BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ------------------ HOÀNG THỊ QUỲNH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THỊ XÃ SÔNG CÔNG - TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2011-2013 LUẬN VĂN THẠC SĨ HÀ NỘI - 2014 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ------------------ HOÀNG THỊ QUỲNH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THỊ XÃ SÔNG CÔNG - TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2011-2013 CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ : 60.85.01.03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS. TS. HỒ THỊ LAM TRÀ HÀ NỘI - 2014 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn nghiên cứu riêng tôi. Các kết nêu Luận văn chưa công bố công trình khác. Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực. Hà Nội, ngày tháng năm 2014 Tác giả Hoàng Thị Quỳnh Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page i LỜI CẢM ƠN Trong trình thực Luận văn nhận giúp đỡ, bảo nhiệt tình Thầy, Cô giáo khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, tập thể tạo điều kiện để hoàn thành Luận văn này. Trước hết xin gửi lời cảm ơn trân trọng tới Cô giáo: Phó Giáo sư Tiến sỹ Hồ Thị Lam Trà giúp đỡ tận tình trực tiếp hướng dẫn suốt thời gian thực Luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn quan tâm, bảo ân cần Thầy, Cô giáo Khoa Quản lý Đất đai suốt thời gian học tập trường. Tôi xin trân trọng cảm ơn Phòng Tài nguyên Môi trường thị xã Sông Công - tỉnh Thái Nguyên trực tiếp giúp đỡ suốt thời gian nghiên cứu. Xin cảm ơn gia đình, người thân bạn bè động viên, giúp đỡ, tạo điều kiện mặt trình thực Luận văn này. Trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2014 Tác giả Hoàng Thị Quỳnh Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page ii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN . ii MỤC LỤC . iii DANH MỤC BẢNG . vi DANH MỤC HÌNH vii DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT VÀ KÝ HIỆU . viii MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết 2. Mục đích nghiên cứu 3. Yêu cầu đề tài . Chương 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1.1. Tổng quan thị trường đất đai . 1.1.1. Bất động sản 1.1.2. Thị trường bất động sản 1.1.3. Thị trường quyền sử dụng đất kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam 1.2. Giá đất đấu giá quyền sử dụng đất . 1.2.1. Giá đất . 1.2.2. Các phương pháp định giá đất 1.2.3. Quy định giá đất đấu giá, đấu thầu . 1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất công tác đấu giá quyền sử dụng đất . 10 1.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất 11 1.3.1. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất 11 1.3.2. Cơ sở pháp lý công tác đấu giá quyền sử dụng đất 12 1.3.3. Vai trò công tác đấu giá quyền sử dụng đất 24 1.4. Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất giới . 26 1.4.1. Trung Quốc . 26 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iii 1.4.2. Nhật Bản . 28 1.4.3. Mỹ . 30 1.5. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam . 32 1.5.1. Tình hình đấu giá Quyền sử dụng đất Thành phố Hồ Chí Minh 33 1.5.2. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Hà Tĩnh 35 1.5.3. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Nghệ An . 36 1.5.4. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Bắc Giang . 36 1.5.5. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên . 38 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU . 41 2.1. Đối tượng nghiên cứu 41 2.2. Phạm vi nghiên cứu 41 2.3. Nội dung nghiên cứu 41 2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thị xã Sông Công 41 2.3.2. Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Sông Công . 41 2.3.3. Đánh giá kết đấu giá số dự án thành công công tác đấu giá QSDĐ thị xã Sông Công 41 2.3.4. Đánh giá hiệu lĩnh vực công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Sông Công 41 2.3.5. Đề xuất số giải pháp công tác đấu giá quyền sử dụng đất . 42 2.4. Phương pháp nghiên cứu . 42 2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp . 42 2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 42 2.4.3. Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu tổng hợp số liệu. . 42 2.4.4. Phương pháp chuyên gia . 43 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU . 44 3.1 Khái quát chung địa bàn nghiên cứu 44 3.1.1. Điều kiện tự nhiên . 44 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 48 3.1.3. Hiện trạng sử dụng biến động loại đất thị xã Sông Công . 52 3.1.4. Công tác quản lý đất đai 55 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iv 3.2. Đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Sông Công 57 3.2.1. Các văn đấu giá quyền sử dụng đất thị xã Sông Công . 57 3.2.2. Quy trình thực dự án đấu giá quyền sử dụng đất 58 3.2.3. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 63 3.2.4. Kết đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2013 . 68 3.3. Đánh giá kết đấu giá số dự án thành công công tác đấu giá QSDĐ thị xã Sông Công 83 3.3.1. Phiên đấu giá KDC A, đường Thống Nhất, phường Cải Đan – Năm 2011 . 83 3.3.2. Phiên đấu giá KDC TDP – Mỏ Chè – năm 2013 . 85 3.4. Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất . 88 3.4.1. Hiệu kinh tế 88 3.4.2. Hiệu xã hội - Môi trường . 89 3.4.3. Hiệu công tác quản lý sử dụng đất 91 3.5. Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất Thị xã Sông Công . 93 3.5.1. Một số tồn công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Sông Công 93 3.5.2. Kiến nghị, đề xuất giải pháp khắc phục 95 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 96 1. Kết luận . 96 2. Kiến nghị . 97 TÀI LIỆU THAM KHẢO 98 PHỤ LỤC . 101 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page v DANH MỤC BẢNG Bảng Tên bảng Trang số Bảng 1.1: Kết đấu giá quyền sử dụng đất 03 năm thực Nghị định 17/2010/NĐ-CP tỉnh Bắc Giang . 37 Bảng 1.2: Kết đấu giá quyền sử dụng đất 03 năm thực Nghị định 17/2010/NĐ-CP tỉnh Thái Nguyên . 40 Bảng 3.1: Biến động diện tích theo mục đích sử dụng đất . 54 Bảng 3.2: Kết năm thực đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Sông Công từ năm 2011 đến năm 2013 69 Bảng 3.3: Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2011 . 71 Bảng 3.4: So sánh giá trúng đấu giá giá sàn năm 2011 . 73 Bảng 3.5: So sánh giá sàn giá Nhà nước năm quy định 2011 74 Bảng 3.6: Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2012 . 76 Bảng 3.7: So sánh giá trúng đấu giá giá sàn năm 2012 . 77 Bảng 3.8: So sánh giá sàn giá Nhà nước năm 2012 . 78 Bảng 3.9: Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2013 . 79 Bảng 3.10: So sánh giá trúng đấu giá giá sàn năm 2013 . 81 Bảng 3.11: So sánh giá sàn giá Nhà nước quy định năm 2013 . 82 Bảng 3.12: Kết đấu giá Khu A – KDC đường Thống Nhất – P. Cải Đan năm 2011 . 84 Bảng 3.13: Giá sàn bước giá dự án KDC TDP4 - Mỏ Chè năm 2013 86 Bảng 3.14: Kết đấu giá KDC TDP – Mỏ Chè – 2013 86 Bảng 3.15: Nguồn vốn đầu tư sở hạ tầng từ thu tiền cấp Quyền sử dụng đất giai đoạn 2011- 2013 . 88 Bảng 3.16: Các trường hợp hủy kết trúng đấu giá không thực nghĩa vụ tài sau đấu giá giai đoạn 2011 - 2013 92 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vi DANH MỤC HÌNH Hình Tên hình Trang số Hình 3.1. Cơ cấu sử dụng đất thị xã Sông Công năm 2013 53 Hình 3.2: Quy trình đấu giá QSDĐ tỉnh Thái Nguyên 58 Hình 3.3: Khu A – KDC đường Thống Nhất . 85 Hình 3.4: KDC TDP – P. Mỏ Chè . 87 Hình 3.5 : Quảng trường thị xã Sông Công 89 Hình 3.6: Đài phun nước trước quảng trường thị xã Sông Công . 90 Hình 3.7: Dự án KOSY - phường Thắng Lợi . 91 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vii DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT VÀ KÝ HIỆU TT Ký hiệu Giải thích BĐG TS Bán đấu giá tài sản BĐS Bất động sản BLDS Bộ Luật Dân CN QSH Chuyển nhượng Quyền sở hữu CNH Công nghiệp hoá GCN Giấy chứng nhận HĐBĐG Hội đồng Bán đấu giá HĐH Hiện đại hoá KDC Khu dân cư 10 MCL Mức chênh lệch 11 QSDĐ Quyền sử dụng đất 12 TBQ Tiền bình quân 13 TDP Tổ dân phố 14 TW Trung ương 15 UBND Uỷ ban nhân dân 16 VND Việt Nam đồng 17 XHCN Xã hội chủ nghĩa Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page viii Hình 3.6: Đài phun nước trước quảng trường thị xã Sông Công 2. Việc quy hoạch đấu giá KDC địa bàn thị xã Sông Công phần tác động chuyển dịch cấu ngành khu vực dự án chủ yếu từ nông nghiệp sang thương mại - dịch vụ. Ví dụ: Trước mở rộng, xây dựng đường Thống Nhất nối liền trục đường CMT8 với Quốc lộ cũ, hai bên đường khu vực khu đất màu, đất lúa. Đến dự án KDC A, B - đường Thống Nhất thuộc phường Cải Đan quy hoạch đưa vào sử dụng, dân cư biết khai thác lợi đất mặt đường lớn để mở cửa hàng kinh doanh thương mại - dịch vụ. 3. Thực đấu giá quyền sử dụng đất công khai, dân chủ, quy chế, tránh nghi ngờ, tạo lòng tin người tham gia. Đồng thời tin tưởng vào chủ trương đổi sách quản lý, sử dụng đất đai Đảng Nhà nước, điều mà họ yên tâm họ có quyền định đoạt mảnh đất. Và quan trọng mảnh đất định thị trường họ thực hợp đồng chấp, bảo lãnh. 4. Trong giai đoạn 2011 - 2013, địa bàn thị xã Sông Công tổ chức 30 phiên đấu giá 21 dự án với tỷ lệ số người tham gia đấu giá số ô trúng đấu giá là: năm 2011 có 150 người ÷ 59 ô; năm 2012 có 30 người ÷ 18 ô; năm 2013 có 100 người ÷ 46 ô. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 90 Qua thấy, công tác đấu giá thị xã đáp ứng nhu cầu mua người dân mức trung bình ( từ 40% - 60%). 5. Khi quy hoạch xây dựng khu dân cư tập trung địa bàn nâng cao chất lượng môi trường cảnh quan đô thị. Vì trình thực UBND thị xã Sông Công trọng đầu tư sở hạ tầng cảnh quan tạo môi trường xanh - - đẹp. Tuy nhiên, số dự án, nhà đầu tư không đủ khả tài để tiến hành thi công công trình xảy tình trạng chậm tiến độ, khu đất bị bỏ hoang thời gian dài dẫn đến hủy hoại đất. (Ví dụ: Khu đất dự án KOSY - phường Thắng Lợi) (Hình 3.7). Hình 3.7: Dự án KOSY - phường Thắng Lợi 3.4.3. Hiệu công tác quản lý sử dụng đất 3.4.3.1. Công tác tài đất đai - Trong giai đoạn 2011 - 2013 làm tốt công tác tài đất đai nên phần lớn người trúng đấu giá dự án địa bàn thực nghĩa vụ tài sau có định trúng đấu giá. 03 năm có 04 trường hợp không thực nộp tiền trúng đấu giá vào Kho Bạc Nhà nước Sông Công UBND thị xã hủy kết trúng đấu giá chuyển toàn số tiền đặt trước vi phạm quy chế đấu giá vào Kho Bạc Nhà nước Sông Công theo quy định. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 91 Bảng 3.16: Các trường hợp hủy kết trúng đấu giá không thực nghĩa vụ tài sau đấu giá giai đoạn 2011 - 2013 STT Khu đất Xã, phường Năm Số ô Số tiền trúng đấu đất giá (đồng) Khu A - đường Thống Nhất Cải Đan 2011 01 670.100.000 KDC Bình Sơn Bình Sơn 2011 03 893.375.500 04 1.563.475.500 Tổng (Nguồn: Phòng Tài - Kế hoạch thị xã Sông Công) - Đấu giá quyền sử dụng đất sở, để Nhà nước định giá đất, hình thành thị trường BĐS góp phần tạo mặt giá cả, tạo ổn định cho thị trường bất động sản. 3.4.3.2. Công tác cấp GCN QSDĐ Thông qua đấu giá QSDĐ, triển khai thực công tác cấp GCN QSDĐ nhanh chóng, thuận lợi quan quản lý đất đai, tạo niềm tin người sử dụng đất. Cụ thể: Sau người trúng đấu giá hoàn thành nghĩa vụ tài chính, có giấy tờ quan thuế làm thủ tục xin cấp GCN. Cơ quan Tài nguyên môi trường thị xã Sông Công thực cấp GCN QSDĐ cho 100% người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính. 3.4.3.3. Công tác xây dựng - đô thị Đấu giá quyền sử dụng đất với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nhanh gọn, qua nhiều cấp chế giao, cấp đất, thủ tục rườm rà, làm ảnh hưởng đến tiến độ thực dự án đổi đất lấy hạ tầng, gây lãng phí thời gian, tiền của Nhà nước nhân dân. 3.4.3.4. Công tác Quản lý hành Nhà nước đất đai Qua hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tránh tiêu cực giao đất. Các quan chức đơn giản thủ tục hành thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ cách thực chế cửa người Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 92 dân thực giao đất, cấp GCN QSDĐ phải nộp tiền sử dụng đất, phải tiếp xúc với quan Tài nguyên Môi trường. Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất không đáp ứng nhu cầu người sử dụng đất mà dựa vào Nhà nước kiểm soát giao dịch quyền sử dụng đất. 3.5. Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất Thị xã Sông Công 3.5.1. Một số tồn công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Sông Công 3.5.1.1. Công tác tổ chức, quản lý đấu giá - Trong trình tổ chức, giai đoạn xác định giá đất chưa hợp lý dẫn đến việc tổ chức đấu giá không thành. Ví dụ năm 2012, việc xác định giá số ô đất cao nên khu dân cư tổ dân phố – phường Mỏ Chè lần đấu giá không thành có thông báo xét giao người tham gia (giá lần triệu đồng; điều chỉnh giá lần 3,5 triệu đồng đề nghị giảm tiếp 30%); quy hoạch chi tiết khu dân cư đường Thống – phường Cải Đan lần đấu giá không thành có thông báo xét giao người tham gia. - Các thủ tục hành phức tạp, lúng túng việc thực Nghị định Chính phủ. - Sau đợt đấu giá, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn sôi động. Tuy nhiên, công tác quản lý quan chức hoạt động thiếu chặt chẽ dẫn đến tình trạng “cò đất” tự phát diễn phổ biến. Nhiều điểm môi giới xuất xung quanh khu vực dự án, nhiều giao dịch ngầm mua bán đất không qua đăng ký dẫn đến tình trạng thông tin thị trường không minh bạch Nhà nước bị thất thu thuế chuyển quyền sử dụng đất. 3.5.1.2. Đối với người tham gia đấu giá - Có tượng thông đồng dìm giá, “quân xanh, quân đỏ” bán đấu giá nhiều hình thức thủ đoạn. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 93 - Có tượng “băng nhóm, đầu gấu, xã hội đen” khống chế, đe dọa người tham gia đấu giá. Mục đích tình trạng giảm bớt người có nhu cầu tham gia đấu giá khống chế người tham gia đấu giá trả giá cao, cho phép người có nhu cầu mua đấu giá thực làm quân xanh . - Người tham gia đấu giá có kiến thức đấu giá nên ngại ngần tham gia đấu giá, chờ người khác đấu giá thành sau mua lại, tạo điều kiện cho nhà đầu đất có hội tăng giá, ép giá người có nhu cầu sử dụng đất. - Người tham gia đấu giá chưa hình dung phát triển khu vực đấu giá tạo chênh lệch giá đất sau đấu giá thấp cao. - Một số trường hợp người tham gia đấu giá sử dụng nhiều đất xung quanh khu vực đấu giá nên bỏ giá cao để nâng mặt giá khu vực lên, sau bỏ tiền đặt cọc. Ở hầu hết dự án đấu giá đất có trường hợp người tham gia đấu giá để đầu đất đai. - Thời hạn toán, xây dựng người sử dụng đất bị động, thương lượng lại được. - Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác giá đất để tính thuế chuyển quyền thuế trước bạ bị tính theo giá đấu giá. 3.5.1.3. Đối với công tác quy hoạch, phát triển, xây dựng đô thị tạo nguồn đất đấu giá - Việc quy hoạch khu dân cư đến thực dự án đầu tư phát triển khu dân cư khảo sát kỹ lưỡng nhu cầu sử dụng đất tiềm kinh tế địa phương giá trị quyền sử dụng đất trước đưa đấu giá. Tuy nhiên bắt tay vào thực tế, công tác xây dựng vướng phải bất cập, bước thực dang dở, sở hạ tầng thiếu yếu dẫn đến quy hoạch chưa hợp lý đưa đấu giá người tham gia KDC Tổ Mỏ Chè - Việc quy hoạch tạo nguồn cho đấu giá quyền sử dụng đất gặp phản đối người dân việc thực dự án thu hồi, bồi thường giải phóng mặt tái định cư. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 94 - Các dự án xây dựng sở hạ tầng cho quy hoạch khu dân cư xảy tượng chủ đầu tư trúng thầu xây dựng phần thường lô 1, lô 2, lô bên chưa xây dựng sở hạ tầng đồng đưa lên sàn đấu giá. - Các dự án đấu giá QSDĐ đất nhỏ lẻ khó tạo mối liên kết hạ tầng khu vực xung quanh; dễ dẫn đến tình trạng đô thị bị chia nhỏ theo kiểu phân lô. - Các dự án nằm địa giới hành xã, phường khác nhau, sau thực san lấp, đầu tư hạ tầng kỹ thuật ranh giới hành lấy theo địa vật tự nhiên bị xóa, gây khó khăn cho việc xác định địa giới hành chính. - Tình trạng tự điều chỉnh quy hoạch, giảm phần diện tích công cộng chủ đầu tư sau trúng đấu giá diễn phổ biến, tỷ lệ phép xây dựng bị vi phạm tất công trình, lấn chiếm đất xảy hầu hết dự án đấu giá đất. 3.5.1.4 Công tác quản lý sử dụng đất - Vẫn tình trạng lấn chiếm đất công, chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp xây dựng trái phép, tình trạng dự án để hoang hóa, lãng phí, khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai. 3.5.2. Kiến nghị, đề xuất giải pháp khắc phục - Thay đổi số phương thức định giá sàn đấu giá để đảm bảo công mở rộng đối tượng tham gia. Với lẻ giá sàn vừa phải, lô giá sàn phải sát giá thị trường để chống tiêu cực thu hút người tham gia đấu giá. - Tiến hành quy hoạch chỉnh trang đô thị để nâng cao hiệu sử dụng đất, thông qua quy hoạch chỉnh trang đô thị thiết lập hệ thống sở hạ tầng đồng bộ. Tạo liên kết hạ tầng khu vực khác nhau, từ nâng cao giá trị quyền sử dụng đất. - Khi có kế hoạch đấu giá thức phải sớm thông báo rộng rãi thông tin, quảng cáo cho dự án tiến hành đấu giá. - Đầu tư hạ tầng trước đấu giá, mặt để làm tăng giá trị đất đấu giá, mặt khác để sau trúng đấu giá người trúng đấu giá nộp tiền đầy đủ ngay. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 95 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1. Kết luận Qua trình nghiên cứu công tác đấu giá quyền sử dụng đất thị xã Sông Công từ năm 2011 đến năm 2013 rút số kết luận sau: 1. Thị xã Sông Công thuộc vùng trung du Bắc Bộ có đặc trưng địa hình gò đồi nhiều, có diễn biến phức tạp thời tiết xấu, nói chung thuận lợi cho việc sản xuất phát triển kinh tế. Công tác Quản lý đất đai Nhà nước, quan, ban ngành địa bàn thị xã quan tâm trọng, đặc biệt công tác đấu giá quyền sử dụng đất nguồn thu lớn vào ngân sách nhà nước. 2. Giai đoạn 2011 đến năm 2013 địa bàn thị xã Sông Công tổ chức 30 phiên đấu giá quyền sử dụng đất với tổng diện tích 14.202,10 m2 21 dự án; thu số tiền 47,97 tỷ đồng. Trong năm 2011, thị xã thực 10 phiên đấu giá 08 dự án với diện tích 7.428,5 m2 thu 30,383 tỷ đồng. Năm 2012 thực 08 phiên đấu giá 03 dự án với diện tích 1.618,20 m2; thu 5,271 tỷ đồng. Năm 2013, thực 12 phiên đấu giá 10 dự án với diện tích 5.755,40 m2; thu 12,316 tỷ đồng. 3. Trong năm 2011 – 2013 có dự án KDC A đường Thống Nhất phường Cải Đan KDC TDP - phường Mỏ Chè đánh giá thành công tổ chức đấu giá sở hạ tầng dự án hoàn thiện; Nhà nước tổ chức đấu giá có kết đấu giá thành công 100% số lượng ô đất đưa đấu giá 01 phiên với MCL giá đạt yêu cầu; 90 - 100% nguời trúng đấu giá hoàn thành nghĩa vụ tài nhận GCN QSDĐ; Hiện người dân dần ổn định đời sống, sinh hoạt. 4. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất thị xã Sông Công tạo nguồn thu ngân sách lớn cho Nhà nước. Nhiều sở hạ tầng công trình địa bàn xây dựng nhờ nguồn thu từ đấu giá. Qua hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất ta thấy công tác phù hợp với xu hướng phát triển kinh tế xã hội nay. Bên cạnh đó, công tác quản lý Nhà nước đất Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 96 đai UBND thị xã Sông Công chặt chẽ, chi tiết đặc biệt việc xác định giá sàn đem lại hiệu cho Nhà nước người sử dụng. Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Sông Công từ năm 2011 đến năm 2013. Chúng khẳng định công tác đấu giá quyền sử dụng đất trở thành cánh tay đắc lực cho việc phát triển kinh tế, xã hội – môi trường công tác quản lý đất đai địa bàn thị xã nói riêng địa phương khác nói chung. Hiệu khẳng định thời gian tới ban ngành phải tiếp tục đẩy mạnh phát triển công tác đấu giá quyền sử dụng đất đưa công tác đấu giá địa phương lên tầm cao mới. 2. Kiến nghị Để phát huy hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất, đúc rút kinh nghiệm địa phương tổ chức trước cho địa phương tổ chức sau. Trong phạm vi nghiên cứu đề tài xin đưa số kiến nghị với quan, ngành có liên quan đến trình thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất sau: - Thay đổi số phương thức định giá sàn đấu giá để đảm bảo công mở rộng đối tượng tham gia. Với lẻ giá sàn vừa phải, lô giá sàn phải sát giá thị trường để chống tiêu cực thu hút người tham gia đấu giá. - Tiến hành quy hoạch chỉnh trang đô thị để nâng cao hiệu sử dụng đất, thông qua quy hoạch chỉnh trang đô thị thiết lập hệ thống sở hạ tầng đồng bộ. Tạo liên kết hạ tầng khu vực khác nhau, từ nâng cao giá trị quyền sử dụng đất. - Bên tổ chức đấu người tham gia đấu giá, trúng giá phải thực quy chế đấu giá (trong có quy định việc cấp GCN QSD đất), chế sách tài hành. - Đầu tư hạ tầng trước đấu giá, mặt để làm tăng giá trị đất đấu giá, mặt khác để sau trúng đấu giá người trúng đấu giá nộp tiền đầy đủ ngay. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 97 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Bộ Tư pháp (2005). Thông tư số 03/2005/TT-BTP ngày 4/5/2005 Bộ Tư pháp hướng dẫn số điều Nghị định 05/2005/NĐ-CP, Hà Nội. 2. Bộ Tư pháp (2010). Thông tư số 23/2010/TT – BTP ngày 06/12/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP bán đấu giá tài sản, Hà Nội. 3. Nguyễn Đình Bồng (2005), Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường BĐS Việt Nam, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội. 4. Chi cục thống kê thị xã Sông Công (2013), Niên giám thống kê năm 2013, Thái Nguyên. 5. Chính phủ (2004). Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Hà Nội. 6. Chính phủ (2005). Nghị định số 05/2004/NĐ-CP ngày 18/01/2005 quy định bán đấu giá tài sản, Hà Nội. 7. Chính phủ (2007). Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 Chính phủ, Hà Nội. 8. Chính phủ (2010). Nghị định 17/2010/NĐ-CP Chính phủ ngày 04/03/2010 quy định việc bán đấu giá tài sản, Hà Nội. 9. Công ty Cổ phần truyền thông BĐS REDVIET (2011). Giáo trình Kinh doanh Bất động sản, Hà Nội, 166tr. 10. Nguyễn Thị Minh (2010). Chuyên đề đấu giá tài sản pháp luật đấu giá, Hội đồng phối hợp công tác phổ biến, giáo dục pháp luật Chính phủ, Hà Nội. 11. Phùng Ngọc Phương cs. (2011). Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu đấu giá quyền sử dụng đất trình đô thị hoá, báo cáo, Tổng cục Quản lý đất đai, 98tr. 12. Quốc hội (1987). Luật Đất đai năm 1987, NXB Chính trị Quốc gia. 13. Quốc hội (1992). Hiến pháp 1992, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 14. Quốc hội (1993). Luật Đất đai năm 1993, NXB Chính trị Quốc gia. 15. Quốc hội nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa (1996). Luật đấu giá tài sản, NXB Chính trị Quốc gia. 16. Quốc Hội (2003). Luật Đất đai số 13/QH11, NXB Chính trị Quốc gia. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 98 17. Quốc Hội (2005). Bộ Luật Dân số 33/QH11, NXB Chính trị Quốc gia. 18. Sở Tư pháp tỉnh Nghệ An (2013), Hội nghị sơ kết 03 năm thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP Chính phủ bán đấu giá tài sản Tỉnh Nghệ An, Nghệ An. 19. Sở Tư pháp tỉnh Thái Nguyên (2013). Báo cáo số 98/BC-STP ngày 02 tháng 08 năm 2013 Sở Tư pháp Thái Nguyên Sơ kết năm thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 Chính phủ địa bàn tỉnh Thái Nguyên, Thái Nguyên. 20. Nguyễn Tân Thịnh (2012). Đấu giá quyền sử dụng đất: Công cụ giải xúc,Tạp chí tài số 10/2012. 21. Thủ tướng Chính phủ (2005). Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 30/8/2005 ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, thuê mặt nước, Hà Nội. 22. Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Thị Hương Giang (2005). Kết đất giá quyền sử dụng đất xã Nam Phong Nam Vân thành phố Nam Định, Tạp chí Địa (8-2005) 25-29. 23. Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005). Giáo trình Thị trường BĐS, NXB Nông Nghiệp, Hà Nội. 24. Nguyễn Thị Huyền Trang (2011). Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất Mỹ, IBS industry building service, truy cập ngày 05/07/2011, http://archive.saga.vn/Chuoigiatri/nghiencuuvaphattrien/23254.saga. 25. Trung tâm đấu giá Hà Tĩnh (2013). Báo cáo số 384/BC-TrTĐG ngày 11 tháng năm 2013 Trung tâm đấu giá Tỉnh Hà Tĩnh việc sơ kết 03 năm thực nghị định 17/2010/NĐ-CP Chính phủ bán đấu giá tài sản, Hà Tĩnh. 26. UBND Thành phố Hà Nội (2005). Quyết định số 137 QĐ – UB ngày 9/9/2005 UBND Thành phố Hà Nội việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất, Hà Nội. 27. UBND Thành phố Hồ Chí Minh (2013). Báo cáo số 198/BC-UBND ngày 14 tháng 11 năm 2013 Sơ kết 03 năm thi hành Nghị định số 17/2010/ NĐ-CP ngày 04 tháng 03 năm 2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh. 28. UBND thị xã Sông Công (2013a). Kiểm kê đất đai năm 2013, Phòng Tài nguyên môi trường thị xã Sông Công, Thái Nguyên. 29. UBND thị xã Sông Công (2013b). Báo cáo kết thực nhiệm vụ năm 2013. phương hướng nhiệm vụ năm 2014, Phòng Tài nguyên môi trường tx Sông Công, Thái Nguyên. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 99 30. UBND thị xã Sông Công (2013c). Báo cáo thu ngân sách Nhà nước theo phân cấp thị xã năm 2013, Phòng Tài Kế hoạch thị xã Sông Công, 2013. 31. UBND tỉnh Bắc Giang (2013). Báo cáo số 35/BC-UBND ngày 30/07/2013 UBND tỉnh Bắc Giang việc sơ kết 03 năm thực nghị định 17/2010/NĐCP Chính phủ bán đấu giá tài sản, Bắc Giang. 32. UBND tỉnh Thái Nguyên (2010a). Quyết định số 33/2010/QĐ-UBND UBND tỉnh Thái Nguyên quy chế đấu giá quyền sử dụng đất, Thái Nguyên. 33. UBND tỉnh Thái Nguyên (2010b), Quy hoạch tổng thể kinh tế xã hội tỉnh Thái Nguyên đến năm 2020, Thái Nguyên. 34. Phạm Văn Vượng (2011). Đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang , Luận văn ThS chuyên ngành địa chính, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, 99 trang. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 100 PHỤ LỤC Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 101 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page [...]... của công tác đấu giá quyền sử dụng đất chúng tôi đã nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Thị xã Sông Công - Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011- 2013" 2 Mục đích nghiên cứu Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn và một số dự án trọng điểm của thị xã Sông Công, tỉnh Thái Nguyên làm cơ sở đề xuất giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị. .. phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản 1.2.3 Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu Loại giá đất do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất được Luật Đất đai năm 2003 quy định tại Điều 58 như sau: 1 Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất trong các trường... QSDĐ Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau: - Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất - Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất. .. chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ 3 Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất không được thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định 4 Việc đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 điều này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá, đấu thầu Các văn... bán đấu giá quyền sử dụng đất: là người thực hiện các hoạt động bán đấu giá quyền sử dụng đất Người bán đấu giá quyền sử dụng đất có thể là cá nhân, tổ chức, hoặc họ cũng có thể là người bán tài sản chuyên nghiệp hoặc không chuyên Ở nước ta hiện nay, người bán đấu giá quyền sử dụng đất thường là Trung tâm bán đấu giá tài sản (Thuộc Sở Tư pháp) hoặc UBND cấp có thẩm quyền hoặc HĐBĐG quyền sử dụng đất. .. hành Nghị định 17/2010/NĐ-CP được đánh giá là có nhiều điểm mới, hoàn thiện hơn và đáp ứng được nhu cầu của hoạt động bán đấu giá tài sản 1.3.2.2 Quy định pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất a, Bán đấu giá quyền sử dụng đất mang đầy đủ yếu tố của hợp đồng dân sự - Chủ thể của hợp đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất Người bán quyền sử dụng đất: là người chủ sử dụng đất hợp pháp; họ có thể là cá nhân,... nước công bố theo lệnh số 24 có hiệu lực thi hành từ 1/1/1995) quy định Nhà nước giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước (sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất) trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được gọi là xuất nhượng quyền sử dụng đất Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị. .. bán đấu giá (Nguyễn Thị Minh,2010) Theo đó, bán đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức mua bán công khai, được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do người bán đấu giá điều khiển; nhằm bán được quyền sử dụng đất ở mức giá cao nhất do người mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả; người mua được quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất đối với quyền sử dụng đất. .. qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường sơ cấp; Thứ hai là thị trường giao dịch quyền sử dụng đất giữa những người sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định... tham gia bán đấu giá quyền sử dụng đất phải tự nguyện, không bị ép buộc hoặc lừa dối - Hình thức của hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất bán đấu giá bắt buộc phải được lập bằng văn bản, có chứng thực của Phòng Công chứng Nhà nước nơi có quyền sử dụng đất Tại phiên đấu giá, mọi hoạt động đấu giá bắt buộc phải được lập thành văn bản Nếu văn bản BĐG đã được thành lập mà người mua quyền sử dụng đất từ chối . quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất chúng tôi đã nghiên cứu đề tài: " ;Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Thị xã Sông Công - Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 201 1-2 013" công tác đấu giá quyền sử dụng đất 10 1.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất 11 1.3.1. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất 11 1.3.2. Cơ sở pháp lý của công tác đấu giá quyền sử dụng đất. chế đấu giá quyền sử dụng đất 63 3.2.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2013 68 3.3. Đánh giá kết quả đấu giá của một số dự án thành công trong công tác đấu giá QSDĐ tại thị