BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI *** NGUYỄN HẢI TOÀN THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ðỘNG CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT HUYỆN GIAO THỦY TỈNH NAM ðỊNH CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ðẤT ðAI Mà SỐ : 60.85.10.03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC : PGS.TS. NGUYỄN THANH TRÀ HÀ NỘI - 2013 Trường ðạ i Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp i LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam ñoan, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả Nguyễn Hải Toàn Trường ðạ i Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ii LỜI CẢM ƠN ðể hoàn thành ñược bản luận văn này, trước hết tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Thanh Trà ñã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện ñề tài. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự ñóng góp ý kiến chân thành của các thầy, cô giáo khoa Tài nguyên và Môi trường, khoa sau ñại học trường ñại học Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện ñề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện Giao Thủy ñã giúp ñỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện ñề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia ñình và ñồng nghiệp ñã khích lệ, tạo ñiều kiện tốt nhất trong quá trình thực hiện ñề tài này. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả Nguyễn Hải Toàn Trường ðạ i Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp iii MỤC LỤC Lời cam ñoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục bảng vi Danh mục hình vii Danh mục các chữ viết tắt viii MỞ ðẦU 1 1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1 1.2. Mục ñích và yêu cầu của ñề tài 3 1.2.1. Mục ñích 3 1.2.2. Yêu cầu 3 1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài 3 Chương 1:TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4 1.1. ðất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản 4 1.1.1. ðất ñai: 4 1.1.2. Bất ñộng sản 5 1.1.3. Thị trường bất ñộng sản 6 1.2. ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản 7 1.2.1. Khái niệm về ñăng ký ñất ñai 7 1.2.2. Cơ sở ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản 8 1.2.3. ðăng ký pháp lý ñất ñai, bất ñộng sản 10 1.3. Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất 10 1.3.1. Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai Việt Nam 10 1.3.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của VPðKQSDð 12 1.3.3. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của VPðKQSDð. 16 1.3.4. Mối quan hệ giữa VPðKQSDð với cơ quan ñăng ký ñất ñai và chính quyền ñịa phương 18 1.4. Mô hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở một số nước 18 1.4.1. Australia: Hệ thống ðăng ký quyền (hệ thống Toren) 18 1.4.2. Cộng hòa Pháp: Hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch ñảm bảo 20 1.4.3. Thụy ðiển: hệ thống ñăng ký ñất ñai và bất ñộng sản 21 1.5. Thực trạng hoạt ñộng của VPðKQSDð ở nước ta 22 Trường ðạ i Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp iv 1.5.1. Tình hình thành lập 22 1.5.2. Cơ cấu tổ chức của VPðKQSDð 23 1.5.3. Nguồn nhân lực của VPðKQSDð 23 1.5.4. Chức năng, nhiệm vụ của VPðKQSDð 24 1.5.5. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ củaVPðKQSDð 25 1.6. Thực trạng hoạt ñộng của VPðKQSDð tỉnh Nam ðịnh 27 1.6.1. Về tổ chức 27 1.6.2. Về cơ chế tài chính 28 1.6.3. Về ñăng ký biến ñộng 28 Chương 2: ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29 2.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 29 2.1.1. ðối tượng nghiên cứu 29 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 29 2.2. Nội dung nghiên cứu: 29 2.3. Phương pháp nghiên cứu 29 2.3.1. Phương pháp ñiều tra, khảo sát 29 2.3.2. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu 30 2.3.3. Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan 30 2.3.4. Phương pháp chuyên gia 30 2.3.5. Phương pháp so sánh 30 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 31 3.1. Khái quát ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Giao Thủy 31 3.1.1. ðiều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 31 3.1.2. ðiều kiện kinh tế - xã hội 34 3.1.3 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế 38 3.1.4. Cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất và ñời sống nhân dân 39 3.2. Tình hình hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện Giao Thủy 42 3.2.1. Hiện trạng sử dụng và quản lý ñất ñai trên ñịa bàn huyện Giao Thủy 42 3.2.2. Biến ñộng ñất ñai 44 3.2.3. Tình hình quản lý ñất ñai 46 3.2.4. Tổ chức, nhiệm vụ, cơ chế hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện Giao Thủy 50 Trường ðạ i Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp v 3.2.5. Quy trình thực hiện các thủ tục hành chính về ñất ñai của VPðKQSDð 52 3.2.6. Tình hình hoạt ñộng của VPðKQSDð huyện Giao Thủy 63 3.3. ðánh giá về hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện Giao Thủy 73 3.3.1. ðánh giá chung về kết quả hoạt ñộng 73 3.3.2. Mức ñộ công khai thủ tục hành chính 74 3.3.3. Thời gian thực hiện các thủ tục 75 3.3.4. Thái ñộ và mức ñộ hướng dẫn của cán bộ Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 77 3.3.5. Các khoản lệ phí phải ñóng 78 3.3.6. Nhận xét 79 3.4. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 79 3.4.1. Chính sách pháp luật ñất ñai 79 3.4.2. Chức năng, nhiệm vụ 79 3.4.3. Tổ chức, cơ chế hoạt ñộng 81 3.4.4. ðối tượng giải quyết 81 3.5. ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất. 81 3.5.1. Giải pháp về tổ chức 82 3.5.2. Giải pháp về nhân lực 82 3.5.3. Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ 83 3.5.4 Giải pháp về ñầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật 83 3.5.5 Giải pháp về cơ chế 83 3.5.6 Giải pháp về chính sách pháp luật 84 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 85 1. Kết luận 85 2. ðề nghị 86 2.1. ðối với Bộ Tài nguyên và Môi trường 86 2.2. ðối với Ủy ban nhân dân tỉnh Nam ðịnh. 86 2.3. ðối với Ủy ban nhân dân huyện Giao Thủy 87 TÀI LIỆU THAM KHẢO 88 Trường ðạ i Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp vi DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1 Tình hình thành lập VPðKQSDð các cấp 23 Bảng 2.2. Nguồn nhân lực của VPðKQSDð của cả nước 24 Bảng 3.1. Chỉ tiêu phát triển kinh tế của huyện giai ñoạn 2008 - 2012 35 Bảng 3.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Giao Thủy (2008-2012 36 Bảng 3.3. Dân số và lao ñộng huyện Giao Thủy giai ñoạn 2009 - 2012 38 Bảng 3.4.Hiện trạng và cơ cấu sử dụng ñất năm 2012 42 Bảng 3.5 Biến ñộng sử dụng ñất giai ñoạn 2008 - 2012 44 Bảng 3.6. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất nông nghiệp cho các hộ của huyện Giao Thủy năm 2012 (tính ñến ngày 01/12/2012) 63 Bảng 3.7 Tiến ñộ cấp GCN của huyện Giao Thủy 2008 - 2012 65 Bảng 3.8.Tình trạng các hồ sơ chưa ñược cấp GCN quyền sử dụng ñất tại huyện Giao Thủy 66 Bảng 3.9. Hiện trạng hệ thống bản ñồ ñịa chính huyện Giao Thủy 68 Bảng 3.10. Tổng hợp hiện trạng hệ thống bản ñồ ñịa chính huyện Giao Thủy 69 Bảng 3.11. Tình hình lập hồ sơ ñịa chính của huyện Giao Thủy 70 Bảng 3.12. Mức ñộ công khai thủ tục hành chính 74 Bảng 3.13. ðánh giá của người dân về tiến ñộ giải quyết hồ sơ của VPðKQSDð 76 Trường ðạ i Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp vii DANH MỤC HÌNH, BIỂU ðỒ Hình 1.1 Vị trí của VPðK trong hệ thống quản lý ñất ñai. 18 Hình 1.2.Sơ ñồ tổ chức Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất tỉnh Nam ðịnh 27 Hình 3.1: Trụ sở Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện Giao Thủy 51 Hình 3.2. Hình ảnh cán bộ trực 1 của tiếp nhận và trả kết quả trong giờ làm việc 62 BIỂU ðỒ Biểu ñồ 3.1 : Giá trị sản xuất huyện Giao Thuỷ giai ñoạn 2008 – 2012 35 Biểu ñồ 3.2.Cơ cấu kinh tế huyện Giao Thuỷ giai ñoạn 2008– 2012 36 Biểu ñồ 3.3. Cơ cấu sử dụng ñất huyện Giao Thuỷ năm 2012 43 Trường ðạ i Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp viii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Ý nghĩa BðS Bất ñộng sản ðKðð ðăng ký ñất ñai GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất HSðC Hồ sơ ñịa chính PTTH Trung học phổ thông SDð Sử dụng ñất VPðK Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất THCS Trung học cơ sở UBND Ủy ban nhân dân TN&MT Tài nguyên và Môi trường NVTC Nghĩa vụ tài chính Trường ðạ i Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 1 MỞ ðẦU 1.1. Tính cấp thiết của ñề tài ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, di sản của nhân loại. Con người sinh ra từ ñất, lớn lên nhờ ñất và khi chết ñi cũng trở về với ñất, vì vậy ñất ñai gắn bó máu thịt với con người, mỗi gia ñình và mỗi quốc gia Việc ñăng ký Nhà nước về ñất ñai có ý nghĩa: Các quyền về ñất ñai ñược bảo ñảm bởi Nhà nước, liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất dữ liệu ñịa chính. ðăng ký ñất ñai là một công cụ của Nhà nước ñể bảo vệ lợi ích của Nhà nước, lợi ích của cộng ñồng cũng như lợi ích của mỗi công dân. Lợi ích ñối với Nhà nước và xã hội: Phục vụ việc thu thuế sử dụng ñất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp; thuế chuyển quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất; Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách ñất ñai, bản than việc triển khai một hệ thống ñăng ký ñất ñai cũng là một cải cách pháp luật; Giám sát giao dịch ñất ñai; Phục vụ quy hoạch sử dụng ñất; Phục vụ công tác quản lý trật tự an ninh xã hội; Lợi ích ñối với công dân: Tăng cường sự ñảm bảo an toàn về chủ quyền ñối với bất ñộng sản, khuyến khích ñầu tư cá nhân; mở rộng khả năng thế chấp quyền sử dụng ñất; hỗ trợ các giao dịch về bất ñộng sản; giảm các vụ tranh chấp về ñất ñai. Hệ thống ñăng ký ñất ñai, tài sản gắn liền với ñất hiện tại của Việt Nam ñang chịu một sức ép ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất ñộng sản và cung cấp khuôn khổ pháp lý ñể tăng thu hút ñầu tư. Việc Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu ở tài sản khác gắn liền với ñất ñã cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch ñất ñai là ñảm bảo tính pháp lý, liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu ñịa chính. Tuy nhiên hồ sơ về ñất ñai ñược quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, vì vậy mặc dù có những chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ pháp lý về ñất [...]... n H th ng ñăng ký văn t giao d ch là m t h th ng ñăng ký mà ñ i tư ng ñăng ký là b n thân các văn t giao d ch Khi ñăng ký, các văn t giao d ch có th ñư c sao chép nguyên văn ho c trích sao nh ng n i dung quan tr ng vào s ñăng ký - Do ñăng ký và giá tr pháp lý c a văn t giao d ch dù ñư c ñăng ký hay không ñư c ñăng ký văn t giao d ch không th là ch ng c pháp lý kh ng ñ nh quy n h p pháp ñ i v i b t ñ... Ba L t và Hà L n, g m 20 xã và 2 th tr n: Th tr n Ngô ð ng, Th tr n Qu t Lâm, Giao Thi n, Giao An, Giao Hương, Giao Thanh, H ng Thu n, Giao Xuân, Bình Hòa, Giao Hà, Giao Long, Giao H i, B ch Long, Giao Tân, Giao Y n, Giao Th nh, Giao Châu, Giao Ti n, Hoành Sơn, Giao Nhân, Giao Phong, Giao L c GiaoThu có c nh quan thiên nhiên h p d n, v i chi u dài b bi n 32 km, bãi bi n ñ p và còn gi v hoang sơ, nhi... mua 1.2.3.2 ðăng ký quy n - Quy n ñư c hi u là t p h p các hành vi và các l i ích mà ngư i ñư c giao quy n ho c các bên liên quan ñư c ñ m b o th c hi n và hư ng l i - Trong h th ng ñăng ký quy n, không ph i b n thân các giao d ch, hay các văn t giao d ch mà h qu pháp lý c a các giao d ch ñư c ñăng ký vào s Nói cách khác, ñ i tư ng trung tâm c a ñăng ký quy n chính là m i quan h pháp lý hi n hành... giao d ch và bi n ñ ng ph i ñăng ký là quy n s h u, chuy n quy n, th ch p, tách nh p, quy n ñ a d ch, quy n giám sát vi c s d ng ñ t c a các b t ñ ng s n có liên quan 1.4.1.3 Văn phòng ñăng ký quy n ñ t ñai c a Northern Territory Văn phòng ñăng ký quy n ñ t ñai t i Northern Territory là m t ph n c a Văn phòng ñăng ký Trung ương, nhi m v c a Văn phòng th c hi n ñăng ký quy n ñ t ñai theo H th ng Torrens... VPðKQSDð t nh Nam ð nh 1.6.1 V t ch c 1.6.1.1 Mô hình t ch c Nam ð nh thành l p Văn phòng ñăng ký quy n s d ng ñ t tr c thu c S Tài nguyên và Môi trư ng trên cơ s Thông tư s 05/2010/TTLT-BTNMT-BNVBTC ngày 15/3/2010 c a liên b Tài nguyên và Môi trư ng, B N i v , B Tài chính, là m t ñơn v s nghi p có thu t ch c ho t ñ ng theo các phòng chuyên môn Văn phòng ñăng ký quy n s d ng ñ t t nh Nam ð nh Phòng T ch... huy n Giao Th y ñang g p r t nhi u khó khăn v công vi c do yêu c u kh i lư ng công vi c l n và cân ñư c ki n toàn, c ng c nâng cao năng l c, hi u qu ho t ñ ng Trư c tình hình trên, trong khuôn kh yêu c u th c hi n lu n văn t t nghi p cao h c chuyên ngành Qu n lý ñ t ñai, Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i, tôi l a ch n th c hi n ñ tài: “Th c tr ng và gi i pháp nâng cao hi u qu ho t ñ ng c a Văn phòng. .. qu ho t ñ ng c a Văn phòng ñăng ký quy n s d ng ñ t huy n Giao Th y t nh Nam ð nh” Trư ng ð i H c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p 2 1.2.M c ñích và yêu c u c a ñ tài 1.2.1 M c ñích - ðánh giá th c tr ng ho t ñ ng c a VPðKQSDð huy n Giao Th y, t nh Nam ð nh - ð xu t m t s gi i pháp nâng cao hi u qu ho t ñ ng c a VPðKQSDð huy n Giao Th y, t nh Nam ð nh 1.2.2.Yêu c u - ðánh giá... tư ng ñăng ký có m t s hi u nh n bi t duy nh t Vi c ñ nh nghĩa m t cách rõ ràng ñơn v ñăng ký là v n ñ quan tr ng c t lõi trong t ng h th ng ñăng ký Trong các h th ng ñăng ký giao d ch c ñi n, ñơn v ñăng ký – th a ñ t không ñư c xác ñ nh m t cách ñ ng nh t, ñúng hơn là không có quy ñ nh, các thông tin ñăng ký ñư c ghi vào s m t cách ñ c l p theo t ng v giao d ch Trong h th ng ñăng ký văn t giao d ch,... trư ng h p ch s h u yêu c u in ra ph c v cho giao d ch th ch p Trư ng ð i H c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p 19 1.4.2 C ng hòa Pháp: H th ng ñăng ký văn t giao d ch ñ m b o 2.4.2.1 Cơ s pháp lý Ch ñ pháp lý chung v ñăng ký b t ñ ng s n ñư c hình thành sau Cách m ng Tư s n Pháp Nh ng n i dung chính c a ch ñ pháp lý này ñã ñư c ñưa vào B Lu t Dân s 1804 Lu t ngày 28 tháng 3... phương khác nhau Ngoài ra còn có m t s Văn phòng ñăng ký tài s n tr c thu c chính quy n t nh Cơ quan ñăng ký ñ t ñai tr c thu c Tòa án Trung ương, trong cơ c u c a B Tư pháp Cơ quan ðKðð, có 93 Văn phòng ðKðð, m i văn phòng ñăng ký ñ t ñai tr c thu c Tòa án c p qu n ð ph i h p ñ ng b thông tin v ñ t ñai và tài s n trên ñ t, vi c xây d ng cơ s d li u tích h p ñư c giao cho Ban qu n lý d li u b t ñ ng . chọn thực hiện ñề tài: Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện Giao Thủy tỉnh Nam ðịnh”. Trường ðạ i Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn. DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI *** NGUYỄN HẢI TOÀN THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ðỘNG CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT HUYỆN GIAO. và yêu cầu của ñề tài 1.2.1. Mục ñích - ðánh giá thực trạng hoạt ñộng của VPðKQSDð huyện Giao Thủy, tỉnh Nam ðịnh. - ðề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của VPðKQSDð huyện