ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM  LỤC THỊ HUYỀN Tên đề tài: “ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI KHU VỰC NỘI THỊ THÀNH PHỐ LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2011-2013” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường Khoa : Quản lý tài nguyên Khoá học : 2010 - 2014 Thái Nguyên, năm 2014 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM  LỤC THỊ HUYỀN Tên đề tài: “ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI KHU VỰC NỘI THỊ THÀNH PHỐ LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2011-2013” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường Khoa : Quản lý tài nguyên Khoá học : 2010 - 2014 Giáo viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Duy Hải Khoa Môi trường - Trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên Thái Nguyên, năm 2014 LỜI CẢM ƠN Được sự đồng ý và tạo điều kiện của Ban Giám Hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm Khoa Quản lí tài nguyên, tôi đã tiến hành khóa luận tốt nghiệp: “Đánh giá thực trạng biến động giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2011-2013”. Để hoàn thành khóa luận này, tôi xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Thầy giáo Th.s Nguyễn Duy Hải hướng dẫn tôi trong suốt quá trình viết khóa luận tốt nghiệp. Tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Ban Giám Hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm Khoa cùng quý Thầy, Cô trong Khoa Quản lí tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình truyền đạt kiến thức trong 4 năm học tập, một hành trang quý báu để tôi tự tin bước vào cuộc sống. Tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn Sở tài nguyên tỉnh Lạng Sơn tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình thực tập tại phòng Tài Nguyên Đất. Tôi cũng xin bày tỏ lòng biết ơn đến bà con nhân dân khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn đã giúp đỡ tôi trong quá trình điều tra thu thập số liệu, tìm hiểu tại địa phương. Tôi cũng xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè đã ủng hộ, động viên giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập cũng như thực hiện khóa luận. Cuối cùng, xin chúc các thầy cô giáo mạnh khỏe, hạnh phúc và thành công trong sự nghiệp trồng người. Tôi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày 25 tháng 5 năm 2014 Sinh viên Lục Thị Huyền DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 4.1. Tình hình dân số thành phố Lạng Sơn năm 2012 phân theo xã, phường 39 Bảng 4.2. Tình hình dân số phân theo các nhóm ngành 40 Bảng 4.3. Thực trạng sử dụng đất ở tại khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2011 - 2013 46 Bảng 4.4. Khung giá đất ở tại đô thị 46 Bảng 4.5. Giá đất ở đô thị tại địa bàn thành phố Lạng Sơn năm 2013 48 Bảng 4.6. Giá đất theo vị trí của các đường, phố trung tâm 50 Bảng 4.7. Giá đất theo vị trí của các đường, phố cận trung tâm 52 Bảng 4.8. Giá đất theo vị trí của các đường, phố xa trung tâm 53 Bảng 4.9. Biến động giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2011 - 2013 55 DANH MỤC CÁC HÌNH Trang Đồ thị 2.1: Đồ thị cung và cầu đất đai 8 Hình 2.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 9 Đồ thị 4.1. Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 3 tuyến đường phố 57 Hình 4.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Lạng Sơn năm 2013 59 Hình 4.3. Tuổi, nghề, trình độ, thu nhập ảnh hưởng tới giá đất 60 Hình 4.4. Các yếu tố liên quan đến thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở 61 Hình 4.5. Yếu tố pháp lý 62 MỤC LỤC Trang Phần 1: MỞ ĐẦU 1 1.1. Đặt vấn đề 1 1.2. Mục đích, yêu cầu, ý nghĩa 2 1.2.1. Mục đích 2 1.2.2. Yêu cầu 2 1.2.3. Ý nghĩa của đề tài 2 Phần 2: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4 2.1. Cơ sở lý luận của giá đất và định giá đất ở nước ta 4 2.1.1. Cơ sở pháp lý của giá đất và định giá đất 4 2.1.2. Cơ sở khoa học của giá đất và định giá đất 5 2.1.2.1. Địa tô 5 2.1.2.2. Lãi suất ngân hàng 7 2.1.2.3. Quan hệ cung cầu 7 2.2. Mối quan hệ giữa giá đất với quản lý tài chính về đất đai 17 2.3. Mối quan hệ giữa giá đất với thị trường bất động sản 17 2.4. Tình hình giá đất và công tác định giá đất ở nước ta 18 2.4.1. Tình hình giá đất và công tác định giá đất trong cả nước 18 2.4.2. Tình hình giá đất và công tác định giá đất trong tỉnh Lạng Sơn 20 2.5. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất 20 2.5.1. Yếu tố vị trí 20 2.5.2. Yếu tố hình thể lô đất 20 2.5.3. Yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật 21 2.5.4. Yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội 21 2.6. Những nghiên cứu về giá đất trên thế giới và ở Việt Nam 21 2.6.1. Những nghiên cứu về giá đất trên thế giới 21 2.6.2. Những nghiên cứu về giá đất ở Việt Nam 23 2.2.3.1. Giai đoạn 1: trước năm 1993 24 2.2.3.2. Giai đoạn 2: từ năm 1993 đến năm 2002 25 2.2.3.3. Giai đoạn 3: từ năm 2003 đến nay 27 LỜI CẢM ƠN Được sự đồng ý và tạo điều kiện của Ban Giám Hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm Khoa Quản lí tài nguyên, tôi đã tiến hành khóa luận tốt nghiệp: “Đánh giá thực trạng biến động giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2011-2013”. Để hoàn thành khóa luận này, tôi xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Thầy giáo Th.s Nguyễn Duy Hải hướng dẫn tôi trong suốt quá trình viết khóa luận tốt nghiệp. Tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Ban Giám Hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm Khoa cùng quý Thầy, Cô trong Khoa Quản lí tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình truyền đạt kiến thức trong 4 năm học tập, một hành trang quý báu để tôi tự tin bước vào cuộc sống. Tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn Sở tài nguyên tỉnh Lạng Sơn tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình thực tập tại phòng Tài Nguyên Đất. Tôi cũng xin bày tỏ lòng biết ơn đến bà con nhân dân khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn đã giúp đỡ tôi trong quá trình điều tra thu thập số liệu, tìm hiểu tại địa phương. Tôi cũng xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè đã ủng hộ, động viên giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập cũng như thực hiện khóa luận. Cuối cùng, xin chúc các thầy cô giáo mạnh khỏe, hạnh phúc và thành công trong sự nghiệp trồng người. Tôi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày 25 tháng 5 năm 2014 Sinh viên Lục Thị Huyền 4.1.1.3. Đặc điểm khí hậu, thủy văn 33 4.1.2. Tài nguyên thiên nhiên 35 4.1.2.1. Tài nguyên đất 35 4.1.2.2. Tài nguyên nước 35 4.1.2.3. Tài nguyên khoáng sản 36 4.1.2.4. Tài nguyên nhân văn 36 4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên 36 4.1.3.1. Thuận lợi 36 4.1.3.2. Khó khăn 37 4.2.1. Thực trạng phát triển kinh tế 37 4.2.1.1. ngành nông nghiệp 38 4.2.1.2. Ngành công nghiệp 38 4.2.1.3. ngành thương mại, dịch vụ và du lịch 38 4.2.1.4. Dân số 39 4.2.1.5. Lao động và việc làm. 40 4.2.2. Thực trạng cơ sở hạ tầng 40 * Giao thông 40 4.3. Thực trạng sử dụng đất ở tại khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2011 - 2013 46 4.4. Giá đất ở quy định trong phạm vi cả nước và giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn. 46 4.4.1. Giá đất ở quy định trong phạm vi cả nước 46 4.4.2. Giá đất ở quy định tại khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn năm 2013 47 4.4.2.1. Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn. 47 4.4.2.2. Giá đất ở quy định tại khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn năm 2013 48 4.4.2.3. Giá các vị trí đất ở tại các phường 49 4.5. Thực trạng giá đất ở tại Thành phố Lạng Sơn năm 2013 49 4.5.1. Các tuyến đường chọn để điều tra 49 4.5.2. Thực trạng giá đất ở tại Thành phố Lạng Sơn năm 2013 50 4.5.2.1. Nhóm đường phố trung tâm 50 4.5.2.2. Nhóm đường, phố cận trung tâm 52 4.5.2.3. Nhóm đường, phố xa trung tâm 53 4.6. Biến động và các yếu tố ảnh hưởng giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2011 - 2013 55 4.6.1. Biến động giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2011 - 2013 55 4.6.2. Đánh giá quá trình biến động 55 4.6.3. Các yếu tố ảnh hưởng giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2011 - 2013 56 4.6.2.1. Yếu tố vị trí 56 4.6.2.2. Yếu tố hình thể lô đất 58 4.7. Đánh giá mối quan hệ của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Lạng Sơn năm 2013. 59 4.7.1. Tuổi, nghề nghiệp, trình độ, thu nhập ảnh hưởng đến giá đất ở 60 4.7.2. Các yếu tố liên quan đến thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở 61 4.7.4. Yếu tố pháp lý của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất 62 4.8. Đề xuất một số giải pháp về giá đất ở phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai và thị trường bất động sản 63 Phần 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 65 5.1. Kết luận 65 5.2. Kiến nghị 66 TÀI LIỆU THAM KHẢO 68 1 Phần 1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Đất đai là nguồn phát sinh ra mọi của cải vật chất “Đất là cha, lao động là mẹ, của cải là con”. Đất là tư liệu sản xuất đặc biệt nó tham gia trong quá trình sản xuất như một tư liệu sản xuất. Loại tư liệu này đặc biệt vì nó không bị hao mòn. Nếu biết sử dụng, nó không những không mất đi mà còn tốt lên. Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. tuỳ loại đất mà vấn đề nước, khí hậu và sinh vật có thể khác nhau.Cải tạo môi trường đất người ta có thể cải tạo được môi trường nước, khí hậu và sinh vật Đất đai là cốt lõi, nền tảng của nền kinh tế, chính trị, xã hội với những vấn đề sở hữu, vấn đề sử dụng đất Như vậy, đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Với những nguồn lợi to lớn đó thì vấn đề đất đai ngày càng nóng bỏng và đất có giá. Giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân cũng như giải quyết các vấn đề về đất đai: Giá đất là thước đo kinh tế của đất nó phản ánh khả năng sinh lợi của đất, giá đất phản ánh trình độ sử dụng đất sự phát triển xã hội nếu giá đất phản ánh đúng, thúc đẩy việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trường bất động sản ra quyết định nhanh chóng, thúc đẩy và phát triển thị trường bất động sản điều tiết quan hệ cung cầu, giúp nhà nước nhanh chóng ra quyết định quan trọng trong việc quản lý đất và thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, tại Đại hội X của Đảng cũng đã xác định sự cần thiết tạo tính đồng bộ các yếu tố thị trường, trong đó có thị trường bất động sản. Báo cáo chính trị tại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ X của Đảng chỉ rõ: “Phát triển đồng bộ và quản lý có hiệu quả sự vận hành các loại thị trường cơ bản theo cơ chế cạnh tranh lành mạnh. Cùng với việc phát triển mạnh thị trường hàng hoá, dịch vụ và thị trường sức lao động, cần phát triển vững chắc thị [...]... Sơn - Đánh giá thực trạng giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2011-2013 - Đề xuất một số giải pháp giá đất ở đô thị tại khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai và phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn 1.2.2 Yêu cầu - Số liệu tài liệu thu thập phải khách, trung thực phản ánh đúng hiện trạng - Nắm chắc Luật đất đai và các nội dung liên... Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên cùng sự hướng dẫn của thầy giáo Th.S Nguyễn Duy Hải em tiến hành nghiên cứu đề tài: Đánh giá thực trạng biến động giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2011-2013” 1.2 Mục đích, yêu cầu, ý nghĩa 1.2.1 Mục đích - Tìm hiểu giá đất ở do Nhà nước quy định tại khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn - Đánh. .. và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá c- Bước 3: thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như... 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường (bao gồm: giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản) có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá về loại đất, vị trí đất, qui mô... thành trợ giúp trong công tác quản lý 4 Phần 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở lý luận của giá đất và định giá đất ở nước ta 2.1.1 Cơ sở pháp lý của giá đất và định giá đất Các văn bản pháp quy, khung giá đất cua chính phủ và UBND tỉnh Lạng Sơn 2011 đến năm 2013 Các thông tin thu được liên quan đến việc định giá đất, QLDĐ và thực hiện áp dụng các loại đất vào thực tế Cụ thể là : - Luật đất. .. liệu thực tế thu thập được trên thị trường d- Bước 4: tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa chọn ở bước 1 Giá chuyển nhượng Giá trị hiện tại của các tài Giá trị của = − thửa đất bất động sản sản trên đất Giá trị của thửa đất Đơn giá của = thửa đất Diện tích thửa đất e- Bước 5: xác định giá trị của thửa đất cần định giá Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá. .. về giá Giá trị ước Giá chuyển nhượng hình thành từ những yếu tố tính của thửa quyền sử dụng đất = ± khác biệt của từng thửa đất, đất, khu đất của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, cần định giá khu đất so sánh khu đất cần định giá Trong đó, mức tiền điều chỉnh về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mức độ ô nhiễm môi trường,… của từng thửa đất, ... trường tài chính, bao gồm thị trường vốn và thị trường tiền tệ theo hướng đồng bộ, cơ cấu hoàn chỉnh; phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực Lạng Sơn là một thành phố được thành lập vào năm 2002,... đồng Nhân dân tỉnh Lạng Sơn về phê chuẩn phương án Giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn năm 2013; 5 2.1.2 Cơ sở khoa học của giá đất và định giá đất Giá cả là biểu hiện của tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất đai là sản phẩm của tự nhiên, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong các hoạt động kinh tế - xã... đất, khu đất so sánh so với thửa đất, khu đất cần định giá Mức tiền điều chỉnh về giá theo từng yếu tố khác biệt giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%) của giá 12 chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế của thửa đất so sánh trên thị trường trong điều kiện bình thường tại địa phương, sau đó tính thành tiền) được xác định căn cứ vào đánh . Biến động giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2011 - 2013 55 4.6.2. Đánh giá quá trình biến động 55 4.6.3. Các yếu tố ảnh hưởng giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Lạng. đích - Tìm hiểu giá đất ở do Nhà nước quy định tại khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn. - Đánh giá thực trạng giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2011-2013. - Đề. 4.3. Thực trạng sử dụng đất ở tại khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2011 - 2013 46 Bảng 4.4. Khung giá đất ở tại đô thị 46 Bảng 4.5. Giá đất ở đô thị tại địa bàn thành phố Lạng Sơn