ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN HOÀI THU Tên đề tài: “NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI TUYẾN ĐƯỜNG BẮC KẠN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2011 - 2013” KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính Môi trường Khoa : Quản lý Tài nguyên Khoá học : 2010 – 2014 Giảng viên hướng dẫn: THS. NÔNG THỊ THU HUYỀN Khoa Môi trường – Trường Đại học Nông Lâm THÁI NGUYÊN - 2014 67 LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp là một khâu rất quan trọng trong quá trình học tập của mỗi sinh viên nhằm hệ thống lại toàn bộ lại hệ thống những kiến thức đã học, vận dụng lý thuyết vào thực tiễn, bước đầu làm quen với kiến thức khoa học. Qua đó, sinh viên ra trường sẽ hoàn thiện hơn về kiến thức lý luận, phương pháp làm việc, năng lực công tác nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn của công việc sau này. Được sự giúp đỡ của Ban giám hiệu nhà trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên và Ban Chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại tuyến đường Bắc Kạn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2011-2013”. Trong suốt quá trình thực tập, em đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy cô giáo và anh chị nơi em thực tập tốt nghiệp. Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên và các thầy, cô giáo bộ môn đặc biệt là thầy giáo ThS. Nông Thị Thu Huyền người đã trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này. Mặc dù đã cố gắng rất nhiều song bản khóa luận của em không thể tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được những ý kiến chỉ bảo của các thầy cô giáo, ý kiến đóng góp của bạn bè để bài khóa luận tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn ! Thái Nguyên, ngày 25 tháng 5 năm 2014 Sinh viên Nguyễn Hoài Thu 68 MỤC LỤC PHẦN 1. ĐẶT VẤN ĐỀ 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài 1 1.2. Mục đích nghiên cứu 2 1.3. Yêu cầu 2 1.4. Ý nghĩa của đề tài 2 PHẦN 2. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4 2.1. Cơ sở khoa học 4 2.1.1. Căn cứ pháp lý 4 2.1.2. Cơ sở lý luận 5 2.1.2.1. Khái niệm đất đai 5 2.1.2.2. Đặc trưng của đất đai 6 2.2. Khái quát chung về giá đất, định giá đất. 8 2.2.1. Khái niệm giá đất và các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất. 8 2.2.1.1. Khái niệm giá đất 8 2.2.1.2. Đặc điểm của giá đất 11 2.2.1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất. 12 2.2.2. Khái niệm, nguyên tắc và phương pháp định giá đất 20 2.2.2.1 Khái niệm định giá đất 20 2.2.2.2. Thông tin của định giá đất 20 2.2.2.3. Nguyên tắc của định giá đất 21 2.2.2.4. Phương pháp định giá đất 25 2.3. Khái quát chung về thị trường đất đai trên thế giới và ở Việt Nam 28 2.3.1. Thị trường đất đai thế giới 28 2.3.2. Thị trường đất đai Việt Nam 31 2.3.3. Tình hình biến động đất ở Thành Phố Thái Nguyên 35 PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 37 3.1. Đối tượng nghiên cứu 37 69 3.2. Địa điểm, thời gian tiến hành 37 3.3. Nội dung nghiên cứu 37 3.3.1. Khái quát chung về tuyến đường Bắc Kạn Thành phố Thái Nguyên 37 3.3.2. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn tại tuyến đường Bắc Kạn - TP Thái Nguyên 37 3.3.2.1. Ảnh hưởng của biến động dân số và GDP 37 3.3.2.2. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất 37 3.3.2.3. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất 37 3.3.2.4. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 37 3.3.2.5. Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch đến giá đất 37 3.3.3. Đề xuất các giải pháp nhằm phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên tuyến đường Bắc Kạn TP Thái Nguyên 37 3.4. Phương pháp nghiên cứu 37 3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu số liệu thứ cấp 37 3.4.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 38 3.4.3. Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu 38 3.4.4. Phương pháp xử lý số liệu 38 3.4.5. Phương pháp tổng hợp số liệu 38 3.4.6. Phương pháp chuyên gia chuyên khảo 39 PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 40 4.1. Giới thiệu và khái quát chung về tuyến đường Bắc Kạn thuộc Thành phố Thái Nguyên 40 4.1.1. Giới thiệu về tuyến đường Bắc Kạn 40 4.1.2. Dân số và cơ cấu lao động của 3 phường Hoàng Văn Thụ, Quang Vinh, Trưng Vương trên tuyến đường Bắc Kạn. 41 4.2. Khái quát chung về giá đất tại tuyến đường Bắc Kạn. 42 4.2.1 Giá đất do Nhà nước quy định tại tuyến đường Bắc Kạn giai đoạn 2011 – 2013 42 4.2.2. Giá đất thực tế trên thị trường tại tuyến đường Bắc Kạn giai đoạn 2011 – 2013 44 70 4.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại tuyến đường Bắc Kạn Thành phố Thái Nguyên. 46 4.3.1. Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và GDP/đầu người 46 4.3.2. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất 48 4.3.2.1. Ảnh hưởng của đường phố nhóm I đến giá đất 48 4.3.3. Ảnh hưởng của vị trí đất đến giá đất. 56 4.3.4. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 59 4.3.5. Nhận xét chung các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 60 4.4. Đề xuất một số giải pháp 60 Phần 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 62 5.1. Kết luận 62 5.2. Kiến nghị 63 TÀI LIỆU THAM KHẢO 65 71 DANH MỤC CÁC CỤM, TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản NN : Nhà nước TT : Thực tế UBND : Ủy ban nhân dân NĐ – CP : Nghị định Chính phủ QĐ-BTNMT : Quyết định Bộ Tài nguyên và Môi trường TT-BTC : Thông tư Bộ Tài chính QĐ-UB : Quyết định ủy ban TƯ : Trung ương QSDĐ : Quyền sử dụng đất 72 DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 4.1: Tình hình dân số 3 phường trong giai đoạn 2011-2013 41 Bảng 4.2: Giá đất do Nhà nước quy định tại Tuyến đường Bắc Kạn giai đoạn 2011-2013 43 Bảng 4.3: Giá đất thực tế tại tuyến đường Bắc Kạn giai đoạn 2011-2013 45 Bảng 4.4: Tình hình dân số và GDP/đầu người trong giai đoạn nghiên cứu 47 Bảng 4.5: Giá đất ở của các đoạn đường nhóm I 50 Bảng 4.6: Giá đất đường phố nhóm II trong địa bàn nghiên cứu 53 Bảng 4.7: Ảnh hưởng của lô đất đến giá đất tại tuyến đường Bắc Kạn. 58 Bảng 4.8: Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất nhóm I tuyến đường Bắc Kạn năm 2013 59 73 DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Hình 4.1: Đường Bắc Kạn điểm đầu từ đường tròn Trung tâm đến Bảo Tàng dân tộc học Việt Nam 40 Hình 4.2: Đường Bắc Kạn điểm cuối Ngã ba Mỏ Bạch 41 Hình 4.3: Ngõ số 366, Đường Bắc Kạn ngõ rẽ vào tổ văn hóa số 13 55 Hình 4.4: Ngõ 612 rẽ vào KDC đồi Két nước 55 1 PHẦN 1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn lực là nguồn vốn to lớn trong ngân sách nhà nước, là thành phần quan trọng hành đầu của môi trường sống, có ảnh hưởng rất lớn đến kinh tế, chính trị, xã hội của nhà nước. Do vậy, quản lý đất đai là một nhiệm vụ quan trọng, là mục tiêu của mỗi quốc gia nhầm bảo về quyền sở hữu đất của mỗi chế độ. Sự phát triển xã hội, quá trình công nghiệp hóa - hiện đâị hóa đất nước, cơ chế thị trường định hướng xã hôi chủ nghĩa đã tường bước được hình thành, là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào của sản xuất kinh doanh và của sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai là một trong những yếu tố quan trọng. Ở Việt Nam đã có thời kì trao đổi, chuyển nhượng đất diền ra dưới nhiều hình thức, theo những kênh ngầm với sự thỏa thuận của người mua với người bán, không nằm trong phạm vi kiểm soát của nhà nước. Giá đất và những vấn đề định giá đất mới được đề cập đến trong những thập niên gần đây vì vậy nhà nước chưa thực sự kiểm soát chặt chẽ giá đất trên thị trường và cần nhiều kinh nghiệm trong công tác định giá đất. Thái Nguyên là một tỉnh miền núi phía Bắc, nằm ở phía tây bắc của Thủ đô Hà Nội, có vị trí thuận lợi, hết sức ảnh hưởng đến việc phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Thái Nguyên và vùng Việt Bắc. Thành phố Thái Nguyên có mhiều trục đường chính biểu thị sự thay đổi và tốc độ đô thị hóa tiêu biểu là trục đường Bắc Kạn, tuy là trục đường ngắn nhưng biểu thị được đầy đủ tính chất và biến động về tốc độ đô thị hóa nhanh, vấn đề quản lý Nhà Nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường 2 thiệt hại khi Nhà Nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính…Những bất cập dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương. Xuất phát từ thực tế trên và làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường. Được sự đồng ý của ban giám hiệu nhà trường, ban chủ nhiệm khoa Tài Nguyên và Môi Trường, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại tuyến đường Bắc Kạn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2011-2013”. 1.2. Mục đích nghiên cứu - Đánh giá hiện trạng biến động giá đất ở tại tuyến đường Bắc Kạn – Thành Phố Thái Nguyên. - Xác định và phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới công giá đất ở. - Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất tại tuyến đường Bắc Kạn – Thành Phố Thái Nguyên. 1.3. Yêu cầu - Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như: Luật đất đai, nghị định của Chính Phủ, thông tu hướng dẫn của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, Bộ Tài Chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sánh thuế của cơ quan thuế….Quyết định của UBND Tỉnh Thái Nguyên. - Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở. - Các kiến nghị, đề nghị phải có tính khả thi, phù hợp với dịa phương. 1.4. Ý nghĩa của đề tài - Giúp bản thân nâng cao và vận dụng các kiến thức đã học vào thực tế. [...]... độ tăng giá hàng hóa thông thường - Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt 2.2.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất a) Yếu tố thông thường Yếu tố thông thường là yếu tố ảnh hưởng chung đến giá đất phát sinh, có tính phổ biến, cộng đồng, ảnh hưởng đến toàn thể giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất *Yếu tố hành chính:... đất Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu thế của giá đất Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là chính phủ nới lỏng quản lý đến giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên, chính sách giá đất thấp là Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá đất, từ đó làm cho mức giá hạ xuống hoặc ngưng trệ lại Đồng thời, chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu... c) Yếu tố cá biệt Là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất 19 Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất, cho nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất. .. đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất Chiều sâu: Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó Hình dáng của thửa đất: ... trong giá trị của một bất động sản Mặt khác các bất động sản nói chung, các thửa đất và các công trình trong hệ thống cơ sở hạ tầng có ảnh hưởng tương hỗ với nhau vì nó tạo nên môi trường xung quanh của một bất động sản 2.2 Khái quát chung về giá đất, định giá đất 2.2.1 Khái niệm giá đất và các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất 2.2.1.1 Khái niệm giá đất Điều 4 Luật đất đai 2003 chỉ rõ: Giá quyền sử dụng đất. .. định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó Vị trí: Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất 18 được xếp hạng, cự ly đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố. .. về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở Biến động vật giá: Sự biến động về vật giá ảnh hưởng đến từng người Tài sản nhà đất trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính đảm bảo giá trị cho nên biến động vật giá tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất càng cao Và giá nhà đất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành. .. thành lợi nhuận bình quân xã hội một số ngành nghề bị hao tổn theo chính sách, từ đó trong hoạt động kinh doanh của một số xí nghiệp sử dụng đất không thể hiện được giá đất, nhưng không phải là đất không có giá, giá đất trở thành một khoản bù đắp của Nhà nước đối với xí nghiệp, đồng thời, ở nước ta chế độ sở hữu về đất đô thị và nhà ở là không giống nhau, đất đai thuộc sở hữu nhà 25 nước, còn nhà ở. .. thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008 ) [7] 20 2.2.2 Khái niệm, nguyên tắc và phương pháp định giá đất 2.2.2.1 Khái niệm định giá đất Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định Định giá là một nghệ thuật kho học xác định giá trị tài sản cho một mục đích... đích nhất định trong một thời điểm xác định Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định Đất đai là một tài sản đặc biệt Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội Vì vậy, dịnh giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không . trường tại tuyến đường Bắc Kạn giai đoạn 2011 – 2013 44 70 4.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại tuyến đường Bắc Kạn Thành phố Thái Nguyên. 46 4.3.1. Ảnh hưởng của. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại tuyến đường Bắc Kạn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2011-2013 . 1.2. Mục đích nghiên cứu - Đánh giá hiện trạng biến động giá đất ở tại tuyến. nghiên cứu 37 3.3.1. Khái quát chung về tuyến đường Bắc Kạn Thành phố Thái Nguyên 37 3.3.2. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn tại tuyến đường Bắc Kạn - TP Thái Nguyên