Bộ giáo dục và đào tạo TrƯờng đại học nông nghiệp hà nội Trần thị huyền đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên địa bàn quận kiến an thành phố hải phòng luận văn thạc sĩ nông nghiệp Chuyên ngành : quản lý đất đai Mã số : 60.62.16 Ngời hớng dẫn khoa học: 1. pgs.ts. nguyễn thanh trà 2. Ts. Nguyễn thanh lâm Hà nội 2012 Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip i Li cam ủoan Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và cha đợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã đợc cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đợc chỉ rõ nguồn gốc./. Hà Nội, ngày 20 tháng 9 năm 2012 Tác giả luận văn Trần Thị Huyền Trần Thị HuyềnTrần Thị Huyền Trần Thị Huyền Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip ii Lời cảm ơn Lời cảm ơnLời cảm ơn Lời cảm ơn Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự cố gắng, nỗ lực của bản thân, tôi còn nhận đợc sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp và ngời thân. Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong Viện Sau Đại học, Khoa Tài nguyên và Môi trờng, Trờng Đại học Nông nghiệp Hà Nội đã giúp đỡ, tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua. Để có đợc kết quả nghiên cứu này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà, ngời đã luôn theo sát, tận tình hớng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài tốt nghiệp. Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trờng -ủy ban nhân dân quận Kiến An cùng tất cả các bạn bè, đồng nghiệp đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này. Cuối cùng tôi xin gủi lời cảm ơn sâu sắc tới gia đình - những ngời đã động viên, tạo mọi điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài này. Một lần nữa, tôi xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày 20 tháng 9 năm 2012 Tác giả Tác giảTác giả Tác giả Trần Thị Huyền Trần Thị Huyền Trần Thị Huyền Trần Thị Huyền Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… iii MỤC LỤC Lời cam ñoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục bảng vi Danh mục biểu ñồ và hình vii Danh mục viết tắt viii PHẦN I: ðẶT VẤN ðỀ i 1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1 1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài 2 1.3. Mục ñích, yêu cầu nghiên cứu 2 1.3.1 Mục ñích 2 1.3.2 Yêu cầu 2 PHẦN II: TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4 2.1. Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản 4 2.1.1 Bất ñộng sản 4 2.1.2 Thị trường bất ñộng sản 4 2.1.3 Một số khái niệm khác: 5 2.2 Cơ sở khoa học của ñấu giá quyền sử dụng ñất. 5 2.2.1 ðấu giá tài sản 5 2.2.2. Lý luận ñấu giá quyền sử dụng ñất 11 2.2.3 ðấu giá quyền sử dụng ñất 15 2.3. Kinh nghiệm ñấu giá quyền sử dụng ñất ở một số nước 31 2.3.1 Trung Quốc 31 2.3.2 Mỹ 34 2.3.3 Nhật Bản 35 2.4 Thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất 38 2.4.1 Thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam trong những năm qua 38 2.4.2 Tình hình thực hiện công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở thành phố Hải Phòng 40 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… iv PHẦN III: ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 44 3.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 44 3.2 Nội dung nghiên cứu 44 3.2.1. Khái quát ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Kiến An 44 3.2.2. Tình hình quản lý ñất ñai theo 13 nội dung quản lý nhà nước về ñất ñai trên ñịa bàn quận Kiến An. 44 3.2.3 Quy chế ñấu giá quyền sử dụng ñất ở thành phố Hải Phòng. 45 3.2.4 ðánh giá thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quận Kiến An 45 3.2.5. ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất qua các mặt 45 3.2.6. ðề xuất một số giải pháp, kiến nghị ñối với công tác ñấu giá quyền SDð 45 3.3 Phương pháp nghiên cứu 45 3.3.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan 45 3.3.2. Phương pháp ñiều tra thống kê 45 3.3.3. Phương pháp phân tích tổng hợp 46 3.3.4. Phương pháp chuyên gia 46 3.3.5. Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính 46 PHẦN IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 47 4.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Kiến An 47 4.1.1. ðiều kiện tự nhiên 47 4.1.2 Các nguồn tài nguyên 48 4.1.3 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội. 49 4.1.4 Thực trạng hệ thống hạ tầng kĩ thuật 53 4.1.5 ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội quận Kiến An 55 4.1.6 Hiện trạng sử dụng ñất quận Kiến An năm 2011. 55 4.2. Tình hình quản lý ñất ñai 57 4.3. Quy chế ñấu giá quyền sử dụng ñất ở thành phố Hải Phòng 60 4.3.1. Các văn bản về ñấu giá quyền sử dụng ñất ở thành phố Hải Phòng 60 4.3.2. Quy chế ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Thành phố Hải Phòng 61 4.4. Kết quả ñấu giá tại một số dự án ñiều tra ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quận Kiến An – thành phố Hải Phòng 74 4.4.1. Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất 06 lô thuộc dự án Quang Ngọc tại phường Lãm Hà 74 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… v 4.4.2. Dự án ñấu giá 48 lô thuộc dự án tuyến 2 tại phường Nam Sơn 79 4.4.3 Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất 06 lô thuộc dự án tái ñịnh cư ðại học Hải Phòng tại phường Ngọc Sơn 84 4.4.4 ðánh giá thực trạng công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quận Kiến An trong những năm qua và kế hoạch thực hiện trong thời gian tới 88 4.5. ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất qua một số dự án 90 4.5.1 Hiệu quả kinh tế 91 4.5.2. Hiệu quả xã hội ii 4.5.3. Hiệu quả ñối với công tác quản lý và sử dụng ñất ñai iii 4.6. Một số hạn chế của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất iv 4.6.1. Công tác tổ chức iv 4.6.2. ðối với người tham gia ñấu giá v 4.6.3. ðối với công tác quản lý ñất ñai và xây dựng ñô thị: v 4.7. Một số ñề xuất ñối với công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất vi 5. KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ viii 5.1. Kết luận viii 5.1.1. Hiệu quả kinh tế và xã hội của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất viii 5.1.2 ðối với công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai ix 5.1.3 Thực trạng công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quận Kiến An trong những năm qua ix 5.2. ðề nghị x TÀI LIỆU THAM KHẢO 104 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… vi DANH MỤC BẢNG Bảng 1: Hiện trạng sử dụng ñất quận Kiến An năm 2011 56 Bảng 2: Tổng hợp giá khởi ñiểm, bước giá và tiền ñặt cọc của từng lô ñất thuộc Dự án ñấu giá 06 lô tại phường Lãm Hà – quận Kiến An 75 Bảng 3: Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất 06 lô ñất thuộc quỹ ñất 10% của Dự án phát triển nhà do Công ty TNHH Quang Ngọc làm chủ ñầu tư tại Khu dân cư số 2 phường Lãm Hà, quận Kiến An 79 Bảng 4: Tổng hợp giá khởi ñiểm, bước giá và tiền ñặt cọc của từng lô ñất thuộc Dự án ñấu giá 06 lô tại phường Ngọc Sơn – quận Kiến An 85 Bảng 5: Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất 06 lô ñất thuộc Dự án tái ñịnh cư trường ðại học Hải Phòng tại phường Ngọc Sơn, quận Kiến An. 88 Bảng 6: Một số dự án sẽ ñấu giá quyền sử dụng ñất trong thời gian tới 90 Bảng 7: So sánh hiệu quả kinh tế thu ñược giữa giá trúng ñấu giá với giá ñất trên thị trường và giao ñất có thu tiền sử dụng ñất 92 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… vii DANH MỤC HÌNH Hình 1. ðồ thị cung và cầu ñất ñai - ngắn hạn 12 Hình 2: Quy trình ñấu giá bất ñộng sản có sự tham gia của Tòa án tại Nhật Bản 36 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 1 PHẦN I: ðẶT VẤN ðỀ 1.1 Tính cấp thiết của ñề tài ðất nước ta ñang trong quá trình hội nhập với nền kinh tế thế giới, cơ chế kinh tế thị trường ñang từng bước ñược hình thành. Các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực ñầu vào cho sản xuất và sản phẩm ñầu ra ñều trở thành hàng hoá, trong ñó ñất ñai cũng không phải ngoại lệ. Từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ chủ trương cho phép sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua hai hình thức ñấu thầu dự án và ñấu giá quyền sử dụng ñất nhằm phát huy nguồn nội lực từ ñất ñai trong quá trình công nghiệp hoá - hiện ñại hoá ñất nước. Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ñã mang lại một hướng ñi mới cho thị trường BðS. Nguồn thu cho ngân sách từ việc ñấu giá quyền sử dụng ñất ñã góp phần quan trọng ñể thanh toán nợ ñầu tư xây dựng cơ bản của ñịa phương, ñầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, cải tạo, chỉnh trang ñô thị trong quá trình phát triển ñất nước. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất còn bộc lộ một số tồn tại như việc xây dựng hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật chưa ñáp ứng ñược tiến ñộ, không ñủ số lượng người tham gia ñấu giá, một số chủ ñầu tư lúng túng khi triển khai hoàn thiện thủ tục, tiến ñộ xây dựng công trình sau khi trúng ñấu giá Xuất phát từ những vấn ñề trên, ñồng thời góp phần ñẩy mạnh công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất phục vụ việc quản lý, khai thác và sử dụng quỹ ñất có hiệu quả, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS Nguyễn Thanh Trà - Giảng viên bộ môn Quản lý ñất ñai - Khoa Tài nguyên và Môi trường - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội và ñược sự ñồng ý của Phòng Tài nguyên và Môi trường - Ủy ban nhân dân quận Kiến An tôi tiến hành nghiên Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 2 cứu ñề tài: "ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất qua một số dự án trên ñịa bàn Quận Kiến An – Thành phố Hải Phòng" 1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài Do sự chênh lệch giữa giá ñất quy ñịnh và giá trên thị trường nên nhiều người ñã lợi dụng những quy ñịnh chưa hoàn chỉnh của pháp luật ñã liên kết, móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền "moi ñất" của Nhà nước núp dưới danh nghĩa "dự án". Thực chất là ñem ñất của Nhà nước thông qua hình thức giao ñất có thu tiền ñể kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá. Việc dùng giá ñất quy ñịnh ñể thu tiền khi giao ñất ở hầu hết các ñịa phương trong cả nước trong thời gian trước ñây chưa phát huy ñược nguồn nội lực to lớn từ ñất ñai và gây nhiều hậu quả cho Nhà nước. Vì vậy ñể tạo thêm nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, ñáp ứng nhu cầu ñất ở cho nhân dân, ñảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong sử dụng ñất, Nhà nước cần nghiên cứu, tổ chức thực hiện thí ñiểm rồi sau ñó nhân rộng mô hình ñấu giá ñất. Muốn công tác ñấu giá ñất ñạt hiệu quả cao thì cần nghiên cứu phương pháp tổ chức và thực hiện ñấu giá ñất cho hợp lý. Vì vậy cần tiến hành nghiên cứu và ñánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá qua các dự án khác nhau với các phương án khác nhau ñể có thể ñề xuất và góp ý giúp quy trình ñấu giá ngày càng hoàn thiện và ñem lại hiệu quả cao nhất. 1.3. Mục ñích, yêu cầu nghiên cứu 1.3.1 Mục ñích - ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quận Kiến An qua một số dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất ñã triển khai. - ðưa ra một số nhận xét và ñề xuất giải pháp ñể hoàn thiện quy trình, cơ chế, nhằm tăng cường hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất. 1.3.2 Yêu cầu - Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan ñến ñấu giá quyền sử [...]... s n có nh ng ñ c ñi m sau ñây: - Bán ñ u giá tài s n là hình th c bán công khai theo nguyên t c và th t c lu t ñ nh - Ch th tham gia bán ñ u giá t hai ch th tr lên - Ngư i ñư c mua tài s n là ngư i tr giá cao nh t B n ch t c a bán ñ u giá tài s n là quan h dân s v mua bán tài s n thông qua hình th c ñ u giá nh m bán ñư c tài s n v i giá cao nh t Ho t ñ ng bán ñ u giá tài s n ñư c di n ra theo ý chí... u giá thư ng xoay quanh v n ñ l a ch n phương th c và chi n lư c ñ u giá Quy trình ñ u giá thư ng bao g m m t ngư i bán ñ u giá s h u v t ñ u giá ho c ñư c y nhi m ñi u khi n cu c bán ñ u giá và ngư i tham gia Ngư i này thông báo v v t ñ u giá cũng như phương th c ñ u giá t i các ñ i tư ng xác ñ nh (tr trư ng h p ñ u giá r ng rãi) Ngư i quan tâm t i v t ñ u giá s ñăng ký tham gia ñ u giá Ngư i bán... trư ng hay còn g i là phương pháp so sánh nh ng v mua bán có th so sánh ñư c trên th trư ng ðây là phương pháp ñ nh giá trong ñó ngư i ñ nh giá kh o sát giá bán các tài s n tương t trên th trư ng ñ sau ñó b ng quy trình so sánh, d tính giá tr c a tài s n c n ñ nh giá - Phương pháp giá thành: Phương pháp này còn ñư c g i là phương pháp thay th ho c phương pháp giá thành xây d ng l i tr ñi ph n kh u hao... Theo các quy ñ nh này giá ñ t ñ thu ti n s d ng ñ t trong các trư ng h p ñ u giá quy n s d ng ñ t là giá trúng ñ u giá Giá trúng ñ u giá là m c giá cao nh t tr cho th a ñ t khi tham gia ñ u giá [2], [7], [14] 2.2.3.5 M t s khái ni m liên quan ñ n giá ñ t trong ñ u giá QSD ñ t a) Giá sàn làm căn c ñ u giá quy n s d ng ñ t là m c giá t i thi u, ñư c xác ñ nh trên nguyên t c: sát v i giá th c t chuy n như... khác trong sàn mua bán Hình th c này d n ñư c thay th b i hình th c thương m i ñi n t ð u giá giá tr n: hình th c ñ u giá này có giá bán ra ñ nh trư c, ngư i tham gia có th k t thúc cu c ñ u giá b ng cách ñơn gi n ch p nh n m c giá này M c giá này do ngư i bán ñ nh ra Ngư i ñ u giá có th ch n ñ ra giá ho c s d ng luôn m c giá tr n N u không có ngư i ch n giá tr n thì cu c ñ u giá s k t thúc v i ngư... quan h v bán ñ u giá tài s n B Lu t Dân s năm 1995 ñã quy ñ nh giao cho Chính ph ban hành quy ch bán ñ u giá Trên cơ s ñó, ngày 19/12/1996 Chính ph ñã ban hành Ngh ñ nh s 86/1996/CP v vi c ban hành quy ch bán ñ u giá tài s n ðây là văn b n pháp lý chuyên ngành ñ u tiên ñi u ch nh v lĩnh v c bán ñ u giá tài s n v i nh ng quy ñ nh v tài s n bán ñ u giá, ngư i bán ñ u giá, trình t , th t c bán ñ u giá, gi...d ng ñ t c a Trung Ương và ñ a phương - S li u ñi u tra ph i khách quan và ñ m b o ñ tin c y Các ch tiêu thu th p c n ñ m b o ñ phân tích ñánh giá ñư c hi u qu c a công tác ñ u giá quy n s d ng ñ t trên c 3 m t: kinh t , xã h i và công tác qu n lý và s d ng ñ t - ðưa ra các ý ki n ñánh giá ñ m b o tính khách quan ñ i v i công tác ñ u giá quy n s d ng ñ t - K t qu nghiên c u ph i ñ m b o cơ s khoa h... m “Bán ñ u giá tuy t ñ i” là cu c bán ñ u giá không yêu c u giá kh i ñi m t i thi u mà hàng hoá s ñư c bán cho ngư i tr giá cao nh t Vi t Nam, theo T ñi n Lu t h c thì “Bán ñ u giá tài s n là hình th c bán công khai m t tài s n, m t kh i tài s n; theo ñó có nhi u ngư i mu n mua tham gia tr giá, ngư i tr giá cao nh t nhưng không th p hơn giá kh i ñi m là ngư i mua ñư c tài s n” Khái ni m v ñ u giá tài... t ñ u giá Bư c giá t i thi u do y ban nhân dân c p t nh quy ñ nh c th ñ i v i ñ a phương mình d) Th m quy n phê duy t giá sàn và bư c giá + y ban nhân dân Thành ph quy t ñ nh phê duy t giá sàn và bư c giá theo ñ ngh c a Giám ñ c S Tài nguyên và Môi trư ng + y quy n cho UBND c p huy n phê duy t giá sàn và bư c giá các d án ñ u tư trên ñ t nh l , xen, k t theo quy ñ nh Giá ñ t hình thành do ñ u giá QSDð... chung là v t ñ u giá) ñư c trao ñ i, mua bán trên cơ s giá chào nh ng ngư i tham gia ñ u giá hay ngư i tr giá, nh ng thành viên tham gia trên th trư ng ð u giá cung c p m t h quy t c ñi u ch nh qua ñó quy t ñ nh mua hay bán cho ngư i tr giá thích h p nh t ð u giá ñư c t ch c vào th i ñi m xác ñ nh v i s ngư i tham gia h n ch Ngày nay, cùng v i s phát tri n c a thương m i ñi n t , ñ u giá ñư c m r ng . Kết quả ñấu giá tại một số dự án ñiều tra ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quận Kiến An – thành phố Hải Phòng 74 4.4.1. Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất 06 lô thuộc dự án Quang Ngọc tại. 1.3.1 Mục ñích - ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quận Kiến An qua một số dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất ñã triển khai. - ðưa ra một số nhận xét và ñề. ñề tài: "ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất qua một số dự án trên ñịa bàn Quận Kiến An – Thành phố Hải Phòng& quot; 1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài Do