BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM *********************** LÊ HÙNG VUI NGHIÊN CỨU GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN CẨM THỦY, TỈNH THANH HÓA CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ðẤT ðAI Mà SỐ : 60.85.01.03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC : PGS.TS. HỒ THỊ LAM TRÀ HÀ NỘI - 2014 LỜI CAM ðOAN - Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ học vị nào. - Tôi xin cam ñoan rằng, giúp ñỡ cho việc thực luận văn ñã ñược cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn ñều ñã ñược rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày tháng 11 năm 2014 Tác giả luận văn Lê Hùng Vui Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian thực luận văn vừa qua nỗ lực thân, ñã nhận ñược hướng dẫn nhiệt tình, chu ñáo thầy cô giáo giúp ñỡ nhiệt tình, chu ñáo quan, ñồng nghiệp nhân dân ñịa phương nhiều quan tâm gia ñình bạn bè. ðầu tiên muốn bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới cô giáo: PGS.TS Hồ Thị Lam Trà – Khoa Quản lý ñất ñai Học viện Nông nghiệp Việt Nam ñã tận tình giúp ñỡ ñịnh hướng thực ñề tài này. Tôi xin chân thành cảm ơn lời khuyên, ñịnh hướng quý báu thầy cô giáo khoa Quản lý ñất ñai trình thực ñề tài này. Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh ñạo, cán chuyên môn hộ gia ñình cá nhân 20 xã thị trấn ñịa bàn huyện Cẩm Thủy ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cho thu thập tài liệu thực ñề tài ñược tốt nhất. Cuối xin gửi lời cảm ơn chân thành tới gia ñình bạn bè ñã ñộng viên, giúp ñỡ nhiều suốt thời gian học tập, trình thực luận văn. Mặc dù ñã có nhiều cố gắng hoàn thiện luận văn tất nhiệt tình lực mình, với quỹ thời gian có hạn kinh nghiệm chưa nhiều nên tránh khỏi thiếu sót, mong nhận ñược ñóng góp qúy báu quý thầy cô bạn. Một lần xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng11 năm 2014 Tác giả luận văn Lê Hùng Vui Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page ii MỤC LỤC LỜI CAM ðOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC BẢNG vi DANH MỤC HÌNH . vii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii MỞ ðẦU 1. Tính cấp thiết ñề tài . 2. Mục ñích ñề tài 3. Yêu cầu ñề tài CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU . 1.1. ðặc ñiểm ñất ñai chế ñộ sở hữu ñối với ñất ñai . 1.1.1. ðặc ñiểm ñất ñai 1.1.2. Chế ñộ sở hữu ñối với ñất ñai 1.1.3. Quyền sở hữu ñất ñai 1.2. ðặc ñiểm thị trường ñất ñai . 1.3. Tổng quan giá ñất 11 1.3.1. Khái quát giá ñất 11 1.3.2. ðặc ñiểm giá ñất . 13 1.3.3. Cơ sở khoa học hình thành giá ñất . 14 1.3.4. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 17 1.4. Công tác ñịnh giá ñất Thế giới 23 1.4.1 ðịnh giá ñất Úc . 23 1.4.2. ðịnh giá ñất Queensland . 25 1.4.3. ðịnh giá ñất Trung Quốc 29 1.4.4. ðịnh giá ñất Thái Lan . 29 1.4.5. Kinh nghiệm ñối với Việt Nam công tác ñịnh giá ñất . 29 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iii 1.5. Công tác ñịnh giá ñất Việt Nam . 33 1.5.1. Quy ñịnh trường hợp hình thành giá ñất nước ta . 33 1.5.2. Quy ñịnh thẩm quyền ban hành ñiều chỉnh khung giá loại ñất nội dung khung giá loại ñất . 34 1.5.3 . Quy ñịnh nguyên tắc, thẩm quyền ban hành ñiều chỉnh bảng giá ñất 35 1.5.4. Quy ñịnh nguyên tắc, thẩm quyền ñịnh giá ñất cụ thể trường hợp phải xác ñịnh giá ñất cụ thể . 37 1.5.5. Quy ñịnh phương pháp ñịnh giá ñất áp dụng thực ñịnh giá ñất Việt Nam . 38 1.5.6. Quy ñịnh trình tự, thủ tục, nội dung xây dựng bảng giá ñất 39 CHƯƠNG 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU . 41 2.1. Nội dung nghiên cứu . 41 2.3. Phương pháp nghiên cứu . 41 2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu 41 2.3.2. Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu 42 2.3.3. Phương pháp ñiều tra số liệu sơ cấp . 43 2.3.4. Các phương pháp xử lý số liệu: 44 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 45 3.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Cẩm Thủy, tỉnh Thanh Hóa . 45 3.1.1. ðiều kiện tự nhiên . 45 3.1.2. ðiều kiện kinh tế, xã hội 51 3.1.3. ðánh giá chung thực trạng phát triển kinh tế - xã hội tác ñộng ñến việc sử dụng ñất 61 3.2. Tình hình quản lý, sử dụng ñất ñịa bàn huyện Cẩm Thủy . 62 3.2.1 Tình hình quản lý ñất ñai . 62 3.2.2. Tình hình sử dụng ñất huyện Cẩm Thủy 64 3.3. Công tác ñịnh giá ñất huyện Cẩm Thủy 67 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iv 3.3.1. Khung giá ñất quy ñịnh nước 67 3.3.2. Giá ñất quy ñịnh ñịa bàn huyện Cẩm Thủy 68 3.3.3. Giá ñất thị trường ñịa bàn huyện Cẩm Thủy từ năm (2009 – 2013) . 71 3.3.4. Sự chênh lệch giá ñất thị trường giá ñất quy ñịnh nhà nước ñịa bàn huyện Cẩm Thủy qua năm (2009 – 2013) 75 3.4. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất khu vực nghiên cứu 79 3.4.1. Ảnh hưởng yếu tố vị trí ñất (khoảng cách ñến trung tâm huyện) 79 3.4.2. Ảnh hưởng yếu tố kích thước mặt tiền ñất . 82 3.5. Các nguyên nhân dẫn ñến giá ñất quy ñịnh nhà nước chênh lệch với giá ñất thị trường ñịa bàn huyện Cẩm Thủy . 85 3.5.1. Giá ñất thị trường biến ñộng phức tạp . 85 3.5.2. Phong tục, tập quán truyền thống chuyển nhượng ñịa phương 85 3.5.3. Công tác xác ñịnh giá ñất ñịa phương nhiều bất cập . 86 3.6. Giải pháp ñể giá ñất quy ñịnh Nhà nước ñịa bàn huyện Cẩm Thủy phù hợp với giá ñất thị trường 87 3.6.1. Giải pháp minh bạch thông tin thị trường ñất ñai . 87 3.6.2. Giải pháp chống ñầu ñất ñai 87 3.6.3. Giải pháp tuyên truyền, nâng cao nhận thức cho người dân doanh nghiệp . 88 3.6.4. Giải pháp tổ chức ñịnh giá ñất . 88 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ . 90 1. Kết luận . 90 2. Kiến nghị . 91 TÀI LIỆU THAM KHẢO . 93 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page v DANH MỤC BẢNG STT TÊN BẢNG TRANG Bảng 3.1: Cơ cấu kinh tế năm 2009-2013 52 Bảng 3.2: Diễn biến dân số năm 2009 - 2013 . 52 Bảng 3.3: Tình hình sử dụng ñất huyện Cẩm Thủy năm qua (2009-2013) . 65 Bảng 3.4: Khung giá ñất ñô thị . 67 Bảng 3.5: Khung giá ñất nông thôn 68 Bảng 3.6: Gía ñất theo quy ñịnh Nhà nước tuyến ñường lựa chọn năm 2009 – 2013 69 Bảng 3.7: Giá ñất thị trường giá ñất quy ñịnh Nhà nước qua năm (2009-2013) . 73 Bảng 3.8: Giá ñất thị trường năm 2013 ñường Quốc lộ 217 phụ thuộc vào khoảng cách ñến trung tâm huyện . 80 Bảng 3.9: Mô hình giá ñất yếu tố khoảng cách ñến trung tâm 81 Bảng 3.10: Giá ñất thị trường năm 2013 Nhóm III (khu vực thị trấn) phụ thuộc vào kích thước mặt tiền 83 Bảng 3.11: Mô hình giá ñất yếu tố kích thước mặt tiền 84 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vi DANH MỤC HÌNH STT TÊN HÌNH TRANG Hình 3.1: Sơ ñồ hành – Kinh tế huyện Cẩm Thủy 45 Hình 3.2: ðường Hồ Chí Minh Cầu Cẩm Thủy 50 Hình 3.3: Suối Cá Thần - Cẩm Lương - Cẩm Thủy . 50 Hình 3.4: So sánh giá ñất thị trường giá ñất quy ñịnh nhóm I . 75 Hình 3.5: So sánh giá ñất thị trường giá ñất quy ñịnh Nhóm II . 77 Hình 3.6: So sánh giá ñất thị trường giá ñất quy ñịnh Nhóm III . 78 Hình 3.7: So sánh giá ñất thị trường giá quy ñịnh Nhóm IV . 78 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT HðND : Hội ñồng nhân dân UBND : Ủy ban nhân dân BðS : Bất ñộng sản KTXH : Kinh tế xã hội MN : Miền núi QSDð : Quyền sử dụng ñất GTNT : Giao thông nông thôn TW : Trung ương Nð-CP : Nghị ñịnh – Chính phủ Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page viii MỞ ðẦU 1. Tính cấp thiết ñề tài ðất ñai nguồn tài nguyên vô quý giá quốc gia, Tài nguyên mà thiên nhiên ñã ban tặng cho người, trình ñổi kinh tế - xã hội nước ta, chế thị trường ñã bước ñược hình thành, thành phần kinh tế phát triển mạnh xu hướng tất yếu yếu tố nguồn lực ñầu vào cho sản xuất sản phẩm ñầu ñều phải trở thành hàng hóa, ñó ñất ñai ngoại lệ. Thị trường bất ñộng sản Việt Nam ñã ñược hình thành ñang trình phát triển bước ñầu ñược mở rộng. ðến tác nhân tham gia thị trường bắt ñầu hoạt ñộng có hiệu tạo sở cho tính ưu việt thị trường hoạt ñộng. Quyền sử dụng ñất loại hàng hoá quan trọng thị trường ñó. Vì giá quyền sử dụng ñất hay nói ngắn gọn giá ñất có vị trí ñặc biệt thị trường bất ñộng sản, thu hút ñược quan tâm nhiều ñối tượng; Nhà nước ñiều tiết quản lý ñất ñai qua giá, hay nói cách khác giá ñất công cụ kinh tế ñể người quản lí người sử dụng ñất tiếp cận với chế thị trường ñồng thời ñể ñánh giá công phân phối ñất ñai. Huyện Cẩm Thủy 11 huyện miền núi tỉnh Thanh Hóa, có ñiều kiện kinh tế, xã hội khó khăn, kinh tế nông nghiệp chiếm tỷ trọng cao. ðể phát huy tối ña nguồn nội lực từ ñất ñai phục vụ nghiệp Công nghiệp hóa - Hiện ñại hóa ñất nước nói chung, huyện nhà nói riêng ñòi hỏi phải có chế, sách phù hợp ñể tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho ñầu tư phát triển, thúc ñẩy hình Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page Bảng 3.9: Mô hình giá ñất yếu tố khoảng cách ñến trung tâm SUMMARY OUTPUT Regression Statistics Multiple R 0,833667 R Square 0,695001 Adjusted R Square 0,678948 Standard Error 1648,208 Observations 21 ANOVA df Regression Residual Total Intercept Kc_TT huyện 19 20 SS 1,18E+08 51615219 1,69E+08 Coefficients Standard Error 7411,253 -366,003 610,6314 55,62424 MS 1,18E+08 2716590 F Significance F 43,29526 2,68E-06 t Stat P-value 12,13703 -6,57991 2,14E-10 2,68E-06 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Lower 95% 6133,187 -482,426 Upper 95% 8689,319 -249,58 Lower 95,0% 6133,187 -482,426 Upper 95,0% 8689,319 -249,58 Page 81 Phương trình hồi quy: Y= -366,003X1 + 7411,25 Trong ñó: (1) Y giá ñất (ðVT: Nghìn ñồng) X1 yếu tố khoảng cách ñến trung tâm huyện (ðVT: Km) Từ kết chạy mô hình, ta thấy mô hình có ý nghĩa thống kê chấp nhận ñược có Tstat≥ 1,7 yếu tố khoảng cách ñến trung tâm huyện ảnh hưởng rõ rệt ñến giá ñất có số P-value < 0,1. ðể ñánh giá ñộ xác mô hình phải dựa vào trị số R2 hiệu chỉnh. Trong mô hình trị số R2 hiệu chỉnh 0,695 có nghĩa ñộ xác mô hình ñạt 69,5%. Như xác ñịnh giá ñất ñất khu vực nghiên cứu ta cần thay yếu tố khoảng cách ñến trung tâm huyện vào phương trình (1) ñể tính. 3.4.2. Ảnh hưởng yếu tố kích thước mặt tiền ñất - Yếu tố sở hạ tầng: Cùng với yếu tố vị trí (khoảng cách ñến trung tâm huyện), yếu tố kích thước mặt tiền ñất yếu tố quan trọng ảnh hưởng ñến giá trị ñất. ðiều ñó ñược thể tương ñối rõ nét Nhóm III tuyến ñường khu vực thị trấn. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 82 Bảng 3.10: Giá ñất thị trường năm 2013 Nhóm III (khu vực thị trấn) phụ thuộc vào kích thước mặt tiền TT Giá ñất (1000ñ/m2) Kích thước mặt tiền (m) Giá quy ñịnh (1000ñ/m2) Tên người sử dụng ñất Tên ñường Cao Thanh Hương Nội tổ 4.800 12,6 3.000 Nguyễn Văn Hiếu Nội tổ 3.800 8,0 2.000 Cao Việt Bách Nội tổ 2.800 4,0 1.000 Phạm Minh Thạch Nội tổ 2.000 3,0 600 Lê Anh Vũ Nội tổ 2.100 3,05 800 Phạm Thị Duyên Nội tổ 2.150 3,1 900 Nguyễn Thị Hương Nội tổ 4.200 11,2 1.700 Nguyễn Thế Hiệp Nội tổ 5.200 13,0 3.000 Phạm Minh Nam Nội tổ 2.800 4,0 1.000 10 Nguyễn Thị Minh Nội tổ 5.100 13,2 3.000 11 Trần Thị Lan Nội tổ 3.000 5,0 1.000 12 Lê Hùng Thắng Nội tổ 3.500 6,0 1.500 13 Lê Minh Hiếu Nội tổ 5.300 14,0 3.000 14 Phạm Bích Hằng Nội tổ 4.600 12,5 2.000 15 Phạm Văn Tiến Nội tổ 4.100 11,0 2.000 16 Nguyễn Thị Huệ Nội tổ 3.900 8,5 1.700 17 Phạm Duy Khánh Nội tổ 3.700 7,9 1.500 18 Nguyễn Văn Nông Nội tổ 4.000 9,8 1.700 19 Hoàng Thị Trang Nội tổ 4.300 10,0 1.500 20 Lê Thị Thu Nội tổ 2.600 3,7 1.000 Từ mẫu ñiều tra ñược ñầy ñủ thông tin ta tiến hành xây dựng mô hình xác ñịnh giá ñất ñể ñánh giá mức ñộ ảnh hưởng yếu tố kích thước mặt tiền. Kết xây dựng mô hình ñược thể bảng sau: Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 83 Bảng 3.11: Mô hình giá ñất yếu tố kích thước mặt tiền SUMMARY OUTPUT Regression Statistics Multiple R 0,979099 R Square 0,958634 Adjusted R Square 0,956336 Standard Error 219,2235 Observations 20 ANOVA df Regression Residual Total 18 19 Coefficients Intercept Kích thước mặt tiền 1556,881 261,7694 SS 20047314 865060,6 20912375 Standard Error 115,7059 12,81675 MS 20047314 48058,92 F Significance F 417,1403 6,7E-14 t Stat P-value 13,4555 20,42401 7,83E-11 6,7E-14 Lower 95% Phương trình hồi quy: Y= 261,77 X1 + 1556,88 Trong ñó: 1313,792 234,8424 Upper 95% 1799,97 288,6964 Lower 95,0% 1313,792 234,8424 Upper 95,0% 1799,97 288,6964 (2) Y giá ñất (ðVT: Nghìn ñồng) X1 yếu tố Kích thước mặt tiền (ðVT: Km) Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 84 Từ kết chạy mô hình, ta thấy mô hình có ý nghĩa thống kê chấp nhận ñược có Tstat≥ 1,7 kích thước mặt tiền ảnh hưởng rõ rệt ñến giá ñất có số P-value < 0,1. ðể ñánh giá ñộ xác mô hình phải dựa vào trị số R2 hiệu chỉnh. Trong mô hình trị số R2 hiệu chỉnh 0,9586 có nghĩa ñộ xác mô hình ñạt 95,86%. Như xác ñịnh giá ñất ñất khu vực nghiên cứu ta cần thay yếu tố kích thước mặt tiền vào phương trình (2) ñể tính. 3.5. Các nguyên nhân dẫn ñến giá ñất quy ñịnh nhà nước chênh lệch với giá ñất thị trường ñịa bàn huyện Cẩm Thủy 3.5.1. Giá ñất thị trường biến ñộng phức tạp Giá ñất thị trường tượng kinh tế xuất trình trao ñổi thoả thuận trực tiếp người mua người bán sở nhận thức ñiều kiện cụ thể thị trường, hay nói cách tồng quát, lực lượng cầu cung ñịnh. Giá thị trường nhằm thoả mãn lợi ích kinh tế bên mua lẫn bên bán, "bàn tay vô hình" ñiều tiết sản xuất xã hội. Giá ñất thị trường tăng mạnh ñôi không ñúng với giá trị thực tế ñất mà yếu tố Tâm lý chung người Việt Nam thường tâm lý ñám ñông, nóng vội. Khi giá ñất lên cao thường ñổ xô ñi mua lo sợ ñất có khả sinh lời cao bị người khác mua mất, mà ñẩy giá ñất lên cao gây nên tượng sốt ñất. Nhưng giá ñất mức thấp, người có ñất lại ñổ xô bán ra, người mua lại chần chừ chờ ñợi ñể mua ñược ñất khác có giá rẻ hơn, ñiều ñó dẫn ñến thị trường bất ñộng sản bị ñóng băng. 3.5.2. Phong tục, tập quán truyền thống chuyển nhượng ñịa phương ðối với ñịa bàn huyện Cẩm Thủy phần lớn người nhận chuyển nhượng ñều tự ñi làm thủ tục chuyển nhượng tự nộp tất khoản thuế Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 85 phí ñó người mua tìm cách giảm thuế, trốn thuế việc ñưa giá trị chuyển nhượng hợp ñồng chuyển nhượng thấp nhiều so với giá trị thực mà người mua phải trả mà quan quản lý nhà nước không quản lý ñược. Khi thực ñiều tra giá chuyển nhượng thực tế ñể xây dựng bảng giá ñất gặp nhiều khó khăn, thường người chuyển nhượng người nhận chuyển nhượng không khai thật giá trị chuyển nhượng tâm lý lo sợ nhà nước phát giá trị chuyển nhượng thực truy thu thuế dẫn ñến việc ñiều tra giá ñất hàng năm không ñúng với giá ñất thị trường, thường thấp giá thị trường. 3.5.3. Công tác xác ñịnh giá ñất ñịa phương nhiều bất cập - Về công tác tổ chức: Hội ñồng xác ñịnh giá ñất huyện Cẩm Thủy ñược cấu gồm phòng: Tài nguyên Môi trường, Tài – Kế hoạch, Công thương, Chi Cục thuế. Mỗi phòng ñược phân công thực ñiều tra xã ñó có cán phòng Tài nguyên Môi trường nắm ñất ñai phương pháp ñịnh giá. - Trong công tác ñiều tra khảo sát: Thường không tuân thủ bước, ñôi không trực tiếp ñi sở mà lấy số liệu thông qua hợp ñồng chuyển nhượng lưu trữ cấp. - Việc xác ñịnh giá ñất huyện năm trước ñây thấp nhiều so với giá thị trường xây dựng ñề xuất giá ñất sát với giá thị trường có tăng ñột biến năm ñó không ñược UBND tỉnh chấp thuận. - Giá ñất quy ñịnh Nhà nước chưa ñược xác ñịnh chi tiết ñến ñất mà xác ñịnh theo ñoạn ñường dẫn ñến nhiều bất cập giá ñối với ñất có vị trí sinh lợi cao, ñất vị trí giáp ranh ñoạn ñường ñược phân ñoạn. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 86 3.6. Giải pháp ñể giá ñất quy ñịnh Nhà nước ñịa bàn huyện Cẩm Thủy phù hợp với giá ñất thị trường 3.6.1. Giải pháp minh bạch thông tin thị trường ñất ñai Thiếu thông tin nguyên nhân khiến thị trường ñất ñai minh bạch khó bền vững. Do ñó, ñể nâng cao hiệu công tác ñịnh giá ñất cần phải minh bạch thông tin thị trường ñất ñai. Muốn yêu cầu: Hoàn thành công tác ñăng ký ñất ñai ban ñầu (hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất lần ñầu) thực ñầy ñủ việc ñăng ký biến ñộng ñất ñai; Hoàn thiện công tác xây dựng công bố số ñánh giá thị trường ñất ñai ñịa bàn huyện; Phải thực công khai quy hoạch, kế hoạch có sử dụng ñất ñã ñược phê duyệt ñể nhân dân biết, giám sát, kiểm tra thực hiện. 3.6.2. Giải pháp chống ñầu ñất ñai - Giải pháp chống ñầu ñất thông qua quy hoạch. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất giải pháp quan trọng vừa giúp chống ñầu ñất ñai, vừa giúp tạo vốn cho xây dựng sở hạ tầng công cộng (Cần hoàn thành quy hoạch sử dụng ñất giai ñoạn 2011 – 2020 quản lý tốt quy hoạch) - Giải pháp chống ñầu thông qua công cụ thuế ðể hạn chế ñầu ñất ñai, ñồng thời tăng nguồn thu cho ngân sách, cần sớm nghiên cứu ñiều chỉnh mức thuế sử dụng ñất, ñánh thuế lũy tiến ñối với trường hợp sở hữu nhiều ñất ñai ñặc biệt ñất ở, có nhà ñất không ñưa vào khai thác sử dụng mua ñi bán lại nhiều lần thời gian ngắn ñể hạn chế ñầu cơ, tăng nguồn thu cho ngân sách. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 87 3.6.3. Giải pháp tuyên truyền, nâng cao nhận thức cho người dân doanh nghiệp - Cần tăng cường tuyên truyền giúp người dân hiểu rõ chủ trương, sách, pháp luật Nhà nước ñất ñai thông qua phương tiện thông tin ñại chúng. - Thực nghiêm túc quy chế dân chủ sở huy ñộng tham gia người dân vào trình xây dựng quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội nói chung, quy hoạch kế hoạch phát triển ngành, phát triển ñô thị ñặc biệt quy hoạch kế hoạch sử dụng ñất. - ðối với người dân doanh nghiệp, nâng cao nhận thức người dân doanh nghiệp giải pháp thiết thực, có tác ñộng lâu dài việc phát triển thị trường ñất ñai lành mạnh, bền vững. 3.6.4. Giải pháp tổ chức ñịnh giá ñất - Nâng cao tính xác thông tin giá ñất chuyển nhượng thực tế thị trường ñể nâng cao chất lượng bảng giá ñất. Về Trước mắt, cần phải thực thu thập thông tin giá ñất thị trường phương pháp vấn trực tiếp người nhận quyền sử dụng ñất. Trong trình thực ñiều tra, khảo sát phải có kết hợp chặt chẽ với cán ñịa xã, thị trấn, cán thôn, thị trấn ñể kiểm chứng, nâng cao tính xác thực thông tin giá ñất chuyển nhượng thực tế thị trường (ñặc biệt vai trò người dân). - Nâng cao lực cho quan thực việc ñịnh giá ñất: ðể nâng cao lực ñội ngũ quản lý ñất ñai nói chung cho cán thực công việc ñịnh giá ñất nói riêng, cần thực số biện pháp. Tổ chức thường xuyên lớp ñào tạo ngắn hạn nâng cao nghiệp vụ quản lý cấp quản lý, cấp tổ chức ñào tạo cho cấp nghiệp vụ ñịnh giá ñất theo chương trình thống nhất; Tổ chức trang thông tin ñiện tử hướng dẫn nghiệp vụ quản lý, phổ biến kinh nghiệm quản lý, pháp luật, quy Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 88 hoạch, mở diễn ñàn trao ñổi kinh nghiệm ñịnh giá ñất ñai. ðề nghị trợ giúp hỗ trợ kỹ thuật xây dựng lực từ tổ chức phát triển quốc tế nước phát triển; Cử cán chuyên môn ñi ñào tạo, học hỏi kinh nghiệm, tiếp xúc làm quen với phương pháp kỹ thuật khoa học ñịnh giá ñất số nước phát triển. ðầu tư nguồn lực tài trang thiết bị ñại phục vụ cho công tác ñịnh giá xây dựng số thị trường bất ñộng sản. - Nâng cao ý thức người dân việc kê khai trung thực giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, có biện pháp ñể xử lý nghiêm hành vi không trung thực này. - Nghiên cứu ban hành chế thúc ñẩy tác ñộng tương hỗ lẫn hoạt ñộng dịch vụ tư vấn giá ñất ñịnh giá ñất nhà nước việc phát triển hoàn thiện thông tin giá ñất. *. Tóm lại: ðể giá ñất Nhà nước quy ñịnh phù hợp với giá thị trường, ñòi hỏi phải thực nhiều giải pháp ñồng bước tháo gỡ vướng mắc bất cập, nhiên vấn ñề chế sách phải tạo lập thị trường ñất ñai phải thị trường cạnh tranh, minh bạch có ñiều tiết Nhà nước. Khi ñã có thị trường ñất ñai, việc xác lập giá thị trường thuận lợi ñó ñể Nhà nước quy ñịnh giá ñất theo khung bảng giá phục vụ cho công tác quản lý thị trường ñất ñai, ñó ñảm bảo ñược yêu cầu giá ñất thị trường phù hợp với giá ñất quy ñịnh Nhà nước. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 89 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1. Kết luận - Cẩm Thủy huyện miền núi tỉnh Thanh Hóa, có tổng diện tích tự nhiên 42.539,28ha (bằng: 3,83% tổng diện tích tự nhiên toàn tỉnh), dân số: 105.280 người (bằng: 3,12% tổng dân số toàn tỉnh), ñịa hình thuận lợi ñể giao lưu kinh tế, trao ñổi, buôn bán hàng hoá với trung tâm kinh tế, quỹ ñất nông nghiệp lớn phù hợp với nhiều loại trồng ñể phát triển sản xuất nông sản hàng hóa theo hướng tập trung hình thành vùng chuyên canh lớn sản xuất lương thực, thực phẩm có giá trị kinh tế cao. Nền kinh tế huyện năm gần ñây có chuyển dịch cấu ñáng kể Nông lâm, thủy sản chiếm 58,87% năm 2009 giảm xuống 43,82% năm 2013; Dịch vụ, thương mại từ 25,57% tăng lên 38,78%. - Cơ chế sách pháp luật ñất ñai ngày ñược hoàn thiện dần phù hợp với ñiều kiện phát triển Kinh tế - Xã hội huyện mà tình hình quản lý sử dụng ñất huyện diễn tốt giảm thiểu bất cập quản lý tình trạng sử dụng ñất lãng phí không sẩy ra. - Thị trường quyền sử dụng ñất ñịa bàn huyện ñược hình thành từ sau Luật ñất ñai năm 1993 có hiệu lực, ñặc biệt Luật ñất ñai năm 2003 có hiệu giao dịch ñất ñai ñều nằm quản lý nhà nước tuân theo quy ñịnh pháp luật. - Công tác ñịnh giá ñất ñịa bàn huyện trước ñây Phòng Tài kế hoạch chủ trì, ñến năm 2009 Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP Chính phủ có hiệu lực ñã ñược chuyển giao cho quan Tài nguyên Môi trường. Tuy chưa khắc phục ñược tình trạng việc xây dựng giá ñất chưa phù hợp với giá thị trường. Do việc ñiều tra giá thị trường dùng làm thông tin công tác ñịnh giá nhiều khó khăn, tất giao dịch Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 90 thị trường số liệu thật, giá thật chưa ñược quản lý, kinh phí ñầu tư cho công tác ñiều tra thực ñịa, thu thập số liệu phục vụ công tác ñịnh giá ñất thấp, ảnh hưởng ñến chất lượng công việc. - Giá ñất thị trường ñều tăng lên qua năm, giá ñất quy ñịnh Nhà nước ñối với huyện Cẩm Thủy nói riêng tỉnh Thanh Hóa nói chung lại có chủ trương giữ ổn ñịnh không tăng (năm 2009 2010 mức không tăng, không giảm, năm 2012 năm 2013 giữ ổn ñịnh không tăng không giảm), có chênh lệch lớn so với giá Nhà nước quy ñịnh, cụ thể là: Tại Nhóm I: Giá ñất thị trường chênh lệch so với giá quy ñịnh Nhà nước từ 1,30 ñến 3,33 lần qua năm; Nhóm II: Giá ñất thị trường chênh lệch so với giá quy ñịnh Nhà nước từ 1,00 ñến 4,00 lần qua năm; Nhóm III: Giá ñất thị trường chênh lệch so với giá quy ñịnh Nhà nước từ 1,60 ñến 4,00 lần qua năm; Nhóm IV: Giá ñất thị trường chênh lệch so với giá quy ñịnh Nhà nước từ 1,02 ñến 1,33 lần qua năm; - ðể khắc phục ñược vấn ñề bất cập cần có giải pháp phù hợp ñể nâng cao hiệu mang lại lợi ích cho nhân dân Nhà Nước. 2. Kiến nghị - ðể ñảm bảo giá ñất Nhà nước quy ñịnh phù hợp với giá thị trường, trình thực cần phải có quy ñịnh ñảm bảo thống việc thực cấp ñơn vị liên quan ñến việc xác ñịnh giá ñất ban hành giá ñất. Căn vào khung giá phương pháp xác ñịnh giá ñất Chính phủ ban hành, giá ñất ñịa phương quy ñịnh phải phù hợp với thực tế, phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế ñã hình thành ñịa phương phù hợp với quan hệ ñất ñai. - ðể giảm mức chênh lệch giá thị trường so với giá quy ñịnh, UBND tỉnh Thanh Hóa cần xây dựng bảng giá ñất tiết ñến ñất ñảm bảo phù hợp với thực tế ñịa phương. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 91 - Giá ñất phải ñược ñiều chỉnh cho phù hợp với giá ñất thị trường ñịa phương. - Hoàn thiện bước nâng cao chất lượng ñối với máy quản lý Nhà nước ñất ñai từ Trung ương ñến sở. - ðầu tư kinh phí cho công tác xây dựng, thẩm ñịnh ban hành bảng giá ñất. Chú trọng ñầu tư xây dựng có chiều sâu ñội ngũ ñịnh giá ñất chuyên nghiệp thường xuyên tổ chức tập huấn, nâng cao trình ñộ chuyên môn, nghiệp vụ giá ñất cho cán cấp sở. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 92 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài chính, Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLTBTNMT-BTC ngày 8/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm ñịnh, ban hành bảng giá ñất ñiều chỉnh bảng giá ñất thuộc thẩm quyền Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. 2. Bộ tài nguyên Môi trường (2012), “ Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật ñất ñai”- Bộ Tài Nguyên Môi trường. 3. Bộ Tài nguyên Môi trường (2013), ñề tài "Nghiên cứu thực trạng ñề xuất giải pháp hoàn thiện sách, pháp luật nâng cao lực ñịnh giá ñất xây dựng bảng giá ñất" 4. Bộ Tài (2004). Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác ñịnh giá ñất khung giá loại ñất. 5. Bộ tài (2007). Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 hướng dẫn thực Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác ñịnh giá ñất khung giá loại ñất Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa ñổi, bổ sung số ñiều Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP 6. Chính phủ (2004), Nghị ñịnh số 188/2004/Nð – CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác ñịnh giá ñất khung giá loại ñất. 7. Chính phủ (2007). Nghị ñịnh số 123/2007/Nð – CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa ñổi, bổ sung số ñiều Nghị ñịnh 188/2004/Nð – CP ngày 26/11/2004 phương pháp xác ñịnh giá ñất khung giá loại ñất. 8. Chính phủ, (2009), Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP ngày 13/8/2009 Quy ñịnh bổ sung quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư. 9. Chính phủ, (2014), Nghị ñịnh 44/2014/Nð-CP ngày 15/5/2014 Quy ñịnh Giá ñất. 10. Hoàng Văn Cường (2006), Thị trường bất ñộng sản. 11. Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Cẩm Thủy, tỉnh Thanh Hóa, (Các số liệu, tài liệu báo cáo có liên quan). 12. Nguyễn Văn Quân (2009), Bài giảng thị trường bất ñộng sản, ðại học Nông Nghiệp Hà Nội. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 93 13. Quốc hội, Hiến pháp 1992 14. Quốc hội (1993). Luật ðất ñai 1993 15. Quốc hội (2003). Luật ñất ñai 2003, NXB Chính trị quốc gia năm 2003 16. Quốc hội (2013). Luật ðất ñai năm 2013, NXB Chính trị quốc gia năm 2013 17. Hồ Thị Lam Trà(2013), Bài giảng Tài ðất ñai 18. UBND tỉnh Thanh Hóa, Quyết ñịnh số 4302/2008/Qð-UBND ngày 31/12/2008 quy ñịnh giá loại ñất ñịa bàn tỉnh Thanh Hóa năm 2009. 19. UBND tỉnh Thanh Hóa, Quyết ñịnh số 4539/2009/Qð-UBND ngày 21/12/2009, quy ñịnh giá loại ñất ñịa bàn tỉnh Thanh Hóa năm 2010. 20. UBND tỉnh Thanh Hóa, Quyết ñịnh số 4555/2010/Qð-UBND ngày 20/12/2010, quy ñịnh giá loại ñất ñịa bàn tỉnh Thanh Hóa năm 2011. 21. UBND tỉnh Thanh Hóa, Quyết ñịnh số 4293/2011/Qð-UBND ngày 21/12/2011, quy ñịnh giá loại ñất ñịa bàn tỉnh Thanh Hóa năm 2012. 22. UBND tỉnh Thanh Hóa, Quyết ñịnh số 4194/2012/Qð-UBND ngày 13/12/2012 quy ñịnh Bảng giá loại ñất ñịa bàn tỉnh Thanh Hóa năm 2013. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 94 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 95 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 96 [...]... t phát t th c t trên và ñ góp ph n làm sáng t cơ s khoa h c trong công tác xác ñ nh giá ñ t trên ñ i bàn huy n C m Th y, t nh Thanh Hóa chúng tôi th c hi n ñ tài: Nghiên c u giá ñ t trên ñ a bàn huy n C m Th y, t nh Thanh Hóa 2 M c ñích c a ñ tài - Tìm hi u giá ñ t do Nhà nư c quy ñ nh và giá ñ t th c t trên th trư ng trên ñ a bàn huy n C m Th y - Phân tích các y u t chi ph i ñ n giá ñ t , t ñó ñ... ñai Trên th c t t i nhi u qu c gia luôn t n t i 2 lo i giá ñ t: giá ñ t do Nhà nư c quy ñ nh và giá ñ t hình thành trên th trư ng Giá ñ t th trư ng ñư c hình thành trên cơ s tho thu n gi a bên s h u ñ t và các bên có liên quan; giá ñ t do Nhà nư c quy ñ nh trên cơ s giá ñ t th trư ng nh m ph c v m c ñích c a Nhà nư c C 2 lo i giá ñ t có quan h m t thi t v i nhau và chi ph i l n nhau, trong ñó giá ñ... bang ñ giám sát ho t ñ ng ñ nh giá ñ t T ng ñ nh giá là ngư i ch u trách nhi m qu n lý nhà nư c v giá ñ t, giám sát, th m ñ nh, quy t ñ nh và công b giá ñ t vào ngày 01 tháng 7 hàng năm do Văn phòng ñ nh giá ñ t t ch c th c hi n; k t qu ñ nh giá ñ t là ñ c l p d a trên d li u c a th trư ng b t ñ ng s n - T ch c ñ nh giá ñ t ñ c l p: Bên c nh h th ng ñ nh giá ñ t c a Nhà nư c là các Văn phòng ñ nh giá. .. n giá ñ t, ñ nh giá ñ t, c n có s th ng nh t trong cách ñ t v n ñ cũng như v ph m vi, ñ i tư ng nghiên c u Khi nghiên c u các khái ni m v giá ñ t và ñ nh giá ñ t t c là nghiên c u ñ t ñai trong m i quan h v kinh t , th trư ng, pháp lu t, dân s Trong m i quan h ñó, ñ t ñai - ñ i tư ng nghiên c u - ðư c xem xét v i tư cách là m t lo i tài s n, có giá tr và giá tr s d ng Khi ñ t ñai ñư c lưu thông trên. .. thành hàng hóa và cũng như bao lo i hàng hóa khác, khi hàng hóa ñ t ñai ñư c bán trên th trư ng thì cũng là lúc giá tr c a ñ t ñai ñư c th c hi n ð b o ñ m tính nh t quán khi nghiên c u v giá ñ t, ñ nh giá ñ t, nh ng v n ñ thu c ph m trù phi tài s n hay nói m t cách khác, nh ng v n ñ liên quan ñ n ñ t ñai v i tư cách là tài nguyên s không thu c ph m vi, ñ i tư ng nghiên c u c a chuyên ñ này Như trên ñã... ng Giá tr ñ t ñư c ñánh giá t ngày 01/10 hàng năm; giá ñ t ñư c công b trư c ngày 31/3 c a năm sau và có hi u l c t ngày 30/6 c a năm ra thông báo N u ñ t c n ph i ñư c ñánh giá l i gi a các kỳ ñánh giá hàng năm (ví d tái quy ho ch ho c phân khu), thông báo ñ nh giá b sung s ñư c công b sau khi ñánh giá l i Vi c ñ nh giá m i có hi u l c t ngày ghi trên thông báo - Nh ng y u t ñư c xem xét khi ñ nh giá: ... pháp ñ nh giá: Các phương pháp ñ nh giá ñư c s d ng ñ ñ nh giá ñ t t i Queensland g m: Phương pháp ñ nh giá theo giá tr c a ñ t không ñư c c i thi n hay không tăng giá tr và phương pháp ñ nh giá l i th v trí ð t ñư c quy ho ch vùng nông thôn thư ng ñư c s d ng phương pháp ñ nh giá giá tr ñ t không ñư c c i thi n.T t c các lo i ñ t khác, bao g m c ñ t quy ho ch nông thôn dân cư, ñư c ñ nh giá b ng cách... Page 11 ñ t ñai, hay giá ñ t là giá bán quy n s h u ñ t Tuy nhiên, giá tr c a ñ t ñai không ph i là giá tr c a v t ch t, c a tài s n ñ t, mà giá tr c a ñ t ñai do nh ng thu c tính t nhiên và xã h i c u thành, có th nói ñ t ñai là vô giá vì nó khác v i m i lo i hàng hoá khác Do v y, khó có th tính ñúng, tính ñ giá tr c a ñ t cho nên dù có ñư c ñ nh giá b ng các phương pháp khoa h c thì giá ñ t cũng ch là... hi n ñ nh giá cho t t c b t ñ ng s n c a bang D ch v ñ nh giá ñ t cho m c ñích th ch p ñ t/b t ñ ng s n; ñ nh giá b o hi m và các giao d ch dân s khác D ch v ñ nh giá trong các tranh ch p pháp lý gi a ngư i t ch c, cá nhân v i Văn phòng ñ nh giá ñ t, Tòa án ñ i v i giá ñ t tính thu , giá ñ t tính b i thư ng khi Nhà nư c thu h i ñ t - V nguyên t c, phương pháp và quy trình ñ nh giá ñ t: ð nh giá ñ t c... ñ nh giá cung c p bi u giá cho t t c các lo i ñ t theo thu c tính c a ñ t có th ñ nh giá ñư c phù h p v i quy ñ nh c a ð o lu t v ð nh giá ð t ñai năm 2010 Vi c ñ nh giá ñ t ñư c ti n hành hàng năm trên toàn ti u bang (ngo i tr trư ng h p ñ c bi t ho c b t thư ng) do cơ quan ñ nh giá quy t ñ nh, sau khi tham kh o ý ki n c a chính quy n ñ a phương, các t p ñoàn công nghi p ñ quy t ñ nh giá ñ t, trên . tế trên và ñể góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác xác ñịnh giá ñất ở trên ñại bàn huyện Cẩm Thủy, tỉnh Thanh Hóa chúng tôi thực hiện ñề tài: Nghiên cứu giá ñất ở trên ñịa bàn. ñất ở trên ñịa bàn huyện Cẩm Thủy, tỉnh Thanh Hóa . 2. Mục ñích của ñề tài - Tìm hiểu giá ñất do Nhà nước quy ñịnh và giá ñất ở thực tế trên thị trường trên ñịa bàn huyện Cẩm Thủy. - Phân. BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM *********************** LÊ HÙNG VUI NGHIÊN CỨU GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN CẨM THỦY, TỈNH THANH HÓA