Đang tải... (xem toàn văn)
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM
Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản TPHCM CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM Từ năm 1990 đến nay, thị trường bất động sản có nhiều diễn biến phức tạp không ổn định Thị trường trải qua hai sốt lớn vào năm 1990 - 1992 2001 - 2002 sau chựng lại năm 2003 chuyển sang trạng thái “trầm lắng” kéo dài, báo chí gọi “đóng băng” từ năm 2004 Thực khơng phải tồn thị trường bất động sản bị chững lại mà có số thị trường bị suy giảm mà thơi Nhìn lại diễn biến thị trường cho thấy rõ nguyên nhân để tìm lời giải, đưa thị trường bất động sản trở lại trạng thái vận động lành mạnh bước phát triển 2.1 Diễn biến thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Năm 2001, sau gần 10 năm giá nhà đất lên sốt lần thứ (1990 - 1992), loạt sách Nhà nước phát triển kinh tế xã hội có tác động, giá nhà đất lại có nhiều biến động Đặc biệt, giá tăng nhanh liên tục khoảng từ đầu quý II năm 2001 đến cuối năm 2002 Thời điểm này, giá nhà đất thành phố lớn Hà Nội TP.HCM tăng đột biến mức cao liên tục, từ tháng năm 2001 đến tháng năm 2002 So với giá quy định thành phố, giá mua bán thị trường bình quân tăng - lần, có nơi tăng 10 lần Cơn sốt nhà đất hai thành phố lớn nhanh chóng lan vùng giáp ranh huyện ngoại thành, chí tác động tới số tỉnh thành nước làm cho giá nhà đất số tỉnh thành nước biến động theo Việc mua bán không câu nệ giấy tờ, chí khơng thơng qua thủ tục quy định, biến tướng nhiều hình thức, tạo nên thị trường nhà đất với mặt giá vượt xa khung giá Nhà nước quy định Tại TP.HCM, kết so sánh giá thị trường 2000 đất so với khung giá UBND TPHCM quy định cho thấy có chênh lệch cao GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 12 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản TPHCM KẾT QUẢ SO SÁNH GIÁ ĐẤT TẠI TPHCM NĂM 2010 Đơn vị tính: 1.000/m2 STT Tên đường Gía theo Quận khung(2010) Gía thị trường Gị Vấp 2,600 16,000 An Nhơn Gò Vấp 4,000 18,000 Cây Trâm Gò Vấp 4,600 22,000 Bình Lợi Bình Thạnh 9,000 20,000 Bùi Đình Túy Bình Thạnh 12,500 25,000 … An Hội Đinh Tiên Hồng Bình Thạnh 21,600 30,000 … Hình 2.1 Bảng so sánh giá thị trường so với giá khung TPHCM GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 13 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản TPHCM Giai đoạn từ tháng năm 2002 đến nay, giá đất đô thị TP.HCM chững lại giữ mức cao, đặc biệt giá nhà đất quận trung tâm thành phố Cá biệt, có ngơi nhà mặt tiền khu vực Quận bán hàng chục vàng/m2 Đơn cử đường Lê Thánh Tôn (gần chợ Bến Thành), nhà mặt tiền bán với giá 32 vàng/m2 Số nhà đất rao bán tăng lên tỷ lệ giao dịch thành công thấp Trong khu vực đô thị, thị trường nhà dần chiếm ưu so với thị trường chuyển quyền sử dụng đất; thị trường quyền sử dụng đất có xu hướng chuyển dần khu vực ven đô 2.1.1 Diễn biến thị trường nhà đất Từ năm 2007 đến nay, thị trường thành phố lớn Hà Nội, TP.HCM, bất động sản chào bán nhiều giao dịch thành công nhỏ, chủ yếu giao dịch xuất phát từ nhu cầu thực Tại TP.HCM giá đất số khu vực có xu hướng giảm Nhiều trung tâm giao dịch địa ốc thành phố, lượng người rao bán người mua giảm mạnh Tỷ lệ giao dịch đất, nhà thành công thấp, có khoảng 4.500 trường hợp, giảm tới 68%, Nhà chung cư sôi động Giá đất nhiều khu vực thành phố có xu hướng giảm vài triệu đồng/m2 Đơn cử khu vực Quận 2, giá đất giảm từ - triệu đồng/m2 Đất khu Trần Não, giá bán trước 59 - 60 triệu đồng/m2, cịn 53 - 54 triệu đồng/m2 Đất thổ cư đường Trục phường 13, Quận Bình Thạnh trước bán từ 28 - 30 triệu đồng/m2, xuống cịn 22-25 triệu đồng/m2 Nhà mặt tiền giữ giá mức cao, giao dịch không nhiều Nhà mặt tiền rộng, tiện kinh doanh khu vực trung tâm Đồng Khởi, Lê Thánh Tơn, Đơng Du, Mạc Thị Bưởi có giá tới nghìn vàng Ngay nhà chung cư, loại bất động sản tiện dụng vừa túi tiền nhiều người, khơng cịn cảnh tranh mua tranh bán trước Mức chênh lệch so với giá gốc chủ đầu tư giảm đáng kể, từ chỗ 900 triệu - 1,2tỷ đồng/căn năm 2008, giảm khoảng 850 - 950 triệu đồng/căn năm 2009 (không bao gồm loại hộ cao cấp) Tuy nhiên dù giao dịch chậm, giá chung cư giữ mức cao, khoảng 10 triệu đến 14 triệu đồng/m2, tuỳ vào vị trí tiện nghi tịa nhà GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 14 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản TPHCM Thị trường đấu giá tháng đầu năm 2008 tình trạng ế ẩm Ngay dự án có hạ tầng tốt, giao thông thuận tiện lại nội thành Quận 10, Quận khơng cịn hút khách Nhiều dự án khơng thể đấu giá khơng đủ số lượng người tham gia Ngay giá đất UBND thành phố quy định cho dự án đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn hạ, thị trường không sôi động Đây lần thứ ba 10 năm trở lại giao dịch nhà đất thị trường bất động sản giảm sút nghiêm trọng Lần đóng băng nhà đất vào năm 1994 - 1996 để lại hậu nặng nề, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bị phá sản, nhiều ngân hàng thương mại gặp khó khăn lớn Lần đóng băng nhà đất có quy mơ lớn hơn, phạm vi rộng hơn, tính chất phức tạp so với đợt đóng băng năm 1994 - 1996 nên hậu nghiêm trọng 2.1.2 Thị trường văn phòng hộ cho thuê Do ảnh hưởng tình hình suy thái kinh tế tồn cầu, thị trường văn phịng hộ cho thuê rơi vào trạng thái tương tự Từ đầu năm 2008, thị trường văn phòng cho thuê có nhiều biến động điều chỉnh giá đáng kể Tỷ lệ trống tăng, giá thuê giảm Từ cột mốc 75-100 USD m2 tháng, cao ốc hạng A hạ 57 USD Giá cho thuê văn phòng xuống xem hậu khủng hoảng kinh tế toàn cầu, khiến khách thuê thắt chặt ngân sách cắt giảm chi phí để vượt qua giai đoạn khó khăn GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 15 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản TPHCM Hình 2.2: Diễn biến giá thuê cao ốc văn phòng TP HCM năm 2007-2008 Nguồn: Theo khảo sát Cushman & Wakefield • Khu trung tâm Sài Gịn: 40 USD • Vùng cận trung tâm: 30 USD • Tuyến đường sân bay (Tân Bình) 24 USD • Khu gần sân bay: 20 USD • Khu Văn Thánh (Bình Thạnh): 20 USD • Khu Phú Mỹ Hưng (quận 7): 24 USD • Quanh trường đua Phú Thọ (quận 10, 11): 17 USD Hình 2.3 Gía trung bình th cao ốc vài khu vực TPHCM năm 2008 Nguồn: Cushman & Wakefield Vào năm 2009, theo khảo sát VnExpress.net cho thấy, giá thuê cao ốc xa khu trung tâm mức 10- 15 USD m2 tháng, thương lượng giảm mức phí dịch vụ thuế giá trị gia tăng Cao ốc hạng A (chuyên nghiệp) nằm tuyến đường Nguyễn Huệ có giá 60 USD m2 tháng Các tòa nhà hạng B mức 27-30 USD m2 tháng Nhà phố xây chuyển đổi công thành cao ốc văn phòng bị bỏ trống, treo biển chờ khách thuê nhiều, văn phòng loại khoảng 15-25 USD m2 tùy vị trí Khung giá giảm nhẹ so với đầu năm 2009 Thậm chí chủ tịa nhà vào hoạt động có vị trí xa khu trung tâm sẵn sàng áp dụng chiến lược chia sẻ lợi nhuận cách trả huê hồng cho đối tác dẫn GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 16 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản TPHCM khách hàng cho Để lấp đầy chỗ trống, chủ đầu tư sử dụng khách hàng cũ làm mối tìm hợp đồng sẵn sàng chi khoản phí chiếm 10-20% so với tổng giá trị hợp đồng 0,5-1 tháng tiền thuê để trả tiền hoa hồng cho người giới thiệu Đây cách mở rộng nguồn cầu tình hình vắng khách liên tục kéo dài, lẽ thời hoàng kim với lượng hợp đồng xếp hàng chờ thuê trôi qua từ cuối năm 2008 Mặc dù cao ốc hoàn thiện phải đối mặt với tình trạng vắng khách số tòa tháp hạng A khu vực trung tâm bình thản trụ vững nhờ chiêu ràng buộc khách hàng hợp đồng thuê dài hạn Sở dĩ "đại gia" sống khỏe nhờ tòa nhà có vị trí đắc địa, thương hiệu mạnh, dịch vụ chuyên nghiệp Một công ty hàng không rời trụ sở cũ khách sạn Rex đường Lê Lợi (quận 1) để dọn đến tòa cao ốc chuyên nghiệp Sunwah đường Nguyễn Huệ hồi đầu quý 2/2008 để xây dựng thương hiệu tạo hình ảnh Giá th thời điểm cịn cao, 75 USD m2 tháng chưa tính phí dịch vụ thuế VAT ( thuế giá trị gia tăng) Không lâu sau đại diện đơn vị tỏ tiếc rẻ quý 1/2009 giá thuê cao ốc giảm 30% họ lại vướng hợp đồng năm nên thương thảo giảm chi phí Nhân viên hãng giải thích, lý cơng ty phải chấp nhận mức giá th đắt đỏ tịa nhà Sunwah có nhiều đại gia hàng không đặt trụ sở Vì vậy, để tạo vị thuận tiện cho giao dịch khách hàng, họ đành cố thủ mức thuê mặt đắt gấp đôi so với chỗ cũ diện tích hẹp GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 17 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản TPHCM Hình 2.4 Tịa nhà Kumho ( hạng A) tọa lạc giao lộ Hai Bà Trưng – Lê Duẩn nhảy vào thị trường văn phòng cho thuê từ cuối năm 2009 Nguồn: Vnexpress.net Nghiên cứu Cushman, để thực kế hoạch thuê văn phòng, khách hàng phải quỹ thời gian từ tháng đến năm chuẩn bị bước cần thiết Lãnh đạo tập đoàn Cushman cho rằng, tương lai có nhiều doanh nghiệp thay đổi văn phòng cho thuê hướng tới chất lượng dịch vụ tốt chi phí rẻ Đây hành trình tìm chất lượng thúc đẩy thị trường cao ốc văn phòng tăng sức cạnh tranh giá để tồn Theo Công ty CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE) công bố cho thấy, quý 2/2009 TP HCM có đến 13 cao ốc văn phịng vào hoạt động, cung cấp thêm 77.893 m2 sàn Diện tích góp phần nâng tỷ lệ văn phịng bị bỏ trống lên đến mức 12,3% Báo cáo đề cập đến cạnh tranh giá tòa tháp cao cấp thấp cấp Theo đó, nhiều doanh nghiệp có khuynh hướng di dời khỏi văn phòng hạng A nhằm tiết kiệm chi phí Cộng thêm nhiều cao ốc hạng B chủ động điều chỉnh giá thấp trước thu hút khách thuê hạng C muốn nâng cấp Ngoài ra, chủ GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 18 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản TPHCM số tòa nhà hạng A đưa mức chiết khấu lên đến 30% giá chào thuê giá thuê, thay mức 15-20% trước Trao đổi với báo chí hội thảo "Thấu hiểu thị trường", Tổng giám đốc Công ty CBRE VN Marc Townsend cho biết: "Văn phòng hạng A trung bình 57 UDS m2 tháng khung chủ đầu tư chào giá Thực tế giao dịch cịn thấp mức nhiều…" Bàn việc văn phòng cho thuê đối mặt với nhiều thách thức cơng trình mọc lên nấm, ông Marc nhận định, hầu hết chủ tịa tháp VN có thói quen xây cao ốc phục vụ nhu cầu nội công ty, phần cịn dư tính đến việc cho th Ơng lấy ví dụ trường hợp cao ốc văn phịng BIDV Hà Nội, dự kiến 50% diện tích dành để phục vụ nhu cầu tập đoàn này, nửa lại tung thị trường Nhiều tập đoàn lớn theo hướng này, xây văn phòng tổng hành dinh cố định doanh nghiệp "Thị trường văn phịng cho th hồi phục kinh tế có dấu hiệu khởi sắc rõ rệt", ơng Marc nói Chun gia nghiên cứu thị trường cao ốc văn phòng CBRE cho rằng, khách thuê trở thành người điều khiển thị trường thay cho vị trí chủ đầu tư tịa nhà, cầu mà thừa cung Thống kê đơn vị tư vấn này, tổng diện tích văn phòng trống văn phòng vào khoảng 113.970 m2 Đơn vị tư vấn đề xuất giải pháp bảo hộ quyền lợi cho khách thuê như: giảm giá dịch vụ, tăng tiện ích, diện tích sàn rộng, ấn định tỷ giá ngoại tệ ký hợp đồng thuê tiền đồng… Ngoài ra, theo CBRE, số tòa cao ốc văn phòng hoạt động TP HCM áp dụng sách miễn phí tiền thuê tòa nhà thời hạn định nhằm kéo khách hàng rời tòa văn phòng cũ Đồng thời thêm hỗ trợ khác như: miễn chi phí treo bảng hiệu, khơng thu phí đậu xe, chủ đầu tư trả thay cho khách khoản tiền trang trí văn phịng GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 19 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản TPHCM Trên thực tế, nhu cầu "lặt vặt" chiếm khoản kinh phí khơng nhỏ Cụ thể, phí treo bảng hiệu trung bình 1.500-2.500 USD tháng cao ốc hạng A, chi phí đậu xe lên đến vài nghìn USD tùy quy mơ cơng ty; cịn giá trang trí nội thất cho văn phịng dao động từ 250 đến 650 USD m2 Tiêu chí phân loại cao ốc văn phòng Hạng A Cao ốc văn phòng loại thường nằm trung tâm thành phố, xem điểm nhấn thiết kế kiến trúc - Có vật liệu chất lượng xây dựng đạt tiêu chuẩn quốc tế - Tiền sảnh có điều hịa - Hệ thống thang máy lập trình tự động hóa - Hệ thống phịng cháy an tồn đạt tiêu chuẩn quốc tế có hợp đồng với cơng ty dịch vụ đạt chuẩn - Có chỗ đậu xe - Hệ thống máy móc / thiết bị điện có chất lượng tốt bảo trì chun nghiệp, thường xuyên - Mạng thông tin với băng thông rộng phục vụ nhu cầu khách thuê Quản lý đạt tiêu chuẩn quốc tế - Khách thuê có uy tín xếp thận trọng, đảm bảo hoạt động thuận tiện cho tất khách hàng Hạng B Cao ốc văn phòng hạng B thường cho có thiết kế đạt chuẩn mức bình thường - Diện tích sàn hợp lý từ 500m2 trở lên - Diện tích thay đổi linh hoạt, thuận tiện cho hoạt động khách thuê - Dịch vụ bảo dưỡng, trình độ quản lý, dịch vụ bố trí khách thuê hợp lý - Các cao ốc hạng B hấp dẫn khách thuê có nhu cầu thấp chất lượng dịch vụ, khách thuê có khả tài thấp khơng địi hỏi phải nằm vị trí thật cao cấp - Có dịch vụ kết nối mạng băng thông rộng - Thang máy có sức chứa lớn - Độ cao trần hợp lý, từ 2,7m trở lên Hạng C Cao ốc hạng C thường nằm vị trí thuận lợi khơng dễ tiếp cận Thiếu chỗ đậu xe - Có cao ốc khơng nặng mặt trang trí, thiết kế, đơn GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 20 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản TPHCM cung cấp mặt - Khơng có kết nối mạng băng thơng rộng - Trình độ quản lý bảo dưỡng mức trung bình - Khơng có khách th cơng ty lớn Thang máy hệ thống máy móc / thiết bị điện chất lượng thấp - Dựa vào giá thuê thấp để thu hút khách thuê - Độ cao trần thấp Hình 2.5 Tiêu chí phân loại cao ốc văn phịng Ngồi tác động quan hệ cung cầu, yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường văn phịng cho th là: thu nhập bình quân, mức tăng trưởng, số thất nghiệp, số tiêu dùng Nếu số xuống thấp bất ổn thị trường cao ốc văn phịng gặp nhiều khó khăn Hình 2.6 Diễn biến tỉ lệ trống thị trường hộ từ Q3/08 đến Q3/2010 Nguồn: CB Richard Ellis Vietnam Theo CBRE Việt Nam, cho biết: "Lần quý vừa qua, giá th trung bình tồn thị trường TPHCM đạt mức tăng trưởng theo năm dương (4,7%), giá hạng A tăng 6,9% so với kỳ năm trước đạt 31,15 USD/m2/tháng, hạng B tăng 3,5% đạt 26,23 USD/m2/tháng Chương trình khuyến q có InterContinental Asiana Saigon Residences giảm giá 20% Tỷ lệ trống quý III/2010 giảm 16,5%, riêng hạng A giảm 4%, 10% trống" GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 21 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản TPHCM Tại Tp.HCM, quý III/2010 có 15 hạng C từ dự án An Lộc bổ sung cho thị trường Chủ tòa nhà bắt đầu cải thiện hộ nhằm tăng tính cạnh tranh Indochina Park Tower, Riverside, Norfolk Mansion, Saigon View Residences Saigon Sky Garden… Chuyển dịch nhu cầu từ sau khủng hoảng hộ có diện tích nhỏ hơn, phịng ngủ hơn, đối tượng khách chuyên gia trẻ làm theo dự án Nguồn cung dự kiến tăng gấp đôi năm tới Triển vọng khoảng cách giá chào giá thực thuê tiếp tục thu hẹp Các dự án có tên tuổi mặn mà với hợp đồng thuê ngắn hạn Quý cuối năm 2010 chào đón dự án tham gia thị trường với 254 hộ: Crescent Residencies 2, La Fayette de Saigon, Nguyễn Đình Chiểu Apartment, Morning Sun 2, Mai.Har Lan Apartments, dự án boutique số 62 Võ Thị Sáu Cạnh tranh gay gắt từ biệt thự căn-hộ-mua-cho-thuê-lại giúp giá thuê hợp lý Các dự án hộ dịch vụ tự quản lý (khơng có quản lý tên tuổi) mở rộng dịch vụ và/hoặc giảm giá thuê Các dự án có danh tiếng dự kiến tiếp tục hoạt động tốt, chí có khả tăng giá th 2.1.3 Các trung tâm thương mại Nét bật đáng ý thị trường bất động sản cao cấp TP.HCM sốt thuê cho thuê mặt kinh doanh trung tâm thương mại, mặc cho giá thuê cao ngất (giá thuê địa điểm tốt đạt tới 140 USD/m2/tháng) Hình 2.7 So sánh giá thuê trung tâm thương mại TP.HCM GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 22 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản TPHCM Nguồn: Công ty tư vấn quản lý bất động sản Chesterton Petty Vietnam Theo phân tích nhà kinh doanh bất động sản, yếu tố dẫn đến tình hình lượng cung thị trường khu thương mại thời gian qua không đáng kể, nhu cầu lớn Hiện nay, TP.HCM có khoảng 10 trung tâm thương mại lớn Diamond Plaza với tổng diện tích cho thuê 8.000m2 đạt hiệu suất xấp xỉ 100%, Trung tâm thương mại Sài Gịn với tổng diện tích cho th 9.000m2 hiệu suất 94%, Zen Plaza chuyên lĩnh vực thời trang với 6.817m2 diện tích cho thuê hiệu suất đạt 100%, trung tâm thương mại Parkson với 17.000m2 hiệu suất đạt 100%, Saigon Tax Plaza với 14.760m2 cho thuê công suất đạt 100% hay trung tâm thương mại lớn Thuận Kiều Plaza với tổng diện tích 21.797m2, An Đơng Plaza, Saigon Superbowl Ngồi ra, ngày 30/4/2010 Cơng ty cổ phần Vincom khai trương Trung tâm thương mại cao cấp Vincom Center Shopping Mall - trung tâm mua sắm có diện tích lớn Việt Nam với góp mặt nhiều thương hiệu lớn giới lần có mặt Việt Nam Đây trung tâm thương mại mang thương hiệu Vincom Thành phố Hồ Chí Minh Vincom Center Shopping Mall có mặt phố Đồng Khởi, Lê Thánh Tơn, Lý Tự Trọng (quận 1), có 26 tầng tầng hầm Riêng khu thương mại có tổng diện tích 57.700m2, đánh giá trung tâm thương mại sang trọng với dịch vụ tiện ích trọn gói cửa hàng, cửa hiệu thời trang, siêu thị, ẩm thực, dịch vụ vui chơi giải trí Khu văn phịng quốc tế hạng A có tổng diện tích 80.000m2, đầu tư tổ chức quản lý theo tiêu chuẩn quốc tế dành cho văn phòng hạng sang, trụ sở lý tưởng cho tổ chức quốc tế tập đoàn lớn Việt Nam quốc tế hoạt động Thành phố Hồ Chí Minh GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 23 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản TPHCM Hình 2.8 Diện tích cho thuê công suất thuê khu TTTM TP.HCM Nguồn: Công ty tư vấn quản lý bất động sản Chesterton Petty Vietnam Theo thống kê Công ty CBRE Việt Nam, nguồn cung mặt bán lẻ Tp.HCM Hà Nội tăng nhanh chóng dự báo tăng mạnh vòng năm tới Hiện Tp.HCM Hà Nội có 400.000 m2 diện tích bán lẻ đại, Tp.HCM chiếm 3/4 Diện tích tăng gấp đơi so với năm trước, nhiên xu hướng xây trung tâm thương mại (TTTM) chủ đầu tư chưa dừng lại Với đà này, ông Richard Leech, Giám đốc Điều hành, Công ty CBRE Việt Nam cho rằng, đến năm 2013, Tp.HCM có khoảng 1,3 triệu m2 diện tích bán lẻ từ 14 trung tâm thương mại 14 trung tâm thương mại Hà Nội với triệu m2 Mặc dù nguồn cung tăng mạnh, song chưa thể đáp ứng nhu cầu, đặc biệt khu vực trung tâm Tp.HCM Tỷ lệ trống mặt bán lẻ khu trung tâm giảm giá thuê tăng 7,1% đạt mức trung bình 132,7USD/m2/tháng Mức giá thuê mặt bán lẻ khu vực trung tâm tiếp tục giảm nhẹ xuống mức trung bình 39,4 USD/m2/tháng khu vực trung tâm lựa chọn ưu tiên nhà bán lẻ Các thương hiệu bán lẻ lĩnh vực ẩm thực (ví dụ thương hiệu café) hệ thống siêu thị Parkson ký hợp đồng thuê lại toàn khu thương mại Saigon Paragon Quận Khu thương mại Zen Plaza GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 24 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản TPHCM tái bố trí lại mặt khu vực tầng thuê hết ba thương hiệu Diesel, Nike Fashion Tommy Denim Hình 2.9 Diễn biến tỷ lệ trống thị trường bán lẻ Nguồn: CB Richard Ellis Vietnam Nhu cầu mặt bán lẻ tăng từ nhà bán lẻ khu vực Đông Nam Á, chủ yếu từ Thái Lan, Malaysia Singapore Các thương hiệu bán lẻ quan tâm việc tham gia vào thị trường nhiên tiếp tục phải tìm kiếm mặt thích hợp khu vực trung tâm với mức giá thuê hợp lý – nhà bán lẻ lo ngại toàn chi phí thuê mặt Nhu cầu cao so với nguồn cung hoạt động khu vực trung tâm có thêm nguồn cung từ Bitexco Financial Tower, Time Square M&C Tower đưa vào hoạt động vòng năm tới Quận Quận hứa hẹn có thêm khu bán lẻ mới, thiết kế tòa nhà hộ dự kiến thu hút khách thuê thuộc lĩnh vực ẩm thực Một số dự án có quy mơ lớn đưa vào hoạt động vòng quý tới chứng minh thêm xu hướng nhu cầu nhà bán lẻ tương lai – hai dự án tiêu biểu Bitexco Financial Tower (11.090 m2) Quận The Crescent Mall (70.000 m2) GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 25 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản TPHCM Với tỷ lệ lấp đầy trung bình khoảng 94% thời điểm tại, giá thuê Tp.HCM đẩy lên cao Tại vị trí đẹp (tầng tầng 1) thuộc dự án khu vực trung tâm, giá thuê dao động mức 96 – 124 USD/m2, khu vực ngoại thành với vị trí tương tự, mức giá khoảng 40 – 58 USD/m2 Mức giá cho thuê khu vực trung tâm đạt số kỷ lục, dự án ngoại thành phải đối mặt với áp lực tiếp tục giảm giá thuê, nguồn cung thuộc khu vực tăng 50% năm Tuy nhiên, mức tăng đến năm 2013 gấp lần so với nguồn cung Nguyên nhân ông Richard Leech cho biết, xu hướng dịch chuyển ngoại thành tăng mạnh, đặc biệt Q Q Kỷ lục giá thuê cao thuộc Trung tâm Thương mại Vincom với 250 USD/m2 cho vị trí đẹp Mặc dù giá cao, song trung tâm đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 80% với 300 gian hàng cho thuê Quy mô CBRE Việt Nam đánh giá lớn so với nhiều nước khu vực Đặc biệt, trung tâm sở hữu tầng hầm bán lẻ - mơ hình nước 2.1.4 Diễn biến thị trường hộ bán Trái với kỳ vọng nhiều người, thị trường hộ TP.HCM trầm lắng Nhiều dự án hộ vị trí đắc địa phải hỗn kế hoạch bán hàng sức mua thấp Theo chuyên gia, lý lãi suất tăng vọt vốn vào bất động sản (BĐS) tắc, việc áp dụng số sách lĩnh vực bất động sản góp phần làm tình trạng giao dịch mua bán thị trường ảm đạm Chủ đầu tư dự án hộ Q.Gò Vấp vừa định hoãn việc chào bán sản phẩm hộ vào tháng 11-2010 dự kiến, sau cân nhắc khả hấp thụ thị trường Theo vị giám đốc doanh nghiệp trên, dự án hộ có vị trí tốt với giá bán hấp dẫn, nhiều khách hàng quan tâm đưa giới thiệu cách vài tháng Trước đó, dự án hộ giá trung bình Nhà Bè (TP.HCM)cũng tiếp tục hỗn kế hoạch bán hàng đến lần thứ hai, sau chủ đầu tư số ngân hàng hợp tác GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 26 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản TPHCM thông báo không cam kết giải ngân cho khách hàng vay mua hộ vào thời điểm Chủ đầu tư cho biết dự án xong phần móng, vốn doanh nghiệp cạn chưa biết thời điểm mở bán Đây trường hợp cá biệt, hàng loạt dự án hộ bị “ngậm hàng” khiến nhiều chủ đầu tư rơi vào cảnh dở khóc dở mếu Chủ đầu tư dự án hộ Nhà Bè cho biết lên kế hoạch giá bán khoảng 18-19 triệu đồng/m², giá công bố xoay quanh 16 triệu đồng/m² khơng nhận quan tâm khách hàng Ơng Phạm Văn Hải - tổng giám đốc Công ty bất động sản ACBR - cho bối cảnh lãi suất ngân hàng lên cao khó tiếp cận vốn nay, thị trường hộ ảm đạm đương nhiên “Những người có tiền vào thời điểm có nhiều chọn lựa gửi tiền vào ngân hàng để hưởng lãi suất cao, ôm USD thay đổ khoản tiền lớn vào bất động sản thị trường chưa sáng sủa ngắn hạn” - ơng Hải nói Một lý khác khiến thị trường hộ ảm đạm bị tác động quy định giao dịch bất động sản (thông tư 16 hướng dẫn nghị định 71) Theo đó, tất trường hợp mua hộ nhận bàn giao nhà từ chủ đầu tư phải thực việc mua bán nhà theo thủ tục Luật nhà ở, tức bên bán phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quan thẩm quyền cấp Giám đốc sàn bất động sản cho biết giao dịch thứ cấp (mua bán lại) sản phẩm hộ bàn giao gần “tê liệt” thời gian gần đây, hàng loạt dự án giao nhà cho khách chủ đầu tư chưa thực việc cấp sổ “Đã có khơng trường hợp khách hàng phải trở lại “năn nỉ” chủ đầu tư, chí tiền để có mảnh giấy xác nhận “chưa bàn giao”, với thủ tục chuyển nhượng đơn giản ” vị giám đốc nói Ơng H., người chuyên đầu tư hộ, cho biết chủ đầu tư bàn giao hộ dự án Tân Bình, anh tìm người bán lại Tuy nhiên, hồ sơ mang đến bị phịng cơng chứng từ chối với lý hồ sơ không đầy đủ GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 27 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản TPHCM Liên hệ với chủ đầu tư chuyện cấp sổ hồng cho hộ, ông H đành thất vọng chủ đầu tư viện đủ lý giải thích cho chậm trễ việc làm giấy tờ Điều oăm hộ chưa bàn giao, thủ tục chuyển nhượng dễ dàng nhiều, cần thực theo mẫu quy định, có chứng nhận quan công chứng, xác nhận chủ đầu tư thay phải có sổ sổ Hoạt động chuyển nhượng hợp đồng góp vốn rơi vào tình trạng “đóng băng” thời gian gần đây, sau quy định cấm chuyển nhượng hợp đồng góp vốn có hiệu lực Ơng Thành - khách hàng ôm ba hợp đồng góp vốn dự án hộ Bình Chánh, cho biết lo sốt vó việc xoay tiền đóng theo tiến độ dự án Khi dự án chào bán cách ba tháng, ông Thành định ôm hàng với kỳ vọng “lướt sóng” kiếm lời thấy dự án thu hút quan tâm nhiều nhà đầu tư Theo tổng giám đốc sàn bất động sản, lệnh cấm khiến hàng loạt nhà đầu tư trắng tay khơng có vốn theo dự án mà sàn bất động sản chủ dự án gặp khó khăn, chưa kể phản ứng khách hàng Đã có số chủ đầu tư bị nhiều khách hàng kéo đến làm không thực chuyển đổi hợp đồng góp vốn sang hợp đồng mua bán, loại hợp đồng phép giao dịch Hình 2.10 Tỷ lệ hộ tung thị trường Nguồn: CB Richard Ellis Vietnam GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 28 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản TPHCM Hình 2.11 Tỷ lệ hộ tung thị trường theo quận Nguồn: CB Richard Ellis Vietnam Đối với dự án công bố – Phân khúc bình dân (có 12 dự án) chiếm 64% với mức giá giao động 563-923USD/m2, dự án thuộc phân khúc trung bình dự án thuộc phân khúc cao cấp Giá bán thị trường thứ cấp giữ mức ổn định Giá chào bán bình quân 1.898USD/m2 phân khúc cao cấp, 992USD/m2 phân khúc trung bình 726USD/m2 phân khúc bình dân Trong q 3, có dự án hồn thành đưa vào sử dụng (1.852 hộ) 14 dự án khởi cơng xây dựng (4.873 hộ) Khách mua đa phần người có nhu cầu thực, hồn tồn đối lập vói khách hàng mua nhà nhằm mục đích đầu giai đoạn 2006 – 2007 Tín dụng nhà trở nên phổ biến tốc độ triển khai chậm Tuy nhiên mức lãi suất áp dụng cao thực dự án hồn thành 60% khối lượng cơng trình Ngày nhiều hộ chào bán tiền đồng thay đơ-la Mỹ trước Loại hình nhà biệt thự nhà phố dự án khu vực Quận Nam Sài Gòn đối thủ cạnh tranh hộ thuộc phân khúc hạng sang cao cấp khu vực Quận Quận 2.1.5 Nhà cho người thu nhập thấp: Thị trường bị “bỏ rơi” Thị trường nhà cho người thu nhập thấp TP.HCM nóng cung lẫn cầu Đối tượng thu nhập thấp (gồm người hưởng lương từ ngân sách, cán công nhân viên chức khu vực nghiệp, công nhân khu công nghiệp - khu chế xuất sinh viên) GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 29 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản TPHCM có nhu cầu nhà lớn, nhiều doanh nghiệp ngồi nước lại khơng muốn tham gia vào thị trường Theo Cục Quản lý nhà - Bộ xây dựng, khu vực TP.HCM hàng vạn hộ gia đình thuộc diện thu nhập thấp phải sống điều kiện chỗ không đảm bảo tiêu chuẩn tối thiểu Trên 30% hộ gia đình có diện tích nhà 36m2 Chỉ có 25% hộ gia đình có nhà kiên cố 19% sống hộ tạm bợ Theo đánh giá chung, có khoảng 15 - 20% hộ gia đình thành phố 70% công nhân lao động khu cơng nghiệp tập trung thực gặp khó khăn chỗ Cũng theo Cục quản lý nhà, có 1,4 triệu cán bộ, cơng chức hưởng lương ngân sách Nhà nước; triệu công nhân, viên chức thuộc thành phần kinh tế khác, có khoảng 800.000 cơng nhân lao động làm việc khu công nghiệp, khu chế xuất Kết điều tra cho thấy, có tới 31% cán bộ, cơng chức, viên chức chưa có nhà phải ghép; 4% phải thuê tạm nhà tư nhân để ở; 19% thuê nhà chung cư thuộc sở hữu Nhà nước xây dựng trước năm 1990; 14,6% mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước; 31,4% xây dựng nhà riêng Tổng hợp kết điều tra cho thấy, có 32% số hộ gia đình cán bộ, cơng chức, viên chức có nhu cầu cải thiện chỗ Hiện nay, khu công nghiệp, khu chế xuất có khoảng 20% tổng số cơng nhân lao động có chỗ ổn định Theo tính tốn UBND TP.HCM, đến hết năm 2010, tổng quỹ nhà cần phải xây dựng 70.000 căn, có 10.000 hộ chung cư cho người có thu nhập thấp thuê 60.000 hộ chung cư cho đối tượng thu nhập thấp mua trả góp Bình qn năm, thành phố phải xây dựng tối thiểu 8.600 hộ chung cư Thêm vào đó, Ban quản lý khu công nghiệp - khu chế xuất TP.HCM dự kiến, đến năm 2010, có khoảng 126.000 cơng nhân có nhu cầu nhà ở, cần xây dựng tối thiểu 70.000 chỗ lưu trú cho công nhân, tương đương 8.000 phòng cho thuê, 100.000 GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 30 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản TPHCM chỗ cần xây dựng đáp ứng nhu cầu cho khoảng 200.000 sinh viên tỉnh đến học tập thành phố Như vậy, năm, TP.HCM phải xây dựng tối thiểu 7.000 hộ chung cư 6.000 phòng trọ giải nhu cầu nhà cho đối tượng có thu nhập thấp Đó áp lực lớn Trong nhu cầu xúc khả tích luỹ để mua nhà đối tượng thu nhập thấp khơng có Theo ơng Nguyễn Tấn Dũng, thu nhập bình qn tính đầu người từ 835 USD năm 2007 tăng lên 960 USD vào năm 2008 đạt khoảng 1.100 USD vào năm 2009, tương đương thu nhập bình quân hàng tháng cán công nhân viên khoảng 1.560.000 đồng/người/tháng; Cán cơng nhân viên chi 11% lương cho chi phí nhà ở, tức khoảng 171.000 đồng/tháng Tỷ lệ thấp so với chi phí tiền nhà thực tế Tình trạng cơng nhân lao động khu công nghiệp, khu chế xuất tệ Họ 12 15% số thu nhập ỏi hàng tháng để chi trả tiền nhà hội tích luỹ để mua nhà vơ vọng Nếu khơng có sách nhà phù hợp Nhà nước, tình trạng khơng thể giải mà trầm trọng 2.2 Nguyên nhân dẫn đến biến động thị trường bất động sản TPHCM Tình trạng nguội lạnh kéo dài, gần triền miên thị trường bất động sản, nguyên nhân sau: 2.2.1 Nguyên nhân giá Giá nhà đất thị trường bất động sản nước ta mức cao so với khu vực số nơi giới Nếu đem so sánh với mặt thu nhập bình qn tính theo đầu người nước ta so với nước, mức giá nhà đất lại xa vời đến mức khơng tưởng Ngun nhân đóng băng thị trường lý giải góc độ cung cầu - Về phía cầu, chia thành nhiều nhóm: GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 31 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản TPHCM + Thứ nhà đầu tư lớn mua bất động sản thuê bán Đối với nhà đầu tư này, giá bất động sản cao không đem lại lợi nhuận xứng đáng, đầu tư tiềm ẩn nhiều rủi ro Vì vậy, họ chờ giá đất xuống tìm nguồn đất giá rẻ (như hợp tác liên doanh với tổ chức có đất nhàn rỗi chưa sử dụng, thường đất nhà nước giao trước đây), chuyển vốn sang đầu tư vào lĩnh vực khác + Nhóm thứ hai cá nhân, hộ gia đình mua bất động sản để đầu cơ, giữ tiền để dành Đối tượng có số vốn khơng lớn song lại đơng, hành vi họ tác động lớn đến thị trường Các nhà đầu thường mua vào hay bán theo phong trào, dựa vào thông tin công bố công khai lan truyền xã hội Chính sách luật pháp đất đai, cộng với thơng tin khó khăn sa sút nhà đầu tư bất động sản làm cho nhà đầu xét đốn triển vọng khơng sáng sủa, họ chưa mua bất động sản chuyển nguồn tiền nhàn rỗi vào lĩnh vực khác gửi tiết kiệm - Nhóm thứ ba cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu mua bất động sản để sử dụng, khơng thiết yếu ăn mặc, giao thông nên xuất dự báo việc giá giảm tương lai nhiều người ngừng mua để chờ đợi - Về phía cung, thói quen tính giá bất động sản vàng, thời gian qua giá vàng tăng đột biến làm nản lịng người mua Bên cạnh đó, giá chào bất động sản khơng giảm nhiều nên chưa có tác dụng kích cầu Đại đa số người nắm giữ bất động sản nhà đầu nhỏ lẻ dùng tiền nhàn rỗi người thân để đầu tư nên không chịu áp lực phải bán bất động sản trước thời điểm để trả nợ, họ giữ bất động sản giảm giá bán với hy vọng thị trường sôi động trở lại Hiện nay, thị trường bất động sản, cung thấp cầu nhiều, giá hai khơng gặp Người dân có nhu cầu thực khơng có khả tốn mức giá 2.2.2 Nguyên nhân quy luật thị trường GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 32 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản TPHCM Theo quy luật thị trường, sau giá nhà đất lên sốt cao, cầu giảm dần Bên cạnh đó, Nhà nước lại có biện pháp tác động để hạ sốt bình ổn giá thị trường bất động sản Do vậy, thị trường bắt đầu trầm lắng, nguội dần đến đóng băng Khi đó, người thực có nhu cầu mua bán tiến hành giao dịch để đến thỏa thuận giá thực thị trường thời điểm Thị trường trầm lắng, đóng băng đầu tư mua bán nhà đất không đem lại siêu lợi nhuận thị trường lên sốt nóng Mua bán nhà đất thời điểm đọng vốn, khó kiếm lời, nhiều cịn vốn hạ giá 2.2.3 Về chế tài Tâm lý nghe ngóng, chờ đợi sách thi hành luật Đất đai 2003, quy định thuế chuyển quyền sử dụng đất, khung giá đất mới, sách điều tiết thu nhập việc chuyển nhượng bất động sản làm cho người mua người bán chưa sẵn sàng nhập cuộc, tỷ lệ giao dịch thành công thấp Thị trường tài chính, tín dụng có tác động khơng nhỏ tới thị trường bất động sản Sự tham gia tổ chức tài chính, tín dụng, ngân hàng vào giao dịch thị trường bất động sản nhiều hạn chế số lượng nghiệp vụ, chưa đóng vai trị hậu thuẫn vốn cho thị trường bất động sản phát triển Năm 2005, ngân hàng bắt đầu “thắt hầu bao” khoản vay đầu tư vào nhà đất, thị trường bất động sản gặp khó khăn định Trước đây, đầu tư vào đất đai quay vịng vốn nhanh, khả khoản cao có ngân hàng hỗ trợ Sự hỗ trợ dễ dàng đến mức nhà đầu tư thứ cấp cần có hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư, hợp đồng mua nhà ngân hàng sẵn sàng “mở hầu bao” Còn nhà đầu tư, cần có định giao đất, ngân hàng sẵn sàng cho vay hàng trăm tỉ đồng để thực dự án Cũng nhờ hậu thuẫn ngân hàng, nguồn vốn xã hội đổ dồn vào đầu bất động sản, tạo nên sốt Bây khơng cịn nguồn vốn ngân hàng, hàng ngàn doanh nghiệp nhỏ khó khăn GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 33 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản TPHCM Thị trường nhà đất rơi vào tình trạng cân đối tốn cung - cầu Việc ngân hàng đóng cửa với khoản vay đầu tư vào nhà đất nguyên nhân làm cho thị trường nhà đất đóng băng 2.2.4 Hệ thống văn pháp luật Một nguyên nhân rõ dẫn đến bất ổn thị trường bất động sản mà nhận thấy ban hành điều luật khó vào thực tế thường xuyên bị chỉnh sửa, thay đổi Nguyên nhân tình trạng nhà làm luật thực tế thị trường cịn có khoảng cách xa Các doanh nghiệp, người am hiểu thực tế thị trường tham gia vào trình soạn thảo luật thị trường Họ góp ý kiến với mà người khác soạn sẵn lấy ý kiến mang tính hình thức Khoảng cách vai trò soạn thảo luật Hiệp hội Bất động sản chưa tương xứng Thực chất Hiệp hội quan trung gian cho mối quan hệ đề đạt nguyện vọng Sự thiếu tôn trọng quan quản lý Nhà nước Hiệp hội Bất động sản - người gần với thực tế - khiến cho luật lệ đưa ln khó vào sống thường xun phải chỉnh sửa, gây tốn kém, lãng phí cải xã hội Ở nước tiên tiến, luật người đưa Nhà nước giữ vai trị hợp pháp hóa, bảo đảm tơn trọng luật lệ cân quyền lợi bên 2.2.5 Cơ chế quản lý Thị trường bất động sản có nhiều quan quản lý Nhà nước cấp quyền tham gia quản lý, can thiệp sâu vào thị trường khiến cho thị trường vận hành chậm, nhiều văn luật mâu thuẫn, chồng chéo, gây khó khăn cho thị trường Ở nước, để giải sách nhà nhánh quyền có quan chun trách riêng Quốc hội có Ủy ban chuyên trách vấn đề nhà ở, Chính phủ có Bộ nhà Các quan tập trung soạn thảo ban hành thực sách cách linh hoạt, nhanh chóng, qn chuyên nghiệp Ở nước ta sách nhà phân cấp mức, thiếu quan quản lý thống tập trung vấn đề nhà ở, khu dân cư, chức năng, quyền hạn quan quản lý chồng chéo, thiếu rõ ràng Cơ chế quản lý dẫn đến quan quản lý tranh dành lợi ích cục bộ, lợi ích GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 34 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản TPHCM quyền hạn quản lý mà không tập trung hướng đến phục vụ thị trường, phục vụ công chúng Đây lực cản lớn để bất động sản phát triển Có thể khẳng định rào cản lớn hạn chế phát triển thị trường bất động sản chế quản lý bất hợp lý, chồng chéo Bộ ngành cấp quyền Việc thay đổi chế quản lý thay đổi khó khăn gần chưa thể vượt qua giai đoạn 2.2.6 Năng lực vốn Chúng ta thiếu trầm trọng doanh nhân có tầm, có tâm thiếu mơi trường tốt để doanh nhân tự hồn thiện Những khiếm khuyết doanh nghiệp bất động sản là: Thiếu lực vốn khả tiếp cận nguồn vốn Một số thống kê cho thấy TP.HCM có khoảng 4.000 doanh nghiệp đăng ký kinh doanh bất động sản thực tế thị trường, thấy vài tên tuổi doanh nghiệp có lực tương đối vốn Cách làm trước tồn làm dự án kinh doanh bất động sản theo chế xin cấp duyệt dự án, cấp duyệt đất đai, nguyên nhân tạo hàng ngàn doanh nghiệp có khả xin dự án khơng có khả thực dự án Nguồn vốn dựa vào nguồn vốn khách hàng mua trả trước Sự phụ thuộc dẫn đến tình trạng thị trường có biến động sách, người mua có giao động tâm lý thị trường đóng băng dự án thiếu vốn, ngừng triển khai Hiện tượng thị trường bất động sản phát triển thiếu ổn định: nóng, lạnh nguyên nhân thị trường bất động sản phụ thuộc vào nguồn vốn khách hàng, tâm lý khách hàng biến động sách Cũng cần phải nói rõ thêm kinh doanh bất động sản ngành nghề kinh doanh đòi hỏi vốn lớn dài hạn Vốn tự có doanh nghiệp Việt Nam chưa có bề dày tích lũy khó thực dự án lớn bất động sản sách chặt chẽ, giúp khơi thông luân chuyển nguồn vốn xã hội cách hiệu chưa hoạch định Trong thiếu vốn trầm trọng cho thị trường bất động sản cho kinh tế nguồn vốn khổng lồ nằm chết bất động sản đất đai Việc cấp phát sổ đỏ, sổ hồng chậm trễ, hạn chế quyền bất động sản, khó khăn thủ tục cầm cố, chấp, định GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 35 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản TPHCM giá, sang nhượng, phát bất động sản khiến cho hàng chục tỉ, chí hàng trăm tỉ la nguồn vốn từ dân chúng nằm chết bất động sản Một khiếm khuyết khác lớn doanh nghiệp bất động sản Việt Nam thiếu chăm sóc tơn trọng khách hàng Có thể thấy khơng thị trường mà người mua - khách hàng bị đối xử bất công thị trường bất động sản Đơn cử, sau Nghị định 181, nhiều khách hàng dự án khác không nhận lời xin lỗi, lời giải thích chậm trễ giao nền, giao nhà cho khách hàng, khách hàng bị phạt chậm tiến độ tốn Đó tùy tiện, văn hóa ứng xử doanh nghiệp Sự chậm trễ dự án thiếu tôn trọng khách hàng chủ đầu tư khiến cho lòng tin khách hàng với thị trường bất động sản giảm sút nghiêm trọng nguyên nhân kéo dài tình trạng đóng băng thị trường GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 36 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt ... Nguyệt Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản TPHCM Nguồn: Công ty tư vấn quản lý bất động sản Chesterton Petty Vietnam Theo phân tích nhà kinh doanh bất động sản, yếu tố dẫn đến... Huỳnh Phương Nguyệt Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản TPHCM + Thứ nhà đầu tư lớn mua bất động sản thuê bán Đối với nhà đầu tư này, giá bất động sản cao không đem lại lợi nhuận... Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản TPHCM giá, sang nhượng, phát bất động sản khiến cho hàng chục tỉ, chí hàng trăm tỉ đô la nguồn vốn từ dân chúng nằm chết bất động sản Một