BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GÍA BẤT ĐỘNG SẢN Đ/C: Số 9 ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi, Q. Ba Đình, Hà Nội Loại BĐS: Biệt thự Khách hàng yêu cầu: Ông Phan Việt Hùng Điện thoại: 098.321.2614 Mục đích thẩm định: Để vay vốn Thời điểm thẩm định: 12/01/2010 Những đánh giá của chúng tôi được dựa trên Giá Trị Thị Trường Giao Dịch mà chúng tôi đã xác định với ý tưởng " Giá tốt nhất cho việc định giá bất động hữu bất động sản một cách hợp lệ" trên thực tế xem xét một cách khách quan vô điều kiện một số cơ sở hợp lý như nhau: - Trước ngày định giá đã có một khoảng thời gian hợp lý (theo nhận xét tình trạng bất động sản và tình hình thị trường) thực hiện việc tiếp thị; - Xem xét giá cả, điều kiện cho hoàn tất một thương vụ giao dịch bất động sản; - Tình hình thị trường, trị giá và những trường hợp khác được xem xét trước ngày cung cấp các đề xuất giá bất động sản nói trên cho khách hàng; - Không có một ảnh hưởng bên ngoài nào tác động để thực hiện việc mua bán nhằm được hưởng thụ với một quyền lợi đặc biệt. I/ Căn cứ thẩm định giá: 1/ Căn cứ pháp lý: Việc định giá bất động sản căn cư vào tiêu chuẩn định giá quốc tế và các văn bản pháp quy do nhà nước Việt Nam cũng như các cấp thẩm quyền địa phương ban hành. - Căn cứ Mục 3 Chương II Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTV QH ngày 10/05/2002 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định về thẩm định giá. - Luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai - Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 - Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 10/05/2002 của UBTVQH 1 khóa 10 - Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của chính phủ quy định chi tiết thi hành pháp lệnh giá. - Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của chính phủ về thẩm định giá; - Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; - Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai; - Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của bộ trưởng bộ tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (Đợt 2) - Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo quyết định số 682/BXD- CSXD ngày 14/12/1996 của bộ trưởng bộ xây dựng. - QĐ số 62/2008 QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2008 của UNND Thành phố Hà Nội về khung giá các loại đất thực hiện Nghị định số188/2004 NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ trên địa bàn Thành phố Hà Nội 2/ Các căn cứ khác: - Căn cứ việc đánh giá thực tế bất động sản của khách hàng. - Căn cứ vào dữ liệu mua bán của chúng tôi tập hợp với hàng ngàn giao dịch trên toàn Thành phố để làm cơ sở nhận định đánh giá. - Kinh nghiệm của đội ngũ chuyên viên của một Công ty chuyên đầu tư và kinh doanh trong lĩnh vực Bất động sản. - Căn cứ vào sự hài lòng về tính chính xác các đánh giá của Công ty từ khách hàng đã từng thực hiện dịch vụ định giá bất động sản, để có thể xây dựng cơ sở về giá hợp lý của Bất động sản trong giao dịch; Chúng tôi đã xem xét dựa vào các thông tin mà khách hàng đã cung cấp như: các văn bản luật, các công trình kiến trúc phụ, chứng nhận sở hữu, diện tích đất và diện tích xây dựng, phương án xây dựng, và tất cả vấn đề có liên quan. Chu vi kích thước bao gồm trong bảng đánh giá được đưa vào các thông tin trong tài liệu mà chúng tôi được cung cấp vì vậy chỉ là gần đúng. Chúng tôi không có lý do gì để nghi ngờ tính trung thực và chính xác của các thông tin mà khách hàng đã cung cấp cho chúng tôi. Báo cáo này chỉ dành riêng cho quý khách hàng. Các thông tin được cung cấp 2 trong tài liệu chỉ làm cơ sở tham khảo và định hướng cho khách hàng và các đối tượng có liên quan trong giao dịch bất động sản có thể đi đến một quyết định chính xác hơn về giá trị giao dịch của bất động sản, thời gian có hiệu lực của báo cáo này là (03 tháng) kể từ ngày chúng tôi lập báo cáo này. II/ Đặc điểm tài sản thẩm định: 1/ Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: 2/ Đặc điểm về vị trí: - Nằm trong khu biệt thự biệt lập, dân trí cao, an ninh và môi trường sống rất tốt. Ít có lợi thế kinh doanh, có thể dùng làm văn phòng làm việc. - Giao thông thuận tiện: Ngõ 376 Đường Bưởi nối thông với Phố Vĩnh Phúc và Phố Đội Nhân - Tiện ích xã hội đầy đủ, thuận tiện giao thông và gần nơi ở: - Gần chợ Vĩnh Phúc : Cách 400m - Gần Trường học: THCS Hoàng Hoa Thám (200m) ; DL THCS Văn Lang (400m) ; CDSP Hà Nội cơ sở 2 (500m); Trường mầm non tư thục… - Gần bệnh viện 354: Cách 1200m - Gần siêu thị: Siêu thị Hapro (500m), Siêu thị FIVI MARK (700m)… - Nằm trong khu vực có hạ tầng xã hội đang phát triển: Một số công trình lớn đang được triển khai xây dựng như Chung cư Đường Bưởi (50m)… Đất ở Nhà ở + Diện tích đất thực tế: 104 m2 + Diện tich đất được cấp: 104 m2 + Chiều ngang thửa đất: 10,4 m2 + Chiều rộng của ngõ, đường: 7m + Khoảng cách từ nhà đến đường chính: 30m + Hình dạng thửa đất: Vuông + Lợi thế thương mại: Không Nhận định: 45.000.000 đ/m 2 + Mặt bằng xây dựng: 104 m2 + Số tầng xây dựng: 3 + Số năm đã sử dụng: 11 năm + Năm cải tạo: 2006 : CT bếp và sơn lại + Nội thất ra sao: Đẹp + Gara ô tô: Có + Diện gara: 30 m2 + Các chi tiết khác đóng góp vào giá trị của công trình: Không Nhận định: 5.500.000 đ/m 2 xd 3 III/ Cơ sở thẩm định giá: Căn cứ vào mục đích định giá và đặc điểm của tài sản, chúng tôi chọn cơ sở giá trị thị trường để định giá. “Giá trị thị trường” của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sang mua và một bên là người bán sẵn sang bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường. (TDDGVN01 – Quyết định số 24/2005/QĐ – BTC). IV/ Triển khai Định Giá Bất Động Sản mục tiêu: 1/ Tính theo đơn giá nhà nước ban hành: a/ Tính giá trị đất: Áp dụng theo quyết định QĐ số 62/2008 QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2008 của UNND Thành phố Hà Nội về khung giá các loại đất thực hiện Nghị định số188/2004 NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ trên địa bàn Thành phố Hà Nội. + Diện tích đất được sử dụng riêng : 104 m 2 + Giá trị đất vị trí 02 trên đoạn Đường Bưởi là: 13.800.000 VNĐ/m 2 (Mười ba triệu tám trăm ngàn đồng chẵn) Giá trị đất: 104 * 13.800.000 = 1.435.200.000 VNĐ (Một tỷ bốn trăm ba mươi năm triệu hai trăm ngàn đồng chẵn) b/ Tính giá trị công trình trên đất: Áp dụng theo công văn số 1600 BXD – VP ngày 25/07/2007 của bộ xây dựng về công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2007 + Diện tích xây dựng: 312 m 2 + Đơn giá suất đầu tư xây dựng công trình nhà biệt thự từ 2 đến 3 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT; tường bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ tại chỗ: 2.950.000 Vnđ/m 2 Giá trị công trình trên đất: 2.950.000 * 312 = 920.400.000 Vnđ (Chín trăm hai mươi triệu bốn trăm ngàn đồng chẵn) Gbđs = Gđất + Gct = 2.355.600.000 Vnđ (Hai tỷ ba trăm năm mươi năm triệu sáu trăm ngàn đồng chẵn) 4 2/ Tính theo giá trị thị trường: Bất động sản mục tiêu nằm trong nhóm bất động sản có khả năng sinh lời nên giá trị bất động sản được xác định là bình quân của 02 Phương Pháp: So sánh kết hợp chi phí và phương pháp vốn hóa A/ Tính giá trị bất động sản theo phương pháp so sánh kết hợp chi phí: - Bất động sản tọa lạc tại ngõ 376 Đường Bưởi, Nối thông với Phố Đội Nhân và Phố Vĩnh Phúc, cùng nằm trên 1 trục đường chính. Vì thế có thể dùng thông tin của các giao dịch bất động sản trên hai khu phố để làm thông tin so sánh - Qua khảo sát chúng tôi tìm được 03 bất động sản so sánh phù hợp: Bất động sản so sánh 01: Đ/C: Nhà C5, Ngõ 376 Đường Bưởi (Mặt ngõ) DT đất: 50 m 2 Vị trí:2 (mặt ngõ 376) Số tầng: 4,5 TổngDTXD:225m 2 Năm XD: 06/2008 Năm cải tạo: 2008 Giá Bán: 3,8 tỷ TĐ bán: tháng 10/2008 ĐK bán: Thị trường PTTT: Trong 02 tháng Bất động sản so sánh 02: Đ/C: Số 36 Phố Vĩnh Phúc DT đất: 47 m 2 Vị trí:1 Số tầng: 5,5 TổngDTXD:258,5m 2 Năm XD: 03/2008 Năm cải tạo: 2008 Giá Bán: 4,5 tỷ TĐ bán: tháng 12/2008 ĐK bán: Thị trường PTTT: Trong 02 tháng Bất động sản so sánh 03: 5 Đ/C: Số 28/06/12 Phố Đội Nhân DT đất: 47 m 2 Vị trí:2 Số tầng: 01 TổngDTXD:40m 2 Năm XD: 06/2005 Năm cải tạo: 2007(sơn) Giá Bán: 2,4 tỷ TĐ bán: tháng 11/2008 ĐK bán: Thị trường PTTT: Trong 01tháng Định vị vị trí tương đối của 03 bất động sản so sánh so với bất động sản mục tiêu: Bảng tính toán chi tiết giá đất: Ngõ 376 Nghách 29 Bđs mt Phố Vĩnh phúc Đường Bưởi CC ĐB 6 BẢNG TÍNH GIÁ TRỊ ĐẤT ( tr VNĐ) BĐS SS 1 Hẻm 612 đội nhân BĐS SS 2 28/6/12 ĐN Bđs S 3 36 vĩnh phúc Phố Vĩnh phúc C 5 ngõ 376 Trường học 7 Địa chỉ 9/29/376 Đường Bưởi Nhà C5, Ngõ 376 36 Phố Vĩnh Phúc Số 28/6/12 Phố Đội Nhân Giá Bán (tr đ) 3800 4500 2400 1/ Quyền về BĐS TQSH TQSH TQSH TQSH Diện tích (m2) 104 50 47 47 2/ ĐK BÁN TT TT TT TT Mức điều chỉnh 0 0 0 0 Giá điều chỉnh 3800 4500 2400 3/ PTTT Ngay 02 tháng 02 tháng 01 tháng Mức điều chỉnh 0 -1% -1.00% -0.50% Điều chỉnh 0 -38 -45 -12 Giá điều chỉnh 3762 4455 2388 4/ CF sau mua o o o o 5/ Thời điểm bán TĐ ĐG 04 tháng trước 02 tháng trước 03 tháng trước Mức điều chỉnh 0 3% 0.50% 1.50% Điều chỉnh 112.86 22.275 35.82 Giá điều chỉnh 3874.86 4477.275 2423.82 6/ Vị Trí Mặt ngách 29 Mặt Ngõ 376 Mặt Phố VP Mặt ngách 6 Mức điều chỉnh -15.00% -20.00% -5.00% Điều chỉnh -581.229 -895.455 -121.191 Giá điều chỉnh 3293.631 3581.82 2302.629 Tổng Đ/C -506.369 -918.18 -97.371 7/ CT Trên đất Nhà 4,5 tầng Nhà 5,5 tầng Nhà cấp 4 Giá trị còn lại 1012.5 1085.7 50 8/ Giá đất (tr/m2) 45.62262 53.10893617 47.9282766 9/ Trọng số 2 1 3 Vậy: Giá đất trung bình tại khu vực bđs mục tiêu tọa lạc là: Gđ = (45,6*2 + 53,1*1 + 47,9*3)/6 = 48 trđ/m 2 Giá trị thửa đất của BĐS mục tiêu là: 48.000.000*104 = 4.992.000.000 Vnđ (Bốn tỷ chin trăm chin mươi hai triệu đồng chẵn) Bảng tính toán chi tiết giá trị công trình: DT sàn: 104 m 2 Số tầng: 03 tầng Tổng DTXD: 312 m 2 8 Tuổi Kinh tế: 50 năm Tuổi thực tế: 11 năm Tuổi hiệu quả: 6 năm (Được sử dụng hiệu quả và được bảo dưỡng định kỳ) Tỷ lệ giá trị còn lại tạm tính: (44/50) *100 = 88% Nhận xét: Đây là biệt thự quy mô trung bình, chỉ hơn bất động sản dân cư về kết cấu móng, rầm, hệ thống điện nước, thiết bị vệ sinh. Đề xuất: Đơn giá xây dựng biệt thự với công năng và thẩm mỹ tương tự là 6,2 trđ/m 2 XD. CF Thay thế CT: 312*6.200.000 = 1.934.400.000Vnđ (Một tỷ chin trăm ba mươi tư triệu bốn trăm ngàn đồng chẵn) Bảng tính chi tiết giá trị còn lại của công trình: STT KC CHÍNH TLCL còn lại Tỷ lệ đóng góp vào giá trị công trình TLCL còn lại của KC chính đóng góp vào giá trị công trình TỶ LỆ GIÁ TRỊ CÒN LẠI CỦA CÔNG TRÌNH 1 Móng 92% 15% 13.8 89.56818182 2 Cột, dầm 91% 10% 9.1 3 Tường 81% 5% 4.05 4 Nền, Sàn 87% 2% 1.74 5 Trần 90% 1% 0.45 6 Hệ thống điện 80% 2% 1.6 7 Hệ thống nước 78% 3% 2.34 8 Hệ thống điều hòa 85% 5% 4.25 9 Hệ thống cầu thang 83% 2% 1.66 10 Cửa ra vào, của sổ 84% 1% 0.42 TỔNG 45% 39.41 Vậy tỷ lệ giá trị còn lại của công trình là: (88% + 89,568%)/2 = 88,784% Vậy CF tái tạo công trình tại thời điểm hiện tại có kể đến hao mòn và lỗi thời là: Gct = 6.200.000 * 312 * 88,784% = 1.717.000.000 Vnđ (Một tỷ bảy trăm mười bảy triệu đồng chẵn) Vậy giá trị bất động sản mục tiêu tính theo phương pháp so sánh kết hợp chi phí là: 9 Gbđs = (Gđ + Gct) = 4.992.000.000 + 1.717.000.000 = 6.709.000.000 Vnđ (Sáu tỷ bảy trăm lẻ chin triệu đồng chẵn) B/ Tính giá trị bất động sản theo phương pháp vốn hóa: Phương pháp vốn hoá là quá trình chuyển đổi các thu nhập trong tương lai thành giá trị vốn hiện tại. Đây là một phương pháp định giá chỉ sử dụng các chỉ số giá trị thực tế được rút ra từ thực tiễn thị trường tại thời điểm xảy ra giao dịch. - Giả sử thu nhập từ BĐS được hình thành từ các lực lượng thị trường và sẽ tiếp tục trong suốt thời kỳ BĐS còn hiệu lực. - Người đầu tư sẽ chuyển hoá dòng thu nhập thuần từ tiền thuê hàng năm thành tổng số tiền vốn. Tiến hành khảo sát giá thuê tại khu vực bất động sản tọa lạc, tìm được 02 bất động sản trong cùng khu vực ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi đang cho thuê Bất động sản so sánh 1: Đ/C: Số 10 ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi DT đất: 54 m 2 Vị trí:2 Số tầng: 3,5 TổngDTXD:189 m 2 Năm XD: 08/1998 Năm cải tạo: 2007 (sơn) Giá cho thuê: 1000 usd TĐ thuê: tháng 11/2008 Thời hạn HĐ: 5 năm PTTT: 03 tháng/lần Bất động sản so sánh 2: Đ/C: Số 23 ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi DT đất: 50 m 2 Vị trí:2 Số tầng: 3 TổngDTXD:150 m 2 Năm XD: 04/2004 Năm cải tạo: 2007 (sơn) Giá cho thuê: 650 usd TĐ thuê: tháng 10 [...]... tháng/lần Sơ đồ định vị tương đối bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu: a/ Tính toán giá trị đất tại ngách 29 theo bđs ss 1: Đường Bưởi Nhận thấy bất động sản so sánh 1 cho thuê cách đây BĐS số 23/ 29/ 376 thuê đều 04 tháng và tiền ss2 tính bằng USD, Vậy tạm tính giá USD tại thời điểm ký hợp đồng thuê là: 1usd = Ngõ 376 16.000 VNĐ CC Đường Bưởi Tại thời điểm này, lãi suất huy động đối với đồng... sản mục tiêu - Các số liệu giao dịch BĐS thu thập được tại khu vực đều không phải là số liệu công khai Gbđs mt = (6 .98 9.000.000 + 6.7 09. 000.000)/2 = 6.8 49. 000.000 Vnđ - Giá giao dịch bất động sản có thể là phi thị trường THẨM ĐỊNH VIÊN VI/ Phụ lục: - Tính toán rủi ro về giá trị bất động sản bằng phầm mềm ước lượng hồi quy - Các bản vẽ quy hoạch - Hình ảnh hiện trạng - Phụ lục tính toán phương án kinh... kết quả định giá - Phương pháp so sánh sử dụng các bằng chứng so sánh là các giao dịch đã diễn ra trong thời gian gần đây và trong khu vực Tuy nhiên, các bằng chứng thị trường đó phản ánh những điều xẩy ra trong quá khứ trong khi nhiệm vụ hiện tại của người định giá là xác định giá trị hiện tại của bất động sản mục tiêu - Các số liệu giao dịch BĐS thu thập được tại khu vực đều không phải là số liệu... Vnđ/m2 Vậy: Giá đất bình quân tại ngách 9 ngõ 376 Đường Bưởi sau khi tính toán và điều chỉnh theo tình hình tăng giảm thị trường bất động sản là Gđất/m2 tb = (Gđất/m2 bdds1 + Gđất/m2 bdds2)/2 = 50.700.000 Vnđ (Năm mươi triệu bảy trăm ngàn đồng chẵn) Gđất bđs mt = 50.700.000 * 104 = 5.272.000.000 (Năm tỷ hai trăm bảy mươi hai triệu đồng chẵn) 12 Gbđs mt = Gđất + Gct = 6 .98 9.000.000 Vnđ (Sáu tỷ chín trăm... Nghách 29 ngân hàng Vietcombank là 5% Ro là tỉ suất lợi nhuận tối thiểu của vốn đầu tư được xem là an toàn (không có rủi ro đi kèm) = lãi suất huy động NHNN tại thời điểm thuê: Ro = 5% Theo thông tin khảo sát: BĐS Bđs MT số 10/ 29/ 376 BĐS SS1 có: NOI = 12000 USD ss1 Ro = 5 % Vậy: Gbđs = NOI/Ro = 240.000 USD = 3.840.000.000 Vnđ (Ba tỷ tám trăm bốn mươi triệu đồng chẵn) 11 Gct = 5.500.000đ * 3,5 * 54 * 95 %... 3,5 * 54 * 95 % = 98 7.000.000 Vnđ (Chín trăm tám mươi bảy triệu đồng chẵn) Gđất = Gbđs – Gct = 2.853.000.000 Vnđ (Hai tỷ tám trăm năm mươi ba triệu đồng chẵn) Gđất/ m2 = Gđất/ 54 m2 = 52.800.000 Vnđ (Năm mươi hai triệu tám trăm ngàn đồng chẵn) Điều chỉnh giảm theo thị trường: ( - 6%) Gđất/m2 = 49. 600.000 Vnđ/m2 b/ Tính toán giá trị đất tại ngách 29 theo Bđs ss 2: Nhận thấy bất động sản so sánh 2 cho... triệu đồng chẵn) C/ Kết luận: Giá trị thị trường của bất động sản mục tiêu là là bình quân của 02 Phương Pháp: So sánh kết hợp chi phí và phương pháp vốn hóa (Sáu tỷ tám trăm bốn mươi chín triệu đồng chẵn) V/ Hạn chế của kết quả thẩm định giá: - Trong thời điểm hiện nay, các điều kiện kinh tế đã thay đổi so với trước đây do chỉ số lạm phát cao, do đó làm hạn chế tính thực tiễn của phương pháp so sánh... 3. 794 .000.000 Vnđ (Ba tỷ bảy trăm chín mươi bốn triệu đồng chẵn) Gct = 5.500.000đ * 3 * 50 * 98 % = 808.000.000 Vnđ (Tám trăm lẻ tám triệu đồng chẵn) Gđất = Gbđs – Gct = 2 .98 6.000.000 Vnđ (Hai tỷ chín trăm tám mươi sáu triệu đồng chẵn) Gđất/ m2 = Gđất/ 50 m2 = 59. 700.000 Vnđ (Năm mươi chín triệu bảy trăm ngàn đồng chẵn) Điều chỉnh giảm theo thị trường: ( - 13%) Gđất/ m2 = 51 .90 0.000 Vnđ/m2 Vậy: Giá. .. cách đây 08 tháng và tiền thuê đều tính bằng USD, Vậy tạm tính giá USD tại thời điểm ký hợp đồng thuê là: 1usd = 18.000 VNĐ Tại thời điểm này, lãi suất huy động đối với đồng USD thời hạn 12 tháng tại ngân hàng Vietcombank là 3,7 % Ro là tỉ suất lợi nhuận tối thiểu của vốn đầu tư được xem là an toàn (không có rủi ro đi kèm) = lãi suất huy động NHNN tại thời điểm thuê: Ro = 3,7% Theo thông tin khảo sát: . BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GÍA BẤT ĐỘNG SẢN Đ/C: Số 9 ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi, Q. Ba Đình, Hà Nội Loại BĐS: Biệt thự Khách hàng yêu cầu: Ông Phan Việt Hùng Điện thoại: 098 .321.2614 Mục đích thẩm. thành tổng số tiền vốn. Tiến hành khảo sát giá thuê tại khu vực bất động sản tọa lạc, tìm được 02 bất động sản trong cùng khu vực ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi đang cho thuê Bất động sản so sánh. phúc C 5 ngõ 376 Trường học 7 Địa chỉ 9/ 29/ 376 Đường Bưởi Nhà C5, Ngõ 376 36 Phố Vĩnh Phúc Số 28/6/12 Phố Đội Nhân Giá Bán (tr đ) 3800 4500 2400 1/ Quyền về BĐS TQSH TQSH TQSH TQSH Diện