“Ứng dụng GIS để xây dựng hệ thống thông tin giá đất tại phường Nam Lý, thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình”.

MỞ ĐẦU1. Đặt vấn đềĐất đai là một tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của mỗi con người và các sinh vật khác trên trái đất. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng…Trong nền kinh tế thị trường, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, việc định giá đất và quản lý thông tin giá đất phải được thực hiện khách quan và chính xác nhằm đáp ứng các nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp, thừa kế, cho thuê, đền bù khi nhà nước có nhu cầu thu hồi đất, giao đất, thu thuế… Xây dựng hệ thống thông tin giá đất sẽ góp phần quản lý thị trường bất động sản, đảm bảo giá bất động sản được công khai và sát giá thị trường, giúp cân bằng các mối quan hệ, hạn chế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất quá mức, tình trạng đầu cơ tích luỹ về đất đai.Đồng Hới là một trong những thành phố đang có tốc độ phát triển nhanh hiện nay. Vì thế giá đất trên địa bàn thành phố thường xuyên biến động theo thị trường, mà đặc biệt là giá đất ở đô thị. Tuy hàng năm Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh Quảng Bình có ban hành giá đất áp dụng chung cho toàn tỉnh, nhưng thực tế cho thấy giá đất trên thị trường luôn biến động và cao hơn hẳn so với giá quy định. Vấn đề giá đất trên thị trường bị đẩy lên quá cao là do thị trường bất động sản phát triển một cách tự phát, thông tin về giá đất chưa đầy đủ…Để quản lý, cập nhật thông tin, cung cấp thông tin một cách nhanh chóng và chính xác, nhằm đem lại lợi ích lớn nhất, hiệu quả nhất góp phần vào việc phát triển thị trường bất động sản tại địa phương, thì việc ứng dụng công nghệ thông tin vào trong quản lý giá đất là một yêu cầu đang đặt ra đối với hệ thống quản lý đất đai chung của cả nước.Ngày nay, công nghệ GIS (Hệ thống thông tin địa lý) ngày càng được phát triển và càng có nhiều tiện ích hơn phục vụ cho công tác quản lý đất đai. Việc phát triển mạnh mẽ của công nghệ GIS thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của các dịch vụ kèm theo. Ứng dụng thành công công nghệ GIS vào việc xây dựng mô hình giá đất đến từng địa phương cụ thể sẽ giúp những cán bộ công tác trong các lĩnh vực của thị trường đất đai tiếp cận dễ dàng hơn và thuận tiện hơn.Vì những lý do trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Ứng dụng GIS để xây dựng hệ thống thông tin giá đất tại phường Nam Lý, thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình”.2. Mục đích của đề tàiỨng dụng phần mềm Mapinfo để xây dựng nguồn cơ sở dữ liệu hình học và phi hình học của các thông tin về thửa đất nhằm quản lý một cách chính xác, đảm bảo cho việc cập nhật một cách nhanh chóng.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn3.1. Ý nghĩa khoa học Khai thác hiệu quả sự phát triển khoa học công nghệ nhằm hỗ trợ việc định giá, khai thác thông tin, lưu trữ, cập nhật,… trong việc hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản nói riêng và quản lý sử dụng đất nói chung. Giới thiệu và đề xuất ứng dụng phần mềm Mapinfo trong quản lý, cập nhật, tìm kiếm, truy vấn... mang tính chính xác trên cơ sở hệ thống thông tin địa lý. Đẩy nhanh quá trình hoàn thiện ứng dụng Mapinfo vào công tác quản lý đất đai.3.2. Ý nghĩa thực tiễn Giúp cho người dân tiếp cận được với thông tin thị trường bất động sản một cách trực quan và nhanh chóng thông qua phần mềm với mã nguồn mở. Cung cấp cho địa phương bộ tư liệu có giá trị cao và công cụ phục vụ cho mục đích quản lý và những mục đích khác trên địa bàn. Cán bộ địa phương với những hiểu biết cơ bản về công nghệ thông tin, có thể tự mình truy vấn, phân tích, cập nhật số liệu nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả quản lý.4. Giới hạn về đối tượng và phạm vi nghiên cứu4.1. Giới hạn về đối tượng nghiên cứuĐề tài chủ yếu tập trung vào thông tin giá đất trên địa bàn phường, cách xây dựng bộ cơ sở dữ liệu của hệ thống thông tin giá đất, sử dụng phần mềm Mapinfo để xây dựng, cập nhật, khai thác cơ sở dữ liệu giá đất và ứng dụng vào công tác quản lý đất đai.4.2. Giới hạn về phạm vi nghiên cứuĐề tài được tiến hành nghiên cứu trên địa bàn phường Nam Lý, thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình. CHƯƠNG 1TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU1.1. Cơ sở khoa học liên quan đến đề tài nghiên cứu1.1.1. Tổng quan về đất đai1.1.1.1. Khái niệm về đất đaiĐất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá... Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn.4Theo Đại từ điển kinh tế thị trường đã định nghĩa: “Đất đai là một phần bề mặt tơi xốp của lớp vỏ trái đất, chịu ảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên như địa hình, địa chất, khí hậu, thủy văn, sinh vật. Đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên, một loại tư liệu sản xuất, chỉ tất cả các lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Đất đai nghĩa hẹp chỉ bộ phận lục địa trên bề mặt trái đất”.Cũng có quan điểm khác cho rằng: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước (hồ, sông, suối, đầm lầy...), các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước…)”.Lại có quan điểm định nghĩa đất đai thông qua chức năng của nó, như khái niệm đất đai được xác định trong Luật Đất đai “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng”.1.1.1.2. Đặc trưng của đất đai Có vị trí cố định: Chúng ta không thể di chuyển đất đai theo ý muốn, vị trí cố định đã quy định tính chất vật lý, hóa học, sinh thái của đất đai đồng thời nó chi phối rất lớn đến giá đất. Các nhân tố cá biệt như nham thạch, thổ nhưỡng, thực bì... của đất đai có thể biến đổi, nhưng đất đai được hoà hợp nhân tố tự nhiên, vị trí không gian của nó là cố định, không thể di dời. Tính cố định của vị trí đất đai, yêu cầu con người sử dụng đất tại chỗ. Vì vậy mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vào mục đích khác nhau, do đó chúng có giá trị riêng. Có hạn về diện tích: Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến. Hoạt động của loài người có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình trạng đất đai, nhưng không thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn của con người. Tính hữu hạn về diện tích đất đai, yêu cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất có hiệu quả. Diện tích đất có hạn, quỹ đất đai dùng vào các mục đích khác nhau ngày càng trở nên khan hiếm do nhu cầu ngày càng cao về đất đai của việc đô thị hóa, công nghiệp hóa, hiện đại hóa và xây dựng nhà ở để đáp ứng với dân số ngày càng tăng. Cũng cần phải thấy rằng diện tích đất đai có hạn không có nghĩa là mức cung về đất đai trên thị trường là cố định, sự tăng hay giảm diện tích của một loại đất nào đó trên thị trường đất đai phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, đặc biệt nó được quyết định bởi quyền định đoạt mục đích sử dụng đất của Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai. Tính năng lâu bền: Đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu. Trong điều kiện sử dụng và bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể nâng cao không ngừng, đất nông nghiệp có thể quay vòng sử dụng. Tính lâu bền của đất đai, đề ra yêu cầu và khả năng khách quan sử dụng và bảo vệ hợp lý đất đai. Chất lượng khác nhau: Điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ nhưỡng, thực bì, nước...) và điều kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lượng mưa...) tồn tại tính khác nhau lớn về tự nhiên. Tính khác nhau này trong đất sử dụng cho nông nghiệp, có thể làm cho sản lượng và phẩm chất nông sản khác nhau; đất dùng cho xây dựng đô thị, có thể làm cho lực chịu tải của nền đất khác nhau. Tính khác nhau của chất lượng đất đòi hỏi phải sử dụng đất hợp lý, để thu hiệu quả sử dụng cao nhất. Như vậỵ trong quá trình khai thác và sử dụng đất nếu con người biết cách sử dụng hợp lý, thì chất lượng của đất được nâng lên không ngừng. 41.1.2. Tổng quan về thị trường bất động sản1.1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sảnBất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc, cùng với những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản như hàng rào, cây cối và các trang thiết bị cấp thoát nước, cấp điện, vệ sinh, thông gió, thang máy, phòng cháy, thông tin.v.v...7Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản theo quy định của pháp luật tại một địa bàn nhất định trong một thời gian nhất định.71.1.2.2. Vai trò của thị trường bất động sảnCơ chế giá cả phát huy tác dụng thông qua thị trường, làm cho thị trường bất động sản có các vai trò, chức năng sau đây: Phân phối tài nguyên và lợi ích của bất động sản: Vì tài nguyên đất đai có hạn, chu kỳ đầu tư phát triển bất động sản lại dài và thường chậm so với thay đổi yêu cầu của thị trường, do đó cần có sự điều tiết đối với sự phân phối và lợi ích của bất động sản thông qua cơ chế giá cả. Thể hiện sự thay đổi cầu đối với thị trường bất động sản: Sự biến động của cầu là do những nguyên nhân chủ yếu sau đây gây ra:+ Thay đổi dự báo lợi ích thu được trong tương lai;+ Ảnh hưởng chính sách thuế của Chính phủ;+ Thay đổi mức thu nhập và thị hiếu người tiêu dùng.+ Thay đổi khả năng cung cấp vốn và đất đai. Chỉ đạo việc cung ứng để thích ứng với thay đổi cầu: Có hai phương thức sau đây để thay đổi việc cung ứng:+ Phát triển thêm nhiều bất động sản mới hoặc thay đổi cách sử dụng bất động sản hiện có, chẳng hạn chuyển nhà để bán thành nhà cho thuê hoặc ngược lại;+ Thay đổi quan hệ giá cả giữa bán và cho thuê. Chẳng hạn giá bán nhà thường tương đương với 300 400 lần giá thuê tháng, nếu giá bán nhà tăng cao hơn nhiều thì nhu cầu thuê nhà cũng tăng lên; hoặc như giá thuê văn phòng tăng cao thì nhiều khách sạn và nhà ở cũng được cho thuê làm văn phòng.v.v...Cần chú ý rằng quá trình thay đổi cung đòi hỏi phải trải qua thời gian nhất định, trong thời gian ấy lại có thể xuất hiện nhân tố mới đòi hỏi phải tiếp tục điều chỉnh, do vậy tình trạng cân bằng cung cầu bất động sản rất khó thực hiện, và nếu đạt tới thì cũng trong giai đoạn ngắn ngủi thôi. Do vậy người ta thường nói mất cân bằng là tuyệt đối còn cân bằng chỉ là tương đối và tạm thời thôi. Chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi điều kiện cung: Chẳng hạn tại các đô thị lớn giá đất ngày càng cao nhưng giá thành xây dựng nhà cao ốc lại giảm xuống do ứng dụng nhiều tiến bộ khoa học và công nghệ mới trong kỹ thuật xây dựng (kể cả vật liệu xây dựng), dẫn đến việc phát triển các nhà cao ốc với nhiều căn hộ có giá bán hoặc giá thuê phải chăng, mà giảm bớt việc xây dựng nhà ở nhiều tầng không có thang máy. Như vậy người tiêu dùng cũng phải dần dần thích ứng với tình hình thay đổi điều kiện cung mới mẻ này.71.1.2.3. Thực trạng thị trường bất động sảna. Thị trường bất động sản trên thế giớiTrên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao, thị trường bất động sản (TTBĐS) cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn, các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với TTBĐS.Cơn sốt nhà đất cuối thập kỷ 80 cũng đã làm phá sản nhiều công ty kinh doanh bất động sản tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 1990. Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo. Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh. Tại Nhật năm 1992 giá nhà đất giảm đến 40% làm các ngân hàng Nhật bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ Yên. Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989 1990 đã làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5%. Trong các năm 1991 và nửa đầu năm 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trường này nói chung. Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm được tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới.Các quốc gia đang phát triển rút kinh nghiệm của các nước đi trước, đã và đang thi hành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trường theo hướng giảm bớt tốc độ và quy mô tích tụ đất đai, như là một quy luật tất yếu của sở hữu tư nhân về đất đai trong nền kinh tế thị trường. Để đảm bảo cho nông dân có ruộng, Chính phủ nhiều nước đã đề ra chính sách hạn điền, nhiều nước vẫn còn hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai.Ở Anbani, đất nông nghiệp đã được coi là thuộc sở hữu của các gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng cho tới năm 1995 việc bán đất vẫn bị coi là bất hợp pháp, và trên thực tế cho tới nay vẫn chưa có thủ tục hợp pháp nào để bán đất nông nghiệp. Những người đã nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng không sử dụng mảnh đất đó trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng mảnh đất đó.Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm và một số các mảnh đất khác bị quy định không được bán vĩnh viễn, và trong một số trường hợp cụ thể, Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình.Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh đất nhận được từ tư nhân hóa doanh nghiệp Nhà nước.Ở nhiều nước thuộc Liên xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Một số nước thuộc Liên Cô cũ hiện nay đã sửa đổi luật pháp để cho phép người nông dân được quyền chuyển nhượng đất với một số điều kiện cụ thể.Trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang chuyển theo hướng dân chủ và công bằng, chính sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất nhằm giảm bớt quy mô tích tụ đất của các nước đang phát triển rất đáng được phân tích tham khảo trong quá trình hình thành và quản lý thị trường đất đai ở Việt Nam. Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất thời kỳ của Chủ nghĩa Tư bản đã bị giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay không còn khả năng phân chia lại thị trường bằng chiến tranh, trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai và tạo nên xu hướng gia tăng giá đất với tốc độ tăng của thị trường hàng hóa.Xu hướng cho thuê đất đai để phát triển được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả của việc sử dụng đất. Ngay trong thời kỳ Chủ nghĩa Xã hội giáo điều, nhiều nước XHCN cũ ngăn cản việc mua bán đất thì ở Nam Tư và Ba Lan luật pháp vẫn cho phép tư nhân thuê ruộng. Ở một số nước như Ba Lan, Nam Tư, Hungari, Bungari các cơ sở kinh doanh tư nhân, cá thể có thể thuê ruộng hay một số khu đất để kinh doanh. Việc cho phép thuê đất và mua bán ruộng đất đã giúp cho nông nghiệp các nước này phát triển năng động hơn và được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất.Một đặc điểm rất quan trọng của thị trường nhà đất trên thế giới là thị trường này đã vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia, trở thành thị trường đầu tư hấp dẫn của tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở nước ngoài.9b. Thị trường bất động sản tại Việt NamCùng với những thay đổi của nền kinh tế, thị trường bất động sản ở Việt Nam cũng có những buớc thăng trầm theo từng chủ trương của Nhà nước về sự nghiệp đổi mới đất nước.Thị trường bất động sản ở Việt Nam thời gian qua mang những đặc điểm chủ yếu sau: Hoạt động thị trường còn mang tính tự phát là chủ yếu.Thị trường bất động sản thời gian qua phát triển chưa ổn định, giá bất động sản tăng liên tục, thị trường “nóng”, “lạnh” không lường trước được. Mặc dù Nhà nước đã có nhiều nỗ lực để quản lý và điều tiết thị trường bất động sản nhưng các chính sách về bất động sản vẫn còn nhiều vướng mắc, khó khăn, chưa thật sự hữu hiệu. Thị trường phi chính thức vẫn hoạt động mạnh.Do còn nhiều diện tích đất đai chưa có đủ điều kiện pháp lý; thủ tục đăng ký nhà đất phức tạp, tốn kém và chậm chạp; quy định pháp luật về đất đai còn nhiều vướng mắc; chồng chéo chức năng nhiệm vụ giữa các cơ quan liên quan đất đai,… nên kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản chính thức. Hàng hóa bất động sản có đủ điều kiện tham gia giao dịch còn hạn chế về số lượng, chất lượng và chủng loại. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khó khăn chập chạm nên đến nay số lượng hàng hóa có điều kiện pháp lý còn hạn chế. Nhu cầu về nhà ở nhiều, giá cả đất đai liên tục tăng nhanh nên nhà xây dựng để bán có chất lượng cao chiếm tỷ lệ rất thấp, hàng loạt công trình nhà chung cư không đạt chất lượng. Hoạt động kinh doanh bất động sản chưa thật sự mang tính bình đẳng giữa các thành phần kinh tế.Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp Nhà nước luôn được ưu đãi về việc giao đất, tiền thuê đất, vay vốn,… hơn các doanh nghiệp khác trên thị trường bất động sản.Hoạt động cho thuê đất cũng có sự phân biệt giữa doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Điều đó dẫn đến sự thiếu bình đẳng giữa các doanh nghiệp cùng kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, không mang lại hiệu quả cũng như phát huy được sức mạnh của các thành phần kinh tế. Hoạt động quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản còn yếu kém.Việc đầu cơ nắm giữ đất đai vẫn còn phổ biến, giá cả bất động sản tăng đột biến chưa kiểm soát nổi, thị trường “ngầm” phát triển mạnh trong thời gian qua cho thấy hoạt động quản lý thị trường bất động sản của Nhà nước chưa đạt hiệu quả.9c. Thị trường bất động sản tại Quảng Bình:Luật Đất đai năm 2003 và các pháp luật khác có liên quan được ban hành đã làm thay đổi căn bản thị trường bất động sản nói chung, thị trường quyền sử dụng đất nói riêng. Thị trường bất động sản phát triển đồng bộ. Giao dịch về quyền sử dụng đất từng bước đi vào nề nếp, công khai và minh bạch. Nhà nước điều tiết, bình ổn thị trường thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và các chính sách thuế. Nhà nước còn chủ động tham gia thị trường với tư cách là nhà đầu tư bất động sản lớn nhất, đặc biệt là cung cấp nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội. Tổ chức phát triển quỹ đất, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Quỹ phát triển đất, tổ chức môi giới, định giá, tư vấn pháp lý, tín dụng, sàn giao dịch được hình thành và hoạt động ngày càng chuyên nghiệp, hỗ trợ tích cực cho thị trường bất động sản. Thị trường quyền sử dụng đất vận hành đã góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách và trở thành một trong những nguồn lực quan trọng cho phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Nguồn thu từ đất tăng dần qua các năm, đặc biệt từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành (thu cho ngân sách nhà nước năm 2005 là 11.500 tỷ đồng, năm 2006 là 17.897 tỷ đồng, năm 2007 là 30.945 tỷ đồng, năm 2008 là gần 34.000 tỷ đồng, năm 2008 đạt hơn 40.000 tỷ đồng, năm 2009 đạt gần 47.000 tỷ đồng và năm 2010 đạt trên 54.000 tỷ đồng).1 Thị trường quyền sử dụng đất và nhà ở:Từ giữa năm 2008 đến nay, thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh Quảng Bình đã có nhiều chuyển biến tích cực. Cụ thể là các huyện, thành phố đã thực hiện quy hoạch, tích cực tạo quỹ đất ở và tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá cơ bản đã đạt chỉ tiêu đề ra, giá đất sau đấu giá thường cao hơn so với giá khởi điểm đưa ra làm tăng thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời đáp ứng nhu cầu đất ở cho người dân. Tuy nhiên, thời gian qua vấn đề tài chính, lạm phát đang diễn ra khá phức tạp trên toàn quốc nói chung và tỉnh Quảng Bình nói riêng. Vì vậy, các nhà đầu tư chưa mạnh dạn trong việc đầu tư cơ sở hạ tầng, tạo quỹ đất, chủ yếu là các dự án do Ủy ban nhân dân tỉnh giao cho Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh và các Ủy ban nhân dân các huyện xây dựng cơ sở hạ tầng để đấu giá đất ở.Trong thời gian qua, có một số dự án đã thành công như dự án Tạo quỹ đất Khu dân cư phía Nam đường Trần Hưng Đạo, dự án Khu dân cư phía Tây đường 36m và Khu đô thị phía Bắc đường Lê Lợi do Trung tâm Phát triển Quỹ đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường làm chủ đầu tư. Còn lại các dự án thường gặp vướng mắc về đầu tư vốn ban đầu nên chưa thể thực thi hoặc chậm so với tiến độ dự án.Thị trường giao dịch bất động sản đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân diễn ra trên thị trường khá sôi động, nhưng vấn đề đất đai là vấn đề phức tạp, lại có giá trị lớn nên các đối tượng sử dụng đất luôn tìm cách để tránh thuế. Có trường hợp do khó khăn về tài chính nên thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gặp nhiều khó khăn... dẫn đến thị trường bất động sản mặc dù sôi động nhưng nhiều trường hợp giao dịch vẫn chưa đảm bảo tính pháp lý cho người sử dụng đất. Thị trường bất động sản trong khu vực công nghiệp, thương mại, dịch vụĐể đẩy nhanh sự phát triển kinh tế, thực hiện chính sách thu hút đầu tư, thời gian qua tỉnh Quảng Bình đã có nhiều chủ trương, biện pháp kêu gọi, khuyến khích các nhà đầu tư trên địa bàn tỉnh. Để đáp ứng nhu cầu đầu tư, tỉnh đã tập trung lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các khu vực trọng điểm như: khu kinh tế Hòn La, khu kinh tế cửa khẩu Cha lo, Khu công nghiệp Tây bắc Đồng Hới, Khu du lịch Phong Nha Kẻ Bàng, Đá Nhảy, Nhật Lệ,... Từ năm 2004 đến nay, các dự án cho thuê đất, giao đất để phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh trên địa bàn tỉnh tăng khá nhanh. Cụ thể được thể hiện ở bảng sau:Bảng1.1: Tình hình giao đất và cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Quảng BìnhNămGiao đấtCho thuê đấtTổng số công trình giao đất, cho thuê đấtTổng diện tích giao đất, cho thuê đấtSố công trình,dự ánDiện tích(ha)Số công trình, dự ánDiện tích(ha)200443237,760190,2103427,920054527261132,9106404,9200644752,6855154,899907,48