LI CAM OAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cu ca tôi. Các s liu, kt qu nghiên cu nêu trong lun vn là trung thc và cha tng đc ai công b trong bt k công trình nào khác. Tác gi lun vn H Th Phn i MC LC LI CAM OAN i MC LC ii DANH MC CÁC BNG S LIU v DANH MC CÁC HÌNH, BIU  vi DANH MC CÁC T VIT TT vii M U 1 1. Vn đ nghiên cu 1 2. Mc tiêu nghiên cu ca đ tài 3 2.1. Mc tiêu chung 3 2.2. Mc tiêu c th 3 3. i tng và phm vi nghiên cu 3 4. Phng pháp nghiên cu 4 5. Kt cu ca đ tài 4 Chng 1. C S LÝ THUYT 6 1.1. t đai và giá tr đt đai 6 1.1.1. Khái nim và vai trò ca đt đai 6 1.1.1.1. Khái nim đt đai 6 1.1.1.2. Vai trò và đc đim đt đai 7 1.1.2. Giá tr đt đai 8 1.1.3. S thay đi ca giá c đt đai 9 1.1.4. Phân vùng s dng, khung giá và bng giá đt đai 11 1.1.5. Khái nim khung giá và bng giá đt đai: 14 1.1.6. H thng phân loi vùng giá tr 15 1.2. Công tác đnh giá đt đai hin nay 17 1.2.1. Quy trình đnh giá đt đai theo quy đnh hin hành 17 1.2.2. Các phng pháp đnh giá theo quy đnh hin hành 20 1.2.3. iu kin áp dng các phng pháp xác đnh giá đt 22 1.2.4. Hn ch ca phng pháp đnh giá đt đai hàng lot hin nay 23 ii 1.3. Mt s nghiên cu tiêu biu v đnh giá đt đai trong thi gian gn đây 23 1.3.1.Tình hình nghiên cu v đnh giá đt  nc ngoài 23 1.3.2. Tình hình nghiên cu v đnh giá đt  trong nc 25 Chng 2. NI DUNG VÀ PHNG PHÁP NGHIÊN CU 28 2.1. Ni dung nghiên cu 28 2.2. Phng pháp nghiên cu 29 2.2.1. Phng pháp điu tra 29 2.2.2. Phng pháp phân tích s liu 30 2.3. Công c nghiên cu 31 2.4. Gii thiu phn mm DTREG 31 Chng 3. KT QU VÀ THO LUN 35 3.1. Khái quát đa bàn nghiên cu 35 3.1.1. iu kin t nhiên 35 3.1.1.1. V trí đa lý 35 3.1.1.2. Khí hu – Thy vn 36 3.1.1.3. a hình – đa mo 38 3.1.1.4. Tài nguyên đt 38 3.1.2. Thc trng kinh t - xã hi 39 3.1.2.1. Thc trng phát trin kinh t - xã hi 39 3.1.2.2. Thc trng phát trin đô th 42 3.1.3. ánh giá nhng thun li và khó khn v điu kin kinh t- xã hi ca thành ph M Tho- tnh Tin Giang 45 3.1.3.1.Thun li: 45 3.1.3.2. Khó khn: 46 3.2. S liu điu tra ti thành ph M Tho- tnh Tin Giang 48 3.3. Phân tích thc trng công tác xây dng bng giá đt 2015 ca tnh Tin Giang 48 3.3.1. Nguyên tc xác đnh giá đt đai 49 3.3.3. Quy đnh c th v phân cp khu vc và v trí đt 49 iii 3.3.3.1. Nhóm đt nông nghip 49 3.3.3.2. Nhóm đt phi nông nghip 51 3.3.4. Kt qu đnh giá ti thành ph M Tho- tnh Tin Giang 55 3.3.4.1. t nông nghip 55 3.3.4.2. t phi nông nghip 55 3.4. Xác đnh và đnh lng các yu t nh hng đn giá đt 56 3.4.1. Xác đnh và phân cp các yu t đc đim đt đai cu thành giá đt 57 3.4.2. nh lng mc đ đóng góp ca các yu t đc đim v th ca đt đai vào giá tr đt đai bng mô hình cây quyt đnh 59 3.4.2.1. Mc đ nh hng ca các bin d báo 60 3.4.2.2. Nguyên tc phân nhánh ca cây quyt đnh 62 3.4.2.3 Nhng nút phân cp cha phù hp trong mô hình cây quyt đnh 65 3.4.3. ánh giá chung 65 KT LUN – KIN NGH 67 TÀI LIU THAM KHO 74 Ph lc 1. Bng t hp các yu t v th và mc giá đt đai Ph lc 2. Kt qu chy mô hình cây quyt đnh Ph lc 3. Bng tng hp các nút cha phù hp Ph lc 4. Bng d liu kho sát iv DANH MC CÁC BNG S LIU Bng 3.1. Chênh lch gia giá điu tra và bng giá đt đai ti thành ph M Tho tnh Tin Giang 56 Bng 3.2. Kt qu hi quy bng DTREG 60 Bng 3.3. Tm quan trng ca các bin d báo 61 v DANH MC CÁC HÌNH, BIU  Hình 1.1. Tính phi tuyn ca giá đt đai 10 Hình 1.2. Tính ngng ca giá c đt đai 11 Hình 1.3. S đ mô t li ích ca tính tp trung 12 Hình 1.4. Mô hình phân khu chc nng đt đai trong không gian 13 Hình 1.5 S đ quy trình xây dng bng giá đt đai hàng nm 17 Hình 2.1. Khung phân tích 29 Hình 2.2. Nguyên tc phân nhánh cây quyt đnh 32 Hình 3.4. Kt qu mô hình phân nhánh cây quyt đnh 63 vi DANH MC CÁC T VIT TT CP : Chính ph BTNMT : B Tài nguyên và Môi trng BTC : B Tài chính N : Ngh đnh TTLT : Thông t liên tch TT : Thông t UBND : y ban nhân dân TP : Thành ph BSCL : ng bng sông Cu Long QL : Quc l T : ng tuyn vii M U 1. Vn đ nghiên cu Hòa nhp vi tinh thn hi nhp, cùng vi s tin b ca khoa hc công ngh, k thut đnh giá đt nói riêng hay đnh giá bt đng sn nói chung không th không có nhng bc tin mi trong vic tip cn vi nhng phng tin và công c tiên tin này. Trong công tác qun lý và s dng đt đai, giá đt luôn là vn đ đc nhiu ngi quan tâm vì nó nh hng đn ngun thu ca nhà nc, ngha v tài chính ca ngi s dng đt cng nh quyn li ca h khi b nhà nc thu hi đt. Giá đt do nhà nc quy đnh đc s dng làm cn c đ tính tin s dng đt khi nhà nc công nhn quyn s dng đt ca h gia đình, cá nhân đi vi phn din tích đt  vt hn mc; cho phép chuyn mc đích s dng đt t đt nông nghip, đt phi nông nghip không phi là đt  sang đt  đi vi phn din tích vt hn mc giao đt  cho h gia đình, cá nhân. Tính tin thuê đt đi vi đt nông nghip vt hn mc giao đt, vt hn mc nhn chuyn quyn s dng đt nông nghip ca h gia đình, cá nhân; tính tin s dng đt khi nhà nc giao đt có thu tin s dng đt không thông qua hình thc đu giá quyn s dng đt; công nhn quyn s dng đt, cho phép chuyn mc đích s dng đt đi vi t chc mà phi np tin s dng đt; tính tin thuê đt đi vi trng hp nhà nc cho thuê đt không thông qua hình thc đu giá quyn s dng đt; tính giá tr quyn s dng đt khi c phn hóa doanh nghip nhà nc mà doanh nghip c phn s dng đt thuc trng hp nhà nc giao đt có thu tin s dng đt, cho thuê đt tr tin thuê đt mt ln cho c thi gian thuê; tính tin thuê đt đi vi trng hp doanh nghip nhà nc c phn hóa đc nhà nc cho thuê đt tr tin thuê đt hàng nm; tính tin bi thng khi nhà nc thu hi đt. Nhng bng giá đt hàng nm do y ban nhân dân các tnh, thành ph ban hành luôn b đánh giá là cha chính xác và sc thuyt phc ca chúng không cao. 1 iu này va làm cho nhà nc tht thu ngân sách va gây khó khn cho công tác đn bù gii phóng mt bng, to c hi cho tham nhng cng nh cn tr vic hình thành mt th trng bt đng sn lành mnh. Lý do làm cho bng giá đt hàng nm b đánh giá là cha phn ánh đúng giá tr thc t ca đt đai và kém thuyt phc là các tiêu chí phân cp khu vc và v trí đt đai không rõ ràng và khách quan. Ngoài ra, bng giá còn b khng ch bi khung giá do Chính ph quy đnh.  đnh giá đt cn xác đnh các yu t nh hng đn giá đt nh v trí, din tích, khong cách đn các trung tâm, ô nhim môi trng, an ninh, mt đ kinh doanh, ngành ngh kinh doanh ng thi các yu t khác nhau cng nh hng đn giá đt không ging nhau, cn xác đnh đc mc đ nh hng ca tng yu t đn giá đt làm c s xác đnh giá đt mt cách chính xác nht. Nhng không ging nh các tài sn thông thng khác, xác đnh chính xác giá đt đc xem là công tác khó khn. Do đó vic đnh giá bt đng sn là mt vn đ cn đc quan tâm, vic đnh giá đúng giúp cho thông tin giao dch đc minh bch, chính xác. Qua đó giúp làm gim s bin đng ca th trng bt đng sn, giúp cho th trng vn và tài chính có c hi phát trin thêm. To điu kin thun li cho vic ra quyt đnh trong quy hoch đô th cho c quan qun lý nhà nc và các nhà hoch đnh chính sách v nhà  có th xác đnh các thuc tính nào là quan trng. Ngoài ra xác đnh đúng giá đt đóng vai trò quan trng đi vi ch s hu, nhng nhà đu t, nhng nhà thm đnh giá, nhà làm chính sách thu và nhng thành phn khác trong th trng bt đng sn.  công tác đnh giá đt đc khách quan và khoa hc, vic xác đnh các yu t nh hng đn giá đt và lng hóa mi quan h gia các yu t đc đim đt đai vi giá tr đt đai là rt cn thit. iu này có th thc hin thông qua phân tích thng kê các yu t nh hng đn đt đai. Tin Giang là tnh va thuc Vùng đng bng sông Cu Long, va nm trong Vùng kinh t trng đim phía Nam, cách thành ph H Chí Minh 70 km v 2 hng Nam và cách thành ph Cn Th 90 km v hng Bc. Nm tri dc trên b Bc sông Tin vi chiu dài 120km, có din tích t nhiên là 2.481,77 km 2 , chim khong 6% din tích ng bng sông Cu Long, 8,1% din tích Vùng kinh t trng đim phía Nam. Vi v trí thun li, giá tr kinh t đt đai ca Tin Giang chu tác đng bi nhiu yu t khác nhau. Tác gi chn đ tài: “ng dng phng pháp đnh giá đt đai hàng lot trên đa bàn thành ph M Tho - tnh Tin Giang” di s hng dn ca TS.Trn Thanh Hùng đc thc hin nhm đánh giá phng pháp đnh giá đt đai hàng lot và xác đnh cng nh đnh lng các yu t nh hng đn giá đt làm c s xây dng bng giá đt khách quan và khoa hc. 2. Mc tiêu nghiên cu ca đ tài 2.1. Mc tiêu chung - ng dng phng pháp đnh giá đt đai hàng lot trên đa bàn thành ph M Tho - tnh Tin Giang. 2.2. Mc tiêu c th - Xác đnh các tiêu chí phân cp và mc đ nh hng ca các yu t đn giá đt mt cách khách quan và khoa hc. - ng dng phng pháp đnh giá đt đai hàng lot xây dng mô hình hi quy theo phn mm DTREG đ đánh giá và xác đnh mc đ nh hng ca các yu t ngoi tác tác đng lên giá đt đ giúp vic đ xut gii pháp góp phn xây dng bng giá đt cho thành ph M Tho – tnh Tin Giang đt kt qu cao và chính xác hn. 3. i tng và phm vi nghiên cu i tng nghiên cu: - Các yu t cu thành giá tr đt đai. 3 [...]... 36/2014/TT-BTNMT 4: giá các 5: Trình t 19 ( ) xe 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC, hay -BTNMT nhiên, 1.2.2 a) 20 = ± b) – c) – d) sau: e) 21 ban hành 1.2.3 làm - - 22 1.2.4 , trong và t – - Vì Chính vì , hay các 23 - - các t - - - - (Olof Färnkvist, 2012) - 24 giá, phân vùng giá - - 25 - - - kh - 2 - 26 N , P.HCM - – - 27 C 2 2.1 ông Giang -BTNMT-BTC 36/2014/TT-BTNMT 2015 Giang ban hành kèm theo - pháp quy trình...- - mua bán - - – 10/2014 t 4 Ph - 5 4 - - 5 1 1.1 1.1.1 và 1.1 trong ngành - - , là 6 1.1 g; ; a; ; , , - 7 gian 1.1.2 Giá , Giá : P = P0 x Y Y = f(VT, CL) -P: - P0 : - Y: - VT: - CL: và hành vi 8 hóa hành vi marketing hàng hóa ý vào tâm Giá ti 1.1.3 9 1 2 (Hình 1.1) P2 P1 Hình 1.1 :H 2000) – m này, v 10 khác nhau (Hình 1.2) P1 P0 P2 Hình 1.2 :H 1.1.4 ) hung c nhau (Hình 1.3)... 24 giá, phân vùng giá - - 25 - - - kh - 2 - 26 N , P.HCM - – - 27 C 2 2.1 ông Giang -BTNMT-BTC 36/2014/TT-BTNMT 2015 Giang ban hành kèm theo - pháp quy trình 28 Hình 2.1 Khung phân tích 2.2 2.2.1 pháp – ; a 29 . đim đt đai 7 1.1.2. Giá tr đt đai 8 1.1.3. S thay đi ca giá c đt đai 9 1.1.4. Phân vùng s dng, khung giá và bng giá đt đai 11 1.1.5. Khái nim khung giá và bng giá đt đai: 14. nh: khái nim đt đai, giá tr đt đai, các phng pháp đnh giá đt đai, quy trình đnh giá đt đai, các nghiên cu thc nghim trên th gii và  Vit Nam v đnh giá đt đai 4 Chng. li, giá tr kinh t đt đai ca Tin Giang chu tác đng bi nhiu yu t khác nhau. Tác gi chn đ tài: “ng dng phng pháp đnh giá đt đai hàng lot trên đa bàn thành ph M Tho -