B GIÁO DC VÀ ÀO TO TRNG I HC KINH T TP.H CHÍ MINH NGUYN TRUNG HOÀNG NGHIÊN CU S TÁC NG CA GIÁ BT NG SN N TÍN DNG NGÂN HÀNG TI TP.HCM LUN VN THC S KINH T Tp.H Chí Minh - Nm 2013 B GIÁO DC VÀ ÀO TO TRNG I HC KINH T TP.H CHÍ MINH NGUYN TRUNG HOÀNG NGHIÊN CU S TÁC NG CA GIÁ BT NG SN N TÍN DNG NGÂN HÀNG TI TP.HCM Chuyên ngành : Tài chính - Ngân Hàng Mã s : 60340201 LUN VN THC S KINH T NGI HNG DN KHOA HC: PGS.TS TRM TH XUÂN HNG Tp.H Chí Minh - Nm 2013 LI CAM OAN   Tôi xin cam đoan rng tt c ni dung ca đ tài này là hoàn toàn đc hình thành và phát trin t nhng quan đim ca cá nhân, do chính Tôi thc hin; các s liu thu thp và kt qu phân tích trong đ tài là trung thc Tôi xin hoàn toàn chu trách nhim. Ngày 11 tháng 11 nm 2013 Sinh viên thc hin Nguyn Trung Hoàng MC LC Trang ph bìa Li cam đoan Mc lc Danh mc các ký hiu, các ch vit tt Danh mc các hình v, bng biu LI M U 1 CHNG 1 - C S LÝ LUN S TÁC NG CA GIÁ BT NG SN N TÍN DNG NGÂN HÀNG 5 1.1 Giá bt đng sn 5 1.1.1 Khái nim giá bt đng sn 5 1.1.2 Các yu t nh hng đn giá bt đng sn 6 1.1.2.1 Các yu t có mi liên h trc tip vi bt đng sn 9 1.1.2.2 Các yu t v pháp lý liên quan đn bt đng sn 10 1.1.2.3 Các yu t bên ngoài 11 1.1.3 Phng pháp xác đnh giá bt đng sn 12 1.2 Tín dng ngân hàng 15 1.2.1 Khái nim 15 1.2.2 c đim ca tín dng ngân hàng 16 1.2.3 Phân loi 17 1.2.4 Vai trò ca tín dng ngân hàng 19 1.2.4.1 i vi ngân hàng 19 1.2.4.2 i vi nn kinh t 20 1.3 S tác đng ca giá bt đng sn đn tín dng ngân hàng 21 1.3.1 Mi quan h tng tác ln nhau gia tín dng ngân hàng và giá bt đng sn 21 1.3.2 S tác đng t giá bt đng sn đn tín dng ngân hàng 23 1.3.3 Mt s kt qu nghiên cu thc nghim trên th gii v s tác đng ca giá bt đng sn đn tín dng ngân hàng 24 Kt lun chng 1 28 CHNG 2 S TÁC NG CA GIÁ BT NG SN N TÍN DNG NGÂN HÀNG TI TP.HCM 29 2.1 Thc trng giá bt đng sn ti TP.HCM 29 2.2 Thc trng tín dng ngân hàng ti TP.HCM 34 2.2.1 Quá trình hình thành và phát trin ca NHTM trên đa bàn TP.HCM 34 2.2.1.1 H thng NHTM trên đa bàn TP.HCM 34 2.2.1.2 Phát trin quy mô hot đng 36 2.2.2 Din bin hot đng tín dng NHTM ti TP.HCM 38 2.3 Thc trng s tác đng ca giá bt đng sn đn tín dng ngân hàng ti TP.HCM 45 2.4 Kim đnh s tác đng ca giá bt đng sn đn tín dng ngân hàng ti TP.HCM 48 2.4.1 Phng pháp nghiên cu 48 2.4.2 Các bc thc hin nghiên cu 50 2.4.3 S liu nghiên cu 50 2.4.4 Thc hin nghiên cu 51 2.4.4.1 Kim đnh tính dng ca các bin s dng trong mô hình 51 2.4.4.2 c lng đ tr ca các bin s dng trong mô hình 52 2.4.4.3 Kim đnh nhân qu Granger cho các bin s dng trong mô hình 53 2.4.4.4 S dng mô hình VAR đ c lng tác đng 54 2.4.5 ánh giá kt qu 57 2.5 ánh giá s tác đng ca giá bt đng sn đn tín dng ngân hàng ti TP.HCM 57 2.3.1 Nhng thành qu đt đc 57 2.3.2 Mt s tn ti 59 2.3.3 Nguyên nhân 59 Kt lun chng 2 61 CHNG 3 – CÁC KHUYN NGH CHO HOT NG TÍN DNG NGÂN HÀNG TI TP.HCM TNG TRNG N NH VÀ BN VNG TRC S TÁC NG CA CHU K TNG TRNG TH TRNG BT NG SN TRONG TNG LAI 62 3.1 Các khuyn ngh cho hot đng tín dng ngân hàng trong thi đim th trng bt đng sn tng trng âm nh hin nay 62 3.1.1 i vi hot đng tín dng ca ngân hàng 63 3.1.1.1 Phân khúc khách hàng 63 3.1.1.2 nh hng lãi sut 64 3.1.1.3 H tr gii quyt đu ra cho các doanh nghip bt đng sn 64 3.1.1.4 y mnh công tác x lý n xu 65 3.1.1.5 Thc hin gim lãi sut cho vay 66 3.1.1.6 Nâng cao nng lc qun tr ri ro, tng cng giám sát, kim tra hot đng tín dng 66 3.1.2 i vi hot đng kinh doanh ca các doanh nghip bt đng sn 66 3.1.2.1 Gii quyt hàng tn kho bt đng sn, to điu kin cho ngi có thu nhp thp 66 3.1.2.2 Phát trin th trng cn h cho thuê giá r 67 3.1.2.3 Nâng cao nng lc v vn 68 3.1.3 i vi chính sách ca c quan Nhà nc 68 3.1.3.1 Thc hin quá trình tái cu trúc h thng ngân hàng 68 3.1.3.2 Tng cng giám sát ngân hàng chp hành các quy đnh ca Ngân hàng Nhà nc 69 3.1.3.3 Thc hin rà soát li các d án đư giao 69 3.1.3.4 H tr vn trung dài hn cho các ngân hàng 69 3.1.3.5 Hoàn thin vn bn pháp lý liên quan đn th trng bt đng sn 70 3.1.3.6 Tng cng x lý n xu trong nn kinh t 70 3.1.3.7 Tip tc gim lãi sut, cung cp thêm các gói u đưi cho th trng bt đng sn 72 3.1.3.8 H tr liên kt các ch th trong nn kinh t 74 3.1.3.9 Thc hin đánh giá, phân loi ngân hàng đ giao ch tiêu tng trng tín dng 74 3.2 Các khuyn ngh cho hot đng tín dng ngân hàng trong thi đim th trng bt đng sn tng trng n đnh 74 3.2.1 Gim tn sut đnh giá tài sn đm bo 75 3.2.2 Cam kt lãi sut cho vay n đnh trong thi gian dài 75 3.2.3 Bo đm v hn mc tín dng và m rng cho vay vi quy mô ln 75 3.3 Các khuyn ngh cho hot đng tín dng ngân hàng trong thi đim th trng bt đng sn tng trng bùng n 75 3.3.1 Thng xuyên kim tra t l cho vay trên tài sn đm bo 75 3.3.2 Tng cng công tác đnh giá tài sn đm bo 76 3.3.3 Chú trng thm đnh nng lc tài chính khách hàng vay vn 76 3.3.4 Thng xuyên theo dõi đánh giá khon vay ca khách hàng 76 Kt lun chng 3 77 Kt lun 78 Tài liu tham kho Ph lc DANH MC CÁC T VIT TT 1. BS : Bt đng sn 2. GDP : Tng sn phm quc ni 3. GTGT : Giá tr gia tng 4. HTX : Hp tác xã 5. IRF : Hàm phn ng đy (Impulse Response Function) 6. NHNN : Ngân hàng Nhà nc 7. NHTM : Ngân hàng thng mi 8. TCTD : T chc tín dng 9. TCTD : T chc tín dng 10. TMCP : Thng mi c phn 11. TNDN : Thu nhp doanh nghip 12. TP.HCM : Thành ph H Chí Minh 13. USD : ôla M 14. VAMC : Công ty Qun lý và Khai thác tài sn ca TCTD Vit Nam 15. VAR : Vec- t t hi quy (Vector Autoregression Model) 16. VN : Vit Nam đng DANH MC CÁC HÌNH V, BNG BIU I. Hình v 1. Hình 2.1 : Din bin tín dng ngân hàng ti TP.HCM 2. Hình 2.2 : D n tín dng BS theo nhu cu vay vn đn 31/12/2011 3. Hình 2.3 : Din bin tc đ tng trng ch s giá BS và tín dng ngân hàng ti TP.HCM 4. Hình 2.4 : Din bin lãi sut cho vay và tín dng ngân hàng ti TP.HCM 5. Hình 2.5 : c lng đ tr ca các bin s dng trong mô hình 6. Hình 2.6 : Kim đnh nhân qu Granger cho các bin s dng trong mô hình 7. Hình 2.7 : Phn ng đy ca các bin s dng trong mô hình 8. Hình 2.8 : Phân rư phng sai ca các bin s dng trong mô hình II. Bng biu 1. Bng 2.1 : Th trng nhà  bán TP.HCM Q4/2010 2. Bng 2.2 : Th trng nhà  bán TP.HCM Q.4/2011 2. Bng 2.3 : Th trng nhà  bán TP.HCM Q.2/2012 3. Bng 2.4 : Th trng nhà  gn lin vi đt (bit th/nhà ph) TP.HCM Q2/2012 4. Bng 2.5 : T l th chp BS trong tng tài sn th chp ca mt s ngân hàng 4. Bng 2.6 : Ngun vn huy đng ca các ngân hàng trên đa bàn TP.HCM 5. Bng 2.7 : D n tín dng ca các ngân hàng trên đa bàn TP.HCM 6. Bng 2.8 : D n tín dng BS theo nhu cu vay vn ti thi đim 30/09/2011 7. Bng 2.9 : Thng kê mô t các bin trong mô hình 8. Bng 2.10 : Kim đnh tính dng ca các bin s dng trong mô hình 1 LI M U 1. LÝ DO LA CHN  TÀI: Sau mi cuc khng hong tài chính trên th gii các nhà kinh t xác đnh nguyên nhân gây ra, nhng hu qu do cuc khng hong mang đn và quá trình hi phc ca nn kinh t di s điu hành chính sách t Chính ph ca các nc, rút ra các bài hc nhm tng thêm kh nng chng chi, hn ch nh hng trc các cuc khng hong trong tng lai. c trng nh cuc khng hong cui thp niên 1990 ti Châu Á vi vic tng trng kinh t nhanh chóng trong mt thi gian dài, t do hóa tài khon vn, lãi sut  các nc này cao hn  các nc phát trin đư kéo theo mt dòng vn ln đ vào thông qua h thng ngân hàng, s gia tng giá tài sn nhanh chóng, đc bit là trong lnh vc bt đng sn bt ngun t vic m rng cho vay trong nc vi tc đ rt nhanh. Qua đó đư có rt nhiu mi quan tâm, nghiên cu đc thc hin liên quan đn cho vay và giá bt đng sn và s tng tác qua li ln nhau. Nhu cu v bt đng sn có nhiu kh nng b nh hng bi môi trng kinh doanh và nim tin vào nn kinh t. S trùng hp ca chu k trong th trng tín dng và bt đng sn đư đc ghi nhn rng rãi và tho lun trong rt nhiu tài liu. c bit là các nghiên cu ti các nc  Châu Á nh Hong Kong, ài Loan, Trung Quc, các bài vit này la chn giá bt đng sn và d n cho vay ti các thành ph ln trong nc đ đi din đa vào các mô hình nghiên cu … đa ra nhng quan đim khác nhau v mi tng quan thc nghim này, h đu tìm thy mi quan h cht ch gia cho vay ngân hàng và giá BS nhng chiu hng nh hng li không đng nht  các giai đon trc, trong và sau các cuc khng hong kinh t lý do là vic tng trng cho vay quá mc đư bm phng bong bóng giá bt đng sn hay chính giá bt đng sn đư thi bùng cn st vay n ca h gia đình và doanh nghip. Ví d nh nghiên cu  Hong Kong ca (Stefan Gerlach and Wensheng Peng, 2005) đư đa ra quan đim rng giá bt đng sn nh hng mt chiu đn cho vay nhng ti Trung Quc thì theo mt chiu ngc li (Qi Liang and Hua Cao, 2007) và  các nc ông Á là nh [...]... cs n tín d ng ngân tr nh nh ng tín d ng ngân hàng ng c a chu k ng s n 3 CÂU H I NGHIÊN C U: - T i TP.HCM có t n t i hay không ? N u có thì - T ng c a giá b ng c a giá b ng s n tín d ng ngân hàng ng này là m nh hay y u ? ng s n tín d ng ngân hàng v tr là bao nhiêu ? 3 4 PH M VI NGHIÊN C U: - ng nghiên c u: ho ng tín d ng ngân hàng và giá b ng s n trên a bàn TP.HCM - Ph m vi nghiên c u: ng c a giá b... v cs ng tín ng ng s n 7 K T C U LU Lu i n i dung c th - lý lu n s ng c a giá b ng s n tín d ng ngân hàng - S ng c a giá b ng s n n tín d ng ngân hàng t i TP.HCM - Các khuy n ngh cho ho ng ng b nh và b n v ng ng s n ng tín d ng ngân hàng t i TP.HCM cs ng c a chu k ng th 5 LÝ LU N S NG C A GIÁ B NG S N N TÍN D NG NGÂN HÀNG 1.1 Giá b ng s n 1.1 (George H.Miller and Katy R.Gallagher, 1998) T : Giá c bi... li u nghiên c u: GDP, tín d ng ngân hàng: s li u th c c thu th p t C c Th ng kê TP.HCM Lãi su t cho vay: s li u th c Ch s giá b c thu th p t IMF ng s n: ngu n s li c thu th p t Công ty b ng s n Vinaland 6 - C VÀ TH C TI N C Ki nh s ng c a giá b - s ng s TÀI: n tín d ng ngân hàng t i TP.HCM ng giá b ng s n tín d ng ngân hàng t i TP.HCM - T k t qu nghiên c i pháp thi t th c giúp cho ho d ng ngân hàng. .. 2009) 1.2 Tín d ng ngân hàng 1.2.1 Khái ni m Tín d ng ngân hàng là giao d ch tài s n gi a ngân hàng v các t ch c kinh t , cá nhân trong n n kinh t chuy n giao tài 16 s d ng trong m t th i gian nh vay có trách nhi m hoàn tr nh theo tho thu u ki n c v n g c và lãi cho ngân hàng h n thanh toán Xu t phát t a ho n ng ngân hàng là kinh doanh trên c ti n t nên tài s n giao d ch trong tín d ng ngân hàng ch y... thu i là toàn b l i nhu n c a ngân hàng, tuy nhiên nghi p v tín d ng là nghi p v ch y u c a ngân hàng, chi m t l l n nh t trong t ng s l i nhu n c a ngân hàng Ngân hàng ho ng c nh tranh c th ng thì nh tranh, góp ph y n n kinh t xã h i H th ng NHTM luôn ph i tìm cách nâng cao chi c tín ho ng tín d ng ngân hàng càng tr m iv có th t n t i và phát tri d ng b ng cách m r ng tín d ng Hi n nay trong n n kinh... th ng ngân hàng góp ph b m i, h y nhanh ti hóa, ch nh trang các ngu n l c bên ngoài góp ph n vào s nghi p công nghi p hóa hi c (Vietnam Open Educational Resources, 2010) 1.3 S ng c a giá b 1.3.1 M i quan h ng s n tín d ng ngân hàng ng tác l n nhau gi a tín d ng ngân hàng và giá b ng s n Th nh t, tín d ng ngân hàng có m i liên h ch t ch v kinh t , bao g m n n kinh t n phát tri n Theo các nghiên c u... ng Giá tài i tiêu dùng , lôi kéo h i chi tiêu c trong giá tài s i chi i M t s s nh d ho ch vay v n, t hi tiêu nm ts i trong nhu c u tín d ng Th n giá tr v n c a ngân hàng, tr c ti s n mà ngân hàng s h u và gián ti p mb ob n tài n giá tr c a các kho n cho vay (Davis, 1993) n kh p nh n r i ro c a ngân hàng và vi c h s n sàng m r ng cho vay Giá c th nh b i chi t kh u các dòng ti a ngu n thu t a tín d... tín d ng cho th y s tích t c a s m t c ph n ánh trong giá tài s c bi ph i là trong giá tiêu dùng Giá tiêu dùng ph n ng v i m phát tri n trong th ng n ng tín d không tr nh nh sau s ng là th p ho c th m chí gi m trong th i gian bùng n tín d c bi t khác, xu t hi tín d ng ngân hàng K t qu n, theo sát phía sau ho c th n ch t c a m c c nghi m ch t ch gi a ngân hàng và giá tài s n cho th y nh n tín d ng ngân. .. t qu nghiên c u th c nghi m trên th gi i v s giá b ng s ng c a n tín d ng ngân hàng Deflation, Credit and Asset Prices (Charles Goodhart and Boris Hofmann) Trong bài nghiên c u này, các tác gi d ng ngân hàng th c t , GDP th c t , giá ng mô hình VAR bao g m tín và lãi su t ng n h n Phân tích bao 25 g m 12 qu c thu c nhóm G7, Th n, Na Uy, Ph n Lan, H ng Kông và Singapore Chu i d li u t Mô hình nghiên. .. 23 giá tr tài s n c a h i Có th nói r ng c n tín d ng nt c i cho vay và Theo nghiên c u th c nghi Vi t Nam, t Ng c, 2013) t i n 2000- tr c tín d nh y nh t di n ra nhanh và m nh ng nhanh c ng tr l i, kích thích c u c u tín d t và dòng v n tín d ng t u 1.3.2 S ng t giá b ng s n n tín d ng ngân hàng Th nh t, giá tài s n có th có s n ng tr c ti n nh n th c c a c i c tiêu và k ho ch vay v có th n c u tín . PHM VI NGHIÊN CU: - i tng nghiên cu: hot đng tín dng ngân hàng và giá bt đng sn trên đa bàn TP.HCM. - Phm vi nghiên cu: tác đng ca giá bt đng sn đn tín dng ngân hàng ti. Kim đnh s tác đng ca giá bt đng sn đn tín dng ngân hàng ti TP.HCM - a ra đánh giá v s tác đng giá bt đng sn đn tín dng ngân hàng ti TP.HCM. - T kt qu nghiên cu đa. s tác đng ca giá bt đng sn đn tín dng ngân hàng - Chng 2: S tác đng ca giá bt đng sn đn tín dng ngân hàng ti TP.HCM - Chng 3: Các khuyn ngh cho hot đng tín dng ngân