quản trị có quyền lựa chọn và ký hợp đồng, thanh lý hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư từ nhiệm kỳ thứ hai. Mức kinh phí cho dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong phương pháp lựa chọn doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không qua đấu thầu đã thỏa thuận trong thỏa ước chung với người dân sinh sống trong nhà chung cư. Thỏa ước chung này được bên bán hoặc đơn vị quản lý nhà chung cư và bên mua ký xác nhận, được đính kèm theo và là một phần không thể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ, diện tích thuộc phần sở hữu riêng của nhà chung cư. Chủ đầu tư hoặc đơn vị đang quản lý nhà chung cư có trách nhiệm soạn thảo bản thỏa ước chung để thông qua trong hội nghị nhà chung cư, làm cơ sở cho việc quản lý sử dụng. Trong vòng 10 ngày kể từ khi ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, chủ đầu tư phải gửi bản hợp đồng tới Ủy ban nhân dân cấp quận để theo dõi. Trong phương pháp lựa chọn không qua đấu thầu thì chủ đầu tư, Ban quản trị và hội nghị nhà chung cư có thể lựa chọn doanh nghiệp có uy tín trên thị trường với giá dịch vụ phù hợp với khả năng chi trả của người dân và đảm bảo cho chung cư hoạt động tốt. Nhưng đối với doanh nghiệp trực thuộc chủ đầu tư sẽ ảnh hưởng bởi quyền lợi của chủ đầu tư mà không đứng về phía người dân chung cư. Tóm lại, có hai phương pháp lựa chọn doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư là qua đấu thầu và không qua đấu thầu. Mỗi phương pháp có ưu khuyết điểm riêng. Chủ đầu tư và Ban quản trị có thể dùng phương pháp thích hợp để lựa chọn doanh nghiệp cho nhà chung cư. 2.2 Quy định pháp luật về thực hiện công tác quản lý vận hành nhà chung cư 2.2.1 Quản lý tài chính Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư là doanh nghiệp kinh doanh vì mục đích lợi nhuận nên cần đảm bảo về tài chính cho việc thực hiện công việc kinh doanh thuận lợi. Doanh nghiệp sẽ thu các khoản phí và sử dụng các khoản chi phí thu được theo công việc thích hợp như vận hành, sửa chữa các trang thiết bị, mua bảo hiểm cho chung cư, bảo vệ an ninh trật tự, vệ sinh môi trường. Người có trách nhiệm Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, Điều 13, Khoản 1, Điểm a. 21 GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 25 SVTH: Nguyễn Thị Như Thi Luận văn tốt nghiệp Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư đóng góp kinh phí phục vụ quản lý sử dụng nhà chung cư là người trực tiếp sử dụng căn hộ (hoặc phần sở hữu riêng khác) trong nhà chung cư. Để thực hiện công tác quản lý vận hành nhà chung cư thì doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện việc thu phí dịch vụ với các khoản kinh phí phải đóng góp bao gồm phí duy tu bảo dưỡng các trang thiết bị; phí quản lý bảo quản hồ sơ nhà; phí mua các bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc; phí kiểm tra đôn đốc các đối tượng có liên quan trong việc thực hiện nội quy, quy chế. Phí các công việc dịch vụ: bảo vệ an ninh, trật tự; trông giữ xe đạp, xe máy, ô tô; quét dọn vệ sinh công cộng, thu gom rác thải; chăm sóc vườn hoa, thảm cỏ xung quanh nhà chung cư, diệt côn trùng; chi phí sử dụng năng lượng, nguyên, nhiên liệu các chi phí khác để phục vụ công tác vận hành trang thiết bị bao gồm thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết bị khác; chi phí điện chiếu sáng công cộng, nước công cộng trong nhà chung cư và một số chi phí khác của bộ phận quản lý chung cư. Phí cấp cho các thành viên Ban quản trị (trừ các thành viên do chủ đầu tư và doanh nghiệp quản lý nhà chung cư cử tham gia) gồm chi phí tiền lương, tiền công và các khoản phụ cấp lương, chi phí bảo hiểm xã hội, chi phí bảo hiểm y tế, kinh phí công đoàn và các khoản khác.22 Mức đóng góp kinh phí phân rõ làm hai loại: Kinh phí cho công tác quản lý và vận hành các trang thiết bị sử dụng chung như thang máy, đèn chiếu sáng đóng theo tháng và kinh phí cho công tác bảo trì các phần chung thì thực hiện theo quyết toán công việc và phân bổ cho các hộ, không thu theo tháng, cụ thể: Thứ nhất, kinh phí cho công tác quản lý và vận hành các trang thiết bị sử dụng chung như thang máy, đèn chiếu sáng đóng theo tháng. Kinh phí cho công tác quản lý vận hành trang thiết bị sử dụng chung được thu hàng tháng, phân bổ theo diện tích phần sở hữu riêng của từng chủ sở hữu và thu từ người sử dụng nhà chung cư mỗi tháng một lần (kể cả trường hợp diện tích thuộc phần sở hữu riêng mà chủ đầu tư chưa bán hoặc chủ sở hữu không sử dụng).23 Tại Điều 4, Thông tư số 37/2009/TT-BXD ngày 01/12/2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư (sau đây gọi là Thông tư 37/2009/TT-BXD) thì công thức xác định phí dịch vụ nhà chung cư như sau: Gdv  Q  Tdv x(1  P) xK1 xK 2 x(1  T ) 12 xS Trong đó: Thông tư số 37/2009/TT-BXD ngày 01/12/2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư. 23 Nghị định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, Điều 17, Khoản 2, Điểm a. 22 GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 26 SVTH: Nguyễn Thị Như Thi Luận văn tốt nghiệp Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư Gdv - Giá dịch vụ nhà chung cư cho 1m2 diện tích sàn sử dụng thuộc sở hữu riêng của chủ căn hộ hoặc diện tích sàn sử dụng thuộc phần sở hữu riêng khác (đồng/m2/tháng) (đã bao gồm thuế GTGT); Q – Tổng chi phí dịch vụ nhà chung cư hàng năm (đồng/năm) (chưa bao gồm thuế GTGT); Tdv – Khoản thu được từ kinh doanh, dịch vụ các diện tích thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư hàng năm (nếu có) (đồng/năm); S – Tổng diện tích sàn sử dụng thuộc sở hữu riêng của chủ căn hộ và diện tích sàn sử dụng thuộc phần sở hữu riêng khác (nếu có) (m2); 12 – Tổng số tháng tính giá sử dụng dịch vụ trong năm; P – Lợi nhuận định mức hợp lý (đơn vị tính %); K1 – Hệ số giảm giá do doanh nghiệp quản lý vận hành hỗ trợ giảm giá dịch vụ (nếu có); K2 – Hệ số phân bổ giá dịch vụ nhà chung cư (đối với những diện tích sàn sử dụng ngoài mục đích ở như văn phòng, thương mại…) do Ban quản trị nhà chung cư quy định (nếu có); T – Thuế suất thuế giá trị gia tăng. Trong đó lợi nhuận doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ chung cư (lợi nhuận định mức hợp lý) được tính tối đa là 10% chi phí dịch vụ nhà chung cư sau khi trừ đi khoản thu được từ kinh doanh, dịch vụ các diện tích thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng.24Và có thể nhận thấy Tdv - Khoản thu được từ kinh doanh, dịch vụ các diện tích thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư hàng năm (nếu có) (đồng/năm) và S – Tổng diện tích sàn sử dụng thuộc sở hữu riêng của chủ căn hộ và diện tích sàn sử dụng thuộc phần sở hữu riêng khác (nếu có) (m2) tỉ lệ nghịch với giá dịch vụ. Khi hai đại lượng trên tăng thì giá dịch vụ nhà chung cư giảm. Khoản phí quản lý vận hành có thể biến động, tăng hay giảm theo từng thời kỳ căn cứ vào mức tiêu hao các dịch vụ tiêu thụ, phí dịch vụ thuê đơn vị quản lý vận hành. Ngoài chi phí dịch vụ chung cư thì các chi phí về sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước và các chi phí khác mà có hợp đồng riêng đối với từng người sử dụng nhà chung cư thì do người sử dụng trực tiếp chi trả với đơn vị cung cấp dịch vụ đó. Trường hợp sử dụng nước, điện mà không có hợp đồng riêng từng căn hộ thì người sử dụng chi trả theo Thông tư số 37/2009/TT-BXD ngày 01/12/2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư, Điều 3, Khoản 3.3. 24 GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 27 SVTH: Nguyễn Thị Như Thi Luận văn tốt nghiệp Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư khối lượng tiêu thụ, trong đó có cộng thêm phần hao hụt.25 Các chi phí dịch vụ không thường xuyên trong nhà chung cư (nếu có) như chi phí sử dụng điện thoại công cộng, thuê trông giữ tài sản và các chi phí khác nếu có do người sử dụng dịch vụ và doanh nghiệp cung cấp dịch vụ tự thỏa thuận. Thứ hai, kinh phí cho công tác bảo trì các phần chung thì thực hiện theo quyết toán công việc và phân bổ cho các hộ, không thu theo tháng. Tại Điều 51 Nghị định 71/2010/NĐ-CP; Điều 19 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư kể từ ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành thì chủ đầu tư có trách nhiệm nộp 2% tiền bán. Khoản tiền này được tính vào tiền bán căn hộ hoặc diện tích khác mà người mua phải trả và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán. Đối với phần diện tích mà chủ đầu tư giữ lại không bán (không tính phần diện tích thuộc sở hữu chung) thì chủ đầu tư phải nộp 2% giá trị của phần diện tích đó, phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó. Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành mà chủ đầu tư chưa thu 2% tiền bán thì các chủ sở hữu căn hộ hoặc các diện tích khác trong nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp khoản kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung. Kinh phí đóng góp chi được thu khi phát sinh công tác bảo trì và được xác định đối với từng công việc bảo trì cụ thể. Nếu thu phí bảo trì quy định như trên không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu (Khoản 2, Điều 19 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD). Trường hợp thuê mua nhà thì mức kinh phí đóng góp để bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư cũng thực hiện theo các quy định trên.26 Tuy nhiên, việc phân bổ kinh phí đóng góp còn có nhiều ý kiến khác nhau như: phân đều theo số căn hộ, phân theo diện tích sử dụng, phân theo số người ở thực tế. Có thể thấy mỗi phương pháp có những ưu, nhược điểm riêng. Phương pháp phân bổ đều theo số căn hộ tuy chưa thật công bằng vì số người sử dụng thực tế trong mỗi căn hộ là khác nhau nên việc sử dụng các diện tích chung cũng ở mức độ khác nhau nhưng việc theo dõi và tính toán chi phí được dễ dàng hơn. Ngoài các kinh phí trên, chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc đối với phần sở hữu riêng của mình và phải có trách nhiệm đóng góp Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư Điều 17, Khoản 3. 26 Xem thêm Phụ luc – Bảng 1.2 Tóm tắt, so sánh đối chiếu Luật Nhà ở hiện hành hiện hành với dự thảo Luật Nhà ở trình Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khoá XIII, ngày 25/11/2014, stt 15. 25 GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 28 SVTH: Nguyễn Thị Như Thi Luận văn tốt nghiệp Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư chi phí mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc đối với phần sở hữu chung.27 Chi phí mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc phần sở hữu chung được phân bổ tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu, phần diện tích căn hộ kể từ ngày 25/6/2014 không tính theo tim tường mà sẽ tính diện tính căn hộ theo thông thủy.28Mức chi phí, chế độ bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại Thông tư số 220/2010/TT-BTC ngày 30/12/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện chế độ bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc. Căn cứ phụ lục số 3 của thông tư thì: “Đối với nhà chung cư được bảo hiểm tại một địa điểm có tổng số tiền bảo hiểm có giá trị dưới 30 triệu đô la Mỹ thì mức phí cơ bản là 1,4‰ tổng số tiền bảo hiểm”. Tuy nhiên, căn cứ vào mức độ rủi ro của đối tượng bảo hiểm, doanh nghiệp bảo hiểm và bên mua bảo hiểm có thể thỏa thuận điều chỉnh tăng, giảm phí bảo hiểm với biên độ là 25% tính trên mức phí quy định nói trên. Đối với nhà chung cư được bảo hiểm tại một địa điểm có tổng số tiền bảo hiểm có giá trị từ 30 triệu đô la Mỹ trở lên trong một (01) đơn bảo hiểm, phí bảo hiểm sẽ do doanh nghiệp bảo hiểm và bên mua bảo hiểm thỏa thuận trên cơ sở được các nhà tái bảo hiểm chấp thuận. Tóm lại, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư có trách nhiệm phân bổ và công bố công khai mức thu phí dịch vụ nhà chung cư, quỹ bảo trì cần được bàn giao cho doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư và công khai minh bạch các khoản thu chi. Đồng thời doanh nghiệp thực hiện mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc đối với phần sở hữu chung của từng nhà chung cư. Quản lý và sử dụng các khoản kinh phí: Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định sẽ thu phí dịch vụ theo tháng và chi vào các công việc phù hợp để đảm bảo nhà chung cư hoạt động bình thường, thông suốt. Doanh nghiệp sẽ được hưởng phần lợi nhuận định mức hợp lý để duy trì phát triển hoạt động của doanh nghiệp. Nhà chung cư có nhiều căn hộ và với cách thu phí bảo trì như quy định thì quỹ bảo trì chung cư là số tiền không nhỏ nên việc quản lý, sử dụng các khoản phí dịch vụ được quy định rõ trong luật. Cụ thể tại Điều 20 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD quy định về quản lý quỹ bảo trì và Người viết có thể hiểu ngắn gọn là tiền quỹ bảo trì được chủ đầu tư gửi vào ngân hàng thương mại với lãi suất ít nhất là bằng lãi suất gửi không kỳ hạn. Sau khi thành lập Ban quản trị thì giao việc quản lý quỹ cho Ban quản trị, khi ký kết hợp Nghị định số 130/2006/NĐ-CP ngày 18/11/2006 của Chính phủ quy định chế độ bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc. Thông tư số 05/2014/TT-BXD ngày 09/5/2014 của Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung điểm a khoản 2 điều 17 của quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của bộ trưởng Bộ Xây Dựng. 27 28 GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 29 SVTH: Nguyễn Thị Như Thi Luận văn tốt nghiệp Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư đồng với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý chung cư thì bàn giao lại cho doanh nghiệp trong đó tiền lãi phát sinh được bổ sung vào kinh phí bảo trì.29 Chủ đầu tư, doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư phải lập sổ theo dõi thu, chi đối với kinh phí bảo trì và phối hợp với Ban quản trị nhà chung cư thực hiện kiểm tra việc quyết toán và quản lý thu, chi theo quy định của pháp luật về tài chính; công khai các khoản thu, chi kinh phí thực hiện bảo trì nhà chung cư với người sử dụng nhà chung cư tại Hội nghị nhà chung cư hàng năm. Doanh nghiệp quản lý nhà chung cư được sử dụng nguồn kinh phí do người sử dụng nhà chung cư đóng góp theo quy định của pháp luật về tài chính. Ban quản trị có trách nhiệm theo dõi, giám sát việc thu chi tài chính phục vụ cho công tác quản lý sử dụng nhà chung cư. 2.2.2 Quản lý phần sở hữu chung trong nhà chung cư Nhà chung cư có các đặc điểm khác biệt so với các bất động sản khác là có đặc điểm về phân biệt phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng. Nên việc quản lý vận hành với các phần sở hữu trong nhà chung cư có sự khác nhau. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành có thể được tổ chức khai thác, ký hợp đồng cho các tổ chức, cá nhân khác khai thác, kinh doanh các dịch vụ khác thuộc sở hữu chung của nhà chung cư như toàn bộ diện tích tầng một và tầng hầm để tổ chức kinh doanh, dịch vụ phục vụ dân cư, nhưng phải đảm bảo không ảnh hưởng đến điều kiện sống của dân cư, không vi phạm cảnh quan môi trường; các diện tích khác như chợ, cơ sở kinh doanh, sân bãi thể thao, bãi đổ xe, khu vui chơi giải trí theo quy hoạch. Chi phí thu được từ các hoạt động trên phải hạch toán theo đúng chế độ tài chính theo quy định của Bộ Tài chính để bù đắp chi phí dịch vụ nhà chung cư nhằm mục đích giảm giá dịch vụ nhà chung cư. Đối với các phần sở hữu chung này, doanh nghiệp có nhiệm vụ duy trì chất lượng, kiến trúc. Duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa kịp thời các hư hỏng phát sinh từ phần sở hữu chung. Đảm bảo vệ sinh môi trường, thu gom rác thải và chuyển đến địa điểm tập kết rác của khu vực. Vận hành, bảo dưỡng, sửa chữa hệ thống kỹ thuật toàn khu như: hệ thống cống rãnh thoát nước, các trang thiết bị; chăm sóc tưới nước cho thảm cỏ, cây xanh, vườn hoa. Doanh nghiệp có trách nhiệm kiểm tra, sửa chữa nhỏ với hệ thống đường giao thông trong khu chung cư. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư phải xác định rõ phần sở hữu chung và có trách nhiệm đảm bảo các phần sở hữu chung này đảm bảo hoạt động tốt. Doanh nghiệp sẽ quản lý để đảm bảo người dân trong chung cư thực hiện tốt Xem thêm Phụ luc – Bảng 1.2: Tóm tắt, so sánh đối chiếu Luật Nhà ở hiện hành hiện hành với dự thảo Luật Nhà ở trình Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khoá XIII, ngày 25/11/2014, stt 16. 29 GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 30 SVTH: Nguyễn Thị Như Thi Luận văn tốt nghiệp Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư công tác sử dụng, bảo quản phần sở hữu chung. Tại Khoản 2, Điều 49 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định phần sở hữu chung trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu bao gồm phần diện tích và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư. Phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư bao gồm không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng, khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, đường thoát hiểm, hệ thống cấp điện nước, gas, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, hệ thống bể phốt, thu lôi, cứu hỏa, lối đi bộ, sân chơi chung và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư; phần diện tích sinh hoạt cộng đồng và phần diện tích khác không phải là phần diện tích thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư;30 nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh) được xây dựng theo quy chuẩn xây dựng và có thể bố trí tại tầng hầm, tại tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư. Đối với khu vực để xe ô tô trong tầng hầm thì phải xây dựng theo quy chuẩn xây dựng nhưng do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư. Trường hợp nơi để ô tô trong tầng hầm được phân bổ vào giá bán căn hộ cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì thuộc phần sở hữu chung, trường hợp chưa phân bổ vào giá bán căn hộ thì thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư; hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong khuôn viên đất xây dựng và chung cư được kết nối với nhà chung cư.31 Phần diện tích thuộc sở hữu chung quy định tại khoản này được dùng để sử dụng chung cho các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và quyết định số 08/2008/QĐ-BXD. Và phần sở hữu chung nhà chung cư phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. 2.2.3 Quản lý phần sở hữu riêng trong nhà chung cư Tại Khoản 1, Điều 49 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định phần sở hữu riêng và các thiết bị sử dụng riêng trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu bao gồm phần diện tích bên trong căn hộ (cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó) của chủ sở hữu căn hộ; phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán cho riêng từng chủ sở hữu căn hộ hoặc bán cho các tổ chức, cá nhân khác; phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư do chủ đầu tư giữ lại, không bán và cũng không phân bổ giá trị phần diện tích thuộc sở hữu riêng này vào giá bán căn hộ cho các chủ sở hữu căn hộ; các thiết Xem thêm Phụ luc – Bảng 1.2: Tóm tắt, so sánh đối chiếu Luật Nhà ở hiện hành hiện hành với dự thảo Luật Nhà ở Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khoá XIII, ngày 25/11/2014, stt 10. 31 Xem thêm Phụ luc – Bảng 1.2: Tóm tắt, so sánh đối chiếu Luật Nhà ở hiện hành hiện hành với dự thảo Luật Nhà ở Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khoá XIII, ngày 25/11/2014, stt 11. 30 GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 31 SVTH: Nguyễn Thị Như Thi Luận văn tốt nghiệp Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư bị sử dụng riêng trong căn hộ, trong phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ hoặc của các chủ sở hữu khác. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư có thể cung cấp các dịch vụ cho phần sở hữu chung của người sử dụng như cung cấp các dịch vụ như sửa chữa căn hộ, vệ sinh định kỳ, phun diệt côn trùng, cung cấp lắp đặt trang thiết bị như camera, dàn phơi thông minh và các dịch vụ khác mà doanh nghiệp có kinh doanh. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư có thể bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua nhà chung cư theo ủy quyền của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư quy định tại Điều 8, Nghị định số 08/2008/QĐ-BXD và hưởng thù lao theo thỏa thuận với chủ sở hữu, người sử dụng. Điều quan trọng trong quản lý phần sở hữu riêng là doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư phải xác định diện tích nào thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư và cũng không phân bổ giá trị phần diện tích thuộc sở hữu riêng này vào giá bán căn hộ cho các chủ sở hữu căn hộ. Việc xác định rõ các phần sở hữu làm cơ sở cho việc giải quyết tranh chấp khi tranh chấp về sở hữu chung, sở hữu riêng trong chung cư nảy sinh. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện công tác quản lý phần sở hữu riêng qua kiểm soát, đảm bảo các chủ căn hộ không thực hiện những hành vi cấm đối với phần sở hữu riêng theo quy định tại các Khoản 5,6,7,8,9, Điều 23 của Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD như hành vi thay đổi màu sắc vật liệu, viết, vẽ quảng cáo trên mặt ngoài căn hộ; thay đổi kết cấu, cơi nới diện tích; sử dụng phần sở hữu riêng trái quy định; kinh doanh hàng hóa dễ cháy nổ, dịch vụ gây tiếng ồn, ô nhiễm môi trường.32 2.2.4 Quản lý bảo dưỡng sửa chữa (bảo trì) Theo Điều 6 Nghị định số 08/2008/QĐ-BXD quy định “bảo trì nhà chung cư bao gồm việc duy tu bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa vừa và sửa chữa lớn nhà chung cư nhằm duy trì chất lượng của nhà chung cư”. Việc bảo trì được thực hiện theo quy định tại Thông tư số 08/2006/TT-BXD ngày 24/11/2006 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn công tác bảo trì công trình xây dựng. Việc bảo quản, cung cấp tài liệu phục vụ công tác bảo trì công trình nhà chung cư thuộc trách nhiệm của Ban quản trị, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư; đối với nhà chung cư đưa vào sử dụng trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực Xem thêm Phụ luc – Bảng 1.1: Tóm tắt, so sánh đối chiếu Luật Nhà ở hiện hành hiện hành với dự thảo Luật Nhà ở Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khoá XIII, ngày 25/11/2014, stt 3,4,5,6. 32 GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 32 SVTH: Nguyễn Thị Như Thi Luận văn tốt nghiệp Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thi hành mà không có bản vẽ hoàn công thì chủ đầu tư hoặc doanh nghiệp đang quản lý vận hành nhà chung cư hoặc Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm phải tổ chức khôi phục, đo vẽ lại; doanh nghiệp đang quản lý vận hành nhà chung cư, Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm lưu trữ và bảo quản các bản vẽ, hồ sơ cung cấp cho đơn vị bảo trì khi có yêu cầu. Trường hợp chưa thành lập được Ban quản trị thì chủ đầu tư hoặc doanh nghiệp đang quản lý nhà chung cư có trách nhiệm lưu trữ hồ sơ và bàn giao cho Ban quản trị khi Ban này được thành lập.33 Mục đích của công tác bảo trì công trình nhằm duy trì được những đặc trưng kỹ thuật, mỹ thuật và công năng trong quá trình vận hành, khai thác, sử dụng phù hợp với cấp nhà. Công việc bảo trì được thực hiện theo trình tự: tổ chức điều tra khảo sát, đánh giá hiện trạng; xác định mức độ hư hỏng của các chi tiết, bộ phận công trình; xác định cấp độ bảo trì; lập quy trình cho từng cấp bảo trì và mức đầu tư tương ứng;34nguồn tài chính để thực hiện công tác bảo trì; xác định mức an toàn cho công trình. Theo đó, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành xác định nguồn tài chính thực hiện công tác bảo trì. Theo quy định nguồn tài chính bảo trì nhà chung cư được chi từ nguồn quỹ bảo trì chung cư. Trường hợp kinh phí bảo trì không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu. Sau khi hoàn thành công tác bảo trì thì chủ sở hữu hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư phải tổ chức nghiệm thu công việc bảo trì theo nội dung hợp đồng đã ký kết với đơn vị thi công bảo trì. Đơn vị thi công bảo trì công trình phải bảo hành công việc bảo trì do đơn vị thực hiện trong thời gian 03 tháng cho cấp bảo trì duy tu, bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ. Đối với cấp bảo trì sửa chữa vừa và lớn được quy định là 12 tháng. Thời gian bắt đầu thực hiện bảo hành công việc bảo trì được quy định từ ngày ký biên bản nghiệm thu công việc bảo trì đã hoàn thành. 2.3 Quy định pháp luật về cung cấp dịch vụ nhà chung cư 2.3.1 Bảo vệ an ninh trật tự Trong công tác bảo vệ an ninh trật tự doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành có thể thuê công ty bảo vệ, vệ sĩ khác hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành tự tổ chức bảo vệ nếu có đăng kí kinh doanh dịch vụ bảo vệ với các công Nghị định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, Điều 8. 34 Việc lập và quản lý chi phí bảo trì tuân theo quy định trong Thông tư số 220/2010/TT-BTC ngày 30/12/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn lập và quản lý chi phí bảo trì công trình xây dựng, Thông tư 11/2012/TT-BXD ngày 25/12/2012 của Bộ Xây dựng hướng dẫn lập và quản lý chi phí bảo trì công trình xây dựng. 33 GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 33 SVTH: Nguyễn Thị Như Thi Luận văn tốt nghiệp Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư việc chính như: bảo vệ cổng; bảo vệ xung quanh và bên ngoài tường rào; bảo vệ sự xâm nhập bất hợp pháp; bảo vệ tài sản, trang thiết bị nhà chung cư. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư cung cấp dịch vụ bảo vệ này sẽ chịu trách nhiệm liên đới khi có sự cố xảy ra. Các hộ dân có nhu cầu dịch vụ riêng sẽ ký hợp đồng riêng với doanh nghiệp và trả phí. Công tác bảo vệ an ninh trật tự cho nhà chung cư trong là một công tác vô cùng quan trọng. Vì an ninh trật tự tại nhà chung cư ảnh hưởng trực tiếp đến tài sản, tính mạng của người dân chung cư. Đảm bảo an ninh trật tự giúp người dân chung cư không thực hiện tình trạng cơi nới lấn chiếm diện tích công cộng làm ảnh hưởng kết cấu công trình hoặc sử dụng nhà chung cư không đúng mục đích. Đảm bảo an ninh trật tự bảo đảm các trang thiết bị của nhà chung cư và tài sản của các hộ dân được giữ gìn an toàn. Đội an ninh bảo vệ thường xuyên kiểm tra và đảm bảo công tác phòng cháy, chữa cháy. Đội bảo vệ an ninh thường xuyên phối hợp với công an phường, công an các cấp cùng đấu tranh, phòng ngừa, phát hiện và trấn áp các đối tượng vi phạm an ninh trật tự, tệ nạn xã hội trong địa bàn nhằm làm trong sạch địa bàn, tạo niềm tin cho nhân dân sinh sống và làm việc. Vì thế, nhân viên bảo vệ nhà chung cư phải tham dự các khóa huấn luyện, tập huấn nâng cao nghiệp vụ bảo vệ do doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bảo vệ tổ chức giảng dạy. 2.3.2 Trông giữ xe đạp, xe máy, ô tô Hoạt động trông giữ xe đạp, xe máy, ô tô trong nhà chung cư góp phần đảm bảo tài sản của người dân trong chung cư và những cá nhân khác có nhu cầu gửi giữ xe. Địa điểm giữ xe là tầng hầm hoặc bãi để xe của nhà chung cư Điều kiện của cơ quan, đơn vị, tổ chức, cá nhân nhận trông giữ xe: phải trang bị đầy đủ các phương tiện phòng chống cháy, nổ theo quy định của công an thành phố để đảm bảo an toàn xe đạp, xe máy, ô tô, tính mạng con người; phải có bảng niêm yết giá công khai ghi rõ: tên người trông xe, số giấy phép kinh doanh, giá trông giữ xe; vé xe sử dụng hóa đơn theo quy định tại thông tư 39/2014/TT-BTC ngày 31/3/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định 51/2010/NĐ-CP ngày 14/5/2010 và Nghị định 04/2014/NĐ-CP ngày 17/01/2014 của Chính phủ quy định về hóa đơn bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ;35 phải có giấy phép kinh doanh, giấy phép hành nghề và chứng từ nộp thuế theo quy định. Trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân trông giữ xe: phải đảm bảo an toàn về tài sản xe của người gửi. Nếu xảy ra mất mát, hư hỏng xe của người gửi trong thời gian Quyết định 69/2014/QĐ-UBND ngày 20/8/2014 về việc thu phí trông giữ xe đạp, xe máy, xe ô tô trên địa bàn thành phố Hà Nội. 35 GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 34 SVTH: Nguyễn Thị Như Thi Luận văn tốt nghiệp Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trông giữ xe thì cơ quan, đơn vị , tổ chức, cá nhân nhận trông giữ xe phải chịu trách nhiệm bồi thường theo sự thỏa thuận giữa hai bên. Nếu hai bên không tự thỏa thuận được thì tự chuyển sang cơ quan xét xử giải quyết. Theo quy định tại Điểm b, Khoản 1, Điều 17 Quyết định 08/2008/QĐ-BXĐ quy định doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thu phí trông, giữ xe và phí này được hạch toán riêng và được bù đắp vào chi phí quản lý vận hành nhà chung cư. 2.3.3 Dịch vụ quản lý nhà thầu cung cấp dịch vụ Nhu cầu về dịch vụ của con người là vô hạn nên việc đáp ứng hết các nhu cầu về dịch vụ của khách hàng là không thể. Tại Khoản 2, Điều 16 Quyết định số 08/2008/QĐBXD quy định ngoài việc ký hợp đồng riêng với các chủ hộ trong nhà chung cư để cung cấp riêng các dịch vụ mà doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư có kinh doanh thì doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư ký kết các hợp đồng phụ với các doanh nghiệp khác và giám sát việc cung cấp các dịch vụ của các doanh nghiệp để đáp ứng phần lớn nhu cầu dịch vụ của khách hàng và đảm bảo các doanh nghiệp này thực hiện theo hợp đồng đã ký. Các dịch vụ mà doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư có thể ký kết hợp đồng với các doanh nghiệp khác: dịch vụ vận hành, sửa chữa, lắp đặt các trang thiết bị trong sở hữu chung của chung cư và các trang thiết bị trong phần sở hữu riêng của các chủ sở hữu; dịch vụ xử lý phát sinh kỹ thuật điện, nước; thiết bị gia dụng, nội thất trong quá trình sử dụng; dịch vụ vận hành, bảo trì, bảo dưỡng hệ thống thiết bị bếp, kho gas trung tâm; dịch vụ lắp đặt, phân phối giàn phơi thông minh, cửa sắt, camera, chuông hình; và các dịch vụ phát sinh khác. Ngoài ra, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư ký kết các hợp đồng khác với các doanh nghiệp khác có thể giảm tải công việc cung cấp dịch vụ chung cư vừa là chủ thể trung gian hưởng lợi từ các hợp đồng. 2.4 Thực trạng quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư 2.4.1 Thực trạng về quy định pháp luật về hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư Thứ nhất, điều kiện kinh doanh có vấn đề ngành, nghề kinh doanh trong Giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh phải được lựa chọn từ hệ thống ngành kinh tế Việt Nam, nhưng trên thực tế ngành nghề kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không có mã ngành, nghề được quy định trong hệ thống ngành kinh tế Việt Nam. Như vậy việc áp GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 35 SVTH: Nguyễn Thị Như Thi Luận văn tốt nghiệp Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư dụng mã số ngành nghề trên thực tế rất khó do sự không phù hợp giữa ngành nghề đăng kí kinh doanh với hệ thống ngành kinh tế Việt Nam. Thứ hai, theo quy định về điều kiện kinh doanh với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không có quy định về vốn pháp định. Trong khi doanh nghiệp là chủ thể vừa cung cấp dịch vụ cho nhà chung cư nhưng lại là chủ thể điều hành việc quản lý vận hành chung cư. Hơn nữa, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư là chủ thể quản lý nguồn quỹ bảo trì của nhà chung cư và thực hiện công việc quản lý sử dụng nguồn quỹ bảo trì phục vụ công tác sửa chữa, bảo trì chung cư. Với những nội dung công việc cần sự đảm bảo về tài chính và năng lực tuy nhiên pháp luật lại không có quy định về vốn pháp định mà doanh nghiệp phải có để đăng ký kinh doanh ngành nghề này. Với sự pháp triển của đô thị nhà chung cư cũng phát triển theo hướng ngày càng hiện đại về kiến trúc cũng như các trang thiết bị; thiết nghĩ các doanh nghiệp quản lý chung cư lại không có khả năng tài chính có thể khiến chung cư khó hoạt động bình thường khi gặp các vấn đề về hư hỏng trang thiết bị hay cần bảo trì. Thứ ba, với quy định khung phí giá dịch vụ (Thành phố Hồ Chí Minh, Sở Xây dựng đã hoàn thành xong dự thảo) không bao gồm phí giữ xe và hoàn toàn tách biệt với ngân sách phí bảo trì với khung giá cho chung cư hạng 1 không được vượt quá 6.000 đồng/mét vuông/tháng, tương ứng cho chung cư hạng 4 là 3.000 đồng/mét vuông/tháng.36 Chính vì quy định như vậy nên hội nghị nhà chung cư đồng thuận chọn một dịch vụ có giá cao hơn giá trần được quy định cũng sẽ không được phép do doanh nghiệp đó có mức giá dịch vụ cao hơn quy định. 2.4.2 Thực trạng pháp luật về cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư Thứ nhất, Bộ Xây dựng đã ban hành khung giá trần cho dịch vụ chung cư các hạng khác nhau có mức giá khác nhau nên các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành chung cư cũng không thể tăng giá dịch vụ chung cư. Nhưng các chung cư có cùng thứ hạng lại có sự khác nhau về thiết kế, số lượng trang thiết bị, số lượng dân cư. Do đó khối lượng dịch vụ cũng sẽ chênh lệch và chi phí về vật tư, con người cũng khác nhau. Hơn nữa, chất lượng các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư cũng khác nhau. Có thể nhận thấy quy định về giá trần dịch vụ là “một bước lùi”. Thứ hai, không có quy định thời gian lập quỹ bảo trì và thời hạn bàn giao cũng như chế tài về việc chủ đầu tư giữ lại nguồn quỹ bảo trì mà không chịu bàn giao cho Ban quản trị hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Khi chủ đầu tư MuaBanNhaDat, Tăng cường khung pháp lý cho chung cư: Hy vọng giảm bớt tranh chấp, http://muabannhadat.com.vn/tin-thi-truong/tang-cuong-khung-phap-ly-cho-chung-cu-hy-vong-giam-bot-tranh-chap7717.html, [ngày truy cập 26/10/2014]. 36 GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 36 SVTH: Nguyễn Thị Như Thi Luận văn tốt nghiệp Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư giữ quỹ này không công khai minh bạch về việc có thu 2% số tiền từ diện tích sở hữu riêng của chủ đầu tư và diện tích chủ đầu tư giữ lại không bán. Hơn nữa, phần quỹ thu của các cư dân là khoản tiền không nhỏ, chủ đầu tư kéo dài thời hạn lập quỹ ở ngân hàng cũng như không bàn giao lại cho doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành càng lâu thì lợi nhuận từ nguồn quỹ này cho chủ đầu tư càng nhiều; phần lãi suất định kỳ từ nguồn quỹ này cũng không rõ có được chủ đầu tư bổ sung vào kinh phí bảo trì hay không. Việc chủ đầu tư giữ lại nguồn quỹ này gây khó khăn cho công tác bảo trì chung cư và thu lợi bất hợp pháp từ nguồn quỹ mà cư dân đóng góp. Thứ ba, chế tài chưa đủ mạnh với hành vi làm mất, thất lạc sổ sách thu, chi; sai phạm trong thu chi; công khai các khoản thu, chi kinh phí thực hiện bảo trì nhà chung cư. Thứ tư, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư còn gặp một số khó khăn trong quản lý phần sở hữu chung khi xác định diện tích sở hữu chung. Đối với các chung cư được xây dựng trước khi Luật nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành, chưa có quy định về phần diện tích sử dụng chung, về trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ trong việc bảo trì phần sở hữu chung và Thông tư 01/2009/TT-BXD ngày 25/12/2009 của Bộ Xây dựng quy định một số nội dung về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng của tổ chức kinh doanh nhà ở được ban hành mới hướng dẫn nội dung hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Vậy các chung cư được bán trước khi có văn bản hướng dẫn này sẽ khó xác định được phần sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư. Phần sở hữu chung, sở hữu riêng trong chung cư không xác định được khiến cho việc quản lý vận hành nhà chung cư gặp nhiều vấn đề khi phát sinh tranh chấp về các phần sở hữu, nhất là đối với tầng hầm, nhà để xe của chung cư. Các nhà đầu tư thường giải thích đây là phần sở hữu riêng của mình vì không phân bổ vào giá bán căn hộ. Trong khi cư dân cho rằng đây là phần sở hữu chung, sử dụng chung. Trong các quy định của Luật Nhà ở và nghị định số 08/2008/QĐ-BXD có quy định về việc xác định nhưng chưa rõ ràng và không có bất kỳ chế tài nào được đề cập nếu các bên không tuân thủ các quy định. Hệ quả là, các bên (chủ đầu tư và người dân sống trong chung cư) đều đưa ra những điều khoản có lợi cho mình mỗi khi xảy ra tranh chấp. Tại Đoạn 2, Điểm b, khoản 3, Điều 22 về “Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng” của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định: “Trường hợp bán căn hộ chung cư hoặc một phần nhà chung cư thì phải gắn với quyền sử dụng đất, các phần sử dụng chung và các trang bị, thiết bị trong nhà thuộc sở hữu chung”. Nếu theo đúng các quy định nói trên của Bộ luật Dân sự và Luật Kinh doanh bất động sản, thì tầng hầm của nhà chung cư dùng làm “nơi để xe”, là phần diện tích dùng chung, mặc nhiên là sở hữu chung, chứ không thể là sở hữu riêng của chủ đầu tư. Đáng tiếc là các cơ quan chức năng GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 37 SVTH: Nguyễn Thị Như Thi Luận văn tốt nghiệp Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không khẳng định rõ điều này để bảo vệ quyền lợi của những hộ sở hữu căn hộ chung cư. Tại Công văn số 1839/BXD-QLN ngày 01/9/2009, Bộ Xây dựng đã cho rằng, tầng hầm trong nhà chung cư The Manor Hà Nội thuộc sở hữu riêng của Bitexco.37Nhưng tại Điểm c, Khoản 2, Điều 49 Nghị định 71/2010/NĐ- CP quy định nơi để xe do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư lại khiến việc xác định phần sở hữu chung, sở hữu riêng thêm khó khăn. Thứ năm, trong quy định về phần sở hữu chung nhà chung cư có bao gồm các trang thiết bị như máy bơm nước, thang máy, hệ thống cấp điện, nước nhưng lại không có quy định về thời gian kiểm tra, bảo dưỡng, sửa chữa các trang thiết bị. Nhà chung cư hiện nay là nhà ở có nhiều tầng, giao thông phát triển theo chiều thẳng đứng nên rất cần thang máy. Hơn nữa nhà chung cư có rất nhiều căn hộ với khả năng tiêu thụ năng lượng rất lớn nhưng không có quy định về thời gian kiểm tra sửa chữa các trang thiết bị định kỳ sẽ không kiểm soát được chất lượng trang thiết bị, dễ xảy ra các tình huống nguy hiểm mà có kiểm tra định kỳ máy móc sẽ dự liệu được. Trang thiết bị gặp sự cố không chỉ ảnh hưởng đến sinh hoạt của người dân chung cư mà còn ảnh hưởng đến sức khỏe, tính mạng. Thứ sáu, pháp luật chỉ quy định về thời gian để đơn vị thi công thực hiện công tác bảo hành việc bảo trì công trình mà không có quy định thời gian về việc chủ thể quản lý chung cư phải lập kế hoạch duy tu sửa chữa nhà chung cư hằng năm; chưa có các Điều, Khoản bắt buộc thay thế, sửa chữa công trình cụ thể thời gian là bao lâu, chẳng hạn như thời gian quét vôi, sơn sửa lại; thời gian phải sửa chữa hoặc thay thế gạch lát sàn, thay thế cửa, thiết bị vệ sinh. 2.5 Đề xuất hoàn thiện pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư Với sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước thì nhà chung cư càng được xây dựng nhiều đặc biệt là ở các thành phố lớn. Sự xuất hiện của các nhà chung cư đòi hỏi dịch vụ từ các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành. Sự phát triển của các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành có thể giúp hình ảnh chung cư ngày càng tốt hơn. 2.5.1 Phương hướng hoàn thiện Kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư là một ngành nghề khá mới. Vì vậy, pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư đang được quan tâm Trương Thanh Đức, Thông tin pháp luật dân sự, Xác định sở hữu tầng hầm nhà chung cư, http://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2012/07/08/xc-dinh-so-huu-tang-ham-nh-chung-cu/, [ngày truy cập 10/9/2014]. 37 GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 38 SVTH: Nguyễn Thị Như Thi Luận văn tốt nghiệp Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư bởi nhiều chính sách pháp luật: Bộ luật Dân sự, Luật Thương mại 2005, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Doanh nghiệp 2005 và các văn bản luật chuyên ngành khác. Tuy nhiên, những quy định này có nhiều Điều, Khoản chưa rõ ràng như quy định về điều kiện kinh doanh, xác định sở hữu chung, sở hữu riêng và phí dịch vụ chung cư. Vì vậy đã gây ra một số khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư và các chủ thể khác có liên quan từ khi thành lập doanh nghiệp đến khi tham gia cung cấp dịch vụ và quản lý vận hành nhà chung cư. Thứ nhất, hoàn thiện khung pháp lý Hiện nay, hệ thống chính sách pháp luật, kinh tế ngày càng tạo hành lang thuận lợi cho doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Tuy nhiên còn có các quy định chưa rõ ràng, khó áp dụng vào thực tế. Đơn cử như quy định về giá trần dịch vụ chung cư, các quy định về việc xác định các phần sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư. Chính thế, cần thiết phải xây dựng một khung pháp lý hoàn chỉnh cho việc quản lý Nhà nước về hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Đòi hỏi về luật chung cư đang là đòi hỏi bức thiết hiện nay để quản lý và phát triển nhà chung cư cũng như dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.38 Thứ hai, tạo môi trường minh bạch trong kinh doanh Cần phải thiết lập cơ chế và các cơ quan thay mặt Nhà nước thực hiện các vai trò quản lý giá dịch vụ chung cư để bảo đảm và lợi ích hợp pháp của các chủ thể trong chung cư. Đồng thời kiểm tra diện tích sở hữu chung, riêng trong chung cư và kiểm tra, giám sát thu chi tài chính của doanh nghiệp nhằm tạo ra một môi trường kinh doanh lành mạnh. 2.5.2 Đề xuất hoàn thiện pháp luật về hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư Một là, pháp luật nên quy định để chủ thể kinh doanh tự lựa chọn đăng kí ngành nghề để kinh doanh, trừ những ngành nghề mà pháp luật cấm. Hai là, cần quy định về số vốn pháp định khi thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Vì tiềm lực tài chính của doanh nghiệp là một trong những điều kiện cần thiết để doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện tốt công việc của mình. Ba là, quy định chế tài các về việc các doanh nghiệp không thực hiện phương án dich vụ với giá dịch vụ khi trúng thầu mà liên tục tăng giá hoặc cung cấp dịch vụ chất Hà Quang, Dự thảo Online, Luật chung cư – đòi hỏi bức thiết từ thực tế, http://duthaoonline.quochoi.vn/DuThao/Lists/TT_TINLAPPHAP/View_Detail.aspx?ItNgười viếtID=675, [ngày truy cập 26/6/2014]. 38 GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 39 SVTH: Nguyễn Thị Như Thi Luận văn tốt nghiệp Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư lượng kém. Hội đồng xét thầu cũng cần xem xét kĩ và chịu trách nhiệm liên đới khi xét thầu. 2.5.3 Đề xuất hoàn thiện pháp luật về dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư Để có cái nhìn khách quan và cần hủy bỏ những quy định không còn phù hợp, “gỡ nút” và bổ sung những quy định mới nhằm tạo “môi trường trong sạch, lành mạnh” theo hướng đảm bảo quyền lợi của các chủ thể. Một là, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nên quy định về giá sàn dịch vụ để đảm bảo rằng các chủ thể kinh doanh không đưa ra giá dịch vụ thấp lôi kéo khách hàng với chất lượng dịch vụ kém. Đồng thời quy định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do các chủ thể thỏa thuận. Giá sàn này có thể là giá áp dụng với nhà chung cư khi các bên chủ thể không thỏa thuận được giá dịch vụ. Giá dịch vụ vẫn có thể thay đổi từ hội nghị nhà chung cư lần hai và phải phù hợp với thực tế kinh tế xã hội tại địa phương, thu nhập người dân, thống nhất được ý kiến của các chủ thể quản lý và ít nhất 75% dân cư trong nhà chung cư đồng ý để đảm bảo chất lượng dịch vụ (theo quy định hiện hành tại Khoản 1, Điều 2 Thông tư 37/2009/TT-BXD quy định là trên 50% dân cư). Hai là, cần điều chỉnh chế tài trong việc đảm bảo thu chi các nguồn quỹ; đảm bảo minh bạch trong thu chi tài chính. Nhà nước xác lập và ban hành hệ thống khung pháp lý đồng bộ điều chỉnh các hoạt động thì thị trường kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mới rõ ràng, có sự công khai minh bạch trong thu chi tài chính; thúc đẩy sự phát triển của chính doanh nghiệp và đơn giản hóa trong hoạt động cung cấp dịch vụ và quản lý vận hành chung cư. Ba là, cần quy định thời gian lập quỹ bảo trì, thời hạn bàn giao quỹ bảo trì và điều chỉnh chế tài về việc chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì, sai phạm trong thu chi tài chính. Bốn là, Bộ Xây dựng phải vào cuộc kiểm tra những hạng mục nào đã được dùng kết toán giá bán căn hộ phải được coi là sở hữu chung của cư dân, những phần diện tích nào thuộc sở hữu chung; sở hữu riêng và của ai đã được xác định một cách chi tiết trong quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng, người mua có thể đề nghị xem để đối chiếu với hợp đồng. Chỉ có phương án này mới đảm bảo giảm tranh chấp xảy ra có căn cứ xác định các phần sở hữu. Năm là, Bộ Xây dựng cần sửa đổi, hủy bỏ quy định không rõ ràng, không hợp lý tại. Cần ban hành các văn bản quy định và giải thích thật rõ ràng, hợp lý khẳng định: Tầng hầm (để xe) phải thuộc sở hữu chung. Chỉ trong trường hợp có thỏa thuận khác, thì mới thực hiện theo thỏa thuận. Cần nhất phải là không chấp nhận sự thỏa thuận khác. Bởi GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 40 SVTH: Nguyễn Thị Như Thi Luận văn tốt nghiệp Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư pháp luật trong trường hợp này, phải bảo vệ người mua nhà, là những người tiêu dùng, những chủ sở hữu thực sự của chung cư. Sáu là, Bộ Xây dựng nên vào cuộc kiểm tra chất lượng, tình trạng bảo dưỡng, sửa chữa các trang thiết bị trong chung cư. Nhà nước cần ban hành các văn bản xác định rõ phần việc mà các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành cần phải tuân thủ cũng như những chế tài khắc khe để đảm bảo trang thiết bị được kiểm tra định kỳ và đảm bảo hoạt động tốt. Bảy là, Nhà nước cần ban hành quy định về thời gian sửa chữa, duy tu nhà chung cư và hạ tầng kỹ thuật để việc xây dựng kế hoạch duy tu và dự trù kinh phí để công tác này được thực hiện tốt hơn; đảm bảo chất lượng công trình và đảm bảo các quy định khác về bảo trì sửa chữa. Kết luận Chương 2 Trong Chương 2 Người viết đã làm rõ điều kiện kinh doanh đối với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư: Thứ nhất, tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và phải có giấy phép kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư; Thứ hai, các thành viên Ban giám đốc doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư, tổ trưởng các tổ kỹ thuật, bảo vệ, an toàn phòng cháy, chữa cháy, vệ sinh môi trường, trưởng ca vận hành nhà chung cư trong doanh nghiệp phải có chứng chỉ hành nghề. Nội dung công việc của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành là các công việc như: quản lý tài chính, quản lý các phần sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư, bảo trì nhà chung cư và cung cấp các dịch vụ cho người dân chung cư như dịch vụ bảo vệ, giữ xe, và ký kết hợp đồng phụ với các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ khác để cung cấp các dịch vụ. Doanh nghiệp sẽ thu phí dịch vụ theo từng hộ chung cư, phí dịch vụ chung cư. Quỹ bảo trì bằng 2% giá bán căn hộ sẽ được gửi ngân hàng theo tài khoản từng chủ sở hữu căn hộ tiền lãi được bổ sung vào kinh phí bảo trì và do doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư quản lý và phục vụ công tác quản lý sử dụng nhà chung cư. Bất cập trong quy định phát luật được Người viết nêu rõ là quy định về điều kiện đăng kí kinh doanh còn thiếu gây khó khăn cho doanh nghiệp khi đăng ký kinh doanh vì không có mã ngành nghề trong hệ thống ngành kinh tế Việt Nam. Phí dịch vụ nhà chung cư không nên quy định giá trần dịch vụ là “một bước lùi” khi các doanh nghiệp khác nhau chất lượng cung cấp dịch vụ khác nhau . Quản lý nguồn quỹ bảo trì chung cư cần có thêm chế tài để đảm bảo chủ đầu tư không “lấn sân” giữ nguồn quỹ này không chịu bàn giao. Các quy định về sở hữu chung, sở hữu riêng chưa rõ ràng trong khoản 2 và khoản 3, GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 41 SVTH: Nguyễn Thị Như Thi Luận văn tốt nghiệp Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư Điều 49 về “Phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu”, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP gây tranh chấp trong nhà chung cư. Quy định về việc vận hành bảo trì nhà chung cư chưa rõ ràng về thời gian bảo trì của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Từ những bất cập đó, Người viết kiến nghị những giải pháp hoàn thiện như quy định về giá sàn dịch vụ đủ để đảm bảo việc thực hiện công tác cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Mức giá dịch vụ nhà chung cư do các chủ thể tự thỏa thuận và có thể thay đổi khi được sự thống nhất của các chủ thể quản lý và 75% người dân chung cư. Cần xây dựng khung pháp lý đồng bộ để công khai minh bạch trong hoạt động tài chính của doanh nghiệp. Bỏ các quy định không rõ ràng về phần sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư. Quy định rõ tầng hầm để xe phải thuộc sở hữu chung để tránh tranh chấp về các phần sở hữu. Các quy định về quản lý vận hành các trang thiết bị trong nhà chung cư cần rõ ràng cụ thể như thời gian bão dưỡng, kiểm tra trang thiết bị. Tăng cường các chế tài về cung cấp dịch vụ cho nhà chung cư của doanh nghiệp. Kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư là một ngành còn khá mới mẻ ở Việt Nam. Tuy nhiên, sự phát triển mạnh mẽ nhà chung cư trong thời gian gần đây đang rất cần những doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư tham gia cung ứng dịch vụ và quản lý vận hành cho nhà chung cư. Nhưng thiếu những quy định cụ thể để điều chỉnh các mối quan hệ trong việc cung cấp dịch vụ quản lý vận hành là nguồn của những tranh chấp nối tiếp giữa chủ đầu tư, Ban quản trị, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành và người dân chung cư. Mâu thuẫn này tạo định kiến không tốt cho người dân về loại hình nhà ở này, về lâu dài bất cập này cản trở việc triển khai chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 của Chính phủ. Việc xây dựng khung pháp lý hoàn chỉnh để tiến hành xây dựng một bộ luật về nhà chung cư bao gồm những quy định cụ thể hơn nữa về nhà chung cư cũng như quy định về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư đang là đòi hỏi bức thiết từ cuộc sống. GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 42 SVTH: Nguyễn Thị Như Thi Luận văn tốt nghiệp Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư KẾT LUẬN Trong quá trình nghiên cứu đề tài Người viết đã nghiên cứu các vấn đề lý luận về nhà chung cư và việc áp dụng quy định của pháp luật vào thực tiễn Người viết đã nhận thấy một số vấn đề như sau: Lựa chọn sinh sống trong nhà chung cư đang là lựa chọn thiết thực đối với nhiều hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, vấn đề dịch vụ quản lý vận hành chưa đáp ứng được nhu cầu của người tiêu dùng. Hiện nay, Đảng và Nhà nước đã ban hành chính sách và pháp luật nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư nhằm phát triển lĩnh vực kinh doanh dịch vụ này. Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và các quy định có liên quan góp phần hoàn thiện hơn các hoạt động trong kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, bao gồm: Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Phạm vi, đối tượng kinh doanh và nguyên tắc kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Phương thức lựa chọn doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý chung cư. Hơn nữa, pháp luật cũng quy định rõ ràng, cụ thể về công tác cung ứng dịch vụ và nội dung công việc quản lý vận hành nhà chung cư. Bên cạnh những thành tựu đạt được vẫn còn tồn tại những vướng mắc, bất cập. Do có nhiều văn bản quy định, điều chỉnh, hướng dẫn cùng vấn đề hoặc chưa quy định cụ thể dẫn đến tình trạng khó khăn trong việc áp dụng làm cho người đọc không hiểu hết ý nghĩa, hiểu sai nội hàm của văn bản quy phạm pháp luật. Đơn cử như khoản 2 và khoản 3, Điều 49 về “Phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu”, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP người đọc khó xác định nhà để xe là phần sở hữu chung hay sở hữu riêng. Bộ Xây dựng không thể kiểm soát tất cả các hoạt động của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, khó xác định đúng sai, cũng như khó can thiệp để giải quyết tranh chấp phát sinh. Qua đó, Người viết đề xuất phương hướng hoàn thiện pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư nhằm thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư cần phải quy định các vấn đề: quy định về giá sàn dịch vụ đủ để đảm bảo việc thực hiện công tác cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư; mức giá dịch vụ nhà chung cư do các chủ thể tự thỏa thuận và có thể thay đổi khi được sự thống nhất của các chủ thể quản lý và 75% người dân chung cư. Bộ Xây dựng xây dựng khung pháp lý đồng bộ để công khai minh bạch trong hoạt động tài chính của doanh nghiệp. Bỏ các quy định không rõ ràng về phần sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư. Quy định rõ tầng hầm để xe phải thuộc sở hữu chung để tránh tranh chấp về GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 43 SVTH: Nguyễn Thị Như Thi Luận văn tốt nghiệp Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư các phần sở hữu. Các quy định về quản lý vận hành các trang thiết bị trong nhà chung cư cần rõ ràng cụ thể như thời gian bão dưỡng, kiểm tra trang thiết bị. Tăng cường các chế tài về cung cấp dịch vụ cho nhà chung cư của doanh nghiệp. Chính vì thiếu những quy định cụ thể để điều chỉnh các mối quan hệ trong việc quản lý, vận hành và sử dụng nhà chung cư đang là nguồn cơn của những mâu thuẫn xảy ra liên tiếp giữa chủ thể quản lý và người mua nhà chung cư thời gian vừa qua. Mâu thuẫn này tích tụ theo thời gian và tạo nên định kiến không tốt về loại hình nhà ở này. Về lâu dài, những bất cập đó cản trở việc triển khai chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 của Chính phủ. Để gỡ nút thắt, việc xây dựng một bộ luật về nhà chung cư đang là đòi hỏi bức thiết từ thực tế cuộc sống Qua đề tài này, Người viết mong muốn giúp Người đọc hiểu khái quát pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư và những thực trạng của quy định pháp luật. Người viết đưa ra những phương hướng với hy vọng có giá trị tham khảo khi tiến hành sửa đổi, bổ sung các văn bản liên quan về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Đồng thời mong luận văn thành nguồn tài liệu tham khảo cho các độc giả, các bạn sinh viên hay những ai quan tâm đến vấn đề kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư./. GVHD: ThS Nguyễn Huỳnh Anh 44 SVTH: Nguyễn Thị Như Thi TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn bản quy phạm pháp luật 1. Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 2. Luật Thương mại số 36/2005/QH/11 ngày 14/6/2005 3. Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 4. Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam 5. Luật Doanh Nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 sửa đổi bổ sung 2009, sửa đổi bổ sung 2013 6. Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 của Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam 7. Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng số 56/2010/QH12 ngày 17/11/2010 của Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam 8. Nghị định số 130/2006/NĐ-CP ngày 18/11/2006 của Chính phủ quy định chế độ bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc 9. Nghị định số 52/2008/NĐ-CP về quản lý kinh doanh dịch vụ bảo vệ ngày 22/4/2008 10. Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Thủ Tướng Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 11. Nghị định số 114/2010/NĐ-CP ngày 06/12/2010 của Chính phủ về bảo trì công trình xây dựng 12. Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư 13. Quyết định số 42/QĐ-BXD ngày16/01/2012 của Bộ Xây dựng về đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ quản lý nhà chung cư 14. Thông tư 05/2001/TT-BXD ngày 30/8/2001 của Bộ Xây dựng hướng dẫn công tác bảo trì công trình xây dựng 15. Thông tư số 14/2008/TT-BXD ngày 02/6/2008 của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư 16. Thông tư số 37/2009/TT-BXD ngày 01/12/2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư 17. Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 18. Thông tư số 220/2010/TT-BTC ngày 30/12/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn lập và quản lý chi phí bảo trì công trình xây dựng 19. Thông tư 11/2012/TT-BXD ngày 25/12/2012 của Bộ Xây dựng hướng dẫn lập và quản lý chi phí bảo trì công trình xây dựng 20. Thông tư số 05/2014/TT-BXD ngày 09/5/2014 của Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung điểm a khoản 2 điều 17 của quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của bộ trưởng Bộ Xây Dựng 21. Quyết định số 01/2013/QĐ-UBND ngày 04/01/2013 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội 22. Quyết định số 3185/QĐ-UBND ngày 16/6/2014 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội về việc công bố khung giá dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội 23. Quyết định 69/2014/QĐ-UBND ngày 20/8/2014 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội về việc thu phí trông giữ xe đạp, xe máy, xe ô tô trên địa bàn thành phố Hà Nội Danh mục sách, báo, tạp chí, giáo trình 1. Ban biên soạn từ điển bách khoa Việt Nam, Từ điển bách khoa Việt Nam, Tập 3 2. Bộ Tư pháp viện khoa học pháp lý, Từ điển Luật học, 2006. 3. Bộ Giáo dục và đào tạo trung tâm ngôn ngữ và văn hóa Việt Nam, Đại từ điển Tiếng việt, Nguyễn Như Ý(chủ biên), NXB văn hóa thông tin, 1999 4. Cư dân chung cư CT2 Trung Văn tố chủ đầu tư phạm luật, Báo điện tử Pháp luật, 2014, http://baophapluat.vn/bat-dong-san/cu-dan-chung-cu-ct2-trung-van-to-chudau-tu-pham-luat-184750.html, [ngày truy cập 26/6/2014] 5. Dương Kim Thế Nguyên, Giáo trình Luật Thương mại 1A, Cần Thơ, 2006 6. Encyclopedia Britanica, 2006 7. Hải Phong, Chung cư Hà Nội: Những điều trông thấy…- Bài 3: Lời giải nào cho bất cập chung cư?, Báo điện tử Đại đoàn kết, 2014, http://daidoanket.vn/PrintPreview.aspx?ID=86048, [ ngày truy cập 25/9/2014] 8. Phan Chung, Thiếu thiết bị chữa cháy ở chung cư, Báo điện tử Tuổi trẻ online, 2014, http://diaoc.tuoitre.vn/tin/20140403/thieu-thiet-bi-chua-chay-o-chungcu/601151.html, [ ngày truy cập 25/9/2014] 9. Trần Quang Huy – Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật về kinh doanh bất động sản, NXB Tư pháp, Hà Nội 10. Từ điển Tiếng Việt, NXB Đà Nẵng, 2004 Danh mục trang thông tin điện tử 1. Cung triễn lãm kiến trúc, quy hoạch xây dựng quốc gia, Thực trạng và Giải pháp trong Hoạt động Quản lý vận hành toà nhà, http://www.cungquyhoach.vn/vn/index.php?option=com_content&view=article&i d=272:thc-trng-va-gii-phap-trong-hot-ng-qun-ly-vn-hanh-toanha&catid=48:thong-tin-bs-vit-nam&ItNgười viếtid=156, [ngày truy cập 26/6/2014] 2. Hà Quang, Dự thảo Online, Luật chung cư – đòi hỏi bức thiết từ thực tế, http://duthaoonline.quochoi.vn/DuThao/Lists/TT_TINLAPPHAP/View_Detail.asp x?ItNgười viếtID=675, [ngày truy cập 26/6/2014] 3. MuaBanNhaDat, Tăng cường khung pháp lý cho chung cư: Hy vọng giảm bớt tranh chấp, http://muabannhadat.com.vn/tin-thi-truong/tang-cuong-khung-phaply-cho-chung-cu-hy-vong-giam-bot-tranh-chap-7717.html, [ngày truy cập 26/10/2014] 4. Nguyễn Trọng Thơ - CEO iNET, http://marketing.edu.vn/marketing-online/kinhdoanh-la-gi--493, [ngày truy cập 24/8/2014] 5. Trương Thanh Đức, Thông tin pháp luật dân sự, Xác định sở hữu tầng hầm nhà chung cư, http://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2012/07/08/xc-dinh-so-huu-tangham-nh-chung-cu/, [ngày truy cập 10/9/2014] Danh mục tài liệu tham khảo khác 1. Dự thảo Luật Nhà ở trình Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khoá XIII, ngày 25/11/2014 2. Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản trình Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khoá XIII, ngày 25/11/2014 [...]... nghiệp Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư và sau quá trình hoạt động của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư cần làm, được làm những hoạt động mà pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư cho phép; và không được làm những điều pháp luật cấm hoặc không cho phép Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư giúp doanh. .. doanh và được cấp giấy phép kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được tham gia hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với phạm vi kinh doanh như sau: Đối với công việc quản lý vận hành nhà chung cư doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện việc vận hành các trang thiết bị máy móc, quản lý việc điều khiển, duy trì... nghiệp Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư lấy thu bù chi; kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư phải tự trang trải, công khai minh bạch các khoản thu, chi.20 2.1.3 Lựa chọn doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành Theo pháp luật hiện hành có hai phương pháp để lựa chọn doanh nghiệp để cung ứng dịch vụ và quản lý vận hành cho nhà chung cư: phương pháp lựa... tiến hành hoạt động kinh doanh là cung cấp dịch vụ nhà chung cư và quản lý vận hành nhà chung cư nhằm tìm kiếm lợi nhuận Mục đích hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư là thu lợi nhuận và khi tiến hành hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư các chủ thể tiến hành hai hoạt động là cung cấp dịch vụ quản lý vận hành và cung ứng các dịch vụ khác Thứ hai, các các thành... Ngoài ra, pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư còn tham gia quản lý ngụ cư, góp phần ổn định trị an địa phương 1.3.2 Sự cần thiết của quy định pháp luật từ góc độ của chủ đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ nhà chung cư Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư giúp doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư và chủ đầu tư biết được trước,... doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành và chủ đầu tư biết được doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư và chủ đầu tư có được những quyền và nghĩa vụ như thế nào khi ký hợp đồng kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư giúp quyền và lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư được đảm bảo: có được một pháp nhân độc... kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được thuận lợi, minh bạch hơn nhìn từ góc độ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, chủ đầu tư, Ban quản trị, người sử dụng chung cư và từ sự quản lý của cơ quan có thẩm quyền 2.1 Quy định pháp luật về hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư 2.1.1 Điều kiện kinh doanh Điều kiện kinh doanh là yêu cầu mà doanh. .. Ban quản trị được thành lập Đề xuất doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư để Hội nghị nhà chung cư lần thứ nhất thông qua.21Ban quản trị có quyền lựa chọn và ký hợp đồng, thanh lý hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư từ nhiệm kỳ thứ hai Mức kinh phí cho dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong phương pháp lựa chọn doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. .. sống trong khu chung cư và đảm bảo sự vận hành tốt cho nhà chung cư Chính vì đặc điểm của nhà chung cư nên việc kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư có đặc điểm của cơ bản như sau: Thứ nhất, hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư chịu sự tác động và điều chỉnh của nhiều lĩnh vực pháp luật Thứ hai, hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư là hoạt động... quản lý vận hành nhà chung cư góp phần đẩy mạnh chất lượng dịch vụ, đáp ứng đầy đủ nguyện vọng của khách hàng Phát triển một ngành nghề mới là kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư 1.3.3 Sự cần thiết của quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ nhà chung cư từ góc độ của người sử dụng chung cư Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư giúp người dân chung cư có thể hiểu