Chuyên đề Tổng quan dịch vụ định giá bất động sản PGS TS Bựi Ngc Ton Trng B môn Dự án & QLDA Trường ĐH Giao thông Vận tải Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ Định giá Bt ng sn A Giới thiệu dịch vụ định giá BS Khái niệm định giá tài sản Định giá tài sản việc đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ quốc tế Khái niệm định giá bất động sản Định giá Bất động sản tính toán giá trị quyền sở hữu bất động sản thĨ b»ng h×nh thøc tiỊn tƯ cho mét mơc đích đà xác định rõ điều kiện thị trường định với phương pháp phï hỵp PGS TS Bùi Ngọc Tồn Trưởng Bộ mơn Dự án & QLDA Trường ĐH Giao thông Vận tải Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ Định giá Bất ng sn Mục đích định giá bất động sản a Bảo toàn tài sản - Định giá tài sản phục vụ cho khấu hao tài sản: - Định giá tài sản làm sở thực bảo hiểm tài sản, bồi thường đánh giá tài sản b Mua bán tài sản Định giá bất động sản làm sở để người có tài sản đặt mức giá bán đưa bất động sản vào thị trường Người mua bất động sản nhờ đơn vị tư vấn làm dịch vụ định giá bất động sản làm sở cho việc định mua bất động sản với phù hợp PGS TS Bựi Ngc Ton Trng B môn Dự án & QLDA Trường ĐH Giao thông Vận tải Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ Định giá Bt ng sn Mục đích định giá bất động sản c Biến động chủ quyền tài sản doanh nghiệp Cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước Doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh liên doanh Hợp sáp nhập doanh nghiệp Bán doanh nghiệp Cho thuê d Chuyển nhượng bất động sản e Định giá làm sở cho việc båi th­êng  Trong viƯc ®Ịn bï GPMB thùc hiƯn dự án đầu tư Bồi thường thiệt hại có cố người khác gây PGS TS Bùi Ngọc Tồn Trưởng Bộ mơn Dự án & QLDA Trường ĐH Giao thơng Vận tải Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ Định giá Bất động sản Mục đích định giá bất động sản f Định giá phục vụ việc chấp vay vốn: Tài sản chấp phải định giá làm sở xét cho vay g Xác định giá trị tài sản để cổ phần hoá Khi cổ phần hoá DNNN buộc phải định giá tài sản Khi doanh nghiệp phát hành cổ phiếu công chúng h Hạch toán kế toán Trong BC tài kê khai nộp thuế DN phải kê khai giá trị tài sản nên cần phải định giá tài sản có BĐS i Thanh lý tài sản Thanh lý tài sản cần định giá làm sở đặt mức giá sàn PGS TS Bùi Ngọc Tồn Trưởng Bộ mơn Dự án & QLDA Trường ĐH Giao thông Vận tải Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ Định giá Bất động sản B Vai trò định giá BĐS thị trường BĐS Vai trò định giá bất động sản ®èi víi ng­êi d©n  Víi sù gióp ®ì, t­ vấn nhà định giá giá ớc lượng phản ánh giá trị thị trường, người dân không bị thiệt thòi giao dịch mua bán trao đổi, đặc biệt họ bị thiếu thông tin thị trường Các giao dịch thừa kế, chấp.v.v công PGS TS Bùi Ngọc Tồn Trưởng Bộ mơn Dự án & QLDA Trường ĐH Giao thơng Vận tải Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ Định giá Bất động sản B Vai trò định giá bất động sản thị trư ờng bất động sản Đối với Nhà nước Việc xác định giá BĐS sát với giá trị thị trường giúp cho giao dịch đánh thuế chun qun sư dơng ®Êt, th sư dơng ®Êt, thÕ chấp thực cách trôi chảy Giúp đánh giá giá trị DN CPH cách xác Trước giá trị đất đai DNNN thường chưa tính đến mức thấp nên NSNN bị thất thoát Định giá không cần thiết cho việc định giá hàng loạt quy mô lớn NN để hình thành khung giá phục vụ cho QLNN mà cần thiết cho định giá đất đai hay BĐS riêng lẻ (ví dụ cổ phần hoá DNNN mà DN t­¬ng tù vïng v.v ) PGS TS Bùi Ngọc Tồn Trưởng Bộ mơn Dự án & QLDA Trường ĐH Giao thơng Vận tải Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ Định giá Bất động sản B Vai trß định giá bất động sản thị trư ờng bất động sản Đối với Nhà nước Xác định xác giá đất tránh tranh chấp đất đai giá Giúp cho việc phân bố đất đai cách hiệu Khi nguồn lực đất đai đánh giá theo giá trị thị trường, ưu đÃi đặc biệt nhóm người cụ thể sử dụng theo cách tốt Hiện nay, nhiều quan, DNNN được"bao cấp" giá đất tính toán nghĩa vụ liên quan Vì vậy, đất đai sở hữu toàn dân, có tượng "chiếm giữ" đất đai vị trí tốt, thuận lợi cho quan, DNNN Nguyên nhân "giá đất" để tính toán nghĩa vụ không sát với giá thị trường (sẽ mức cao) khu vực thuận lợi đặc biệt đó, quan không muốn rời khỏi khu vựcnày để tìm đến khu vực có giá đất rẻ PGS TS Bựi Ngc Ton Trng B môn Dự án & QLDA Trường ĐH Giao thông Vận tải Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ Định giá Bt ng sn B Vai trò định giá bất động sản thị trư ờng bất động sản Đối với Nhà nước Giá bất động sản sát với giá thị trường, giúp tăng nguồn thu cho ngân sách Việc áp dụng phương pháp xác định giá trị bất động sản thực tiễn nước ta chưa đầy đủ thiếu chuyên nghiệp Số lượng phương pháp đánh giá giá trị đất đai/bất động sản áp dụng thực tế chưa nhiều chưa linh hoạt với trường hợp cụ thể Chính chưa đầy đủ thiếu chuyên nghiệp dẫn đến giá trị đất đai/ bất động sản đưa chưa phản ánh giá trị thị trường, tạo hệ khó gi¶i qut PGS TS Bùi Ngọc Tồn Trưởng Bộ mơn Dự án & QLDA Trường ĐH Giao thông Vận tải Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ Định giá Bất ng sn C Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản Nguyên tắc định giá bất động sản 1.1 Nguyên tắc sử dụng cao tốt "Sư dơng cao nhÊt vµ tèt nhÊt" lµ mét nguyên tắc quan trọng việc xác định giá trị BĐS xác định giá trị đất đai Đó thoả mÃn điều kiện sau: Hợp pháp: thoả mÃn yếu tố quy hoạch, sức khoẻ, môi trư ờng, quy định PL; NN công nhận, bảo hộ Đặc tính vật lý thoả mÃn: có đủ diện tích, điều kiện thổ nhượng khả tiếp cận mảnh đất v.v Khả thi mặt kinh tế: dự đoán khả có thu nhập từ việc sử dụng đất Khi thoả mÃn tất điều kiện có thu nhập ròng lớn gọi "sử dơng cao nhÊt vµ tèt nhÊt" PGS TS Bùi Ngọc Tồn Trưởng Bộ mơn Dự án & QLDA Trường ĐH Giao thơng Vận tải 10 Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ Định giá Bất động sản D §iỊu kiƯn kinh doanh dịch vụ định giá yêu cầu chuyên môn người định giá Điều kiện kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản Theo quy định khoản Điều Luật Kinh doanh BĐS thì: Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ định giá BĐS phải có người có chứng định giá bất động sản Theo Điều 15 Nghị định 153 ngày 15/10/2007 cá nhân cấp chứng định giá BĐS có đủ điều kiện sau đây: a Không phải cán bộ, công chức nhà nước; b Có đầy đủ lực hành vi dân sự; không bị cấm hành nghề ;  c Cã giÊy chøng nhËn båi d­ìng kiÕn thức định giá BĐS; d Có tốt nghiệp cao đẳng đại học; đ Có hồ sơ xin cấp chứng định giá BĐS theo quy ®Þnh PGS TS Bùi Ngọc Tồn Trưởng Bộ mơn Dự án & QLDA Trường ĐH Giao thông Vận tải 29 Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ Định giá Bất động sn D Điều kiện kinh doanh dịch vụ định giá yêu cầu chuyên môn người định giá Điều kiện kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản Hồ sơ xin cấp chứng định giá BĐS gồm: a Đơn xin cấp chứng có dán ảnh có xác nhận UBND cấp x·, n¬i c­ tró cđa ng­êi xin cÊp chøng chØ; b 02 ảnh mầu cỡ 3x4 cm chụp năm xin cấp chứng chỉ; c Bản CMND hc chiÕu cđa ng­êi xin cÊp chøng chØ;  d Bản giấy chứng nhận đà hoàn thành khoá đào tạo, bồi dưỡng kiến thức định giá bất ®éng s¶n;  ® B¶n b»ng tèt nghiƯp cao đẳng đại học PGS TS Bựi Ngc Ton Trng Bộ môn Dự án & QLDA Trường ĐH Giao thông Vận tải 30 Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ Định giỏ Bt ng sn D Điều kiện kinh doanh dịch vụ định giá yêu cầu chuyên môn người định giá Yêu cầu chuyên môn người làm công việc định giá bất động sản - Có chứng định giá BĐS - Có trình độ chuyên môn kinh tế, định giá tài sản - Có hiểu biết bất động sản - Có am hiểu thị trường bất động sản - Am hiểu thị trường đất ®ai  - Am hiĨu ph¸p lt vỊ ®Êt ®ai, khung giá đất khu vực có bất động sản - Có kiến thức pháp luật có liên quan đến bất động sản PGS TS Bựi Ngc Ton Trưởng Bộ môn Dự án & QLDA Trường ĐH Giao thơng Vận tải 31 Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ Định giá Bất động sản D §iỊu kiƯn kinh doanh dịch vụ định giá yêu cầu chuyên môn người định giá Yêu cầu chuyên môn người làm công việc định giá bất động sản - Có chứng định giá BĐS - Có trình độ chuyên môn kinh tế, định giá tài sản - Có hiều biết bất động sản - Có am hiểu thị trường bất động sản - Am hiểu thị trường ®Êt ®ai  - Am hiĨu ph¸p lt vỊ ®Êt ®ai, khung gi¸ ®Êt cđa khu vùc cã bÊt ®éng sản - Có kiến thức pháp luật có liên quan đến bất động sản PGS TS Bựi Ngc Tồn Trưởng Bộ mơn Dự án & QLDA Trường ĐH Giao thơng Vận tải 32 Chương trình Đào tạo Nghiệp v nh giỏ Bt ng sn Đ Kinh nghiệm định giá bất động sản nước Bắc Mỹ Các nước Bắc Mỹ Hoa Kỳ Canada đà đưa chuẩn mực thống thực hành định giá chuyên nghiệp giá trị thị trường hiểu giá có nhiều khả hình thành BĐS thị trường cạnh tranh công khai tất điều kiện cần thiết việc mua bán sòng phẳng, người mua người bán hành xử thận trọng, có hiểu biết thừa nhận giá không bị ảnh hưởng yếu tố kích thích thái Nói cách khác, người mua người bán phải có thông tin đầy đủ có đầy đủ thời gian định thị trường mua bán công khai Khái niệm giá trị thường xem đồng nghĩa với giá trị trao đổi mà nói theo ngôn ngữ thường ngày người dân Việt Nam thn mua võa b¸n PGS TS Bùi Ngọc Tồn Trưởng Bộ môn Dự án & QLDA Trường ĐH Giao thông Vận tải 33 Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ Định giỏ Bt ng sn Đ Kinh nghiệm định giá bất động sản nước Bắc Mỹ Một k/n khác giá trị đầu tư dựa thông số hay giả định nhà đầu tư Tại số tiểu bang Mỹ, công ty kinh doanh BĐS hư ởng ưu đÃi thuế để bù đắp thiệt thòi tiến hành dự án nhà nước hay cộng đồng khuyến khích Đối với người cụ thể quan trọng giá trị sử dụng BĐS Đây giá trị cá nhân có nhu cầu sử dụng cụ thể không hẳn thể mức phần lớn ngư ời khác thị trường sẵn sàng trả Trong định giá BĐS quan tâm đến giá trị bảo hiểm: chi phí phải bỏ để sửa sang, nâng cấp hay xây dựng lại BĐS bị hư hại hỏa hoạn, lụt lội dựa chi phí xây dựng lại cấu trúc tòa nhµ PGS TS Bùi Ngọc Tồn Trưởng Bộ mơn Dự án & QLDA Trường ĐH Giao thông Vận tải 34 Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ Định giá Bất động sn Đ Kinh nghiệm định giá bất động sản Malaysia Tiêu chuẩn định giá BĐS Malaysia bao gồm tiêu chuẩn phần giới thiệu thuật ngữ, khái niệm, nguyên tắc: Giá trị thị trường sử dụng làm sở định giá, giá trị thời điểm đánh giá giao dịch mà người mua sẵn sàng mua người bán sẵn sàng bán sau hai bên đà có nỗ lực tìm hiểu quảng bá thông tin thị trường bắt buộc giao dịch mua bán Tiêu chuẩn đưa trường hợp giá trị thị trường không sử dụng làm sở định giá Trong trường hợp đó, người định giá phải rõ lý Tiêu chuẩn đưa tiêu chuẩn người định giá Tiêu chuẩn đưa đ.kiện người định giá, yêu cầu mục tiêu định giá, thời gian định giá, giả định phí PGS TS Bựi Ngc Ton Trưởng Bộ môn Dự án & QLDA Trường ĐH Giao thơng Vận tải 35 Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ nh giỏ Bt ng sn Đ Kinh nghiệm định giá bất động sản Malaysia Tiêu chuẩn đưa mục tiêu định giá sở định giá cho loại mục tiêu Tiêu chuẩn đưa t.chuẩn số liệu cần thiết thu thập cho định giá Tiêu chuẩn đưa tiêu chuẩn báo cáo định giá Tiêu chuẩn ngăn cấm loại báo cáo định giá ngoại trừ báo cáo định giá đà ®Ị cËp tiªu chn Tiªu chn đề cập đến phương pháp sử dụng PP so sánh, PP đầu tư, PP thặng dư, PP chi phí PP lợi nhuận 10 Tiêu chuẩn 10 đề cập đến giả định định giá Những giả định phải đưa bôi đậm nội dung báo cáo 11 Tiêu chuẩn 11 đưa đ.kiện hạn chế báo cáo định giá PGS TS Bựi Ngc Ton Trng B mụn Dự án & QLDA Trường ĐH Giao thông Vận tải 36 Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ Định giá Bất ng sn G Đạo đức nghề nghiệp định giá BĐS - Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên phải tôn trọng chấp hành pháp luật nhà nước trình hành nghề Thẩm định viên phải người có đạo đức tốt, có lực chuyên môn kinh nghiệm cần thiết để tiến hành thẩm định giá tài sản - Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên phải tuân thủ tiêu chuẩn đạo đức trình độ chuyên môn nghề nghiệp thẩm định gi¸ PGS TS Bùi Ngọc Tồn Trưởng Bộ mơn Dự án & QLDA Trường ĐH Giao thông Vận tải 37 Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ Định giá Bất động sn G Đạo đức nghề nghiệp định giá BĐS a Tiêu chuẩn đạo đức - Độc lập: Trong trình thẩm định giá, tổ chức thẩm định thẩm định viên phải thực không bị chi phối bị tác động lợi ích vật chất tinh thần làm ảnh hưởng đến trung thực, khách quan việc thẩm định giá Thẩm định viên không nhận thẩm định giá tài sản cho tổ chức, cá nhân mà có quan hệ quyền lợi kinh tế Không nhận thẩm định giá TS cho đ.vị mà có cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột giữ vị trí HĐQT, BGĐ, Trư ởng ban T.chính, Kế toán trưởng DN có tài sản cần thẩm định giá Đối với báo cáo kết thẩm định giá thẩm định viên khác, thẩm định viên phải xem xét cách độc lập, khách quan kÕt ln thèng nhÊt hay kh«ng thèng nhÊt víi mét phần hay toàn nội dung báo cáo PGS TS Bùi Ngọc Tồn Trưởng Bộ mơn Dự án & QLDA Trường ĐH Giao thông Vận tải 38 Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ Định giá Bất động sản G Đạo đức nghề nghiệp định giá BĐS a Tiêu chuẩn đạo đức - Chính trực: Thẩm định viên phải từ chối thẩm định giá xét thấy đủ điều kiện bị chi phối ràng buộc làm sai lệch kết thẩm định giá Không thành kiến, thiên vị việc thu thập tài liệu sử dụng tài liệu để phân tích yếu tố tác động thẩm định giá Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên không tiến hành công việc thẩm định giá ý kiến kết luận thẩm định đà đề có chủ ý từ trước Tiền thu dịch vụ thẩm định giá tài sản phải xác định cách độc lập, theo quy định, không phụ thuộc vào kết thẩm định giá đà thỏa thuận từ trước PGS TS Bùi Ngọc Tồn Trưởng Bộ mơn Dự án & QLDA Trường ĐH Giao thơng Vận tải 39 Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ Định giá Bất động sản G Đạo đức nghề nghiệp định giá BĐS a Tiêu chuẩn đạo đức - Chính trực: Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên phải thẩm tra thông tin, liệu khách hàng hay bên cung cấp để khẳng định tính phù hợp hay không phù hợp thông tin, liệu Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên không tiến hành dịch vụ thẩm định dựa điều kiện có tính giả thiÕt kh«ng cã tÝnh hiƯn thùc  BÝ mËt: doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên không tiết lộ thông tin, liệu thực tế khách hàng hay kết thẩm định giá với người nào, trừ trường hợp khách hàng pháp luật cho phép PGS TS Bựi Ngọc Tồn Trưởng Bộ mơn Dự án & QLDA Trường ĐH Giao thơng Vận tải 40 Chương trình Đào tạo Nghip v nh giỏ Bt ng sn G Đạo đức nghề nghiệp định giá BĐS a Tiêu chuẩn đạo đức - Công khai, minh bạch: Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên phải công khai điều kiện hạn chế điều kiện loại trừ theo thỏa thuận với khách hàng báo cáo kết thẩm định giá Báo cáo kết thẩm định giá phải nêu rõ điều kiện ràng buộc công việc, phạm vi công việc, điều kiện hạn chế, giả thiết đặt thẩm định viên Mọi tài liệu thể tính pháp lý đặc điểm kỹ thuật tài sản kết thẩm định giá phải thể đầy đủ, rõ ràng báo cáo kết thẩm định giá PGS TS Bùi Ngọc Tồn Trưởng Bộ mơn Dự án & QLDA Trường ĐH Giao thông Vận tải 41 Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ Định giá Bất động sản G Đạo đức nghề nghiệp định giá BĐS b Năng lực chuyên môn tính thận trọng Thẩm định viên phải thực công việc thẩm định giá với đầy đủ lực chuyên môn cần thiết, tinh thần làm việc chuyên cần, cân nhắc đầy đủ liệu thu thập trước đề xuất ý kiến thức với giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức thẩm định giá Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá có trách nhiệm không ngừng nâng cao kiến thức chuyên môn kinh nghiệm hoạt động thực tiễn, môi trường pháp lý ứng dụng tiến kỹ thuật cho thẩm định viên để đáp ứng yêu cầu công việc thẩm định giá Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá có trách nhiệm mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp hoạt động thẩm định giá trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp thẩm định giá PGS TS Bùi Ngọc Tồn Trưởng Bộ mơn Dự án & QLDA Trường ĐH Giao thơng Vận tải 42 Chương trình Đào to Nghip v nh giỏ Bt ng sn G Đạo đức nghề nghiệp định giá BĐS c Tư cách nghỊ nghiƯp  Ph¶i b¶o vƯ uy tÝn nghỊ nghiƯp, hành vi làm giảm uy tín nghề nghiệp thẩm định giá Có quyền tham gia Hiệp hội doanh nghiệp thẩm định giá Hiệp hội thẩm định viên giá Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn: phải thực công việc thẩm định giá theo kỹ thuật tiêu chuẩn chuyên môn đà quy định hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam quy định pháp luật hành Thẩm định viên chịu trách nhiệm tính đắn nội dung báo cáo kết thẩm định giá Người đứng đầu tổ chức thẩm định giá chịu trách nhiệm cuối tính đắn nội dung báo cáo kết thẩm định giá chứng thư thẩm định giá trước pháp luật, khách hàng bªn thø ba PGS TS Bùi Ngọc Tồn Trưởng Bộ môn Dự án & QLDA Trường ĐH Giao thông Vận tải 43 Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ Định giá Bất động sản ... tạo Nghiệp vụ Định giá Bất động sản D Điều kiện kinh doanh dịch vụ định giá yêu cầu chuyên môn người định giá Điều kiện kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản Hồ sơ xin cấp chứng định giá BĐS... giá tài sản b Mua bán tài sản Định giá bất động sản làm sở để người có tài sản đặt mức giá bán đưa bất động sản vào thị trường Người mua bất động sản nhờ đơn vị tư vấn làm dịch vụ định giá bất. .. ng sn C Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản Quy trình định giá bất động sản 2 .1 Xác định vấn đề Thiết lập mục tiêu mục đích định giá Nhận biết bất động sản định giá: đặc điểm pháp lý,