TRƢỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA LUẬT  LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP Khóa 38 (2012 – 2014) Hệ đào tạo: Chính quy Đề tài: PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Ở VIỆT NAM Giảng viên hƣớng dẫn: Th.S Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính Sinh viên thực hiện: Nguyễn Hoàng Ngọc Lớp: Luật văn bằng 2 Đồng Tháp MSSV: S120051 CẦN THƠ - 12/2014 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài ............................................................................................................. 1 2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................................... 2 3. Mục đích nghiên cứu ....................................................................................................... 2 4. Phƣơng pháp nghiên cứu ................................................................................................. 2 5. Bố cục của đề tài .............................................................................................................. 2 PHẦN NỘI DUNG CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Ở VIỆT NAM ............................................................ 3 1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất và khái niệm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ............ 3 1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất .............................................................................. 3 1.1.2. Khái niệm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ....................................................... 6 1.2. Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất .............................................................................. 8 1.2.1. Khái niệm chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. ................................................... 8 1.2.2. Các nguyên tắc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất .......................................... 10 1.3. Khái niệm và đặc điểm hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ...................... 11 1.3.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ................................ 11 1.3.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ........................... 14 CHƢƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Ở VIỆT NAM ................................................. 18 2.1. Điều kiện chung về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân và các loại đất đƣợc chuyển nhƣợng, thời điểm thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất ........................................................................................................................................... 18 2.1.1. Điều kiện chung về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ................................................................................................................................... 18 2.1.2. Các loại đất đƣợc chuyển nhƣợng ..................................................................... 23 2.1.3. Thời điểm thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất ..................................... 25 2.2. Các trƣờng hợp chuyển nhƣợng và nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có điều kiện, các trƣờng hợp không đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ...................................................................................................................... 26 2.2.1. Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có điều kiện .............................................. 26 2.2.2. Nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có điều kiện ..................................... 28 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 2 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam 2.2.3. Các trƣờng hợp không đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ............. 28 2.3. Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ............................................................ 29 2.3.1. Điều kiện về hình thức ...................................................................................... 29 2.3.2. Điều kiện về chủ thể .......................................................................................... 31 2.3.3. Quy định về giá chuyển nhƣợng và nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nƣớc ........ 32 2.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 34 2.4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhƣợng ..................................................... 34 2.4.1.1. Quyền của bên chuyển nhƣợng .................................................................. 34 2.4.1.2. Nghĩa vụ của bên chuyển nhƣợng .............................................................. 35 2.4.2. Quyền và nghĩa vụ bên nhận chuyển nhƣợng ................................................... 37 2.4.2.1. Quyền của bên nhận chuyển nhƣợng ......................................................... 37 2.4.2.2. Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhƣợng ..................................................... 38 2.5. Trình tự, thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất .................................................. 40 CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ ĐỀ XUẤT NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Ở VIỆT NAM............................................................................. 42 3.1. Thực trạng về hoạt động chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam ........................................................................................................................ 42 3.2. Một số đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam ................................................................ 44 PHẦN KẾT LUẬN .......................................................................................................... 47 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 3 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài. Đất đai là tài sản vô giá của quốc gia, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bố các khu dân cƣ, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia… với những giá trị đặc biệt này mà con ngƣời luôn mong muốn tác động vào nó thƣờng xuyên để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho mình. Trong đó, sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Lần đầu tiên trong Luật đất đai năm 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất, đây là một bƣớc đột phá trong việc quy định về các quyền của ngƣời sử dụng đất, quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trƣờng. Ngày 26 tháng 11 năm 2003, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2003 với nhiều điểm tiến bộ hơn so với Luật Đất đai năm 1993 và các quy định về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cũng có nhiều điểm khác biệt. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển không ngừng của các quan hệ xã hội, sự phát triển của cơ chế thị trƣờng thì các quy định pháp luật này vẫn chƣa đáp ứng đƣợc nhu cầu điều chỉnh các quan hệ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất diễn ra hàng ngày trong cuộc sống. Ngày 29 tháng 11 năm 2013, Quốc hội thông qua Luật Đất đai mới với nhiều điểm tiến bộ hơn so với các Luật Đất đai đã ban hành trƣớc đây và đƣợc cho là có nhiều bƣớc tiến bộ hơn các Luật Đất đai trƣớc đây, trong đó có các quy định về chuyển quyền sử dụng đất, để tiếp tục điều chỉnh các quan hệ về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đang diễn ra hàng ngày trong cuộc sống. Trong các hình thức về chuyển quyền sử dụng đất thì chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là hình thức giao dịch phổ biến và sôi động nhất, theo quy định của Luật Đất đai hiện hành cũng nhƣ Bộ luật dân sự năm 2005 đã xác định ngƣời sử dụng đất hợp pháp, không có tranh chấp, có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật, có quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của mình cho ngƣời khác. Nhờ đó ngƣời sử dụng đất hợp pháp ngoài việc khai thác, sử dụng còn có thể chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cho ngƣời khác để thu về một khoản tiền tƣơng ứng với giá trị của nó. Tuy nhiên, trong thời gian qua việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất diễn ra rất phức tạp, điều đáng lo là việc ngƣời dân thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất một cách bất hợp pháp, không tuân thủ các quy định của pháp luật về đất đai. Các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu đƣợc thực hiện thông qua hình thức hợp đồng, mặc dù rất nhiều văn bản pháp luật đƣợc ban hành để điều chỉnh về hợp đồng liên quan đến đất đai nói chung và hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói riêng. Trên thực GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 4 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam tế, số lƣợng hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc thực hiện ngày càng nhiều, nhƣng số lƣợng hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật thì ít. Vì thế, ngƣời viết chọn đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam” làm đề tài luận văn tốt nghiệp với mong muốn tìm hiểu những quy định pháp luật về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam, cũng nhƣ tìm hiểu thực trạng áp dụng quy định pháp luật về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, từ đó tìm ra những giải pháp để việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam đƣợc tiến hành thuận lợi, nhanh chóng nhằm đảm bảo quyền lợi, nghĩa vụ của các bên khi tham gia chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. 2. Phạm vi nghiên cứu. Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài này, ngƣời viết tập trung nghiên cứu những quy định của pháp luật về vấn đề chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân trong nƣớc (sau đây gọi là hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam) đƣợc quy định trong Bộ luật dân sự năm 2005, Luật Đất đai năm 2013 và những văn bản có liên quan về vấn đề chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam. 3. Mục đích nghiên cứu. Mục đích nghiên cứu của ngƣời viết khi nghiên cứu đề tài này nhằm mục tiêu tìm hiểu những quy định của pháp luật về việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, từ đó tìm hiểu thực trạng và ý thức chấp hành pháp luật của ngƣời dân trong việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, đồng thời tìm ra nguyên nhân vi phạm và các biện pháp khắc phục vi phạm trong việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất hiện nay. 4. Phƣơng pháp nghiên cứu. Trong quá trình nghiên cứu đề tài, ngƣời viết đã sử dụng phƣơng pháp nghiên cứu phân tích luật viết để tìm hiểu các quy định của pháp luật hiện hành; phƣơng pháp so sánh, phân tích, tổng hợp và sử dụng các công cụ tìm kiếm tài liệu. 5. Bố cục của đề tài. Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, đề tài đƣợc chia thành ba chƣơng: Chƣơng 1 – Cơ sở lý luận về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam. Chƣơng 2 – Quy định pháp luật về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam. Chƣơng 3 – Thực trạng và một số đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam. GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 5 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam PHẦN NỘI DUNG CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Ở VIỆT NAM 1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất và khái niệm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. 1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất. Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là nguồn lực quan trọng phát triển đất nƣớc1. Ngoài ra đất đai còn có vai trò quan trọng trong nền kinh tế xã hội, đất đai là tƣ liệu sản xuất quan trọng do nƣớc ta là nƣớc có nền sản xuất nông nghiệp là chính, đất đai còn là địa bàn phân bố dân cƣ, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh quốc phòng. Chính vì tầm quan trọng của đất đai mà Hiến pháp năm 2013 quy định “Đất đai, tài nguyên nƣớc, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nƣớc đầu tƣ, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”2. Nhƣ vậy, khi nói đến quyền sở hữu đất đai, chúng ta thấy với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu Nhà nƣớc có đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai. Trong các quyền năng đó, quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại lợi ích cho ngƣời sử dụng. Nhƣng Nhà nƣớc không phải là chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà gián tiếp sử dụng thông qua việc giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho những ngƣời sử dụng đất là các tổ chức, cá nhân trong xã hội trực tiếp sử dụng. Trƣớc hết chúng ta phải hiểu đƣợc quyền sử dụng đất là một quyền tự nhiên, khi con ngƣời chiếm hữu đất đai thì họ sẽ thực hiện hành vi sử dụng đất mà cụ thể là khai thác tính năng sử dụng của đất đai mà không quan tâm đến hình thức sở hữu của nó. Thông qua hành vi sử dụng đất mà con ngƣời tác động để khai thác những thuộc tính có lợi, từ đó có thể thỏa mãn những nhu cầu của mình cũng nhƣ làm ra của cải cho xã hội. Chẳng hạn: Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, đất đai đƣợc xem nhƣ là tƣ liệu sản xuất quan trọng nhất và không thể thiếu. Nhờ việc thực hiện quyền sử dụng đất mà ngƣời sử dụng đất đã khai thác nguồn lợi trực tiếp từ đất đai từ đó tạo ra của cải để phục vụ cho bản thân và gia đình, ngoài ra còn góp phần vào 1 2 Theo quy định tại Khoản 1 Điều 54 Hiến pháp năm 2013 Điều 53 Hiến pháp năm 2013 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 6 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam việc vận hành xã hội, phát triển kinh tế. Nếu nhƣ không có đất đai thì lao động của con ngƣời không thể sản sinh ra lúa, gạo để phục vụ cho các nhu cầu thiết yếu thƣờng ngày. Bên cạnh đó, nƣớc ta là nƣớc nông nghiệp, nền sản xuất nông nghiệp là nền sản xuất chính, cho nên đất đai là tƣ liệu sản xuất hết sức quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh tế. Trong cuộc sống, đất đai là nơi trú ngụ của con ngƣời, nhờ có đất đai và thông qua hành vi sử dụng đất, có thể trực tiếp hoặc gián tiếp con ngƣời mới có thể tồn tại nhƣ đi lại, vui chơi, lao động, nghỉ ngơi. Nếu nhƣ không có đất đai thì không có cuộc sống của con ngƣời. Thông qua hành vi sử dụng đất trong các lĩnh vực quản lý, kinh tế, chính trị, xã hội, an ninh, quốc phòng, con ngƣời mới tạo ra các giá trị vật chất, tinh thần để thúc đẩy sự phát triển chung của nhân loại. Quyền đƣợc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất lần đầu đƣợc ghi nhận ở Luật Đất đai năm 1993 và đƣợc ghi nhận chính thức ở Luật Đất đai năm 2003. Tuy nhiên trong quá trình áp dụng thì quy định về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đã vấp phải những bất cập nhất định, không còn phù hợp với sự phát triển của xã hội. Cho nên ngày 29 tháng 11 năm 2013, Quốc hội thông qua Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực pháp luật ngày 01 tháng 07 năm 2014, với những quy định mới và điều chỉnh những quy định cũ để phù hợp với sự phát triển không ngừng của xã hội. Trong đó, quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất là hai quyền khác nhau, không nên đồng nhất giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất, bởi lẽ giữa chúng có sự khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa. Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trƣớc), còn quyền sử dụng đất là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi đƣợc nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất. Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ, còn quyền sử dụng đất lại là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ. Tính không đầy đủ của quyền sử dụng đất đƣợc thể hiện ở các khía cạnh cơ bản sau đây: Thứ nhất, ngƣời sử dụng đất không có đủ tất cả các quyền năng nhƣ Nhà nƣớc với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu. Thứ hai, không phải bất cứ ngƣời nào có quyền sử dụng đất hợp pháp cũng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định. Thứ ba, không phải đối với bất cứ đất nào ngƣời sử dụng đất cũng có đầy đủ các quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất. Về cơ bản, chỉ những ngƣời sử dụng đất theo hình thức giao đất trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 7 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam một lần cho cả thời gian thuê mới đƣợc pháp luật cho hƣởng đầy đủ các quyền năng về chuyển quyền sử dụng đất3. Nhƣ vậy, chế định quyền sử dụng đất đƣợc xem nhƣ là một hình thức thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Theo đó, Nhà nƣớc với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu, có quyền định đoạt toàn bộ đất đai trên phạm vi toàn quốc và về mặt pháp lý Nhà nƣớc có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu theo luật định. Tuy nhiên, Nhà nƣớc lại không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà thông qua quyền định đoạt tối cao của mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất, thừa nhận việc sử dụng đất ổn định hoặc công nhận quyền sử dụng đất đƣợc xác lập bởi các hành vi chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp. Tùy thuộc vào các hình thức khác nhau mà Nhà nƣớc quy định cho họ đƣợc hƣởng những quyền và thực hiện những nghĩa vụ khác nhau. Từ phân tích trên, chúng ta thấy quyền sử dụng đất là một loại quyền đặc trƣng của ngƣời sử dụng đất, nó đƣợc phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Đây là loại quyền phái sinh trên cơ sở kết hợp một cách đặc thù quyền tài sản của chủ sở hữu với yếu tố quyền lực nhà nƣớc. Tóm lại, quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho ngƣời khác. Quá trình hình thành, vận động và phát triển của quyền sử dụng đất vừa diễn ra một cách tất yếu, khách quan, vừa gắn liền và lệ thuộc với chế định quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nƣớc là ngƣời đại diện. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất của ngƣời sử dụng đất là một phạm trù khá rộng, bao gồm nhiều quyền năng pháp lý khác nhau, trong đó, có quyền đƣợc chuyển quyền sử dụng đất. Các quyền này phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt nằm trong một khuôn khổ nhất định. Khuôn khổ đó chính là ý chí của Nhà nƣớc đƣợc thực hiện bằng việc ban hành các quy định pháp luật bắt buộc ngƣời sử dụng đất và các cơ quan quản lý nhà nƣớc phải tuân theo. Trong điều kiện hiện nay, để khuyến khích khai thác mọi tiềm năng đất đai, góp phần thúc đẩy các yếu tố tích cực khi đƣợc Nhà nƣớc giao quyền sử dụng đất, Nhà nƣớc đang có xu hƣớng ngày càng mở rộng quyền năng của ngƣời sử dụng đất. Việc mở rộng quyền cho ngƣời sử dụng đất thể hiện sự quan tâm sâu sắc của Nhà nƣớc đến ngƣời sử dụng đất, là một trong những điều kiện thúc đẩy việc khai thác tiềm năng đất đai theo hƣớng sản xuất hàng hóa, đồng thời có tác dụng thúc đẩy sự phát triển ngày càng mạnh mẽ, năng động của thị trƣờng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc mở rộng quyền năng này không đồng nghĩa với việc Nhà nƣớc phân phối hoặc từ bỏ quyền của 3 Giáo trình Luật đất đai, Trƣờng Đại học luật Hà Nội – 2008, Nhà xuất bản Công an nhân dân. GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 8 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam chủ sở hữu, dù có mở rộng quyền đến đâu thì nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân vẫn đƣợc giữ vững. Ngƣời sử dụng đất chỉ đƣợc thực hiện những quyền năng của mình mà pháp luật ghi nhận và phải thực hiện những quyền đó trong sự ràng buộc, chi phối và kiểm soát của Nhà nƣớc, đó là phải tuân thủ những nguyên tắc, trình tự, thủ tục, điều kiện và các nghĩa vụ do pháp luật quy định. Tùy từng trƣờng hợp, đối tƣợng sử dụng đất nhất định mà pháp luật quy định cho họ có những quyền năng pháp lý cụ thể. 1.1.2. Khái niệm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Ngƣời sử dụng đất là ngƣời đƣợc Nhà nƣớc cho phép sử dụng đất dƣới các hình thức khác nhau nhƣ đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc ngƣời sử dụng đất nhận chuyển quyền sử dụng đất để khai thác các thuộc tính có ích của đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt. Theo quy định tại Điều 5 của Luật Đất đai năm 2013 thì ngƣời sử dụng đất là ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Ngƣời sử dụng đất bao gồm: Tổ chức trong nƣớc gồm cơ quan nhà nƣớc, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức); Hộ gia đình, cá nhân trong nƣớc (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam); Cộng đồng dân cƣ gồm cộng đồng ngƣời Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cƣ tƣơng tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ; Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đƣờng, niệm phật đƣờng, tu viện, trƣờng đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo; Tổ chức nƣớc ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nƣớc ngoài có chức năng ngoại giao đƣợc Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ; Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; Doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tƣ nƣớc ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tƣ nƣớc ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tƣ. GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 9 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam Nhƣ vậy, có nhiều chủ thể khác nhau đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất trở thành ngƣời sử dụng đất. Nhƣng trong phạm vi của luận văn, ngƣời viết chỉ đề cập đến ngƣời sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Nhƣ vậy, vấn đề đặt ra hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đƣợc xác định nhƣ thế nào? Theo quy định tại Điều 106 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì “Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngƣ nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này”. Theo quy định trên ở Bộ luật Dân sự thì hộ gia đình là hộ mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế, nhƣng quy định này vẫn chƣa thể hiện rõ đƣợc thế nào là hộ gia đình sử dụng đất. Do đó, Luật đất đai năm 2013 đã đƣa ra khái niệm về hộ gia đình sử dụng đất, để có thể hiểu và xác định đƣợc thế nào là hộ gia đình sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 thì: “Hộ gia đình sử dụng đất là những ngƣời có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dƣỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”. Mặc dù Luật Đất đai năm 2013 không có đề cập khái niệm nhƣ thế nào là cá nhân sử dụng đất, nhƣng có thể hiểu cá nhân sử dụng đất là ngƣời đƣợc Nhà nƣớc trao cho quyền sử dụng, khai thác các thuộc tính có ích của đất. Tóm lại, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất là những hộ gia đình, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc trao cho quyền sử dụng đất thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất. Trong đó cá nhân sử dụng đất là những ngƣời có đủ điều kiện theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 về năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự, và hộ gia đình sử dụng đất là những ngƣời có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dƣỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung tại thời điểm đang có quyền sử dụng đất. Đồng thời “hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải đƣợc ngƣời có tên trên Giấy chứng nhận hoặc ngƣời đƣợc ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên” 4. Và theo quy định của pháp luật thì những ngƣời đƣợc ghi tên trên Giấy chứng nhận đối với trƣờng hợp hộ gia đình quy định nhƣ sau: “Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi "Hộ ông" (hoặc "Hộ bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình nhƣ quy định 4 Theo Khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi thi hành một số điều Luật đất đai GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 10 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thƣờng trú của hộ gia đình. Trƣờng hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi ngƣời đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Trƣờng hợp chủ hộ gia đình hay ngƣời đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của ngƣời vợ hoặc chồng đó”5 Ngoài ra, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khi chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất không những phải tuân thủ những quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các quy định trong Bộ luật dân sự năm 2005 mà còn phải tuân thủ quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan. 1.2. Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. 1.2.1. Khái niệm chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành thì “chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ ngƣời này sang ngƣời khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”6. Nhƣ vậy, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất và hiện nay đây là hình thức chuyển quyền phổ biến nhất. Vì nhƣ đã phân tích thì đất đai có giá trị đặc biệt quan trọng đối với đời sống của con ngƣời. Nhƣng đất đai lại có tính chất hữu hạn về diện tích và sự chênh lệch về giá trị sử dụng, bên cạnh đó thì nhu cầu sử dụng đất của mỗi chủ thể là khác nhau. Cho nên để có đƣợc thửa đất phù hợp với nhu cầu sử dụng đất của mình thì các chủ thể chọn cho mình phƣơng pháp chuyển quyền sử dụng đất, trong đó hình thức chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc thực hiện phổ biến nhất. Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trên cơ sở có giá. Ngƣời chuyển nhƣợng đƣợc nhận một khoản tiền nhất định do ngƣời nhận chuyển nhƣợng trả. Khoản tiền này ứng với mọi chi phí để có quyền sử dụng đất và những chi phí đầu tƣ làm tăng giá trị quyền sử dụng đất. Nhƣ vậy, khác với các hình thức chuyển quyền khác, nhƣ đối với hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất bằng việc “đổi đất lấy đất” thì hình thức chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất mà ngƣời chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giao hẳn quyền sử dụng đất đó cho ngƣời khác, không nhận lại quyền sử dụng đất khác, chỉ nhận tiền với giá trị tƣơng đƣơng quyền sử dụng đất đã chuyển nhƣợng. 5 Theo điểm c Khoản 1 Điều 5 Thông tƣ số 23/2014/TT-BTNMT Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 6 Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013. GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 11 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam Việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có bản chất hoàn toàn khác so với việc chuyển đổi quyền sử dụng đất, vì hình thức chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là “đổi đất lấy tiền” vì vậy hình thức chuyển quyền này mang tính chất thƣơng mại rõ nét và phức tạp hơn nhiều, do đó cần phải có một cơ chế quản lý chặt chẽ hơn7. Ngoài ra, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là một dạng vận động của quan hệ đất đai. Về pháp lý đó là một kiểu hợp đồng theo đó chủ sử dụng đất này tự nguyện chấm dứt các quyền lợi, nghĩa vụ của mình đối với một thửa đất nào đó và chuyển quyền sử dụng chúng cho chủ sử dụng khác. Về mặt kinh tế đó là sự chuyển nhƣợng các lợi ích kinh tế do đất đai mang lại từ chủ sử dụng này sang chủ sử dụng kia và đó là biểu hiện của quan hệ thị trƣờng. Cũng cần phải khẳng định rằng việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất mặc dù là có giá và hình thức giống nhƣ việc mua bán đất đai nhƣng chúng ta không sử dụng thuật ngữ “mua bán đất đai” mà là “chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất”, vì bản chất pháp lý của hai vấn đề này hoàn toàn khác nhau và xuất phát từ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai ở Việt Nam. Điều này có thể lý giải nhƣ sau: Thứ nhất, đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu, chính vì vậy mà ngƣời sử dụng đất không có quyền bán quyền sử dụng đất – một vật mà vật đó không thuộc quyền sở hữu của mình. Và việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất chỉ đƣợc thực hiện trong thời hạn đƣợc giao quyền sử dụng đất cũng nhƣ trong phạm vi hạn mức mà pháp luật quy định. Thứ hai, Nhà nƣớc với tƣ cách đại diện chủ sở hữu có quyền điều tiết nguồn lợi thu đƣợc của chủ sử dụng đất thông qua việc thu tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển quyền sử dụng đất. Thứ ba, Nhà nƣớc quy định việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là nhằm mục đích sử dụng đất hợp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho ngƣời sử dụng đất trong quá trình sử dụng nhằm đạt hiệu quả kinh tế cao, khác với việc mua bán đất đai là nhằm mục đích kinh doanh kiếm lời8. Tóm lại, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định, theo đó ngƣời sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho ngƣời đƣợc chuyển nhƣợng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất), còn ngƣời đƣợc chuyển nhƣợng phải trả tiền cho ngƣời chuyển nhƣợng. Tóm lại, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ ngƣời có quyền sử dụng đất hợp pháp sang ngƣời khác theo một trình tự, thủ tục, 7 8 Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân, Giáo trình Luật đất đai, Trƣờng Đại học Cần Thơ – 2011. Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân, Giáo trình Luật đất đai, Trƣờng Đại học Cần Thơ – 2011. GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 12 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam điều kiện do pháp luật quy định. Theo đó, ngƣời có quyền sử dụng đất (bên chuyển nhƣợng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho ngƣời đƣợc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất (bên nhận chuyển nhƣợng) và nộp thuế thu nhập cá nhân (trƣớc đây là thuế chuyển quyền sử dụng đất); ngƣợc lại thì bên nhận chuyển nhƣợng có nghĩa vụ trả tiền cho bên chuyển nhƣợng và nộp lệ phí trƣớc bạ, phí địa chính và phí thẩm định hồ sơ theo quy định. 1.2.2. Các nguyên tắc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.9 Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là một chế định pháp luật chứa đựng trong nó các nguyên tắc, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia, trình tự, thủ tục, thẩm quyền cho phép chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, vi phạm pháp luật và trách nhiệm pháp lý. Các quy định này nằm rải rác ở nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau. Bên cạnh đó, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý và Nhà nƣớc giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Việc thực hiện các quyền đối với quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đều phải tuân thủ theo quy định của pháp luật. Ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Khi chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, các bên phải tuân theo một số nguyên tắc nhất định. Các nguyên tắc này xuyên suốt cả quá trình chuyển nhƣợng, đòi hỏi các cơ quan nhà nƣớc và các bên trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải tuân thủ, nhằm làm cho việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất diễn ra phù hợp và lành mạnh hơn. Các nguyên tắc của việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nhƣ sau: Nguyên tắc thứ nhất, chỉ những chủ thể sử dụng đất đƣợc pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất thì mới có quyền thực hiện việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005, chỉ các cá nhân, hộ gia đình và các chủ thể khác sử dụng đất đƣợc pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Nhƣ vậy, không phải bất kỳ ngƣời sử dụng đất nào cũng có quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, mà chỉ có những cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình sử dụng đất đƣợc pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. 9 Theo Điều 691 Bộ luật Dân sự năm 2005 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 13 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam Nguyên tắc thứ hai, là việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy định của pháp luật. Khi thực hiện việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, các bên có quyền thỏa thuận về nội dung của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, nhƣng nội dung thỏa thuận của hợp đồng phải phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự, Luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan. Ngoài ra, các trình tự, thủ tục trong quá trình thực hiện việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cũng phải tuân thủ theo quy định của pháp luật. Nguyên tắc thứ ba, là phải sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn quy định và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phƣơng tại thời điểm chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn đƣợc ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của bên chuyển nhƣợng. Theo quy định của pháp luật, toàn bộ quỹ đất quốc gia đều nằm dƣới sự quản lý của Nhà nƣớc, việc quản lý sử dụng đất cần phải theo quy hoạch, kế hoạch thống nhất. Hàng năm, Nhà nƣớc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong đó hoạch định việc sử dụng đất cụ thể đối với từng loại đất để làm căn cứ giao đất, cho thuê đất. Hay nói cách khác, Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất hoặc hợp thức hóa quyền sử dụng đất trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, do đó mục đích sử dụng đất đã đƣợc Nhà nƣớc xác định rõ ràng. Mặt khác, khi giao đất, cho thuê đất hay hợp thức hóa quyền sử dụng đất, Nhà nƣớc xác định rõ thời gian sử dụng đất và ngƣời đƣợc giao đất, thuê đất, hợp thức hóa quyền sử dụng đất chỉ đƣợc sử dụng trong khoảng thời gian đó. Vì vậy, sau khi nhận quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhƣợng phải tuân thủ quy định của Nhà nƣớc về thửa đất chuyển nhƣợng, đó là phải sử dụng đúng mục đích, thời hạn sử dụng và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phƣơng tại thời điểm chuyển nhƣợng. 1.3. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. 1.3.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2005, thì hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất của mình cho bên nhận chuyển nhƣợng, bên nhận chuyển nhƣợng có nghĩa vụ trả cho ngƣời chuyển nhƣợng một khoản tiền tƣơng ứng với giá trị quyền sử dụng đất10. 10 Điều 697 Bộ luật Dân sự năm 2005 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 14 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam Trên thực tế việc chuyển quyền sử dụng đất đƣợc thực hiện bằng hình thức chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến của chuyển quyền sử dụng đất. Sự hình thành, tồn tại và phát triển của khái niệm hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói riêng và chuyển quyền sử dụng đất nói chung luôn gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của chế độ sở hữu nhà nƣớc về đất đai. Xét về mặt lịch sử thì khái niệm hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất chỉ mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đƣợc ghi nhận lần đầu tiên ở nƣớc ta tại Hiến pháp năm 1980. Còn lại, ở các chế độ sở hữu khác, nơi tồn tại đa hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tƣ nhân về đất đai, thì khái niệm hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất không đƣợc đặt ra mà thay vào đó là khái niệm “mua bán đất đai” hoặc “mua bán, chuyển nhƣợng đất đai” hoặc “mua bán, chuyển nhƣợng ruộng đất”. Vì vậy, khái niệm hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở nƣớc ta luôn đƣợc đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Điều này có nghĩa, khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai là cái có trƣớc, khái niệm hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là cái có sau và nó đƣợc xác định trên cơ sở sự khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ đƣợc coi là chủ thể sử dụng đất và đƣợc Nhà nƣớc thừa nhận có quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa các chủ thể này do Nhà nƣớc quy định cả điều kiện lẫn cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cũng nhƣ quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Trong quan hệ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, vì những lý do khác nhau mà ngƣời có quyền sử dụng đất không có khả năng hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất nữa, khi đó mục đích của họ là chuyển nhƣợng cho ngƣời khác đang thực sự có nhu cầu sử dụng để nhận lại cho mình một khoản lợi ích vật chất nhất định. Trong quan hệ này, bên chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất sẽ chấm dứt quan hệ sử dụng đất trƣớc Nhà nƣớc, đồng thời tạo điều kiện cho bên nhận chuyển nhƣợng và Nhà nƣớc thiết lập một quan hệ sử dụng đất mới, đó là quan hệ sử dụng đất giữa ngƣời nhận chuyển nhƣợng và Nhà nƣớc. Việc chấm dứt hay thiết lập quyền sử dụng đất nói trên phải thông qua chủ thể quản lý đất đai hay đại diện chủ sở hữu đối với đất đai đó là Nhà nƣớc. Nhà nƣớc, với vai trò vừa là ngƣời đại diện chủ sở hữu về đất đai, vừa là ngƣời quản lý việc sử dụng đất đã đƣa ra những quy định rất chặt chẽ, để việc chấm dứt hay thiết lập các quan hệ liên quan đến đất đai luôn luôn đƣợc thực hiện theo một vòng trật tự nhất định. Điều này thể hiện ở một số điểm nhƣ sau: GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 15 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam Các bên tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải thỏa mãn các điều kiện nhất định do Nhà nƣớc quy định. Việc Nhà nƣớc đƣa ra những điều kiện xuất phát từ tính chất quan trọng của giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, bên chuyển nhƣợng chấm dứt quan hệ quyền sử dụng đất, vì vậy phải đƣợc đặt ra trong một số hoàn cảnh, điều kiện nhất định mới đƣợc chuyển nhƣợng. Ngƣợc lại, mặc dù ngƣời nhận chuyển nhƣợng tự họ bỏ ra một khoản tiền tƣơng ứng với giá trị của thửa đất nhằm mục đích thiết lập quyền sử dụng đất với thửa đất đó nhƣng để bảo đảm việc sử dụng đất có hiệu quả, tránh hiện tƣợng đầu cơ đất đai hoặc không khai thác hết tiềm năng của đất, Nhà nƣớc cũng quy định những điều kiện nhất định cho bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Điều kiện chuyển nhƣợng đối với từng loại đất khác nhau là khác nhau. Việc Nhà nƣớc đƣa ra điều kiện chuyển nhƣợng đối với từng loại đất xuất phát từ lợi ích, tầm quan trọng của từng loại đất. Nhìn chung, điều kiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đặt ra đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng có phần chặt chẽ hơn so với các loại đất khác, nó xuất phát từ ý nghĩa, vai trò của loại đất này đối với quá trình sản xuất ra của cải cho xã hội, nhất là ở nƣớc ta nền sản xuất chủ yếu và quyết định đến sự ổn định kinh tế chính là nông nghiệp. Ngƣời chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất11 theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân. Mục đích Nhà nƣớc đƣa ra quy định này là điều tiết thu nhập của ngƣời chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phát sinh thông qua việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cho ngƣời khác. Ngƣời nhận chuyển nhƣợng phải nộp lệ phí trƣớc bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, các bên trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có thể thỏa thuận về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nƣớc khi giao kết hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Tóm lại, hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ ngƣời có quyền sử dụng đất hợp pháp sang ngƣời khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định, theo đó ngƣời có quyền sử dụng đất (ngƣời chuyển nhƣợng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho ngƣời đƣợc chuyển nhƣợng (ngƣời nhận chuyển nhƣợng), ngƣời nhận chuyển nhƣợng có nghĩa vụ trả tiền cho ngƣời chuyển nhƣợng; ngƣời chuyển nhƣợng còn có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân, 11 Theo điểm d khoản 1 Điều 107 Luật đất đai năm 2013 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 16 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam ngƣời nhận chuyển nhƣợng có nghĩa vụ nộp lệ phí trƣớc bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật. 1.3.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Mỗi hợp đồng dân sự đều có những đặc điểm riêng của mình và hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cũng vậy, cũng có những đặc điểm nhất định của mình. Để hiểu rõ về những đặc trƣng riêng của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất chúng ta cần đi sâu vào phân tích và so sánh với một số hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất khác. Một là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất. Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phƣơng thức đơn giản của chuyển quyền sử dụng đất, theo đó các bên có quyền sử dụng đất sẽ thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất cho nhau để thỏa mãn nhu cầu tiện lợi trong sản xuất, đời sống. Mục đích của chuyển đổi quyền sử dụng đất là tạo điều kiện thuận tiện cho sản xuất và đời sống, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Việc Nhà nƣớc ghi nhận quyền này có ý nghĩa rất lớn trong thực tiễn, nhất là trong sản xuất nông nghiệp. Trong những năm qua, Nhà nƣớc ta đã có chủ trƣơng khuyến khích việc chuyển đổi ruộng đất sản xuất nông nghiệp, qua quá trình thử nghiệm chủ trƣơng này ở một số địa phƣơng cho thấy, đã khắc phục đƣợc tình trạng đất đai manh mún, giảm thiểu số lƣợng thửa đất, tăng thêm diện tích trên mỗi thửa đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đƣa tiến bộ khoa học vào sản xuất nông nghiệp, nhờ đó năng suất cây trồng và sản lƣợng nông nghiệp tăng lên rõ rệt. Tuy nhiên, hiện nay ở nƣớc ta thực trạng ruộng đất nông nghiệp ở nhiều nơi vẫn còn manh mún, phân tán, gây khó khăn không nhỏ cho việc canh tác của ngƣời sử dụng đất, cũng nhƣ đƣa tiến bộ khoa học kỹ thuật vào sự phát triển nền sản xuất hàng hóa trong nông nghiệp. Vì vậy, cần phải tổ chức thực hiện, vận động nông dân khắp nơi chuyển đổi ruộng đất theo kinh nghiệm của các địa phƣơng đã thử nghiệm thành công. Cũng nhƣ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, theo đó Nhà nƣớc chấm dứt quyền sử dụng đất của bên này để thiết lập quyền sử dụng đất mới cho bên kia. Tuy nhiên, giữa hai hình thức này có sự khác nhau và sự khác nhau này thể hiện ở chổ, nếu nhƣ trong quan hệ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, đối tƣợng của quan hệ là “đổi đất lấy tiền” và việc thực hiện quan hệ này là quá trình chấm dứt quyền sử dụng đất của bên chuyển nhƣợng để thiết lập quyền sử dụng đất mới cho bên nhận chuyển nhƣợng (quan hệ này là quan hệ một chiều), thì trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, đối tƣợng chủ GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 17 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam yếu của quan hệ là “đổi đất lấy đất”. Trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, các bên có thể thỏa thuận chuyển tiền cho nhau để bù đắp giá trị chênh lệch giữa hai thửa đất nhƣng mục đích cơ bản và cũng là vấn đề mà cả ngƣời sử dụng đất lẫn cơ quan quản lý Nhà nƣớc quan tâm đó là các bên đổi quyền sử dụng đất cho nhau. Việc thực hiện quan hệ này là quá trình cùng một lúc chấm dứt quyền sử dụng đất của cả hai bên đối với thửa đất mà họ đang sử dụng để thiết lập quyền sử dụng đất mới cho cả hai bên nhận quyền sử dụng đất từ phía bên kia (quan hệ này là quan hệ hai chiều). Hai là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Thế chấp quyền sử dụng đất là trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Nghĩa vụ dân sự là nghĩa vụ của bên thế chấp, thông thƣờng đƣợc phát sinh từ hợp đồng vay mƣợn tiền, tài sản của bên nhận thế chấp và giá trị tài sản mà ngƣời sử dụng đất vay, mƣợn đƣợc thông qua hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải thấp hơn giá trị quyền sử dụng đất đƣợc đem ra thế chấp. Việc Nhà nƣớc ghi nhận quyền này nhằm tạo điều kiện cho ngƣời sử dụng đất có thể dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong quá trình tạo lập cho mình một khoản tiền một cách hợp pháp để đầu tƣ vào công việc sản xuất, kinh doanh, hoặc thỏa mãn nhu cầu tiêu dùng tạm thời khi họ không có điều kiện kinh tế trƣớc mắt, nhƣng ngƣời sử dụng đất vẫn là chủ thể sử dụng đất hợp pháp và đƣợc sử dụng đất trong thời hạn thế chấp, đồng thời đƣợc hƣởng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ quyền sử dụng đất đã thế chấp. Trong khi bên nhận thế chấp chỉ giữ các giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất mà không sử dụng đất trên thực tế. Cũng nhƣ hình thức chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, thì khi thế chấp quyền sử dụng đất, ngƣời có quyền sử dụng đất phải chuyển giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp, nhƣng sự chuyển giao này chỉ mang tính chất tạm thời, trong thời hạn thế chấp hoặc chƣa giải trừ thế chấp. Khác với hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, bên thế chấp không bị chấm dứt việc sử dụng đất của mình mà vẫn đƣợc tiếp tục sử dụng đất; bên nhận thế chấp không có quyền nhƣ một chủ sử dụng đất cả về mặt thực tế lẫn pháp lý mà họ chỉ có quyền kiểm soát quyền năng pháp lý của bên thế chấp và có quyền đƣa quyền sử dụng đất này ra phát mại bán đấu giá khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ dân sự mà hai bên đã thỏa thuận. Nhƣ vậy, khác với hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là hình thức bảo đảm nghĩa vụ mà không có sự chuyển quyền từ ngƣời này sang ngƣời khác. Hay nói cách khác, bên nhận thế chấp chỉ đƣợc quyền GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 18 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có quyền kiểm soát việc sử dụng đất của bên thế chấp trên thực tế. Nhƣ vậy, có thể thấy bên nhận thế chấp chỉ có quyền nắm giữ quyền sử dụng đất theo danh nghĩa pháp lý, còn quyền sử dụng đất trên thực tế vẫn thuộc về bên thế chấp và bên nhận thế chấp chỉ có quyền định đoạt quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ theo thỏa thuận. Cho nên quyền của bên nhận thế chấp bị hạn chế hơn quyền của bên nhận chuyển nhƣợng, vì bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có quyền nhƣ một chủ thể sử dụng đất trong khi bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất chỉ có quyền đối với quyền sử dụng đất về mặt pháp lý. Ngoài ra, điều kiện về chủ thể thì chủ thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất không rộng rãi nhƣ bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất mà pháp luật hạn chế rất nhiều. Theo quy định của pháp luật thì bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất là các tổ chức tín dụng đƣợc phép hoạt động tại Việt Nam, ngoài ra đối với trƣờng hợp bên thế chấp quyền sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân thì bên nhận thế chấp ngoài tổ chức tín dụng đƣợc phép hoạt động tại Việt Nam thì bên nhận thế chấp còn có thể là tổ chức kinh tế hoặc cá nhân. Và bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất còn phải bảo đảm những điều kiện nhất định mới có quyền nhận thế chấp đối với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất. Trong khi bên nhận chuyển nhƣợng trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc quy định thoáng hơn, cụ thể là những chủ thể nào đáp ứng đƣợc những quy định của pháp luật về chủ thể sử dụng đất thì sẽ đƣợc phép nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, trừ các trƣờng hợp pháp luật quy định không đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Ba là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất với hợp đồng mua bán tài sản. Điểm giống nhau giữa hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và hợp đồng mua bán tài sản là các quan hệ của nó đều thuộc đối tƣợng điều chỉnh của pháp luật dân sự, theo đó quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên đều đƣợc phát sinh thông qua hình thức hợp đồng, quyền của bên này tƣơng ứng với nghĩa vụ của bên kia, một bên có nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất (đối với hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất) hoặc tài sản (đối với hợp đồng mua bán tài sản) và nhận tiền; ngƣợc lại, bên kia có nghĩa vụ trả tiền và nhận quyền sử dụng đất hoặc tài sản. Tuy nhiên, giữa hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và hợp đồng mua bán tài sản có những điểm khác biệt, thể hiện ở những nội dung sau: Thứ nhất, về mặt đối tƣợng, nếu nhƣ trong quan hệ mua bán tài sản, đối tƣợng của hợp đồng mua bán tài sản là tài sản (bao gồm vật có thực và quyền tài sản) thuộc quyền sở hữu của bên bán, thì trong quan hệ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, đối GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 19 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam tƣợng của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất của bên chuyển nhƣợng, còn thửa đất đƣợc chuyển nhƣợng vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn dân mà Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu. Với tƣ cách là chủ sở hữu tài sản, bên bán có toàn quyền định đoạt tài sản bằng việc bán quyền sở hữu tài sản cho bên mua mà không phụ thuộc vào ý chí của ngƣời khác. Trong khi đó bên chuyển nhƣợng chỉ là ngƣời có quyền sử dụng đất nên khi chuyển nhƣợng cho ngƣời khác phải đƣợc sự cho phép của đại diện chủ sở hữu đối với thửa đất chuyển nhƣợng đó là Nhà nƣớc thông qua những quy định của pháp luật. Thứ hai, về hình thức, hiệu lực của hợp đồng, nếu nhƣ hợp đồng mua bán tài sản có thể đƣợc giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc hành vi cụ thể và thƣờng có hiệu lực thi hành ngay sau khi xác lập (cam kết hoặc ký kết), trừ hợp đồng mua bán nhà ở và một số tài sản mà Nhà nƣớc có quy định phải đƣợc lập thành văn bản và chỉ có hiệu lực thi hành sau khi đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cho phép. Thứ ba, về trách nhiệm, nghĩa vụ trƣớc Nhà nƣớc, nếu nhƣ trong mua bán tài sản, bên bán tài sản cũng nhƣ bên mua tài sản không phải thực hiện nghĩa vụ gì trƣớc Nhà nƣớc, trừ trƣờng hợp Nhà nƣớc quy định khi mua bán một số loại tài sản bên mua phải đăng ký quyền sở hữu và nộp lệ phí trƣớc bạ, thì trong chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, các bên chuyển nhƣợng phải tuân thủ nguyên tắc, điều kiện, trình tự, thủ tục và phải có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trƣớc bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật. GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 20 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam CHƢƠNG 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Ở VIỆT NAM 2.1. Điều kiện chung về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân và các loại đất đƣợc chuyển nhƣợng, thời điểm thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất. 2.1.1. Điều kiện chung về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân. Điều kiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý rất quan trọng và cần thiết xác định quyền năng dân sự của ngƣời sử dụng đất, những quy định này xác định phạm vi định đoạt quyền sử dụng đất của ngƣời sử dụng đất. Điều kiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là những yêu cầu do Nhà nƣớc quy định mà nếu bảo đảm những yêu cầu này thì ngƣời sử dụng đất đƣợc phép chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của mình. Việc quy định điều kiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất với mục đích: Đảm bảo quyền sở hữu tối đa của Nhà nƣớc đối với đất đai; ngăn chặn tình trạng lấn chiếm đất và tích lũy đất đai trái phép. Vì thế pháp luật đã quy định các điều kiện chặt chẽ để đảm bảo quyền sở hữu tuyệt đối của Nhà nƣớc. Theo quy định của pháp luật thì các điều kiện chung đƣợc quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 nhƣ sau: Thứ nhất, phải có Giấy chứng nhận.12 Ngƣời sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai. Đây là một đòi hỏi rất cần thiết và hợp lý, nhằm tránh đƣợc những tranh chấp về sau và nó chứng minh đƣợc chủ sử dụng đất có đủ quyền năng thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất mà cụ thể ở đây là giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thƣ pháp lý để Nhà nƣớc xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”13. Nhƣ vậy, Giấy chứng nhận có ý nghĩa hết sức quan trọng đối với ngƣời sử dụng đất, vì Giấy chứng nhận là chứng thƣ pháp lý chứng minh sự công 12 13 Theo điểm a Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 21 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam nhận và bảo đảm quan trọng của Nhà nƣớc về quyền của ngƣời sử dụng đối với quyền sử dụng đất, quyền đƣợc cấp Giấy chứng nhận là quyền cơ bản và quan trọng của ngƣời sử dụng đất, Giấy chứng nhận còn là điều kiện để ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành có tên gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, về hình thức Giấy chứng nhận này có màu hồng. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Bộ trƣởng Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định cụ thể về mẫu Giấy chứng nhận và nội dung của Giấy chứng nhận, đồng thời Giấy chứng nhận đƣợc thống nhất trong cả nƣớc. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đƣợc cấp theo từng thửa đất và cho từng ngƣời sử dụng đất. Trƣờng hợp quyền sử dụng đất của vợ chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng. Trong trƣờng hợp thửa đất có nhiều ngƣời chung quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi đầy đủ tên của những ngƣời có chung quyền sử dụng đất và cấp cho mỗi ngƣời một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để có đƣợc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì ngƣời sử dụng đất phải nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013. Dựa vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nƣớc xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nƣớc với tƣ cách đại diện chủ sở hữu với ngƣời sử dụng đất – ngƣời đƣợc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất. Ngƣời sử dụng đất có quyền hợp pháp đối với đất khi đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Từ khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ngƣời sử dụng mới thực hiện đƣợc các giao dịch liên quan đến đất đai, do việc thực hiện các giao dịch này đều phải đăng ký tại cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền thì giao dịch đó mới có hiệu lực pháp luật. Theo quy định thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đƣợc cấp theo mẫu thống nhất trong cả nƣớc. Tuy nhiên hiện nay, theo quy định tại khoản 2 Điều 97 Luật Đất đai năm 2013 thì ngoài Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định hiện hành thì còn có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đƣợc cấp theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật nhà ở trƣớc ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nhƣng nếu có nhu cầu cấp đổi thì đƣợc đổi sang Giấy chứng GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 22 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành. Nhƣ vậy, hiện nay vẫn tồn tại những Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý nhƣ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo quy định pháp luật trƣớc ngày 10 tháng 12 năm 2009 và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cho nên ngƣời sử dụng đất có những Giấy chứng nhận nhƣ nêu trên vẫn đƣợc quyền thực hiện giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Thứ hai, trong thời hạn còn được sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân mới được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.14 Nhà nƣớc giao đất cho ngƣời sử dụng đất trong một thời hạn nhất định chứ không tồn tại vĩnh cửu nhƣng vấn đề này không đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cũng nhƣ ngƣời sử dụng đất quan tâm, họ nghĩ đất của họ đƣợc giao sử dụng mãi mãi nên không lo lắng gì. Thật ra, quyền sử dụng đất có quy định thời hạn nhất định cho từng loại đất nhƣ: Thời hạn giao đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản, làm muối, đất trồng cây lâu năm cho hộ gia đình, cá nhân là 50 năm (khoản 1 Điều 126 Luật đất đai năm 2013). Sau thời hạn trên những ngƣời đang sử dụng có nhu cầu tiếp tục sử dụng và trong quá trình sử dụng họ chấp hành đúng pháp luật về đất đai thì Nhà nƣớc sẽ tiếp tục giao đất cho họ sử dụng tiếp, và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã đƣợc xét duyệt. Nhƣ vậy, việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất chỉ có giá trị khi đất đang còn trong thời hạn sử dụng, khi hết thời hạn sử dụng ngƣời sử dụng đất không có quyền sử dụng nữa. Do vậy, mà họ không đƣợc phép chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Thứ ba, người sử dụng đất được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất đó không có tranh chấp.15 Theo quy định của pháp luật đất đai thì “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”16. Tranh chấp đất đai xảy ra do nhiều nguyên nhân khác nhau, có thể là vi phạm quyền sử dụng đất, thực hiện không đúng các quyền và nghĩa vụ khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai trong quá trình sử dụng… Vì vậy, để ổn định các quan hệ trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thì phải giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất trƣớc. 14 Theo điểm d Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 Theo điểm b Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 16 Khoản 24 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 15 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 23 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam Khi chƣa giải quyết một cách triệt để các tranh chấp, có nghĩa là chƣa xác định đƣợc rõ ràng, cụ thể quyền và nghĩa vụ cùng trách nhiệm của các bên thì việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất không thể thực hiện đƣợc. Quy định này nhằm bảo đảm quyền lợi của bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, tuy nhiên trong thực tế có trƣờng hợp những tranh chấp quyền sử dụng đất kéo dài làm ảnh hƣởng đến quyền lợi của ngƣời sử dụng đất vì khi đất có tranh chấp thì ngƣời sử dụng đất không thực hiện đƣợc quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của mình, nhƣng pháp luật lại không có quy định về cách giải quyết cho trƣờng hợp này. Nhƣ vậy, ngƣời sử dụng đất chỉ đƣợc phép thực hiện quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất khi đất không có tranh chấp và đáp ứng những điều kiện khác theo quy định của pháp luật về đất đai. Thứ tư, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.17 Đây cũng là điều kiện rất cần thiết trong hoạt động chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Nếu đất đƣa vào giao dịch mà đã bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì tình trạng pháp lý của nó sẽ thay đổi cho nên đất đai bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì không đƣợc tham gia giao dịch hoặc thực hiện việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Cụ thể giá trị pháp lý đó thay đổi là khi có quyết định kê biên quyền sử dụng đất để bảo đảm thi hành án thì lúc đó quyền của ngƣời sử dụng đất đối với mãnh đất đó không còn nữa, vì Nhà nƣớc đã tuyên bố chấm dứt quyền của một chủ thể sử dụng đất đối với quyền sử dụng đất đó thông qua quyết định kê biên quyền sử dụng đất để bảo đảm thi hành án. Cho nên khi đã có quyết định kê biên thì ngƣời sử dụng đất đã không còn là chủ sử dụng đất đối với mãnh đất đó nên họ không có quyền thực hiện giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Vì vậy, khi thực hiện giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thì bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cần kiểm tra kỹ về quyền sử dụng đất mà họ chuẩn bị nhận chuyển nhƣợng để tránh ảnh hƣởng đến quyền lợi của mình khi thực hiện giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Ngoài những điều kiện chung về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, khi chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của mình thì ngƣời sử dụng đất còn phải tuân thủ các điều kiện về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất nhận chuyển quyền sử dụng đất nhƣ sau: Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối của mỗi hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp đƣợc áp dụng đối với các 17 Theo điểm c Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 24 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam hình thức nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, cụ thể nhƣ sau: Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối: Không quá 30 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long. Không quá 20 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng còn lại. Đất trồng cây lâu năm: Không quá 100 héc ta đối với các xã, phƣờng, thị trấn ở đồng bằng. Không quá 300 héc ta đối với các xã, phƣờng, thị trấn ở trung du, miền núi. Đất rừng sản xuất là rừng trồng: Không quá 150 héc ta đối với các xã, phƣờng, thị trấn ở đồng bằng. Không quá 300 héc ta đối với các xã, phƣờng, thị trấn ở trung du, miền núi. Trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng thì tổng diện tích đƣợc nhận chuyển quyền trong hạn mức đối với mỗi loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối) bằng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng có hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất cao nhất. Trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp bao gồm nhiều loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối) thì hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đó đƣợc xác định theo từng loại đất quy định nhƣ trên. Hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất nông nghiệp vƣợt hạn mức nhận chuyển quyền quy định tại các trƣờng hợp trên mà đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất trƣớc ngày 01 tháng 7 năm 2007 thì phần diện tích đất vƣợt hạn mức đƣợc tiếp tục sử dụng nhƣ đối với trƣờng hợp đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền. Hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất nông nghiệp vƣợt hạn mức nhận chuyển quyền quy định tại các trƣờng hợp trên mà đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 7 năm 2007 đến trƣớc ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì hộ gia đình, cá nhân đƣợc tiếp tục sử dụng đất và chỉ phải chuyển sang thuê đất của Nhà nƣớc đối với phần diện tích vƣợt hạn mức nhận chuyển quyền. GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 25 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trƣớc khi nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Ngƣời nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đối với loại đất đƣợc sử dụng ổn định lâu dài thì đƣợc sử dụng đất ổn định lâu dài. Do tính phức tạp của quan hệ pháp luật đất đai, nên việc quy định chi tiết, đầy đủ các điều kiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là cần thiết, mặc dù nó làm hạn chế quyền năng dân sự của ngƣời sử dụng đất nhƣng nếu không có các điều kiện ấy thì việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất rất dễ vƣợt qua giới hạn quyền của ngƣời sử dụng đất. Vì vậy khi chuyển quyền sử dụng đất cần phải tuân theo các quy định của pháp luật về đất đai và Bộ luật Dân sự. Tóm lại, điều kiện đƣợc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất thì chủ thể mới có quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Ngoài các điều kiện đƣợc quy định trên, ngƣời sử dụng đất khi thực hiện các quyền năng về chuyển quyền sử dụng đất còn phải tuân thủ các quy định đƣợc trình bày tại tiểu mục 2.2 của luận văn. Bên cạnh đó, khi ngƣời sử dụng đất thực hiện các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất còn phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. 2.1.2. Các loại đất đƣợc chuyển nhƣợng. Để đảm bảo cho Nhà nƣớc thống nhất quản lý đất đai trên phạm vi cả nƣớc và hạn chế đến mức thấp nhất việc chuyển giao đất sử dụng vào mục đích khác thì việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cần đƣợc thực hiện theo các nguyên tắc nhất định do pháp luật quy định. Các giao dịch liên quan đến đất đai là loại giao dịch đặc biệt. Ngoài những quy định chung, mỗi hình thức chuyển quyền sử dụng đất đều có các yêu cầu riêng cho các chủ sử dụng đất và loại đất. Do đó, việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cũng phải tuân theo những quy định chung và riêng đối với các chủ thể và loại đất đó. Đối với điều kiện về loại đất thì không phải loại đất nào cũng đƣợc quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, mà chỉ có những loại đất đƣợc pháp luật dân sự và pháp luật đất đai quy định là loại đất đƣợc phép chuyển nhƣợng thì mới đƣợc phép chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Điều kiện về các loại đất đƣợc chuyển nhƣợng không những đƣợc quy định theo từng loại chủ thể sử dụng đất mà còn phụ thuộc vào hình thức sử dụng GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 26 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam đất. Và theo quy định của pháp luật thì các loại đất hộ gia đình, cá nhân đƣợc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là: Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 và pháp luật về đất đai thì chỉ cho phép ngƣời sử dụng đất chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đối với các loại đất: nhóm đất nông nghiệp; đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trong nhóm đất phi nông nghiệp (trừ trƣờng hợp không đƣợc nhận chuyển nhƣợng theo quy định tại Điều 191, Điều 192, Điều 193 Luật đất đai năm 2013 và Điều 40 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013); Các loại đất hộ gia đình, cá nhân đƣợc chuyển nhƣợng phải có nguồn gốc là: đất nông nghiệp đƣợc Nhà nƣớc giao trong hạn mức; đất đƣợc Nhà nƣớc giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất; đất chuyển đổi, nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho, nhận thừa kế18. Ngoài ra, hộ gia đình, cá nhân còn đƣợc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đối với loại đất hộ gia đình, cá nhân thuê, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thuộc trƣờng hợp trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê 19. Đất hộ gia đình, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất mà đƣợc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất20; đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng hoặc thuê đất thuộc trƣờng hợp đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê21. Bên cạnh đó, hộ gia đình, cá nhân còn đƣợc chuyển nhƣợng loại đất đƣợc Nhà nƣớc cho thuê trƣớc ngày 01 tháng 07 năm 2004 đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc trả trƣớc tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm22. Nhƣ vậy, ngƣời sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân có các loại đất đáp ứng đƣợc điều kiện quy định nhƣ trên thì mới đƣợc quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Và những loại đất đƣợc phép chuyển nhƣợng phụ thuộc vào từng loại chủ thể và hình thức sử dụng đất. 18 Điểm c Khoản 1 Điều 179 Luật đất đai năm 2013. Khoản 3 Điều 179 Luật đất đai năm 2013. 20 Khoản 4 Điều 179 Luật đất đai năm 2013. 21 Điểm a Khoản 2 Điều 180 Luật đất đai năm 2013. 22 Điều 210 Luật đất đai năm 2013. 19 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 27 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam 2.1.3. Thời điểm thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất. Đất đai là một tài sản đặc biệt nên ngƣời sử dụng đất muốn chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thì phải tuân thủ những điều kiện nhất định về loại đất, cũng nhƣ các điều kiện chung về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, về hạn mức sử dụng đất và chủ thể sử dụng đất. Và ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của mình vào thời điểm mà pháp luật quy định, chứ không phải lúc nào ngƣời sử dụng đất muốn chuyển nhƣợng thì sẽ chuyển nhƣợng đƣợc. Mà ngƣời sử dụng đất phải thực hiện quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của mình đúng thời điểm mà pháp luật quy định trong từng trƣờng hợp cụ thể. Theo quy định của pháp luật đất đai thì thời điểm ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện quyền chuyển nhƣợng là khi ngƣời sử dụng đất có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, mà trong thực tế hiện nay thì các loại Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các loại Giấy chứng nhận đƣợc cấp theo các quy định trƣớc đó nhƣ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã đƣợc cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở trƣớc ngày 10 tháng 12 năm 2009, vì những loại Giấy chứng nhận theo quy định này vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đồng thời nếu nhƣ ngƣời sử dụng đất có nhu cầu đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì sẽ đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp đổi (theo quy định tại khoản 2 Điều 97 Luật đất đai năm 2013). Theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013 thì ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của mình khi có Giấy chứng nhận. Trong trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đƣợc chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc đƣợc ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì ngƣời sử dụng đất phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính thì mới đƣợc thực hiện quyền chuyển nhƣợng cũng nhƣ các quyền khác của ngƣời sử dụng đất23. 23 Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 28 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam 2.2. Các trƣờng hợp chuyển nhƣợng và nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có điều kiện, các trƣờng hợp không đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân. 2.2.1. Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có điều kiện. Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân có quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất khi có quyền sử dụng đất thuộc loại đất đƣợc phép chuyển nhƣợng và phải có đủ các điều kiện sau: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, đất trong thời hạn sử dụng đất. Nhƣng không phải hộ gia đình, cá nhân nào có đủ các điều kiện nhƣ trên đều có quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất mà trong một số trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân còn phải tuân thủ những điều kiện riêng thì mới đƣợc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nhƣ quy định tại Điều 192 Luật đất đai năm 2013. Và các trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có điều kiện đƣợc quy định cụ thể nhƣ sau: Trường hợp thứ nhất, Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhƣng chƣa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ đƣợc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó. Trường hợp thứ hai, Hộ gia đình, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ đƣợc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó. Trường hợp thứ ba, Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nƣớc giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nƣớc thì đƣợc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ. Ngoài ra trong trƣờng hợp tách thửa để chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thì ngƣời sử dụng đất đề nghị văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần tách thửa trƣớc khi ngƣời sử dụng đất nộp hồ sơ để thực hiện các quyền. GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 29 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất.24 Ngƣời sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau: Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất. Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho ngƣời sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa. Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho ngƣời đƣợc cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trƣờng hợp nộp hồ sơ tại cấp xã. Trƣờng hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm ngƣời sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau: Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất. Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho ngƣời sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trƣờng hợp nộp hồ sơ tại cấp xã. Trƣờng hợp tách thửa do Nhà nƣớc thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trƣờng có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền thực hiện các công việc sau: Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai. Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho ngƣời sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trƣờng hợp nộp hồ sơ tại cấp xã. 24 Theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 30 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam 2.2.2. Nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có điều kiện. Ngoài quy định những điều kiện về ngƣời chuyển nhƣợng thì pháp luật cũng quy định cho ngƣời nhận chuyển nhƣợng những điều kiện để đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nhƣ sau: Hộ gia đình, cá nhân đƣợc nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, trừ trƣờng hợp không đƣợc nhận chuyển nhƣợng quy định tại Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 25. Hộ gia đình, cá nhân đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cƣ trú, trừ trƣờng hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191 và Điều 192 Luật Đất đai năm 201326. Hộ gia đình, cá nhân đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tƣ sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây: Mục đích sử dụng đối với diện tích nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt. Đối với đất chuyên trồng lúa nƣớc thì phải nộp một khoản tiền để Nhà nƣớc bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nƣớc bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ27. Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã đƣợc phê duyệt28. 2.2.3. Các trƣờng hợp không đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Bên cạnh những quy định cho phép hộ gia đình, cá nhân đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thì trong một số trƣờng hợp nhất định mà pháp luật không cho phép thì hộ gia đình, cá nhân không đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất mặc dù bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đáp ứng đƣợc các điều kiện mà pháp luật quy định. Theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 thì các chủ thể không đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc quy định nhƣ sau: hộ gia đình, cá nhân không đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đối với trƣờng hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhƣợng. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trồng lúa. Hộ gia đình, cá nhân không đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong 25 Điểm b khoản 1 Điều 169 Luật đất đai năm 2013. Khoản 2 Điều 169 Luật đất đai năm 2013. 27 Điều 193 Luật đất đai năm 2013. 28 Khoản 3 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai. 26 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 31 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó. 2.3. Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. 2.3.1. Điều kiện về hình thức. Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự, là sự dịch chuyển quyền sử dụng đất từ ngƣời chuyển nhƣợng sang ngƣời nhận chuyển nhƣợng. Khi đó, ngƣời sử dụng đất có hành vi giao đất và quyền sử dụng đất cho ngƣời nhận chuyển nhƣợng và đây là việc chuyển quyền và nghĩa vụ thông qua hợp đồng dân sự. Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có thể do hai bên tự soạn thảo theo ý nguyện của họ, hoặc các bên có thể sử dụng mẫu hợp đồng soạn sẵn tại các tổ chức hành nghề công chứng, hoặc các bên có quyền sử dụng mẫu hợp đồng đƣợc soạn sẵn và đƣợc ban hành kèm theo Thông tƣ liên tịch của Bộ Tƣ pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng. Tuy nhiên, sẽ sai lầm khi quan niệm việc chuyển nhƣợng này là hợp đồng mua bán đất đai. Bởi vì, chế độ pháp lý về đất đai cũng nhƣ những quy định về quyền sử dụng đất xuất phát từ việc đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhƣ vậy, bản thân đất đai không đƣợc coi là hàng hóa mà chỉ đƣa vào thị trƣờng “quyền sử dụng đất” nhƣ một loài tài sản đặc biệt. Do bản thân đất đai không phải là đối tƣợng chuyển dịch mà đối tƣợng chuyển dịch là quyền sử dụng đất. Khi đƣợc phép chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất các bên phải tuân thủ mọi thủ tục mà pháp luật quy định. Theo quy định của pháp luật dân sự thì hợp đồng dân sự có thể là lời nói, văn bản hoặc là hành vi cụ thể. Nhƣng theo quy định tại Khoản 2 Điều 689 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải đƣợc lập thành văn bản. Vì vậy, hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân trong nƣớc phải đƣợc lập thành văn bản, đƣợc ngƣời có tên trên giấy chứng nhận hoặc ngƣời đƣợc ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên29. Và phải đƣợc công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã30. Hiện nay, Luật công chứng năm 2006 quy định về các tổ chức hành nghề công chứng cũng nhƣ quy định điều kiện cụ thể đối với công chứng viên khi thực hiện việc công chứng hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 23 Luật công chứng năm 2006 thì tổ chức hành nghề công chứng đƣợc tổ chức với hai 29 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai. 30 Điểm d Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 32 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam hình thức là phòng công chứng và văn phòng công chứng. Theo quy định tại Điều 25 và Điều 26 của Luật công chứng năm 2006 thì hai tổ chức hành nghề công chứng này đƣợc tổ chức và thành lập theo những quy định cụ thể nhƣ sau: Phòng công chứng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập và là đơn vị sự nghiệp thuộc Sở Tƣ pháp, có trụ sở, con dấu và tài khoản riêng ngƣời đại diện theo pháp luật của phòng công chứng là Trƣởng phòng, trƣởng phòng công chứng phải là công chứng viên và do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bổ nhiệm, miễn nhiện, cách chức; còn văn phòng công chứng do công chứng viên thành lập, văn phòng công chứng cũng có trụ sở, con dấu và tài khoản riêng, Văn phòng công chứng do một công chứng viên thành lập đƣợc tổ chức và hoạt động theo loại hình doanh nghiệp tƣ nhân. Văn phòng công chứng do hai công chứng viên trở lên thành lập đƣợc tổ chức và hoạt động theo loại hình công ty hợp doanh, ngƣời đại diện theo pháp luật của Văn phòng công chứng là Trƣởng văn phòng, trƣởng văn phòng là công chứng viên. Và theo quy định tại khoản 1 Điều 37 Luật công chứng năm 2006 thì công chứng viên của các tổ chức hành nghề công chứng này có thẩm quyền công chứng hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Ngày 20 tháng 06 năm 2014 Quốc hội đã thông qua Luật công chứng năm 2014 và sẽ có hiệu lực ngày 01 tháng 01 năm 2015. Luật công chứng năm 2014 cũng quy định là có hai tổ chức hành nghề công chứng là phòng công chứng và văn phòng công chứng quy định giống với Luật công chứng năm 2006. Tuy nhiên quy định về tổ chức và hoạt động của hai tổ chức hành nghề công chứng này đã cụ thể hơn và đƣợc quy định chặt chẽ hơn. Cụ thể là đối với phòng công chứng thì đã quy định rõ về con dấu của phòng công chứng. Đối với văn phòng công chứng thì Luật công chứng năm 2014 quy định chặt chẽ hơn so với Luật công chứng năm 2006, Luật công chứng năm 2014 đã có sự thay đổi về điều kiện thành lập, tổ chức và hoạt động. Văn phòng công chứng phải có từ hai công chứng viên hợp doanh trở lên, văn phòng công chứng không có thành viên góp vốn. Trƣởng văn phòng công chứng (đại diện theo pháp luật) phải là công chứng viên hợp doanh của văn phòng công chứng và đã hành nghề công chứng từ hai năm trở lên (theo khoản 1 và khoản 2 Điều 22 Luật công chứng năm 2014). Do đất đai thuộc hình thức sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Vì vậy, khi tham gia giao dịch các bên phải lập hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất chứ không lập hợp đồng mua bán đất. Đặc trƣng của hợp đồng mua bán tài sản là chuyển giao tài sản và nhận tiền. Mặt khác, việc chuyển quyền sở hữu tài sản khác với chuyển giao tài sản, do tài sản không đăng ký quyền sở hữu tài GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 33 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam sản thì không thể chuyển quyền, còn giao tài sản chƣa hẳn là giao luôn quyền sở hữu nhƣ là trong hợp đồng thuê tài sản. Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Các bên phải thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục và nộp tại văn phòng đăng ký đất đai, để giảm bớt khó khăn trong việc đi lại cho ngƣời sử dụng đất, pháp luật tạo điều kiện cho họ nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký đất đai31. Nhƣ vậy, nếu hợp đồng nào mà không tuân thủ đúng các trình tự, thủ tục nhƣ pháp luật quy định trên thì không có giá trị pháp lý và sẽ bị tuyên bố vô hiệu. Vì vậy, yếu tố hình thức hợp đồng trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất rất quan trọng và ảnh hƣởng đến hiệu lực của hợp đồng, vì hình thức hợp đồng là cách thức thể hiện ý chí ra bên ngoài của các bên giao kết hợp đồng và nó có ý nghĩa quan trọng để xác nhận sự tồn tại quan hệ của các bên trong hợp đồng, từ đó xác định đƣợc trách nhiệm khi có vi phạm xảy ra. Tóm lại, khi thực hiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì các bên phải lập hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thành văn bản và phải đƣợc công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Hình thức hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định các bên đã tham gia vào hợp đồng, thông qua đó xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, xác định trách nhiệm của ngƣời vi phạm. 2.3.2. Điều kiện về chủ thể. Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là một hợp đồng dân sự nhằm thực hiện việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác. Hợp đồng đƣợc xác lập trên sự tự do ý chí và do các chủ thể là ngƣời có năng lực giao kết hợp đồng trong lúc giao kết. Và trong phạm vi của luận văn, ngƣời viết sẽ đề cập đến hai chủ thể sử dụng đất đó là hộ gia đình và cá nhân trong nƣớc sử dụng đất. Theo quy định của Luật dân sự thì các chủ thể phải có đầy đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự thì mới đƣợc tham gia giao kết hợp đồng dân sự, trong đó có hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 19 của Bộ luật Dân sự năm 2005 thì cá nhân, ngƣời thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, là ngƣời có quyền thực hiện tất cả các giao 31 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai. GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 34 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam dịch dân sự mà pháp luật cho phép, trong đó có hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Mặt khác, để tuyên bố một ngƣời không có năng lực đầy đủ phải có quyết định của Tòa án. Pháp luật nƣớc ta hạn chế năng lực hành vi của chủ thể khi tham gia giao kết hợp đồng tại Điều 22 và Điều 23 của Bộ luật Dân sự năm 2005 những ngƣời nhƣ: do bệnh tâm thần hoặc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ hành vi của mình, ngƣời nghiện ma túy, nghiện các chất kích thích khác. Đối với trƣờng hợp chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình thì khi chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thì hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân trong nƣớc phải đƣợc lập thành văn bản, đƣợc ngƣời có tên trên giấy chứng nhận hoặc ngƣời đƣợc ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên. Và phải đƣợc công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Nhƣ vậy, hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là một hợp đồng dân sự nhằm thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác. Các chủ thể trong hợp đồng này là bên chuyển giao quyền sử dụng đất (gọi là bên chuyển nhƣợng) và bên đƣợc chuyển quyền sử dụng đất (gọi là bên nhận chuyển nhƣợng). Do đó, chủ thể trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải có đầy đủ năng lực dân sự khi giao kết hợp đồng. Dựa vào hình thức sử dụng đất thì chủ thể có những quyền khác nhau khi thực hiện quyền sử dụng đất của mình. Hộ gia đình và cá nhân có thể trở thành chủ thể của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nhƣng phải thỏa mãn các yêu cầu đƣợc quy định trong Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai. Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 thì hộ gia đình, cá nhân có quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất khi có quyền sử dụng đất thuộc loại đất đƣợc quyền chuyển nhƣợng và quyền sử dụng đất này phải có đủ các điều kiện sau: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; đất trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài ra, hộ gia đình, cá nhân còn phải tuân thủ những điều kiện không đƣợc chuyển nhƣợng và nhận chuyển nhƣợng mà pháp luật không cho phép. 2.3.3. Quy định về giá chuyển nhƣợng và nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nƣớc. Đất đai là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là sản phẩm của tự nhiên. Về bản chất đất không phải là hàng hóa, song trong quá trình phát triển xã hội, con ngƣời đã xác lập quyền sử dụng đất và trở thành một thứ hàng hóa đặc biệt, thể hiện qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế,… Mà đã là hàng hóa việc mua bán, chuyển nhƣợng là tất yếu nhƣng việc xác định giá đất là vấn đề rất khó khăn, vì đất đai là hàng hóa đặc biệt. GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 35 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam Theo quy định tại Điều 690 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì “giá chuyển quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định”. Nhƣ vậy, giá đất trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cũng đƣợc các bên thỏa thuận trên tinh thần tự do, tự nguyện và không trái pháp luật. Pháp luật tôn trọng thỏa thuận về giá đất của các bên cho dù giá đất do các bên trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thỏa thuận có cao hơn hoặc thấp hơn giá đất do Nhà nƣớc quy định. Giá đất do Nhà nƣớc quy định là cơ sở để xác định nghĩa vụ tài chính của các bên trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Trong trƣờng hợp giá đất do các bên trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cao hơn giá đất do Nhà nƣớc quy định thì nghĩa vụ tài chính sẽ đƣợc xác định theo giá đất mà các bên thỏa thuận. Còn nếu trƣờng hợp giá đất do các bên trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất do Nhà nƣớc quy định thì nghĩa vụ tài chính sẽ đƣợc xác định theo giá đất Nhà nƣớc quy định. Nhà nƣớc quy định giá đất với nhiều mục đích khác nhau, giá đất vừa là cơ sở áp dụng để thu vào ngân sách các nghĩa vụ tài chính của ngƣời sử dụng đất, vừa là cơ sở để ngƣời sử dụng đất thỏa thuận khi thực hiện các giao dịch dân sự về đất. Tuy nhiên, giá đất đƣợc Nhà nƣớc quy định thƣờng thấp hơn giá đất trên thực tế của thị trƣờng bất động sản vì giá đất đƣợc Nhà nƣớc quy định không bắt kịp đƣợc tình hình phát triển của thị trƣờng bất động sản về giá đất. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố thuộc trung ƣơng căn cứ nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 Luật đất đai năm 2013, phƣơng pháp định giá đất quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất và kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trƣờng để quyết định giá đất cụ thể. Giá đất cụ thể để làm căn cứ đối với các trƣờng hợp quy định tại khoản 4 Điều 114, Khoản 2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật đất đai năm 2013; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê32. Khi giá đất phổ biến trên thị trƣờng tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong khung giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên thì Chính phủ sẽ điều chỉnh lại khung giá đất, khi đó Ủy ban nhân dân tỉnh cũng điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp. 32 Điều 15 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Quy định về giá đất GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 36 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam 2.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. 2.4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhƣợng. 2.4.1.1 Quyền của bên chuyển nhƣợng. Việc chuyển quyền sử dụng đất đƣợc thực hiện thông qua hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là chủ yếu, trừ trƣờng hợp thừa kế. Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhƣợng, còn bên nhận chuyển nhƣợng trả tiền cho bên chuyển nhƣợng theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai. Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, cũng từ đây làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng chuyển nhƣợng. Mặt khác, việc thực hiện quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất làm giảm bớt thủ tục hành chính không cần thiết nhƣ xét duyệt, thu hồi, giao đất,… nhƣng vẫn đảm bảo tính hợp pháp và hợp lý của các hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa những ngƣời sử dụng để xác lập quyền sử dụng đất cho chủ thể mới mà không phải thu hồi của ngƣời này giao cho ngƣời kia. Đây cũng là một hình thức của hợp đồng thông dụng nên hai bên trong hợp đồng phải thực hiện những gì mà hai bên đã thỏa thuận, trong đó có cả quyền và nghĩa vụ của cả hai bên, quyền của bên này tƣơng ứng với nghĩa vụ của bên kia và ngƣợc lại. Theo quy định tại Điều 700 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì bên chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có quyền đƣợc nhận tiền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nhƣ đã thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Đây là quyền quan trọng và duy nhất của bên chuyển nhƣợng, ngoài quyền này ra thì bên chuyển nhƣợng không có quyền nào khác, đây cũng là lý do khiến bên chuyển nhƣợng đi đến giao kết hợp đồng, nhằm đảm bảo quyền lợi của mình cũng là động lực để bên chuyển nhƣợng thực hiện nghĩa vụ của mình để đƣợc hƣởng quyền lợi duy nhất và quan trọng này. Tuy nhiên, trên thực tế trong một số trƣờng hợp thì bên nhận chuyển nhƣợng chậm trả tiền, trong trƣờng hợp bên nhận chuyển nhƣợng chậm trả tiền thì phải chịu trách nhiệm dân sự do chậm thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại Điều 305 của Bộ luật Dân sự năm 2005. Vậy là bên chuyển nhƣợng chỉ nhận đƣợc tiền khi đã thực hiện GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 37 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam xong nghĩa vụ của mình là chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhƣợng, thì bên nhận chuyển nhƣợng sẽ trả tiền cho bên chuyển nhƣợng và phải trả đủ tiền, đúng phƣơng thức và thời gian nhƣ đã thỏa thuận cho bên chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Trong trƣờng hợp bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất chậm trả tiền có nghĩa là ngƣời đó chậm thực hiện nghĩa vụ dân sự thì đƣợc giải quyết theo quy định tại Điều 305 của Bộ luật Dân sự năm 2005 nhƣ sau: Khi nghĩa vụ dân sự chậm thực hiện thì bên chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có thể gia hạn để bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ; nếu quá thời hạn này mà nghĩa vụ vẫn chƣa đƣợc hoàn thành thì bên chuyển nhƣợng yêu cầu bên có nghĩa vụ vẫn phải thực hiện nghĩa vụ và bồi thƣờng thiệt hại; nếu việc thực hiện nghĩa vụ không còn cần thiết nữa đối với bên chuyển nhƣợng thì bên này có quyền từ chối tiếp nhận việc thực hiện nghĩa vụ và yêu cầu bồi thƣờng thiệt hại. Trong trƣờng hợp bên nhận chuyển nhƣợng chậm trả tiền thì bên đó phải trả tiền lãi đối với số tiền trả chậm theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nƣớc công bố tƣơng ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trƣờng hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Qua đó ta thấy đƣợc quyền của bên chuyển quyền sử dụng đất là quyền yêu cầu của bên có đất đƣợc chuyển nhƣợng đối với bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình. Tƣơng ứng với quyền yêu cầu thì bên chuyển nhƣợng phải thực hiện nghĩa vụ tƣơng xứng với phần quyền của mình. 2.4.1.2 Nghĩa vụ của bên chuyển nhƣợng. Theo quy định tại Điều 699 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì nghĩa vụ của bên chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc quy định nhƣ sau: Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhƣợng đủ diện tích, đúng hạn mức, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất nhƣ đã thỏa thuận. Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhƣợng. Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là hợp đồng dân sự, do đó các bên trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ nhất định theo quy định của pháp luật, theo đó quyền của bên này sẽ tƣơng ứng với nghĩa vụ của bên kia và ngƣợc lại, chứ nếu chỉ có một bên có nghĩa vụ thì gọi là hành vi pháp lý đơn phƣơng. Nghĩa vụ của bên chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là nghĩa vụ dân sự phát sinh từ hợp đồng, do thực hiện thông qua hợp đồng. Bên chuyển nhƣợng GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 38 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam quyền sử dụng đất có hai nghĩa vụ phải thực hiện nhƣng chỉ có nghĩa vụ giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhƣợng là nghĩa vụ chính, là nghĩa vụ quan trọng và cần thiết nhất đối với bên nhận chuyển nhƣợng, vì ở nghĩa vụ giao đất đủ diện tích, đúng hạn đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất nhƣ thỏa thuận chỉ là thủ tục thôi, vì đất không phải là đối tƣợng của hợp đồng mà chỉ có quyền sử dụng đất mới là đối tƣợng của hợp đồng. Việc bên chuyển nhƣợng có giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất điều đó có nghĩa là bên chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có quyền sử dụng đối với mảnh đất mà mình sắp chuyển nhƣợng, do bên chuyển nhƣợng không có quyền sở hữu và định đoạt đối với đất mà hai quyền này thuộc về Nhà nƣớc. Bên chuyển nhƣợng chỉ có quyền sử dụng đất nên việc có giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý chứng minh rằng bên chuyển nhƣợng có quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó. Do thực hiện thông qua hợp đồng nên các quy định về hợp đồng cũng đƣợc áp dụng, để tránh sự phiền hà cơ quan nhà nƣớc nơi chứng thực hợp đồng, vì thế các bên trong hợp đồng phải thỏa thuận trƣớc các nghĩa vụ và quyền của nhau khi đến đăng ký tại cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền. Vì hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi đã đăng ký vào sổ địa chính tại cơ quan đăng ký đất đai. Ngoài hai nghĩa vụ chính là chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhƣợng đủ diện tích, đúng hạn mức, loại đất, vị trí, số hiệu, tình trạng đất nhƣ đã thỏa thuận và giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhƣợng, theo ngƣời viết thì bên chuyển nhƣợng còn có nghĩa vụ không kém phần quan trọng là cung cấp đầy đủ và chính xác thông tin về tình trạng của quyền sử dụng đất đó, nhƣ quyền sử dụng đất đó có cho chủ thể nào thuê không, hay quyền sử dụng đất đó có thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nào không, hay quyền sử dụng đất đó có chủ thể nào đồng sở hữu không,… Từ đó bên nhận chuyển nhƣợng có thể hiểu rõ tình trạng của quyền sử dụng đất để từ đó có thể đƣa ra quyết định có nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất hay không, hay có thể thỏa thuận về các vấn đề về quyền của bên thứ ba (nếu có) khi giao kết hợp đồng chyển nhƣợng quyền sử dụng đất, nhƣ bên thuê quyền sử dụng đất đó có đƣợc tiếp tục thuê hay không, hay quyền của các bên đồng sở hữu nhƣ thế nào,… Do đó, bên chuyển nhƣợng khi chuyển nhƣợng phải thông báo cho bên nhận chuyển nhƣợng biết để bên nhận chuyển nhƣợng tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê đối với bên thuê cho đến khi hợp đồng chấm dứt, hay chấm dứt khi hợp đồng chuyển nhƣợng có hiệu lực nếu các bên có thỏa thuận sẽ chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hoặc đảm bảo quyền sử dụng đất của chủ sở hữu bất động sản liền kề. Ngày nay nền kinh tế của chúng ta chuyển sang nền kinh tế thị trƣờng hàng hóa, GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 39 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam đƣợc tự do mua bán nhƣng trong khuôn khổ của pháp luật cho phép, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các bên tham gia các giao dịch dân sự, đặc biệt là những giao dịch liên quan đến đất đai thì pháp luật của chúng ta có những quy định rất chặt chẽ nhƣng không gây quá phiền hà cho các bên. Theo quy định của pháp luật đất đai cho phép ngƣời sử dụng đất có quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, trừ một số trƣờng hợp pháp luật cấm. Nhƣ vậy, khi ngƣời sử dụng đất có đủ điều kiện quy định tại Luật đất đai thì có quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Ngoài những nghĩa vụ trên thì ngƣời chuyển nhƣợng còn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nƣớc thì việc đăng ký chuyển nhƣợng mới có hiệu lực. Cụ thể là ngƣời sử dụng đất phải nộp thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, nếu ngƣời sử dụng đất đã đƣợc ghi nợ nghĩa vụ tài chính trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải trả số tiền còn nợ thì mới đƣợc chuyển nhƣợng, nếu ngƣời sử dụng đất chỉ chuyển nhƣợng một phần thửa đất đƣợc ghi nợ, thì cơ quan thuế dựa trên hồ sơ cho phép tách thửa để xác định số tiền sử dụng đất tƣơng ứng với phần diện tích chuyển nhƣợng để ngƣời sử dụng đất nộp đủ số tiền còn nợ trƣớc khi chuyển nhƣợng33. 2.4.2. Quyền và nghĩa vụ bên nhận chuyển nhƣợng. 2.4.2.1 Quyền của bên nhận chuyển nhƣợng. Cũng nhƣ đối với bên chuyển nhƣợng thì bên nhận chuyển nhƣợng cũng có những quyền của mình. Theo quy định tại Điều 702 của Bộ luật Dân sự năm 2005 thì bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có các quyền là: Thứ nhất, Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất. Đây là quyền lợi chính đáng của bên nhận chuyển nhƣợng, vì khi nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thì bên nhận chuyển nhƣợng sẽ là chủ thể có quyền đối với quyền sử dụng đất đó, đồng thời sẽ chấm dứt quyền đối với bên chuyển nhƣợng. Do đó bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có quyền yêu cầu đối với bên chuyển nhƣợng là giao cho mình các giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất đó, để bên nhận chuyển nhƣợng có thể thực hiện việc đăng ký xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để trở thành chủ sử dụng thật sự đối với quyền sử dụng đất đó. 33 Khoản 3 Điều 12 Thông tƣ 76/2014/TT-BTC hƣớng dẫn một số điều của nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 40 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam Thứ hai, Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận. Quyền này của bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là một quyền đƣơng nhiên, nó còn thể hiện tính trung thực, chính xác của các thỏa thuận trong hợp đồng. Bên nhận chuyển nhƣợng đã dùng một giá trị tài sản để đổi lấy quyền sử dụng đất theo mong muốn của họ thì họ có quyền đƣợc nhận đúng quyền sử dụng đất nhƣ đã thỏa thuận với bên chuyển nhƣợng trong hợp đồng. Thứ ba, Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng. Khi nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thì bên nhận chuyển nhƣợng sẽ là chủ thể sử dụng quyền sử dụng đất đó. Do đó mà bên nhận chuyển nhƣợng có quyền đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, vì Giấy chứng nhận chính là chứng thƣ pháp lý mà Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất của bên nhận chuyển nhƣợng. Tuy nhiên, để đƣợc cấp Giấy chứng nhận thì bên nhận chuyển nhƣợng cần phải đáp ứng đƣợc những điều kiện theo quy định của pháp luật nhƣ phải tuân thủ thực hiện các trình tự thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận thì bên nhận chuyển nhƣợng mới đƣợc cấp Giấy chứng nhận. Việc cấp giấy chứng nhận phải tuân thủ theo quy định của pháp luật đất đai. Thứ tư, Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn. Đây là quyền lợi đƣơng nhiên của bên nhận chuyển nhƣợng, vì khi đã nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và giao kết hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, cũng nhƣ đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên nhận chuyển nhƣợng sẽ trở thành chủ thể sử dụng quyền sử dụng đất đó. Khi đã là chủ thể có quyền sử dụng đất đó thì bên nhận chuyển nhƣợng có đầy đủ các quyền năng của ngƣời sử dụng đất, nhƣng bên nhận chuyển nhƣợng phải có nghĩa vụ sử dụng đất theo đúng mục đích đƣợc ghi nhận trong Giấy chứng nhận và đúng thời hạn sử dụng đất theo từng loại đất do pháp luật quy định. 2.4.2.2 Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhƣợng. Tƣơng ứng phần quyền mà bên nhận chuyển nhƣợng đƣợc hƣởng thì họ cũng phải thực hiện các nghĩa vụ kèm theo. Theo quy định tại Điều 701 của Bộ luật Dân sự năm 2005 bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau: GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 41 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam Thứ nhất, Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất, trong đó bên chuyển nhƣợng phải chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho bên nhận chuyển nhƣợng, ngƣợc lại bên nhận chuyển nhƣợng phải có nghĩa vụ trả tiền cho bên chuyển nhƣợng. Đây là nghĩa vụ quan trọng vì nghĩa vụ này thể hiện tính chất, mục đích của việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Nghĩa vụ này đƣợc thực hiện đầy đủ thông qua việc trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phƣơng thức nhƣ đã thỏa thuận. Việc thực hiện nghĩa vụ đúng phƣơng thức có nghĩa là nếu hai bên thỏa thuận trả một lần thì bên nhận chuyển nhƣợng phải trả cho bên chuyển nhƣợng một lần, nếu hai bên thỏa thuận sẽ trả nhiều lần thì bên nhận chuyển nhƣợng sẽ trả cho bên chyển nhƣợng nhiều lần theo thỏa thuận. Thứ hai, Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Sau khi việc chuyển nhƣợng hoàn thành thì bên nhận chuyển nhƣợng là chủ thể sử dụng đất đối với quyền sử dụng đất chuyển nhƣợng và để đƣợc Nhà nƣớc thừa nhận quyền sử dụng đất này thuộc quyền sử dụng của mình thì bên nhận chuyển nhƣợng phải thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, để đƣợc Nhà nƣớc cấp chứng thƣ pháp lý công nhận quyền sử dụng chính là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất này còn có ý nghĩa nhằm bảo đảm quyền lợi của bên nhận chuyển nhƣợng trong mối quan hệ về đất đai, ngoài ra nghĩa vụ này còn có ý nghĩa lớn đối với Nhà nƣớc, vì thông qua việc đăng ký quyền sử dụng đất của bên nhận chuyển nhƣợng mà Nhà nƣớc có thể nắm bắt tình hình biến động của quyền sử dụng đất và tình trạng sử dụng đất ở các địa phƣơng. Thứ ba, Đảm bảo quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng. Trong trƣờng hợp quyền sử dụng đất đƣợc chuyển nhƣợng đã đƣợc cho thuê hoặc có chủ thể đồng sở hữu thì bên nhận chuyển nhƣợng phải biết đƣợc điều này và đảm bảo quyền lợi của họ đối với đất chuyển nhƣợng. Trong trƣờng hợp quyền sử dụng đất chuyển nhƣợng đã đƣợc cho thuê thì bên nhận chuyển nhƣợng tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê đối với bên thuê cho đến khi hợp đồng thuê chấm dứt hoặc chấm dứt hợp đồng nếu nhƣ bên thuê và bên nhận chuyển nhƣợng có thỏa thuận. Ngoài ra bên nhận chuyển nhƣợng còn phải đảm bảo quyền lợi của chủ sở hữu bất động sản liền kề. GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 42 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam Thứ tư, Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai. Ngoài các nghĩa vụ đƣợc nêu trên thì bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất còn phải thực hiện các nghĩa vụ khác của ngƣời sử dụng đất đƣợc quy định tại Điều 170 Luật đất đai năm 2013 nhƣ sau: Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trƣờng, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất có liên quan. Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất. Giao lại đất khi Nhà nƣớc có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền gia hạn sử dụng. 2.5. Trình tự, thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Do tính chất của hình thức chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là sẽ có một bên chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai (bên chuyển nhƣợng) và một bên thiết lập quan hệ pháp luật đất đai mới (bên nhận chuyển nhƣợng). Rất khác với các giao dịch của quyền sử dụng đất khác nhƣ quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, đối tƣợng là chuyển giao đất lấy đất thì trong quan hệ chuyển nhƣợng là đất lấy tiền. Vì vậy, các quy định về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thể hiện sự ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa các bên tham gia quan hệ chuyển quyền trƣớc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền, do đó đƣợc thể hiện rõ trong quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Trình tự, thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc thực hiện nhƣ sau: Ngƣời sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trƣờng hợp thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì ngƣời sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất trƣớc khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây: Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trƣờng hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định; GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 43 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng. Trƣờng hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho ngƣời sử dụng đất; Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho ngƣời sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trƣờng hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.34 Thời gian giải quyết: (theo quy định tại điểm l khoản 2 và khoản 4 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai). Thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là không quá 10 ngày kể từ ngày nhận đƣợc hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của ngƣời sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trƣờng hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trƣng cầu giám định. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này đƣợc tăng thêm 15 ngày. Trƣờng hợp nhận hồ sơ chƣa đầy đủ, chƣa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hƣớng dẫn ngƣời nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định. Về lệ phí trước bạ: Bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải nộp lệ phí trƣớc bạ khi đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP của Chính phủ ngày 17/06/2011 về lệ phí trƣớc bạ, Điều 6 Thông tƣ 124/2011/TT-BTC hƣớng dẫn Nghị định số 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trƣớc bạ và Điều 4 Thông tƣ số 34/2013/TT-BTC ngày 28 tháng 03 năm 2013 Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tƣ số 124/2011/TT-BTC ngày 31 tháng 08 năm 2011 của Bộ Tài chính Hƣớng dẫn về lệ phí trƣớc bạ thì tỷ lệ phần trăm (%) lệ phí trƣớc bạ nhà, đất là 0,5%. Giá đất tính phí trƣớc bạ căn cứ theo bảng giá nhà, đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành. 34 Theo Khoản 1, 2 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 44 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam CHƢƠNG 3 THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ ĐỀ XUẤT NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Ở VIỆT NAM 3.1. Thực trạng về hoạt động chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam. Hiện nay, trong quá trình áp dụng các quy định của pháp luật về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc quy định ở Bộ luật dân sự năm 2005, Luật đất đai năm 2013 và các văn bản có liên quan vào thực tế đã cho thấy một số điểm chƣa thật sự phù hợp nhƣ sau: Thứ nhất, Bộ luật dân sự năm 2005 và Luật đất đai năm 2013 đã không quy định nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nƣớc sẽ do bên nào trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực hiện (bên chuyển nhƣợng hay bên nhận chuyển nhƣợng). Theo quy định tại Điều 699 và Điều 701 của Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về nghĩa vụ của bên chuyển nhƣợng và bên nhận chuyển nhƣợng nhƣng cũng không có đề cập đến việc bên nào trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất (bên chuyển nhƣợng hay bên nhận chuyển nhƣợng) có nghĩa vụ thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nƣớc nhƣ thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trƣớc bạ,… và cũng không có điều khoản nào quy định các bên có thể thỏa thuận về các vấn đề này. Mặc dù, trong các hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên thực tế vấn đề này rất quan trọng và đƣợc các bên thỏa thuận kỹ. Có thể, các nhà làm luật đã bỏ đi việc quy định nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất của bên chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất để các quy định của Bộ luật dân sự đỡ cứng nhắc hơn và để các bên tự thỏa thuận. Tuy nhiên, thực tế ngoài thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất ra thì còn có các nghĩa vụ tài chính khác nhƣ lệ phí trƣớc bạ, lệ phí địa chính,…phát sinh trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Vì vậy, sẽ dễ dàng hơn trong quá trình thực hiện nếu quy định những nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nƣớc là bắt buộc và do các bên tự thỏa thuận trên tinh thần tự nguyện và không trái quy định của pháp luật. Thứ hai, Bộ luật dân sự năm 2005 quy định cứng nhắc việc đăng ký chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 701 Bộ luật dân sự năm 2005 thì bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ “đăng ký quyền sử dụng đất theo GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 45 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam quy định của pháp luật về đất đai”. Nhƣng trên thực tế các bên có thể tự thỏa thuận bên chuyển nhƣợng hoặc bên nhận chuyển nhƣợng sẽ thực hiện nghĩa vụ này. Thứ ba, Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai. Tuy nhiên, có rất nhiều trƣờng hợp trên thực tế sau khi các bên đã đi công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nhƣng 10 ngày sau không đi đăng ký việc chuyển nhƣợng tại Văn phòng đăng ký đất đai khi thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nƣớc đã bị cơ quan thuế phạt do chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính. Và căn cứ của việc xử phạt là dựa vào Điều 32 của Luật quản lý thuế năm 2006: Chậm nhất là ngày thứ mười, kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế đối với loại thuế khai và nộp theo từng lần phát sinh nghĩa vụ thuế. Việc làm này là trái với quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật dân sự, ảnh hƣởng đến lợi ích của ngƣời dân. Luật đất đai là luật chuyên ngành quy định về việc quản lý, sử dụng đất đai và các quyền, nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất. Để thấy đƣợc những bất cập của Bộ luật dân sự về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất không thể không xem xét những bất cập của Luật đất đai năm 2013 về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Để từ đó thấy đƣợc mối quan hệ giữa Bộ luật dân sự và Luật đất đai và những bất cập của chế định chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam. Sau đây là những bất cập của Luật đất đai năm 2013 về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất: Thứ nhất, Luật đất đai có sự trùng lặp với Bộ luật dân sự về hình thức của việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Điều 689 Bộ luật dân sự năm 2005 đã quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Nhƣng quy định tại điểm a khoản 3 Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 lại nhắc lại: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này. Pháp luật của một quốc gia là một thể thống nhất, nếu Bộ luật dân sự đã quy định về hình thức của việc chuyển quyền thì Luật đất đai không cần thiết phải nhắc lại. Thứ hai, Luật đất đai năm 2013 không quy định cụ thể và đầy đủ các loại giấy tờ trong hồ sơ đăng ký chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Do đó, khi ngƣời dân nộp hồ sơ đăng ký chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, cơ quan thực thi pháp luật bắt họ phải nộp thêm những giấy tờ nằm ngoài quy định của Luật gây khó khăn cho việc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất. GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 46 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam Thứ ba, Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói riêng vẫn còn bất cập. Cụ thể: Một là, Luật đất đai quy định về điều kiện quyền sử dụng đất đƣợc chuyển nhƣợng là quyền sử dụng đất đó phải có giấy chứng nhận nhƣng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong nhiều năm qua vẫn chƣa hoàn thành. Hai là, các quy định về chuyển quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói riêng vẫn chƣa rõ ràng, còn nằm tản mạn ở nhiều điều luật và các văn bản khác nhau. Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện đối với đất đƣợc chuyển quyền, Điều 166 và Điều 170 Luật đất đai năm 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ chung của ngƣời sử dụng đất, Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định về hình thức của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, Điều 168 Luật đất đai năm 2013 quy định về thời điểm đƣợc thực hiện quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, Điều 187 Luật đất đai năm 2013 quy định quyền và nghĩa vụ riêng của hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất. Thứ tư, tình trạng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ngầm qua giấy viết tay vẫn còn diễn ra do trong quá trình tổ chức thực hiện quyền này còn một số tồn tại nhƣ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp chỉ đƣợc thực hiện có điều kiện. Thứ năm, các quy định về giá đất của Luật đất đai năm 2013 chƣa thực sự là công cụ để Nhà nƣớc điều tiết các lợi ích từ việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Các bên chuyển nhƣợng hầu nhƣ không bao giờ nêu giá trị chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thật sự vào hợp đồng, nếu có thì giá nêu trong hợp đồng chuyển nhƣợng chỉ là giá bằng với khung giá nhà nƣớc quy định. 3.2. Một số đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam. Bộ luật dân sự năm 2005 quy định mang tính nguyên tắc và chung chung về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Các quy định cụ thể để các bên có thể thực hiện đƣợc việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất lại đƣợc quy định chủ yếu trong Luật đất đai. Do đó, ngƣời viết đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo hƣớng sau: Thứ nhất, Bộ luật dân sự và Luật đất đai cần thống nhất các quy định trong việc quy định về chuyển quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói riêng. Thứ hai, điều chỉnh điều kiện chuyển quyền sử dụng đất nói chung và điều kiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói riêng. Luật đất đai cần quy định rõ ràng các GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 47 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam điều kiện chuyển nhƣợng trong đó có cả các điều kiện đối với quyền sử dụng đất và các điều kiện đối với ngƣời sử dụng đất, tách riêng khỏi các quy định về quyền và nghĩa vụ để đảm bảo ngƣời sử dụng đất có thể dể dàng nắm đƣợc các quy định để từ đó tuân thủ thực hiện. Ngoài ra, trong các điều kiện để quyền sử dụng đất có thể đƣợc chuyển nhƣợng tại Điều 188 của Luật đất đai năm 2013 thì điều kiện phải có giấy chứng nhận là một trong những điều kiện gây ra những khó khăn cho sự phát triển của thị trƣờng quyền sử dụng đất. Kể cả khi tất cả các thửa đất ở Việt Nam đã đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì điều kiện này vẫn gây ra những khó khăn nhất định. Đó là các trƣờng hợp chuyển nhƣợng một phần thửa đất, hoặc đang trong quá trình chờ lấy giấy chứng nhận nhƣng lại có nhu cầu chuyển nhƣợng ngay, các bên không thể công chứng để thực hiện các giao dịch. Các quy định về điều kiện chuyển nhƣợng trong Luật đất đai cần tính đến cả những tiến bộ trong tƣơng lai của ngành địa chính đó là việc số hóa việc quản lý các thông tin địa chính trong đó có cả việc đăng ký quyền sử dụng đất. Khi đó thì ngƣời sử dụng đất có thể đăng ký trực tuyến trên hệ thống quản lý đất đai điện tử, và ngƣời sử dụng đất sẽ không cần thiết phải có giấy chứng nhận mà cơ quan đăng ký sẽ đối chiếu thông tin trong hợp đồng với thông tin trong hệ thống quản lý trực tuyến và thực hiện việc đăng ký trực tuyến cho ngƣời sử dụng đất. Do đó, ngƣời viết đề xuất Luật đất đai quy định ngƣời sử dụng đất có quyền sử dụng đất hợp pháp thì sẽ đƣợc quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đó. Thứ ba, Luật đất đai nên điều chỉnh các quy định về giá đất để bảo đảm giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc nêu trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất sẽ là giá thị trƣờng. Từ trƣớc đến nay, ở nƣớc ta luôn tồn tại hai loại giá đất trong hoạt động chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Một là giá đất do các bên thỏa thuận với nhau, đƣợc ghi trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và thực hiện đúng theo giá thỏa thuận đó. Giá đất này do các bên thỏa thuận nên có thể sẽ thấp hơn hoặc cao hơn khung giá đất do Nhà nƣớc quy định; hai là giá đất theo khung giá đất do Nhà nƣớc quy định và giá đất này đƣợc ghi trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, tuy nhiên giá đất này có thể đúng với giá đất mà các bên thỏa thuận, hoặc có thể thấp hơn nhiều so với giá đất mà các bên đã thỏa thuận do các bên tránh việc nộp thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, phí và lệ phí cao, điều này sẽ gây thất thu cho ngân sách nhà nƣớc. Theo ngƣời viết, Luật đất đai và luật về thuế nên quy định giá đất làm cơ sở để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, phí và lệ phí là giá đất đƣợc tính theo giá thị trƣờng, đồng thời tạo ra cơ chế kiểm soát sự gian lận của các bên chuyển nhƣợng. Ngƣời viết đề xuất một số giải pháp nhƣ sau: GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 48 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam Một là, quy định tất cả giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải thông qua những sàn giao dịch bất động sản theo quy định của pháp luật. Hai là, thành lập các tổ chức thực hiện việc tƣ vấn giá đất nhằm xác định giá đất cho các giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Giá đất mà các tổ chức tƣ vấn này xác định trong các giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải gần với giá thị trƣờng, tức là có thể chênh lệch so với giá thị trƣờng, nhƣng chênh lệch đó không quá lớn. Đồng thời giá đất mà các tổ chức này xác định sẽ có tính pháp lý và đƣợc áp dụng làm cơ sở để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, phí và lệ phí. Ba là, hoàn thiện hệ thống cơ quan giám sát, thanh tra, kiểm tra chặt chẽ trong hoạt động chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và hoạt động tƣ vấn về giá đất. GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 49 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam PHẦN KẾT LUẬN Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng của ngƣời sử dụng đất. Trong điều kiện thị trƣờng bất động sản ngày càng phát triển nhƣ hiện nay, thì hình thức chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc thực hiện phổ biến và có tầm quan trọng đối với các chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Do vậy, các chủ thể này cần nắm rõ những quy định pháp luật về việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất để thực hiện việc chuyển nhƣợng theo đúng quy định của pháp luật làm cho việc chuyển nhƣợng nhanh chóng, thuận tiện, từ đó góp phần thúc đẩy việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phát triển ngày càng lành mạnh. Trong nội dung luận văn, ngƣời viết đã nghiên cứu những nội dung cơ bản của quy định pháp luật về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, đồng thời tìm hiểu những điều chƣa hợp lý trong quá trình áp dụng những quy định đó vào thực tế. Bên cạnh đó, ngƣời viết cũng đƣa ra những đề xuất, giải pháp giải quyết những vấn đề chƣa hợp lý trên, tuy nhiên những đề xuất đó vẫn còn giới hạn do đó cần có sự tăng cƣờng quản lý của Nhà nƣớc. Hiện nay, Nhà nƣớc Việt Nam đã không ngừng hoàn thiện các quy định của pháp luật theo hƣớng tạo điều kiện thuận lợi hơn cho ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền năng của mình. Tuy nhiên, do nhiều lý do khác nhau, pháp luật hiện hành về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất còn bộc lộ những bất cập, hạn chế nhất định trong quá trình áp dụng pháp luật vào thực tế và ảnh hƣởng tiêu cực tới quyền lợi của ngƣời dân. Điều này đòi hỏi các cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền tiếp tục nghiên cứu, sửa đổi để pháp luật ngày càng hoàn thiện hơn, đảm bảo tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của nhân dân. GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 50 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam TÀI LIỆU THAM KHẢO  Văn bản quy phạm pháp luật 1. Hiến pháp năm 1980. 2. Hiến pháp năm 2013. 3. Bộ luật Dân sự năm 2005. 4. Luật Công chứng năm 2006. 5. Luật Công chứng năm 2014. 6. Luật đất đai năm 1993. 7. Luật đất đai năm 2003. 8. Luật đất đai năm 2013. 9. Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007. 10. Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17 tháng 06 năm 2011 Về lệ phí trƣớc bạ. 11. Nghị định 43/2013/NĐ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 Quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số điều của Luật công chứng. 12. Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013. 13. Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Quy định về giá đất. 14. Thông tƣ số 124/2011/TT-BTC ngày 31 tháng 08 năm 2011 Hƣớng dẫn về lệ phí trƣớc bạ. 15. Thông tƣ số 34/2013/TT-BTC ngày 28 tháng 03 năm 2013 Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tƣ số 124/2011/TT-BTC ngày 31 tháng 08 năm 2011 của Bộ Tài chính Hƣớng dẫn về lệ phí trƣớc bạ. 16. Thông tƣ số 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 08 năm 2013 Hƣớng dẫn thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân, Luật sử đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân. 17. Thông tƣ số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 Quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 18. Thông tƣ số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 Quy định về hồ sơ địa chính. GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 51 Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam 19. Thông tƣ số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 06 năm 2014 Hƣớng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.  Sách, báo, tạp chí 1. Trƣờng Đại học luật Hà Nội, Giáo trình Luật đất đai, Nxb. Công an nhân dân, tái bản lần thứ 5, năm 2008. 2. Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân, Giáo trình Luật đất đai, Khoa Luật, Trƣờng Đại học Cần Thơ, năm 2011 3. Phạm Kim dung, Những quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự năm 2005, Nxb. Tƣ pháp, năm 2005. 4. Phan Trung Hiền, Để hoàn thành tốt luận văn ngành luật, Nxb. Chính trị quốc gia, năm 2010. 5. Viện nghiên cứu địa chính – Trung tâm nghiên cứu chính sách pháp luật đất đai, Hướng dẫn thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, NXb. Tƣ pháp, năm 2004.  Trang thông tin điện tử 1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật dân sự Việt Nam, http://doc.edu.vn/tai-lieu/luan-van-hop-dong-chuyen-nhuong-quyen-sudung-dat-theo-quy-dinh-cua-phap-luat-dan-su-viet-nam-64177/, [ngày truy cập 18/06/2014]. 2. www.google.com.vn GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc 52  ... CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Ở VIỆT NAM 1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất khái niệm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất. .. tài: Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Việt Nam Thời hạn sử dụng đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thời hạn sử dụng đất nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. .. nhân Việt Nam CHƢƠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Ở VIỆT NAM 2.1 Điều kiện chung chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân loại đất