BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM  NGUYỄN ĐỨC THỦY ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ, TỈNH PHÚ THỌ LUẬN VĂN THẠC SĨ HÀ NỘI – 2014 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM  NGUYỄN ĐỨC THỦY ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ, TỈNH PHÚ THỌ CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ : 60.85.01.03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. NGUYỄN NHƯ HÀ HÀ NỘI – 2014 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc. Hà nội, ngày…. tháng…. năm 2014 Tác giả luận văn Nguyễn Đức Thủy Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này. Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn Như Hà, là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này. Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân thành phố Việt Trì, Phòng Tài nguyên và Môi trường - Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất thành phố Việt Trì, Chi cục Thuế thành phố Việt Trì, Phòng Thống kê thành phố Việt Trì, Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính của 3 phường, xã điều tra đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này. Cuối cùng, tôi xin trân trọng cám ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này. Hà nội, ngày…. tháng…. năm 2014 Tác giả luận văn Nguyễn Đức Thủy Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục bảng v Danh mục các chữ viết tắt vi MỞ ĐẦU 1 1 Tính cấp thiết của đề tài 1 2 Mục đích yêu cầu của đề tài 3 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4 1.1 Quyền của người sử dụng đất và các vấn đề liên quan 4 1.1.1 Quyền sở hữu 4 1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai. 5 1.1.3 Quyền của người sử dụng đất. 8 1.2 Tình hình thực hiện quyền sở hữu và sử dụng đất trong và ngoài nước 13 1.2.1 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới. 13 1.2.2 Quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam. 19 1.2.3 Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước 33 Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36 2.1 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu 36 2.2 Nội dung nghiên cứu 36 2.3 Phương pháp nghiên cứu 37 2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 37 2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 37 2.3.3 Phương pháp thống kê so sánh 37 2.3.4 Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu 37 Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 39 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Việt Trì, Tỉnh Phú Thọ 39 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iv 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 39 3.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội của thành phố Việt Trì. 41 3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thành phố Việt Trì. 43 3.2 Hiện trạng sử dụng và quản lý đất đai của thành phố Việt Trì 44 3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Việt Trì 44 3.2.2 Tình hình quản lý đất đai thành phố Việt Trì, Tỉnh Phú Thọ 46 3.3 Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất ở các phường, xã nghiên cứu 48 3.3.1 Tình hình chung của 03 phường, xã nghiên cứu 48 3.3.2 Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất. 50 3.3.3 . Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 50 3.3.4 Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất 56 3.3.5 Tình hình thực hiện quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất nông nghiệp 58 3.3.6 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất. 58 3.3.7 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất 61 3.3.8 Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất 65 3.4 Đánh giá về việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại TP Việt Trì 68 3.4.1 Đánh giá của người dân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất 68 3.4.2 Đánh giá chung việc thực hiện quyền sử dụng đất tại TP Việt Trì 71 3.5 Đề xuất giải pháp nâng cao việc thực hiện quyền sử dụng đất tại TP Việt Trì 76 3.5.1 Giải pháp khắc phục những tồn tại trong việc thực hiện quyền sử dụng đất tại TP Việt Trì 76 3.5.2 Các giải pháp nâng cao việc thực hiện quyền sử dụng đất tại TP Việt Trì. 77 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 80 1 Kết luận 80 2 Kiến nghị 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO 82 PHỤ LỤC 84 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page v DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang 3.1 Tình hình phát triển dân số của Việt Trì qua một số năm 42 3.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 thành phố Việt Trì – Tỉnh Phú Thọ 45 3.3 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 các phường, xã nghiên cứu. 48 3.4 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại 3 phường, xã nghiên cứu 50 3.5 Tổng hợp phiếu điều tra quyền chuyển nhượng QSDĐ tại 3 phường, xã nghiên cứu. 52 3.6 Tổng hợp phiếu điều tra tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp theo các phường (xã) nghiên cứu 55 3.7 Tổng hợp phiếu điều tra tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ theo 3 phường (xã) nghiên cứu 56 3.8 Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSD đất ở tại 3 phường, xã nghiên cứu từ năm 2008 – 2013 59 3.9 Tổng hợp phiếu điều tra tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo 3 phường, xã nghiên cứu 60 3.10 Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSD đất ở 3 phường, xã nghiên cứu từ năm 2008 - 2013 62 3.11 Tổng hợp phiếu điều tra tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ theo 3 phường (xã) nghiên cứu từ năm 2008 - 2013 63 3.12 Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSD đất ở tại 3 phường, xã nghiên cứu từ năm 2008 - 2013 65 3.13 Tổng hợp phiếu điều tra tình hình thực hiện quyền thế chấp QSDĐ theo 3 phường (xã) nghiên cứu 67 3.14 Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất 69 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người, là thành phần quan trọng của môi trường sống. Đất là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bố điểm dân cư, kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng, nhưng đất đai chỉ có hạn nên mỗi nước có một hệ thống quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả. Ở nước ta, trước khi có Hiến pháp năm 1980 đất đai có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Đến khi có Hiến pháp năm 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp năm 1992, tại Điều 18 đã quy định: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Do đó, Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật đất đai năm 1998, 2001 và Luật đất đai năm 2003 đã từng bước cụ thể hóa quy định này của Hiến pháp với xu thế ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất. Việc thị trường hóa, tiền tệ hóa quyền sử dụng đất ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã hội, cho Nhà nước.Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hòa nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy trong Đại hội Đảng lần thứ VIII, IX, X đã có chủ trương phát triển đầy đủ thị trường quyền sử dụng đất. Luật đất đai năm 2003 có những quy định về giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết như: Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 2 - Người sử dụng đất chưa được thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất theo quy định, tuy nhiên cũng có thực tế là người sử dụng đất thực hiện một số quyền sử dụng đất không đúng quy định. - Những quy định pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước có nhiều ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. - Công tác bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, dựa vào khung giá đất do Nhà nước quy định tỏ ra còn nhiều bất cập. Vấn đề đặt ra hiện nay là cần tạo ra một môi trường pháp lý ổn định, có các biện pháp quản lý nhà nước hợp lý về thực hiện các quyền của người sử dụng đất, phát huy việc thực hiện và khắc phục các tiêu cực trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Thành phố Việt Trì là trung tâm của tỉnh Phú Thọ, có vị trí là cầu nối của Thủ đô Hà Nội với vùng Trung du miền núi phía Bắc. Do đó chịu tác động rất lớn của quá trình đô thị hoá, công nghiệp hoá. Tại đây đang diễn ra quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ lại đất đai cho các nhu cầu phát triển cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu đô thị mới tập trung rất mạnh mẽ. Do nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các quyền sử dụng đất không khai báo hoặc thực hiện không đầy đủ các quy định của pháp luật ở trên địa bàn Thành phố Việt Trì vẫn còn diễn ra. Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ”. [...]... tra, đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Việt Trì, Tỉnh Phú Thọ - Đề xuất một số giải pháp thúc đẩy việc thực hiện quyền sử dụng đất theo pháp luật trên địa bàn nghiên cứu 2.2 Yêu cầu - Các số liệu điều tra phải có độ tin cậy cao, đánh giá đúng việc thực hiện quyền sử dụng đất - Nắm vững các chủ trương, chính sách, pháp luật về đất đai liên quan đến các quyền sử dụng đất. .. xuất các giải pháp có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 3 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Quyền của người sử dụng đất và các vấn đề liên quan 1.1.1 Quyền sở hữu Điều 164 - Bộ luật Dân sự 2005 quy định: Quyền sở hữu bao gồm quyền. .. với đất đai Nhưng người dân (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) vẫn có quyền sử dụng đất Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm Quyền sử dụng đất và “người sử dụng đất , hay nói cách khác là quyền sử. .. quyền sử dụng đất của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể Người sử dụng đất đai tuy cũng có quyền chiếm hữu nhưng là chiếm hữu để sử dụng theo quy định của Nhà nước Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước và quyền sử dụng đất đai cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng. .. dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng Quyền sở hữu đất đai bao gồm các quyền năng cơ bản: quyền chiếm hữu đất Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 6 đai, quyền sử dụng đất đai... về việc nộp tiền thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia định cá nhân trong nước - Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam trong những năm qua Một thị trường quyền. .. nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 9 Nội dung quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền. .. từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng đất là ai? sử dụng loại đất gì? và hình thức sử dụng đất ra sao như được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất? (Đinh Dũng Sỹ năm 2003, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật) Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,... Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua giấy chứng nhận QSDĐ tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn Giao dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc. .. đoạt đất đai Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến quyền sử dụng đất (QSDĐ), thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; Những quyền . thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất 65 3.4 Đánh giá về việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại TP Việt Trì 68 3.4.1 Đánh giá của người dân về việc thực hiện các quyền sử. đích - Điều tra, đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Việt Trì, Tỉnh Phú Thọ. - Đề xuất một số giải pháp thúc đẩy việc thực hiện quyền sử dụng đất theo pháp luật. hiện các quyền sử dụng đất 68 3.4.2 Đánh giá chung việc thực hiện quyền sử dụng đất tại TP Việt Trì 71 3.5 Đề xuất giải pháp nâng cao việc thực hiện quyền sử dụng đất tại TP Việt Trì 76 3.5.1