BăGIỄOăDCăVÀăÀOăTO TRNG I HC KINH T TP H CHÍ M I N H NGUYNăCỌNGăPHNG NGHIÊN CU NHNG YU T NHăHNGăN Ý NH CHNăMUAăCNăH CHUNGăCăTRUNG CP, BÌNH DÂN CAăNGI MUA NHÀ LNăU TI TP.HCM LUNăVNăTHCăSăKINHăT TP. H CHÍ MINH - Nm 2013 BăGIỄOăDCăVÀăÀOăTO TRNG I HC KINH T TP H CHÍ M I N H NGUYNăCỌNGăPHNG NGHIÊN CU NHNG YU T NHăHNGăN Ý NH CHNăMUAăCNăH CHUNGăCăTRUNG CP, BÌNH DÂN CAăNGI MUA NHÀ LNăU TI TP.HCM Chuyên ngành: Qunătrăkinhădoanh Mưăs: 60340102 LUNăVNăTHCăSăKINHăT NGIăHNGăDNăKHOAăHC PGS. TS. PHMăXUÂNăLAN TP. H CHÍ MINH - Nm 2013 LIăCAMăOANă Tôiăxinăcamăđoanăđâyălàăcôngătrìnhănghiênăcu ca riêng tôi. Các s liu, kt qu nêu trong Lunăvnălàătrungăthcăvàăchaătngăđc ai công b trong bt k công trình nào khác. Tôi xin camă đoană rng các thông tin trích dn trong Lună vnă đưă đc ch rõ ngun gc. HcăviênăthcăhinăLunăvn TP. HăChíăMinh,ăngày… tháng…ănm… MCăLC Trangăphăbìa Liăcamăđoan Mcălc Danh mc các t vit tt Danh mc các bng Danhămcăcácăhình Chngă1: Gii thiu vnăđ nghiên cu 1 1.1. Trình bày vnăđ nghiên cu 1 1.2.ăụăngha,ătínhăcp thit caăđ tài 2 1.3. Mc tiêu nghiên cu 3 1.4.ăiătng nghiên cu 3 1.5.ăPhngăphápănghiênăcu 3 1.6. Cu trúc lunăvn 4 Chngă2:ăCăs lý thuyt 6 2.1. Tng quan lý thuyt 6 2.1.1.ănhănghaăv chungăc,ăcnăh 6 2.1.2.ănhănghaăcnăh chungăcătrungăcp và bình dân 7 2.1.3.ănhănghaăv ngi mua nhà lnăđu 7 2.2. Các yu t nhăhngăđnăýăđnhămuaăcnăh caăngi mua nhà lnăđu 7 2.3. Mô hình lý thuytăđ xut 13 Chngă3:ăPhngăphápănghiênăcu 17 3.1. Thit k nghiên cu 17 3.2. Nghiên cuăđnh tính 19 3.2.1. Mc tiêu 19 3.2.2.ăPhngăphápăthc hin 19 3.2. 3. Kt qu hiu chnhăthangăđoătrongănghiênăcuăđnh tính 20 3.3. Nghiên cuăđnhălng 22 Chngă4:ăKt qu nghiên cu 29 4.1. Thng kê mu kho sát 29 4.2.ăánhăgiáăđ tin cy caăthangăđo 31 4.2.1. Tiêu chunăđánhăgiá 31 4.2.2. Kt qu phânătíchăCrobach’săAlpha 32 4.3. Kimăđnhăthangăđoăbng Phân tích nhân t khám phá EFA 35 4.3.1. Tiêu chunăđánhăgiá 35 4.3.2. Kt qu phân tích 35 4.4. Kimăđnh mô hình nghiên cu và các gi thuyt 41 4.4.1. Xem xét miătngăquanăgia các bin: 41 4.4.2. Mô hình nghiên cu và các gi thuyt: 42 4.4.3. Phân tích hi quy 43 4.4.4. Kimăđnh mô hình hi quy 44 4.4.4. Kimăđnh các gi thuyt 48 Chngă5:ăKt lun và kin ngh 53 5.1. Tng quan nghiên cu 53 5.2. Kt qu nghiên cu 53 5.3. óngăgópăca nghiên cu 54 5.3.1.ăóngăgópăv mt lý thuyt 54 5.3.2.ăóngăgópăv mt thc tin 55 5.4. Hàm ý cho nhà qun tr 55 5.4.1.ă xut vi Ch đuătăcnăh, Doanh nghip Btăđng sn 55 5.4.2.ă xut vi Chính ph 56 5.5. Gii hn nghiên cuăvàăhng nghiên cuătngălai 57 Tài liuăthamăkho Ph lc Danh mc các t vit tt TP.HCM : Thành ph H Chí Minh EFA : Phân tích nhân t khám phá HUB : The U.S. Department of Housing and Urban Development (B phát trin nhà  vàăđôăth M) Danh mc các bng Bng 3.1: Các yu t nhăhngăđnăýăđnh mua cnăh chungăcătrungăcp, bình dân caăngi mua lnăđu ti TP.HCM 21 Bng 4.1: Thng kê v dinătíchăcnăh màăngi kho sát mun mua 29 Bng 4.2: Thng kê v đ caoăcnăh mà ngi kho sát mun mua 29 Bng 4.3: Thng kê v thi gian mà nhngăđiătngăđc kho sát mong mun thanh toán 30 Bng 4.4: Thng kê v giá tr trung bình 30 Bng 4.5: Bng tng hp Kt qu phânătíchăCronbachăAlphaăătrc khi phân tích EFA 33 Bng 4.6: Bng lit kê h s ti nhân t  phân tích EFA ln th 2 36 Bng 4.7: ánhăgiáăliăđ tin cy ca nhân t mi (MT) 38 Bng 4.8: ánhăgiáăliăđ tin cy ca nhân t mi (VT) 39 Bng 4.9: Kt qu phânătíchăEFAăthangăđoăụăđnhămuaăcnăh 40 Bng 4.10: Kt qu phânătíchătngăquanăPearson 41 Bng 4.11: Bng tóm tt gi thuyt trong mô hình nghiên cu 43 Bng 4.12: Kt qu đánhăgiáăđ phù hp ca mô hình 45 Bng 4.13: Kt qu kimăđnhăđ phù hp ca mô hình 45 Bng 4.14: Kt qu kim tra hinătngăđaăcng tuyn 46 Bng 4.15: Bng kt qu kimăđnh Durbin-Watson 47 Bng 4.16: Kt qu phân tích hi quy bi 48 Bng 4.17: Tóm tt kt qu kimăđnh gi thuyt 51 Danh mc các hình Hình 2.1 Mô hình các yu t nhă hngă đnă ýă đnhă muaă cnă h ti Amman, Jordan (Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh và Shafig Haddad, 2011) 12 Hình 2.2 Mô hình Nghiên cuă“ápăng nhu cu và la chn nhà caăngi mua nhà lnăđu tiăKualaăLumpur”ăca Tan Teck Hong 2012 13 Hình 2.3 Mô hình nghiên cuăđ xut 14 Hình 3.1: Quy trình nghiên cu 18 Hình 4.1: Mô hình nghiên cu kimăđnh 43 Danh mc ph lc PH LC 1: Dàn bài tho lun nghiên cuăđnh tính PH LC 2: Kt qu nghiên cuăđnhătínhăsăb PH LC 3: Bng câu hi kho sát chính thc PH LC 4: Kt qu phân tích Cronbach alpha ln 1 PH LC 5: Kt qu phân tích EFA ln 1 PH LC 6: Kt qu phân tích EFA ln 2 PH LC 7: Phân tích Cronbach Alpha li sau khi thc hin EFA ln 2 PH LC 8: Kt qu phân tích EFA cho bin ph thuc PH LC 9: Kt qu phânătíchătngăquanăPearson PH LC 10: Kt qu phân tích hi quy tuyn tính bi PH LC 11:ă th dò tìm các vi phm gi đnh hi quy 1 Chngă1:ăGii thiu vnăđ nghiên cu 1.1. Trình bày vnăđ nghiên cu Nhà  là nhu cu thit yuătrongăđi sng ca con ngi,ă“anăc”ăthìă miă“lc nghip”.ăTrongăthiăđi ngày nay, khi dân s tngănhanhăthìănhuăcu này li càng tr nên cp thităhnăbaoăgi ht,ăđc bit là  nhng khu vcăđôngădânăcăvàăcóăkinhăt phát trinănhăthànhăph H Chí Minh, Hà Ni… Qu đt không phát trinănhngădânăs liăgiaătng,ănênăphátătrin qu nhà  theo chiu cao là xu th phù hp hin nay. Nhàăchungăcăraăđi t đó.ăSn phmănhàăchungăcă là s kt tinh gia các yu t k thut, kin trúc công trình và chtălng dch v ậ qun lý ca miăkhuăchungăc.ăTínhăđc lp và riêng bit v s huăđc kt ni hoàn ho trong mt không gian chung ca toà nhà, nhng công trình tinăíchăcóătrongăcăcu sn phmănhàăchungăcăđưăto ra nhng giá tr riêng bit caănhàăchungăc.ăChínhăvìăvy, nhà  chungăcăngàyăcàngăgn bó cht ch viăđi sng cngăđngădânăcăđôăth và tr thành nhu cu ph binăđi viăngi tiêu dùng. Cácăchungăc,ăcácătoàănhàăcaoătng ngày càng đc xây dng nhiu và s aăthíchăloi nhà  nàyătrongădânăchúngăcngăngàyămtătng. Tuy nhiên v mt thc t, k t sau cuc khng hong kinh t th gii 2008, th trng btăđng sn nói chung, th trngăcnăh nóiăriêngăđưăriăvàoăthi k đóngăbng,ă  m, liên tc gim giá. S lng cnăh tn kho ti th trngăTP.HCMăđưăvt con s 16.000 cnăh,ătrongăđóăcnăh chungăcătrungăcp và bình dân chim gnă70%ălng hàng tnăkhoăđóă(theo báo cáo CBRE quý 2, 2013).  tháo g khóăkhn,ăkhiăthôngăth trng btăđng sn,ăđc bit là th trng cnăh, Hip hi btăđng snăTP.HCMă(HoREA)ăđư đ xut mt s giiăpháp,ătrongăđóă gii pháp chính là đaăraăcăch h tr tín dngăuăđưiă(khongă8%/nmătrongăthi hn t 5ăđnă10ănm)ăchoăngiămuaăcnăh lnăđuăđ muaăcnăh. Vy viăchínhăsáchăđ xut trên thìăđóăcóăphi là nhng yu t quan trng tácăđngăđn ýăđnh mua cnăh lnăđu 2 ca khách hàng, liuă cóăpháă bngăđc th trng btăđng sn và s gii phóng mt lng ln hàng tn kho hay không? Mc dù hin nay trên th giiăđưăcóănhiu nghiên cu khoa hcăđc công b v các yu t nhăhng đn ýăđnh mua cnăh chungăcătrungăcp, bình dân ca ngi mua nhà lnăđu, nhngăvic áp dng nhng mô hình lý thuyt đóăvàoăhoànăcnh Vit Nam có th không phù hp do mi qucăgiaăcóăcácăđc thù riêng v kinh t,ăvnăhoá,ăxưă hi. Ngoài ra, daătrênăcăs tìm kimăđc ca ngi thc hin,ăthìăđnănayătrongănc vnăchaăđ các nghiên cu v cách khách hàng ra ýăđnh muaăcnăh lnăđu cngănhă các yu t chính nhăhngăđn ýăđnh đó. Chính vì nhng vnăđ nêu trên, tác gi đưăýăđnh chnăđ tàiă“Nghiênăcu nhng yu t nhăhngăđn ýăđnh chn mua cnăh chungăcătrungăcp, bình dân ca ngi mua nhà lnăđu ti thành ph H ChíăMinh”ăđ nghiên cu, phân tích t đóăgópăphn đaăra cái nhìn chi tităhnăv vic la chnăcnăh chungăcăcaăngiădân,ăđng thi đánhăgiáăkh nngăhiu qu ca chính sách mà Hip hi btăđng sn TP. HCM đ xut và đaăraăthêm nhng kin ngh đ giúp các công ty btăđng snăđápăng ttăhnănhuă cu ca khách hàng, t đó giiăphóngănhanhălng hàng tn kho, vtăquaăđc nhng khó ca cuc khng hong kinh t ngàyănay,ăvàălàmăcăs đ xây dng nhngăcnăh khácătrongătngălai. 1.2. ụăngha,ătínhăcp thit caăđ tài T sau cuc khng hong kinh t toàn cu 2008 - 2009 bt ngun t tình trng bong bóng ca th trngănhàăđt  M,ăđnănayănóăđưălanărng và nhăhng nng n đn nhiuă nc trên th gii. Cuc khng hongă nàyă đc coi là cuc khng hong nghiêm trng nht t trcăđn nay. Cngănhănhiuănc khác, nn kinh t Vit nam b nhăhng nng n do khng hong kinh t toàn cu. Nhiu doanh nghip b laoăđaoăvàăkhn khó vì khng hong, th trng hàng xut khu b gim sút, nguyăcămt vic làm và tht nghipătngăcao,ănhuă cu tiêu dùng gim…Không nm ngoài nhăhng, th trng btăđng sn c nc nói [...]... i a lý Hình 2.1 Mô hình các y u t n nh t i Amman, Jordan (Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh và Shafig Haddad, 2011) Nghiên c u ng nhu c u và l a ch n nhà c i mua nhà l c a Tan Teck Hong 2012 n nh mua c i mua l m c a ngôi nhà nh u t i khu v K t qu nghiên c ti t l các y u t v nh s h u nhà Nghiên c n các doanh nghi p b thông tin c n thi nhà c c i thi n h th ng phân ph i nhà i mua nhà l c i mua nhà l giá nhà. .. TP.HCM H2 : Y u t nhà l nh nh c a i mua i mua nhà u t i TP.HCM H4 : Y u t c a c a u t i TP.HCM H3 : Y u t l c a i mua nhà l Ý u t i TP.HCM nh 16 Tóm t i thi l lý thuy t v c i mua nhà u Mô hình nghiên c u cùng v i các gi thuy t v các m i quan h trong mô hình c xây d ng Trong mô hình nghiên c u, bi n ph thu c là p, bình dân c i mua nhà l nh ch n mua u và các bi c l p là c p theo s gi i thi nghiên c u và... i mua nhà l nh cm u c a khách hàng t i TP.HCM, ng c a các y u t p, bình dân c nh ch n mua i mua nhà l n nh ch n mua u t i TP.HCM nh rõ c y u t nào là quan tr ng nh t T k t qu nghiên c c nh ng g marketing, chi c ng khách hàng trong b i c nh th ng b t ng s ng nghiên c u Nghiên c c th c hi n trên ph m v TP.HCM nh mua ng kh o sát là nhóm p, bình dân n nào t i TP.HCM ng nghiên c u là các y u t p, bình dân. .. sung các nh mua p và bình dân c i mua u t i TP.HCM Nghiên c ng: lo i nghiên c u chính th c, nghiên c thu th p, phân tích d li u kh hình nghiên c u Quy trình nghiên c u nh ng nh m thuy t và mô 18 Lý thuy t v : Các y ut ng Mô hình lý h c nhà l i mua Nghiên c thuy t nh tính u Ph ng v n th Mô hình nghiên c u và hoàn thi n b ng câu h i B ng câu h i chính th c Cronbach alpha, Phân tích nhân Nghiên c u ng... t qu xu t hàm ý qu n lý, nghiên c u cho th y h n ch và ki n ngh cho 6 lý thuy t i thi u t ng quan v d án nghiên c i thi lý lu n cho nghiên c mm c này, mô hình nghiên c xây d ng cùng v i các gi thuy t v m i quan h gi a các khái ni m trong mô hình m ba ph n chính, (1) t ng quan v i mua nhà l mua nhà l p, bình lý thuy t v u, và (3) mô hình lý thuy c nh ch c i xu t 2.1 T ng quan lý thuy t v Khái ni c nh... TP.HCM và ki ný nh gi thuy t nghiên c u 1.6 C u trúc lu Lu c t ch m: 1: Gi i thi u t ng quan v nghiên c u v i ph ch u tiên là lý do l a c tiêu, ph c uc u Cu i cùng là k t tài 2: Gi i thi nghiên c lý lu n cho nghiên c này, mô hình c xây d ng cùng v i các gi thuy t v m i quan h gi a các khái ni m m ba ph n chính, (1) t ng quan v trung c i mua nhà l c i mua nhà l lý thuy t v u, và (3) mô hình lý thuy 3: Gi... mô hình nghiên c u m 17 : u Gi i thi u 2 lý thuy gi thuy t nghiên c s d 3 này nh m m xây d u ch thuy m hai ph Th ngh mô hình nghiên c u cùng b n i thi u nh mô hình nghiên c u cùng các gi c tiên trình bày thi t k nghiên c u ng các khái ni m nghiên c u và cách th u ch nh chúng c gi i thi u 3.1 Thi t k nghiên c u Nghiên c nghiên c c ti nh tính và ng Nghiên c nh tính: Nh m xây d y ut nhà l c: Nghiên c... Hong 2012 2.3 Mô hình lý thuy t xu t u ki n kinh t xã h i c a Vi t Nam có nhi nên tác gi ch n mô hình nghiên c nhà l bi ut ng nhu c u và l a ch n nhà c a Tan Teck Hong 2012 cl ng v i Malaysia a Reed và c ng s 2007 vì theo tác gi i mua ng th ut quan tr ng trong vi c l a ch Mô hình nghiên c xu t th hi n m i quan h gi a m t bi n ph thu c Ý nh mua c l p bao g p, bình dân c m T i mua nhà l u và b n bi n ... là nhóm p, bình dân n nào t i TP.HCM ng nghiên c u là các y u t p, bình dân c 1.5 i mua nhà l n các nh ch n mua u t i TP.HCM u tài s d nh tính và nghiên c ng 4 Nghiên c u nh tính b ng cách ph ng v n sâu m t s , và nh nh mua nghiên c p, bình dân K t qu hoàn ch nh mô hình nghiên c u và hi u ch s d ng t nh ng nghiên c c Nghiên c u ng c th c hi n b ng cách ph ng v n tr c ti p thông qua b ng câu h i N i... quan tâm i mua nhà l n ch , siêu th u K t ng h n cho chính ph xây nhà 13 trong khu v c m c tiêu k t h p v nhà t h t ng Theo kinh nghi m c a Ban phát tri n h t ng và khu v c phát tri n v i các sinh ho t c ng ng V trí L a ch n nhà c a i mua nhà l u C u trúc Môi ng - Gi i tính - Hôn nhân - Con cái - Nghê nghi p - B ng c p xung quanh Hình 2.2 Mô hình Nghiên c ng nhu c u và l a ch n nhà c ut i mua nhà l n . cnăh chung c trung cp, bình dân vàăngi mua nhà lnăđu;ă(2)ăcăs lý thuyt v ý đnh chn mua cnăh caăngi mua nhà lnăđu, và (3) mô hình lý thuytăđ xut. 2.1. Tng quan lý thuyt. vi nhà chung căđó. 7 2.1.2. nhănghaăcnăh chung c trung cp và bình dân Theoăthôngătă14/2008/TT-BXDăHng dn v phân hng nhà chung c,ăthìăcnă h chung c trung cp và bình dân. TP.HCM. iătng nghiên cu là các yu t nhăhngăđn các ý đnh chn mua cnăh chung c trung cp, bình dân caăngi mua nhà lnăđu ti TP.HCM. 1.5.ăPhngăpháp nghiên cu  tài s