Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN PHÚ NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ PHÚC YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2009 - 2013 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2014 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN PHÚ NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ PHÚC YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2009 - 2013 Ngành: Quản lý đất đai Mã số : 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Dƣ Ngọc Thành Thái Nguyên - 2014 i Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa từng được công bố. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đã được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Nguyễn Văn Phú ii Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực tập và thực hiện đề tài này, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ của Ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Khoa sau đại học, các thầy giáo, cô giáo, bạn bè, đồng nghiệp, cơ quan và gia đình. Trước tiên tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo TS. Dƣ Ngọc Thành người hướng dẫn khoa học đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này. Đồng thời tôi xin bày tỏ lòng biết ơn tới toàn thể các thầy, cô giáo trong khoa Sau đại học, các thầy giáo, cô giáo giảng dạy chuyên ngành, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, phòng quản lý đào tạo sau đại học đã giúp đỡ hoàn thiện bản luận văn này. Nhân dịp này tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành nhất tới tất cả bạn bè, đồng nghiệp, cơ quan, gia đình và người thân đã quan tâm động viên tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Văn Phú iii Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 1.Tính cấp thiết của đề tài 1 2. Mục đích 2 2.1. Mục đích 2 2.2. Ý nghĩa của đề tài 3 Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4 1.1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất 4 1.1.1. Khái niệm về giá đất 4 1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở 4 1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 8 1.2.1. Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng tới giá đất ở 8 1.2.2. Yếu tố kinh tế xã hội ảnh hưởng đến giá đất ở 9 1.2.3. Yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất ở 10 1.2.4. Các yếu tố khác ảnh hưởng tới giá ở 11 1.3. Phương pháp xác định giá đất 12 1.3.1. Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam 12 1.3.2. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất 16 1.3.3. Phương pháp xác định giá đất ở đô thị 17 1.4. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta 18 1.4.1. Giai đoạn trước năm 1946 18 1.4.2. Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980 19 1.4.3. Giai đoạn từ năm 1980 đến 1993 19 1.4.4. Giai đoạn từ năm 1993 đến nay 19 1.5. Công tác quản lý Nhà nước về giá đất 20 1.5.1. Quản lý về giá đất ở Việt nam 20 1.5.2. Quản lý giá đất ở một số nước 22 iv Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ Chƣơng 2 : ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 24 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 24 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 24 2.2. Nội dung nghiên cứu 24 2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 24 2.2.2. Đánh giá thực trạng giá đất ở tại địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 25 2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 - 2013 25 2.3.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 26 2.3.3. Phương pháp điều tra, phỏng vấn 26 2.3.4. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 26 2.3.5. Phương pháp chuyên gia 27 Chƣơng 3 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 28 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 28 3.1.1. Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 28 3.1.2. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội tác động tới công tác quản lý đất đai và định giá đất thị xã Phúc Yên năm 2013 30 3.1.3. Tình hình sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009-2013 36 3.2. Đánh giá thực trạng giá đất ở tại địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 – 2013 40 3.2.1. Giá đất ở qui định trên địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 40 v Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 3.2.2. Thực trạng giá đất ở của thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 - 2013 43 3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 – 2013 53 3.3.1. Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 - 2013 54 3.3.2.Các yếu tố kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Phúc Yên giai đoạn 2009-2013. 60 3.3.3. Yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Phúc Yên giai đoạn 2009-2013. 63 3.3.4. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Phúc Yên giai đoạn 2009-2013. 64 3.4. Đánh giá mối quan hệ của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị của thị xã Phúc Yên giai đoạn 2009-2013. 66 3.4.1. Tuổi, nghề nghiệp, trình độ, thu nhập ảnh hưởng đến giá đất ở 68 3.4.2. Các yếu tố liên quan đến thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở 69 3.4.3. Yếu tố pháp lý của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất 70 3.5. Đề xuất một số giải pháp 71 KẾT LUẬN 73 Kết luận 73 Đề nghị 73 TÀI LIỆU THAM KHẢO 75 vi Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT Tên viết tắt Tên đầy đủ UBND : Ủy ban nhân dân HĐND : Hội đồng nhân dân XHCN : Xã hội chủ nghĩa CNTB : Chủ nghĩa tư bản NĐ : Nghị định CP : Chính phủ QĐ : Quyết định TT : Thông tư TTLT : Thông tư liên tịch QSDĐ : Quyền sử dụng đất BĐS : Bất động sản HĐND : Hội đồng nhân dân VT : Vị trí CSHT : Cơ sở hạ tầng TN&MT : Tài nguyên và Môi trường BXD : Bộ xây dựng KCN : Khu công nghiệp GTT : Giá thị trường GQĐ : Giá quy định GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vii Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU Bảng 3.1 : Tình hình cấp giấy chứng nhận QSD đất đến năm 2013 37 Bảng 3.2: Giá đất theo VT của các đường, phố trung tâm 45 Bảng 3.3: Giá đất theo VT của các đường, phố cận trung tâm 48 Bảng 3.4: Giá đất theo VT của các đường, phố xa trung tâm 51 Bảng 3.5: ảnh hưởng của yếu tố hình thửa và diện tích 59 Bảng 3.6: Dân số thị xã Phúc Yên giai đoạn 2009 - 2013 62 viii Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai 6 Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 7 Hình 3.1. Kết quả thống kê đất đai qua các năm từ 2009 đến năm 2013 38 Hình 3.2: Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 3 tuyến đường phố (đường Sóc Sơn, đường Trần Phú và đường Nguyễn Văn Trỗi) 57 Hình 3.3: So sánh giá đất trung bình trên thị trường theo VT của đường Sóc Sơn năm 2009 và năm 2013 58 Hình 3.4: So sánh giá đất trên thị trường của đường Trần Phú 59 Hình 3.5: So sánh giá đất trung bình trên thị trường theo VT của hai đường Trưng Trắc và đường Nguyễn Văn Trỗi 60 Hình 3.6: So sánh giá đất trung bình trên thị trường của tuyến đường từ trung tâm đi đến cận trung tâm ra xa trung tâm của các vị trí 61 Hình 3.7: So sánh giá đất trên thị trường theo VT của hai lô đất thuộc khu vực xa trung tâm 63 Hình 3.8. So sánh giá đất đường Trần Hưng Đạo và đường Trần Phú 65 Hình 3.9: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 66 Hình 3.10: Tuổi, nghề nghiệp, trình độ, thu nhập bình quân ảnh hưởng tới giá đất. 68 Hình 3.11. Các yếu tố liên quan đến thửa đất ảnh hưởng đến giá đất 69 Hình 3.12: Yếu tố pháp lý 70 [...]... 2.2.3.2 Yếu tố kinh tế - xã hội ảnh hưởng tới giá đất ở tại thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 - 2013 i Yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 - 2013 ii Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 - 2013 iii Các yếu tố pháp lý của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn thị xã Phúc. .. thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc - Các tuyến đường chọn để điều tra - Thực trạng giá đất ở của thị xã Phúc Yên + Nhóm đường, phố trung tâm + Nhóm đường, phố cận trung tâm + Nhóm đường, phố xa trung tâm 2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 - 2013 2.2.3.1 Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất ở thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009... dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc - Tình hình quản lý đất đai - Tình hình sử dụng đất đai Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 25 2.2.2 Đánh giá thực trạng giá đất ở tại địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 2.2.2.1 Giá đất ở qui định trên địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 2.2.2.2 Thực trạng giá đất ở của thị xã Phúc. .. đề tài: Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 - 2013” Nhằm góp phần từng bước hoàn thiện công tác xác định giá đất ở trên toàn địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc nói chung cũng như trên thị xã Phúc Yên nói riêng 2 Mục đích 2.1 Mục đích - Đánh giá hiện trạng biến động giá đất ở tại các khu vực đặc trưng thị xã Phúc Yên – tỉnh Vĩnh Phúc - Xác... nói riêng và quản lí nhà nước về đất đai nói chung cũng như góp phần định giá đất của Nhà nước được sát với giá thị trường thì nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất là cần thiết Vì vậy, đề tài “ Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009-2013 là có ý nghĩa cao và là vấn đề cần nghiên cứu Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/... tại địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 - 2013 iv Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 - 2013 2.3 Phƣơng pháp nghiên cứu 2.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu Chọn 14 tuyến đường trên địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc Những tuyến đường này được phân loại dựa trên khả năng cho thu nhập và cơ sở hạ tầng hiện có Chúng... Phạm vi nghiên cứu - Nghiên cứu những vấn đề cơ bản về đất đai và giá đất ở - Nghiên cứu giá đất ở trên 6 phường ( phường Trưng Trắc, phường Trưng Nhị, phường Phúc Thắng, phường Xuân Hòa, phường Đồng Xuân, phường Hùng Vương) và 4 xã ( xã Tiền Châu, xã Nam Viêm, xã Cao Minh, xã Ngọc Thanh) Trong địa bàn thị xã Phúc Yên giai đoạn 2009-2013 - Địa bàn: thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009-2013. .. dung nghiên cứu 2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 2.2.1.1 Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 2.2.1.2 Tình hình phát triển kinh tế xã hội tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc. .. tích các yếu tố ảnh hưởng tới công giá đất ở Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 3 - Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất tại thị xã Phúc Yên - tỉnh Vĩnh Phúc 2.2 Ý nghĩa của đề tài Giá đất (mà thực chất là giá trị của quyền sử dụng đất) là vấn đề luôn được nhiều người quan tâm, nó ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau Giá đất ảnh hưởng nhiều đến thị trường... tiền cho những người không có đất hoặc ít đất) [6] Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 24 Chƣơng 2 ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu - Giá đất ở - Giá đất ở trên địa bàn thị xã Phúc Yên theo qui định của Nhà nước - Giá đất ở trên địa bàn thị xã Phúc Yên và các yếu tố ảnh hưởng - Các tuyến đường được chọn . yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 – 2013 53 3.3.1. Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc. trường thì nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất là cần thiết. Vì vậy, đề tài “ Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009-2013 . tự nhiên ảnh hưởng tới giá đất ở 8 1.2.2. Yếu tố kinh tế xã hội ảnh hưởng đến giá đất ở 9 1.2.3. Yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất ở 10 1.2.4. Các yếu tố khác ảnh hưởng tới giá ở 11 1.3.