LỜI MỞ ĐÀU Trong bối cảnh hội nhập quốc tế sâu rộng với chuyển mạnh sang kinh tế thị trường, định quản lý chịu ảnh hưởng nhiều tác động không ốn định tù’ môi trường xung quanh cố xảy nhiều trình hoạt động bất động sản Nhìn nhận, đánh giá chủ động quản lý ảnh hưởng tác động đảm bảo thành công dự án vấn đề nhiều nước phát triển nghiên cứu giải thành cơng thực tiễn Các cơng trình xây dựng triến khai nhằm mục đích thực mục tiêu đầu tư, phát triến, tạo sở vật chất cho xã hội, thường có thời gian hoạt động dài, chịu tác động trực tiếp tù’ nhiều môi trường xung quanh trị, kinh tế, xã hội, tự nhiên, luật pháp, công nghệ rủi ro khơng thể tránh khỏi Vì điều chỉnh trình thực hiện, quản lý bất động sản thực tế Những năm qua, đầu tư phát triển nước ta không ngừng tăng nhanh quy mô, lĩnh vực với tham gia rộng rãi toàn xã hội Tuy nhiên, việc nhận dạng, đánh giá, kiểm soát nhằm hạn chế tác động xâú từ ảnh hưởng nêu tới trình quản lý chưa trọng, cịn đối phó bị động Chính tác động khơng ốn tù’ mơi trường xung quanh điều chỉnh từ nội bất động sản dẫn tới phải thay đổi nhiều tiêu chí dự tính ban đầu làm thay đổi hiệu chất lượng quản lý bất động sản Đó tồn rủi ro quản lý bất động sản Rủi ro xuất tồn đồng thời hai yếu tố bản: yếu tố gây rủi ro đối tượng chịu tác động, ảnh hVưởng Sớm chủ động nhận dạng, phân tích, đánh giá, có biện pháp kiểm sốt giảm thiẻu tác động xấu rủi ro cần thiết nhằm đảm bảo khả thi, hiệu chất lượng quản lý bất động sản Nắm bắt nhu cầu thiết trên, cộng thêm trình thực tập Cơng ty TNHH quản lý kinh doanh bất động sản Hà Nội em chọn đề tài “Xây dựng quy trình quản lý rủi ro quản lý bất động sản ” để nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu: Làm rõ sở khoa học quản lý rủi ro quản lý bất động sản Áp dụng lý luận nêu để thấy rõ thực trạng quản lý rủi ro quản lý bất động sản Việt Nam Đưa quy trình quản lý rủi ro quản lý bất động sản nhằm nâng cao chất lượng quản lý bất động sản Phương pháp nghiên cứu: Duy vật biện chứng Duy vật lịch sử Điều tra thu thập số liệu Thống kê toán học Phân tích so sánh Phạm vỉ nghiên cứu: Thị trường bất động sản Việt Nam Thị trường quản lý bất động sản Thị trường tài Kết cấu đề tài bao gồm: Lời mở đầu, phần nội dung, kết luận, tài liệu tham khảo, mục lục Lòi mở đầu: đưa lý chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu phương pháp nghiên cứu Phần nội dung: bao gồm chương: Chương /: sở khoa học quản lý rủi ro quản lý bất động sản Chương II: Nêu nên số thực trạng quản lý quản lý rủi ro quản lý bất động sản Việt Nam Chương III: Đưa quy trình quản lý rủi ro quản lý bất động sản Ket luận: Tổng hợp, tóm tắt lại toàn đề tài nghiên cứu Em xin trân thành cảm ơn thầy ThS Nguyễn Thắng Trung anh chị Công ty TNHH quản lý kinh doanh bất động sản Hà Nội giúp đỡ em hoàn thành đề tài CHƯƠNG I: Cơ sở lý luận Rủi a ro dạng thửc rủi ro Rủi ro chất rủi ro II Khái niệm Rủi ro kiện mà kết kinh doanh tương lai có khả khác biệt đáng kể so với mức dự kiến từ trước, hay gọi mức kỳ vọng III Bản chất rủi ro ; Chỉ không chắn mối nguy hiểm ; Các kết thực tế chệch hướng khỏi dự báo ; Các mát, thương tổn, bất lợi, hủy diệt/phá hoại ; Có xác định số lượng rủi ro tính bất trắc rủi ro không xác định Các dạng thức rủi ro quản lý bất động sản b ; Vật chất: Sự khuyết tật cấu trúc, vật liệu xây dựng ; Hậu quả: giảm sút uy tín, danh tiếng, mát lợi nhuận ; Trách nhiệm pháp lý: sai lầm dân sự, pháp lý, họp đồng ; Chính trị: Sự can thiệp quyền, thừa nhận pháp luật, thay đối luật pháp ; Tài chính: Dự báo lạm phát khơng xác, thiếu chế kiểm tra tài thích hợp ; Xã hội: Sự kỳ vọng cao lực lượng lao động, nhận thức thấp người dân địa phương ; Kỹ thuật: Sự nâng cao kỹ thuật công nghệ, vấn đề liên quan đến quyền sở hữu công nghệ I Quản lý rủi ro a Tầm quan trọng quản lý rủi ro ; Mỗi định quản lý đưa có rủi ro kèm ; Hoạch định tốt + chế quản lý tốt chưa đủ để đạt mục tiêu nhà quản lý ; Rất nhà quản lý có hiếu biết kỹ thuật quản lý rủi ro ; Môi trường kinh doanh thay đổi thường xuyên ; Thông tin thị trường thiếu ; Các vấn đề tiềm khác như: I Sự suy sụp kinh tế II Sự thiếu hụt lao động III Quản lý • b Quản lý riíỉ ro quản lý bất động sán Quản lý rủi ro phần việc lập kế hoạch dự án nhằm xác định nguy chủ yếu, từ xây dựng kế hoạch phòng chống hay giảm thiểu tác động bất lợi Trên thực tế có hai hình thức quản lý rủi ro: (1) giả định khả xảy cố ảnh hưởng xấu đến kế hoạch hay lịch trình (2) thừa nhận khơng thể dự báo tất cố bất lợi Quản lý rủi ro (risk management) quản lý bất động sản q trình xác định, phân tích chấp nhận hạn chế nguy tiềm ấn định quản lý ; Quản lý rủi ro phải chức quản lý bất động sản ; Quản lý rủi ro phải trọng từ khâu xây dựng quy trình quản lý ; Quản lý rủi ro xử lý thơng tin có sẵn qua mơ hình thức để hỗ trợ việc định ; Quản lý rủi ro tạo tính trách nhiệm, tính linh động, tính kế hoạch trình quản lý dự án c Nhũng trình cùa quản lý rủi ro Xác định rủi ro: cần xác định rủi ro xảy cho cơng việc quản lý bất động sản nắm đặc tính Qua mơ tả tính chất, sản phấm bất động sản, tham khảo chuyên gia, nhà tài trợ, liệu dự án quản lý bất động sản thực trước khoá để xác định rủi ro Số lưọng rủi ro : ứớc lượng rủi ro tương tác chúng đế định giá phạm vi xảy Công cụ kỹ thuật gồm có : Qui thành tiền cần bỏ ra, tính tốn nhân tố rủi ro , ước lượng Pert, Phỏng đoán nhờ chuyên gia tư vấn Triển khai việc đối phó vói rủi ro: gồm nhựng bước triển khai việc đối phó với rủi ro, mối nguy hại đến dự án Phần kế hoạch quản lý rủi ro Điều khiến việc đối phó VĨI rủi ro: Gồm việc đối phó với rủi ro xuốt qúa trình dự án thực thi, hành động đúng, cập nhật kế hoạch quản lý rủi ro d Nguyên nhân cùa thiếu hụt quản lý rủi ro quán lý bất động sản ; Thiếu kỹ thuật quản lý rủi ro ; Mức độ tinh tế phực tạp quản lý rủi ro địi hỏi phải có kỹ thuật mà đơi lúc khó đế thực ; Mất nhiều thời gian + thiếu thông tin ; Sự nghi ngờ: liệu kỹ thuật khả thi cho dự án, ; Phần lớn rủi ro liên quan đến tiến trình cơng việc, hợp đồng; để đối phó chúng tốt dựa kinh nghiệm hợp đồng trước ; Thiếu vắng tinh thông, thành thạo kỹ thuật quản lý rủi ro ; Khơng bộc lộ lợi ích cách rõ ràng CHƯƠNG II: Thực trạng quản lý rủi ro quản lý bất động sản Viêt Nam II Thị trường quản lý bất động sản Việt Nam Từ năm 2000 trở trước, tòa cao ốc, văn phịng cho th rơi vào tình trạng thua lỗ triền miên thiếu khách thuê Toà nhà 63 Lý Thái Tổ (Hà Nội) tọa lạc địa trung tâm gần nhà hát lớncũng chung hoàn cảnh, thời điểm khủng hoảng tài Châu Nhiều nhà đầu tư nước ngồi rút khỏi thị trường VN, bỏ dở dự án triển khai.Nhưng từ năm trở lại đây, nhà 63 Lý Thái Tổ với 7.000 m2 lấp kín 100% khách hàng lớn Ngân hàng giới, Quỹ tiền tệ quốc tế Giá cho thuê nhà đứng đầu bảng tồn tồ cao ốc VN Khơng riêng tịa nhà 63 Lý Thái Tổ, tất tòa cao ốc xây dựng vài năm cho thuê 80 - 90% diện tích Giám đốc điều hành Tập đồn CB Richard Ellis Việt Nam, công ty chuyên cung ứng dịch vụ địa ốc hàng đầu, cho biết: Thị trường cho thuê bất động sản gồm trung tâm thương mại, văn phòng hộ cao cấp thành phố lớn Hà Nội TP HCM sôi động Tại Hà Nội, tòa nhà Vincom City Tower (sắp đưa vào hoạt động ngày 18/11 tới) cho thuê 70% diện tích, tịa nhà Ocean Park đưa vào sử dụng có 92% diện tích thuê, dự án Ocean Park công ty Đài Loan triển khai bán hết gần 200 hộ vòng 60 ngày Tại TP HCM, trung tâm thương mại, văn phịng An Đơng vừa khai trương ngày 4/10, dự án triến khai xây dựng Landcaster, HBT Court phủ kín Hệ số sử dụng văn phòng loại A Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh đạt 90% Hệ số sử dụng văn phòng loại B 74% Trong thời gian trung ngắn hạn, thị trường văn phòng loại B tỏ có un thế, giá thuê dễ chịu có nhiều nguồn cung Nguyên nhân làm cho thị trường cho thuê BĐS nóng lên tốc độ phát triển kinh tế nước đạt mức cao đầu tư nước phát triển Kinh tế giới đạt mức tăng trưởng khả quan vài năm Thêm Việc sửa chữa tu bổ dựa tổ chức thực cơng việc với mục đích đưa cơng trình đến trạng thái sẵn sàng để sử dụng góc độ kỹ thuật Có loại sửa chữa: sửa chữa theo kế hoạch, sữa chữa can thiệp ; Sửa chữa theo kế hoạch: Là phương pháp để trì, bảo dưỡng tình trạng kỹ thuật cơng trình xây dựng Nó bao gồm sửa chữa, tức thời tổng thể + Sửa chữa ngăn ngừa: có tình chất đề phịng Tiến hành thay dụng cụ thiệt bị hết hạn sử dụng bình cứu hỏa, hệ thống báo cháy dụng cụ có thời gian sử dụng khác + Sửa chữa tức thời: kiểm tra hoạt động loại bỏ, khắc phục hỏng hóc, khiếm khuyết mà khơng phải thay đổi cấu trúc tòa nhà hay tháo dỡ hệ thống + Sửa chữa tổng thể: (hay gọi đại tu) mang tính tồn diện, thuờng phải thay đổi cấu trúc, thay đổi hệ thống thay phận quan trọng Sửa chữa tống không trả lại giá trị ban đầu cho bất động sản mà làm tăng giá trị bất động sản ; Sửa chữa can thiệp: Là hoạt động chống lại việc làm giảm độ tin cậy, hiệu cấu trúc, hệ thống mạng lưới kỹ thuật, khơng mang lại kết xác suất xảy trục trặc hay hỏng hóc không Cùng với sửa chữa, tu bổ định lỳ cần phải đảm bảo khả ứng phó cao, đầy đủ đon vị hành kỹ thuật để tiến hành sửa chữa can thiệp có cố Sửa chữa tu bổ phải thống kê ghi chép đầy đủ Danh mục sửa Nguyên nhân Chi phí chữa, tu bơ Kiếm tra định kỳ Khi tiến hành kiếm tra cơng trình phát lỗi, hỏng hóc, trục trặc Điều quan trọng vấn đề việc sử dụng đầy đủ hệ thống nguồn thông tin khác việc xuất tượng xuống cấp tình trạng kỹ thuật cơng trình Các nguồn thơng tin bao gồm: từ người sử dụng, từ đối tác, quan dịch vụ công cộng, báo cáo quan kỹ thuật bảo vệ, từ kiểm tra kỹ thuật nhà quản lý Các bước tiến hành kiểm tra kỹ thuật là: ; Sự kiểm tra kỹ thuật ; Khám nghiệm kỹ thuật ; Xác định tính sử dụng tiêu chuấn ; Bản ghi chép hỏng hóc, lỗi Các thơng tin Chi phí Dạng hỏng hóc Những việc sửa chữa, thay đổi đại hóa Bố sung kỹ thuật Sự kiểm tra kỹ thuật, công việc sửa chữa tu bổ dịch vụ chăm sóc cố định cơng trình trở thành ngun nhân gây bất tiện định kỳ cho người sử dụng Sự bất tiện làm nhà quản lý phải quan tâm đứng trước định: việc giả giá thuê tương đương người dụng hưởng nhiều tiện nghi sau cơng việc tu bổ hồn tất Vì người quản trị đưa giải pháp kỹ thuật mới, kỹ thuật đưa vào làm tăng phạm vi tiện nghi cho người sử dụng Các tiện nghĩ đại thỏa mãn giai đoạn tương lai ngắn, việc đầu tư mở rộng, đầu tư kỹ thuật làm tăng tiện nghi với mục đích làm tăng hiệu thu nhập tổng khoản vốn đầu tư Việc đưa vào giải pháp kỹ thuật lĩnh vực phát triển bất động sản Tuy phạm vi trì bất động sản việc áp dụng kỹ thuật khơng mà cịn cần thiết Mục tiêu việc áp dụng kỹ thuật bao gồm: Duy trì bất động sản: giảm thiểu sức nặng sử dụng lên phận Sửa chữa tổng thể: tăng hiệu kỹ thuật công trình, áp dụng cơng nghệ kỹ thuật tiện nghi Hiện đại hóa: đưa vào kỹ thuật tiện nghi làm cơng trình thích ứng với tiêu chuẩn đòi hỏi bắt buộc người sử dụng Xây dựnglại: thay đổi mục tiêu sử dụng cơng trình 10 11 Xây dựng phát triển: tăng diện tích chất lượng người sử dụng phát triến thêm kỹ thuật Bất thường Việc sửa chữa bảo dưỡng bất thường thường thực xảy cố bất ngờ khơng có dự định, kế hoạch bảo dưỡng nhà quản lý làm theo yêu cầu người thuê, người sử dụng bất động sản Khi có cố cần bảo dưỡng làm theo yêu cầu người sử dụng bất động sản, cần thống kê ghi chép đầy đủ, làm báo cáo chi phí rõ ràng Danh mục Yêu câu Theo yêu câu Quy trình quản lý rủi ro : Chi phí Xác định rủi ro Xác định rủi ro qúa trình làm tăng thêm hiểu biết tiềm rủi ro điều gây trở ngại, phương hại đến bất động sản cơng việc quản lý cách cụ Nó giúp cho ta thấy biến cố, dấu hiệu rủi ro tiến hành khai thác, sử dụng bất động sản Ta cần tham khảo liệu rủi ro xảy hay có dấu hiệu dự án quản lý bất động sản trước đây, tham khảo , liệt kê thành danh sách Thêm vào đó, ta cần xác định rủi ro dựa chất bất động sản rủi ro việc đưa định quản lý sinh ra, xác định tiềm rủi ro lãnh vực quản lý bất động sản thời gian, phạm vi, chất lượng chi phí Bảng sau liệt kê tiềm rủi ro, tồn lãnh vực ta xác định rủi ro cách cẩn thận LÃNH Vực NHỮNG ĐIỀU KIỆN GÂY RA RỦI Sự tích hợp RO hoạch khơng tương xứng, Kê nguôn tài nguyên ngèo nàn, Phạm vi Định phạm vi Thiếu nghĩa khảo hay tham dự phân chia thành cơng Kỳ hạn việc cịn yếu kém, nêu lên Cịn lơi ước lượng khơng đầu đủ u cầu thời gian hay nguôn tài nguyên cân thiêt, quản Chi phí lý cịn đê thời gian chết Ước lượng xa với thực tế, Bất tương xứng tiến hành khai thác sử Chất lượng dụng bất động sản, chi phí Khơng cải tiên chât lượng, thiêt kê phấm chất Nguồn nhân Quản lý cịn trình lân, đảm thấp, chương nhâm bảo tơ lực chức cịn u tổ Truyền tin Thiêu thận trọng kê hoạch truyên tin, thiếu Rủi ro Khôngý quan tâm nhữngrủi ro, đên hội thành Quản lý bảo hiêm cịn yếu Hai cơng cụ để xác định rủi ro lưu đồ vấn, trao đổi Lưu đồ sơ đồ thành phần khác hệ thống liên quan chúng Những biến cố rủi ro Là việc cụ xảy làm thiệt hại cho bất động sản mát lợi ích việc khai thác sử dụng bất động sản Ví dụ ; thay đối chế, luật pháp; lạm phát kinh tế vượt so với mức dự kiến; thiếu hụt, hư hỏng cấu trúc sau xác định kiện rủi ro, ta cần đánh giá khả xuất nó, đế tìm cách khắc phục Triệu chứng rủi ro Là biểu lộ hay bắt đầu kiện rủi ro Ví dụ việc chi phí bị vượt qua giới hạn công việc ban đầu dự án quản lý bất động sản việc ước lượng chi phí khơng xác Sự dẫn chứng tài liệu cho thấy có triệu chứng rủi ro giúp đỡ cho nhà quản lý xác định tiềm biến cố rủi ro phải đáp ứng, đối phó Định lượng rủi ro Một người quản lý bất động sản xác định rủi ro, họ cần phải nhận nhân tố tác động lên rủi ro gây thiệt hại cho bất động sản Định lượng rủi ro hay phân tích rủi ro trình ước lượng rủi ro đế đánh giá Qua đánh giá xác định rủi ro chấp nhận hay không cần quan tâm Xác định thứ tự độ un tiên đế xử lý, đối ứng Một số công cụ kỹ thuật cho định lượng rủi ro như: Tiền cần phí ( EVM - Expected Monetary Value), tính tốn nhân tố rủi ro (Calculation of Risk factors), Ước lượng Pert, mô rủi ro tham khảo ý kiến chuyên gia Tiền cần phí ( E V M - Expected Monetary Value) Là kết qủa tính tiền tính phần trăm rủi ro xảy Tính toán nhân tố rủi ro DSMC (Defence Systems Management College) phát triển kỹ thuật để tính nhân tố rủi ro Những co số đưa gồm toàn rủi ro cho kiện cụ thể dựa vào tình xảy Thất bại xảy : cách ước lượng dựa số nhân tố tùy theo định quản lý Ví dụ nhân tố ước lượng cho phần cứng phần mềm, kỹ thuật thiếu cẩn thận hay phức tạp, hay hỗ trợ cho phần sở không đủ cho phát triển kỹ thuật Hình sau đưa mức độ rủi ro Rủi ro cao Xácsuat thất bại 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0 Hệ thất bại ƯỚC lượng Perí 1.0 Phân tích Pert gồm ba ước lượng cho mội thời điểm công việc Gọi a ước lượng lạc quan b ước lượng bi quan m ước lượng sát thực tế Ước lượng Pert Pe Thì Pe = (a + 4m + b)/6 Mơ rủi ro Mơ hình hệ thống để phân tích xuất cách vận hành, hầu hết mơ dựa phân tích Monte Carlo Gồm có bước sau ; Xác định vùng biến để xem xét xác định phân phối xác xuất, thu thập ước lượng lạc quan, bi quan sát thực xác định xác xuất biến thất bại ước lượng ; Với giá trị biến chọn giá trị ngẫu nhiên dựa xác xuất Ví dụ, giả sử ước lượng lạc quan 10 (đơn vị dola, thời gian hay đơn vị mơ hình) Cũng vậy, giả sử ước lượng sát thực 20, ước lượng bi quan 50 Neu có 30% xác xuất 10 20 30% thời gian, chọn số ngẫu nhiên 10 ,20 70% thời gian, chọn số 20 50 ; Thực phân tích định hay thơng qua mơ hình cách nối kết giá trị chọn cho thay đối ; Lặp lại bước để có phân phối xác xuất số lần lặp tùy thuộc số biến mức độ tin cậy theo yêu cầu, thường nằm khoảng 100 - 1000 lần lặp Đối phó vói rủi ro Sau xác định định lượng rủi ro, tổ chức phải phát triến việc đối phó với rủi ro Đối phó với rủi ro bao gồm việc định nghĩa bước cho việc mở rộng hội phát triển kế hoạch giải rủi ro đe dọa đến thành công dự án quản lý bất động sản ba bước đối phó với rủi ro là: 12 Tránh rủi ro: phải ước lượng cách cụ rủi ro hay đe dọa, thường tìm nguyên nhân nó, dĩ nhiên khơng thể ước lượng hết rủi ro, rủi ro thấy rõ xảy Ví dụ nhóm dự án định tiếp tục sử dụng phần phần mềm hay phần cứng dự án, người dùng biết dùng nó, ngược lại người dùng khơng quen với nguyên nhân sinh rủi ro 13 Chấp nhận rủi ro : Chấp nhận kết qủa mà rủi ro sinh Ví dụ sau buổi thảo luận nhóm dự án đó, kết luận chung dẫn đan việc trì hỗn thời gian, mà rủi ro thường phí 14 Làm nhẹ bớt rủi ro : Làm giảm bớt ảnh hưởng gây nên rủi ro, làm giảm xác xuất xảy ra, tham gia bảo hiểm, dịch vụ bảo trì hợp đồng phụ Một số kiến nghị giải pháp Đối với công việc: ; Lập báo cáo kết kiểm tra phòng ngừa rủi ro theo ngày, phân chia công việc để thực giúp cho việc kiểm tra kỹ lưỡng (tôt chu kỳ ngày hết vòng kiếm tra) ; Quy định ngày tuần để họp giao ban, họp tìm chỗ cịn thiếu sot, tìm cách khắc phục tuần sau ; Cuối tháng cuối quý phải làm báo cáo tổng thể kết kiếm tra phòng ngừa rủi ro Các hạng mục cần ý điện, nước, cứu hỏa, thoát hiểm phải kiểm tra cấn thận ; Khi xảy cố phải sâu vào tìm hiểu nguyên nhân tìm cách khắc phục nhanh chóng Đối với nhà quản lý ; Công việc kiểm tra phong ngừa rủi ro thực lặp lặp lại, dễ dẫn tới cảm giác nhàm chán tư tưởng làm việc cách đối phó VD như: khơng kiểm tra làm báo cáo báo cáo trước có kiểm tra làm qua loa, đại khái Người có trách nhiệm việc kiểm tra phịng ngừa rủi ro cần phải loại bỏ tư tưởng trên, phải có tinh thần trách nhiệm cơng việc cao ; Khi xảy rủi ro không mong muốn, nhà quản lý phải tìm hiếu nguyên nhân cách khách quan Do tư tưởng người Việt Nam nặng thành tích, khen thưởng, xử phạt trách nhiệm có cố người thường tập trung vào “nguyên nhân ai” mà xem nhẹ “nguyên nhân đâu” Chính thời gian tìm ngun nhân diễn lâu Sự cố khắc phục chậm