Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TẠ THỊ LAN ANH ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ BẮC KẠN GIAI ĐOẠN 2010-2013 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2014 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TẠ THỊ LAN ANH ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ BẮC KẠN GIAI ĐOẠN 2010-2013 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Ngành: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Hà Xuân Linh THÁI NGUYÊN - 2014 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc. Ngƣời hƣớng khoa học TS. Hà Xuân Linh Tác giả luận văn Tạ Thị Lan Anh Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành bản luận văn này. Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn TS Hà Xuân Linh, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài. Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, Phòng QLĐT Sau Đại học, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Phòng TN&MT, Phòng Kinh tế, Phòng Quản lý đô thị, Phòng Thống kê, Văn phòng đăng ký QSD đất thị xã Bắc Kạn, các địa phương, hộ gia đình tham gia phỏng vấn đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương. Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn ! Tác giả luận văn Tạ Thị Lan Anh Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 1. Tính cấp thiết của đề tài 1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2 2.1. Mục tiêu tổng quát 2 2.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu 2 Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3 1.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản 3 1.1.1. Bất động sản 3 1.1.2. Thị trường bất động sản 4 1.2. Giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất giá đất và thị trường bất động sản trên thế giới 6 1.2.1. Khái quát về giá đất trên thế giới 6 1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất 7 1.2.3. Đấu giá đất của một số nước 11 1.3. Đất đai, nhà ở trong thị trường bất động sản Việt Nam 12 1.3.1. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta 12 1.3.2. Đánh giá nhu cầu về BĐS ở Việt Nam 15 1.4. Thực trạng đấu giá quyền SDĐ ở việt nam 16 1.4.1. Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền SDĐ 16 1.4.2. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam 17 1.4.3. Đặc điểm giá đất trong thực hiện đấu giá quyền SDĐ 21 1.4.4. Thực trạng đấu giá quyền SDĐ ở Việt Nam 24 Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30 2.1. Thời gian, địa điểm và đối tượng nghiên cứu 30 2.1.1. Thời gian nghiên cứu 30 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ iv 2.1.2. Địa điểm nghiên cứu 30 2.1.3 Đối tượng nghiên cứu 30 2.2. Phạm vi nghiên cứu 30 2.3. Nội dung nghiên cứu 30 2.3.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội thị xã Bắc Kạn 30 2.3.2. Khái quát công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn 30 2.3.3. Kết quả đấu giá một số dự án trên địa bàn tthị xã Bắc Kạn 31 2.3.4. Đánh giá hiệu quả, những tồn tại và các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất 31 2.3.5. Một số giải pháp, đề xuất đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất 31 2.4. Phương pháp nghiên cứu 32 2.4.1.Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 32 2.4.2. Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp: 32 2.4.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp: 32 2.4.4. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu, phân tích tổng hợp 33 2.4.5. Phương pháp chuyên gia 33 Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 34 3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Bắc Kạn 34 3.1.1. Đặc điểm về điều kiện tự nhiên của thị xã Bắc Kạn 34 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 37 3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất 41 3.1.4. Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 45 3.3. Khái quát công tác đấu giá quyền sử dụng đất thị xã Bắc Kạn 45 3.3.1 Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất 46 3.3.2. Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất 46 3.2.3. Xác định giá khởi điểm để đấu giá 50 3.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn thị xã 50 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ v 3.3.1. Khu dân cư đô thị phía nam thị xã Bắc Kạn 50 3.3.2. Khu dân cư tái định cư Đức Xuân 53 3.3.3. Khu dân cư 244 56 3.3.4. Tổng hợp đấu giá quyền sử dụng đất từ 03 khu dân cư 58 3.3.5. So sánh giá trúng đấu giá với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường 61 3.3.6. Hiện trạng sử dụng đất sau khi đấu giá 62 3.4. Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã 63 3.4.1. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền SDĐ 63 3.4.2. Ưu điểm và hạn chế của công tác đấu giá quyền SDĐ 69 3.4.6. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn 73 3.5. Một số giải pháp và đề xuất về công tác đấu giá quyền sử dụng đất 74 3.5.1. Giải pháp về chính sách của Nhà nước 74 3.5.2. Giải pháp về kỹ thuật 75 3.5.3. Giải pháp về cơ chế tài chính 77 3.5.4. Một số đề xuất đối với công tác đấu giá đất: 77 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 79 1. Kết luận 79 2. Kiến nghị 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO 82 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản ĐGĐ : Đấu giá đất QSDĐ : Quyền sử dụng đât SDĐ : Sử dụng đất UBND : Uỷ ban nhân dân TM&MT : Tài nguyên và Môi trường Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Cơ cấu các loại đất của thị xã Bắc Kạn năm 2013 43 Bảng 3.2: Biến động sử dụng đất của thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2010-2013 44 Bảng 3.3: Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư đô thị phía nam thị xã Bắc Kạn 52 Bảng 3.4: Bảng so sánh kết quả trúng đấu giá với giá sàn tại khu dân cư đô thị phía nam thị xã Bắc Kạn 52 Bảng 3.5: Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại khu 54 tái định cư Đức Xuân 54 Bảng 3.6: Bảng so sánh kết quả trúng đấu giá với giá sàn 55 tại khu tái định cư Đức Xuân 55 Bảng 3.7: Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư 244 57 Bảng 3.8: Bảng so sánh kết quả trúng đấu giá với giá sàn tại khu dân cư 244 57 Bảng 3.9: Tổng hợp kết quả đấu giá 03 khu quy dân cư tại thị xã Bắc Kạn 59 Bảng 3.10: Số người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất 59 Bảng 3.11: So sánh giá trúng ĐGĐ và chuyển nhượng thực tế trên thị trường 61 Bảng 3.12: Hiện trạng sử dụng đất sau khi đấu giá 62 Bảng 3.13: Hiệu quả kinh tế của 3 dự án tham gia đấu giá 64 Bảng 3.14. Kết quả điều tra một số yếu tố ảnh hưởng đến ĐGĐ 74 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1. Đồ thị so sánh giá sàn, giá trúng đấu giá, giá thị trường 61 Hình 3.2. Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất tại các khu quy hoạch dân cư 63 [...]... thành công và tồn tại trong công tác thực hiện đấu giá đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn, đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường cho công tác quản lý trong đấu giá đất được tốt hơn 2.2 Mục tiêu cụ thể của đề tài - Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn - Đánh giá được thực trạng việc đấu giá đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn trong giai. .. triển xã hội là một vấn đề cần được nghiên cứu, làm rõ hơn nữa Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 2 Xuất phát từ thực tế trên chúng tôi nghiên cứu Đề tài: "Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thị xã Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2010- 2013" 2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2.1 Mục tiêu tổng quát Trên cơ sở phân tích, đánh giá những... tác đấu giá QSDĐ đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường BĐS Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá QSDĐ Công tác đấu giá QSDĐ tại một số dự án ở thị xã Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn trong những năm qua đã đem lại hiệu quả về mặt kinh tế Tuy nhiên, việc khai thác quỹ đất hiện trạng như thế nào để đảm bảo hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, người sự dụng đất. .. nay, công tác đấu giá quyền SDĐ được coi là một giải pháp hữu hiệu đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý và SDĐ trong giai đoạn Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 21 hiện nay, đảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất [28] [2] [27] 1.4.3 Đặc điểm giá đất trong thực hiện đấu giá quyền SDĐ a Định giá đất Giá đất là sự điều... thị xã Bắc Kạn trong giai đoạn 20010 – 2013 - Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá đất - Đề xuất giải pháp trong công tác chuyển quyền sử dụng đất để giúp công tác quản lý được tốt hơn 3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu - Ý nghĩa khoa học: Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong việc đấu giá đất, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất các giải... cứu Bắc Kạn là một thị xã trẻ mới thực hiện công tác ĐGĐ, thời gian qua đã cho áp dụng ĐGĐ theo nhiều hình thức khác nhau, mỗi hình thức đều có những thành công và hạn chế khác nhau Vì vậy tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá qua các dự án khác nhau với các phương án khác nhau nhằm đề xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất Số. .. đất giá đất và thị trƣờng bất động sản trên thế giới 1.2.1 Khái quát về giá đất trên thế giới Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền SDĐ Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định [32, 9] Theo Luật Đất đai năm 2003, giá đất là số tiền... việc xác định giá thị trường trong giao dịch kinh doanh giữa các bên có quan hệ liên kết - Nghị định 17 /2010/ NĐ-CP ngày 04/03 /2010 của Chính phủ, về bán đấu giá tài sản Theo các quy định này giá đất để thu tiền SDĐ trong các trường hợp đấu giá quyền SDĐ là giá trúng đấu giá Giá trúng đấu giá là mức giá cao nhất trả cho thửa đất khi tham gia đấu giá 1.4.2 Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt... Hệ số sinh lợi của khu đất - Giá đất chuyển nhượng thực tế của thị trường tại khu vực đấu giá quyền SDĐ hoặc khu vực lân cận Từ công thức tính giá sàn trên cho thấy, phương pháp xác định giá sàn để tổ chức đấu giá đã đáp ứng được khá đầy đủ yêu cầu, được các địa phương bước đầu áp dụng và đã đạt được kết quả đáng kích lệ Tuy nhiên, giá sàn xác định để đưa ra đấu giá vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá. .. trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số tồn tại như việc định giá các khu đất dùng để thu tiền sử dụng đất tiến hành không chặt chẽ Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi cơ chế và đưa ra đấu giá QSDĐ Công tác . tế xã hội thị xã Bắc Kạn 30 2.3.2. Khái quát công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn 30 2.3.3. Kết quả đấu giá một số dự án trên địa bàn tthị xã Bắc Kạn 31 2.3.4. Đánh. từ thực tế trên chúng tôi nghiên cứu Đề tài: " ;Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thị xã Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2010-2013& quot;. TẠ THỊ LAN ANH ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ BẮC KẠN GIAI ĐOẠN 2010-2013 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Ngành: