BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM  GIÁP TRUNG KIÊN ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN SƠN ðỘNG, TỈNH BẮC GIANG LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Quản lý ñất ñai Mã số : 60.85.01.03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. NGUYỄN KHẮC THỜI Hà Nội, năm 2014 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page i LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác. Tôi xin cam ñoan rằng mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Giáp Trung Kiên Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình ñiều tra, nghiên cứu ñể hoàn thiện luận văn, tôi ñã nhận ñược sự hướng dẫn, giúp ñỡ nhiệt tình, quý báu của các nhà khoa học, của các cơ quan, tổ chức, nhân dân và các ñịa phương. Tôi xin ñược bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời ñã tận tình hướng dẫn, giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo trong khoa Quản lý ðất ñai, Ban ðào tạo sau ñại học và Học viện Nông Nghiệp Việt Nam, tập thể và Lãnh ñạo Ủy ban nhân dân huyện Sơn ðộng… ñã nhiệt tình giúp ñỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia ñình, những người thân, cán bộ, ñồng nghiệp và bạn bè ñã tạo ñiều kiện tốt nhất về mọi mặt cho tôi trong suốt quá trình thực hiện ñề tài. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Sơn ðộng, ngày tháng năm 2014 Tác giả luận văn Giáp Trung Kiên Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iii MỤC LỤC Lời cam ñoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục bảng vi Danh mục hình vii MỞ ðẦU 1 1 Tính cấp thiết của ñề tài 1 2 Mục ñích, yêu cầu của ñề tài 3 2.1 Mục ñích 3 2.2 Yêu cầu của ñề tài 3 CHƯƠNG I TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4 1.1 Cơ sở pháp lý về Sở hữu ñất ñai 4 1.2 Quyền sở hữu ñất ñai tại một số quốc gia trên thế giới 5 1.2.1 Tại các nước Thuỵ ðiển, Ôxtrâylia, Cộng hoà Liên bang ðức, Cộng hoà Séc. 6 1.2.2 Tại Trung Quốc 8 1.3 Quyền sở hữu và quyền sử dụng ñất ñai ở Việt Nam 10 1.3.1 Các khái niệm liên quan 10 1.3.2 ðặc ñiểm quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 11 1.4 Hệ thống pháp luật về quản lý ñất ñai và quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 16 1.4.1 Hệ thống pháp luật về quản lý ñất ñai 16 1.4.2 Các văn bản luật liên quan tới quyền sử dụng ñất 16 1.5 Quyền sử dụng ñất tại Việt Nam 19 1.5.1 Sự hình thành thị trường quyền sử dụng ñất 19 1.5.2 ðặc trưng của thị trường Quyền sử dụng ñất 20 1.5.3 Thực trạng thị trường Quyền sử dụng ñất ở nước ta 20 CHƯƠNG 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iv 2.1 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 22 2.2 Nội dung nghiên cứu 22 2.2.1 ðánh giá khái quát về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Sơn ðộng. 22 2.2.2 Hiện trạng sử dụng ñất huyện Sơn ðộng, ñiều tra tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng ñất ở, ñất nông nghiệp trên ñịa bàn nghiên cứu. 22 2.2.3 ðánh giá việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở, ñất nông nghiệp của các hộ gia ñình, cá nhân trên ñịa bàn nghiên cứu giai ñoạn 2005 - 2013 bao gồm các vấn ñề 22 2.2.4 ðề xuất một số giải pháp nhằm cải thiện tình hình thực hiện quyền sử dụng ñất huyện Sơn ðộng 22 2.3 Phương pháp nghiên cứu 22 2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 22 2.3.2 Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu 22 2.3.3 Phương pháp ñiều tra nhanh nông thôn 23 2.3.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu 23 2.3.5 Phương pháp so sánh 23 CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 24 3.1 ðặc ñiểm tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Sơn ðộng 24 3.1.1 ðiều kiện tự nhiên 24 3.1.2 ðiều kiện Kinh tế - Xã hội 31 3.2 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2013 36 3.3 Kết quả cấp lần ñầu, cấp ñổi Giấy chứng nhận làm cơ sở pháp lý cho việc thực hiện quyền sử dụng ñất tại huyện Sơn ðộng 38 3.3.1 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất lần ñầu 38 3.3.2 Kết quả cấp ñổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñã cấp 41 3.4 Thực trạng việc thực hiện quyền sử dụng ñất huyện Sơn ðộng giai ñoạn 2005 -2013 42 3.4.1 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất 42 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page v 3.4.2 Quyền thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất. 45 3.4.3 Quyền thế chấp quyền sử dụng ñất 46 3.4.4 Quyền khiếu nại, tố cáo về ñất ñai liên quan tới các quyền của người sử dụng ñất. 47 3.5 ðánh giá việc thực hiện quyền sử dụng ñất tại các xã nghiên cứu 49 3.5.1 Thực hiện quyền chuyển nhượng. 49 3.5.2 Tình hình thực hiện quyền tặng cho, thừa kế 50 3.5.3 Tình hình thực hiện quyền thế chấp. 52 3.6 ðánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng ñất. 54 3.7 ðề xuất một số giải pháp nhằm cải thiện tình hình thực hiện quyền sử dụng ñất. 57 3.7.1 Giải pháp về hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ quản lý ñất ñai. 57 3.7.2 Giải pháp về tổ chức quản lý, ñẩy nhanh tiến ñộ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, tạo ñiều kiện thuận lợi ñể giao dịch ñất ñai ñược ñăng ký. 58 3.7.3 Hoàn thiện các chính sách có liên quan 59 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 60 1 Kết luận 60 2 Kiến nghị 61 TÀI LIỆU THAM KHẢO 62 PHỤ LỤC 64 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vi DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang 3.1 Dân số và Lao ñộng huyện Sơn ðộng giai ñoạn 2005 - 2013 33 3.2 Hiện trạng sử dụng ñất của huyện Sơn ðộng năm 2013 37 3.3 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất của huyện Sơn ðộng tính ñến hết năm 2013 39 3.4 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất của huyện Sơn ðộng giai ñoạn 2005 - 2013 40 3.5 Kết quả cấp ñổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất giai ñoạn 2005 - 2013 42 3.6 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn huyện Sơn ðộng trong giai ñoạn 2005 - 2013 43 3.7 Kết quả ñăng ký thực hiện quyền thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất giai ñoạn 2006 - 2013 45 3.8 Tổng hợp tình hình thực hiện thế chấp quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn huyện Sơn ðộng giai ñoạn 2005 - 2013 46 3.9 Tổng hợp tình hình tiếp nhận và giải quyết ñơn thư khiếu nại, tố cáo có liên quan tới ñất ñai tại Uỷ ban nhân dân huyện Sơn ðộng trong giai ñoạn 2005 - 2013 48 3.10 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất tại 3 ñịa phương trên ñịa bàn huyện Sơn ðộng trong giai ñoạn 2005 – 2013 49 3.11 Tình hình thực hiện quyền thừa kế, tặng cho tại 3 ñịa phương nghiên cứu trong giai ñoạn 2005 – 2013 51 3.12 Tình hình thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng ñất tại 3 ñịa phương trong giai ñoạn 2005 – 2013 53 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vii DANH MỤC HÌNH STT Tên hình Trang 3.1 Bản ñồ ñịa giới hành chính huyện Sơn ðộng 25 3.2 Giá trị sản xuất các ngành kinh tế của huyện Sơn ðộng trong giai ñoạn 2005 - 2013 (theo giá hiện hành) 32 3.3 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế của huyện Sơn ðộng trong giai ñoạn 2005 - 2013 32 3.4 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất lần ñầu tại huyện Sơn ðộng tính ñến hết năm 2013. 41 3.5 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất tại huyện Sơn ðộng giai ñoạn 2005 - 2013 44 3.6 Kết quả ñiều tra về thủ tục hành chính 55 3.7 Kết quả ñiều tra về thời gian thực hiện thủ tục hành chính 56 3.8 Thái ñộ của nhân viên tại Cơ quan nhà nước 56 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 1 MỞ ðẦU 1. Tính cấp thiết của ñề tài ðất ñai là một tài nguyên quý giá nhưng chỉ có hạn nên mỗi nước có một phương pháp quản lý và sử dụng riêng. Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, ñất ñai nước ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu: Sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Khi có Hiến pháp 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu ñất ñai là sở hữu toàn dân. ðến Hiến pháp 1992, tại ðiều 18 ñã quy ñịnh với tinh thần là: Người ñược Nhà nước giao ñất thì ñược thực hiện chuyển quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật. Cụ thể hóa Hiến pháp 1992, Luật ðất ñai 1993, Luật sửa ñổi một số ñiều Luật ðất ñai 1998, 2001 và Luật ðất ñai 2003 ñã từng bước cụ thể hoá quy ñịnh này của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng ñất, trước hết là ñối với ñất giao có thu tiền sử dụng ñất và ñất thuê (như ñất làm nhà ở, ñất sử dụng vào mục ñích kinh doanh của các chủ thể). Việc “thị trường hoá”, “tiền tệ hoá” quyền sử dụng ñất ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng ñất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ ñã ñóng góp cho xã hội, cho Nhà nước. Sự phát triển này ñã hình thành thị trường ñất ñai, hoà nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước ñồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy trong ðại hội ðảng lần thứ IX ñã có chủ trương phát triển ñầy ñủ thị trường quyền sử dụng ñất. Luật ðất ñai 2003 có những quy ñịnh về giao quyền sử dụng ñất cho các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng và có những quy ñịnh ñể các tổ chức, cá nhân sử dụng ñất dễ dàng thực hiện các quyền của người sử dụng ñất. Tuy nhiên, ñến nay tình hình thực hiện các quyền sử dụng ñất ở các ñịa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết như: • Công tác bồi thường ñất ñai khi Nhà nước thu hồi ñất phục vụ xây dựng các khu công nghiệp, ñô thị mới, cơ sở hạ tầng, trụ sở cơ quan Nhà nước, trường học, bệnh viện, dựa vào khung giá ñất do Nhà nước quy ñịnh tỏ ra còn nhiều bất cập (chưa phù hợp thực tế và thiếu tính minh bạch). Giải phóng mặt bằng chậm trễ luôn luôn là yếu tố cản trở tiến ñộ ñầu tư của hầu hết các công trình. • Hiện tượng ñất ñai bị manh mún ñã phần nào khắc phục sau khi thực hiện Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 2 dồn ñiền ñổi thửa. Tuy nhiên những giải pháp trong dồn ñiền ñổi thửa ñã tỏ ra ít phù hợp trước yêu cầu tích tụ ruộng ñất ñể mở rộng quy mô sản xuất. Làm thế nào ñể phát triển ñược tiềm năng của xã hội theo phương châm ai giỏi nghề gì làm nghề ñó. Hiện tượng chuyển dịch quyền sử dụng ñất và chuyển ñổi mục ñích sử dụng trong nông nghiệp diễn ra tự phát rất sôi ñộng ở nhiều ñịa phương. Do thị trường tự phát, thiếu thông tin, không có sự kiểm soát của Nhà nước nên còn nhiều bất cập cần giải quyết. • Những năm gần ñây thị trường quyền sử dụng ñất ñang có hiện tượng "ñóng băng". Phải chăng hiện nay cầu ñã vượt quá cung, hay chính sách chưa hợp lí, hay giá ñất ñược ñịnh giá một cách chủ quan của cơ quan ñịnh giá mà không theo quy luật của thị trường? Bên cạnh ñó, thị trường giao dịch ngầm về ñất ñai còn chiếm tỷ lệ lớn (50%). Giấy chứng nhận là ñiều kiện cần thiết cho hoạt ñộng thị trường quyền sử dụng ñất, nhưng nhiều người dân không muốn nhận mà vẫn có thể giao dịch trên thị trường ngầm. • Tâm lí người dân mỗi vùng một khác nhau: Vùng ñồng bằng Bắc bộ mặc dù người dân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng vẫn giữ lại ñất ñai, trong khi ñó người dân vùng Tây nguyên và ðồng bằng sông Cửu Long lại sẵn sàng bán ñể ñi làm thuê cho người khác. Vấn ñề nông dân không có ñất do chuyển nhượng ñất ñai ngày càng tăng. Huyện Sơn ðộng thuộc tỉnh Bắc Giang có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế, văn hoá, xã hội. Là một trong 62 huyện nghèo của cả nước, trong những năm gần ñây ñược sự quan tâm của Trung ương và các cấp ngành ñịa phương. Huyện Sơn ðộng từng bước chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tạo sức hút ñầu tư. Cơ cấu ñất ñai ñược dịch chuyển ñể xây dựng các nhà máy, xí nghiệp và cụm công nghiệp. Do nhu cầu về ñất ñai cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt ñộng thực hiện các quyền sử dụng ñất có xu hướng ngày càng gia tăng. Tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các quyền sử dụng ñất không khai báo hoặc thực hiện không ñầy ñủ các quy ñịnh của pháp luật ở trên ñịa bàn huyện Sơn ðộng vẫn còn diễn ra. Tình trạng này diễn ra thế nào? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp ñể giải quyết tình trạng này thế nào? là các câu hỏi cần phải ñược giải ñáp ñể ñưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai ñoạn tới. [...]... ñ tài: “ðánh giá vi c th c hi n các quy n s d ng ñ t trên ñ a bàn huy n Sơn ð ng, t nh B c Giang 2 M c ñích, yêu c u c a ñ tài 2.1 M c ñích ði u tra, ñánh giá tình hình th c hi n các quy n c a ngư i s d ng ñ t trên ñ a bàn huy n Sơn ð ng, t nh B c Giang ð xu t m t s gi i pháp cho vi c th c hi n và qu n lý quy n c a ngư i s d ng ñ t huy n Sơn ð ng, t nh B c Giang 2.2 Yêu c u c a ñ tài Các s li u ñi... nh B c Giang Trung tâm th tr n An Châu n m trên ngã ba c a Qu c l 31 và Qu c l 279, cách thành ph B c Giang 80km v phía ðông B c Huy n Sơn ð ng n m trong t a ñ ñ a lý: T 106041’11’’ ñ n 107002’40’’ kinh ñ ðông T 2108’46’’ ñ n 21030’28’’ vĩ ñ B c ð a gi i hành chính c a huy n như sau: - Phía B c và ðông giáp Trư ng b n Qu c gia TB1 và các huy n L c Bình, ðình L p c a t nh L ng Sơn - Phía Nam giáp 3... s li u thu th p ñư c gi a các xã, và các năm trong c giai ño n H c vi n Nông nghi p Vi t Nam – Lu n văn Th c s Khoa h c Nông nghi p Page 23 CHƯƠNG 3 K T QU VÀ TH O LU N 3.1 ð c ñi m t nhiên, kinh t , xã h i huy n Sơn ð ng 3.1.1 ði u ki n t nhiên 3.1.1.1 V trí ñ a lý Sơn ð ng là m t huy n mi n núi n m phía ðông B c c a t nh B c Giang, trên b n ñ huy n n m trên vòng cung Ngân Sơn - ðông Tri u Huy n có... c i thi n tình hình th c hi n quy n s d ng ñ t huy n Sơn ð ng 2.3 Phương pháp nghiên c u 2.3.1 Phương pháp thu th p tài li u, s li u - Thu th p các tài li u th c p t i các phòng ch c năng c a huy n, niên giám th ng kê huy n và các s li u, tài li u ñã ñư c công b - Thu th p các s li u sơ c p thông qua ñi u tra ph ng v n tr c ti p các h gia ñình và các cá nhân ñư c Nhà nư c giao ñ t và c p gi y chúng... Huy n Sơn ð ng là khu v c thư ng ngu n sông L c Nam Trên ñ a bàn huy n có 3 sông chính g p nhau Yên ð nh ñó là: Sông C m ðàn b t ngu n t 2 xã Th ch Sơn, Phúc Th ng; Sông Tu n ð o b t ngu n t th tr n Thanh Sơn, xã Thanh Lu n và nhánh chính sông L c Nam b t ngu n t 2 xã H u S n, An L c Ngoài ra còn có r t nhi u su i, khe nh n m xen k h u h t các ñ i núi các xã ð a hình b chia c t m nh t o thành các d... s h u ñ t ñai t i m t s qu c gia trên th gi i T t c các qu c gia trên th gi i ñ u s d ng quy n l c ñ ti p c n ñ n ñ t ñai qua các hình th c khác nhau c a quy n s h u Tuy nhiên m i qu c gia ñ u c n ph i ñ m b o r ng các hình th c c a quy n s h u phù h p v i các nghĩa v liên quan c a nhà nư c bên c nh cam k t t nguy n b o v , thúc ñ y và th c hi n quy n con ngư i T t c các hình th c c a quy n s h u ñ... chuy n như ng tương ng ð i v i giá c nhà nư c không ti n hành qu n lý hay ñ nh giá c th cho t ng lo i ñ t mà giá c ñư c th a thu n gi a hai bên mua và bán Trong trư ng h p giá chuy n như ng quá th p (m t cách b t thư ng) thì chính quy n ñ a phương s là ngư i ñư c ưu tiên mua l i quy n s h u ñ t ði u này góp ph n h n ch các tiêu c c trong chuy n như ng “Quy n s d ng ñ t giao” trên th trư ng + Cho thuê quy... và ph m vi nghiên c u Các h gia ñình, cá nhân ñư c Nhà nư c giao ñ t và c p gi y ch ng nh n quy n s d ng ñ t , ñ t nông nghi p t i 3 xã và th tr n huy n Sơn ð ng, t nh B c Giang giai ño n t 2005 ñ n 2013 2.2 N i dung nghiên c u 2.2.1 ðánh giá khái quát v ñi u ki n t nhiên, kinh t - xã h i huy n Sơn ð ng 2.2.2 Hi n tr ng s d ng ñ t huy n Sơn ð ng, ñi u tra tình hình th c hi n các quy n c a ngư i s d... ng Ninh - Phía Tây giáp huy n L c Nam, L c Ng n c a t nh B c Giang Là huy n mi n núi nhưng Sơn ð ng ñi u ki n khá thu n l i ñ giao lưu kinh t , văn hóa v i các huy n khác trong t nh, v i các t nh lân c n, v i Trung Qu c qua c a kh u c a t nh Qu ng Ninh và L ng Sơn H c vi n Nông nghi p Vi t Nam – Lu n văn Th c s Khoa h c Nông nghi p Page 24 Hình 3.1 B n ñ ñ a gi i hành chính huy n Sơn ð ng H c vi n Nông... Hi n tr ng s d ng ñ t huy n Sơn ð ng, ñi u tra tình hình th c hi n các quy n c a ngư i s d ng ñ t , ñ t nông nghi p trên ñ a bàn nghiên c u 2.2.3 ðánh giá vi c th c hi n quy n s d ng ñ t , ñ t nông nghi p c a các h gia ñình, cá nhân trên ñ a bàn nghiên c u giai ño n 2005 - 2013 bao g m các v nñ - Tình hình chuy n như ng quy n s d ng ñ t , ñ t nông nghi p - Tình hình th a k quy n s d ng ñ t , ñ t nông . hình thực hiện các quyền của người sử dụng ñất trên ñịa bàn huyện Sơn ðộng, tỉnh Bắc Giang. ðề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện và quản lý quyền của người sử dụng ñất ở huyện Sơn ðộng,. lựa chọn thực hiện ñề tài: “ðánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn huyện Sơn ðộng, tỉnh Bắc Giang . 2. Mục ñích, yêu cầu của ñề tài 2.1. Mục ñích ðiều tra, ñánh giá tình. ðánh giá việc thực hiện quyền sử dụng ñất tại các xã nghiên cứu 49 3.5.1 Thực hiện quyền chuyển nhượng. 49 3.5.2 Tình hình thực hiện quyền tặng cho, thừa kế 50 3.5.3 Tình hình thực hiện quyền