BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN THỊ THU TRANG THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI HUYỆN ĐÔNG ANH – THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ HÀ NỘI - 2014 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN THỊ THU TRANG THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI HUYỆN ĐÔNG ANH – THÀNH PHỐ HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ : 60.85.01.03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN VĂN TOÀN HÀ NỘI - 2014 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page ii LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ bất kỳ một học vị nào. Tôi xin cam đoan, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Nguyễn Thị Thu Trang Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, tôi nhận được sự giúp đỡ tận tình của: - TS. Nguyễn Văn Toàn, người đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài; - Các thầy, cô giáo khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam; - UBND huyện Đông Anh, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đông Anh, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đông Anh, các Phòng, Ban và UBND của 3 xã, thị trấn điều tra. Tôi xin chân thành cảm ơn các cá nhân, tập thể và cơ quan nêu trên đã giúp đỡ, khích lệ và tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Thị Thu Trang Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iv MỤC LỤC Lời cam đoan ii Lời cảm ơn iii Mục lục iv Danh mục các bảng vii Danh mục các hình viii Danh mục các chữ viết tắt ix MỞ ĐẦU 1 A. Đặt vấn đề 1 B. Mục đích, yêu cầu của đề tài 2 Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3 1.1. Một số khái niệm liên quan đến đề tài nghiên cứu 3 1.1.1. Quyền sở hữu 3 1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai 4 1.1.3. Quyền sử dụng đất 7 1.1.4. Khái niệm về quyền của người sử dụng đất: 9 1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại một số nước trên thế giới 11 1.2.1. Tại các nước phát triển 11 1.2.2. Tại một số nước đang phát triển trong khu vực 16 1.3. Cơ sở lý luận và thực tiễn của việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại Việt Nam 21 1.3.1. Cơ sở hình thành thị trường đất đai 21 1.3.2. Các văn bản pháp quy liên quan đến sự hình thành thị trường quyền sử dụng đất từ năm 1993 đến nay 25 1.3.3. Thực tiễn của việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam trong những năm qua 29 1.3.4. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước 36 Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38 2.1. Đối tượng nghiên cứu 38 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page v 2.2. Phạm vi nghiên cứu 38 2.3. Nội dung nghiên cứu 38 2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Đông Anh 38 2.3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Đông Anh 38 2.3.3. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Đông Anh giai đoạn 2009 – 2013 38 2.3.4. Đề xuất các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật trên địa bàn huyện Đông Anh. 39 2.4. Phương pháp nghiên cứu 39 2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 39 2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp thông qua phiếu điều tra 39 2.4.3. Phương pháp xử lý số liệu 40 2.4.4. Phương pháp thống kê so sánh 40 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 42 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Đông Anh 42 3.1.1. Điều kiện tự nhiên 42 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 48 3.1.3. Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế, xã hội 51 3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Đông Anh 52 3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Đông Anh và 3 xã nghiên cứu 52 3.2.2. Biến động đất đai 56 3.2.3. Tình hình quản lý đất đai 57 3.2.4. Nhận xét rút ra từ những nghiên cứu về tình hình quản lý, sử dụng đất đai 61 3.3. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Đông Anh giai đoạn 2009 - 2013 62 3.3.1. Đánh giá khái quát tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Đông Anh giai đoạn 2009 - 2013 62 3.3.2. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại 3 xã, thị trấn nghiên cứu 65 3.3.3. Đánh giá chung việc thực hiện quyền sử dụng đất tại các xã nghiên cứu 84 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vi 3.4. Đề xuất các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật trên địa bàn huyện Đông Anh 86 3.4.1. Giải pháp về hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ quản lý đất đai 86 3.4.2. Giải pháp về tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất thực hiện các quyền 86 3.4.3 Hoàn thiện các giải pháp và chính sách có liên quan 87 3.4.4. Giải pháp về tuyên truyền nâng cao nhận thức của người sử dụng đất 88 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 89 A. Kết luận 89 B. Kiến nghị 90 TÀI LIỆU THAM KHẢO 91 PHỤ LỤC 93 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vii DANH MỤC CÁC BẢNG STT Tên bảng Trang Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 huyện Đông Anh 53 Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 các xã, thị trấn điều tra 54 Bảng 3.3: Biến động đất đai huyện Đông Anh giai đoạn 2005 - 2013 56 Bảng 3.4: Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Đông Anh giai đoạn 2009 - 2013 62 Bảng 3.5: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở 3 xã, thị trấn giai đoạn 2009 - 2013 66 Bảng 3.6: Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ theo các xã giai đoạn 2009 - 2013 70 Bảng 3.7: Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo các xã, thị trấn giai đoạn 2009 - 2013 74 Bảng 3.8: Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ theo các xã giai đoạn 2009 - 2013 76 Bảng 3.9: Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ ở theo các xã, thị trấn giai đoạn 2009 - 2013 80 Bảng 3.10: Ý kiến của hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại các cơ quan nhà nước 83 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page viii DANH MỤC CÁC HÌNH STT Tên hình Trang Hình 1.1 Tỷ lệ cho vay thế chấp bằng quyền sử dụng đất và bất động sản trong các khoản cho vay có tài sản đảm bảo 34 Hình 1.2 Tăng trưởng cho vay thế chấp bằng quyền sử dụng đất 35 Hình 3.1 Sơ đồ hành chính huyện Đông Anh - thành phố Hà Nội 42 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page ix DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Chú giải GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐND Hội đồng nhân dân KTXH Kinh tế - xã hội QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất UBND Uỷ ban nhân dân [...]... ngày càng gia tăng Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền chưa thực hiện hay thực hiện chưa đúng theo quy định Xuất phát từ thực trạng đó, tôi chọn đề tài: Thực trạng và giải pháp nhằm nâng cao việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở tại huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội B Mục đích, yêu... hình thực hiện một số quyền sử dụng đất của người dân tại huyện Đông Anh - Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao việc thực hiện các quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2003 * Yêu cầu Phân tích, đánh giá đúng tình hình thực hiện quyền sử dụng đất và xác định được những tồn tại, nguyên nhân chính dẫn đến tồn tại trong quá trình thực hiện các quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Đông. .. Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc Trong điều kiện này, quyền sử dụng đất đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai Hiện nay quyền sử dụng đất ở Trung Quốc có thể chia làm 2 loại: quyền sử dụng đất được “cấp” và quyền sử dụng đất được “giao” Quyền sử dụng đất được “cấp” là loại quyền sử dụng đất truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà... phải sử dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã cam kết trước đây để có được quyền sử dụng đất - Thế chấp quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất có thể thế chấp quyền sử dụng đất thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn Giao dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay Nếu đến hạn thanh... gia, Nhà nước và mỗi người dân (Đinh Dũng Sỹ, 2003) Nội dung quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng... ký quyền sử dụng với tư cách là nười sử dụng đất mới Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn từ các tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền của Trung Quốc (Lưu Quốc Thái, 2006) 1.3 Cơ sở lý luận và thực tiễn của việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại. .. năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng đất là ai? sử dụng loại đất gì? và hình thức sử dụng đất ra sao như được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất? (Đinh Dũng Sỹ, 2003) Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,... thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước Thông thường trong 15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất tại phòng Quản lý nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí... độ “Sở hữu đất đai” (Điều 5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai ” (Điều 7) Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, ... Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất đai Ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau Mỗi loại giấy chứng nhận có quy định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể: - Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở hữu . số quyền chưa thực hiện hay thực hiện chưa đúng theo quy định. Xuất phát từ thực trạng đó, tôi chọn đề tài: Thực trạng và giải pháp nhằm nâng cao việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở tại huyện. THỊ THU TRANG THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI HUYỆN ĐÔNG ANH – THÀNH PHỐ HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ : 60.85.01.03. DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN THỊ THU TRANG THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI HUYỆN ĐÔNG