B GIÁO DC VÀ ÀO TO TRNG I HC KINH T TP.HCM CHUYÊN NGÀNH KINH T THM NH GIÁ  tài: XÁC NH GIÁ T TH TRNG VÀ XÂY DNG H S HM NG TNH L 10 THUC QUN BÌNH TÂN, TP.HCM GVHD : TS. NGUYN QUNH HOA SVTH : BÙI TN DNG Lp : THM NH GIÁ 01-K35 MSSV : 3109102 3315 ……TP. H Chí Minh – tháng 04 nm 2013… Khóa Lun Tt Nghip GVHD: TS. NGUYN QUNH HOA SVTH: BÙI T i CNG HÒA XÃ HI CH NGHA VIT NAM c lp - T Do ậ Hnh Phúc NHN XÉT CA C QUAN THC TP H và tên sinh viên: BÙI T MSSV: 31091023315 Khóa: 35 1. Thi gian thc tp 2. B phn thc tp 3. Tinh thn trách nhim vi công vic và ý thc chp hành k lut 4. Kt qu thc t tài 5. Nhn xét chung TP. H Chí Minh, ngày tháng 04 nm 2013 n v thc tp Khóa Lun Tt Nghip GVHD: TS. NGUYN QUNH HOA SVTH: BÙI T ii NHN XÉT CA GIÁO VIÊN HNG DN  TP. H Chí Minh, ngày tháng 04 nm 2013 Giáo viên TS. Nguyn Qunh Hoa Khóa Lun Tt Nghip GVHD: TS. NGUYN QUNH HOA SVTH: BÙI T iii LI CAM OAN  u ca tôi, có s ng dn ca TS. Nguyn Qunh Hoa. Các ni dung nghiên cu và kt qu  tài này là trung thc c ai công b trong các nghiên cng s liu kho sát c thu thp t chính tác gi. Các ni dung, tài liu, s liu tham kho phc v cho công tác nghiên cc thu thp t nhiu ngun khác nhau c ghi trong phn tài liu tham kho. Nu phát hin có bt c s gian ln nào tôi xin chu hoàn toàn trách nhic t qu  tài ca mình. TP. H Chí Minh, ngày 05 tháng 04 nm 2013 Tác gi Bùi T Khóa Lun Tt Nghip GVHD: TS. NGUYN QUNH HOA SVTH: BÙI T iv LI CM N  Em xin gi li cn Ban giám hiu, Khoa Kinh T Phát Trin và các Thi Hc Kinh T Thành Ph H Chí Minh t tình truyn t nhng kin thc quý báu cho em trong sut quá trình hc t c bit là cô Nguyn Quc ting d tài tt nghip này. Nhân dt Thành Viên Tha c Á Châu và các anh ch trong công ty u ki em tìm hiu thc t trong sut quá trình thc ti li cn anh H Qu, c công ty cùng ch n và anh Lâm Minh Hin, hai anh ch c ting dn em trong sut quá trình thc tp ti công ty và   tài tt nghip này. Do thi gian thc tp không nhing hn ch v mt kin thc và kinh nghim trong thc t nên bài báo cáo này không tránh khi nhng thiu sót, em kính mong s n và ch dn ca Thy cô và các anh ch trong công ty Tha  c hoàn thi Em xin kính chúc quý Thy cô cùng các anh ch trong công ty Thnh Giá a c nhiu sc kha. Em xin chân thành c TP. H Chí Minh, ngày 05  Sinh viên Bùi T Khóa Lun Tt Nghip GVHD: TS. NGUYN QUNH HOA SVTH: BÙI T v MC LC  CHNG 1: C S LÝ LUN V THM NH GIÁ BT NG SN VÀ Ý NGHA XÂY DNG H S HM 1 1.1. TNG QUAN V BNG SN 1 1.1.1. Khái nim bng sn 1 m ca bng sn 2 1.1.3. Phân loi bng sn 3 1.1.4. Vai trò ca bng sn trong nn kinh t 4 1.1.5. Các yu t nh n giá tr bng sn 5  LÝ LUN V THNH GIÁ BNG SN 7 1.2.1. Khái nim v thnh giá bng sn 7 1.2.2. Ma thnh giá bng sn 7 1.2.3. Vai trò ca thnh giá bng sn trong nn kinh t th ng 8 c s d tài 9 1.3. HA H S U CHNH GIA HM VÀ MT TING 11 1.3.1. Khái nim hm 11 1.3.2. Phân loi hm 11 1.3.3. V trí hm 11 1.3.4. Cách tính toán h s u cht gia hm và mt tin ng theo nh cc 12 a h s u chnh hm và mt ting  sánh trc tip 13 Khóa Lun Tt Nghip GVHD: TS. NGUYN QUNH HOA SVTH: BÙI T vi CHNG 2: THC TRNG TH TRNG BT NG SN HIN NAY, GII THIU ON NG TNH L 10 VÀ PHÂN TÍCH CÁC TÀI SN KHO SÁT 15 2.1. TNG QUAN TH NG BNG SN HIN NAY 15 2.1.1. Tóm tt tình hình th ng bng s 15 2.1.2. D báo tình hình th ng bng sn 2013 17 2.2. GII THIU ON NG TNH L 10 VÀ VÀ PHÂN TÍCH CÁC TÀI SN KHO SÁT 18 2.2.1. Gii thing Tnh L 10 18 2.2.2. Phân tích các yu t n giá tr c kho sát 26 c các tài sn khng Tnh L 10 27 2.2.4. Bng thng kê s lin s dt 32 CHNG 3: XÁC NH GIÁ T TH TRNG VÀ XÂY DNG H S GIÁ T GIA HM VÀ MT TIN NG TNH L 10 39 3T THEO GIÁ TH NG VÀ SO SÁNH VI T C BAN HÀNH NG TNH L 10 39 3t theo giá tr th ng trên khu vng Tnh L 10, qun Bình Tân 49 3t th ng so vnh . 43 3NH H S U CHNH GIA HM VÀ MT TING TNH L 10, QUN BÌNH TÂN 44 3.2.1. Chng minh h s u chnh các yu t t ting Tnh L 10, qun Bình Tân 44 3nh h s t gia hm và mt ting Tnh L 10 52 3.2.3. Tng kt các h s u chnh hm so vi mt tin ng Tnh L 10, qun Bình Tân 62 3.2.4. So sánh kt qu thc t vi Quy-UBND 63 Khóa Lun Tt Nghip GVHD: TS. NGUYN QUNH HOA SVTH: BÙI T vii DANH MC CÁC T VIT TT  Vit tc Din gii Tp. HCM Thành ph H Chí Minh  Bng Sn TS Tài sn MT Mt tin DTSXD Din tích sàn xây dng  ng  Quyn s dt  n s dt BTCT Bê  tông, ct thép TTT Tui thc t CTXD Công trình xây dng TG Thnh giá  ng Khóa Lun Tt Nghip GVHD: TS. NGUYN QUNH HOA SVTH: BÙI T viii DANH MC CÁC BNG BIU  Bng Din gii Trang Bng 1.1 t có v trí trong ht mt tin ng theo Quy UBND 12 Bng 2.1 Các tài sn nm trên mt ting Tnh L 10, Q. Bình Tân 28 Bng 2.2 Các tài sn nm trong hng Tnh L 10, Q. Bình Tân 29 Bng 2.3 Các tài sn nm trên mt ting Tnh L 10. Q. Bình Tân 30 Bng 2.4 Các tài sn nm trong hn 2 ng Tnh L 10, Q. Bình Tân 31 Bng 2.5 Thng kê s li 32 Bng 3.1 Bt bình quân theo tn cng Tnh L 10, qun Bình Tân 42 Bng 3.2 Bng tính chênh lch git th ng t do ng Tnh L 10, qun Bình Tân 43 Bng 3.3 Bt bình quân theo b rng ca ng Tnh L 10, qun Bình Tân 45 Bng 3.4 Bng t l u chnh các mc b rng mng 46 Bng 3.5 Bng tng hn 1 47 Bng 3.6 Bng tng hn 2 49 Bng 3.7 Tng hp h s u chnh v yu t quy mô di trên mt ting thung Tnh L 10 50 Bng 3.8  50 Bng 3.9  51 Bng 3.10 Tng hp t l u chnh yu t s mt ting Tnh L 10 52 Bng 3.11 Tng kt các h s u chnh hm so vi mt tin 62 Bng 3.12 Bng so sánh kt qu thc t vi Quy-UBND 63 Khóa Lun Tt Nghip GVHD: TS. NGUYN QUNH HOA SVTH: BÙI T ix DANH MC HÌNH NH  Hình Din gii Trang Hình 1 nh v trí hm 12 Hình 2 B qun Bình Tân 19 Hình 3 B ng phát trin Bình Tân 20 Hình 4 B ng Tnh L 10, qun Bình Tân 22 Hình 5 B ng Tnh L 10, qun Bình Tân 23 Hình 6 B on ng Tnh L 10, qun Bình Tân 23 Hình 7 B on ng Tnh L 10, qun Bình Tân 25 Hình 8 B on ng Tnh L 10, qun Bình Tân 26 Hình 9   t bình quân cng Tnh L 10 41 [...]... ng T nh L 10, Q Bình Tân ng T nh L ng dài, ch y xuyên hai qu n Bình Tân và Bình Chánh c a thành ph H Chí Minh; n i t ng Bà Hom vòng xoay Phú Lâm ( qu n 6) ng qua th c, t nh Long An i nghiên c u ch kh ng T nh L 10 thu a ph n qu n Bình Tân ng T nh L 10 thu c qu n Bình Tân có m u giao v ,t i Da Sà- là ranh gi i gi a Qu n 6 và Qu n Bình Tân; m u giáp v - là ranh gi i gi a qu n Bình Tân và qu n Bình Chánh... Bình Tân và qu n Bình Chánh ng T nh L 10 ch y qua 5 ng c a Qu n Bình Tân, bao g ng An L c, Bình Tr Bình Tr g B, Tân T o và Tân T o A SVTH: BÙI T 21 Khóa Lu n T t Nghi p Hình 4: B GVHD: TS NGUY N QU NH HOA ng T nh L 10, qu n Bình Tân ng T nh L 10 thu c qu n Bình Tân có chi u dài kho ng 6,5km M ng r ng 6 9m ng, g ng 9m, n gi ng r ng kho ng 8m, còn v g n khu v c qu n Bình Chánh r ng m ng càng nh d n Kho... sát 3 Phân tích các y u t n giá tr 4 c kh trong khu v c kh o sát ng T nh L 10 5 B ng th ng kê các s li các b ng s n 3 ns d t th ng và xây d ng h s h m khu v T nh L 10, qu n Bình Tân, Tp H Chí Minh 1 n nh h s chênh l ch gi t tr tc a ng c quy nh 2 Ch ng minh h s u ch nh các y u t cho các b ng s n trên m t ti ng T nh L 10 3 X nh h s chênh l ch gi a h m và m t ti ng T nh L 10 K t lu n Tài li u tham kh... s nh giá có m i liên h v i nhau D a ch y u trên nguyên t c thay th và nguyên t b c góp ng h p áp d ng nh giá các tài s ng nh c xây d ng cùng m t ki u, các ngôi nhà riêng bi t và bán riêng bi t, các phân ng và nhà kho trên m t m t b m c a hi u, các m t tr ng c ti nh giá th ch chuy n quy n s h u ( hay s d c nh giá cho m c nh giá cho vi c mua ho c mc a m: m t k thu t, vì nó không c n thi t ph i xây d... nr qu n Bình Tân khá dài, nên t n có nhi u khác bi t và ng kinh doanh và khác bi t v ng T nh L 10 thu c qu SVTH: BÙI T ng T nh L 10 thu c h t ng, m dân i nghiên c u n: 22 Khóa Lu n T t Nghi p GVHD: TS NGUY N QU NH HOA Hình 5: B ng T nh L 10, qu n Bình Tân n 1: ng T nh L 10 dài kho ng 4km, m t ti u giao v L 1A Ch này giao v n ng: Bình Tr ng l Qu c L 1A, t M i Hình 6: B SVTH: BÙI T ng T nh L 10 ng r... dân s và ngu n nhân l c: Dân s qu 52,55% nam chi ng c t nhanh trong th i gian qua, dân s và m dân s i/km2 M u, ch y u t là ng có t chi m hoá, dân s qu n Bình 2 010 là 595 i i/km2 không c a bàn qu n Bình Tân có nhi u dân t c khác nhau sinh s y u là dân t c Kinh chi m 91,27% so v i t ng s dân, dân t c Hoa chi m 8,45%, còn l i là các dân t giáo có ph t giáo, Thiên chúa giáo, Tin Lành, Ca o, H ph t giáo... ngu t có gi i h n N u giá b ng s n sát v i giá th ng, có th n thu ngân sách c Ho ng th nh giá c c ta m i phát tri pháp lý v ch t ch m còn h n ch ng l n chính xác c a vi c a các b ng s n, không ph n ánh giá tr th ng, t o h qu x u khó gi i quy t 1.2.4 th nh giá b ng s n i v i vi c th nh giá nhà c s d ng ph bi a t th c áp d ng ng lý lu n D a trên gi nh gi a giá tr th giao d ch v i giá tr c a b ng s n c... An L c, An L c A Hình 2: B n a V qu n Bình Tân a lý: Phía B c: giáp Qu n 12, huy n Hóc Môn Phía Nam: giáp Qu n 8, xã Tân Kiên, xã Tân Nh t (huy n Bình Chánh) n Tân Bình, Qu n 6, Qu n 8 c B, Lê Minh Xuân (huy n Bình Chánh) b a hình, th SVTH: BÙI T a ch t công trình: 19 Khóa Lu n T t Nghi p Hình 3: B n GVHD: TS NGUY N QU NH HOA ng phát tri n Bình Tân a hình qu n Bình Tân th p d làm hai vùng: c- Vùng... chi phí làm ra m t tài s n t v t thay th D a ch y u vào nguyên t c thay th b ng h p áp d ng nh giá các tài s n không có ch i, các tài s chi c nh giá cho m o hi m, thu thu u th u c dùng có tính ch t b sung ho c ki iv nh giá khác SVTH: BÙI T 10 Khóa Lu n T t Nghi p GVHD: TS NGUY N QU NH HOA c mc m: - S d nh giá các tài s n dùng cho các giao d ch và m - S d ng khi không có các b ng ch ng th dòng l n... tìm giá ch d n c a b ng s n này T s u ch nh ng kê u tra d li u th ng, áp d ng các phép toán th ng ng h s thích h p Có th áp d ng các phép toán tính trung bình ho c bình quân có tr ng s Ch y các mô hình h i quy: ch y m t s mô hình c a các ph n m d li u ph i nhi u m cao thì k t qu s p chính xác K T LU H s u ch nh r các chuyên viên th u ki n th ng bi t to l n cho ngành th SVTH: BÙI T a th nh giá Là c giá . B GIÁO DC VÀ ÀO TO TRNG I HC KINH T TP. HCM CHUYÊN NGÀNH KINH T THM NH GIÁ  tài: XÁC NH GIÁ T TH TRNG VÀ XÂY DNG H S. NG TNH L 10 THUC QUN BÌNH TÂN, TP. HCM GVHD : TS. NGUYN QUNH HOA SVTH : BÙI TN DNG Lp : THM NH GIÁ 01-K35 MSSV : 3109 102 3315 … TP. H Chí Minh. L 10 27 2.2.4. Bng thng kê s lin s dt 32 CHNG 3: XÁC NH GIÁ T TH TRNG VÀ XÂY DNG H S GIÁ T GIA HM VÀ MT TIN NG TNH L 10