B GIÁO DC VÀ ÀO TO TRNG I HC KINH T TP. H CHÍ MINH  N N G G U U Y Y   N N T T H H I I   U U T T H H À À N N H H PHÁT TRIN NHÀ  CHO NGI THU NHP THP TRÊN A BÀN TNH NG NAI – GIAI ON 2011-2020 LUN VN THC S KINH T CHUYÊN NGÀNH: KINH T CHÍNH TR MÃ S: 60.31.01 NGI HNG DN: TS NGUYN VN SÁNG TP.H CHÍ MINH – NM 2012 LI CAM OAN Tôi xin cam oan ây là công trình nghiên cu ca tôi, các s liu s dng u trung thc và chính xác.  GVHD: TS. Nguyn Vn Sáng HVTH: Nguyn Thiu Thành  Lun vn Thc s: Phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp trên a bàn tnh ng Nai Giai on 2011 - 2020  LI CM N  hoàn thành lun vn tt nghip này, tôi ã nhn c s dy bo tn tình ca quý thy cô trong sut quá trình hc tp ti Trng i hc Kinh T TP. H Chí Minh; s quan tâm to iu kin ca c quan S Tài nguyên và Môi trng, Vn phòng ng ký quyn s dng t và S Xây dng tnh ng Nai; s giúp  t bn bè, ng nghip và gia ình. Tt c nh ng yu t này ã to cho tôi ngun !ng lc l∀n, giúp tôi theo u#i và hoàn thành khóa hc. ∃c bit, tôi xin chân thành cm n Thy - Tin s Nguyn Vn Sáng ã tn tình h∀ng d%n, giúp  cho tôi trong sut quá trình hc tp, nghiên cu. Cui cùng, tôi xin gi li cm n chân thành n tt c nh ng ngi ã quan tâm, giúp   tôi hoàn thành lun vn này. Trân trng! TP. H Chí Minh, ngày 20 tháng 9 nm 2012 Hc viên: Nguyn Thiu Thành Lp Cao hc Kinh t Chính tr - Khóa 20  GVHD: TS. Nguyn Vn Sáng HVTH: Nguyn Thiu Thành  Lun vn Thc s: Phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp trên a bàn tnh ng Nai Giai on 2011 - 2020  BNG THNG KÊ HÌNH NH, BNG BIU 1. Tháp nhu cu Maslov’s 2. Ch s giá nhà /thu nhp ca h! gia ình  m!t s quc gia 3. V trí a lý tnh ng Nai 4. Thng kê s lng KCN ti ng Nai n nm 2012 5. S ngi nhp c vào ng Nai t 2004 – 2009 6. Khu nhà tr cho ngi thu nhp thp ti ng Nai 7. T& l h! không có nhà  phân theo thành th và nông thôn, t 1999 – 2009 8. S lng và phân b# phn trm s h! có nhà  chia theo thành th/nông thôn và loi nhà  9. Phân b# phn trm s h! có nhà  chia theo thành th/nông thôn và din tích s dng, t 1999 – 2009 10. Các loi t phân lô bán nn t phát dành cho ngi thu nhp thp ti ng Nai 11. D án nhà  cho ngi thu nhp thp ca ca Công ty CPu t Phát trin ô th Sn An 12. Tp sut vn u t xây dng công trình nhà  theo Quyt nh s 295/Q-BXD ngày 22/03/2011 ca B! Xây dng (trích n!i dung v chung c cao tng và nhà cp 4) 13. Ph lc 1: Tình hình trin khai thc hin chng trình nhà  cho công nhân khu công nghip 14. Ph lc 2: Tình hình trin khai thc hin chng trình nhà  xã h!i, nhà  sinh viên và nhà  cho ngi thu nhp thp   GVHD: TS. Nguyn Vn Sáng HVTH: Nguyn Thiu Thành  Lun vn Thc s: Phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp trên a bàn tnh ng Nai Giai on 2011 - 2020  MC LC PH∋N M( ∋U 1. Gi∀i thiu 2. Lý do hình thành  tài 3. Tình hình nghiên cu  tài 4. Mc tiêu, i tng và phm vi nghiên cu 5. Phng pháp nghiên cu PH∋N N)I DUNG 1 CH∗+NG I 1 1.1 ô th hóa và s gia tng dân s 1 1.1.1 Quá trình ô th hóa 1 1.1.1.1 Khái nim 1 1.1.1.2 Phân loi ô th hóa 4 1.1.2 S gia tng dân s ô th 6 1.1.2.1 Các kiu gia tng dân s ô th và c cu dân c ô th 6 1.1.2.3 Nhng nhân t nh hng n gia tng dân s ô th 7 1.1.2.3 Dân c ô th có thu nhp thp 8 1.2 Nhà  ô th và vn  nhà  cho ngi thu nhp thp 11 1.2.1 Nhà  ô th và nhà  cho ngi thu nhp thp 11 1.2.1.1 c im ô th Vit Nam 11 1.2.1.2 Vn  nhà  ô th 13 1.2.1.3 Khái nim nhà  xã hi và nhà  thu nhp thp 14 1.2.1.4 c im nhà  thu nhp thp 15 1.2.2 S cn thit phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp 16 1.2.2.1 Nhu cu v nhà  16 1.2.2.2 Nhng nhân t nh hng n nhu cu nhà  16 1.2.2.3 Gii quyt vn  nhà  cho ngi thu nhp thp 18 1.3 Kinh nghim phát trin nhà  ô th và nhà  cho ngi thu nhp thp 19 1.3.1 Kinh nghim c a mt s quc gia trên th gii 19 1.3.1.1 Kinh nghim c a Singapore 19 1.3.1.2 Kinh nghim c a Hàn Quc 20 1.3.1.2 Kinh nghim c a Philippines 20 1.3.2 Kinh nghim xây dng nhà  cho ngi thu nhp thp ti mt s a phng trong nc 21 1.3.2.1 Kinh nghim ca thành ph H Chí Minh 21 1.3.2.2 Kinh nghim ca thành ph Hà N!i 22 1.3.2.3 Kinh nghim c a Bình Dng 23 1.3.3 Bài hc kinh nghim phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp 25 TÓM T!T CH∀NG I 27  GVHD: TS. Nguyn Vn Sáng HVTH: Nguyn Thiu Thành  Lun vn Thc s: Phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp trên a bàn tnh ng Nai Giai on 2011 - 2020  CH∗+NG II 28 2.1 c im t nhiên, Kinh t - Xã hi c a t#nh ∃ng Nai và tác ng c a nó n vn  nhà  28 2.1.1 c im t nhiên, Kinh t - Xã hi c a t#nh ∃ng Nai 28 2.1.1.1 c im t nhiên 28 2.1.1.2 c im Kinh t - Xã hi 29 2.1.2 S tác ng c a c im t nhiên, Kinh t - Xã hi n vn  nhà  31 2.2 Tình hình phát trin nhà  và nhà  cho ngi thu nhp thp  t#nh ∃ng Nai 33 2.2.1 Nhng tiêu chí và chính sách v nhà  và nhà  cho ngi thu nhp thp trên a bàn t#nh ∃ng Nai 33 2.2.1.1 Nhng tiêu chí c bn 33 2.2.1.2 C ch, chính sách phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp [4] 36 2.2.2 Tình hình thc hin chng trình phát trin nhà  và nhà  cho ngi thu nhp thp  t#nh ∃ng Nai 40 2.2.2.1 Tình hình chung v nhà  40 2.2.2.2 Các loi hình u t nhà  cho ngi thu nhp thp 41 2.3 Tình hình phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp trên a bàn ∃ng Nai 43 2.3.1 Thành tu 43 2.3.2 Nhng vn  t ra và nguyên nhân c a nó 46 2.3.2.1 V phía nhà nc 46 2.3.2.2 V phía doanh nghip 47 2.3.2.3 V phía ngi có thu nhp thp 47 TÓM T!T CH∀NG II 50 CH∗+NG III 51 3.1 Quan im, ch trng c a ng và nhà nc v phát trin nhà  và nhà  cho ngi có thu nhp thp 51 3.1.1 Quan im c a ng và chính sách c a Nhà nc [21] [31] 51 3.1.2 Chính sách h% tr& c a t#nh ∃ng Nai 53 3.2 Xu hng, phng hng và m∋c tiêu phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp ti ∃ng Nai 54 3.2.1 Xu hng phát trin nhà  cho ngi có thu nhp thp 54 3.2.2 Phng hng phát trin nhà  cho ngi có thu nhp thp ti ∃ng Nai 55 3.2.2.1 Ti khu vc ô th 55 3.2.2.2 Ti khu vc nông thôn 56 3.2.3 M∋c tiêu phát trin nhà  cho ngi có thu nhp thp ti ∃ng Nai 56 3.2.3.1 M∋c tiêu t(ng quát 56 3.2.3.2 M∋c tiêu c∋ th 56 3.3 Các gii pháp phát trin nhà  cho ngi có thu nhp thp ti ∃ng Nai 57  GVHD: TS. Nguyn Vn Sáng HVTH: Nguyn Thiu Thành  Lun vn Thc s: Phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp trên a bàn tnh ng Nai Giai on 2011 - 2020  3.3.1 nh hng chung 57 3.3.2 Các gii pháp c∋ th 58 3.3.2.1 Nhóm gii pháp v tài chính 59 3.3.2.2 Nhóm gii pháp v quy hoch, kin trúc và phát trin kt cu h tng khu dân c 62 3.3.2.3 Nhóm gii pháp v s) d∋ng t 64 3.4 Khuyn ngh 67 3.4.1 i vi trung ng 67 3.4.2 i vi t#nh ∃ng Nai 70 TÓM T!T CH∀NG III 73 K,T LU−N 74 TÀI LI.U THAM KH/O 75                           GVHD: TS. Nguyn Vn Sáng HVTH: Nguyn Thiu Thành  Lun vn Thc s: Phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp trên a bàn tnh ng Nai Giai on 2011 - 2020  PH∗N M+ ∗U 1. Gii thiu Nhà  là m!t loi hàng hóa ∃c bit chim t trng áng k trong t#ng giá tr tài sn quc gia, là tài sn có giá tr l∀n ca m0i h! gia ình, cá nhân và có v trí quan trng trên th trng bt !ng sn. Trong i sng xã h!i, ci thin ch0  là m!t nhu cu cn thit nh1m góp phn nâng cao i sng vt cht và tinh thn ca nhân dân. Có ch0  thích hp và an toàn là m!t trong nh ng quyn c bn ca m0i ngi, là iu kin cn thit  phát trin ngun lc phc v cho s nghip phát trin ca t n∀c. Hình 1.1 Tháp nhu cu Maslov’s Theo tháp nhu cu Maslow’s – con ngi c g2ng th3a mãn 5 nhu cu theo cp bc t thp n cao, khi các nhu cu bc thp c th3a mãn thì các nhu cu  bc cao hn s4 xut hin. Nhu cu an toàn Nhu cu c bn Nhu cu xã h!i Nhu cu tôn trng Nhu cu t th hin  GVHD: TS. Nguyn Vn Sáng HVTH: Nguyn Thiu Thành  Lun vn Thc s: Phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp trên a bàn tnh ng Nai Giai on 2011 - 2020  - Nhu cu c bn: còn c gi là nhu cu sinh lý, là nh ng nhu cu m bo cho con ngi tn ti nh nhu cu c n, ung, m∃c, ng, ngh, tn ti, phát trin ging nòi và các nhu cu c th khác. - Nhu cu an toàn: là các nhu cu nh an toàn v tính mng, an toàn v cm xúc, không b e da… - Nhu cu xã h!i: khác v∀i hai nhu cu trên ch tp trung vào m!t ch th. Nhu cu xã h!i là nh ng nhu cu v tình yêu, quan h giao tip xã h!i… - Nhu cu tôn trng: là nh ng nhu cu v t trng, tôn trng ngi khác và c ngi khác tôn trng. - Nhu cu t th hin: là nh ng mong mun ca cá nhân s4 t c và th hin mình là ngi hoàn ho nht. Ngày nay, nhà  không ch là ni c trú n thun mà còn là môi trng sng, môi trng lao !ng và sn xut, môi trng vn hóa giáo dc. Nhà  là t# m ca mi gia ình, là t bào ca mi xã h!i. Vì vy, có th nói nhà  là i din cho t#ng hòa các nhu cu, có ý ngha cc k5 quan trng n i sng ca m0i con ngi và toàn xã h!i. 2. Lý do hình thành  tài Theo s liu thng kê, qu6 nhà  hin nay không thiu, nhng ngi thu nhp thp li không có ch0  ho∃c phi  trong nh ng cn h! cht ch!i, thiu tin nghi bi hin tng u c bt !ng sn hin xy ra ph# bin mà nhà n∀c cha có chính sách hiu qu  ngn ch∃n. Giá c ca th trng bt !ng sn nhà  tng nhanh trong khi thu nhp và tích l7y ca ngi dân còn  mc rt thp; nht là lc lng cán b!, công chc, viên chc và công nhân  các khu công nghip, là i tng lao !ng có thu nhp ch yu t lng mà mc tng lng không theo kp tc ! tng giá ca th trng nói chung và th trng nhà  nói riêng. Do ó kh nng s h u m!t cn h! ca i tng này càng ngày càng khó khn và bc xúc. Hin nay, cùng v∀i các a phng: Hà N!i, Thành ph H Chí Minh, Bình Dng và Hi Phòng, ng Nai là tnh c Chính ph cho phép thí im u t xây dng qu6 nhà  xã h!i phc v cho i tng thu nhp thp là cán b! công chc, viên chc, s quan, quân nhân chuyên nghip và công nhân làm vic trong các khu công nghip. Tuy nhiên cho n nay, không ch  ng Nai mà k c các tnh thành ln cn, vic thu hút u t vào lnh vc nhà  cho ngi thu nhp thp  áp ng nhu cu nhà  cho các i tng ang ht sc khó khn, không có m!t doanh nghip u t kinh doanh bt !ng sn nào, nht là doanh nghip t nhân hào hng tham gia. Và c7ng không m!t ngân hàng nào, k c ngân  GVHD: TS. Nguyn Vn Sáng HVTH: Nguyn Thiu Thành  Lun vn Thc s: Phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp trên a bàn tnh ng Nai Giai on 2011 - 2020  hàng Nhà n∀c hng ng. Theo quy lut th trng “có cu có cung” trong khi nhà  cho ngi thu nhp thp là m!t nhu cu có tht, li có nhiu chính sách u ãi min gim thu  kích cung; vy thì ti sao trên th trng bt !ng sn li ang din ra tình trng “óng bng” trong phân khúc này? Vì vy, tác gi ã i vào nghiên cu  tài “ Phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp trên a bàn tnh ng Nai - Giai on 2011 - 2020’’. Trên c s ó a ra m!t vài gii pháp v∀i hy vng s4 góp phn vào quá trình hoàn thin chính sách ca nhà n∀c và gii quyt c phn nào nhu cu v nhà  cho tng l∀p nhân dân có thu nhp thp ti a phng. Tuy nhiên v∀i thi gian và lng kin thc có hn, nên nghiên cu v%n cha hoàn thin nh mong i. Vì vy, tác gi rt mong nhn c nh ng ý kin óng góp, phê bình ca thy cô, các bn và nh ng ai có tâm huyt tham gia nghiên cu  lnh vc này  tip tc b# sung hoàn thin  tài hn n a. 3. Tình hình nghiên c,u  tài Theo tìm hiu ca tác gi, các nghiên cu tr∀c ây ch yu tp trung vào các gii pháp phát trin nhà  nói chung, n!i dung v nhà  cho ngi có thu nhp thp ch c  cp nh m!t thành phn nh3 trong h thng nhà  ca toàn xã h!i, cha có nhiu nghiên cu chuyên sâu v vn  này. Có th k qua m!t s  tài nghiên cu có liên quan nh sau: - Tin s inh Vn Ân và tp th các tác gi ã nghiên cu  tài “Chính sách phát trin th trng bt !ng sn  Vit Nam”, ây là công trình khá công phu v∀i y  c s lý lun, thc trng và các gii pháp  phát trin th trng bt !ng sn  Vit Nam trong thi gian t∀i. Nghiên cu này có th xem là tài liu tham kho cho các t# chc, cá nhân có quan tâm n s phát trin ca th trng bt !ng sn Vit Nam nói chung và loi hình nhà  cho ngi thu nhp thp nói riêng. - Vin nghiên cu Kin trúc – B! Xây dng có  tài “Các gii pháp ng b! phát trin nhà  ngi thu nhp thp ti các ô th Vit Nam”. Nghiên cu này tp trung gii quyt vn  nhà  cho ngi thu nhp thp ti khu vc ô th, cha áp dng c ti các khu vc ph cn ho∃c các vùng ang din ra quá trình ô th hóa nhanh chóng nh ng Nai, Bình Dng… - Tác gi Thái Doãn Hòa thc hin  tài nghiên cu “Gii pháp u t xây dng nhà  xã h!i da trên nhu cu và kh nng tài chính ca ngi s dng trên a bàn tnh ng Nai”. Nghiên cu này tp trung gii quyt vn  tài chính ca c ch u t công trình nhà  xã h!i và i tng c nh2m n là ngi có thu nhp thp  nâng cao hiu qu u t nh1m gim tht thoát, tit kim chi phí, thi công úng tin ! nhng v%n m bo cht lng [...]...  nhà  31 2.2 Tình hình phát trin nhà  và nhà  cho ngi thu nhp thp  t#nh ∃ng Nai 33 2.2.1 Nhng tiêu chí và chính sách v nhà  và nhà  cho ngi thu nhp thp trên  a bàn t#nh ∃ng Nai 33 2.2.1.1 Nhng tiêu chí c bn 33 2.2.1.2 C ch , chính sách phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp [4] 36 2.2.2 Tình hình thc hi n chng trình phát trin nhà. .. th có thu nhp thp 8 1.2 Nhà  ô th và vn  nhà  cho ngi thu nhp thp 11 1.2.1 Nhà  ô th và nhà  cho ngi thu nhp thp 11 1.2.1.1 c im ô th Vi t Nam 11 1.2.1.2 Vn  nhà  ô th 13 1.2.1.3 Khái ni m nhà  xã hi và nhà  thu nhp thp 14 1.2.1.4 c im nhà  thu nhp thp 15 1.2.2 S cn thi t phát trin nhà  cho ngi thu nhp... trình phát trin nhà  và nhà  cho ngi thu nhp thp  t#nh ∃ng Nai 40 2.2.2.1 Tình hình chung v nhà  40 2.2.2.2 Các loi hình u t nhà  cho ngi thu nhp thp 41 2.3 Tình hình phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp trên  a bàn ∃ng Nai 43 2.3.1 Thành tu 43 2.3.2 Nhng vn  t ra và nguyên nhân c a nó 46 2.3.2.1 V phía nhà n c 46... Th c s: Phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp trên a bàn tnh ng Nai Giai o n 2011 - 2020 GVHD: TS Nguy n Vn Sáng HVTH: Nguy n Thi u Thành B NG THNG KÊ HÌNH NH, B NG BIU 1 Tháp nhu cu Maslov’s 2 Ch s giá nhà  /thu nhp c a h! gia ình  m!t s qu c gia 3 V trí a lý tnh ng Nai 4 Th ng kê s lng KCN t i ng Nai n nm 2012 5 S ngi nhp c vào ng Nai t 2004 – 2009 6 Khu nhà tr cho ngi... trin nhà  cho ngi thu nhp thp ti ∃ng Nai 54 3.2.1 Xu h ng phát trin nhà  cho ngi có thu nhp thp 54 3.2.2 Phng h ng phát trin nhà  cho ngi có thu nhp thp ti ∃ng Nai 55 3.2.2.1 Ti khu vc ô th 55 3.2.2.2 Ti khu vc nông thôn 56 3.2.3 M∋c tiêu phát trin nhà  cho ngi có thu nhp thp ti ∃ng Nai 56 3.2.3.1 M∋c tiêu t(ng quát ... pháp phát trin nhà  cho ngi có thu nhp thp ti ∃ng Nai 57 Lun vn Th c s: Phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp trên a bàn tnh ng Nai Giai o n 2011 - 2020 GVHD: TS Nguy n Vn Sáng HVTH: Nguy n Thi u Thành 3.3.1 nh h ng chung 57 3.3.2 Các gii pháp c∋ th 58 3.3.2.1 Nhóm gii pháp v tài chính 59 3.3.2.2 Nhóm gii pháp v quy hoch, ki n trúc và phát. .. ngi có thu nhp thp 47 TÓM T!T CH∀ NG II .50 CH∗+NG III 51 3.1 Quan im, ch trng c a ng và nhà n c v phát trin nhà  và nhà  cho ngi có thu nhp thp 51 3.1.1 Quan im c a ng và chính sách c a Nhà n c [21] [31] 51 3.1.2 Chính sách h% tr& c a t#nh ∃ng Nai 53 3.2 Xu h ng, phng h ng và m∋c tiêu phát trin nhà  cho ngi thu nhp... ngi thu nhp thp t i ng Nai 7 T& l h! không có nhà  phân theo thành th và nông thôn, t 1999 – 2009 8 S lng và phân b# phn trm s h! có nhà  chia theo thành th/nông thôn và lo i nhà  9 Phân b# phn trm s h! có nhà  chia theo thành th/nông thôn và di n tích s d ng, t 1999 – 2009 10 Các lo i t phân lô bán n n t phát dành cho ngi thu nhp thp t i ng Nai 11 D án nhà  cho ngi thu. .. nhà  cho ngi thu nhp thp ti mt s  a phng trong n c 21 1.3.2.1 Kinh nghi m c a thành ph H Chí Minh 21 1.3.2.2 Kinh nghi m c a thành ph Hà N!i 22 1.3.2.3 Kinh nghi m c a Bình Dng 23 1.3.3 Bài h c kinh nghi m phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp 25 TÓM T!T CH∀ NG I 27 Lun vn Th c s: Phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp trên a bàn. .. thi t phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp 16 1.2.2.1 Nhu cu v nhà  16 1.2.2.2 Nhng nhân t nh hng  n nhu cu nhà  16 1.2.2.3 Gii quy t vn  nhà  cho ngi thu nhp thp 18 1.3 Kinh nghi m phát trin nhà  ô th và nhà  cho ngi thu nhp thp 19 1.3.1 Kinh nghi m c a mt s quc gia trên th gi i 19 1.3.1.1 Kinh nghi m c a Singapore 19 1.3.1.2 . và m∋c tiêu phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp ti ∃ng Nai 54 3.2.1 Xu hng phát trin nhà  cho ngi có thu nhp thp 54 3.2.2 Phng hng phát trin nhà  cho ngi có thu nhp thp. s: Phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp trên a bàn tnh ng Nai Giai on 2011 - 2020  hàng Nhà n∀c hng ng. Theo quy lut th trng “có cu có cung” trong khi nhà  cho ngi thu. viên và nhà  cho ngi thu nhp thp   GVHD: TS. Nguyn Vn Sáng HVTH: Nguyn Thiu Thành  Lun vn Thc s: Phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp trên a bàn tnh ng Nai Giai