Đang tải... (xem toàn văn)
Như chúng ta đã biết đất đai là tài nguyên vô cùng quan trọng và quý giá của một quốc gia, là tư liệu sản xuất không thể thiếu trong đời sống của chúng ta, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội an ninh và quốc phòng của mỗi quốc gia Hiện nay TP.HCM tuy có tốc độ tăng trưởng cao nhưng Thành Phố đang cần cạnh tranh ưu thế về đầu tư từ nước ngoài với các Tỉnh, Thành Phố lân cận, trước tình hình đó một trong những giải pháp để thu hút vốn đầu tư là sẵn sàng về đất, nhân lực, viễn thông, cơ sở hạ tầng… Như vậy việc quản lý nhà nước về đất đai là một vấn đề mang tính thời sự, có tính quyết định đến việc tăng hay giảm khả năng đầu tư từ nước ngoài vào TP.HCM.
1 | P a g e ĐẶT VẤN ĐỀ - Tính cấp thiết của đề tài Như chúng ta đã biết đất đai là tài nguyên vô cùng quan trọng và quý giá của một quốc gia, là tư liệu sản xuất không thể thiếu trong đời sống của chúng ta, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội an ninh và quốc phòng của mỗi quốc gia Hiện nay TP.HCM tuy có tốc độ tăng trưởng cao nhưng Thành Phố đang cần cạnh tranh ưu thế về đầu tư từ nước ngoài với các Tỉnh, Thành Phố lân cận, trước tình hình đó một trong những giải pháp để thu hút vốn đầu tư là sẵn sàng về đất, nhân lực, viễn thông, cơ sở hạ tầng… Như vậy việc quản lý nhà nước về đất đai là một vấn đề mang tính thời sự, có tính quyết định đến việc tăng hay giảm khả năng đầu tư từ nước ngoài vào TP.HCM. Do tính chất phức tạp bởi thành phố là một đô thị lớn các hoạt động diễn ra sôi nổi, nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng lớn, là một trung tâm kinh tế lớn của cả nước việc quản lý nhà nước về đất đai còn bất cập, chính sách đầu tư còn chưa ổn định, nạn đầu cơ đất đai còn xảy ra nhiều nơi, đất công được sử dụng không đúng mục đích gây nên việc lãng phí và làm thất thoát ngân sách Thành phố. Trước tình hình đó, Trung tâm Phát triển quỹ đất TP.HCM ra đời theo quyết định 110/2003/QĐ-UB ngày 03.7.2003 của UBND Thành phố, với chức năng và nhiệm vụ là đơn vị tham mưu, đề xuất UBND Thành phố và Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức quản lý thống nhất và có 2 | P a g e hiệu quả quỹ đất của nhà nước, chủ động đề xuất việc thu hồi đất công để phục vụ các dự án đầu tư. Sự ra đời Trung tâm như là một giải pháp phù hợp cho tình hình diễn ra tại Thành phố cũng như cả nước. Được sự phân công của Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản chúng tôi thực hiện đề tài: “Tìm hiểu các thực trạng hoạt động và các giải pháp nâng cao hiệu quản quản lý đất của Trung tâm phát triển quỹ đất TP.HCM” - Mục tiêu nghiên cứu của đề tài Đánh giá thực trạng hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất Tp.HCM góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trên cơ sở nghiên cứu rút ra những khó khăn còn tồn tại của Trung tâm trong thời gian qua, và đề xuất những giải pháp góp phần hoàn thiện quá trình hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất TP.HCM - Đối tượng nghiên cứu Tình hình hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất TP.HCM - Phạm vi nghiên cứu Đánh giá tình hình hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất và đặc biệt là công tác thu hồi đất công để phục vụ dự án - Ý nghĩa của đề tài Đề tài nghiên cứu có ý nghĩa về lý thuyết và thực tiễn nhằm đánh giá hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất và đặc biệt là công tác thu hồi đất công để phục vụ đầu tư dụ án trong thời gian qua. Từ đó khắc phục những 3 | P a g e hạn chế, góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai ở TP.HCM. 4 | P a g e PHẦN I TỔNG QUAN TÀI LIỆU I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU: I.1.1. Cơ sở khoa học: Các khái niệm - Thu hồi đất: Là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn theo quy định của luật đất đai. - Nhà nước giao đất: Là việc nhà nước giao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. - Nhà nước cho thuê đất: Là việc nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. - Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất: Là việc nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi. - Tái định cư: Là biện pháp nhằm ổn định, khắc phục đời sống cho những người bị ảnh hưởng bởi các dự án của Nhà nước, khi mà phần đất nơi ở cũ bị thu hồi hết 5 | P a g e hoặc thu hồi không hết, phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục sinh sống, phải chuyển đến nơi ở mới. - Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất: Là việc nhà nước giúp đỡ người thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới. - Quỹ đất “sạch” : Thực chất là công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Nhằm tạo quỹ đất hoàn toàn sạch với mục đích tạo cho nhà đầu tư tiến hành nhận đất và tiến hành đầu tư. - Đấu giá quyền sử dụng đất: Là những phiên đấu giá mà nhà nước thực hiện dự án đầu tư. Đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi nhà nước giao đất thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dung đất - Kiểm kê đất đai: Là việc Nhà nước tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa chính và trên thực địa về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm kiểm kê và tình hình biến động đất đai giữa hai lần kiểm kê. - Thống kế đất đai: Là việc Nhà nước tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa chính về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm thống kê và tình hình biến động đất đai giữa hai lần thống kê 6 | P a g e - Đăng ký quyền sử dụng đất: Là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp đất đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. - Hồ sơ địa chính: Là hồ sơ phục vụ quản lý nhà nước đối với việc sử dụng đất đai - Giá quyền sử dụng đất ( giá đất ): Là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc trên được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. - Giá trị quyền sử dụng đất: Là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất ổn định. - Khung giá đất: Do Chính phủ quy định, xác định mức giá tối đa và tối thiểu của mỗi loại đất với mục đích sử dụng được xác định phụ thuộc vào tiềm năng của đất đai. - Bảng giá đất: Trên cơ sở khung giá đất đai do Chính phủ quy định, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hàng năm xây dựng bảng giá cho các loại đất tại địa phương mình ứng với các mức độ tiềm năng khác nhau đảm bảo sự công bằng giữa những người sử dụng đất có các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội khác nhau. 7 | P a g e Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước. - Tiền sử dụng đất: Là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định. - Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Là việc xác lập quyền sử dụng đất do được người khác chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới. - Quy hoạch sử dụng đất: Là một hệ thống biện pháp kinh tế, kỹ thuật, và pháp chế của nhà nước về tổ chức sử dụng đất đai và quản lý đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả thông qua việc phân bổ đất đai và tổ chức sử dụng đất như một tư liệu sản xuất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất của xã hội tạo điều kiện bảo vệ đất đai. 8 | P a g e - Quy hoạch “ treo”: là một khái niệm được định nghĩa rất đa dạng, dưới đây là một số định nghĩa chung. Là quy hoạch hết thời hạn phải thực hiện mà chưa thực hiện được. ( Phát biểu của nguyên thứ trưởng Đặng Hùng Võ trên VTC News ngày 12/08/06) Là không xác định rõ thời gian triển khai hoặc xác định thời gian triển khai nhưng đến thời hạn đó không thực hiện ( Nguyên thứ trưởng Đặng Hùng Võ phát biểu trên website Đảng Cộng Sản ngày 03/02/07) Là quy hoạch mà không thể thực hiện trong thời kỳ kế hoạch năm năm và hằng năm thì bản thân quy hoạch đã bị treo ( Nguyên Bộ Trưởng Mai Ái Trực phát biểu trên website Đảng Cộng Sản ngày 30/10/06) - Dự án “treo”: Là các doanh nghiệp được giao các dự án nhưng thực tế không có năng lực để triển khai. Là dự án đã được quy hoạch, đã ghi vào kế hoạch sử dụng đất mà sau 3 năm chưa xác định chủ đầu tư. Là dự án đã hoàn thành việc bồi thường, được bàn giao đất ngoài thực địa nhưng sau 12 tháng kể từ ngày bàn giao đất hoặc triển khai dự án chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư. - Bản đồ hiện trạng sử dụng đất: 9 | P a g e Là bản đồ thể hiện sự phân bố các loại đất tại một thời điểm xác định, được lập theo đơn vị hành chính - Bản đồ quy hoạch sử dụng đất: Là bản đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể hiện sự phân bổ các loại đất tại thời điểm cuối kỳ quy hoạch. - Bản đồ địa giới hành chính: Là bản đồ thể hiện ranh giới các đơn vị hành chính và các yếu tố địa vật, địa hình có liên quan đến mốc địa giới hành chính - Bản đồ hành chính: Là bản đồ thể hiện ranh giới các đơn vị hành chính kèm theo địa danh và một số yếu tố chính về tự nhiên, kinh tế, xã hội - Tổ chức sự nghiệp công: Là tổ chức do các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị xã hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công do ngân sách nhà nước chi trả. - Đơn vị sự nghiệp: Đơn vị sự nghiệp là những những đơn vị hoạt động trong lĩnh vực sự nghiệp, giáo dục, khoa học công nghệ, môi trường y tế, văn hoá nghệ thuật, thể dục thể thao, sự nghiệp kinh tế, dịch vụ việc làm… do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thành lập, các đơn vị sự nghiệp được nhà nước đầu tư cơ sở vật chất, đảm bảo chi phí hoạt động thường xuyên để thực hiện nhiệm vụ chính trị, 10 | P a g e chuyên môn được giao. Ngoài ra đơn vị sự nghiệp được phép thu thông qua hoạt động sản xuất cung ứng dịch vụ rất đa dạng và hầu hết các lĩnh vực. I.1.2 Cơ sở pháp lý: Đất nước ta trong quá trình đổi mới và hội nhập vì vậy pháp luật nói chung và pháp luật đất đai nói riêng cần phải hoàn thiện hơn để đi vào thực tiễn. - Luật đất đai 2003 ban hành ngày 10/12/2003 quy định về quản lý và sử dụng đất đai - Nghị định 197/2004/NĐ-CP của chính phủ về bồi thường hổ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. - Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành luật đất đai - Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của chính phủ về sửa đổi và bổ sung một số điều của các nghị định, hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003 và nghị định 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần - Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi, thực hiện [...]... trạng quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn nghiên cứu − Hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất đặc biệt là công tác thu hồi đất phục vụ đầu tư các dự án − Một số vấn đề rút ra trong hoạt động của Trung tâm − Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Trung tâm I.3.2 Phương pháp nghiên cứu − Phương pháp thống kê: Là phương pháp nghiên cứu chủ yếu trong công tác quy hoạch sử dụng đất để... kết quả thực hiện Quy chế tổ chức và hoạt động của Trung tâm, Quy chế tài 34 | P a g e chính, Quy định về tổ chức và hoạt động của Trung tâm và các chỉ tiêu nhiệm vụ cụ thể được giao; Dưới Giám đốc Trung tâm có các Phó giám đốc Trung tâm và các Phòng chức năng giúp việc cho Giám đốc Trung tâm trên cơ sở phân công nhiệm vụ trên cơ sở văn bản và nội dung cụ thể Tổ chức của Trung tâm: Thành lập thêm các. .. nâng cao nghiệp vụ chuyên môn của CBCC và hợp đồng lao động trong Trung tâm Trung tâm phát triển quỹ đất TP.HCM ra đời là một chính sách đúng đắn trong việc quản lý Nhà nước về đất đai Với sự ra đời của Luật Đất đai 2003 và các văn bản ban hành dưới Luật có liên quan đến Trung tâm phát triển quỹ đất như: Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29.10.2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003; Nghị định 197/2004/NĐ-CP... Quận 1, TP.HCM Trung tâm Phát triển quỹ đất TP.HCM thành lập theo Quyết định 110/2003/QĐ-UB ngày 03.7.2003 của UBND Thành phố và Quyết định số 121/QĐ-TNMT ngày 06.10.2003 của Sở Tài nguyên và Môi trường về việc ban hành Quy định tổ chức và hoạt động của Trung tâm, Trung tâm đã đi vào hoạt động với cơ cấu về tổ chức như sau: Trung tâm dựa trên cơ sở áp dụng chế độ Thủ trưởng, kết hợp nguyên tắc tập trung. .. sự lãnh đạo của Đảng và phát huy dân chủ cơ sở thông qua hoạt động của các tổ chức Đoàn thể và theo đúng các quy định của Pháp luật; Giám đốc Trung tâm là người đại diện trước Pháp luật và là chủ tài khoản của Trung tâm, do Chủ tịch UBND Thành phố bổ nhiệm, trực tiếp lãnh đạo và điều hành mọi hoạt động của Trung tâm, chịu trách nhiệm trước Chủ tịch UBND Thành phố và Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường... nhiều hơn nhu cầu giải trí thực tế 14 | P a g e Từ sau, Luật Đất đai 2003 và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ra đời có quy định rất rõ về cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất Tinh thần của pháp luật về đất đai lúc đó là khuyến khích cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch, việc này do Trung tâm phát triển quỹ đất thực hiện, quản lý đất sạch và đưa vào đấu giá Trong thực tế, cơ chế này lại ít được các địa phương hưởng... hồi đất và giao đất cho tổ chức phát triển quỹ đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thành lập để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có đầu tư - Nghị định 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại... Phân tích đánh giá các nguồn thông tin, số liệu có liên quan đến hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất TP.HCM − Phương pháp phân tích tổng hợp: Phân tích nội dung các văn bản hiện hành, kết hợp tham khảo, trao đổi ý kiến với các chuyên gia, cán bộ có liên quan đến lĩnh vực đất đai 33 | P a g e PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU II.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu Trung tâm Phát triển Quỹ đất đang tọa lạc... cũng nhu hoạt động sao cho phù hợp với tinh 35 | P a g e thần Luật Đất đai 2003 mới ban hành và Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29.10.2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003, được nêu rõ tại Điều 10 Nghị định 181 quy định nhiệm vụ mới của Tổ chức phát triển quỹ đất (hay Trung tâm phát triển quỹ đất TP.HCM) như sau: thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng trong trường hợp thu hồi đất sau... Bên cạnh đó, Tổ chức Phát triển quỹ đất đang được các địa phương nghiên cứu thành lập Do đó định hướng về mặt tổ chức và hoạt động của Trung tâm có tính chất rất là quan trọng, góp phần tạo nên một thị trường Bất động sản lành mạnh, ổn định, khai thác được tiềm năng tối đa từ đất, phát huy hiệu lực quản lý Nhà nước về đất đai Trung tâm còn có thêm những chức năng sau: Tổ chức thực hiện việc bồi thường, . hoạt động và các giải pháp nâng cao hiệu quản quản lý đất của Trung tâm phát triển quỹ đất TP. HCM - Mục tiêu nghiên cứu của đề tài Đánh giá thực trạng hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất. trình hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất TP. HCM - Đối tượng nghiên cứu Tình hình hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất TP. HCM - Phạm vi nghiên cứu Đánh giá tình hình hoạt động của Trung. sử dụng đất. Tinh thần của pháp luật về đất đai lúc đó là khuyến khích cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch, việc này do Trung tâm phát triển quỹ đất thực hiện, quản lý đất sạch và đưa vào đấu