NGUYÊN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN Khoa Kinh Tế Phát Triển Đại học Kinh tế TP.HCM Giảng viên: Trần Tiến Khai NGUYÊN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN  Thời lượng : 45 tiết  Mục tiêu môn học  Hiểu tổng quát lĩnh vực liên quan đến bất động sản  Định hướng phát triển nghề nghiệp lĩnh vực bất động sản thẩm định giá, phát triển bất động sản, môi giới, quản trị bất động sản thương mại, quản lý tài sản công ty, tài bất động sản. Trần Tiến Khai NGUYÊN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN  Mô tả môn học  Giới thiệu khái niệm bất động sản đinh hướng thị trường bất động sản, phân tích loại thị trường .  Môi trường pháp lý liên quan đến bất động sản quyền sở hữu tài sản chế thực thi, khía cạnh đàm phán hợp đồng. Trần Tiến Khai NGUYÊN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN  Tài đầu tư bất động sản, giới thiệu cho vay chấp, định chế trung gian tài  Thảo luận môi giới, hợp đồng xu hướng phát triển bất động sản ngày  Tài liệu học tập  Trần Tiến Khai. (2010). Nguyên lý Bất động sản. NXB Lao Động.  David C. Ling Wayne R. Archer. (2005). Real Estate Principles: A Value Approach. McGrawHill International Edition. Trần Tiến Khai  Các tài liệu CBRE, Savils, Colliers International. Cấu trúc môn học lịch trình Buổi Bài 1. Chương 1. Giới thiệu môn học & Tống quan bất động sản 2. Chương 2. Thị trường bất động sản khung pháp lý 3. Chương 3. Xu hướng phát triển thị trường bất động sản vai trò Nhà nước 4. Chương 4. Giới thiệu đầu tư bất động sản 5. Chương 4. Giới thiệu đầu tư bất động sản Trần Tiến Khai Cấu trúc môn học lịch trình Buổi Bài 6. Chương 5. Tài trợ Thế chấp bất động sản 7. Chương 5. Tài trợ Thế chấp bất động sản 8. Chương 6. Giới thiệu thẩm định giá bất động sản 9. Chương 6. Giới thiệu thẩm định giá bất động sản 10. Chương 8. Thị trường cho vay chấp nhà Báo cáo chuyên đề nhóm 11. Báo cáo chuyên đề nhóm Trần Tiến Khai Các chủ đề tập nhóm 1. Thị trường nhà TP. Hồ Chí Minh 2. Thị trường cao ốc văn phòng TP. Hồ Chí Minh 3. Thị trường nhà Hà Nội 4. Các sách thuế liên quan đến bất động sản 5. Các sách điều tiết thị trường bất động sản giai đoạn 2007-2009 6. Các sách phát triển nhà xã hội nhà cho người có thu nhập thấp trung bình 7. Các chủ đề khác (tùy chọn) Trần Tiến Khai Bài tập nhóm – điểm trình       Lớp chia thành nhóm (5-6 sinh viên/nhóm) làm tập thuyết trình Đăng ký danh sách nhóm thành viên cho Giảng viên (lớp trưởng) Thu thập thông tin liệu báo chí, quan thông tin đại chúng, website CBRE Vietnam http://www.cbrevietnam.com/ ; Savills Vietnam http://www.savills.com.vn nguồn thông tin khác Tập họp thông tin, viết thuyết trình chuẩn bị PowerPoint Thời gian hoàn tất thuyết trình (các nhóm đăng ký thời gian thuyết trình với giảng viên tuần trước thuyết trình): buổi thứ 9, 10, 11 Điểm chấm nghiên cứu thuyết trình tính vào điểm trình môn học (40%) Trần Tiến Khai Chương 1. Tổng quan Bất động sản Trần Tiến Khai 1. Tổng quan Bất động sản 1. Giới thiệu     BĐS thành phần tài sản lớn cải xã hội. BĐS có vai trò chủ đạo điều kiện kinh tế cá nhân, gia đình công ty. BĐS tác động lâu dài đến khả đầu tư gia đình đến giáo dục, chăm sóc sức khỏe nhu cầu quan trọng khác. BĐS ảnh hưởng nghiêm trọng đến cải ngành kinh doanh lực tăng trưởng nó. Trần Tiến Khai 10 2. Nghề nghiệp BĐS  Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 Việt Nam, nghề thuộc phạm vi kinh doanh bất động sản là: 3. Thuê nhà, công trình xây dựng thuê lại; 4. Đầu tư cải tạo đất đầu tư công trình hạ tầng đất thuê thuê đất có hạ tầng; 5. Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất có hạ tầng thuê lại. Trần Tiến Khai 32 2. Nghề nghiệp BĐS  Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 Việt Nam, nghề thuộc phạm vi kinh doanh bất động sản là: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. Dịch Dịch Dịch Dịch Dịch Dịch Dịch vụ vụ vụ vụ vụ vụ vụ môi giới bất động sản; định giá bất động sản; sàn giao dịch bất động sản; tư vấn bất động sản; đấu giá bất động sản; quảng cáo bất động sản; quản lý bất động sản. Trần Tiến Khai 33 2. Nghề nghiệp BĐS Nghề nghiệp Tư nhân Nhà nước Môi giới bất động sản, Các công ty cho thuê, dịch vụ quản lý bất động sản Dịch vụ thẩm định tư vấn Các công ty, tổ chức tư vấn luật tư nhân Các doanh nghiệp nhà nước Chọn địa điểm, mua phát triển bất động sản Các công ty kinh doanh, phát triển bất động sản Các công ty kinh doanh, phát triển bất động sản Xây dựng Các công ty xây dựng Các tập đoàn, công ty xây dựng Cung cấp dịch vụ tài trợ chấp (mortgage finance) bảo hiểm (securitization) Các định chế tài (ngân hàng, quỹ đầu tư, công ty bảo hiểm Trần Tiến Khai tư nhân, nước Hệ thống ngân hàng thương mại (có cổ phần Nhà nước), công ty bảo 34 hiểm Nhà nước 2. Nghề nghiệp BĐS Nghề nghiệp Đầu tư bất động sản cúa doanh nghiệp thể chế Tư nhân Nhà nước Các công ty kinh doanh, phát triển bất động sản Các công ty kinh doanh, phát triển bất động sản, Quỹ phát triển nhà Nhà nước Quy hoạch, ban hành luật lệ sử dụng đất, bảo vệ môi trường thu thuế UBND cấp, quan quản lý Nhà nước cấp thuộc lĩnh vực xây dựng tài nguyên – môi trường, quy hoạch – kiến trúc, tài chính, ngân hàng Nhà nước, quan thuế cấp Trần Tiến Khai 35 3. Tại chọn nghề này? Nhiều yếu tố thúc đẩy phát triển ngành bất động sản Việt Nam: 1. 2. 3. 4. Mức sống cư dân Việt Nam gia tăng; Nhu cầu nhà tăng theo quy mô dân số; Nhu cầu xây dựng công trình công cộng gia tăng; Nhu cầu đô thị hóa sử dụng đất cho xây dựng tăng; 5. Bùng nổ đầu tư vốn vào ngành bất động sản giới kinh doanh tư nhân nhà đầu tư nước ngoài. Trần Tiến Khai 36 3. Tại chọn nghề này? Chúng ta kỳ vọng tương lai? 1. 2. 3. 4. Nhu cầu tiềm xã hội lớn chưa đáp ứng; Nhu cầu nhà phận lớn cư dân có thu nhập trung bình thấp. Nhu cầu phát triển công nghiệp dịch vụ. Khả phục hồi phát triển kinh tế giới  phục hồi phát triển kinh tế Việt Nam  thị trường BĐS Việt Nam phục hồi. Trần Tiến Khai 37 Hộp 1. Tiềm thị trường Bất động sản Việt Nam • Việt Nam: dân số khoảng 88 triệu dân (2011); GDP tăng trưởng trung bình 7% suốt 10 năm trước 2008. • Việt Nam thu hút đầu tư giới: năm 2006, 10,2 tỷ USD đầu tư nước ngoài; tháng đầu năm 2007 - số vốn đăng ký đầu tư lên đến gần 12 tỷ USD. • Đầu tư nước tăng cao giai đoạn 2005-2007. • Đầu tư nước điều kiện cực tốt cho ngành kinh doanh BĐS phát triển thu nhập người dân tăng cao, nhu cầu nhà ở, mặt kinh doanh, sản xuất, khách sạn du lịch…đều gia tăng đột biến. Trần Tiến Khai 38 Hộp 1. Tiềm thị trường Bất động sản Việt Nam • Nền kinh tế nông nghiệp thu hẹp; • Công nghiệp, dịch vụ phát triển; • Quá trình đô thị hoá diễn mạnh mẽ người dân tràn thành phố tạo nên áp lực, nhu cầu lớn phát triển hạ tầng đô thị nhà ở. • TP.HCM có khoảng triệu cư dân khoảng triệu người từ nơi khác đến làm ăn sinh sống. • Thủ đô Hà Nội triệu cư dân triệu người nhập cư. • Diện tích nhà trung bình cho người TP.HCM 10m2, Hà Nội 7m2, mức bình quân khu vực 15m2/người • Việt Nam thiếu hàng chục triệu m2 nhà ở, tiềm để thị trường BĐS Việt Nam Trần Tiến Khai Nguồn: 24H.COM.VN (Theo Đầu Tư) 39 4. Kiến thức  Ngành bất động sản chất ngành kinh tế.  Định hướng đào tạo bậc cử nhân ngành Kinh tế Bất động sản:  Người có kiến thức kinh tế học;  Có hiểu biết chuyên sâu bất động sản nghề nghiệp liên quan.  Người đào tạo có khả tham gia vị trí quan trọng quan quản lý Nhà nước bất động sản để tham gia hoạch định sách, quản lý thực thi luật pháp quy định Nhà nước bất động sản. Trần Tiến Khai 40 4. Kiến thức  Các cử nhân Kinh tế Bất động sản có khả tham gia:  định chế tài hỗ trợ cho thị trường bất động sản,  làm việc cho quan, công ty, doanh nghiệp thị trường bất động sản. Trần Tiến Khai 41 4. Kiến thức  kiến thức cho môn chuyên ngành Kinh tế bất động sản       kinh tế học (vi mô, vĩ mô), Marketing, Tài chính, Kế toán, Quản trị, Thống kê, Kỹ đàm phán, v.v. Trần Tiến Khai 42 5. Kỹ tổng quát khả tự học  Ngành Bất động sản hình thành phát triển lâu năm quốc gia phát triển  Nhà nước chuyển hướng kinh tế từ kế hoạch hóa – bao cấp sang kinh tế mở;  Ngành bất động sản thực phát triển mạnh từ năm 1995 trở sau  Ở trường đại học Việt Nam, nay, chưa có đào tạo ngành Kinh tế Bất động sản.  Các lớp đào tạo chứng nghề Bộ Xây dựng cấp chứng mang tính ngắn hạn chủ yếu đào tạo kỹ nghề. Trần Tiến Khai 43 5. Kỹ tổng quát khả tự học  Xã hội cần người có hiểu biết lý thuyết kinh tế ứng dụng ngành bất động sản kinh nghiệm thực tiễn quản lý kinh doanh.  Vai trò kiến thức từ trình tự học tích lũy kinh nghiệm.  Ngành học: trang bị hệ thống kiến thức tảng, giúp tăng cường hiểu biết; trang bị bước đầu cho người khởi nghiệp! Trần Tiến Khai 44 5. Kỹ tổng quát khả tự học  Học tập liên tục thực tiễn trao đổi kiến thức: cần thiết. Trần Tiến Khai 45 6. Bạn giỏi lĩnh vực nào?  Xác định lĩnh vực mà người học có khả thiên hướng điều cần thiết.  Có khả đam mê nghiên cứu phân tích?  Có khả tổng hợp, viết trình bày?  Có thiên hướng kinh doanh phải cần tính động mạo hiểm.  Có kỹ phân tích tốt: Thẩm định bất động sản, thẩm định tín dụng, phân tích cho vay, cố vấn. Trần Tiến Khai 46 6. Bạn giỏi lĩnh vực nào?  Có kỹ giao tiếp tốt: làm việc nghề môi giới, cho thuê, quản lý bất động sản.  Có kỹ phân tích tốt, động giao tiếp tốt: phát triển bất động sản, đầu tư, cho vay ngành thích hợp. Trần Tiến Khai 47 [...]... dùng mà không có giải thích về tính chất hay nhận diện rõ thì có thể được hiểu là quyền sở hữu bất động sản 14 1 Tổng quan về Bất động sản 2 Bất động sản là gì?  định nghĩa bất động sản, ngoài việc ám chỉ đến đất đai và tài sản vật chất gắn liền với đất đai, còn có thể bao gồm cả khái niệm quyền đối với tài sản bất động sản đó 15 1 Tổng quan về Bất động sản 2 Bất động sản là gì?  Theo Luật Dân sự... doanh Bất động sản 2006 của Việt Nam, các nghề thuộc phạm vi kinh doanh bất động sản là: 1 2 3 4 5 6 7 Dịch Dịch Dịch Dịch Dịch Dịch Dịch vụ vụ vụ vụ vụ vụ vụ môi giới bất động sản; định giá bất động sản; sàn giao dịch bất động sản; tư vấn bất động sản; đấu giá bất động sản; quảng cáo bất động sản; quản lý bất động sản Trần Tiến Khai 33 2 Nghề nghiệp BĐS Nghề nghiệp Tư nhân Nhà nước Môi giới bất động sản, ... Khai 19 1 Tổng quan về Bất động sản 2 Bất động sản là gì? 2 Tài sản vô hình  là một “tập hợp” các quyền vô hình gắn chặt với quyền sở hữu và việc sử dụng các đặc điểm vật thể của không gian và địa điểm  Các quyền này gắn với các dịch vụ (services), hoặc lợi ích mà bất động sản cung cấp cho người sử dụng bất động sản Trần Tiến Khai 20 1 Tổng quan về Bất động sản 2 Bất động sản là gì? 2 Tài sản vô hình... quyền tài sản bất động sản (real property) và tương phản với thuật ngữ quyền tài sản động sản hoặc là quyền sở hữu động sản (personal property) 13 1 Tổng quan về Bất động sản 2 Bất động sản là gì?  Theo Uỷ ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC), thuật ngữ real property là quyền tài sản bất động sản, một khái niệm pháp lý bao gồm các quyền và lợi ích liên quan đến quyền sở hữu bất động sản Trong... động của chính quyền như quy hoạch, ban hành luật lệ về sử dụng đất, bảo vệ môi trường và thu thuế Trần Tiến Khai 24 1 Tổng quan về Bất động sản 4 Các thuộc tính cơ bản của bất động sản 1) 2) 3) 4) Tính Tính Tính Tính bất động không đồng nhất khan hiếm bền vững, đời sống kinh tế dài Trần Tiến Khai 25 1 Tổng quan về Bất động sản 5 Các đặc trưng cơ bản của bất động sản 1 Độ co dãn của cung bất động sản. .. đai bị hạn chế Trần Tiến Khai 27 1 Tổng quan về Bất động sản 5 Các đặc trưng cơ bản của bất động sản 2 Thời gian mua bán giao dịch dài, chi phí giao dịch cao  BĐS là tài sản quan trọng có giá trị lớn, việc mua, bán thường là dài so với các tài sản khác  chi phí mua bán, giao dịch cao Trần Tiến Khai 28 1 Tổng quan về Bất động sản 5 Các đặc trưng cơ bản của bất động sản 3 Khả năng chuyển hóa thành tiền... Khai 23 1 Tổng quan về Bất động sản 2 Bất động sản là gì? 3 Ngành và Nghề nghiệp  (1) môi giới bất động sản (real estate brokerage), cho thuê, dịch vụ quản lý bất động sản,  (2) dịch vụ thẩm định và tư vấn,  (3) chọn địa điểm, mua và phát triển bất động sản, (4) xây dựng,  (5) cung cấp dịch vụ tài trợ có thế chấp (mortgage finance) và bảo hiểm (securitization),  (6) đầu tư bất động sản cúa doanh... Tổng quan về Bất động sản 2 Bất động sản là gì?  Theo Wikipedia (2010), bất động sản (real estate) là một thuật ngữ pháp quy để chỉ đến các tài sản bao gồm đất đai và các cải thiện (improvements) cho đất đai như là nhà, công trình xây dựng gắn liền với vị trí của đất đai, và có tính không dịch chuyển được 12 1 Tổng quan về Bất động sản 2 Bất động sản là gì?  Thuật ngữ bất động sản thường được hiểu... khác nhau, điển hình là bị hạn chế do các quy định về sử dụng đất  Các quyền này cũng có thể bị chia nhỏ ra và phân phát cho nhiều người sử dụng hoặc không sử dụng Trần Tiến Khai 21 1 Tổng quan về Bất động sản 2 Bất động sản là gì? 2 Giá trị của bất động sản     Các quyền liên quan đến bất động sản Các đặc điểm pháp lý của tài sản đó Vị trí của tài sản đó Các đặc điểm vật thể: số năm tuổi, kích thước,... quy định, bất động sản là các tài sản bao gồm:  a) Đất đai;  b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;  c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;  d) Các tài sản khác do pháp luật quy định 16 1 Tổng quan về Bất động sản 2 Bất động sản là gì?  Là tài sản có hai thuộc tính: hữu hình và vô hình  Có 3 cách hiểu:  Tài sản hữu hình . tài sản bất động sản đó. 1. Tổng quan về Bất động sản 16 2. Bất động sản là gì?  Theo Luật Dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, Điều 174 quy định, bất động sản là các tài sản. được hiểu là quyền sở hữu bất động sản. 1. Tổng quan về Bất động sản 15 2. Bất động sản là gì?  định nghĩa bất động sản, ngoài việc ám chỉ đến đất đai và tài sản vật chất gắn liền với. dịch chuyển được. 1. Tổng quan về Bất động sản 13 2. Bất động sản là gì?  Thuật ngữ bất động sản thường được hiểu đồng nghĩa với thuật ngữ quyền tài sản bất động sản (real property) và