GVHD: Ths Nguyễn Thị Hằng Luận văn tốt nghiệp CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY 1.1 Khái niệm chung về các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ 1.1.1 Khái niệm Các quan hệ dân ln hình thành diễn liên tục đời sống kinh tế, xã hội Không phải lúc người ta đáp ứng nhu cầu vốn để sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt tiêu dùng Do đó, ln ln hữu nhu cầu vay vốn xuất phát từ thân cá nhân, tổ chức, hoàn cảnh cụ thể nên quan hệ vay mượn mối quan hệ phổ biến quan hệ dân Khi cho người khác vay khoản vốn định, bên vay có thể thực hiện, thực hiện một phần hoặc không thực hiện các nghĩa vụ trả nợ đã giao kết với bên cho vay Trong trường hợp bên vay không thực hiện được nghĩa vụ đã cam kết thì bên cho vay lấy gì thu hồi được khoản tiền, không lẽ chịu mất trắng hay sao? Do đó, để bảo vệ bên cho vay tại điều 318 Bộ luật dân sự 2005 pháp luật đã quy định các biện pháp bảo đảm (BPBĐ) nghĩa vụ cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, bảo lãnh, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, tín chấp Các BPBĐ nghĩa vụ thiết chế đời sớm nhiều quốc gia có hệ thống pháp luật phát triển giới Việc thực hiện BPBĐ nghĩa vụ hướng tới mục tiêu bảo vệ quyền lợi bên tham gia giao dịch dân sự, đặc biệt là bên có quyền giao dịch này Với ý nghĩa đó, việc thực hiện BPBĐ góp phần khơng nhỏ vào ổn định quan hệ dân sự, kinh tế, tránh tranh chấp phát sinh từ việc khơng thực có thực không nghĩa vụ dân sự bên có nghĩa vụ gây Đồng thời, BPBĐ nghĩa vụ tạo điều kiện khắc phục thiệt hại cho bên có quyền cách nhanh chóng hiệu Với những phân tích ở ta có thể hiểu BPBĐ nghĩa vụ theo phương diện: Về mặt khách quan: bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là sự quy định của pháp luật, cho phép các chủ thể giao dịch dân sự hoặc các quan hệ dân sự khác áp dụng các biện pháp mà pháp luật cho phép để bảo đảm cho một SVTH: Chu Minh Hoàng Luận văn tốt nghiệp nghĩa vụ chính được thực hiện; đồng thời xác định và bảo vệ quyền, nghĩa vụ của các bên biện pháp đó Về mặt chủ quan: bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là việc thỏa thuận giữa các bên nhằm qua đó đặt các biện pháp tác động mang tính chất dự phòng để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ đồng thời ngăn ngừa và khắc phục những hậu quả xấu việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ gây 1.1.2 Lịch sử pháp triển về các biện pháp bảo đảm Để trở thành thành viên thứ 150 Tổ chức Thương mại Thế giới, Việt Nam phải sửa đổi ban hành nhiều đạo luật quan trọng cho phù hợp với pháp luật quốc tế Sau bộ luật dân sự 2005 đời, thay bộ luật dân sự 1995, Thủ tướng Chính phủ giao cho Bộ Tư pháp chủ trì xây dựng, soạn thảo Nghị định Chính phủ giao dịch bảo đảm cho phù hợp với tình hình Ngày 29 tháng 12 năm 2006, thay mặt Chính phủ, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng ký ban hành Nghị định số 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm Nghị định này có hiệu lực kể từ ngày 27 tháng 01 năm 2007 thay Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19 tháng 11 năm 1999 Chính phủ giao dịch bảo đảm bãi bỏ Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 1999 Chính phủ bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25 tháng 10 năm 2002 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 178/1999/NĐ-CP Do đó, quy định bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, có bảo đảm tiền vay, quy định tập trung, thống văn xóa bỏ tình trạnh tồn song song hai Nghị định Chính phủ điều chỉnh quan hệ bảo đảm tiền vay: Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 Chính phủ hướng dẫn thực Bộ luật dân năm 1995 Nghị định số 178/1999/NĐ-CP hướng dẫn thực Luật tổ chức tín dụng 1997 (trong hai nghị định ban hành cách bốn mươi ngày) GVHD: Ths Nguyễn Thị Hằng Luận văn tốt nghiệp Với đặc trưng hoạt động tín dụng ngân hàng (TDNH) là vay và cho vay, hoạt động kinh doanh này đem lại 80% lợi nhuận cho NH Vì vậy, để hạn chế rủi ro hoạt động tín dụng thì NH cần thiết tạo cho mình sở bảo đảm cho việc thu hồi nợ khách hàng vay không tự nguyện trả nợ hoặc không đủ khả trả nợ hết hạn vay Chính từ thực tế này, pháp luật cho phép NH và khách hàng vay thỏa thuận lựa chọn áp dụng BPBĐ bằng tài sản cầm cố, thế chấp của khách hàng vay hoặc bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba Như vậy, bảo đảm tiền vay là việc NH áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo sở kinh tế và pháp lý để thu hồi các khoản nợ đã cho khách hàng vay, lãi vay và các khoản phỉ (nếu có) Đó còn là sự thỏa thuận giữa các bên cho vay và người vay hoặc người thứ ba nhằm áp dụng các biện pháp cách thức để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hoàn trả vốn và lãi phát sinh của khách hàng cho các NH 1.1.3 Đặc điểm chung của các biện pháp bảo đảm tiền vay Mỗi BPBĐ tiền vay bằng tài sản, bằng bảo lãnh ở NH theo quy định của pháp luật hiện hành thì đều có những đặc điểm riêng, nhìn chung các BPBĐ này có những đặc điểm bản sau: Một là, BPBĐ là một nghĩa vụ bổ sung Có nghĩa là các biện pháp này không tồn tại một cách độc lập mà gắn liền với nghĩa vụ chính (là nghĩa vụ trả nợ) hợp đồng TDNH đồng thời việc thực hiện nghĩa vụ này chỉ xảy có sự vi phạm nghĩa vụ chính hợp đồng TDNH Do đó, nghĩa vụ này sẽ chấm dứt nghĩa vụ chính đã thực hiện đầy đủ; hay sự vô hiệu hợp đồng có nghĩa vụ bảo đảm có thể kéo theo sự vô hiệu của giao dịch bảo đảm (GDBĐ) Tuy nhiên, nghĩa vụ bổ sung của các BPBĐ chỉ ở mức tương đối Trong một số trường hợp để bảo vệ quyền lợi của bên nhận bảo đảm, BPBĐ vẫn có thể tồn tại độc lập với nghĩa vụ mà nó bảo đảm Điều này thể hiện qua quy định của pháp luật sau: “Hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị vô hiệu mà các bên chưa thực hiện hợp đồng đó thì GDBĐ chấm dứt; nếu đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm thì GDBĐ SVTH: Chu Minh Hoàng Luận văn tốt nghiệp không chấm dứt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác” Điều này rất có lợi cho NH bảo đảm, vì dù cho hợp đồng tín dụng bị vô hiệu nếu đã cấp tín dụng một phần hoặc tồn bộ cho khách hàng vay thì GDBĐ vẫn có hiệu lực, NH vẫn có quyền ưu tiên việc xử lý tài sản nhằm bảo đảm cho việc thu hồi nợ cho mình, dù rằng khoản nợ đó không thực sự là khoản nợ chính phát sinh từ hợp đồng tín dụng mà là khoản bên vay buộc phải hoàn trả Hai là, đối tượng của BPBĐ tiền vay là tài sản có giá trị Nói chung, bất kỳ tài sản hoặc quyền về tài được phép giao dịch mà không có khả tạo lưu chuyển tiền tệ đều có thể dùng làm bảo đảm Tuy nhiên, từ góc độ của người cho vay tài sản bảo đảm (TSBĐ) phải thể hiện được đặc trưng sau: • Giá trị TSBĐ phải lớn nghĩa vụ được bảo đảm: bảo đảm tín dụng không chỉ là nguồn thu nợ của NH mà còn có ý nghĩa thúc giục người vay trả nợ, nếu không họ sẽ mất tài sản Nếu ngược lại, TSBĐ mà nhỏ việc thực hiện nghĩa vụ thì bên vay dễ dàng không trả nợ Nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm cả gốc, lãi và các loại phí NH quy định • TSBĐ có thị trường tiêu thụ Mức độ khoản của tài sản có quan hệ đến lợi ích của người cho vay Mức độ khoản thấp hay nói cách khác là tài sản khó bán thì khó được NH chấp nhận • Có đầy đủ sở pháp lý để người cho vay có quyền ưu tiên xử lý tài sản Đặc trưng này thể hiện ở chỗ: tài sản phải thuộc sở hữu hợp pháp của bên vay, bên bảo lãnh; tài sản không có tranh chấp vào thời điểm vay và được phép giao dịch Ba là, phạm vi bảo đảm không vượt quá phạm vi nghĩa vụ đã được xác định nội dung quan hệ chính Điều 319 Bộ luật dân sự 2005: “Nghĩa vụ dân sự có thể được bảo đảm một phần hoặc toàn bộ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không quy định phạm vị bảo đảm thì nghĩa vụ được được bảo đảm toàn bộ, kể cả nghĩa vụ trả lãi và bồi thường thiệt hại” Điều đó có nghĩa thỏa thuận các BPBĐ tiền vay, NH và khách hàng có thể thỏa thuận phạm vi bảo đảm tiền vay Trong hợp đồng tín dụng nếu các bên có thỏa thuận TSBĐ chỉ được dùng để bảo đảm một phần nghĩa GVHD: Ths Nguyễn Thị Hằng Luận văn tốt nghiệp vụ trả nợ thì dù cho giá trị tài sản có lớn toàn bộ nghĩa vụ trả nợ, phần còn lại của nghĩa vụ cũng không được bảo đảm bằng tài sản đó Trong trường hợp này nếu khách hàng không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ của mình dẫn đến các NH phải xử lý TSBĐ thì tài sản đó chỉ được dùng để trả nợ phạm vi phần nghĩa vụ có bảo đảm được xây dựng hợp đồng Bốn là, các BPBĐ tiền vay bằng tài sản có chức dự phòng Chức dự phòng ở được thể hiện ở chỗ TSBĐ chỉ được dùng để khấu trừ nghĩa vụ nếu người vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng việc trả lãi gốc, lãi vay và các khoản phí Trong một quan hệ TDNH, BPBĐ tiền vay được xem là đương nhiên chấm dứt bên vay tự giác thực hiện nghĩa vụ của họ đối với NH, tức đến hạn, bên vay đã thực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ trả nợ của mình Có thể nói rằng, các BPBĐ có chức dự phòng, có nghĩa là các BPBĐ chỉ được áp dụng nghĩa vụ chính không được thực hiện hoặc thực hiện không đúng nhằm qua đó bảo đảm quyền lợi cho bên có quyền 1.1.4 Điều kiện có hiệu lực của các biện pháp bảo đảm tiền vay • Giao dịch bảo đảm được giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp sau đây: Các bên có thỏa thuận khác; Cầm cố tài sản có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản cho bên nhận cầm cố; Việc chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký chấp; GDBĐ có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng chứng thực trường hợp pháp luật có quy định • Việc mơ tả chung tài sản bảo đảm không ảnh hưởng đến hiệu lực GDBĐ Về nguyên tắc, hợp đồng bảo đảm giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác pháp luật có quy định khác Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định SVTH: Chu Minh Hoàng Luận văn tốt nghiệp trường hợp bắt buộc phải đăng ký GDBĐ gồm có: chấp quyền sử dụng đất; chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất rừng trồng; chấp tàu bay, tàu biển; chấp tài sản để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ trường hợp khác pháp luật có quy định Trên thực tế, có nhiều trường hợp việc chấp, cầm cố tài sản bảo đảm đăng ký theo quy định Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, nên NH bên bảo đảm khơng có nghĩa vụ phải đăng ký hợp đồng chấp, cầm cố tài sản với quan đăng ký GDBĐ Tuy nhiên, trình thực hợp đồng chấp, cầm cố trước ký hợp đồng chấp, cầm cố, bên bảo đảm có hành vi gian dối cách dùng tài sản chấp, cầm cố để tiếp tục bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ NH khác bán, chuyển nhượng cho bên thứ ba Nếu khoản Điều 11 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, GDBĐ có hiệu lực pháp lý người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký Cho nên, hợp đồng chấp, cầm cố tài sản chưa đăng ký nói khơng có giá trị pháp lý bên thứ ba quyền, lợi ích NH nhận bảo đảm không pháp luật bảo vệ 1.2 Tài sản bảo đảm tiền vay 1.2.1 Khái niệm Văn bản pháp luật đầu tiên quy định về TSBĐ là Bộ luật dân sự 2005, tiếp đến là nghị định 165/1999/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm cũng đã hoàn thiện về phạm vi TSBĐ Hơn một tháng sau thì Nghị định số 178/1999/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay ở các tổ chức tín dụng đã đời Cả Nghị định này đều được ban hành bởi Chính phủ có một số điểm lại mâu thuẫn Ví dụ nghị định 165/1999/NĐ-CP thì có quy định về việc cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản hình thành tương lai Nghị định số 178/1999/NĐ-CP thì quy định “Tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản của khách hàng vay, tài sản hình thành từ vốn vay và tài sản của bên bảo lãnh dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với tổ chức tín dụng” Nghị định này chỉ nói tới tài sản hình thành từ vốn vay, vậy là đã hạn chế tài sản hình thành tương lai của khách hàng vay, mà tài sản này có thể dùng làm TSBĐ Thấy được sự thiếu xót này nên Nghị định số GVHD: Ths Nguyễn Thị Hằng Luận văn tốt nghiệp 163/2006/NĐ-CP đời đã có sự sửa đổi cụ thể “ Tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm TSBĐ có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành tương lai và được phép giao dịch” Nghị định số 178/1999/NĐ-CP cũng được coi là quy định khá chặt chẽ về TSBĐ Tại điều 11 Nghị định số 178/1999/NĐ-CP thì một tài sản chỉ được bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ “ở một tổ chức tín dụng” Với sự không cần thiết và bất hợp lý này nên ở Nghị định số 163/2006/NĐ-CP đã quy định theo hướng mở hơn, không hạn chế người vay dùng chính TSBĐ đó để vay ở một NH hay một tổ chức tín dụng Theo điều 163 Bộ luật dân sự 2005 quy định “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản” Ngoài điều kiện tài sản được phép giao dịch theo quy định của pháp luật, nếu pháp luật có quy định khác về điều kiện đối với TSBĐ thực hiện nghĩa vụ thì phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện đó Theo tinh thần của Bộ luật dân sự 2005, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP và quy định của Ngân hàng Công Thương (NHCT) về TSBĐ tiền vay thì tài sản dùng để thực hiện bảo đảm tiền vay được chia thành dạng: • Vật bao gồm máy móc; thiết bị; phương tiện vận tải; nguyên liệu; nhiên liệu; vật liệu; hàng hóa; kim khí quý; đá quý; • Tiền, trái phiếu,cở phiều, kỳ phiếu và các giấy tờ có giá • Các quyền tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm bao gồm quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liên với đất, nhà ở; quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả; quyền sở hữu công nghiệp; quyền đối với giống trồng; quyền đòi nợ; quyền được nhận số tiền bảo hiểm đối với TSBĐ và các quyền phát sinh từ hợp đồng; quyền tài sản đối với phần góp vốn doanh nghiệp kể cả doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; quyền được hưởng hoa lợi, lợi tức; quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên; các quyền phát sinh từ TSBĐ và các quyền tài sản khác thuộc sở hữu của bên bảo đảm Các quyền sử dụng đất (QSD đất) được dùng để thực hiện nghĩa vụ dân sự như: QSD đất của tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng QSD đất mà tiền sử dụng đất đã SVTH: Chu Minh Hoàng Luận văn tốt nghiệp nộp/tiền chuyển nhượng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; QSD đất (không phải là đất thuê) của hộ gia đình, cá nhân; … Bên cạnh những tài sản NHCT nhận làm bảo đảm thì có một số tài sản mà NHCT không nhận làm bảo đảm Chúng bao gờm: • QSD đất hình thành tương lai • QSD đất mà giấy chứng nhận QSD đất ghi nhận bên bảo đảm chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước • Máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải, nguyên liệu, vật liệu, hàng tiêu dùng, kim khí quý, đá quý mua trả chậm, trả dần có thời hạn trả chậm, trả dần từ năm trở lên của bên bảo đảm mà hợp đồng mua trả chậm, trả dần giữa bên bảo đảm và bên bán tài sản đã được bên bán tài sản đăng ký tại quan đăng ký GDBĐ Như vậy, tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ với NH cho vay Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành tương lai và được phép giao dịch 1.2.2 Điều kiện của tài sản bảo đảm tiền vay Theo Bộ luật dân sự 2005 và Nghị định số 163/2006/NĐ-CP thì TSBĐ phải thỏa mãn hai điều kiện sau: • Tḥc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền Ví dụ về một số loại tài sản mà NHCT quy định sau: các tài sản hình thành ở nước ngoài, được đăng ký QSH ở nước ngoài; quyền tài sản phát sinh từ quyền đòi nợ, quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, các quyền khác phát sinh từ hợp đồng; Có quy định này là bởi vì TSBĐ là một loại cam kết của khách hàng vay với NH khách hàng không trả được nợ Do đó, tài sản này rất có thể sẽ bị lý để NH thu hồi vốn, lãi và các khoản phí từ khách hàng Vậy muốn định đoạt được TSBĐ, tài sản đó phải an toàn về phương diện sở hữu, tức là thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay • Tài sản được phép giao dịch nghĩa là tài sản không bị cấm giao dịch và được NHCT chấp nhận làm TSBĐ Chúng ta đã biết rằng TSBĐ là nghĩa vụ bổ sung và mang tính dự phòng chỉ bị xử lý có hành vi vi phạm GVHD: Ths Nguyễn Thị Hằng Luận văn tốt nghiệp nghĩa vụ trả nợ Do đó, tài sản này có thể sẽ được lý để NH thu hồi nợ từ khách hàng Nếu tài sản này không được phép giao dịch thì NH lấy gì để thu hồi nợ đây? Mặt khác, NH cũng là một tổ chức kinh tế nên phải hoạt động theo pháp luật đó NH chỉ nhận những tài sản mà pháp luật không cấm, tài sản nằm quy định của NHCT thì TSBĐ này mới có hiệu lực Việc quy định điều kiện đối với TSBĐ cũng giúp cho NH dễ dàng việc xác định TSBĐ có phù hợp với quy định của pháp luật không Trước Nghị định số 178/1999/NĐ-CP còn hiệu lực thì ngoài hai điều kiện trên, TSBĐ còn phải thỏa mãn thêm điều kiện tài sản không có tranh chấp và phải mua bảo hiểm thời hạn bảo hiểm tiền vay đối với tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm Thực tế, điều kiện tài sản khơng có tranh chấp thời điểm bảo đảm khó xác định khơng có văn hướng dẫn cụ thể trình tự, thủ tục xác nhận tài sản khơng có tranh chấp Cho nên, NH khách hàng khơng biết làm thủ tục đề nghị quan xác nhận điều kiện nói Ngay NH cử cán kiểm tra thực tế tài sản bảo đảm đề nghị ủy ban nhân dân cấp xã nơi có TSBĐ xác nhận tài sản khơng có tranh chấp, khơng có quan xác nhận với lý chưa có văn hướng dẫn quan cấp Mặt khác, điều kiện bảo hiểm không áp dụng tất loại TSBĐ mà áp dụng tài sản phải mua bảo hiểm theo quy định pháp luật Song Luật kinh doanh bảo hiểm văn hướng dẫn không quy định rõ tài sản bắt buộc phải mua bảo hiểm mà có văn pháp luật chuyên ngành quy định điều kiện bảo hiểm loại tài sản cụ thể Chính điều kiện bảo hiểm tài sản quy định phân tán, riêng lẻ văn pháp luật khác nhau, nên NH khách hàng khó áp dụng pháp luật vào trình xác định điều kiện tài sản bảo đảm Xuất phát từ khó khăn, vướng mắc q trình thực Nghị định số 178/1999/NĐ-CP quy định Bộ luật dân 2005, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP không quy định việc mua bảo hiểm TSBĐ tài sản khơng có tranh chấp điều kiện bắt buộc TSBĐ Mặc SVTH: Chu Minh Hoàng Luận văn tớt nghiệp dù có loại bỏ số quy định bất cập Nghị định số 178/1999/NĐ-CP liên quan đến điều kiện TSBĐ, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP khơng loại bỏ tồn điều kiện mà giữ lại hai điều kiện để phù hợp với thực tế quy định Bộ luật Dân 2005 Theo đó, tài sản dùng để cầm cố, chấp để bảo đảm tiền vay phải tài sản thuộc quyền sở hữu bên có nghĩa vụ bên thứ ba phép giao dịch Tuy nhiên, trường hợp cụ thể, bên thỏa thuận áp dụng hai điều kiện GDBĐ, điều kiện có tính khả thi, thực thực tế bảo đảm an toàn vốn vay cho ngân hàng, không làm ảnh hưởng đến hội kinh doanh khách hàng 1.3 Đăng ký giao dịch bảo đảm tiền vay 1.3.1 Khái niệm Có nhiều quan điểm về đăng ký GDBĐ và một số tác giả cho rằng: “Đăng ký GDBĐ là việc quan nhà nước có thẩm quyền ghi nhận việc cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản theo đó bên bảo đảm cam kết với bên nhận bảo đảm về việc dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, nhằm xác định thứ tự ưu tiên toán giữa người cùng nhận bảo đảm bằng một tài sản” còn quan điểm về đăng ký GDBĐ hoạt động tín dụng thì “Đăng ký GDBĐ hoạt động tín dụng là việc tổ chức tín dụng, bên vay hoặc việc người ủy quyền hợp pháp thực hiện việc đăng ký các hợp đồng cầm cố, thế chấp tài sản tại các quan nhà nước có thẩm quyền” Xét nội dung thì khái niệm mà tác giả đưa chưa mang tính bao quát Ở khái niệm thứ nhất, các quan điểm này chỉ nhìn nhận một số trường hợp xảy GDBĐ về cầm cố, thế chấp tài sản và việc cầm cố, thế chấp này là để bảo đảm trường hợp một tài sản được bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ cho nhiều bên nhận bảo đảm Bên cạnh đó, quan điểm này cũng xác định: mục đích của việc đăng ký GDBĐ là “nhằm xác định thứ tự ưu tiên toán” Trong việc đăng ký ngoài mục đích này còn bao hàm cả công tác quản lý nhà nước về GDBĐ thị trường, mục tiêu công khai và minh bạch hóa các giao dịch dân sự điều kiện hội nhập kinh tế, xác nhận tính xác thực của các GDBĐ, cung cấp thông tin cho các cá nhân, tổ chức có nhu 10 SVTH: Chu Minh Hoàng Luận văn tốt nghiệp ty không có khả trả nợ cho ngân hàng Khách hàng không trả được nợ thì đến hạn ngân hàng buộc phải xử dụng biện pháp cuối cùng là xử lý TSBĐ để thu hồi khoản nợ còn lại Nhưng CT TNHH X vẫn chay ì không chịu giao tài sản thế chấp cho NHCT-CN6 để ngân hàng phát mãi nên khoản nợ của khách hàng cứ tồn đọng đến ngày hôm vẫn chưa giải quyết được Qua sự việc trên, để bảo vệ quyền lợi của các bên, theo tác giả pháp luật cần phải quy định cho NH có quyền yêu cầu các quan nhà nước có thẩm quyền phối hợp để kê biên, đấu giá tài sản theo hợp đồng bảo đảm đã thỏa thuận để khấu trừ nghĩa vụ hợp đồng tín dụng Mặt khác, phải có các quy chế phối hợp giữa các quan chức việc xử lý TSBĐ theo yêu cầu của bên nhận bảo đảm hợp đồng tín dụng bị vi phạm CHƯƠNG 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY Ở NGÂN HÀNG 3.1 Đánh giá chung về việc áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay của ngân hàng Thời bao cấp, hệ thống NH nước ta lúc bấy giờ là NH một cấp, NH nhà nước cho vay cả ngắn, trung và dài hạn Nhưng nguồn vốn cho vay trung, dài hạn của NH nhà nước là vốn của ngân sách trung ương Khách hàng vay của NH chủ yếu là thuộc thành phần kinh tế quốc doanh và tập thể Trong chế kế hoạch hóa tập trung thì hợp đồng kinh tế là công cụ để xây dựng và thực hiện kế hoạch của nhà nước Chủ thể tham gia vào hợp đồng này không quan tâm đến hợp đồng có thực hiện đầy đủ hay không, vì nếu có vi phạm về nghĩa vụ của hợp đồng hay khách hàng không trả được nợ cũng không ảnh hưởng đến “túi tiền” của họ vì họ là NH bao cấp Do đó, thời kỳ này các BPBĐ tiền vay hợp đồng tín dụng không được đặt Khi đất nước chuyển sang nền kinh tế thị trường Do ảnh hưởng nhận thức và phương thức cho vay thời kỳ bao cấp, thời kỳ đổi mới hệ thống NH, việc xem nhẹ các BPBĐ tiền vay là một những nguyên nhân quan trọng dẫn đến sự đỗ bể của các NH ngoài quốc doanh, sự sụp đỗ của các hợp tác xã tín dụng năm 1996 Trong năm liên tiếp năm 1996 – 1997 xảy 40 GVHD: Ths Nguyễn Thị Hằng Luận văn tốt nghiệp nhiều vụ án xâm hại đến tiền của NH như: vụ án Tamexco, vụ công ty Minh Phụng Thực tế cho thấy sở dĩ mất mát số tiền lớn của NH nêu vì nhiều cán bộ tín dụng xem nhẹ các quy định về BPBĐ tiền vay như: cho vay không thế chấp, nhận TSBĐ không kiểm tra, thẩm định TSBĐ dự án đầu tư cũng phương án kinh doanh qua loa, đại khái… thậm chí thông đồng với khách hàng vay hợp thức hóa hồ sơ để vay tiền Do đó, thời gian này gây khó khăn nặng nề đối với các ngân hàng Để giải quyết tình trạng trên, pháp luật về các BPBĐ tiền vay dần được cải tiến nhằm ổn định hoạt động NH và ổn định xã hội sự đời của Nghị định số 165/1999/NĐ-CP, Nghị định số 178/1999/NĐ-CP, Nghị định số 85/2002/NĐ-CP, Luật tổ chức tín dụng 2004, Bộ luật dân sự 2005, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP… 3.2 Một số vướng mắc quá trình thực hiện Pháp luật về bảo đảm tiền vay thời gian qua đã có những tiến bộ vượt bậc và ngày càng phù hợp với thông lệ quốc tế là tôn trọng quyền tự thỏa thuận, quyền tự quyết, tự chịu trách nhiệm của các bên tham gia GDBĐ Tuy nhiên, bên cạnh những tiến bộ đó vẫn còn tồn tại những vướng mắc, bất cập mà pháp luật vẫn chưa khắc phục được Sau là những vướng mắc quá trình thực hiện pháp luật đối với hoạt động cho vay • Việc áp dụng các BPBĐ hợp đồng tín dụng còn khá tùy tiện Tùy vào sự “thân tín” của khách hàng vay mà NH có thể giải quyết cho vay ít hay nhiều, cho vay có phù hợp với những quy định của pháp luật hay không Hiện thực tế có rất nhiều vụ việc thế này tác giả muốn lấy một vụ án mà nổi tiếng lịch sử ngành ngân hàng, đó là vụ án của Minh Phụng – EPCO, chỉ nhờ quan hệ thân tình giữa Tăng Minh Phụng – giám đốc Công Ty TNHH Minh Phụng với Phạm Nhật Hồng – phó giảm đốc Incombank (nay đã đổi tên thành Viettinbank) chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh và Nguyễn Ngọc Bích – phó giám đốc Vietcombank chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh, mà năm 1994 – 1997, thông qua việc thành lập 46 công ty “con” hoạt động giấy, với những TSBĐ vay vốn đa phần là không có thực, Tăng Minh Phụng đã “moi” của ngân hàng Incombank và Vietcombank 6.500 tỷ đồng 41 SVTH: Chu Minh Hoàng Luận văn tốt nghiệp Việc áp dụng BPBĐ hợp đồng TDNH tùy tiện còn thể hiện ở việc xử lý tài sản cầm cố Thực tế cho thấy, áp dụng BPBĐ này, có một số trường hợp NH không giữ TSBĐ mà vẫn để lại kho của khách hàng, không kiểm tra, xem xét thường xuyên để TSBĐ bị thất thoát Cũng ví dụ về vụ án Minh Phụng – EPCO Theo hồ sơ vụ án, tổng giá trị tài sản lưu động gồm: nhựa, sắt, thép, vỏ xe, xơ sợi,… là 280 tỷ đồng được đem làm TSBĐ hợp đồng vay tiền của Incombank và Vietcombank chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh Do NH quá tin tưởng nên những tài sản này vẫn để ở kho EPCO bảo quản và toàn bộ TSBĐ đã bị EPCO tự ý xuất bán hết mặc dù nghĩa vụ hợp đồng chưa thực hiện • Do chủ quan phân tích, đánh giá điều kiện BPBĐ Cơ sở đánh giá điều kiện BPBĐ tiền vay khơng NH cho vay dựa vào nguồn số liệu khách hàng cung cấp, chưa có kiểm chứng sổ sách kế tốn thực tế kiểm kê Nhiều cán tín dụng phân tích, đánh giá chưa vào chiều sâu nên kết thẩm định thường ngược lại với thực tế hoạt động khách hàng vay Nhiều trường hợp khách hàng vay có tiêu tài khả quan: doanh số hoạt động tăng qua năm, doanh thu lợi nhuận năm sau cao năm trước, khách hàng không trả nợ Bởi nguồn số liệu mà cán bợ tín dụng sử dụng tính tốn có chất lượng kém, khơng xác, nguồn số liệu xa so với thời điểm vay vốn nên hiệu thẩm định thấp, chí tác dụng Ví dụ, cán bợ tín dụng đánh giá doanh thu của năm sau tăng năm trước thì điều này chưa chắc đúng vì doanh thu bằng số tiền nhân với sản lượng Nếu năm sau số lượng tăng gấp đôi so với năm trước thì đương nhiên doanh thu sẽ tăng Qua xem xét loại khách hàng nhận thấy hầu hết họ rơi vào trạng thái suy giảm mặt tài chính, kinh doanh hiệu quả, không tiếp tục vay khơng thể trả nợ cũ nên kiếm cớ trì hỗn gửi báo cáo tài tìm cách "đánh bóng" lại số liệu, đơi đồng ý NHCV • Sự bất cập việc nhận TSBĐ là hộ chung cư hình thành tương lai 42 GVHD: Ths Nguyễn Thị Hằng Luận văn tốt nghiệp Điều Nghị định 163 quy định: “Trong trường hợp bảo đảm thực nghĩa vụ tài sản hình thành tương lai bên bảo đảm có quyền sở hữu phần tồn tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm có quyền phần toàn tài sản ” Nhìn chung quy định áp dụng cho loại tài sản hình thành tương lai bao gồm máy móc, vật tư, có dạng tài sản mà Việt Nam thừa nhận cho phép giao dịch hộ chung cư nhà thuộc dự án xây dựng chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở/Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà QSD đất Việc Việt Nam cho phép bên giao dịch (bao gồm mua bán, chấp ) hộ loại trước cấp sổ hồng nên gây một số vướng mắc, bất cập, khó khăn GDBĐ sau: Thứ nhất, TSBĐ chấp hai nơi khác theo quy trình khác Quy trình đăng ký với Trung tâm đăng ký tài sản góc độ chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán hộ Quy trình thứ hai công chứng hợp đồng chấp theo Luật Nhà 2005 Cơ quan công chứng thực việc công chứng hợp đồng chấp vào hướng dẫn Bộ Tư pháp Công văn số 2057/BTP-HCTP ngày 9-5-2007 công chứng hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai Tuy nhiên, vướng mắc chỗ đăng ký việc chấp văn phòng đăng ký QSD đất/phòng quản lý thị quan đăng ký từ chối việc đăng ký theo quan việc chấp hộ hình thành tương lai vi phạm điểm a, khoản 1, điều 91 Luật Nhà 2005 “Có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo quy định pháp luật” Để giải vấn đề thực tiễn (vì cho phép mua bán phải thừa nhận quyền phát sinh theo hợp đồng mua bán, ví dụ quyền chấp bên mua), Bộ Tư pháp Công văn số 232/ĐKGDBĐ-NV ngày 4-102007 hướng dẫn quyền người mua hộ từ hợp đồng mua bán coi quyền tài sản theo điều 322 Bộ luật Dân 2005 quyền tài sản đem chấp Đồng thời hợp đồng chấp (quyền tài sản phát 43 SVTH: Chu Minh Hoàng Luận văn tốt nghiệp sinh từ hợp đồng mua bán hộ) đăng ký trung tâm đăng ký tài sản Do đó người mua nhà A chấp hộ chưa có sổ hồng với ngân hàng C công chứng hợp đồng chấp theo hướng dẫn Công văn 2057/BTP-HCTP Sau (với đồng lõa chủ đầu tư) người chấp hộ với ngân hàng D đăng ký hợp đồng chấp với Trung tâm đăng ký tài sản theo hướng Công văn 232/ĐKGDBĐ-NV Khi khách hàng không trả được nợ và buộc phải xử lý tài sản chấp hộ thì ngân hàng C và ngân hàng D gặp rắc rối lớn việc thu hồi nợ của mình Theo khoản điều 325 Bộ luật Dân 2005: “Trong trường hợp tài sản dùng để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ dân mà có GDBĐ có đăng ký, có GDBĐ khơng đăng ký GDBĐ có đăng ký ưu tiên tốn” sẽ bảo vệ ngân hàng D còn theo khoản điều 93 Luật Nhà 2005 thì sẽ bảo vệ ngân hàng B Thứ hai, thực tế dự án hộ chủ đầu tư chấp miếng đất khu chung cư hình thành tương lai cho NH, ví dụ ngân hàng C Đồng thời, chủ đầu tư cho phép người mua hộ (khi chưa có sổ hồng) chấp với NH khác, ví dụ ngân hàng D Thực tế, nếu chủ đầu tư khơng tốn nợ với ngân hàng C pháp luật vẫn chưa có cách giải quyết thỏa đáng Quyền lợi ngân hàng C nhận chấp miếng đất khu chung cư hình thành tương lai từ chủ dự án hay quyền lợi ngân hàng D nhận chấp hộ từ người mua hộ pháp luật Việt Nam bảo vệ? Điều này cho đến vẫn để ngõ và gặp phải vụ việc NH đều chịu thiệt thòi • Sự thiếu đờng bợ giữa các quy định của pháp luật GDBĐ với luật nhà ở 2005 Điều 114 luật nhà ở 2005 quy định “Chủ sở hữu nhà chấp nhà để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ giá trị nhà lớn tổng giá trị nghĩa vụ chấp tổ chức tín dụng” Với quy định nhà làm luật hi vọng sẽ hạn chế được 44 GVHD: Ths Nguyễn Thị Hằng Luận văn tốt nghiệp rủi ro cho các tổ chức tín dụng nói chung và NH nói riêng nhận thế chấp nhà ở Tuy nhiên, từ góc độ kinh tế thì quy định đó đã cản trở khả huy động vốn xã hội phục vụ sản xuất, kinh doanh Từ góc độ pháp luật thì quy định không phản ánh được tư đổi mới lĩnh vực pháp luật dân sự là tôn trọng sự thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch dân sự Một số ý kiến còn cho rằng quy định tại điều 114 luật nhà ở 2005 đã mâu thuẫn với Bộ luật dân sự 2005 là bởi vì khoản điều 324 “Một tài sản dùng để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ dân sự, có giá trị thời điểm xác lập GDBĐ lớn tổng giá trị nghĩa vụ bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác pháp luật có quy định khác” đó các bên được phép thỏa thuận TSBĐ có thể nhỏ hoặc bằng tổng giá trị các nghĩa vụ Mặc dù, trường hợp này có thể không mâu thuẫn luật nhà ở là luật chuyên ngành còn luật dân sự là luật chung nên thực thi thì luật chuyên ngành được ưu tiên áp dụng Tuy nhiên, xảy tranh chấp, việc xác định cứ pháp lý để áp dụng pháp luật sẽ khó khăn vì sẽ có nhiều trở ngại như: việc định giá tài sản; việc bảo quản, giữ gìn TSBĐ… • Xử lý tài sản bảo đảm Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định nguyên tắc xử lý TSBĐ thực theo thỏa thuận bên, khơng có thỏa thuận tài sản bán đấu giá Tuy nhiên thực tế, việc NH tự xử lý TSBĐ theo thỏa thuận gặp nhiều khó khăn trình tự, thủ tục xử lý phụ thuộc vào thái độ hợp tác bên bảo đảm, bên giữ tài sản, NH chưa toàn quyền xử lý TSBĐ khuôn khổ pháp luật Trong việc thu giữ TSBĐ, nếu người giữ tài sản có dấu hiệu chống đối không giao thì NH nhận bảo đảm có quyền yêu cầu Ủy Ban Nhân Dân và quan công an nơi tiến hành thu giữ tài sản can thiệt theo quy định của pháp luật Nhưng thực tế không có văn bản hướng dẫn nên các quan nêu không biết hỗ trợ thế nào và luật cũng không quy định trách nhiệm của họ là phải hỗ trợ, đó yêu cầu của NH thường bị từ chối NH muốn thu hồi nợ, rút cuộc vẫn phải làm theo cách cũ là khởi kiện tòa án để yêu cầu giải quyết Tuy nhiên cho dù đã có bản án việc thu hồi tiền cũng mất thêm vài tháng nữa bởi vì những thủ tục 45 SVTH: Chu Minh Hoàng Luận văn tốt nghiệp rườm rà nên quan thi hành án không bao giờ thi hành đúng thời hạn quyết định của bản án Việc xử lý TSBĐ QSD đất nhà đặc biệt gây khó khăn cho NH Trước hết, quy định Nghị định số 163/NĐ-CP Bộ luật Dân 2005 không thống phương thức xử lý TSBĐ trường hợp bên khơng có thỏa thuận Tại khoản điều 68 Nghị định số 163/NĐ-CP quy định QSD đất, tài sản gắn liền với đất trường hợp khơng có thoả thuận phương thức xử lý bán đấu giá Trong đó, tại điều 721 Bộ luật Dân 2005 quy định không thỏa thuận phương thức xử lý TSBĐ QSD đất, bên nhận chấp có quyền khởi kiện Tòa án Mặt khác, thủ tục xử lý tài sản thơng qua khởi kiện Tịa án cịn chậm, đặc biệt thủ tục thi hành án thông thường phải kéo dài năm Thực trạng ảnh hưởng xấu đến hiệu thu hồi vốn vay kết kinh doanh NH cho vay 3.3 Những bấp cập của pháp luật hiện hành về đăng ký giao dịch bảo đảm tiền vay 3.3.1 Quy định thiếu quán, đồng công chứng, chứng thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất và/hoặc tài sản gắn liền với đất Điểm a, khoản Điều 130 Luật Đất đai 2003 quy định hợp đồng chấp QSD đất phải có chứng nhận công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chấp QSD đất hộ gia đình, cá nhân, bên lựa chọn hình thức chứng nhận công chứng nhà nước chứng thực Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất Do đó, làm thủ tục chấp QSD đất và/hoặc tài sản gắn liền với đất, hộ gia đình, cá nhân thường yêu cầu chứng thực hợp đồng Uỷ ban nhân dân cấp xã Tuy nhiên, trình độ cán tư pháp cấp xã hạn chế thiếu kinh nghiệm, nên việc xem xét, đối chiếu nội dung hợp đồng chấp với quy định pháp luật gặp nhiều khó khăn, kéo dài thời gian so với quan cơng chứng Điều thấy rõ qua việc Uỷ ban nhân dân cấp xã chứng thực từ theo Nghị định số 79/2007/NĐ-CP ngày 18/5/2007 Chính phủ Một 46 GVHD: Ths Nguyễn Thị Hằng Luận văn tốt nghiệp công việc đơn giản số công việc giao chứng thực mà Uỷ ban nhân dân nhiều phường thủ đô Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh khơng thể cấp có chứng thực cho người u cầu phịng cơng chứng nhà nước làm trước đây, mà phải hẹn sang buổi làm việc khác ngày làm việc hơm sau Đó chưa kể Uỷ ban nhân dân phường yêu cầu cá nhân, tổ chức có yêu cầu chứng thực mang đến photocopy Uỷ ban nhân dân phường để tiện cho việc xem xét, đối chiếu Trường hợp từ chối yêu cầu chứng thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất và/hoặc tài sản gắn liền với đất, Uỷ ban nhân dân cấp xã phải có văn thơng báo nêu rõ lý Tất nhiên, lý từ chối Uỷ ban nhân dân cấp xã phải có cứ, phù hợp với quy định pháp luật Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân mang đến để yêu cầu Uỷ ban nhân dân cấp xã chứng thực thường hợp đồng mẫu ngân hàng soạn thảo sẵn Do đó, hợp đồng soạn thảo sẵn có nội dung chi tiết, sát với hoạt động thực tế ngân hàng quy định pháp luật chun ngành Vì vậy, khơng dễ để cán tư pháp Uỷ ban nhân dân cấp xã quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất và/hoặc tài sản gắn liền với đất không xác thực, vi phạm pháp luật trái đạo đức xã hội Thực tế, có trường hợp bên (hộ gia đình/cá nhân ngân hàng) mang hồ sơ đến quan công chứng để yêu cầu công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất và/hoặc tài sản gắn liền với đất soạn thảo sẵn bị từ chối có một/một số điều khoản hợp đồng soạn thảo sẵn không phù hợp với pháp luật đạo đức xã hội Nhưng thay xem xét, thỏa thuận lại để sửa đổi hợp đồng cho phù hợp với quy định pháp luật theo yêu cầu quan công chứng, bên lại mang hợp đồng chấp quyền sử dụng đến yêu cầu chứng thực Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất Kết cán tư pháp xã không phát quy định không phù hợp nêu chứng thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất và/hoặc tài sản gắn liền với đất Hiện tại, bên cạnh hệ thống phịng cơng chứng nhà nước, cịn có hệ thống văn phịng cơng chứng thành lập hoạt động theo quy 47 SVTH: Chu Minh Hoàng Luận văn tốt nghiệp định Luật Công chứng 2006 Theo quy định Luật Đất đai 2003, có phịng cơng chứng nhà nước quyền công chứng hợp đồng chấp QSD đất và/hoặc tài sản gắn liền với đất Trong đó, Luật Cơng chứng 2006 quy định cơng chứng viên tổ chức hành nghề cơng chứng có quyền công chứng hợp đồng, giao dịch nội dung hợp đồng, giao dịch xác thực, khơng vi phạm pháp luật không trái đạo đức xã hội Do vậy, theo quy định Luật Đất đai 2003, văn phịng cơng chứng bị hạn chế công chứng hợp đồng chấp QSD đất và/hoặc tài sản gắn liền với đất Sở dĩ có quy định thiếu quán nêu Luật Công chứng 2006 ban hành sau Luật đất đai 2003 Việc quan nhà nước có thẩm quyền chưa kịp sửa đổi quy định liên quan Luật đất đai 2003 vơ tình gây khó khăn cho bên hoàn thiện thủ tục chấp QSD đất và/hoặc tài sản gắn liền với đất Căn quy định nêu Luật Đất đai 2003, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất số địa phương từ chối thực việc đăng ký hợp đồng chấp QSD đất và/hoặc tài sản gắn liền với đất cơng chứng văn phịng cơng chứng cho rằng, hồ sơ đăng ký chấp QSD đất và/hoặc tài sản gắn liền với đất chưa hợp lệ 3.3.2 Đăng ký giao dịch bảo đảm không tập trung thiếu thông tin liên kết Trong thời gian qua, việc đăng ký GDBĐ thực nhiều quan khác nhau, tùy thuộc vào loại tài sản chấp, cầm cố Cụ thể, Cục đăng ký quốc gia GDBĐ thuộc Bộ Tư pháp thực việc đăng ký GDBĐ tài sản, trừ trường hợp sau đây: • Cơ quan đăng ký tàu biển thuyền viên khu vực nơi đăng ký tàu biển thực việc đăng ký GDBĐ tàu biển; • Cục Hàng khơng dân dụng Việt Nam thực việc đăng ký GDBĐ tàu bay; • Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có bất động sản thực việc đăng ký GDBĐ quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Do vậy, trường hợp doanh nghiệp phải chấp, cầm cố nhiều tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ NH mà việc 48 GVHD: Ths Nguyễn Thị Hằng Luận văn tốt nghiệp chấp, cầm cố tài sản khơng thể thực việc đăng ký GDBĐ quan nêu trên, doanh nghiệp NH phải thỏa thuận, lập thành nhiều hợp đồng khác để đăng ký GDBĐ cho phù hợp Cho nên, chi phí phát sinh thời gian thực thủ tục chấp, cầm cố nhiều hơn, dài so với chi phí, thời gian để đăng ký việc chấp, cầm cố tài sản quan đăng ký giao dịch bảo đảm Lợi ích việc đăng ký GDBĐ cơng khai hố việc chấp, cầm cố tài sản nhằm hạn chế rủi ro cho bên nhận chấp, cầm cố tổ chức, cá nhân có liên quan Ngồi ra, việc đăng ký GDBĐ cịn có giá trị pháp lý bên thứ ba kể từ thời điểm đăng ký sở để xác định thứ tự ưu tiên toán bên nhận chấp, cầm cố xử lý tài sản Hiện nay, quan có thẩm quyền thực việc đăng ký GDBĐ chưa có chế chia sẻ thông tin từ hệ thống lưu trữ thơng tin Thêm vào đó, chế cung cấp thông tin quan đăng ký GDBĐ nặng thủ tục giấy tờ chưa thực tạo thuận lợi cho người có nhu cầu cung cấp thơng tin nhanh Khi muốn tìm hiểu thơng tin tài sản mà có ý định nhận chấp, cầm cố, NH phải cử cán trực tiếp đến quan đăng ký GDBĐ để làm thủ tục nhận thông tin như: điền thông tin vào mẫu đơn yêu cầu cung cấp thông tin quan đăng ký GDBĐ quy định, trả phí theo biểu phí liên Bộ Tư pháp Bộ Tài quy định… Trong quan đăng ký GDBĐ không diện tất địa phương nước nơi có NH, vùng nông thôn, vùng sâu, vùng xa (hiện tại, Trung tâm đăng ký giao dịch tài sản Cục đăng ký quốc gia GDBĐ thuộc Bộ Tư pháp thành lập Hà Nội Hồ Chí Minh Đà Nẵng) Do đó, dù cử người trực tiếp đến nhận thông tin gửi đơn yêu cầu cung cấp thông tin đến quan đăng ký GDBĐ để cung cấp thơng tin việc NH cá nhân, tổ chức khác quan đăng ký GDBĐ cung cấp thông tin TSBD theo thủ tục, chế hành chưa phù hợp với thực tế tốc độ phát triển khoa học – kỹ thuật, công nghệ thông tin Ngày nay, công nghệ thông tin phát triển lên tầm cao hỗ trợ cho người nhiều lĩnh vực, công việc Cho nên, 49 SVTH: Chu Minh Hoàng Luận văn tốt nghiệp quan đăng ký GDBĐ nên sớm ứng dụng công nghệ thông tin, kết nối hệ thống trung tâm liệu thông tin với để tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân truy cập, tìm hiểu thơng tin tài sản chấp, cầm cố Nếu quan đăng ký GDBĐ áp dụng công nghệ để chia sẻ thông tin với nhau, NH cá nhân, tổ chức khác tìm hiểu từ xa thơng tin tài sản chấp, cầm cố Tất nhiên, để truy cập vào hệ thống thông tin GDBĐ, người khai thác, sử dụng thông tin phải đăng ký trả phí cho bên cung cấp thơng tin Đổi lại, bên cung cấp thông tin phải cung cấp cho bên đăng ký với mật truy cập bảo đảm thơng tin cung cấp đầy đủ, xác, kịp thời theo thỏa thuận 3.4 Kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về các biện pháp bảo đảm tiền vay đối với ngân hàng 3.4.1 Kiến nghị hoàn thiện hệ thớng pháp ḷt về giao dịch bảo đảm • Nước ta ngày đã tham gia vào tổ chức thương mại thế giới WTO, đó việc tôn trọng sự thỏa thuận của các bên giao dịch phải được tôn trọng Để thực hiện được điều này thì ở điều 114 Luật nhà ở 2005 phải sửa đổi thành “Chủ sở hữu nhà chấp nhà để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ giá trị nhà lớn tổng giá trị nghĩa vụ” Có vậy, thì luật pháp nước ta sẽ bớt chồng chéo nhau, mâu thuẫn với nhau, giảm thiểu các trường hợp khác biệt giữa luật chung và luật chuyên ngành, có vậy các cán bộ thực hiện nhiệm vụ dễ dàng giải qút vụ việc nhiều • Các bợ, ngành có liên quan cần nghiên cứu và nhanh chóng ban hành văn thay Thông tư liên tịch 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCABTC-TCĐC xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ cho TCTD đã hết hiệu lực cứ ban hành là Nghị định số 178/1999/NĐ-CP đã bị bãi bỏ Việc ban hành thông tư mới phải theo hướng khắc phục được việc xử lý tài sản bảo đảm trường hợp các bên không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm Thông tư liên tịch cần quy định theo hướng QSD 50 GVHD: Ths Nguyễn Thị Hằng Luận văn tốt nghiệp đất, tài sản gắn liền với đất trường hợp khơng có thoả thuận phương thức xử lý bán đấu giá • Chính phủ cần ban hành mợt thông tư hướng dẫn chi tiết, cụ thể trình tự, thủ tục và các bước việc đăng ký giao dịch bảo đảm để các quan chức dễ dàng việc thực hiện Ngoài ra, ở điểm a khoản điều 130 Luật đất đai 2003 cần sửa đổi và bổ sung đó là “hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc của công chứng tư” Phải quy định vậy bởi vì Luật đất đai 2003 đã cũ và điều này không còn phù hợp với thực tiễn ngày luật pháp nước ta đã cho phép loại hình cơng chứng tư • Ngày với công nghệ hiện đại và tiên tiến nên việc một quan đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ rất dễ dàng Do đó, Chính phủ nên có quy định mọi tài sản đăng ký giao dịch bảo đảm đều đăng ký ở Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm Nếu Chính phủ có quy định này thì việc đăng ký sẽ được tập trung hơn, quan nhà nước quản lý dễ dàng hơn, thống kê việc cầm cố, thế chấp tài sản ở các ngân hàng sẽ dễ dàng và ngoài nếu cán bợ tín dụng ḿn tìm hiểu thơng tin tài sản mà có ý định nhận chấp, cầm cố sẽ dàng, nhanh gọn và đỡ tốn kém thời gian nhất 3.4.2 Kiến nghị đối với Ngân hàng nhà nước • Để tránh khỏi sự rắc rới, phức tạp tài sản hình thành tương lai là hộ chung cư thì theo tác giả ngân hàng nhà nước nên ban hành quyết định không cho các ngân hàng nói riêng và tổ chức tín dụng nói chung nhận tài sản này làm tài sản bảo đảm Tài sản này chỉ được giao dịch đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với hộ chung cư Có quy định này thì các ngân hàng mới an toàn việc cho vay đối với tài sản là hộ chung cư hình thành tương lai KẾT LUẬN 51 SVTH: Chu Minh Hoàng Luận văn tốt nghiệp Quy định của pháp luật Việt Nam nói chung và pháp luật liên quan đến hoạt động bảo đảm tiền vay nói riêng cần được sự quan tâm, đặc biệt giai đoạn hiện nền kinh tế Việt Nam và nền kinh tế thế giới gặp khó khăn nhất thì việc tăng cường sự hiểu biết về các chính sách pháp luật là mục tiêu quan tâm hàng đầu nhằm đưa một số quy định tích cực để nền kinh tế Việt Nam vào một quỹ đạo ổn định, góp phần hạn chế tình trạng suy giảm nền kinh tế Mặc dù các quy định của pháp luật liên quan đến hoạt động bảo đảm tiền vay cũng khá hoàn thiện góp phần vào việc nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng, hạn chế rủi ro, tăng cường thêm nguồn vốn vào lưu thông nền kinh tế Nhưng thực tế, hệ thống pháp luật có liên quan đến bảo đảm tiền vay còn gặp một số khó khăn, vướng mắc nhất định Vì thế, luận văn đã nghiên cứu, phân tích cụ thể các biện pháp bảo đảm tiền vay hoạt động tín dụng để giải quyết một sớ nợi dung sau: • Tài sản bảo đảm tiền vay • Xử lý tài sản bảo đảm • Đăng ký giao dịch bảo đảm • Tài sản hình thành tương lai là hợ chung cư • Sự thiếu đồng bộ giữa các quy định của pháp luật GDBĐ với luật nhà ở 2005, luật công chứng 2006, luật đất đai 2003 Qua quá trình nghiên cứu và phân tích các vấn đề nêu tác giả cũng đã kiến nghị mợt sớ điểm bản sau: • Phải sửa đổi một điều ở luật nhà ở 2005 và ở ḷt đất đai • Ban hành thơng tư liên tịch mới về xử lý tài sản bảo đảm để thay thế Thông tư liên tịch 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC đã hết hiệu lực • Chính phủ cần ban hành văn bản quy định chi tiết trình tự, thủ tục, các bước về việc đăng ký giao dịch bảo đảm và việc đăng ký này phải tập trung thống nhất vào một quan đó là Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm 52 GVHD: Ths Nguyễn Thị Hằng Luận văn tớt nghiệp • Chính phủ phải ban hành thơng tư hướng dẫn và chấp nhận việc hợp đồng quyền sử dụng đất và tất cả các hợp đồng công chứng tư Luận văn là sự cố gắng của tác giả với mong muốn pháp luật Việt Nam ngày càng hoàn thiện Tuy nhiên, một số hạn chế về kinh nghiệm thực tế nên luận văn có thể chưa phản ánh hết được những khó khăn, vướng mắc mà các bên tham gia giao dịch bảo đảm gặp phải cũng các kiến nghị chưa phù hợp với hoạt động thực tiễn của các bên Do đó, kính mong quý thầy cô, bạn đọc thông cảm và góp ý thêm 53 ... CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT CÁC BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM TIỀN VAY TRONG NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG CHI NHÁNH 2.1 Các biện pháp bảo đảm tiền vay theo Nghị định 163 Nếu trước... KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY Ở NGÂN HÀNG 3.1 Đánh giá chung về việc áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay của ngân hàng Thời bao cấp, hệ thống... thành công đáng khích lệ đối với NHCT-CN6 2.5 Tình huống tranh chấp thực tiễn việc áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay hoạt động cho vay tại ngân hàng Công Thương chi nhánh