ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM  ĐẶNG ĐÌNH ĐỨC Tên đề tài: NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN ĐU - HUYỆN PHÚ LƯƠNG - TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2010 - 2013 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2010 - 2014 Thái Nguyên - 2014 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM  ĐẶNG ĐÌNH ĐỨC Tên đề tài: NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN ĐU - HUYỆN PHÚ LƯƠNG - TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2010 - 2013 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành: Quản lý đất đai Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2010-2014 Lớp : 42A – QLĐĐ Giảng viên hướng dẫn: TS. Phan Thị Thu Hằng Thái Nguyên - 2014 Lêi c¶m ¬n Được sự giới thiệu của Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, em đã về thực tập tại phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Phú Lương – Thái Nguyên. Đến nay em đã hoàn thành quá trình thực tập tốt nghiệp và khoá luận tốt nghiệp của mình. Lời đầu tiên em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới: Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên Ban chủ nhiệm khoa và tập thể thầy cô giáo trong khoa Quản lý tài nguyên đã tận tình giảng dạy và giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập. Ban lãnh đạo và toàn thể các cán bộ công nhân viên của phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Phú Lương đã tiếp nhận và tạo điều kiện giúp đỡ em trong thời gian thực tập tại cơ sở. Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, chỉ đạo tận tình của cô giáo hướng dẫn: TS. Phan Thị Thu Hằng đã giúp đỡ em trong quá trình thực hiện đề tài và hoàn thành khoá luận tốt nghiệp. Nhân dịp này em cũng bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè đã ủng hộ, động viên giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập. Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày2 5 tháng 5 năm 2014 Sinh viên Đặng Đình Đức DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản CSHT Cơ sở hạ tầng GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QL Quốc lộ QSDĐ Quyền sử dụng đất TN&MT Tài nguyên và Môi trường UBND Ủy ban nhân dân VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất VT Vị trí MỤC LỤC Trang PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1 1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1 1.2. Mục đích nghiên cứu 2 1.3. Yêu cầu của đề tài 2 1.4. Ý nghĩa của đề tài 2 PHẦN 2: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3 2.1. Cơ sở khoa học 3 2.1.1. Khái niệm, đặc điểm, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 3 2.1.2. Khái niệm định giá đất, thông tin, nguyên tắc, phương pháp định giá đất 6 2.2. Cơ sở pháp lý 8 2.3. Cơ sở thực tiễn 9 2.3.1. Tổng quan về thị trường đất đai 9 2.3.2. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam 14 PHẦN 3: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 19 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 19 3.1.1. Đối tượng 19 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 19 3.2. Thời gian và địa điểm thực tập tốt nghiệp 19 3.3. Nội dung nghiên cứu 19 3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội trên địa bàn Thị trấn Đu 19 3.3.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của Thị trấn Đu giai đoạn 2010 - 2013 19 3.3.3. Thực trạng thị trường nhà đất trên địa bàn thị trấn Đu 19 3.3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn Thị trấn Đu 19 3.3.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện hiệu quả công tác định giá đất ở trên địa bàn Thị trấn Đu 20 3.4. Phương pháp nghiên cứu 20 3.4.1. Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu 20 3.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 20 3.4.3. Phương pháp sử lý số liệu 21 3.4.4. Phương pháp chuyên gia 21 PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 22 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa phương 22 4.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên 22 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 25 4.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thị trấn Đu giai đoạn 2010 - 2013 28 4.2.1. Tình hình sử dụng đất đai 28 4.2.2. Tình hình giao đất, cấp GCNQSD đất tại thị trấn Đu 32 4.3. Thực trạng thị trường nhà đất trên địa bàn thị trấn Đu 35 4.3.1. Giá đất quy định trên địa bàn thị trấn Đu 35 4.3.2. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sự biến động giá đất ở của thị trấn giai đoạn 2010 – 1013 36 4.3.3. Tình hình cho thuê quyền sử dụng đất ở của thị trấn Đu từ năm 2010 - 2013 37 4.3.4. Đánh giá sự chênh lệch giữa giá đất do nhà nước quy định và giá đất thực tế trên thị trường chuyển nhượng 37 4.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị trấn Đu giai đoạn 2010 – 2013 40 4.4.1. Ảnh hưởng của vị trí đất đến giá đất 40 4.4.2. Cở sở hạ tầng 42 4.4.3. Điều kiện sinh lợi 44 4.4.4. Hình thể lô đất 44 4.4.5. Các yếu tố khác 45 4.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện hiệu quả công tác định giá đất ở trên địa bàn Thị trấn Đu 47 PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 49 5.1. Kết luận 49 5.2. Kiến nghị 50 TÀI LIỆU THAM KHẢO 51 DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 4.1: Dân số thị trấn Đu qua các năm 2010 – 2013 25 Bảng 4.2: Tình hình biến động diện tích đất đai giai đoạn 2010 – 2013 30 Bảng 4.3: Tình hình cấp giấy CNQSD đất năm 2013 33 Bảng 4.4: Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu năm 2013 36 Bảng 4.5: Sự chênh lệch giữa giá đất Nhà nước quy định với giá đất thị trường ở thị trấn Đu năm 2013 38 38 Bảng 4.6: Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất giữa các năm 2010 – 2013 41 Bảng 4.7: Bảng giá giữa các trục giao thông theo quy định năm 2013 43 Bảng 4.8: Bảng giá cho thuê đất trên thị trường năm 2013 44 Bảng 4.9: Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất năm 2013 45 DANH MỤC CÁC HÌNH Trang Hình 4.1: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất năm 2013 của Thị trấn Đu 32 1 PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của nhân loaị nói chung và của mỗi quốc gia, dân tộc nói riêng.Tất cả các hoạt động của con người đều gắn liền với đất . Nhưng đất là tài nguyên có hạn, tổng diện tích tự nhiên của một quốc gia là cố định hoặc nếu có thay đổi thì cũng là rất ít. Vì vậy con người cần có biện pháp sử dụng đất một cách hợp lý và đạt hiệu quả cao. Sử dụng đất là một nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bởi vì đất đai là điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất .v.v. Tất cả mọi người đều có nhu cầu có chỗ ở, tất cả mọi xã hội đều cần đất đai để phát triển v.v. Có thể nói không có đất không có sự tồn tại của xã hội loài người. Tuy nhiên, đất đai lại không thể được sản xuất như các loại hàng hoá khác bởi những đặc trưng của nó đã làm cho đất đai ngày càng trở nên khan hiếm. Mà đất càng khan hiếm thì giá của nó ngày càng cao. Sự thực hiển nhiên đó giải thích vì sao khi đi mua đất quan tâm hàng đầu của tất cả mọi người không phân biệt giàu, nghèo chính là giá đất. Thực tế hiện nay giá đất cũng gây rất nhiều bức xúc. Những bất hợp lý về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là mối quan tâm rất lớn. Vì vậy xác định được sự ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất và mức độ ảnh hưởng sẽ giúp giải quyết các vấn đề liên quan tới đất như thu thuế tiền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng Thị Trấn Đu là địa bàn trung tâm của huyện Phú Lương, đây là địa bàn có điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của huyện. tốc độ đô thị hoá ngày càng diễn ra nhanh, vấn đề quản lý nhà nước cề đất đai còn nhiều bất cập. Giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn trong công tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hối đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất 2 đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương. Xuất phát từ thực tế trên, được sự phân công của ban chủ nhiệm Khoa Tài Nguyên Thiên Nhiên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, được sự hướng dẫn trực tiếp của cô giáo TS. Phan Thị Thu Hằng, em tiến hành thực hiện đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thị Trấn Đu - Huyện Phú Lương - Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010 – 2013” nhằm góp phần từng bước hoàn thiện công tác xác định giá đất ở trên toàn địa bàn tỉnh Thái Nguyên nói chung cũng như tại Thị trấn Đu - huyện Phú Lương - tỉnh Thái Nguyên nói riêng. 1.2. Mục đích nghiên cứu + Tìm hiểu về giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn thị Trấn Đu – Phú Lương – Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2013 + Phân tích một số yếu tố ảnh hưởng, tác động đến giá đất ở nhằm xây dựng các tiêu chuẩn xác định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả trên thị trường, nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá đất. + Đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. 1.3. Yêu cầu của đề tài + Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như: Luật Đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường … Quyết định của UBND tỉnh Thái Nguyên. + Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở + Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi. 1.4. Ý nghĩa của đề tài + Giúp cho sinh viên nắm chắc những kiến thức đã được học trong nhà trường và học hỏi những kinh nghiệm trong quá trình thực tập ở địa phương để áp dụng thực tế sau này. + Nâng cao khả năng tiếp cận, thu thập số liệu và sử lý thông tin của sinh viên trong quá trình làm đề tài 3 + Giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, đưa ra các chính sách của địa phương thực hiện một cách hoàn thiện hơn. [...]... động giá đất ở của thị trấn Đu từ năm 2010 - 2013 + Tình hình cho thuê quyền sử dụng đất và sự biến động giá đất ở của thị trấn Đu từ năm 2010 - 2013 + Đánh giá sự biến động giữa giá đất do nhà nước qui định và giá đất thực tế trên thị trường giai đoạn 2010 - 2013 3.3.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn Thị trấn Đu 21 + Dân số + Điều kiện sinh lợi + Vị trí + Hình thể lô đất. .. yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Đu - huyện Phú Lương - tỉnh Thái Nguyên 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu Đề tài nghiên cứu tất cả những yếu tố có liên quan tới tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn Thị trấn Đu giai đoạn 2010 - 2013 3.2 Thời gian và địa điểm thực tập tốt nghiệp + Địa điểm: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Phú Lương – Thái Nguyên + Thời gian : Từ 20/1/2014 đến 29/4/2014... bảng giá đất năm 2010 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên - Quyết định 47 /2010/ QĐ-UBND ngày 22/12 /2010 của Ủy ban nhân tỉnh Thái Nguyên về Quy định bảng giá đất năm 2011 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên - Quyết định 62/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 của Ủy ban nhân tỉnh Thái Nguyên về Quy định bảng giá đất năm 2012 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên - Quyết định 52/2012/QĐ-UBND ngày 26/12/2012 của Ủy ban nhân tỉnh Thái. .. Nội dung nghiên cứu 3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội trên địa bàn Thị trấn Đu 3.3.2 Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của Thị trấn Đu giai đoạn 2010 - 2013 + Tình hình sử dụng đất + Tình hình quản lý, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 3.3.3 Thực trạng thị trường nhà đất trên địa bàn thị trấn Đu + Giá đất quy định trên địa bàn thị trấn Đu + Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sự... Thái Nguyên về Quy định bảng giá đất năm 2013 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên - Quyết định 36/2013/QĐ-UBND ngày 21/12/2013 của Ủy ban nhân tỉnh Thái Nguyên về Quy định bảng giá đất năm 2014 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 2.3 Cơ sở thực tiễn 2.3.1 Tổng quan về thị trường đất đai 2.3.1.1 Khái niệm về thị trường đất đai và đặc điểm thị trường đất đai a) Khái niệm Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị. .. quy định với giá đất trên thị trường từ đó đưa ra nhậ xét về mối tương quan giữa giá đất trên thị trường cũng như giá đất quy định của nhà nước + Phương pháp phân tích, đánh giá: Phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở đô thị, và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong khu vực, từ đó đưa ra các đề xuất, giải pháp phù hợp với tình hình thực tế nhằm nâng cao hiệu quả quản lý về đất đai của... sở hạ tầng + Các yếu tố khác 3.3.5 Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện hiệu quả công tác định giá đất ở trên địa bàn Thị trấn Đu 3.4 Phương pháp nghiên cứu 3.4.1 Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu Chọn các đường phố mang tính chất đặc chưng của thị trấn Đu, mang tính chất đại diện cho phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, cụ thể: - Đoạn từ Km 89+400 đến Km 90 (cổng bệnh viện ĐK huyện) -. .. mảnh đất muốn bán lên - Lạm phát tăng cao cũng khiến cho đồng tiền mất giá Giá cả đất đai tăng lên theo giá của các mặt hàng khác - Giá vàng cũng là một trong các nguyên nhân dẫn tới giá đất tăng theo - Nhu cầu về đất ở của người dân tăng lên dẫn tới giá đất tăng nhanh chóng 20 PHẦN 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1.1 Đối tượng Giá đất và những yếu tố ảnh hưởng. .. QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở khoa học 2.1.1 Khái niệm, đặc điểm, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 2.1.1.1 Khái niệm giá đất Điều 4 Luật đất đai 2003 chỉ rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Luật đất đai, 2003) [17] 2.1.1.2 Đặc điểm của giá đất - Không giống... 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP 2.3.2.3 Tình hình biến động giá đất tại tỉnh Thái Nguyên và thị trấn Đu huyện Phú Lương * Tình hình biến động Theo xu thế chung của cả nước thì giá đất tại tỉnh Thái Nguyên nói chung và Thị trấn Đu nói riêng cũng tăng không ngừng Đặc biệt Thành phố Thái Nguyên ngoài việc là trung tâm của tỉnh còn . Tên đề tài: NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN ĐU - HUYỆN PHÚ LƯƠNG - TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2010 - 2013 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC. đến giá đất ở trên địa bàn Thị Trấn Đu - Huyện Phú Lương - Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010 – 2013 nhằm góp phần từng bước hoàn thiện công tác xác định giá đất ở trên toàn địa bàn tỉnh Thái Nguyên. 3.3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn Thị trấn Đu 19 3.3.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện hiệu quả công tác định giá đất ở trên địa bàn Thị trấn Đu 20 3.4.