BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ------------------------ ------------------------ LÊ THỊ HẢI ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN SÓC SƠN – THÀNH PHỐ HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 60.85.01.03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS.NGUYỄN KHẮC THỜI HÀ NỘI, NĂM 2014 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./. Tác giả Luận văn Lê Thị Hải Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page i LỜI CẢM ƠN Sau năm học tập nghiên cứu Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, xin trân trọng cảm ơn thầy giáo, cô giáo nhiệt tình, trách nhiệm giảng dạy trang bị kiến thức giúp đỡ suốt trình học tập, nghiên cứu luận văn này. Đặc biệt, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời, người trực tiếp hướng dẫn khoa học, tận tình giúp đỡ hướng dẫn hoàn thành luận văn này. Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Sóc Sơn, Phòng Tài nguyên Môi trường - Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất huyện Sóc Sơn, Chi cục Thuế huyện Sóc Sơn, Phòng Thống kê huyện Sóc Sơn, Ủy ban nhân dân cán địa xã (Tiên Dược, Đông Xuân, Nam Sơn) điều tra tạo điều kiện thuận lợi cung cấp đầy đủ thông tin, số liệu, tư liệu đồ trình nghiên cứu luận văn này. Cuối xin trân trọng cảm ơn bạn học viên lớp, người thân gia đình, bạn bè, đồng nghiệp giúp đỡ động viên trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này. Xin trân trọng cám ơn! Tác giả Luận văn Lê Thị Hải Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục hình viii MỞ ĐẦU Đặt vấn đề Mục tiêu, yêu cầu đề tài Chương TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học quyền sử dụng đất 1.1.1 Quyền sở hữu 1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân đất đai 1.1.3 Quyền sử dụng đất 1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất số nước Thế giới 1.2.1 Tại nước phát triển 1.2.2 Tại nước khu vực 1.3 Cơ sở khoa học sở pháp lý công tác cấp cấp GCNQSD đất, 12 việc thực quyền sử dụng đất 13 1.3.1 Cơ sở khoa học 13 1.3.2 Cơ sở pháp lý 15 1.3.3 Công tác cấp GCNQSD đất, việc thực quyền sử dụng đất học từ thực tiễn. 22 1.3.4 Những học thực tiễn 24 1.4 Quyền sử dụng đất Việt Nam 25 1.4.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất Việt Nam 25 1.4.2 Các văn pháp quy liên quan đến việc thực QSDĐ 28 1.4.3 Quyền sử dụng đất Việt Nam học kinh nghiệm 31 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iii Chương NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35 2.1 Đối tượng nghiên cứu 35 2.2 Phạm vi nghiên cứu 35 2.3 Nội dung nghiên cứu 35 2.4 Phương pháp nghiên cứu 35 2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu 35 2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 36 2.4.3 Phương pháp điều tra nông hộ 36 2.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp xử lý số liệu 36 2.4.5 Phương pháp so sánh 36 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 38 3.1 Điều kiện tự nhiên huyện sóc sơn 38 3.1.1 Vị trí địa lý 38 3.1.2 Địa hình, địa chất 39 3.1.3 Khí hậu 39 3.1.4 Thuỷ văn 40 3.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 40 3.2.1 Tăng trưởng chuyển dịch cấu kinh tế 40 3.2.2 Dân số, lao động, việc làm đời sống dân cư 41 3.3 Nhận xét chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 43 3.3.1 Thuận lợi 43 3.3.2 Khó khăn, thách thức 43 3.4 Tình hình quản lý trạng sử dụng đất 44 3.4.1 Tình hình quản lý đất đai 44 3.4.2 Hiện trạng quản lý, sử dụng đất huyện Sóc Sơn 49 3.5 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn xã nghiên cứu 55 3.5.1 Tình hình chung 55 3.5.2 Đánh giá tình hình thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất xã nghiên cứu Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp 59 Page iv 3.5.3 Đánh giá tình hình thực quyền cho thuê quyền sử dụng đất xã nghiên cứu 65 3.5.4 Đánh giá tình hình thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất 68 3.5.5 Đánh giá tình hình thực quyền tặng, cho quyền sử dụng đất 71 3.5.6 Đánh giá tình hình thực quyền chấp, bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất 3.5.7 74 Đánh giá tình hình thực quyền bồi thường Nhà nước thu hồi đất xã nghiên cứu 3.5.8 79 Tổng hợp ý kiến hộ gia đình, cá nhân việc thực quyền sử dụng đất 83 3.5.9 Đánh giá chung việc thực quyền sử dụng đất xã nghiên cứu 86 3.6 Đề xuất số giải pháp nâng cao việc thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Sóc Sơn 3.6.1 89 Giải pháp hoàn thiện máy tăng cường lực cán quản lý đất đai 3.6.2 89 Giải pháp tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để 3.6.3 giao dịch đất đai đăng ký 90 Hoàn thiện sách có liên quan 90 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 93 Kết luận 93 Kiến nghị 94 TÀI LIỆU THAM KHẢO 95 PHỤ LỤC 97 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Chú giải CCRĐ Cải cách ruộng đất GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HTX Hợp tác xã LB Liên bang QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất SHNN Sở hữu Nhà nước SHTD Sở hữu toàn dân SHTN Sở hữu tư nhân TTYT Trung tâm y tế UBND Uỷ ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vi DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang 3.1 Chuyển dịch cấu kinh tế địa bàn huyện giai đoạn 2010 - 2013 40 3.2 Biến động dân số huyện Sóc Sơn 41 3.3 Kết cấp GCNQSD đất nông nghiệp 46 3.4 Kết cấp GCNQSD đất 47 3.5 Diện tích, cấu đất nông nghiệp năm 2013 huyện Sóc Sơn 50 3.6 Một số tiêu xã nghiên cứu 55 3.7 Thực trạng chuyển nhượng QSDĐ xã nghiên cứu 60 3.8 Tình hình thực quyền chuyển nhượng QSDĐ xã nghiên cứu 63 3.9 Tình hình thực quyền cho thuê QSDĐ theo xã nghiên cứu 66 3.10 Thực trạng thực quyền thừa kế xã nghiên cứu 69 3.11 Tình hình thực quyền thừa kế QSDĐ theo xã điều tra 70 3.12 Thực trạng thực quyền tặng, cho xã nghiên cứu 72 3.13 Tình hình thực quyền tặng cho QSDĐ theo xã nghiên cứu 73 3.14 Thực trạng thực quyền chấp, bảo lãnh xã nghiên cứu 75 3.15 Tình hình thực quyền chấp, bảo lãnh QSDĐ xã nghiên cứu 77 3.16 Tổng hợp tình hình thu hồi đất xã nghiên cứu 80 3.17 Tình hình thực quyền bồi thường Nhà nước thu hồi đất xã nghiên cứu 3.18 81 Ý kiến hộ gia đình, cá nhân việc thực quyền sử dụng đất nông thôn Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp 84 Page vii DANH MỤC HÌNH STT Tên hình Trang 3.1 Sơ đồ vị trí huyện Sóc Sơn 38 3.2 Cơ cấu kinh tế huyện Sóc Sơn năm 2010, 2013 41 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page viii MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, điều kiện tồn phát triển người loài sinh vật trái đất. Đối với quốc gia, đất đai tư liệu sản xuất đặc biệt, chứa đựng tài nguyên khoáng sản, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng. Mặt khác, diện tích đất đai lại có hạn, sản sinh di chuyển vị trí theo ý muốn chủ quan người. Vì vậy, quản lý sử dụng đất cách có hiệu mục tiêu quan trọng chiến lược phát triển kinh tế - xã hội địa phương quốc gia. Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 quy định: Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác tài sản Nhà nước đầu tư, quản lý tài sản công thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý. Điều 54 Hiến pháp quy định: Đất đai tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, quản lý theo pháp luật. Tổ chức, cá nhân Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất, thực quyền nghĩa vụ theo quy định luật. Quyền sử dụng đất pháp luật bảo hộ. Trên thực tế công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nước ta quy định chặt chẽ văn pháp luật triển khai thống từ Trung ương đến địa phương. Tuy nhiên trình thực Luật Đất đai quy định khác nhiều hạn chế khâu tổ chức thực hiện. Nhiều văn tính chất pháp lý chồng chéo mâu thuẫn, tình trạng chuyển dịch đất đai kiểm soát pháp luật. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình chậm đặc biệt đất ở. Luật Đất đai 2003 có quy định giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng có quy định để tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực quyền QSDĐ. Tuy nhiên, đến tình hình thực QSDĐ địa Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page dụng đất cho Nhà nước chênh lệch giá đất đất phi nông nghiệp với giá đất nông nghiệp, mà hưởng toàn giá trị quyền sử dụng đất. Nguyên nhân mặt sách pháp luật thay đổi thường xuyên, thẩm quyền thụ lý thẩm tra hồ sơ phân nhiều phòng chuyên môn, không tập trung, rườm rà (Phòng Tài nguyên Môi trường - Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất; Phòng Quản lý - Đô thị kiểm tra, xác định giới quy hoạch; phòng Tài - Kế hoạch hoàn thiện sách thuế - họp thông qua Hội đồng định giá…). Trong năm gần đây, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất huyện diễn nhiều. Song hầu hết trường hợp giải chậm, gây khó khăn cho người dân có nhu cầu thực quyền SDĐ mình. Mặt khác giá đất tính nộp tiền sử dụng đất áp dụng cao, gần sát giá thị trường. Chính vậy, nhiều người dân làm công việc nhà nông, kinh doanh nhỏ lẻ không đủ tiền SDĐ để nộp vào ngân sách. - Tiếp tục nghiên cứu sách thuế để khuyến khích người dân thực quyền giao dịch đất đai. Trong quyền tặng, cho quyền sử dụng đất, xem xét điều chỉnh để miễn thuế cho đối tượng “dâu, rể” hạ thấp mức đánh thuế thu nhập cá nhân cho trường hợp nhận quà tặng để tránh trường hợp “biến tướng” sang hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không phản ánh xác chất giao dịch dân sự. Trong quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, giảm thời gian thẩm định hồ sơ giảm tối đa giấy tờ phát sinh nộp hồ sơ hành để tạo điều kiện cho người dân thực giao dịch thuận lợi. Trong quyền thừa kế quyền sử dụng đất, cần nghiên cứu tháo gỡ cho người sử dụng đất liên tục, ổn định, mục đích, không tranh chấp, có di chúc chưa đủ điều kiện hợp pháp theo quy định (như di chúc có người chứng kiến thời hạn xác nhận UBND xã, phường, thị trấn). Tiếp tục giảm lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân giao dịch đất đai để phù hợp với điều kiện kinh tế đại phận người dân mong muốn chủ sử dụng đất, biện pháp phù hợp với tình hình để người dân tự giác thực giao dịch đất đai tăng thu vào ngân sách Nhà nước. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 91 - Công khai quy hoạch sử dụng đất; hoạch định rõ khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất người sử dụng đất có kế hoạch sử dụng đất hợp lý, yên tâm chuyển nhượng, cho thuê hay nhận chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ để đầu tư phát triển sản xuất. Huyện Sóc Sơn công khai đồ quy hoạch sử dụng đất giao thông giai đoạn 2010 - 2020 tỷ lệ 1/2000 huyện số đồ chi tiết tuyến đường thuộc xã tỷ lệ 1/500, trình thực nhiều dự án không khả thi, không phù hợp nên giai đoạn điều chỉnh, bổ sung. Việc phương án không chắn thực gây cản trở định đến thị trường chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ. Do đó, huyện cần xây dựng phương án quy hoạch dài hạn, có tính khả thi cao để người dân yên tâm sử dụng đất theo quy hoạch, kích thích “cầu” đất phát triển. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 92 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1. Kết luận Từ kết nguyên cứu đề tài xin rút số kết luận sau đây: 1. Sóc Sơn huyện ngoại thành phía Bắc cửa ngõ Thủ đô Hà Nội, có vị trí thuận lợi cho việc phát triển kinh tế - xã hội, tổng diện tích tự nhiên 30.651,34 với dân số 317.138 người, tốc độ tăng trưởng bình quân hàng năm 26,43%/năm. 2. Các loại đất địa bàn huyện Sóc Sơn khai thác sử dụng tốt. Tuy nhiên, 1.058,49 diện tích đất chưa sử dụng chiếm 3,45% tổng diện tích tự nhiên - diện tích đồi, gò, núi đá, thùng đào, thùng đấu .được phân bố rải rác, nhỏ lẻ số xã nên khó khăn trình khai thác. 3. Từ kết đánh giá việc thực quyền sử dụng đất xã nghiên cứu cho thấy: - Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Trên địa bàn huyện Sóc Sơn giai đoạn từ năm 2004 - 2013 có 3.909 trường hợp thực việc chuyển nhượng đất đai. Trong có 73,6% trường hợp hỏi thực đầy đủ thủ tục Văn phòng Đăng ký QSD đất huyện, 26,4% trường hợp lại chưa thực đầy đủ thủ tục pháp lý theo quy định. - Quyền thừa kế quyền sử dụng đất: Trong giai đoạn từ năm 2004 - 2013 có 91 trường hợp thực quyền thừa kế đất đai. Trong có 53,8% trường hợp hỏi thực đầy đủ thủ tục Văn phòng Đăng ký QSD đất huyện, 46,2% trường hợp lại chưa thực đầy đủ thủ tục pháp lý theo quy định. - Quyền tặng, cho quyền sử dụng đất: Trong giai đoạn từ năm 2004 - 2013 có 120 trường hợp thực quyền tặng, cho đất đai. Trong có 47,6% trường hợp hỏi thực đầy đủ thủ tục Văn phòng Đăng ký QSD đất huyện, 52,4% trường hợp lại chưa thực đầy đủ thủ tục pháp lý theo quy định. - Quyền chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất: Trong giai đoạn từ năm 2004 - 2013 có 834 trường hợp thực quyền tặng, cho đất đai. Trong có 96,8% trường hợp hỏi thực đầy đủ thủ tục Văn phòng Đăng ký QSD Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 93 đất huyện, 3,2% trường hợp lại chưa thực đầy đủ thủ tục pháp lý theo quy định. - Quyền bồi thường Nhà nước thu hồi đất: Trong giai đoạn từ năm 2004 - 2013 có 28.547 đất với tổng diện tích 467,6ha thu hồi để thực dự án đầu tư . Trong có 74% trường hợp thu hồi thực dự án phúc lợi công cộng (cao tốc, đường liên thôn, liên xã), 26,0% đất thu hồi để thực dự án phục vụ dân sinh (tái định cư, nhà văn hóa, trường học, nghĩa trang .). 4. Để người dân thực tốt trách nhiệm nghĩa vụ Nhà nước thực quyền sử dụng đất, đề xuất nhóm giải pháp là: nhóm giải pháp chế sách, nhóm giải pháp tổ chức quản lý, nhóm giải pháp hoàn thiện máy tăng cường lực cán địa cấp xã, cấp huyện góp phần thực tốt công tác quản lý đất đai bổ sung nguồn thu ngân sách nhà nước từ việc thực khoản thuế, phí người dân. 2. Kiến nghị Từ kết nghiên cứu có số kiến nghị sau: 1. Hệ thống pháp luật đất đai cần rõ ràng, đầy đủ, giảm tối đa văn hướng dẫn Luật. Các chế, sách phải cập nhật, đồng phù hợp với ngành Luật khác. 2. Cần có sách thuế sử dụng đất hợp lý phù hợp với thu nhập người dân để người sử dụng đất thực tốt quyền Văn phòng Đăng ký QSD đất, khai báo biến động quan Nhà nước. 3. Tạo chế đặc thù khuyến khích người dân thực quyền sử dụng đất, đặc biệt quyền cho thuê cho thuê lại quyền sử dụng đất để tăng nguồn thu ngân sách nhà nước. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 94 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Nguyễn Ngọc Bảo (2006). Một số vấn đề thực trạng giải pháp xử lý tình trạng giao dịch trầm lắng thị trường nhà đất nay. Hội thảo khoa học “ Thị trường bất động sản: thực trạng, nguyên nhân giải pháp”. Hà Nội, tháng năm 2006. 2. Nguyễn Đình Bồng (2006). "Một số vấn đề thị trường quyền sử dụng đất nước ta giai đoạn nay", Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản: thực trạng, nguyên nhân giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội. 3. Nguyễn Đình Bồng (2009). Giáo trình Hệ thống pháp luật quản lý đất đai thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội 4. Nguyễn Đình Bồng (2009). Báo cáo tổng hợp hội thảo sách pháp luật đất đai liên quan đến nông nghiệp, nông dân, nông thôn 5. Đào Trung Chính (2005). “Một số vấn đề quyền sử dụng đất thị trường bất động sản”, Tạp chí Tài nguyên Môi trường. 6. Tôn Gia Huyên - Nguyễn Đình Bồng (2007). Quản lý đất đai thị trường bất động sản - NXB Bản đồ 9-2007, Hà Nội. 7. Nguyễn Thị Mai (2002), “Hướng hoàn thiện pháp luật đất đai”, Hội thảo Chính sách pháp luật đất đai thị trường bất động sản, (11/2002), Hà Nội. 8. Hoàng Xuân Phương (2008). Nghiên cứu giải pháp phát triển thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp nông thôn - Viện Quy hoạch Thiết kế nông nghiệp – Bộ Nông nghiệp phát triển nông thôn. 9. Nguyễn Quang Tuyến (ĐH Luật Hà Nội), Nguyễn Xuân Trọng (Vụ Chính sách pháp chế - Tổng cục quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên Môi trường) (2012). Quyền nghĩa vụ người sử dụng đất. 10. Nguyễn Trọng San (2008). Giáo trình Địa Đại cương, Đại học Mỏ - Địa chất, Hà Nội. 11. Đinh Dũng Sỹ (2003). Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất người sử dụng đất: thực trạng kiến nghị. Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số 10 (186) 2003. 12. Luật Đất đai 1987 (1992), Tổng cục Quản lý ruộng đất, Hà Nội. 13. Luật Đất đai 1987 (1992), Tổng cục Quản lý ruộng đất, Hà Nội. 14. Luật Đất đai 1993; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 1998; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 2001 (2002), NXB Bản Đồ, Hà Nội. 15. Luật Đất đai 2003 (2004), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội. 16. Bộ Tài nguyên Môi trường (2012). Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai. 17. UBND huyện Sóc Sơn (2013). Quy hoạch sử dụng đất huyện Sóc Sơn giai đoạn 2010-2020, kế hoạch sử dụng đất năm kỳ đầu 2010-2015. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 95 18. UBND huyện Sóc Sơn (2013). Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội huyện Sóc Sơn giai đoạn 2010 – 2015. 19. UBND huyện Sóc Sơn (2013). Báo cáo công tác giải thủ tục hành huyện Sóc Sơn năm 2012. 20. UBND huyện Sóc Sơn (2013). Số liệu phòng thống kê huyện Sóc Sơn năm 2013. 21. Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Sóc Sơn, Hà Nội (2013), Số liệu thống kê đất đai số liệu khác liên quan đến quản lý sử dụng đất năm. 22. Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Sóc Sơn, Hà Nội (2014), Báo cáo kết nhiệm vụ năm 2013, phương hướng nhiệm vụ năm 2014. 23. UBND Đông Xuân (2013). Đề án xây dựng nông thôn xã Đông Xuân giai đoạn 2011 - 2020. 24. UBND Nam Sơn (2013). Đề án xây dựng nông thôn xã Nam Sơn giai đoạn 2011 - 2020. 25. UBND xã Tiên Dược (2013). Đề án xây dựng nông thôn xã Tiên Dược giai đoạn 2011 - 2020. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 96 PHỤ LỤC Phụ lục 1. Tổng hợp việc thực quyền QSDĐ xã nghiên cứu TT Tên quyền Chuyển đổi Chuyển nhượng Cho thuê Cho thuê lại Thừa kế Tặng, cho Thế chấp, bảo lãnh Bồi thường Góp vốn Trường hợp 72 13 21 31 11 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Tỷ lệ % 0,00 48,00 1,33 0,00 8,67 14,00 20,67 7,33 0,00 Page 97 Phụ lục 2. Thông tin chung hộ điều tra xã nghiên cứu CHỈ TIÊU Xã Tiên Dược Xã Đông Xuân Xã Nam Sơn Tổng số Tỷ lệ (%) 1. Tổng số hộ (hộ) 50 50 50 150 100,0 Chủ hộ nam giới 34 29 34 97 64,7 Chủ hộ nữ giới 16 21 16 35,3 2. Phân loại hộ (theo mã ngành nghề chính) (hộ) 50 50 50 53 150 100,0 Tiểu thủ công nghiệp 20 14 34 22,7 Thuần nông 11 28 45 84 56,0 Kinh doanh dịch vụ 18 27 18,0 3,3 50 150 100,0 10 6,7 Ngành nghề khác 3. Phân loại hộ (theo kinh tế) (hộ) 50 50 Giàu Khá 27 15 44 29,3 Trung bình 15 31 38 84 56,0 10 8,0 50 50 50 12 150 160 180 240 580 15 28 11 31 21 29 80 19,3 53,3 Nghèo 4. Số hộ sử dụng đất (hộ) Tổng diện tích đất sử dụng (m ) 100,0 694.706,26 Bình quân DT đất sử dụng/hộ (m /hộ) Số hộ có DT đất sử dụng 200 m2 (hộ) 5. Số hộ sử dụng đất vườn, ao liền kề (hộ) Tổng diện tích đất vườn, ao liền kề sử dụng (m2) Bình quân DT đất vườn, ao liền kề sử dụng/hộ (m2/hộ) Số hộ có DT đất vườn, ao liền kề sử dụng 200 m2 (hộ) 12 30 32,7 49 Phụ lục 3. Tình hình thực quyền chuyển nhượng QSDĐ nông thôn xã nghiên cứu Tổng Tình hình thực thủ tục đăng ký biến động số (trường hợp) trường hợp Giai đoạn Loại đất chuyể n nhượn g (trườn (m ) Hoàn tất tất thủ tục g hợp) Đất 2004-2013 thực quyền chuyển nhượng (trường hợp) Giấy Diện tích Thực trạng giấy tờ thời điểm Giấy tờ tờ viết Không GCNQSD viết tay tay có Đ; QĐ Có khai (có (không giấy tờ giao, cấp báo người người cam đất tạm UBND làm làm kết thời cấp xã chứng) chứng) Giấy tờ hợp Không có pháp giấy tờ khác 45 35 35 27 18 22 72 53 14 57 Đất vườn, ao liền kề Tổng Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 99 Phụ lục 4. Các lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất xã nghiên cứu Tiêu chí TS trường hợp Tỷ lệ(%) Số trường hợp nhận chuyển nhượng Trường % hợp Số trường hợp chuyển nhượng Trường % hợp I. Tổng số trường hợp chuyển nhượng (trường hợp) 1. Chuyển nhượng đất vườn, ao liền kề 72 100 64 88,9 11,1 27 37,5 25 34,7 2,8 2. Chuyển nhượng đất 45 62,5 39 54,2 8,3 II. Lý chuyển nhượng (trường hợp) 1. Chuyển nơi khác làm việc 72 100 27 37,5 45 62,5 0,0 0,0 2,8 2,8 0,0 32 44,4 25 34,7 9,7 14 19,4 0,0 14 19,4 10 13,9 0,0 10 13,9 5,6 0,0 5,6 7. Lấy tiền trả nợ 5,6 0,0 5,6 8. Lấy tiền gửi tiết kiệm 1,4 0,0 1,4 9. Lấy tiền chi cho sống hàng ngày 6,9 0,0 6,9 10. Lý khác 0,0 0,0 1. Anh chị em ruột, bố mẹ 0,0 0,0 2. Họ hàng, bạn bè 4,2 4,2 0,0 3. Người quen biết 12 16,7 10 13,9 2,8 4. Người không quen biết 58 80,6 35 48,6 23 31,9 1,4 1,4 0,0 2. Chuyển nơi 3. Đầu đất đai 4. Lấy tiền đầu tư sản xuất, kinh doanh 5. Lấy tiền để xây dựng 6. Lấy tiền mua vật dụng gia đình III. Quan hệ với người chuyển nhượng (trường hợp) 5. Đối tượng khác Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 100 Phụ lục 5. Tình hình thực quyền cho thuê QSDĐ nông thôn xã nghiên cứu Tổng Thời hạn cho thuê Tình hình thực thủ tục đăng ký (trường hợp) (trường hợp) số Giai đoạn trường Loại đất hợp Diện cho tích (m2) thuê Hoàn 1-3 3-5 5-10 tất tất năm năm năm (trường thủ tục hợp) Đất có người làm thực quyền góp vốn (trường hợp) Giấy tờ viết tay Thực trạng giấy tờ thời điểm Không GCNQSDĐ; Giấy tờ có giấy QĐ giao, viết tay tờ cam cấp đất tạm kết thời chứng Giấy tờ Không hợp pháp có giấy khác tờ kề Tổng Đất 2004- vườn, 2013 ao liền Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 101 Phụ lục 6. Tình hình thực quyền thừa kế QSDĐ nông thôn xã nghiên cứu Tổng số trường Năm Loại đất hợp thừa kế (trường Thực trạng giấy tờ thời điểm thực ký biến động (trường hợp) quyền thừa kế (trường hợp) Diện GCNQSDĐ; Giấy tờ tích Hoàn tất (m2) tất thực Chưa đầy đủ thủ tục hợp) Đất Tình hình thực thủ tục đăng Không QĐ giao, hợp khai báo cấp đất tạm pháp thời khác Không có giấy tờ 2004- Đất vườn, ao 2013 liền kề Tổng 13 Phụ lục 7. Quan hệ với người để lại thừa kế xã nghiên cứu Năm 2004-2013 Quan hệ với người để lại thừa kế Bố, mẹ, Ông, bà, anh, chị, em ruột Đối tượng khác 10 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 102 Phụ lục 8. Tình hình thực quyền tặng cho QSDĐ nông thôn xã nghiên cứu Tổng Tình hình thực thủ tục đăng ký biến số động (trường hợp) trường Giai đoạn Loại đất hợp tích tặng (m2) cho Đất 20042013 Diện Hoàn tất tất (trường thủ hợp) tục tờ viết khai tay có báo người UBND làm cấp xã chứng thực quyền tặng cho (trường hợp) Giấy Có Thực trạng giấy tờ thời điểm Không Giấy có tờ viết giấy tay tờ cam kết GCNQSDĐ; Giấy tờ QĐ giao, hợp cấp đất tạm pháp thời khác Không có giấy tờ 14 liền kề Tổng 21 10 10 Đất vườn, ao Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 103 Phụ lục 9. Quan hệ với người tặng, cho xã nghiên cứu Quan hệ với người tặng, cho Năm 2004-2013 Bố, mẹ, Ông, bà, anh, chị, em ruột Đối tượng khác 16 Phụ lục 10. Tình hình thực quyền chấp, bảo lãnh QSDĐ nông thôn xã nghiên cứu Tổng số trường Giai đoạn Loại đất hợp Diện chấp, tích bảo lãnh (m2) (trường Thời hạn chấp, Tình hình thực thủ tục Thực trạng giấy tờ thời bảo lãnh (trường đăng ký chấp, bảo lãnh điểm thực quyền hợp) (trường hợp) chấp, bảo lãnh (trường hợp) 1-12 1-3 >3 tháng năm năm hợp) Đất 20042013 Hoàn Giấy tờ tất tất viết tay có người thủ tục làm GCNQSDĐ; Giấy Giấy tờ QĐ giao, tờ hợp viết tay cấp đất tạm pháp thời khác chứng Không có giấy tờ 24 16 30 24 liền kề Tổng 31 21 31 30 Đất vườn, ao Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 104 Phụ lục 11. Các lý chấp, bảo lãnh QSDĐ nông thôn xã nghiên cứu Tiêu chí I. Tổng số trường hợp chấp (trường hợp) 1. Thế chấp, bảo lãnh đất 2. Thế chấp, bảo lãnh đất vườn, ao liền kề Xã Tiên Xã Đông Xã Nam Dược Xuân Sơn Tổng số Tỷ lệ trường hợp (trường hợp) (%) 18 31 100 15 24 77,4 22,6 16 28 90,3 9,7 17 30 96,8 3,2 0,0 II. Lý chấp, bảo lãnh (trường hợp) 1. Vay vốn đầu tư sản xuất, kinh doanh 2. Lý khác III. Đối tượng nhận chấp, bảo lãnh (trường hợp) 1. Tổ chức tín dụng 2. Cá nhân 3. Khác Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 105 Phụ lục 12. Tình hình thực quyền bồi thường Nhà nước thu hồi đất xã nghiên cứu Giai đoạn Tổng số trường hợp Loại đất Đất 2004-2013 Đất vườn, ao liền kề Tổng Trường hợp thu hồi đất (hộ) Dự án phát triển kinh tế Dự án phúc lợi công cộng Trường hợp có đất lại (hộ) Dự án an ninh quốc phòng Dự án phục vụ dân sinh Đất Đất vườn Đất khác 11 10 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 106 [...]... nghiệp Hà Nội, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của thầy giáo - PGS.TS Nguyễn Khắc Thời, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Sóc Sơn, thành phố Hà Nội 2 Mục tiêu, yêu cầu của đề tài 2.1 Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Sóc Sơn - Đề xuất một số giải pháp nhằm thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử. .. quyền sử dụng đất tại huyện Sóc Sơn đạt hiệu quả hơn 2.2 Yêu cầu Đề tài nghiên cứu trên cơ sở các thông tin, số liệu, tài liệu điều tra trung thực, chính xác, đảm bảo độ tin cậy và đánh giá đúng thực trạng thực hiện các quyền sử dụng đất, các giải pháp đề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Sóc Sơn, Thành phố Hà Nội, cũng... chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn huyện Sóc Sơn được thực hiện theo các bước sau: Bước 1: Xác định tình trạng pháp lý nhà - đất của UBND xã, phường thị trấn (nơi có đất) Bước 2: Chứng thực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của phòng Công chứng nhà nước hoặc UBND phường (xã) nơi có đất Bước 3: Đăng ký thực hiện chuyển quyền sử dụng đất tại UBND cấp xã hoặc tại Văn phòng Đăng ký QSD đất thành phố (thông... nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSD đất hoặc GCN) là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật Hay GCNQSD đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước... chức thực hiện đăng ký sử dụng đất và biến động về sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính và thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất Điều 3 Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ nêu rõ: 1 GCN được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông... buộc phải thực hiện đối với mọi đối tượng sử dụng đất trong các trường hợp như: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung quyền sử dụng đất đã đăng ký Chúng ta phải thực hiện việc đăng ký và cấp GCNQSD đất bởi vì: - GCNQSD đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai Bảo... cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Như vậy, Nhà nước là chủ thể đặc biệt của quyền sở hữu đất đai, còn các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình chỉ có quyền sử dụng đất đai chứ không có quyền định đoạt đất đai 1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai Đất đai là... hành quy định cấp GCNQSD đất ở, đất ao, đất vườn liền kề khu dân cư nông thôn trên địa bàn Thành phố Hà Nội Văn bản quy định cấp GCN QSD đất thực hiện theo Luật Đất đai năm 1993 - Quyết định số 23/2005/QĐ-UB-HN ngày 18/02/2005 về việc ban hành quy định về cấp GCNQSD đất ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội Văn bản quy định cấp GCN QSD đất khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành - Quyết định số 23/2008/QĐ-UBND... hiện khái niệm "quyền sử dụng đất" Theo các nhà khoa học pháp lý nước ta, quyền sử dụng đất được hiểu trên hai phương diện: - Phương diện chủ quan, theo phương diện này, quyền sử dụng đất là quyền năng của người sử dụng đất trong việc khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích của đất để đem lại nguồn lợi vật chất nhất định, quyền năng này được pháp luật ghi nhận và bảo vệ - Phương diện khách quan, quyền. .. với các hoạt động liên quan tới đất đai, là dữ liệu địa chính để xây dựng hệ thống thông tin đất đai 1.3.4.2 Đối với người sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác lập và bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, . Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Sóc Sơn, thành phố Hà Nội . 2. Mục tiêu, yêu cầu của đề tài 2.1. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá việc thực hiện các quyền sử. thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất tại 3 xã nghiên cứu 65 3.5.4 Đánh giá tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất 68 3.5.5 Đánh giá tình hình thực hiện quyền tặng, cho quyền. được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được